XXXX保定大馬坊村項目營銷占位及運營策劃思路綱要

1、締造城市榮耀 保定市大馬坊村項目營銷占位及運營策劃思路綱要謹呈名門地產(chǎn)12營銷目標：項目目標：項目占據(jù)北城，標志性地段，有潛質(zhì)打造為北城的標桿項目。品牌目標：名門地產(chǎn)在河北多個項目，開發(fā)商品牌形象的躍升，并為后期項目的開發(fā)奠定好基礎(chǔ)。階段目標：第一次開盤，一炮打響，并形成良好的口碑，為后期產(chǎn)品熱銷溢價奠定基礎(chǔ)。區(qū)域標桿項目基本目標營銷目標：在“變”市之下，最大程度規(guī)避政策風險，實現(xiàn)保價走量。確保首戰(zhàn)必勝名門品牌形象營銷目標核心目標銷售目標銷售目標：2012年實現(xiàn)高溢價銷售目標3報告體系A(chǔ)nalyze System 綠野資本對區(qū)域的理解區(qū)域階段發(fā)展之下的房地產(chǎn)市場？綠野資本對地塊價值的理解及項目

2、占位基于對地塊的理解，提出項目的戰(zhàn)略占位綠野資本對目標客戶的理解基于目標以及項目本身對客戶群的對位？綠野資本對物業(yè)發(fā)展的建議基于產(chǎn)品定位下的產(chǎn)品打造？ 整體開發(fā)策略、產(chǎn)品打造綠野資本對項目的營銷操作項目的營銷操作思考4北京保定保定市屬于二類城市，但由于地理區(qū)位臨近北京，所以其商品房發(fā)展有其特殊性。國家宏觀調(diào)控對保定市場表象最為突出的是開發(fā)商面臨資金緊缺問題，而不得不讓產(chǎn)品提前進入市場，例如“陽光水岸” 入市三年多現(xiàn)場的拆遷工作還沒有完成，入住時間要兩年后。北三環(huán)的“陽光盛景”也是要2013年才能交房，預計真正入住都需要到2014年了。這對消費者來說要承擔巨大的經(jīng)濟風險。2004年2006年保定

3、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的土地集中放量，使得房地產(chǎn)市場競爭有些激烈。5保定市城市規(guī)劃對本項目的影響城市發(fā)展結(jié)構(gòu)為“一城，兩片，多核”組團式布局結(jié)構(gòu)，整體向北發(fā)展；形成“四縱、六橫、兩環(huán)”的方格網(wǎng)加環(huán)形干路網(wǎng)骨架；依托鐵路、河流、防洪堤、環(huán)路形成“四環(huán)、五線、十八片”的綠化系統(tǒng)。本項目在保定市場算大規(guī)模的住宅用地，也是目前北市區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模住宅用地之一。本地塊作為居住項目，完全具備了開發(fā)、交通的便利條件。6通過對早期的市區(qū)樓盤了解，當時由于受地域水平的限制，及利潤相對較低的原因開發(fā)商在項目整體規(guī)劃思想、建筑單體外立面色彩及風格設(shè)計、園林景觀布置處在非常淺顯的認識階段，毫無項目特色，項目千篇一律；完全忽視

4、后期物業(yè)管理的重要性，尚未清醒意識到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理能對項目的銷售起到推動作用。7保定房地產(chǎn)市場新的認知：由于區(qū)域的迅速發(fā)展，北部和東部區(qū)域開始重新調(diào)整自身的定位，贏得自身的生存空間。在高端物業(yè)項目進入市場，這種穩(wěn)定的走勢將極有可能更好走下去。 綠野觀點：保定市場正快步向前發(fā)展，本項目在前進的車輪聲中應運而生。8報告體系A(chǔ)nalyze System 綠野資本對區(qū)域的理解區(qū)域階段發(fā)展之下的房地產(chǎn)市場？綠野資本對地塊價值的理解及項目占位基于對地塊的理解，提出項目的戰(zhàn)略占位綠野資本對目標客戶的理解基于目標以及項目本身對客戶群的對位？綠野資本對物業(yè)發(fā)展的建議基于產(chǎn)品定位下的產(chǎn)品打造？ 整體開發(fā)策略、產(chǎn)品

5、打造綠野資本對項目的營銷操作項目的營銷操作思考9因為占位，在戰(zhàn)爭尚未打響就決定勝負【占位營銷】找準本案差異化占位是勝負的關(guān)鍵10市場差異化占位根據(jù)項目自身質(zhì)素和市場擁有同類資源典型樓盤參照尋找項目競爭價值占位項目審視市場參照提煉項目競爭占位11參照樓盤選取原則：1、資源可比。擁江河湖灣公園等景資源。2、物業(yè)類似。高層為主，產(chǎn)品段豐富。3、地段接近。盡量在北城。4、檔次拉開。各類檔次樓盤皆有選取。典型參照樓盤：朝陽翡翠城；陽光盛景；源盛嘉禾；紅山莊園；萬和城。市場參照參照樓盤選取12市場參照參照樓盤對比項目名稱對比五個樓盤的競爭占位及核心策略，尋找本案的項目競爭占位！擁有資源區(qū)域背景競爭占位及核

6、心策略項目檔次、形象朝陽翡翠城陽光盛景源盛嘉禾昭華錦城萬和城無高開區(qū)宜居、打造世界級生活理念近植物園高開區(qū)中央生態(tài)居住區(qū)近植物園高開區(qū)高檔次、高尚人居無高開區(qū)高檔次、綜合體30萬平米宜居之城38萬平米樂活社區(qū)50萬平米城市高品質(zhì)低密度花園觀邸120萬平米城市綜合體城市綠地高開區(qū)高檔次、3萬人的綠色家園70萬平米新城市榜樣大盤13項目地塊優(yōu)劣簡析6大優(yōu)勢3大劣勢地段：北三環(huán)線，南北連接保定市中心，南北5分鐘連接保百商圈開發(fā)商品牌：河南名門地產(chǎn)，實力雄厚項目交通：臨北三環(huán)、向陽路北，交通便利景觀視野：地塊周邊無任何高建筑物，視野開闊項目規(guī)模：近900畝的開發(fā)用地，為成為保定超級大盤、標桿樓盤奠定基

7、礎(chǔ)項目可塑性：目前項目還處于前期定位階段，住宅業(yè)態(tài)的分布、戶型面積的設(shè)計、園林景觀的設(shè)計、小區(qū)配套、商業(yè)規(guī)劃等等，都可進行全新的規(guī)劃北三環(huán)噪音：南面緊臨三環(huán)線路段，噪音較大無自然景觀資源可用：項目地塊周邊沒有江河、公園景觀作為支撐周邊配套：周邊幾乎無生活配套14項目競爭占位從景觀資源上評判，本案相對其他項目資源較弱,但后天可塑造性極強從配套上評判，本案周邊無配套及環(huán)線噪音影響，相對其他項目較弱，但可通過后天的可塑造性的彌補，制造更為優(yōu)良的配套從規(guī)模上評判，本案絕對是當之無愧的霸主從產(chǎn)品上評判，本案的出現(xiàn)將會打破保定的居住傳統(tǒng)，成為真正意義的高檔特色的超級大盤從價值差異化角度，本案完全可以重新塑

8、造區(qū)域新標桿高檔次、高端形象項目項目審視市場參照價值占位15項目地塊視野開闊同時無任何景觀資源地塊整體缺乏水資源的景觀16優(yōu)勢劣勢威脅地塊SWOT分析口岸物業(yè)+比鄰保百商圈；900畝超大開發(fā)面積，創(chuàng)造極高的可塑性空間；緊鄰北三環(huán)，交通便利總站物業(yè)；景觀視野極其開闊，昭示性極好，便于打造標桿性的物業(yè)；開發(fā)商品牌、知名度優(yōu)勢。周邊車流密集，噪音影響嚴重；目前生活氛圍不足，無配套； 項目地分在向陽路兩側(cè)，對項目整體打造形成一定阻力； 項目周邊無自然資源可用。中心區(qū)建設(shè)日益完善，區(qū)域輻射作用逐漸釋放。保定城市整體向北的發(fā)展。 高開區(qū)無限前景。地塊未有任何定型的設(shè)計，可塑造空間巨大 北三環(huán)噪音影響。 宏

9、觀調(diào)控的影響，對住宅投資打壓 。外銷客戶選擇區(qū)域不斷擴大。 “限外令”影響。 機遇17減小劣勢，避免威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會樹立高端形象，建造高品質(zhì)物業(yè)充分挖掘中心區(qū)客戶需求，深度挖掘內(nèi)銷市場，內(nèi)外銷雙管齊下充分利用900畝地的開發(fā)資源，打造多維度的物業(yè)空間，引進特色或星級酒店或高端娛樂項目或高端餐飲項目，吸引投資客戶市場細分，把握需求。高端形象提升項目競爭力產(chǎn)品設(shè)計上，創(chuàng)造獨一無二的賣點，弱化劣勢。注重地段未來升值空間的引導。地塊缺水，在地塊整體設(shè)計上造水，形成巨大的水景氣勢。噪音主要是對項目鄰路的單位影響較大，但同時北面單位可觀中心水景公園景觀，永久性的景觀資源可以對這一劣

10、勢起到一定的沖抵作用。通過選用一些具有特殊功能材質(zhì)的產(chǎn)品來削弱噪音的影響，如南面單位的門窗材質(zhì)可選用雙層中空隔音玻璃等緩解噪音問題。在產(chǎn)品定位上，兼顧內(nèi)外銷客戶需求。應對策略18項目解析結(jié)論 打造保定地區(qū)獨一無二的景觀資源 全水景社區(qū)承接CBD高端人士居住需求 酒店式公寓北三環(huán)，高開片區(qū)北門戶位置 歐式高端物業(yè)五星級意式全水景主題景觀酒店住區(qū)19“保定的威尼斯城”20泛起小舟，悠然穿行于威尼斯酒店內(nèi)，樂得自在 藍天白云，青石板路，難辨真假 21怎能相信，除了頭頂?shù)奶炜帐堑谰撸蛄魉?、燈火通明全都是真實場?22鏡像地塊意大利威尼斯 威尼斯“因水而生，因水而美，因水而興”，享有“水城”“水上都

11、市”“百島城”等美稱。各個地方以舟相通。威尼斯(Venice)公元452年興建。八世紀為亞得里亞海貿(mào)易中心。十世紀曾經(jīng)建立城市共和國，中世紀為地中海最繁榮貿(mào)易中心之一。新航路開通后，因歐洲商業(yè)中心漸移至大西洋沿岸而衰落。1866年并入意大利王國。工商業(yè)發(fā)達，有煉鋁、化學、煉焦、化肥、煉油、鋼鐵等工業(yè)。以生產(chǎn)珠寶玉石工藝品、玻璃器皿、花皮革制品、花邊、刺繡等著稱。陸上的馬爾蓋拉港是重要油港和客運港。馳名的旅游中心，年有3百萬游客。古老的圣馬可廣場是城市活動中心，廣場周圍聳立著大教堂、鐘樓等拜占庭和文藝復興時期的建筑物。離岸2公里處的線狀沙洲-利多是歐洲著名的海濱浴23水景公園 威尼斯酒店景觀華宅

12、地塊的核心價值:24名門威尼斯城 具國際時尚感 體現(xiàn)項目輻射的檔次 與項目客戶群相吻合 表達的意思比較寬大 通俗易懂，朗朗上口 具有異國風情，跟項目全水景緊密結(jié)合首選案名建議一25LOGO創(chuàng)意： 水水珠承載人居26LOGO創(chuàng)意： 線條建筑倒影羅曼蒂克27LOGO創(chuàng)意： 寫意的建筑剪影清澈的水魔方2829名門水世界 體現(xiàn)項目輻射的檔次 表達的意思比較寬大 通俗易懂，朗朗上口備選案名建議一30報告體系A(chǔ)nalyze System 綠野資本對區(qū)域的理解區(qū)域階段發(fā)展之下的房地產(chǎn)市場？綠野資本對地塊價值的理解及項目占位基于對地塊的理解，提出項目的戰(zhàn)略占位綠野資本對目標客戶的理解基于目標以及項目本身對客戶

13、群的對位？綠野資本對物業(yè)發(fā)展的建議基于產(chǎn)品定位下的產(chǎn)品打造？ 整體開發(fā)策略、產(chǎn)品打造綠野資本對項目的營銷操作項目的營銷操作思考31中心區(qū)高級白領(lǐng)經(jīng)常往返保定的商務人士會展經(jīng)濟“生意人”企業(yè)購買華北區(qū)長線投資客本地客戶及長線投資客SOHO族1、項目潛在的客戶群體32A類：經(jīng)常往返保定的商務人士主要為國內(nèi)外企業(yè)高層、國際商務人員，可以依據(jù)各自喜好，自由選擇居住地點，居住時間具有不連貫性。購買目的：為商旅提供一個商務、居住的空間。購買要求：物業(yè)品質(zhì)、形象要求高，服務水準達到酒店水平。B類：中心區(qū)企業(yè)高級管理人員中心區(qū)企業(yè)高層、尤其是外地調(diào)派入深的企業(yè)高級人員。該人群產(chǎn)生的公寓需求將形成一定比例。購買

14、目的：就近居住，方便舒適。購買要求：具有異域風格的優(yōu)先考慮，上檔次、舒適。2、項目潛在自用客戶群體分析33C類：企業(yè)購買用于接待等企業(yè)購買用于接待其貴賓，或做企業(yè)高級員工宿舍。此類購買行為一般較大，整層購買的居多。購買目的：為貴賓、高層提供高檔次居住場所，同時也省去入住星級酒店的費用。購買要求：物業(yè)形象、檔次要高，服務周到。D類：會展經(jīng)濟“生意人”會展經(jīng)濟催生了相關(guān)行業(yè)的迅速發(fā)展，圍繞這個財富核心產(chǎn)生了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)及一批新貴族，他們生意火爆，通過財富的積累，經(jīng)常游走其他地方，通常情況下，他們是最會享受人。購買目的：在根有格調(diào)的地方談生意購買要求：靠近會展中心，必要的商務服務。34E類：SOHO

15、族主要是從事智力勞動人員，如設(shè)計人員、研究人員等，行業(yè)設(shè)計金融、廣告、藝術(shù)等，以本地工作為主，異地工作的為輔。購買目的：個人個性化辦公居家空間。購買要求：靠市中心地帶，與辦公區(qū)鄰近，物業(yè)管理好，提供商務服務。E類：本地購買客源主要以北城客戶為主，同時項目地之前隸屬于徐水地區(qū)，應城市發(fā)展，劃分至保定高開區(qū)，徐水的改善型及首置型客戶同時也是項目的主要客群。購買目的：舒適、園林景觀好、物業(yè)好、項目自身配套好。購買要求：戶型面積合適、價格合適、小區(qū)環(huán)境好35本地長線投資客看好高開區(qū)發(fā)展，有一定的閑錢。購買目的：長線投資，先放租，待漲價后售出。購買要求：升值潛力要大，租金收入豐厚華北長線投資客選擇地段好

16、、檔次高的特色物業(yè)，購后放租。此類客戶購買力強，尤其項目可能吸引部分，增加了此類客戶的購買力。購買目的：長線投資謀求回報或資金保值升值期望。購買要求：物業(yè)整體質(zhì)素高，有代租服務。以上投資客戶對物業(yè)整體素質(zhì)要求較高，有概念、抗跌性強的物業(yè)倍受青睞。2、項目投資客戶群體分析：36城市知本家 城市：是舞臺，是平臺，是焦點，是他們縱橫馳騁的疆場！知本：是實力也是勢力，是財富象征，但卻不僅限于金錢，他們是駕馭金錢，玩轉(zhuǎn)資本，讓錢為自己工作； 家： 不是一個符號，也不是一種界定，更不是漢語詞典中的家庭；在這里，“家”成為身份的代名詞，是集大智大勇的尊稱，是風范，是胸襟，是氣度，代表著哲學式的生活藝術(shù)！我們

17、的核心目標客戶群體37他們屬于加速度上升時期。他們是城市精英，屬于知識經(jīng)濟中的佼佼者。他們是自信的，受到高等教育，對多元文化的容納能力強。他們有個性，他們是特色產(chǎn)品的追求者，但決不為嘩眾取寵而消費。他們購買高檔商品主要為凸顯個人風格，小部分才是顯示身份的心理。他們認為消費是一門藝術(shù)；品質(zhì)是基礎(chǔ)，品味是關(guān)鍵。 他們向往自由自在的生活，渴望得到自我解脫與宣泄的空間。 38年齡屬性他們一般在2835歲，屬于城市中堅階層年齡不是問題，因為他們熱愛生活，也懂得工作與生活的黃金平衡點，所以他們一直精力充沛職業(yè)屬性他們活躍于各個行業(yè)，其中以貿(mào)易為主，他們是行業(yè)內(nèi)的靈魂人物他們的職業(yè)與高新科技、新潮文化行業(yè)相

18、關(guān)，容易接受新生事物39他們具有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)，追求崇尚自然、移情山水的休閑生活方式。代表了現(xiàn)代社會“有錢、有閑” 特權(quán)階層的基本生活形態(tài)，具有一定的專屬性與排它性他們面對財富有取有舍，享受財富與贏得財富并駕齊驅(qū)他們認為財富只是一個數(shù)字，創(chuàng)造財富比擁有財富更有樂趣經(jīng)濟屬性思想屬性他們習慣了自己的生活方式，習慣自己制定游戲規(guī)則他們不一定站在某個領(lǐng)域的最前沿，但隨時可以聽到他們的聲音他們擁有積極的人生態(tài)度及明確的人生目標他們把睿智眼光定義為入圈的身份證明.他們追求城市核心的同時追求私享生態(tài)景觀來犒賞自己40報告體系A(chǔ)nalyze System 綠野資本對區(qū)域的理解區(qū)域階段發(fā)展之下的房地產(chǎn)市場？綠野

19、資本對地塊價值的理解及項目占位基于對地塊的理解，提出項目的戰(zhàn)略占位綠野資本對目標客戶的理解基于目標以及項目本身對客戶群的對位？綠野資本對物業(yè)發(fā)展的建議基于產(chǎn)品定位下的產(chǎn)品打造？ 整體開發(fā)策略、產(chǎn)品打造綠野資本對項目的營銷操作項目的營銷操作思考41名門威尼斯城景觀酒店式公寓主題娛樂水上街區(qū)景觀華宅產(chǎn)品打造集景觀酒店公寓、水上街區(qū)、主題娛樂及景觀華宅于一身的全水景資源，多維度夢幻城堡42我們要打造：區(qū)域補缺性、城市升級性、極具異域風情的威尼斯水城主題酒店項目酒店定位43一個需要擺渡才能入住的威尼斯水城酒店44一個具有真正威尼斯美食的水上酒店45景觀酒店公寓七大價值打造方向景觀體驗立面特點大堂酒店化

20、智能酒店化裝修酒店化服務酒店式商業(yè)特色46景觀體驗之觀光電梯觀光電梯最大化作用于水城酒店47景觀體驗之觀景幕墻景觀體驗之觀景走廊48立面特色之造型充分利用北三環(huán)的昭示性，燈光工程的使用將有效提升項目形象的延續(xù)性。建議酒店式公寓可增加一些色彩較為明亮的外部構(gòu)架，提升公寓產(chǎn)品的標識性。夜間燈光效果，打造項目夜間高檔形象使項目成為保定標志 性的“不夜城！”立面特色之燈光49大堂酒店化酒店公寓在大堂的面積和挑高（空）方面沒有寫字樓要求得那么嚴格，建議挑高9-12米左右。酒店公寓對于大堂裝修的檔次特別看重，對于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的視覺效果，除了充分考慮星級酒店大堂的色調(diào)、用材元素外，建議尋找一些可

21、能演繹本項目酒店式服務公寓特色的符號進行裝飾。建議公寓可增加一些色彩較為明亮的外部構(gòu)架，提升公寓產(chǎn)品的標識性。50大堂水晶吊燈標志性背景墻酒店前臺的設(shè)置大堂副經(jīng)臺設(shè)置大堂中央插花金屬報紙報夾行李推車各國時鐘指示藝術(shù)沙發(fā)綠色植物51智能酒店化每套房間均有電話無線上網(wǎng)接口；衛(wèi)星電視,提供專門的國外及港臺地區(qū)主要媒體（如CNN、東森電視臺、亞洲電視等）的衛(wèi)星訊號，為進駐企業(yè)提供及時政治、財經(jīng)、金融、體育及娛樂資訊。52精致無煙廚房舒適主衛(wèi)酒店式公寓非常注重主臥及衛(wèi)生間的舒適度，這兩個空間使用頻率最高，也最能體現(xiàn)公寓檔次。酒店式公寓都無排煙管道，建議一些偏大戶型（如面積超過50平米）都可增設(shè)無煙廚房設(shè)

22、計。裝修酒店化53德國品牌Alno櫥柜西班牙品牌Roca衛(wèi)浴美國品牌BRAVAT潔具美國貝朗概念衛(wèi)浴美國品牌MOEN水龍頭德國品牌HANSGROHE花灑德國品牌SIEMENS洗衣機意大利品牌Smeg電器韓國品牌IREVO指紋密碼鎖54 引進知名的物業(yè)管理公司 酒店公寓的升值與保值與物業(yè)管理好壞有非常大的關(guān)系，引進知名品牌物管公司可以提升項目價值 提供租車服務服務(包括頂級名車)前臺、賓客服務以及晝夜保安代訂國內(nèi)外訂房及航空機位及交通安排洗衣服與干洗服務飛線服務叫醒服務商務中心, 打字、傳真、復印、翻譯周一至周六客房清理服務免費擦鞋、提供每日報紙、送餐服務、洗衣服務代收代繳水電、燃氣、電話及雜費

23、服務酒店化55地標性空中連廊休閑空中會所商務空中會所56特色餐飲列舉：日本料理中森名菜老牌名店丹桂軒威尼斯威尼斯自助餐異域風情巴西烤肉品牌連鎖pizzahut茶藝館方向一:主題式品牌特色餐飲本項目較大的體量，需要餐飲行業(yè)與之結(jié)合；成功引入知名餐飲，同時將是對項目整體功能的補充及形象的提升57是美國Tibeart Corporation進行整備、輔導的專業(yè)SPA、美容纖體國際連鎖機構(gòu)。琉璃時光SPA國際連鎖機構(gòu)：方向二:品牌休閑娛樂58說明:一房單位可通過贈送面積將其改造為一房二廳，增加客戶使用面積；二房單位可通過贈送面積將期改造為二房二廳，同時其結(jié)構(gòu)設(shè)計中戶內(nèi)盡可能不設(shè)置剪力墻，預留客戶改造空

24、間；所有單位之間設(shè)計中應考慮到未來戶與戶之間可打通的靈活性。 戶型面積段配比59公寓25平米戶型（示意）公寓32平米戶型（示意）60公寓60平米2房（示意）61名門威尼斯城集景觀酒店公寓、水上街區(qū)、主題娛樂及景觀華宅于一身的全水景資源，多維度夢幻城堡景觀酒店式公寓主題娛樂水上街區(qū)景觀華宅產(chǎn)品打造62我們要打造的是：極具意大利風情的水上商業(yè)街區(qū)威尼斯水城DOLE街項目商業(yè)定位63以前逛街是用腿一步一步走的而今，在名門威尼斯城逛街是用船一槳一槳滑的想逛哪個鋪面船就停在哪，太愜意了64DOLE街小店示意DOLE街小店示意DOLE街一角DOLE街一角印象DOLE街DOLE街一角65業(yè)態(tài)面積區(qū)間開間進深

25、層高占比餐飲，甜品、茶吧，小吃10-802-63-122.8-3.540%服飾、精品、文具、藥店、眼鏡店、通訊店、銀行20-603-125-102.8-3.530%網(wǎng)吧、酒吧、KTV、超市、美容美發(fā)60-2008-503-420%賓館、中型健身房、特色餐飲館200-30010%DOLE街業(yè)態(tài)細分（示意）66名門威尼斯城集景觀酒店公寓、水上街區(qū)、主題娛樂及景觀華宅于一身的全水景資源，多維度夢幻城堡景觀酒店式公寓主題娛樂水上街區(qū)景觀華宅產(chǎn)品打造67我們要打造的是：多元化、更休閑、更運動的運動休閑娛樂天地項目主題娛樂定位68 我們要打造：保定唯一的中小型的室內(nèi)滑雪場滑雪何必去瑞士69 我們要打造：保

26、定高檔的室內(nèi)恒溫游泳池70 我們要打造：保定高檔的室內(nèi)健身俱樂部71名門威尼斯城集景觀酒店公寓、水上街區(qū)、主題娛樂及景觀華宅于一身的全水景資源，多維度夢幻城堡景觀酒店式公寓主題娛樂水上街區(qū)景觀華宅產(chǎn)品打造72打造安全生活超強安保系統(tǒng)，隔絕嘈雜世界。邊界紅外安防、室內(nèi)可視對講邊界紅外安防，有效防止區(qū)外閑雜人員進入園區(qū)，構(gòu)筑第一道防線；入戶可視對講，再度篩選，構(gòu)筑安防第二道防線。24小時保安崗、監(jiān)控室全天侯輪番執(zhí)守保安崗，以及24小時監(jiān)控室，確保業(yè)主安全生活。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次73打造公交第一站特殊待遇，享受舒適公交座位，從起點開始。北

27、三環(huán)，打造的向陽路北段，可打造為本案項目的公交起點站。雙層巴士更佳。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次74營造水景生活濱海社區(qū)的文化元素，別具一格大水系、大景觀園林體驗。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次75打造舒適生活先進高新技術(shù)，打造安靜舒適生活。降噪系統(tǒng)安裝雙層中空玻璃，阻隔來自北三環(huán)的噪音污染。設(shè)置新風系統(tǒng)關(guān)閉門窗阻隔噪音，容易導致室內(nèi)空氣不流通。設(shè)置新風系統(tǒng)，在室內(nèi)也能享室外新風。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次76人性化技術(shù)運用，沒有蚊蟲與潮濕

28、。滅蚊磁場系統(tǒng)：針對北方多蚊，必須設(shè)置。防潮墻：使用防潮墻防潮濕近水地段，易生蚊蟲，易沾濕氣。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次77打造教育配套名牌啟蒙教育 ，天才寶貝就在你家。引進名牌幼兒園，如諾被爾搖籃幼兒園、21世紀幼兒園社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次78打造便捷生活特色中高端商業(yè)，出門就能享有特權(quán)。小區(qū)商業(yè)，引進能滿足項目客戶群新中產(chǎn)階級生活需求的中高檔特色商業(yè)配套。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次79抬高架空層層高，利用一樓架空空間，將分散的

29、單柱與墻體通過灌喬木與地被圍和連接，組成一連串的綠色長廊和綠色活動場地。為每位業(yè)主營造一個舒適、綠意的生活空間，讓沒一位業(yè)主的生活更健康，更天然。4米架空層特色園林，綠意生活隨處連。打造綠意架空層社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次80 片區(qū)項目物業(yè)服務質(zhì)量普遍低下，建議項目全面引進知名物管公司，全面?zhèn)€性化服務， 針對項目客戶的高端特殊需求，除提供常規(guī)的物業(yè)服務之外，還提供個性化的如汽車服務、商務服務、家居服務等個性化貼身服務。引入高端物管知名物管，服務到位，口碑傳頌。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次8

30、1戶型建議，百變戶型，魔幻空間建筑面積：78 （2+1空間）客廳：面寬3.7 m*進深3.13m（另有2.4m的陽臺）主臥：3.2 m*3.4 m贈送：25.31 2個飄窗，合5.9 陽臺，6.4m*2.4m=15.36 ，贈送7.68 ；花苑空間：2.7m*3=8.1 ，贈送4.05 注：控制贈送面積可以在陽臺和花苑空間的取舍或縮小上進行控制。82建筑面積：83 （2+1空間）客廳：面寬3.8m*進深3.8m（另有2.2m的陽臺）主臥：4.3 m*3.85 m贈送：15.61 2個飄窗，合7陽臺，3.8m*2.2m=8.36 ，贈送4.18；花苑空間：2.3m*3.85=8.86，贈送4.4

31、3注：控制贈送面積可以在陽臺和花苑空間的取舍或縮小上進行控制。83建筑面積：88 （2+1空間）客廳：面寬3.9m*進深3.8m（另有2.5m的陽臺）主臥：3.3m*4.8 m贈送：18.562個飄窗，合5陽臺，3.9m*2.5m=9.75，2m*2m=4 ，贈送6.8；入戶花園： 2.6m*2.4=6.24，贈送3.12花苑空間：2.8m*2.6=7.28，贈送3.64注：控制贈送面積可以在陽臺和花苑空間的取舍或縮小上進行控制。8485建筑面積：140平方米陽臺面積：7.455平方米四室二廳一陽臺二衛(wèi)生間一廚房戶型點評：主臥外飄窗,賞庭院綠洲美景;私家陽光花園, 讓整個室內(nèi)彌漫花香綠草的味道

32、.同時可增加為一房設(shè)計。 本案大戶型建議一86戶型：四房二廳二衛(wèi) 景觀：中心園景 建筑面積：143.37 套內(nèi)面積：118.32 戶型簡評： 該戶型間隔豪華大方布局設(shè)計動靜分區(qū)合理：南北對流、三陽臺、戶戶飄窗的設(shè)計，令居室通風、采光效果更為明顯：豪華大客廳氣派不凡、最低限度減少了過道對面積的浪費之余更帶有超大景觀陽臺主人套房設(shè)有轉(zhuǎn)角飄臺，使主人安座室內(nèi)亦可飽覽無盡園景。 本案大戶型建議二87景觀華宅價值體系的搭建9大升級體系景觀視野升級尺度空間升級安全舒適升級交通配套升級主題生活升級建筑規(guī)劃升級教育品味升級物管服務升級身份檔次升級打造公交起點站打造濱海文化社區(qū)去噪、滅蚊、防潮墻諾貝爾幼兒園知名

33、物管服務圍合式布局大觀景面無敵景觀、開闊視野奢華大堂、尊貴物業(yè)88報告體系A(chǔ)nalyze System 綠野資本對區(qū)域的理解區(qū)域階段發(fā)展之下的房地產(chǎn)市場？綠野資本對地塊價值的理解及項目占位基于對地塊的理解，提出項目的戰(zhàn)略占位綠野資本對目標客戶的理解基于目標以及項目本身對客戶群的對位？綠野資本對物業(yè)發(fā)展的建議基于產(chǎn)品定位下的產(chǎn)品打造？ 整體開發(fā)策略、產(chǎn)品打造綠野資本對項目的營銷操作項目的營銷操作思考891保定首個水城物業(yè)，物業(yè)類型稀缺，能體現(xiàn)身份的唯一性。32新型物業(yè)的出現(xiàn)，新生活方式的全新體驗，新身份的象征。稀缺感尊貴感時尚感項目形象高端，為懂得生活的人完美打造，品質(zhì)升級。項目對應客戶群對位項目競品區(qū)隔對位本案客戶群：30-40歲客戶心理本質(zhì)：對高雅、悠閑的生活極度渴望客戶精神堡壘：渴望突破與改變競爭環(huán)境：全水資源競爭項目定位：威尼斯水城物業(yè)競爭項目區(qū)隔：立足項目深度價值挖掘，即可做湖景物業(yè)，也可作全水資源物業(yè)水城生活：既能跳出同類資源競爭區(qū)隔，又能打造對應客戶群精