資產(chǎn)評估基礎(chǔ)

1、.一、資產(chǎn)評估會(huì)計(jì)項(xiàng)目 1、對固定資產(chǎn)來講： 賬面價(jià)值=固定資產(chǎn)原價(jià)-計(jì)提的減值準(zhǔn)備-計(jì)提累計(jì)折舊 賬面余額=固定的賬面原價(jià) 賬面凈值=固定資產(chǎn)折余價(jià)值=固定資產(chǎn)原價(jià)-計(jì)提累計(jì)折舊 2、對無形資產(chǎn)來講： 賬面價(jià)值=無形資產(chǎn)原價(jià)-計(jì)提減值準(zhǔn)備-累積攤銷 賬面余額=無形資產(chǎn)賬面原價(jià) 賬面凈值=無形資產(chǎn)的攤余價(jià)值=無形資產(chǎn)原價(jià)-累積攤銷 3、其他資產(chǎn)成本計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相同 賬面價(jià)值=賬面余額-計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備二、資產(chǎn)折舊方法 = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 年限平均法：年折舊率=1-預(yù)計(jì)凈殘值率預(yù)計(jì)使用壽命100% = 2 * GB3 * MERGEFO

2、RMAT 工作量法：單位工作量折舊額=固定資產(chǎn)原價(jià)1-預(yù)計(jì)凈產(chǎn)值率預(yù)計(jì)工作總量 某項(xiàng)固定資產(chǎn)月折舊額=該項(xiàng)固定資產(chǎn)當(dāng)月工作量單位工作量折舊額 = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 加速折舊法：年折舊率=尚可使用年限預(yù)計(jì)只用年限的年數(shù)總和100% 預(yù)計(jì)使用年限的年數(shù)總和=nn+12 月折舊率=年折舊率12固定資產(chǎn)計(jì)算折舊最低年限： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 房屋、建筑物為20年 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備為10年 = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等為

3、5年 = 4 * GB3 * MERGEFORMAT 飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具為4年 = 5 * GB3 * MERGEFORMAT 電子設(shè)備為3年通用設(shè)備折舊年限專用設(shè)備折舊年限機(jī)械設(shè)備10-14年冶金工業(yè)專用設(shè)備9-15年動(dòng)力設(shè)備11-18年變電配電設(shè)備18-22年傳導(dǎo)設(shè)備15-28年發(fā)電及供熱設(shè)備12-20年動(dòng)輸設(shè)備6-12年機(jī)械工業(yè)專用設(shè)備8-12年自動(dòng)化控制及儀器儀表8-12年石油工業(yè)專用設(shè)備8-14年自動(dòng)化、半自動(dòng)化控制設(shè)備8-12年化工醫(yī)藥專用設(shè)備7-14年電子計(jì)算機(jī)4-10年電子儀表電訊工業(yè)設(shè)備5-10年通用測試儀器設(shè)備7-12年建材工業(yè)專用設(shè)備6-12年工業(yè)爐窯7-13

4、年紡織輕工專用設(shè)備8-14年工具及其他生產(chǎn)用具9-14年礦山煤礦及森工設(shè)備7-15年非生產(chǎn)用設(shè)備及器具18-22年造船工業(yè)專用設(shè)備15-22年設(shè)備工具、電視機(jī)、復(fù)印機(jī)5-8年自來水、煤氣設(shè)備15-25年三、價(jià)值類型分類 = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 以資產(chǎn)評估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型,具體包括：收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)、變現(xiàn)價(jià)值和清算價(jià)格四種； = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 以資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估的價(jià)值類型,具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場價(jià)值和清算價(jià)值三種； = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 保險(xiǎn)價(jià)值：保險(xiǎn)更新重置成本是指被保險(xiǎn)機(jī)器

5、設(shè)備在評估基準(zhǔn)日時(shí)的更新重置成本。 扣減貶值后的保險(xiǎn)更新重置成本是被保險(xiǎn)機(jī)器設(shè)備在評估基準(zhǔn)日時(shí)的更新重置成本扣減設(shè)備的貶值,即使用重置成本法的評估值。 = 4 * GB3 * MERGEFORMAT 報(bào)廢價(jià)值和殘余價(jià)值 報(bào)廢價(jià)值：主要指基本可回收利用金屬的價(jià)值。鐵、銅、鋁等。 殘余價(jià)值：是指機(jī)器或設(shè)備及其零部件的回收價(jià)值,如齒輪、軸、軸承、電機(jī)、減速機(jī)等。 市場價(jià)值：資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。 交易假設(shè)：是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的假設(shè)前提。是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中,評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場

6、進(jìn)行估價(jià)。 公開市場假設(shè)：是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件,以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受任何影響的一種假定說明或限定。公開市場假設(shè)的關(guān)鍵在于認(rèn)識和把握公開市場的實(shí)質(zhì)和內(nèi)涵。 持續(xù)使用假設(shè)：首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài),推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。 清算假設(shè)：是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件的一種假定說明或限定。是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。四、資產(chǎn)評估方法的比較及選擇 資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評定估算的一種專業(yè)活動(dòng)。資產(chǎn)評估方法是實(shí)現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。它是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上,結(jié)合自身特

7、點(diǎn)形成的一整套方法體系。資產(chǎn)評估的方法一般分為四種,即收益現(xiàn)值法重置成本法市場比較法清算價(jià)格法。1、市場法 市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。 市場法是根據(jù)替代原則,采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)規(guī)程。因?yàn)槿魏我粋€(gè)正常的投資者在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí),他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。運(yùn)用市場法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價(jià)格信息,并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價(jià)值。運(yùn)用已被市場檢驗(yàn)了的結(jié)論來評估被估對象,顯然是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人接受的。因此,市場途徑是資產(chǎn)評估中最為直接,

8、最具說服力的評估途徑之一。A.直接比較法： 評估價(jià)值=參照物成交價(jià)評估對象A特征參照物A特征B.價(jià)格指數(shù)法： 評估價(jià)值=參照物成交價(jià)1+物價(jià)變動(dòng)系數(shù)C.市場折扣法： 評估價(jià)值=參照物成交價(jià)1-價(jià)格折扣率D.成本市價(jià)法： 評估價(jià)值=評估對象現(xiàn)行合理成本參照物成交價(jià)參照物現(xiàn)行成本E.市盈率乘數(shù)法： 評估價(jià)值=評估對象收益額參照物市盈率2、收益法 收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。采用收益法評估,基于效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值,收益越高,資產(chǎn)的價(jià)值越大。一個(gè)理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時(shí),他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購置或投資的資產(chǎn)

9、在未來能給他帶來的回報(bào)。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流,而收益有時(shí)間價(jià)值,因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值,需要把未來一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值,這就是資產(chǎn)的評估值。3、成本法成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本,然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。 成本途徑始終貫穿著一個(gè)重建或重置被評估資產(chǎn)的思路。在條件允許的情況下,任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí),他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新,投資者所愿支付的價(jià)格會(huì)在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的實(shí)體有形損耗；如果

10、被評估資產(chǎn)存在功能和技術(shù)落后,投資者所愿支付的價(jià)格會(huì)在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的功能性貶值；如果被評估資產(chǎn)及其產(chǎn)品面臨市場困難和外力影響,投資者所愿支付的價(jià)格會(huì)在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶損因素。采用清算價(jià)格法評估資產(chǎn),應(yīng)當(dāng)根據(jù)公司清算時(shí)其資產(chǎn)可變現(xiàn)的價(jià)值,評定重估價(jià)值。具體測算方法如下：A.價(jià)格指數(shù)法： 重置成本=資產(chǎn)賬面價(jià)值價(jià)格指數(shù)B.功能價(jià)值法： 重置成本=評估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物年產(chǎn)量參照物重置成本C.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法： 資產(chǎn)評估重置成本/參照物重置成本=評估資產(chǎn)產(chǎn)量/參照物產(chǎn)量x五、資產(chǎn)評估方法的聯(lián)系與區(qū)別 1.資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 由于資產(chǎn)評估工

11、作基本目標(biāo)的一致性,在同一資產(chǎn)的評估中可以采用多種方法,如果使用這些方法的前提條件同時(shí)具備,而且評估師也具備相應(yīng)的專業(yè)判斷能力,那么,多種方法得出的結(jié)果應(yīng)該趨同。評估方法是實(shí)現(xiàn)評估目的的手段。評估基本目的決定了評估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而該聯(lián)系為評估人員運(yùn)用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn),并做相互驗(yàn)證提供了理論依據(jù)。但是,運(yùn)用不同的評估同一資產(chǎn),必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致,以及運(yùn)用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。多種方法得出的結(jié)果應(yīng)該趨同。 2資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別市場法與成本法的區(qū)別 1從買者和賣者的角度考慮不一樣； 2市場法市價(jià)和成本法的價(jià)格包含的內(nèi)涵不一樣；

12、 3市場法和它的原始成本沒有直接關(guān)系,而成本法和它的歷史成本是有直接關(guān)系的； 成本是按照它的重置成本全新的重置成本,全新重置成本就是重新購置一臺全新的資產(chǎn)所花費(fèi)的全部支出扣減各項(xiàng)損耗來確定的,而市場法是按照它選定一定的參照物進(jìn)行功能價(jià)值因素調(diào)整,而得到評估值的一種方法。收益法與成本法的比較 1計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)不同：收益法的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn),即是以收益現(xiàn)值來衡量資產(chǎn)評估價(jià)格的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。本法的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是重置成本標(biāo)準(zhǔn),即用重置成本來衡量被評估資產(chǎn)價(jià)格的一種計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2適用范圍不同：1、收益法適用的業(yè)務(wù)范圍 a企業(yè)股權(quán)變動(dòng) b房地產(chǎn)及資源性資產(chǎn) c無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù) 2、成本法適用的業(yè)務(wù)范圍重置成本

13、標(biāo)準(zhǔn)對于一切以資產(chǎn)重置、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都是適合的,如資產(chǎn)的抵押、保險(xiǎn)與賠償,以及我國的清產(chǎn)核資工作。 3決定評估價(jià)值的基本因素不同在適用收益法的場合,資產(chǎn)的評估價(jià)值取決于預(yù)期收益額的本金化率。2.在適用成本法的場合,資產(chǎn)評估的價(jià)值取決于重置凈價(jià)總之,不同的評估方法是實(shí)現(xiàn)不同評估目的時(shí)的具體形式和技術(shù)手段。但是評估方法的選擇不是隨心所欲的,每一種評估方法都有其特定的使用條件和適用范圍。六、資產(chǎn)評估方法的選擇 1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)。價(jià)值類型由它的資產(chǎn)特定的評估目的來決定。2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn),是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)

14、等,往往要求有不同的評估方法與之相適應(yīng)。同時(shí),資產(chǎn)評估對象的理化狀態(tài)不同,所要求的評估方法也往往不同。 3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。評估方法選擇,實(shí)際上包含了不同層面的資產(chǎn)評估方法的選擇過程,即3個(gè)層面的選擇：第一個(gè)層面是評估的技術(shù)思路的層面,即分析3種評估方法所依據(jù)的評估技術(shù)的思路的適用性；第二個(gè)層面是在各種評估思路已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上,選擇實(shí)現(xiàn)評估技術(shù)的具體技術(shù)方法；第三個(gè)層面是在確定技術(shù)方法的前提下,對運(yùn)用各種技術(shù)評估方法所設(shè)計(jì)的技術(shù)參數(shù)的選擇。 資產(chǎn)評估途徑和方法的多樣性,為評估人員選擇適當(dāng)?shù)脑u估途徑和方法,有效地完成評估任務(wù)提供了現(xiàn)實(shí)可能。為高效、簡捷、相對合理地

15、估測資產(chǎn)的價(jià)值,在評估途徑和方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素：一是評估方法的選擇要與評估目的,評估時(shí)的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài),以及由此所決定的資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)；二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態(tài)等因素制約。例如,對于既無市場參照物,又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn),只能選擇成本途徑及其方法進(jìn)行評估；對于工藝比較特別且處在經(jīng)營中的企業(yè),可以優(yōu)先考慮選擇收益途徑及其方法；三是評估方法的選擇受各種評估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)能否搜集的制約。每種評估途徑和方法的運(yùn)用都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作依據(jù)。在一個(gè)相對較短的時(shí)間內(nèi),收集某種評估途徑和方法所需的數(shù)據(jù)資料可能會(huì)很困難,在這

16、種情況下,評估人員應(yīng)考慮采用替代的評估途徑和方法進(jìn)行評估。七、資產(chǎn)貶值測算 1實(shí)體性貶值測算方法 A.觀測法：實(shí)體性貶值=重置成本1-實(shí)體性成新率 B.使用年限法： 實(shí)體性貶值=重置成本-預(yù)計(jì)殘值總使用年限實(shí)際已使用年限 總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限 實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率 資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間資產(chǎn)法定利用時(shí)間 2功能性貶值測算方法 功能性貶值=n/t=1評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)系數(shù) 3經(jīng)濟(jì)性貶值測算方法 經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-資產(chǎn)預(yù)計(jì)生產(chǎn)能力資產(chǎn)原計(jì)生產(chǎn)能力x100% 經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額1-所得稅率P/A,r,n 4成本法在機(jī)器

17、設(shè)備評估中的使用 機(jī)器設(shè)備評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值八、企業(yè)資產(chǎn)評估資料清單A.法律性文件： 1.公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、政府批文成立、更名批文 2.公司章程、合同、驗(yàn)資報(bào)告 3.會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的公司于評估基準(zhǔn)日的專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告 4.股東大會(huì)、董事會(huì)重大決議 5.公司評估經(jīng)濟(jì)行為的立項(xiàng)申請國有資產(chǎn)占有單位 6.國有資產(chǎn)管理部門關(guān)于資產(chǎn)評估立項(xiàng)的批復(fù)B.公司有關(guān)資料： 1.公司歷史沿革及基本介紹、組織結(jié)構(gòu)圖及主要負(fù)責(zé)人員 2.現(xiàn)行納稅稅費(fèi)項(xiàng)目、稅率等資料 3.經(jīng)營范圍及產(chǎn)品簡介、重要生產(chǎn)性設(shè)備介紹 4.主要技術(shù)人員高新技術(shù)企業(yè) 5.公司及個(gè)生產(chǎn)線平面布置圖 6.重要資產(chǎn)品

18、質(zhì)鑒定及經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 7.重要經(jīng)濟(jì)協(xié)議和合同、資產(chǎn)抵押和擔(dān)保情況說明 8.正在訴訟情況說明C.明細(xì)資料： 1綜合部分： 1.各類待評估資產(chǎn)和負(fù)債的清查評估明細(xì)表 2.經(jīng)審計(jì)的評估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表 3.資產(chǎn)負(fù)債清查核實(shí)及調(diào)整情況說明 4.關(guān)于資產(chǎn)評估清查申報(bào)表的聲明 5.資產(chǎn)評估承諾涵 6.待核銷、報(bào)廢資產(chǎn)情況說明及證明材料和有權(quán)管理的上級主管部門或財(cái)政部門的處理意見 7.水電容量和當(dāng)?shù)厮娫鋈萘渴召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及文件 2流動(dòng)資產(chǎn)部分： 1.評估基準(zhǔn)日的銀行存款余額對賬單,銀行存款余額調(diào)節(jié)表,銀行存款詢證函 2.評估基準(zhǔn)日的應(yīng)收賬款項(xiàng)明細(xì)表及應(yīng)收款項(xiàng)的詢證函,企業(yè)追賬記錄,往來壞賬的證明材料 3.評估基準(zhǔn)日的存貨盤點(diǎn)表 4.各類存貨的地點(diǎn)、庫存時(shí)間、周轉(zhuǎn)情況說明 5.存貨貨齡分析表 6.產(chǎn)品銷售價(jià)格清單及主要銷售合同 7.待攤費(fèi)用發(fā)生額及攤銷情況說明 3設(shè)備部分 1.評估基準(zhǔn)日的機(jī)器設(shè)備、辦公設(shè)備、交通運(yùn)輸工具等明細(xì)賬及盤點(diǎn)表 2.重要設(shè)備的購置發(fā)票 3.通過運(yùn)輸設(shè)備運(yùn)行狀況包括利用率及維護(hù)保養(yǎng)狀況和大修理及技術(shù) 改造情況的歷史記錄和詳細(xì)說明,有關(guān)設(shè)備的技術(shù)資料 4.運(yùn)輸設(shè)備的行駛執(zhí)照及行駛里程記