某某年上海別墅市場分析報(bào)告

1、2005年上海別墅市場分析報(bào)告2005年12月目 錄一、2005年上海別墅市場年度概述-31、政策回顧與分析-42、2005年全市別墅市場價(jià)格走勢(shì)及供求關(guān)系分析（成交走勢(shì)，結(jié)合政策影響）-93、2006年供求關(guān)系預(yù)測(cè)-14二、各主要板塊分析-171、各細(xì)分別墅市場分布及情況分析-172、分區(qū)域市場分析-21三、競爭區(qū)域樓盤分析-311、浦東地區(qū)-322、南匯地區(qū)-443、市場結(jié)論-56四、05年本案銷售回顧及06年計(jì)劃-572005年上海別墅市場年度概述別墅市場是目前受宏觀調(diào)控影響較為嚴(yán)重的領(lǐng)域，全年別墅市場由于相繼經(jīng)歷了加息、提高首付、叫停轉(zhuǎn)按揭、征收全額營業(yè)稅、調(diào)整契稅和開增土地增值稅等調(diào)

2、控政策和本身質(zhì)量等多方面原因，整體表現(xiàn)比較平淡。從政府一系列的調(diào)控措施中，可以看出一個(gè)主軸線連續(xù)剎車、抑制投機(jī)，只有市場總體健康，資產(chǎn)才能不縮水，政府盡可能擠壓可能產(chǎn)生泡沫的非理性投機(jī)成分，才能使得別墅市場更加健康的運(yùn)行。眾所周知，別墅適合長期投資。上海的別墅市場也處于剛起步階段，2003年下半年開始政府暫停了對(duì)于別墅用地的審批也反映了政府對(duì)于持續(xù)發(fā)展別墅市場，遵循別墅市場發(fā)展應(yīng)與城市化進(jìn)程結(jié)合的規(guī)律的正確方針。今年別墅市場同比去年不太景氣，政府在上海悄然開征了對(duì)獨(dú)棟別墅轉(zhuǎn)讓加征30-60的的土地增值稅政策后，使得目前的獨(dú)棟別墅正逐步回歸理性，原來為數(shù)較多的短期投資者愕然退市，購房自住客比重上

3、升，而對(duì)于長期投資者影響甚微。另外，從今年別墅發(fā)展趨勢(shì)看，上海的別墅開發(fā)正從奢華型向宜居型過渡，而價(jià)格定位也正隨市場調(diào)節(jié)而趨向合理。其中經(jīng)濟(jì)型別墅最受追捧，該類別墅面積從偏大到適中，功能齊全無缺，建筑精雕細(xì)刻。這類經(jīng)濟(jì)型別墅是市場、客戶、產(chǎn)品一系列元素綜合運(yùn)動(dòng)的結(jié)果，也是別墅市場日趨成熟的表現(xiàn)。1、政策回顧與分析監(jiān)管方面的政策“2005年3月3日，市房地局發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售監(jiān)管的通知：通知的內(nèi)容主要包括，加強(qiáng)在銷售過程中，對(duì)于開發(fā)商代理商，進(jìn)行撤消合同，預(yù)訂預(yù)售的監(jiān)管。而各區(qū)房地產(chǎn)部門也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)樓盤等”觀點(diǎn)：本次發(fā)布的通知與此前網(wǎng)上房地產(chǎn)加強(qiáng)網(wǎng)上備案的定金合同和預(yù)（銷）售合同

4、管理的措施相對(duì)應(yīng)，意在打擊近期出現(xiàn)的虛擬交易、加價(jià)銷售、炒賣期房和拒售房屋等現(xiàn)象，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)商品房銷售行為的監(jiān)管。“2005年3月5日，市政府發(fā)布了關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見。統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，明確調(diào)控目標(biāo)；調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善供應(yīng)政策; 加強(qiáng)市場監(jiān)管和監(jiān)測(cè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；完善住房保障體系，滿足基本居住需求?！庇^點(diǎn)：此意見意在加大對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度?！皹潜P合同備案撤銷率過高將遭重點(diǎn)調(diào)整：如果發(fā)現(xiàn)個(gè)別樓盤合同撤銷率過高，或存在惡意退房現(xiàn)象，市建委會(huì)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)肅查處?！庇^點(diǎn)：此舉措將更加有利于房低產(chǎn)惡意炒作的行為，最終得益者將是真

5、正有需求的購買者。“外管局將加強(qiáng)監(jiān)控外資投機(jī)房產(chǎn)。具體措施有待推出?！庇^點(diǎn)：為了遏止投機(jī)性資本對(duì)市場的沖擊，今年人行將對(duì)貿(mào)易信貸、個(gè)人外匯以及房地產(chǎn)項(xiàng)目下資金流入三大通道加大監(jiān)測(cè)分析和管理力度。去年上海地區(qū)國際收支和外匯收支出現(xiàn)一系列新情況，其一便是“跨境資金流動(dòng)頻繁，而跨境資金流入房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)象尤為突出”?！胺康毓ど痰嚷?lián)手打擊炒作、重點(diǎn)監(jiān)管高價(jià)樓盤”整治重點(diǎn)：開發(fā)商及中介十宗罪：在未取得商品房預(yù)售許可證前，擅自預(yù)約、預(yù)訂或預(yù)售的；違反新建商品房銷售合同網(wǎng)上備案規(guī)定的；偽造合同，盜用他人名義簽訂合同等利用合同從事違法行為的；利用虛假的或使人誤解的手段，哄抬房價(jià)的；違反商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，以

6、及進(jìn)行價(jià)格欺詐的；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)直接從事房屋買賣的案例：明明只能代理二手房產(chǎn)的居間交易服務(wù)，有些房產(chǎn)中介卻攬起了一手房的買賣；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員利用職業(yè)便利，炒賣房屋的；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或賣家相互串通，操縱市場價(jià)格的；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事居住房屋買賣、租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的；已設(shè)定抵押權(quán)的房屋買賣，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為轉(zhuǎn)讓人非法“墊資”還貸的。觀點(diǎn)：此項(xiàng)舉措將更好的限制開發(fā)商及中介惡意抬高房價(jià)的動(dòng)機(jī)，是市場更加明朗化、透明化財(cái)稅政策“3月7日起，對(duì)居住不滿一年出售住房，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額征收5.5%的營業(yè)稅?！庇^點(diǎn)：此舉措雖然沒

7、有在根本上抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，但勢(shì)必會(huì)給購房者帶來一定壓力?！白?月1日起，個(gè)人購買住房辦理房產(chǎn)證未滿兩年進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的，將按成交價(jià)全額征收營業(yè)稅，稅率5.5%”觀點(diǎn)：此舉措是上面政策的加強(qiáng)版，由于上一政策的效果不明顯，故這次考慮加強(qiáng)力度，這將會(huì)進(jìn)一步壓縮短期投資贏利水分，壓壓住宅市場的“虛火”?！芭涮咨唐贩坑玫貙?shí)行梯度定價(jià)?！庇^點(diǎn)：上海的配套商品房項(xiàng)目用地將，采取“控制地價(jià)、控制房價(jià)，以方案競標(biāo)為主”的項(xiàng)目招標(biāo)辦法向社會(huì)公開招標(biāo)。此舉措將完善地價(jià)調(diào)控手段，健全土地出讓操作的規(guī)則。“上海市財(cái)稅局從6月1日起對(duì)獨(dú)立別墅差價(jià)部分征收30%60%土地增值稅?！庇^點(diǎn)：此舉措將更進(jìn)一步提煉購獨(dú)棟別墅者的

8、成色，對(duì)遏止投資影響最為巨大，是造成目前獨(dú)立別墅市場整體成交低迷的主要原因。信貸政策“人民法院民事查封凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的新規(guī)實(shí)施，各大銀行收緊房貸口子。（商品房封頂才能按揭、購買第二套房按揭比例最高只能到7成、商業(yè)用房竣工驗(yàn)收才能出售）”觀點(diǎn)：房價(jià)上升過快，投資（機(jī)）房地產(chǎn)者增多，貸款數(shù)額猛增，而市場不明朗的現(xiàn)今，下家難尋覓，風(fēng)險(xiǎn)最大的其實(shí)是各大銀行。收緊貸款口子只能是暫緩之計(jì)。“4月6日取消一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭?！庇^點(diǎn)：停止一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭的政策出臺(tái)后，對(duì)于上海房產(chǎn)市場中的投資客影響十分明顯，市場反應(yīng)也比較迅速。特別是二手房市場，目前市場呈現(xiàn)“一增一減”的態(tài)勢(shì)，賣方大量拋盤，有些高檔樓盤甚至出現(xiàn)了整個(gè)單元拋售的

9、情況；而買方則謹(jǐn)慎對(duì)待，更多人處于持幣觀望的現(xiàn)狀。市場的變化不僅對(duì)于投機(jī)者而言畫上了大大的句號(hào)，對(duì)于投資者而言也加劇了市場風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生?！巴赓Y銀行收緊房貸政策”觀點(diǎn)：外資銀行紛紛調(diào)整了房貸政策，以應(yīng)對(duì)中國央行、美聯(lián)儲(chǔ)、香港金管局接踵而至的利率調(diào)整，該業(yè)務(wù)只針對(duì)境外人士?！?月17日后房貸客戶 明年起房貸拖欠罰息提高”在3月17日央行上調(diào)房貸利率后，被人們一直忽視的逾期還款罰息新規(guī)，正重新引起注意。從明年1月1日起，各銀行將對(duì)今年3月17日后簽約的房貸新客戶的罰息標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行“貸款利率水平上加收30%至50%”的新規(guī)，同時(shí)罰息記錄將進(jìn)入上海個(gè)人聯(lián)合征信系統(tǒng)。觀點(diǎn)：此舉措將更有效的抑制投機(jī)客由于找不到

10、買家而無能力還款現(xiàn)象。利率政策“1月1日起貸款利率按上調(diào)利率執(zhí)行、3月17日對(duì)房貸加息，現(xiàn)房貸利率為6.12?！庇^點(diǎn)：利率上調(diào)的初衷和結(jié)果，都在于控制房價(jià)過快上漲。利率上調(diào)導(dǎo)致貸款購房成本上升，進(jìn)而抑制需求、改變市場供求關(guān)系，最終達(dá)到平抑價(jià)格的目的。而在房價(jià)過高已成千夫所指的背景下，抑制房價(jià)往往被直接等價(jià)于還利于民?！敖?jīng)濟(jì)型別墅契稅翻番”觀點(diǎn)：此舉措將進(jìn)一步給別墅市場降溫，剔除部分經(jīng)濟(jì)型別墅中實(shí)力不強(qiáng)的投機(jī)者，但對(duì)投機(jī)客打壓效果不明顯，只能做為一個(gè)輔助措施。2、2005年全市別墅市場價(jià)格走勢(shì)及供求關(guān)系分析2.1 上海別墅市場歷年年度供給分析截止2005年10月，目前在售的別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目共230

11、個(gè)：上海包含別墅產(chǎn)品項(xiàng)目從2002年累積至今共有380個(gè)項(xiàng)目，其中一五0個(gè)項(xiàng)目售罄和清盤，在售包含別墅項(xiàng)目約230個(gè)，占2002年推出量的60.5%；目前在售獨(dú)立別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目有122個(gè)：上海包含獨(dú)立別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目從2002年以來共有214個(gè)開盤，其中目前在售的約122個(gè)，占總體別墅項(xiàng)目的32%，占包含獨(dú)立別墅項(xiàng)目的57%。別墅項(xiàng)目總體推出量減少：自從2003年政府取消別墅市場的審批后，由于別墅建造周期所導(dǎo)致的延遲效應(yīng)，05年別墅項(xiàng)目推出量有所減少，其中包含獨(dú)立別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目減少到自02年以來的最低。獨(dú)立別墅市場供應(yīng)量的減少和需求的相對(duì)穩(wěn)定，以及未來不太有新政策出臺(tái)，將使得未來獨(dú)立別墅市場得到

12、回暖。2.2今年上海別墅市場月度需求分析“金九銀十”成交大幅反彈，11月預(yù)計(jì)將再度回落：上海獨(dú)棟別墅市場自從經(jīng)歷3月的房產(chǎn)政策“組合拳”后，成交量也隨整個(gè)住宅市場迅速萎縮，其中4月環(huán)比減少17.6%，5月環(huán)比下降57.9%，降幅為本年前11月來最大，而7月成交量更是達(dá)到最低谷，僅以69套低迷收?qǐng)?。而到了傳統(tǒng)的銷售旺季，9-10月成交量也反彈不大，在看11月上半月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)當(dāng)月成交也將隨黃金兩月的“回光返照”后再度小幅回落。2.3上海別墅市場整體供求關(guān)系分析由上圖可見， 2005年110月上海各區(qū)域別墅新增供應(yīng)量為一三5.1萬平方米，別墅成交量為1一八.3萬平方米，供求比為1：0.88，供

13、應(yīng)缺口不大，供略大于求，供求基本平衡。2004年112月份，全市新增別墅供應(yīng)121.5萬平方米，成交別墅201.7萬平方米，供求比為1：1.66，屬于嚴(yán)重的供不應(yīng)求，供求失衡，由供求角度看，今年上海的別墅市場表現(xiàn)較去年健康。2.4今年上海別墅市場成交價(jià)格分析處于價(jià)穩(wěn)量縮期，成交均價(jià)微幅增長：由上圖可見，別墅價(jià)格指數(shù)2004年全年月均增長幅度在2.5%左右，而經(jīng)歷了05年3月政策打壓后，指數(shù)增幅愕然減緩，猶如給飛速運(yùn)行的列車來了下急剎車，05年2月和4月的指數(shù)增幅驟減，分別只有0.9%和0.78%，到了6月增幅更是出現(xiàn)了近2年來的第一次負(fù)增長，而經(jīng)歷了傳統(tǒng)旺季后，8月指數(shù)也才只有2688點(diǎn)，增幅

14、僅恢復(fù)到0.22%。而從價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)，本輪別墅市場正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，價(jià)格越趨市場化，以往賣方市場決定價(jià)格的格局將會(huì)轉(zhuǎn)化為由買方市場決定。3、2006年供求關(guān)系預(yù)測(cè)3.1上海別墅市場土地供給預(yù)測(cè)由于03年2月一八日國土資源部頒布了停止別墅用地審批的45號(hào)令后，市場上逐漸出現(xiàn)混合物業(yè)，使得別墅用地越趨稀缺，而低密度的別墅用地更是奇貨可居。從長遠(yuǎn)看，別墅用地絕對(duì)稀缺：自從2003年2月別墅用地叫停以來，別墅用地減少，05年整體別墅土地市場幾乎沒有供應(yīng)量，特別是獨(dú)棟別墅用地，供應(yīng)量居然為0。所以雖然目前別墅市場比較嚴(yán)峻，估計(jì)要1-2年才可改觀，但是從長遠(yuǎn)看，低密度用地只會(huì)保值升值。新增供應(yīng)量比較平均：從

15、上圖可以看出，除了2002年新增別墅項(xiàng)目比較少外，2003-2005年別墅市場供應(yīng)量都大致相當(dāng)，年度新增總量都保持在140萬平米左右，供應(yīng)市場的相對(duì)穩(wěn)定也說明了開發(fā)商對(duì)于自己項(xiàng)目能完全去化的信心。未來幾年內(nèi)競爭加劇，整體別墅市場潛在供給量巨大：從供應(yīng)市場看，由于今年下半年開始，整體別墅市場成交比較低迷，而供應(yīng)市場相對(duì)穩(wěn)定，無論是別墅用地還是別墅項(xiàng)目的存量會(huì)逐步加大。雖然04-05年的別墅用地供應(yīng)量逐步減少，但是根據(jù)其建造周期判斷，03-05年未開發(fā)的別墅用地將轉(zhuǎn)化成為潛在新增別墅項(xiàng)目，折算成總建筑面積，剔除一定誤差，其體量也將近在600萬平方米，若在加上通過其他途徑獲得的別墅用地，則其潛在供應(yīng)

16、總量還要大好多，按照05年將近120萬平米的去化速度，也至少要去化6-7年。所以，在未來幾年里別墅整體市場去化形式嚴(yán)峻。獨(dú)棟別墅有望絕處逢生：截止2005年10月，獨(dú)立別墅成交量在50萬以上，這個(gè)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到或超過了03年以來獨(dú)棟別墅的潛在供應(yīng)之合。而按照05年的情況看，新增獨(dú)棟別墅用地的缺失和相對(duì)穩(wěn)定的需，從長遠(yuǎn)看，將增加獨(dú)立別墅市場的稀缺性二、各主要板塊分析1、各細(xì)分別墅市場分布及情況分析（見左圖和下圖）根據(jù)分布圖我們將對(duì)以下松江青浦和閔行3個(gè)區(qū)域做重點(diǎn)分析，而浦東和南匯別墅細(xì)分市場將在下一部分詳細(xì)介紹，本部分只做初步概括。注：各板塊由上到下各自代表如下板塊名字/項(xiàng)目數(shù)總建面/未推出建面總

17、價(jià)范圍/面積范圍區(qū)域所屬板塊物業(yè)類型樣本量風(fēng)格閔行滬閔獨(dú)立3歐美、南加洲、東方庭院聯(lián)體、疊加2現(xiàn)代、東方、巴洛克混合7西班牙、北美、澳大利亞、英式華漕獨(dú)立3歐美混合1北美松江松江新橋獨(dú)立4歐美，徽派，江南風(fēng)格聯(lián)體、疊加3西班牙、中西混合7歐美佘山獨(dú)立6歐美、東方混合1新古典主義泗涇獨(dú)立6蘇式、歐美、東方混合2歐美松江新城獨(dú)立1英式聯(lián)體、疊加3歐美、海派混合6歐美九亭獨(dú)立3歐美混合2歐美南匯動(dòng)物園獨(dú)立4歐美、現(xiàn)代、江南周康獨(dú)立3歐美混合2歐美航頭獨(dú)立4北美、夏威夷、地中海、中國古典園林浦東龍東大道獨(dú)立7歐美、中式園林聯(lián)體、疊加2現(xiàn)代混合2法、英、西、日金橋曹路獨(dú)立3新古典、現(xiàn)代中式、英、法、西聯(lián)

18、體、疊加3現(xiàn)代、北美、地中海混合8歐美青浦徐徑獨(dú)立7歐美、東方園林聯(lián)體、疊加2歐式、海派、韓國庭院混合5歐式、中西、巴厘島趙巷獨(dú)立4歐式、中西結(jié)合混合1美式朱家角獨(dú)立3現(xiàn)代、中西結(jié)合截止10月底，上海別墅市場在售別墅仍然集中在松江、青浦、浦東、閔行、南匯五個(gè)傳統(tǒng)別墅大戶： 從上圖可見，5大區(qū)域在售120個(gè)別墅及包含別墅項(xiàng)目，其中獨(dú)棟及包含獨(dú)棟別墅項(xiàng)目61個(gè)，占在售總量的51%，相比去年同期，大致相當(dāng)，說明獨(dú)立別墅市場份額穩(wěn)定，隨整個(gè)別墅市場發(fā)展而幾乎同比例發(fā)展。2、分區(qū)域市場分析2.1閔行區(qū)域現(xiàn)狀閔行別墅是上海發(fā)展相對(duì)比較早的區(qū)域，僅僅晚于長寧虹橋路沿線和徐家匯華山路建國路一帶。閔行區(qū)別墅分布

19、比較集中在滬閔路板塊，即沿東川路、虹梅南路、銀都路和滬閔路圍合的半閉合區(qū)域。近幾年閔行別墅又有了縱深方向的發(fā)展，華漕板塊為代表，它也成為閔行別墅發(fā)展的新的熱點(diǎn)板塊。華漕板塊代表個(gè)案為蘭喬圣菲、西郊莊園該地區(qū)別墅主要集中于保樂路金豐路一帶，并向四周延生，雖然位置較偏，但其與市區(qū)連通的道路條件較好，環(huán)境也相對(duì)較好，學(xué)區(qū)環(huán)境及居住環(huán)境較好等因素使其已初步形成一個(gè)涉外高檔住宅區(qū)域，而其代表作尤以西郊莊園最為突出。滬閔板塊代表個(gè)案為合生城邦、金榜星墅以及長島別墅該地區(qū)的別墅特征是交通便捷、近市區(qū)，地段最好，別墅多為高檔。銀都路靠近吳中路一帶別墅開發(fā)較早，分布也比較集中，前者在商業(yè)、配套及生活設(shè)施方面均已

20、較為成熟，交通也很方便，教育設(shè)施相對(duì)齊全，但該區(qū)域整體環(huán)境還是有待改善。區(qū)域主要在售個(gè)案案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率建筑形態(tài)目前價(jià)格主力面積上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)蘭喬圣菲金輝路333號(hào)上海華歐房地產(chǎn)有限公司90.27獨(dú)立23000280-47010617上海年華保樂路358號(hào)上海瑞生置業(yè)有限公司40.35獨(dú)立14059333-3994629西郊莊園金豐路588號(hào)上海西郊莊園置業(yè)發(fā)展有限公司140.24獨(dú)立30844250-8876239長島別墅昆陽北路3558號(hào)上海人濟(jì)置業(yè)發(fā)展有限公司40.29獨(dú)立8968300-90043一八圣特麗墅貴都路366弄上海顓盛房地產(chǎn)有限公司70.49獨(dú)立、聯(lián)排獨(dú)立一三00

21、0-20000聯(lián)排12000400-6008138銀都名墅銀都路759弄上海至大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司160.52獨(dú)立、聯(lián)排獨(dú)立11772聯(lián)排9603358-63010811維納陽光北松公路838弄上海合裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90.57獨(dú)立、聯(lián)排獨(dú)立8000聯(lián)排7000289-456223112圣得恒業(yè)花園都市路2099弄上海遠(yuǎn)峰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司80.34獨(dú)立、聯(lián)排16027225-5一八114一八金榜星墅滬閔路3一三1弄上海北橋房地產(chǎn)有限公司40.61聯(lián)排5278177-227161燕南園景聯(lián)路1111弄上海萬科中實(shí)房地產(chǎn)有限公司120.63聯(lián)排11000190-25012648天籟向陽路168

22、3號(hào)上海宏巨置業(yè)有限公司100.36獨(dú)立、雙拼12000235-365一八211截止10月底，區(qū)域目前重點(diǎn)在售個(gè)案10個(gè)，供應(yīng)總套數(shù)達(dá)到1107套、可售342套，占所選個(gè)案推出總量的30.9%。從成交情況來看，區(qū)域內(nèi)定價(jià)合理的經(jīng)濟(jì)型別墅最為走俏，其中尤以合生城邦和10月才開盤的燕南園去化的情況最好，在短短一個(gè)月里成交32套，成為區(qū)域單月成交套數(shù)最多的樓盤。從成交價(jià)格看，各非獨(dú)棟別墅大多以合理價(jià)格入市，價(jià)格大致維持在去年底的價(jià)格水平；而獨(dú)棟別墅價(jià)格仍然保持微幅上升；從建筑風(fēng)格看，所選樣本無論是獨(dú)棟還是聯(lián)排別墅多采用歐美風(fēng)格，包括西班牙、英式和北美風(fēng)格，另外配以少數(shù)澳式和中式園林，區(qū)域別墅風(fēng)格上風(fēng)

23、格仍然略顯單一，沒有很大亮點(diǎn)。2.2 松 江區(qū)域現(xiàn)狀松江別墅近兩年發(fā)展十分迅猛，已形成新城、新橋、佘山、泗涇及九亭等重點(diǎn)別墅區(qū)域，并各成特色。松江區(qū)域別墅以高檔和經(jīng)濟(jì)型別墅各占半邊天，高檔別墅基本都有自然水系，更有山水風(fēng)景，別墅品質(zhì)極佳。而經(jīng)濟(jì)型別墅則以不高的價(jià)位深受別墅購買者的追捧，同時(shí)規(guī)劃中也有R4線貫穿其中，也使得區(qū)域更具魅力。松江新城代表個(gè)案有浪琴水岸、復(fù)地翠堤和名仕豪庭該板塊以大學(xué)城為依托，借助于三城六鎮(zhèn)規(guī)劃中唯一重點(diǎn)新城的規(guī)劃啟動(dòng)，加上新區(qū)政策的支持，使該區(qū)域別墅在近期迅速發(fā)展。九亭代表個(gè)案有上海公館和復(fù)地藝墅愛倫坡九亭是松江別墅發(fā)展較早的區(qū)塊，以淶亭南路最為集中，現(xiàn)在在售個(gè)案為上

24、海公館和復(fù)地藝墅愛倫坡，且已初步形成一定規(guī)模和氛圍。松江新橋代表個(gè)案有綠洲比華利花園、達(dá)安圣芭芭拉和潛水灣花園新橋區(qū)域別墅相對(duì)較為集中，近期發(fā)展迅速，相對(duì)來說是上海中檔和經(jīng)濟(jì)型別墅最為集中的一塊，是莘閔別墅區(qū)的主要構(gòu)成部分，以新南路和莘松路為主要交通干道連接中心城區(qū)，到達(dá)市中心僅僅半小時(shí)車程，配套也日益完善。佘山代表個(gè)案有上海紫園和佘山高爾夫佘山板塊是目前上海的一個(gè)高檔別墅區(qū)域，其依托上海獨(dú)一無二的佘山風(fēng)景區(qū)的自然資源，使得該區(qū)域成為未來高富人區(qū)的潛力區(qū)，尤其是上海紫園的品質(zhì)和檔次，更是讓許多人認(rèn)定了上海未來富人區(qū)非佘山莫屬，泗涇代表個(gè)案有云頂別墅和佘山寶石別墅該區(qū)域位于佘山板塊的東面，地理位

25、置也有發(fā)展成為高檔別墅區(qū)的潛力，云頂別墅、泗涇頤景園、佘山月湖別墅均是很不錯(cuò)的個(gè)案。區(qū)域主要在售個(gè)案案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率建筑形態(tài)目前價(jià)格主力面積上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)佘山高爾夫別墅佘山鎮(zhèn)林蔭路1999弄上海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司90.2獨(dú)立24024650-9506114佘山月湖山莊林蔭大道一八88弄上海利寶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司50.17獨(dú)立14252569-8一八198名仕豪庭文誠路2一八8弄上海方豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11.40.6聯(lián)排110-200萬170-25020993天安別墅嘉松南路3888弄上海佘山鄉(xiāng)村俱樂部有限公司500.2獨(dú)立12782278-372205華亭雅居松江區(qū)玉

26、賢路99弄上海信恒置業(yè)有限公司20.38獨(dú)立9160290-332804復(fù)地香堤苑三新北路1755弄復(fù)地集團(tuán)/荷蘭國際集團(tuán)80.9聯(lián)、疊5964160-2204109原野花園文誠路1777弄上海原野房地產(chǎn)有限公司80.79聯(lián)、疊7278177-338262117佘山銀湖別墅泗陳公路2888弄廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司40.26獨(dú)立一三800272-50314229圣塔路斯古樓公路1198弄上海壟景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50.3獨(dú)立一五639270-560119云頂別墅泗陳公路388弄上海富淘房地產(chǎn)有限公司100.22獨(dú)立8753440-54328一三上海公館淶坊路1199弄泓鹿房產(chǎn)開發(fā)有限

27、公司70.5獨(dú)立疊加10608240-27012538夏州花園松公路一八01號(hào)上海今亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30.25獨(dú)立一三0292一五-5402721九洲大唐花園滬松公路1789弄上海森澤房地產(chǎn)有限公司50.3獨(dú)、聯(lián)一三000262-3一八74上游會(huì)舍滬亭南路299號(hào)上海銀佳房地產(chǎn)有限公司40.32獨(dú)立1一八77320-340一三4106綠洲比華利花園明華路366號(hào)瀚陽(上海)城市建設(shè)發(fā)展有限公司290.2獨(dú)立22000235-7005333同潤加州新橋鎮(zhèn)新南路501弄上海壟苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司111聯(lián)、疊11000145-1986093一三云間水莊春莘路200弄上海鐘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60

28、.29獨(dú)立1一八87281-3433823明月清泉新站路5一八弄上海仁興置業(yè)有限公司20.86雙拼疊加6630一五8-2226629家天下別墅松江車新公路2號(hào)上海八威房地產(chǎn)有限公司50.3獨(dú)、雙拼10884238-338823華庭藝墅松江新南路1088弄上海沿海鑫橋置業(yè)有限公司220.73疊、聯(lián)6661145-2241一三2世襲領(lǐng)地莘松路1111號(hào)上海莘海房地產(chǎn)有限公司70.27獨(dú)立106793一五-7974028截止10月底，區(qū)域目前重點(diǎn)在售個(gè)案21個(gè)，供應(yīng)總套數(shù)達(dá)到2338套、可售809套，占所選個(gè)案推出總量的34.6%。從成交情況來看，區(qū)域內(nèi)成交狀況比較好的是泗涇板塊和新橋板塊，泗涇板塊

29、內(nèi)的保利十二橡樹莊園一開盤就獲得難得有的排隊(duì)訂房現(xiàn)象，而新橋的同潤加洲和名仕豪庭成交都比較穩(wěn)定，最冷淡的當(dāng)屬佘山板塊，繼續(xù)保持低迷階段。從成交價(jià)格看，最近變相降價(jià)現(xiàn)象屢見不鮮，其中尤以九亭和松江新城最多，一般采用總價(jià)打折和單價(jià)讓利手法，而獨(dú)棟別墅價(jià)格仍然都基本維持原價(jià)發(fā)售。從建筑風(fēng)格看，歐美風(fēng)格仍然是主流，同類產(chǎn)品間市場差異化不大，無論是獨(dú)立別墅還是經(jīng)濟(jì)型別墅在未來都要靠品質(zhì)和價(jià)格影響去化。青 浦區(qū)域現(xiàn)狀青浦地區(qū)三一八國道沿線是上海開發(fā)較早的幾個(gè)別墅板塊之一，如早期的久事西郊花園、威尼斯花園、國際華城、太陽別墅、新虹橋亞洲花園等，這一地區(qū)已成規(guī)?；_發(fā)效應(yīng)。如今，青浦的別墅主要集中在徐涇、朱家

30、角和趙巷和新城四個(gè)地區(qū)。而徐涇別墅開發(fā)的轉(zhuǎn)型和趙巷特色居住區(qū)的入市更是青浦別墅市場檔次提升的主要因素，目前這兩個(gè)地區(qū)已經(jīng)形成了一個(gè)新興的高尚別墅居住。隨著趙巷特色居住區(qū)的入市，青浦區(qū)滬青平公路一線的各大板塊全面逐鹿上海市場，以徐涇、趙巷、淀山湖地區(qū)為代表的高檔別墅板塊和以青浦新城為代表的經(jīng)濟(jì)型城市別墅發(fā)展快速，板塊特色日益明顯，市場日趨激烈。區(qū)域主要在售個(gè)案案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率建筑形態(tài)目前價(jià)格主力面積上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)西郊古北國際別墅西郊古北國際別墅上海古北趙巷置業(yè)有限公司70.22獨(dú)立一五700250-5008622中海翡翠湖岸趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路88弄上海中海房地產(chǎn)有限公司80.23獨(dú)立一五24

31、9300-5809937恒聯(lián)名人世家趙巷鎮(zhèn)置發(fā)路68弄上海恒舜置業(yè)有限公司70.25獨(dú)立一五323355-5948332大豪山林徐涇西路一八8弄上海大豪城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司90.23獨(dú)立12626374-782436御宮藝墅滬青平公路趙巷出口上海祥逸置業(yè)有限公司2.60.25獨(dú)立20000305733一五0108西郊大公館徐涇東路333號(hào)上海新典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80.3獨(dú)立一三000681-10376937綠地國際山莊嘉松公路6453號(hào)上海綠地云峰置業(yè)有限公司5.80.5聯(lián)、獨(dú)獨(dú):12000聯(lián):8000200-37022140長堤花園滬青平公路2056號(hào)上海昌安置業(yè)有限公司60.29獨(dú)立一三76

32、5320-5一八10010圣堡聯(lián)民路99弄上海大地房地產(chǎn)有限公司70.28獨(dú)立一五000324-688265麗都別墅高涇路428弄上海國偉置業(yè)有限公司40.39獨(dú)立12385549-70196西郊紫郡高涇路258弄上海長宇實(shí)業(yè)有限公司100.3獨(dú)立未定300-800/綠洲江南園朱家角大淀湖畔上海住富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司50.一八獨(dú)立23403295-6453022盈湖三島青浦勝利路500號(hào)上海華綺度假村50.39獨(dú)、聯(lián)9273200-300一三10佳邸別墅青浦盈港路一五55上海佳邸置業(yè)有限公司70.34獨(dú)立8000264-45096截止10月底，區(qū)域目前重點(diǎn)在售個(gè)案14個(gè)，供應(yīng)總套數(shù)達(dá)到700套

33、、可售227套，占所選個(gè)案推出總量的32.4。從成交情況來看，由于徐徑板塊別墅項(xiàng)目已基本去化，現(xiàn)在的區(qū)域成交主要集中在趙巷和朱家角。而今年成交狀況比較好的是趙巷板塊的綠地國際山莊，該案4月1日開盤來，月度成交一直比較穩(wěn)定，10月更是成交8套，占據(jù)區(qū)域成交總量的25%。從建筑風(fēng)格看，朱家角憑借古鎮(zhèn)的文化底蘊(yùn)，融合了中式江南風(fēng)格別墅比較多，而徐徑和趙巷作為比較高檔的別墅區(qū)，走的基本是歐美風(fēng)格。2.4浦 東區(qū)域現(xiàn)狀雖然別墅市場整體比較低迷，但浦東的別墅市場前景仍然很讓人期待，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)沒什么大規(guī)模的別墅，地塊的稀缺性更是不言而喻，而高品質(zhì)的更是鳳毛麟角。由于近幾年市政府的大力規(guī)劃發(fā)展，坐落在龍

34、東大道內(nèi)的張江高科技園區(qū)發(fā)展最好，該大道是浦東目前最寬敞的道路，所以龍東大道兩側(cè)尤其是張江往南的地段的別墅，價(jià)位也相應(yīng)較高。而世紀(jì)公園附近的別墅在浦東的地位和虹橋別墅相類似，將是上海的頂級(jí)別墅。區(qū)域主要在售個(gè)案（具體將在下一章節(jié)詳細(xì)分析）2.5南 匯區(qū)域現(xiàn)狀南匯別墅市場的格局是2003年3、4月份初步形成的，做為浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨(dú)特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場的獨(dú)立地位，而到2003年下半年開始往航頭鎮(zhèn)等方向發(fā)展，在經(jīng)歷了2004年“別墅年”的輝煌之后，2005年隨著大市場的不景氣，目前在所有別墅區(qū)域中顯得最為低迷。目前南匯別墅主要集中于康橋地區(qū)以及南六公路

35、一帶，其中康橋別墅為重中之重，主要的幾個(gè)較大別墅均分布在此，如康橋半島、中科大學(xué)村等。而航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有一些別墅樓盤分布其中。區(qū)域主要在售個(gè)案（具體將在下一章節(jié)詳細(xì)分析）三、競爭區(qū)域樓盤分析前 言在上一章節(jié)我們已經(jīng)提到過，目前上海的別墅主要集中在浦東、松江、青浦、閔行、南匯五個(gè)區(qū)，另外嘉定和寶山兩區(qū)也有部分別墅樓盤。本項(xiàng)目位于浦東世紀(jì)公園地區(qū)，無論從樓盤質(zhì)量還是銷售價(jià)格上來看都屬于頂級(jí)獨(dú)立別墅。縱觀全市別墅市場，獨(dú)立別墅主要集中在松江佘山板塊、青浦趙巷、徐涇板塊、閔行華漕板塊、浦東龍動(dòng)大道板塊及整個(gè)南匯地區(qū)。從目前的市場情況來看，本項(xiàng)目的競爭樓盤主要位于浦東與南匯兩個(gè)區(qū)域，其中浦東的樓盤

36、主要集中在龍東大道、世紀(jì)公園和金橋地區(qū)，南匯的別墅主要集中在周浦、航頭和南六公路沿線。下面我們將對(duì)這兩個(gè)競爭區(qū)域的樓盤做詳盡的分析。1、浦東地區(qū)案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率主力面積目前價(jià)格歷史最高價(jià)上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)東源麗晶巨峰路一五89弄上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.70.34一八8100016092300004542云間綠大地云間路4一八弄上海都市房地產(chǎn)發(fā)展有限公司8.610.21325493252632526314821千秋別墅花四路229弄上海千秋置業(yè)股份有限公司1.20.2932549517047280001711御翠園花木路一八83弄上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司16/312-70035170

37、35170232東郊花園紫竹路398弄上海浦程房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2.20.284807732438138000337湯臣高爾夫龍東大道1號(hào)湯臣高爾夫(上海)有限公司一八0.2942246425688400005312華亭麗都龍東大道4288弄上海豪洲建設(shè)發(fā)展有限公司100.32104901448825000一三819金爵別墅龍東大道4028弄上海金爵置業(yè)有限公司50.3300550122243750010132棕櫚泉花園(二期)龍東大道3800弄上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司80.3386850一五311230003423橋語別墅唐安路200弄上海同亨置業(yè)有限公司3.70.313104201679

38、4220007610楓澗美墅紅同路300弄上海任盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司20.58217230一三9301600010032藍(lán)山小城金海路3333弄上海萬科浦東置業(yè)有限公司一五0.5716025012659一五000926盛世天地盛苑路800弄上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司100.57160400一三622獨(dú)立26000147售罄規(guī)模分析【分析】從上圖可以看出，浦東地區(qū)的別墅樓盤規(guī)模最大的是湯臣高爾夫別墅，總建筑面積達(dá)一八萬平方米，目前在售8期房源，其次是御翠園，其規(guī)模在16萬平方米，白金瀚宮與盛世天地的規(guī)模都在10萬方。千秋別墅總共只有20套房源，其規(guī)模也只有1.2萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最

39、小的別墅樓盤。 總體來看，浦東地區(qū)別墅規(guī)模有落差較大，既有近20萬方的大規(guī)模別墅樓盤，也有2萬方左右的小規(guī)模樓盤，但這些樓盤的定位大都屬于高檔別墅樓盤。容積率分析【分析】從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)獨(dú)立的容積率基本都在0.3以下，其中容積率最低的是云間綠大地，為0.21；東源麗晶別墅是獨(dú)立別墅為主、另有少量雙聯(lián)體別墅的小區(qū)，其容積率為0.34。楓澗美墅、藍(lán)山小城和盛世天地三個(gè)樓盤都是以非獨(dú)立別墅為主小區(qū)，它們的容積率都超過了0.5。房型面積分析【分析】從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)大部分別墅的房型面積都在1000平方米以下。東源麗晶別墅因?yàn)橛猩倭侩p聯(lián)體樓盤，其房型面積跨度也較大，從一八8-1000平方米。楓

40、澗美墅和藍(lán)山小城作聯(lián)體和雙拼別墅樓盤，其房型面積都在250平方米以下。價(jià)格分析【分析】浦東地區(qū)的別墅主要集中在龍東大道、世紀(jì)公園及金橋地區(qū)，其中世紀(jì)公園周邊的別墅樓盤價(jià)格在區(qū)域內(nèi)最高。從上圖我們可以看出，除云間綠大地別墅和御翠園外，整個(gè)區(qū)域別墅市場目前成交價(jià)格與原來最高價(jià)相比平均每平方米有5000-10000元的下降，而個(gè)別樓盤價(jià)格更是大幅縮水，如金爵別墅，為了應(yīng)對(duì)新政策，采取了大幅降價(jià)策略，但同樣這一做法也起到立竿見影的效果，該樓盤在前幾月樓市最低迷的時(shí)候每個(gè)月仍能有成交記錄。從目前的價(jià)格上來看，除去本項(xiàng)目，區(qū)域成交價(jià)格最高的樓盤御翠園，該案在10月新推房源后，平均成交單價(jià)在35000元/平

41、方米左右?？v觀后市，在未來1年內(nèi)，各樓盤的價(jià)格會(huì)基本維持在現(xiàn)有水平，但也不排除出現(xiàn)小幅上漲的可能。成交狀況分析【分析】從上圖可以看出，除云間綠大地別墅外，區(qū)域內(nèi)其余各別墅樓盤下半年銷售情況相比上半年有著明顯的回落，各樓盤三季度售出房源相比一、二季度有明顯的下降。不難看出，自5月底國家七部委的一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，不僅在公寓市場引起了強(qiáng)烈的震蕩，在別墅市場同樣有著極大的影響。另外，別墅轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅政策出臺(tái)，無疑對(duì)別墅市場“雪上加霜”，三季度浦東地區(qū)別墅市場的成交降到了幾年來的最低谷。進(jìn)入四季度，隨著市場漸趨平穩(wěn)，購房者更為理性，一些滯銷多時(shí)的樓盤銷售也開始動(dòng)銷。云間綠大地別墅在10月共

42、成交了21套房源，為區(qū)域最高。同時(shí)，御翠園也新推出了21套房源，并在10月份成交了16套。綜觀后市浦東地區(qū)已基本沒有新的別墅開發(fā)用地，別墅供應(yīng)量也趨于穩(wěn)定，購房者基本都是自住用途，市場供給大于需求，區(qū)域內(nèi)各樓盤的銷售情況在未來1年內(nèi)基本維持現(xiàn)有水平，不會(huì)有太大的好轉(zhuǎn)。重點(diǎn)個(gè)案分析浦園（千秋別墅）地理位置：花四路229弄發(fā) 展 商：上海千秋置業(yè)股份有限公司建設(shè)指標(biāo)：小區(qū)總面積40畝，容積率0.29。開盤日期：2004-12-01交房日期：2005-6總 戶 數(shù)：20戶均 價(jià)：17000元/平方米歷史最高價(jià)：28000元/平方米主力面積：325-495平方米物 業(yè) 費(fèi)：3.8元/平方米/月項(xiàng)目介紹

43、：該案地處浦東新區(qū)行政文化中心與聯(lián)洋、碧云國際社區(qū)的交匯點(diǎn)，地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全。小區(qū)總共約由20套獨(dú)立別墅組成，面積在325-495元/平方米，地下室層高3.1米。小區(qū)除了個(gè)性鮮明的私家庭院，還設(shè)置 了提供鄰里交往的墅間座椅和公共廊亭，是其特色所在。成交分析：【分析】從上圖可以看出，浦園的銷售情況不太理想，05年除了在2月成交了3套房源，4、5月成交了1套房源，其余各月都沒有成交記錄。該案體量較小，總共只有約20套的房源，目前網(wǎng)上登記17套，可售11套房源，成交均價(jià)在17800元/平方米左右。從目前的市場情況來看，該樓盤并沒有做太大的營銷推廣，后續(xù)銷售狀況不容樂觀。但由于其體量較小

44、，不排除內(nèi)部消化的可能。湯臣高爾夫別墅（八期）地理位置：浦東龍東大道1號(hào)發(fā) 展 商：上海湯臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)指標(biāo)：本期總建筑面積38616平方米，總占地面積一三3160 平方米，容積率0.29，綠化率60%。公開日期:2003-09-01開盤日期：2004-03-09交房日期：2004-12總 戶 數(shù)：89戶銷售指標(biāo)：共有89戶獨(dú)立別墅。均 價(jià)：25688元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立40000元/平方米主力面積：422-464平方米項(xiàng)目介紹：湯臣高爾夫第8期,位于湯臣高爾夫球場東南側(cè)。每戶占地1.5-3畝的超大面積花園后庭院，客廳挑空6米，頂樓設(shè)有大面積陽光室，超大面積露臺(tái)也是此期別墅的一

45、大亮點(diǎn)。該盤經(jīng)過了前幾期的成功運(yùn)作，已經(jīng)形成了一個(gè)相當(dāng)成熟的高檔社區(qū)的生活圈。成交分析：【分析】湯臣高爾夫別墅目前在售八期房源，從網(wǎng)上登記情況來看，目前尚余12套房源可售，主力房型面積在450平方米左右，目前成交均價(jià)25688元/平方米左右。從上圖不難看出，該樓盤今年的走勢(shì)呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢(shì)，雖然在8、9月成交有少量反彈，分別成交了2套和1套房源，但進(jìn)入第四季度后，尚無成交記錄。該別墅排列欠缺富于變化，對(duì)望嚴(yán)重，有失豪宅的風(fēng)范。該樓盤較好的營造了別墅的高檔氛圍，并且在硬件建設(shè)上進(jìn)行了較好的配合，成功的在頂尖客戶中進(jìn)行了推廣，一旦能夠聚集起一部分頂尖客戶，會(huì)有更多的客戶趨之若鶩。今后的走勢(shì)還是為人

46、所看好。白金瀚宮地理位置：浦東龍東大道4288號(hào)發(fā) 展 商：上海豪洲建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)指標(biāo)：總建筑面積10萬m，占地500畝，容積率0.3。綠化52% 公開日期:2004-04-25開盤日期：2004-06-22交房日期：2005-10總 戶 數(shù)：112戶均 價(jià)：14488元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立25000元/平方米主力面積：210-490平方米項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目由獨(dú)棟別墅及少量雙拼別墅組成，位于東郊國賓板塊別墅區(qū)內(nèi)，周圍交通便利，鄰近張江高科技園區(qū)、金橋加工出口區(qū)，唐鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)和浦東國際機(jī)場，附近配套設(shè)施有東方世紀(jì)學(xué)校。別墅景觀以五星級(jí)度假村為藍(lán)本，運(yùn)用地表高低錯(cuò)落的變化，創(chuàng)造出高低起伏，

47、饒富野趣的地貌。占社區(qū)面積百分之三十的水體，將500畝別墅領(lǐng)地，分割成16座大小不等的私人島嶼。成交分析：【分析】從上圖可以看出，在現(xiàn)有的市場形式下，白金瀚宮的成交狀況還是比較樂觀的。該樓盤在3月份共成交了14套房源，是成交狀況最好的一個(gè)。雖然受了宏觀調(diào)控影響，但該樓盤在下半年的成交走勢(shì)卻一反常態(tài)，呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。到11月更是單月成交5套房源。這一方面與其所走的價(jià)格策略有關(guān)，作為獨(dú)立別墅，其單價(jià)控制在一五000元/平方米，而房型面積在210490平方米，在控制單價(jià)的同時(shí)又控制了總價(jià)，再加上出色營銷和客戶積累，是其銷售成功的原因所在。2、南匯地區(qū)案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率主力面積目前價(jià)格歷史最高

48、價(jià)上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)奧朗新莊園航頭路1688弄上海愛法房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司一五0.2530050010667一八00047一五東方夏威夷滬南路5388弄上海廈大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80.252一八500116212000012591生茂養(yǎng)園滬南公路5288號(hào)上海航匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.20.232292112275210004311綠洲康城康橋路1298弄上海振龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司22.40.22309720145602000010486堤香別墅康橋鎮(zhèn)秀沿路1弄上海韻園置業(yè)有限公司6.80.28302460一五8322500010331綠洲千島航頭鎮(zhèn)滬南公路5一八8號(hào)上海航頭高夫置業(yè)有限公司4

49、6.80.一五6305-60011000170008131帕薩迪納楊高南路5777弄上海康橋正陽投資有限公司160.46221340105651900016748建德南郊南六公路578弄上海杉野置業(yè)有限公司14.60.22754061一五63200005919九九別墅南六公路99弄 HYPERLINK xxfangdixx/Enterprisedetail.asp?Comp_ID=一三67 上海名流置業(yè)有限公司2.70.332274361一五84一三0006235上海藍(lán)堡南六公路733弄上海東恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5.980.2630346710688一三51029售謦規(guī)模分析【分析】從上圖可以

50、看出，區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的樓盤是綠洲千島，整個(gè)小區(qū)總建筑面積近50萬平方米，同時(shí)它也是全市規(guī)模最大的別墅樓盤之一；綠洲康城共550套別墅，總建筑面積達(dá)22萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模第二大的別墅樓盤；奧法新莊園、帕薩迪納、建德南郊三個(gè)樓盤的規(guī)模基本在一五萬平方米左右。規(guī)模最小的是九九別墅，整個(gè)小區(qū)共99幢別墅，總規(guī)模在2.7萬平方米左右?？傮w來看，南匯地區(qū)別墅基本以獨(dú)立形態(tài)為主，除綠洲千島與綠洲康城外，其余個(gè)娜規(guī)?；径荚谝晃迦f方一下。容積率分析【分析】從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)容積率最高的樓盤是帕薩迪納，約在0.43左右；其余樓盤的容積率基本都在0.3以下，其中容積率最低的是綠洲千島別墅，該樓盤容積率僅0

51、.一五6；另外生茂養(yǎng)園和建德南郊別墅的容積率也都在0.2左右?？傮w來看，南匯地區(qū)的別墅基本是以獨(dú)立別墅為主，容積率也相對(duì)較低，基本都在0.3以下。房型面積分析【分析】從上圖可以看出，綠洲康城和生茂養(yǎng)園兩個(gè)樓盤的房型面積跨度較大，其中生茂養(yǎng)園的面積從322-91平方米。除上述兩個(gè)樓盤外，區(qū)域內(nèi)其余樓盤的房型面積都在500平方米以下?？傮w來看，除個(gè)別樓盤外，南匯地區(qū)的別墅樓盤其房型面積基本都在500平方米以下，在這一面積段里既有高檔別墅，也不乏經(jīng)濟(jì)型別墅。價(jià)格分析【分析】南匯地區(qū)的獨(dú)立別墅樓盤主要集中在南六公路沿線、野生動(dòng)物附近地區(qū)以及航頭地區(qū)。從上圖可以看出，同浦東地區(qū)的情況相似，南匯地區(qū)幾乎所

52、有的樓盤目前成交價(jià)格與其最高時(shí)期相比有了較大的降幅。目前成交價(jià)格最高的是堤香別墅，其成交均價(jià)接近了16000元/平方米。從整體市場情況來看，大部分樓盤目前成交單價(jià)主要集中在11000元/平方米左右。不難看出，宏觀調(diào)控對(duì)區(qū)域市場的有著較大的影響。綜觀后市，未來一年內(nèi)成交價(jià)格不會(huì)有太大的變化，但不排除有小幅漲跌的可能。成交狀況分析【分析】從上圖可以清晰的看出，南匯地區(qū)各別墅偶盤在05年的銷售情況基本都是呈現(xiàn)逐季下降趨勢(shì)。各樓盤在一季度的成交情況都比較樂觀，堤香別墅在該度都成交了近30套的房源。在宏觀調(diào)控政策公布后，區(qū)域市場受到極大的沖擊，成交出現(xiàn)明顯下滑，象綠洲康城，自第二季開始到現(xiàn)在，沒有成交記

53、錄?？傮w來看，南匯地區(qū)的別墅成交狀況要好于浦東地區(qū)，但受國家宏觀調(diào)控政策影響，下半年成交出現(xiàn)明顯萎縮，綜觀后市，目前的緩慢滯銷局面很難得到改變。重點(diǎn)個(gè)案分析生茂養(yǎng)園地理位置：南匯滬南公路5288弄發(fā) 展 商：上海航匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)指標(biāo)：小區(qū)總建筑面積72000平方米，總占地40萬平方米，容積率0.2，綠化率71%。開盤日期：2004-06-28交房日期：2005-10總 戶 數(shù)：168戶銷售指標(biāo)：一期占地106畝，共44棟別墅。均 價(jià)：12275元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立21000元/平方米主力面積：322-921平方米項(xiàng)目介紹：生茂養(yǎng)園位于浦東南匯航頭，占地40萬平方米，共168棟別

54、墅。該盤戶均占地三畝的庭院式別墅，整個(gè)小區(qū)是按照中國傳統(tǒng)建居的五行學(xué)說，透露出濃厚的中國傳統(tǒng)居住文化。整個(gè)小區(qū)提倡一種養(yǎng)生的概念。成交分析：【分析】從上圖可以看出，生茂養(yǎng)園在5月份的銷售情況最好，當(dāng)月共成交了8套房源。在進(jìn)入下半年后，成交量相比上半年出現(xiàn)了明顯的萎縮，出去在8、9月份共成交了3套房源外，其余各月都沒有成交記錄。從目前的情況來看，該別墅樓盤還有11套可售房源，剩余的體量并不是太多，加上該樓盤在03年就已對(duì)外公開，目前已有較高的知名度，并已積累了不少的客戶，預(yù)計(jì)在未來半年內(nèi)剩余房源可能會(huì)全部售出。提香別墅地理位置：南匯康橋鎮(zhèn)秀沿路1弄發(fā) 展 商：上海韻園置業(yè)有限公司 建設(shè)指標(biāo)：總建筑面積6.8萬m，總占地面積22.04萬m，規(guī)劃建造約165座獨(dú)立別墅，容積率0.28，綠化率：52.82 %。開盤日期：2004-12-22交房日期：2005/12總 戶 數(shù)：165戶銷售指標(biāo)：規(guī)劃建造約170座獨(dú)立別墅，一期推出85套；二期占地一五7畝，共推出80棟獨(dú)立別墅。均 價(jià)：一五832元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立25000元/平方米主力面積：302-550平方米項(xiàng)目介紹：本案位于上海南匯康橋高科技園內(nèi)，東臨浦三路，西至楊高南路，南臨秀沿路，北向緊臨外環(huán)線500米綠化帶，往南則與建設(shè)中的中