河源房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告

1、 HYPERLINK 河源房地地產(chǎn)市場場調(diào)研簡報報城市基本本情況地理情況況：河源市位位于廣東東省東北北部，地地處東江江中上游游，東靠靠梅州市市，南接接惠州市市，西連連韶關(guān)市市，北鄰鄰江西省省贛州市市，東江江自北向向南流經(jīng)經(jīng)市區(qū)，新豐江江從西向向東繞城城而過，兩江在在市區(qū)東東面交匯匯，使得得整個城城市三面面環(huán)水，是粵東東北重要要的交通通樞紐。全市面面積1.558萬平方方公里。河源行政區(qū)劃劃及人口口情況河源市是是國務(wù)院院19888年1月7日批準準設(shè)立的的地級市市，管轄轄源城區(qū)區(qū)、東源源縣、龍龍川縣、紫金縣縣、連平平縣、和和平縣共共五縣一一區(qū)。全全市現(xiàn)設(shè)設(shè)有98個鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，4個街道道辦事處處，1255

2、1個村委委會和154個社區(qū)區(qū)居委會會。20100年年末末全市戶戶籍總?cè)巳丝?588.399萬人，比20009年末增增加9.4萬人。其中：非農(nóng)業(yè)業(yè)人口83.99萬人，農(nóng)業(yè)人人口2744.4萬人。常住人口口方面，20009年年末末河源全全市常住住人口2955.355萬人，比20009年末增增加8.444萬人，城鎮(zhèn)人人口占40.5%，鄉(xiāng)村村人口占占59.5%。（10年常住住人口情情況暫未未公布）產(chǎn)業(yè)情況況經(jīng)過多年年發(fā)展，河源形形成了礦礦產(chǎn)冶金金、食品品飲料、輕紡服服裝、醫(yī)醫(yī)藥制造造、建材材陶瓷、機械制造造、電子子電器等等七大主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)，并且且形成了了廣東省省手機產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群，鐘表表產(chǎn)業(yè)集集群和模模

3、具產(chǎn)業(yè)業(yè)集群等等。園區(qū)區(qū)經(jīng)濟成成為河源源產(chǎn)業(yè)的的中流砥砥柱，“一區(qū)六六園”（市高高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)和6個縣區(qū)區(qū)的工業(yè)業(yè)園）已已經(jīng)名副副其實地地成為了了河源市市工業(yè)發(fā)發(fā)展和經(jīng)經(jīng)濟建設(shè)設(shè)的主戰(zhàn)戰(zhàn)場，成成為推動動河源經(jīng)經(jīng)濟社會會發(fā)展的的主要支支撐和強強力引擎擎。同時時，現(xiàn)代代生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)具備備了一定定的產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)，形成了了“六大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”、“六大基基地”，產(chǎn)業(yè)業(yè)配套不不斷完善善，產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動作作用不斷斷加強。宏觀經(jīng)濟濟運行情情況GDP20100年全市市生產(chǎn)總總值（GDP）4777.199億元，比20009年增長13.5%，增幅幅比20009年提提升3.4個百分分點。分分產(chǎn)業(yè)看看，第一一產(chǎn)業(yè)增增加值61.8

4、9億元，比20009年增長6.11%，對經(jīng)經(jīng)濟增長長的貢獻獻率為5.77%，拉動GDP增長0.8個百分分點；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值2633.599億元，增長19.7%，對經(jīng)經(jīng)濟增長長的貢獻獻率達77.8%，拉動GDP增長10.5個百分分點；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值1511.711億元，增長6.55%，對經(jīng)經(jīng)濟增長長的貢獻獻率為16.5%，拉動GDP增長2.2個百分分點。其其中現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)增加值值88.11億元，占第三三產(chǎn)業(yè)增增加值的的比重達達58.1%。工業(yè)增加加值20100年河源源工業(yè)增增加值232.50億元，比20009年增長長23.0%，其中中規(guī)模以以上工業(yè)業(yè)增加值值215.79億元，增長2

5、3.9%,“十一五”期間年年均增長長31.5%。在規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)中中，國有有及國有有控股企企業(yè)增加加值21.62億元，比20009年增長27.7%。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資20100年河源源固定資資產(chǎn)投資資2422.744億元，比20009年增長22.5%，“十一五”期間年年均增長長15.9%。分三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)看，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)投資6.772億元，比20009年下降19.4%；第二二產(chǎn)業(yè)投投資72.59億元，增長15.8%；第三三產(chǎn)業(yè)投投資1633.422億元，增長28.6%。房地產(chǎn)開開發(fā)投資資從20006年開始始，受全全國房地地產(chǎn)政策策的影響響，河源源的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增長率開開始下滑滑，20008

6、年更是是出現(xiàn)了了負增長長。20009年以后后開始逐逐漸回升升。至220100年完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資23.19億元，比20009年增長14.9%。房地產(chǎn)市市場情況況20100年房地地產(chǎn)市場場運行情情況（數(shù)數(shù)據(jù)來源源與房管管局20111年3月發(fā)布布簡報）房地產(chǎn)市市場開發(fā)發(fā)供應(yīng)情況況20100年，市市區(qū)實際際完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額約16.04億元，同比增增長18.9%；商品品房在建建項目42個，施施工面積積約210萬平方方米，主主要有雅雅居樂二二期、大大地廣場場、金蓬蓬美域、萬隆一一品、麗麗日廣場場、翠澤澤新園、沁園春春曉等項項目。20100年新批批準商品品房預(yù)售售面積為為1022.711萬

7、平方方米，同同比增長長102，批批準預(yù)售售商品住住房套數(shù)數(shù)82116套，同同比增長長101%。市場場供給大大幅增長長的主要要原因是是，20007年金融融危機發(fā)發(fā)生后市市區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資出出現(xiàn)短暫暫“零增長”，在建建項目開開發(fā)進度度放緩或或不敢上上馬新項項目，但但20009年市場場的好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)加快了了部分項項目開工工建設(shè)步步伐，部部分產(chǎn)品品集中在在20110年投放放市場。市場成交交情況20100年，市市區(qū)新建建商品房房預(yù)（銷銷）售面面積80.28萬平方方米，同同比下降降7.772；銷(預(yù))售商品品房66551套，同同比下降降1.661。商商品房預(yù)預(yù)(銷)售金額額約28.35億元，同比下下降3.1

8、18%。從數(shù)數(shù)據(jù)分析析可見，年初承承接09年升勢勢成交量量較大，5、6月份市市場需求求明顯受受到4月份房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策影響，成交量量有所下下降，購購買者持持幣觀望望態(tài)度較較為強烈烈，但到到了年底底，購房房者看房房價沒有有明顯下下降，在在“搶購”意識的的影響下下成交量量又有所所回升。市區(qū)商品品房銷售售價格情情況根據(jù)市區(qū)區(qū)商品房房合同備備案系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)，市市區(qū)新建建商品房房住房平平均房價價約為33000元/；房價價基本平平穩(wěn)。可可以看出出，房價價從年初初30000元/左右逐逐步上漲漲，到44月份達達到高位位，之后后受調(diào)控控政策影影響，房房價出現(xiàn)現(xiàn)了下降降趨勢，到7月份平平均房價價下降到到2

9、9114元/平方米米，8月份后后房價又又出現(xiàn)平平穩(wěn)上漲漲態(tài)勢，房價未未出現(xiàn)快快速上漲漲或大幅幅下跌的的情況，主要原原因是河河源市區(qū)區(qū)房價不不存在太太多泡沫沫成分，企業(yè)預(yù)預(yù)期利潤潤率比較較合理，雖然市市場需求求受政策策影響略略有萎縮縮，但企企業(yè)降價價的空間間有限，從目前前市場情情況來看看，沒有有企業(yè)明明確表態(tài)態(tài)降價銷銷售。商品房住住房供應(yīng)應(yīng)及成交交結(jié)構(gòu)情情況20100年批準準預(yù)售商商品住房房82116套，其其中建筑筑面積在在120平方米米以下的的占54%，建筑筑面積在在120144平方米米之間的的占28%，建筑筑面積在在144平方米米以上的的大戶型型占18%。從批批準預(yù)售售的住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)來看

10、看，主要要以中小小戶型為為主，其其中三房房以下的的占70%。供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)日日趨合理理，基本本吻合本本地市場場實際情情況。重點項目目情況項目名稱稱區(qū)域建筑類型型銷售均價價雅居樂花花園新市區(qū)小高層，多層，別墅45000元/平方米米比華利山山莊源城區(qū)小高層37000元/平方米米香堤雅灣灣高新區(qū)小高層，別墅（聯(lián)排）42000元/平方米米華達凱旋旋城新市區(qū)小高層43000元/平方米米雅居樂花花園新市區(qū)2.027299500013644700035155戶普通住宅宅（小高高層，多多層）、別墅一房522-733平方米米、三93-1077平方米米、四房房122平方米米（當前前在售戶戶型）45000元/平方米米河

11、源市黃黃沙大道道中段雅雅居樂花花園河源市雅雅居樂房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司豪華會所所、商業(yè)風風情街、幼兒園園、河源源雅居樂樂花園小小學、規(guī)規(guī)劃有五五星級酒酒店、室室內(nèi)恒溫溫游泳池池該項目由由雅居樂樂地產(chǎn)20006年4月以7.3億地王王價拍得得，占地地面積達達20447畝。項項目于20007年8月開盤盤，至今今開發(fā)已已有5年時間間，項目目整體規(guī)規(guī)劃采用用西班牙牙式園林林設(shè)計風風格，由由商業(yè)中中心、洋洋房和別別墅三個個區(qū)域組組成，擁擁有國際際化生活活配套，配備大大型豪華華會所，西班牙牙商業(yè)風風情街，以及從從幼兒園園到初中中教學設(shè)設(shè)施。比華利山山莊源城區(qū)2.31633325.8720334.11250

12、00小高層二房555-600平方米米，三房房1088-1110平方米米37000元/平方米米河源市中中心老城城區(qū)的西西側(cè)河源東方方房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司桂花園園園林、會會所、游游泳池、配套商商業(yè)東方比比華利山山莊位于于河源市市中心老老城區(qū)，項目由由河源東東方房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司開發(fā)發(fā)。最早早開盤時時間為20008年，截截止目前前共推出4棟單位位，最新新一次推推盤為3號樓，項目采采用了4.7米層高高小復(fù)式式，并且且贈送全全裝修。香堤雅灣灣高新區(qū)2.51240000440000917戶戶小高層，別墅（6棟聯(lián)排排）二房800平方米米，三房房1155-1330平方方米毛坯均價價47000元/平方米（江景），精裝裝均價42000元/平方米米河源市高高新區(qū)濱濱江大道道與科技技四路交交匯處河源市長長源置業(yè)業(yè)有限公公司萬綠商業(yè)業(yè)廣場、綜合性性超市、同濟醫(yī)醫(yī)院項目位于于河源高高新區(qū)，屬于是是省級開開發(fā)區(qū)，正在申申請國家家級開發(fā)發(fā)區(qū)，是是河源發(fā)發(fā)展重點點區(qū)域。項目最最早于20110年9月開盤盤，已經(jīng)經(jīng)推出490套單位位。未來來還有將將近500套單位位推售。華達凱旋旋城新市區(qū)2.46633