某市商住樓市場(chǎng)分析報(bào)告

1、PAGE PAGE 40上海市商住市場(chǎng)研究報(bào)告目錄序言壹、商住樓市場(chǎng)概況一、商住樓市場(chǎng)發(fā)展歷史二、商住樓市場(chǎng)在房產(chǎn)市場(chǎng)中的地位及未來(lái)前景貳、商住樓的特性一、商住樓與住宅樓的的異同點(diǎn)二、商住樓與寫(xiě)字樓的異同點(diǎn)三、優(yōu)劣勢(shì)匯總?cè)⒏鲄^(qū)域商住樓市場(chǎng)分析一、上海商住市場(chǎng)概況二、各區(qū)域商住市場(chǎng)分析1、普陀區(qū)商住市場(chǎng)分析2、長(zhǎng)寧區(qū)商住市場(chǎng)分析3、徐匯區(qū)商住市場(chǎng)分析4、靜安區(qū)商住市場(chǎng)分析5、浦東新區(qū)區(qū)商住市場(chǎng)分析6、盧灣區(qū)商住市場(chǎng)分析肆、總論及對(duì)于商住樓開(kāi)發(fā)的建議附錄：重點(diǎn)商住個(gè)案市調(diào)表格序言商住樓概念及其特性1、商住樓釋意商住樓，顧名思義就是即可以居住，又可以辦公，是具備特有生活特點(diǎn)的特殊房產(chǎn)建筑，其設(shè)計(jì)以

2、商為主，首先必須滿足像寫(xiě)字樓所需的商務(wù)活動(dòng)設(shè)施，如交通、停車(chē)、大流量高速度的垂直交通、集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、機(jī)票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開(kāi)放式大廳、公共會(huì)議大廳等。同時(shí)又要在每個(gè)分割分區(qū)中保留非家庭用的小型廚房(兼可做公司辦公用的茶水房)和供居住用的獨(dú)立衛(wèi)生間，使商務(wù)辦公為主的同時(shí)具備居住的條件。因此商住同時(shí)擁有完全辦公和辦公兼居住的雙重功能。商住樓一般不是為了滿足家庭中不同性別和年齡的人共同居住的生活方式，而是為了滿足少數(shù)和個(gè)別人非家居生活的居住(當(dāng)然商住樓具備改裝成家居生活的條件)。2、產(chǎn)品特性作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊產(chǎn)品，相對(duì)于住宅的單一性以及寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前占絕大多數(shù)的甲級(jí)寫(xiě)字樓之

3、昂貴的租金，結(jié)合了兩方面用途的商住樓能同時(shí)滿足生活和工作的兩種需求，并減少大量的開(kāi)支，節(jié)約成本，這種成本也大大地低于租用商務(wù)公寓的成本，但卻滿足了類(lèi)似商務(wù)公寓的功能。商住公寓為中小公司及居家辦公的soho一族提供了一個(gè)“商+住”的場(chǎng)所，然而，商住公寓一般只有一些生活配套設(shè)施，也有個(gè)別商住公寓設(shè)置了商務(wù)層或提供一兩間會(huì)議室、商務(wù)中心等商務(wù)設(shè)施，但只是提供設(shè)施而已。壹、商住樓市場(chǎng)概況從目前的市場(chǎng)需求來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，將出現(xiàn)越來(lái)越多的中小型的民營(yíng)企業(yè)。當(dāng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)正在崛起的階段，既需要有各種檔次的專業(yè)寫(xiě)字樓，也需要有提高生活居住質(zhì)量的住宅、別墅和公寓，同樣也需要大量的商住兩用功能的建筑。一、商

4、住樓市場(chǎng)發(fā)展歷史關(guān)于商住樓的發(fā)展歷史，就不得不提到與其有緊密聯(lián)系的寫(xiě)字樓。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，中國(guó)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒(méi)有寫(xiě)字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。隨著中國(guó)的對(duì)外開(kāi)放，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡步伐的加快，多元化經(jīng)濟(jì)得以迅速發(fā)展，與之相呼應(yīng)的各類(lèi)公司應(yīng)運(yùn)而生。功能設(shè)施齊全的商務(wù)化寫(xiě)字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起，為各類(lèi)公司提供了較為理想的辦公空間，進(jìn)而拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。獨(dú)立的寫(xiě)字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能涵蓋所有的方面，尤其是高速成長(zhǎng)與發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無(wú)能力也無(wú)必要獨(dú)立擁有這種帶有標(biāo)志性的巨大寫(xiě)字樓。二、市場(chǎng)形成原因?qū)τ诿?/p>

5、營(yíng)企業(yè)，特別是外地進(jìn)滬創(chuàng)業(yè)的民企，當(dāng)他們進(jìn)滬做生意時(shí)，如租用或購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，同時(shí)又必須在另一個(gè)地點(diǎn)租用旅館或公寓解決生活問(wèn)題，增加了往返的路途。出于減少開(kāi)支和節(jié)約成本的考慮，這些中小企業(yè)開(kāi)始尋求能滿足其需求的不動(dòng)產(chǎn)。而商住樓能同時(shí)滿足生活和工作的兩種需求，并減少大量的開(kāi)支，節(jié)約成本，這種成本也會(huì)大大地低于租用商務(wù)公寓的成本，但卻滿足了類(lèi)似商務(wù)公寓的功能。至此商住樓市場(chǎng)才逐漸的形成。由于當(dāng)前許多區(qū)域?qū)懽謽堑墓┙o結(jié)構(gòu)存在一定的缺陷，無(wú)法全面滿足各檔次規(guī)模的企業(yè)的需要。因此，商住產(chǎn)品便應(yīng)運(yùn)而生，成為低價(jià)位寫(xiě)字樓的替代品。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，受項(xiàng)目地理位置、周邊環(huán)境、潛在客戶等方面影響，某些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商如

6、果堅(jiān)持建住宅將缺乏競(jìng)爭(zhēng)力度，改為商住將更迎合市場(chǎng)需求，且銷(xiāo)售周期短，回款速度快，同時(shí)，由于新商住項(xiàng)目比同區(qū)位的住宅價(jià)位高，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)這種物業(yè)將有機(jī)會(huì)獲得更大的收益。貳、商住樓的特性表1.1商住樓、住宅樓、辦公樓的差異住宅商住樓寫(xiě)字樓地段無(wú)特別的區(qū)域要求對(duì)于地段有較高的要求對(duì)于地段要求極高，處于商業(yè)及金融中心區(qū)域使用功能只能居住即可商用又可居住只限于商用配套配套設(shè)施齊全，但是設(shè)施水準(zhǔn)高低不一配套較為高檔，且兼顧商用與居住的功能配套設(shè)施水準(zhǔn)極為高檔價(jià)格價(jià)格分布范圍廣泛與同區(qū)域地住宅價(jià)格無(wú)明顯差異價(jià)格明顯高于同區(qū)域的住宅價(jià)格物業(yè)管理貸款年限八成三十年六成十年六成十年土地使用年限70年50年50年一、

7、住樓與住宅樓的的異同點(diǎn)居住樓一般只具備純居住的條件，其功能配置均以非工作與商務(wù)活動(dòng)為前提。如垂直交通是按居住人流考慮；其生活的方式(包括私密性)、環(huán)境、人文、景觀、管理、服務(wù)等均按純居住形式考慮，適合于不同的年齡層次。商住樓與居住樓的不同在于商住樓更傾向于商務(wù)活動(dòng)，而非家庭居住。商住樓是以商為主、以住為輔的功能組合。這樣在設(shè)計(jì)中就會(huì)與居住樓有著不同的考慮和安排。雖然商住樓具有居住與商用兩種功能，但是與純住宅相比在許多方面仍有區(qū)別。1、地理位置比較在地段的選擇上，由于商住樓所特有的居住與商用兩用的特性，因此在地段的選擇上需要考慮區(qū)域內(nèi)的商業(yè)及金融氛圍是否濃厚，交通是否便利，并且對(duì)于各項(xiàng)配套的要求

8、很高，而住宅對(duì)于這些要求相對(duì)較低，甚至一些地段較為偏僻的超大型的小區(qū)可以自己建造配套設(shè)施。2、價(jià)格比較從價(jià)格來(lái)看，目前同區(qū)域內(nèi)的住宅和商住的價(jià)格相差不大，從上海市的情況來(lái)看。部分商住樓的價(jià)格還低于區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格，這主要由于商住在土地使用年限上依照的是辦公樓來(lái)批的，只有50年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于純住宅樓70年的使用年限。而由于產(chǎn)品功能的多元化使得居住的氛圍不佳。3、貸款年限兩者的貸款年限和額度上相差較大，純住宅在貸款方面最高可以貸到八成三十年，而商住樓只可以貸到六成十年。原因在于首先出于刺激住宅市場(chǎng)發(fā)展的考慮，政府及銀行以降低付款的額度和延長(zhǎng)貸款的時(shí)間來(lái)吸引更大的住宅消費(fèi)群體；其次由于商住樓所面向的客戶主

9、要為一些中小公司，這些出于成長(zhǎng)階段的中小公司相對(duì)于購(gòu)買(mǎi)住宅產(chǎn)品的個(gè)人在還貸上具有更大的風(fēng)險(xiǎn)和較多的不確定因素，因此銀行自然要減少還貸時(shí)間和貸款額度來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 二、商住樓與辦公樓的異同點(diǎn)商住樓雖然以商用為其主要的功能，但是與純辦公樓相比，在不少的地方如配套、價(jià)格租金等有較為明顯的差距。1、地理位置及產(chǎn)品配套比較商住樓的位置及形象比同等價(jià)位的寫(xiě)字樓優(yōu)越。因此，對(duì)規(guī)模及資金有限而又注重辦公成本和形象的中小企業(yè)有很大的吸引力，對(duì)投資客的吸引也很大。辦公樓的配套設(shè)施以商用為主，功能雖然單一，但是辦公樓在配套的水準(zhǔn)很高，物業(yè)管理也極為嚴(yán)格。而商住樓雖然兼顧商用和居住，功能齊全，但是容易造成管理混亂，造成

10、“商不似商，居不似居”的情況。對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)缺乏居住的氛圍，并且出進(jìn)的各類(lèi)人員使得住戶缺乏安全感。2、價(jià)格比較與寫(xiě)字樓相比商住樓具有的銷(xiāo)售價(jià)格低的特點(diǎn)，個(gè)別個(gè)案甚至可以按照住宅辦理按揭，能獲得更高的成數(shù)和更長(zhǎng)的年限；付款方式靈活，客戶資金壓力小，且月供較寫(xiě)字樓的租金要低很多；從目前在售的商住樓的價(jià)格與純辦公樓的價(jià)格比較看，純辦公樓的價(jià)格明顯高于商住樓，其原因在于：純辦公樓所面向的客源為大公司及跨過(guò)公司等大型企業(yè)，這些客戶對(duì)于各項(xiàng)配套的要求較高，使得純辦公樓的配套規(guī)劃水準(zhǔn)較高檔，同樣也相應(yīng)的需有符合客戶的要求的嚴(yán)格的物業(yè)管理水平。而商住樓由于包含了居住的部分。使得其價(jià)格水準(zhǔn)趨向于同區(qū)域的住宅價(jià)格，

11、并且由于小區(qū)環(huán)境及使用年限的限制甚至還要略地于同區(qū)域的住宅樓的價(jià)格。3、客源比較商住樓的客源既包含用來(lái)居住的個(gè)人，也包括用作辦公的公司（主要以處于發(fā)展期的中小規(guī)模的公司及外地來(lái)滬的公司）.而辦公樓的客源為公司，目的為單一的商用及辦公。三、優(yōu)劣勢(shì)匯總商住樓的出現(xiàn)，為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動(dòng)作用，彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空白點(diǎn)。但是也存在“商住兩用是否適宜”的問(wèn)題。從以上與住宅及辦公樓的比較之中不難看出商住樓的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。1、優(yōu)勢(shì)1）、功能多元化，并且引用住宅的名義占有市場(chǎng)如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，則所建造的商住樓的使用年限與住宅相同，而由于同時(shí)具有居住與辦公兩種功能，使得商住樓所面向的客源更為廣泛

12、，這是純住宅樓和純辦公樓所不具備的有力因素。2）、適應(yīng)特定的客戶群的需求由于辦公樓無(wú)論是出租還是出售其價(jià)格均較高，而周邊相對(duì)較少的居住社區(qū)使得許多的中小企業(yè)以及部分的外地來(lái)滬創(chuàng)業(yè)的公司及個(gè)人難以承受，而商住樓的出現(xiàn)正好符合了此部分客戶的需求，使得商住樓在目前的環(huán)境下找到了其應(yīng)有的市場(chǎng)份額。2、劣勢(shì)1）、商住功能帶來(lái)的管理混亂對(duì)于作為純居住目的業(yè)主來(lái)說(shuō)，其正常的生活會(huì)因“商”而受到影響，大量出進(jìn)的辦工人員會(huì)影響住戶居住的安全與私密性。而且包括物業(yè)公用部分的費(fèi)用和維修費(fèi)等都要與商用住戶們平攤，這本身就損害了居住業(yè)主的權(quán)益，畢竟公司對(duì)于樓宇及電梯的損耗要高于一般的業(yè)主。2）配套設(shè)施水準(zhǔn)一般，消防存在

13、隱患商住樓雖然具有居住的功能，但與大多數(shù)的住宅樓相比，基本無(wú)小區(qū)的配套，生活的環(huán)境不甚理想；而其所具有的各項(xiàng)配套設(shè)施的檔次以及物業(yè)的水平都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及辦公樓。此外如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無(wú)疑是存在一定的消防隱患。叁、各區(qū)域商住市場(chǎng)分析一、上海市商住市場(chǎng)概況表3.11上海市在售商住樓各區(qū)在售個(gè)案的統(tǒng)計(jì)：說(shuō)明：目前在售的商住樓個(gè)案共11個(gè)，可見(jiàn)商住樓市場(chǎng)在整個(gè)上海市的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中所占的份額相當(dāng)小，由此可見(jiàn)商住物業(yè)屬于特定的市場(chǎng)群體。從分布情況來(lái)看，以普陀區(qū)所占的份額最多，有三個(gè)在售個(gè)案，比例占到27%。這主要是由于商住樓所面向的特殊的客戶群所造成的即商住樓的客源多為外

14、地來(lái)滬的中小公司，而普陀區(qū)較市中心區(qū)域便宜的商用物業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格和較為便捷的公共交通系統(tǒng)吸引了較多數(shù)量的外地來(lái)滬的中小公司。表3.12上海市在售商住樓的均價(jià)統(tǒng)計(jì)：說(shuō)明:目前上海市在售的商住樓主要集中在普陀、靜安、徐匯、浦東、盧灣、長(zhǎng)寧這幾個(gè)中心城區(qū),上表為對(duì)六個(gè)區(qū)共11個(gè)在售個(gè)案的均價(jià)的統(tǒng)計(jì)。六區(qū)的在售商住樓均價(jià)為8000元/平方米，可見(jiàn)商住樓市場(chǎng)的價(jià)格水準(zhǔn)較高，從另一方面也可以看出商住物業(yè)對(duì)于地段也具有較高的要求。所統(tǒng)計(jì)的商住樓的最高價(jià)為即將開(kāi)盤(pán)的長(zhǎng)寧區(qū)的“迎龍大廈”，均價(jià)為10000元/平方米，而最低價(jià)為徐匯區(qū)的湘江大廈（中山西路近吳中路）的均價(jià)6200元/平方米。所統(tǒng)計(jì)個(gè)案的均價(jià)與周邊區(qū)域

15、的住宅樓的價(jià)格相差不多，但是靜安區(qū)的個(gè)案要低于周邊的住宅價(jià)格。表3.13各區(qū)在售商住樓市場(chǎng)總體去化率：說(shuō)明：從去化率看，各區(qū)的去化率均已超過(guò)90，但是個(gè)別個(gè)案的銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，如普陀區(qū)的“長(zhǎng)壽苑”其銷(xiāo)售周期已長(zhǎng)達(dá)三四年，可見(jiàn)商住市場(chǎng)存在著一些“老盤(pán)新開(kāi)”的個(gè)案。靜安區(qū)的在售個(gè)案已基本完成去化，主要原因?yàn)樵搮^(qū)的商住樓開(kāi)售的時(shí)間較長(zhǎng)。而盧灣區(qū)在售的商住樓僅“建國(guó)路一號(hào)公館”，且五月底剛開(kāi)始發(fā)售。而長(zhǎng)寧區(qū)的“迎龍大廈”尚未正式開(kāi)售。上表所示商住市場(chǎng)總體去化較為理想，這主要是由于商住樓市場(chǎng)其本身的市場(chǎng)規(guī)模較小，且適應(yīng)了當(dāng)前部分特定消費(fèi)群體的需要（主要為外地來(lái)滬的中小企業(yè)）。表3.13本市部分在售商住樓的

16、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：案名占地面積綠化率容積樓層規(guī)劃車(chē)位物業(yè)費(fèi)摩登時(shí)代3500平方米204.7三梯十九戶505元/平方米So時(shí)代6600平方米無(wú)9三梯十二戶1205元/平方米長(zhǎng)壽苑4000平方米154二梯八戶未定1.76元/平方米湘江大廈5000平方米無(wú)4.8三梯九戶1082.35元/平方米生活藝術(shù)居2萬(wàn)平方米303.5三梯十六戶未定1.35元/平方米格力公寓13372平方米206.3二梯五戶未定未定說(shuō)明：從上表可以看出商住樓的規(guī)模普遍較小，占地面積大多未超過(guò)1萬(wàn)平方米，且多為單幢建筑，容積則都在4以上，個(gè)別的容積達(dá)到了10左右，而商住樓的綠化率較低，大多數(shù)個(gè)案的綠化率未超過(guò)30，個(gè)別個(gè)案甚至無(wú)綠化，可見(jiàn)

17、商住樓在規(guī)劃上還是趨向于辦公樓，其定位是以商用為主要的。由于在定位上以商用為主，因此樓層的規(guī)劃戶數(shù)較多，其中“摩登時(shí)代”的樓層規(guī)劃為三梯十九戶，從而造成住宅的得房率普遍不高，使得商住樓的居住氛圍及水準(zhǔn)不甚理想。在物業(yè)管理上，多數(shù)采用的是商用和住宅相同收費(fèi)的方法，但是這也帶來(lái)了居住用戶付出相同的費(fèi)用，但是在商住樓中公建配套的損耗要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在純住宅中的損耗，這對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)相對(duì)不合理。 二、各區(qū)域商住樓市場(chǎng)分析1、普陀區(qū)商住市場(chǎng)分析表3.21普陀區(qū)在售個(gè)案的均價(jià)：說(shuō)明：本區(qū)有上海商住一條街之稱的長(zhǎng)壽路，但是該區(qū)域目前在售的個(gè)案僅“長(zhǎng)壽苑”一個(gè)個(gè)案，其7000元/平方米的均價(jià)要.低于區(qū)域7500元/平

18、方米的住宅均價(jià)。 “摩登時(shí)代”為全裝修個(gè)案，裝修價(jià)格為800元/平方米，去裝修價(jià)后約6200元/平方米的均價(jià)高于區(qū)域內(nèi)6000元/平方米的住宅價(jià)格。“SO時(shí)代”為爛尾樓再改造項(xiàng)目，其6300元/平方米的均價(jià)略高于區(qū)域內(nèi)6200元/平方米的住宅價(jià)格。 “摩登時(shí)代”及“長(zhǎng)壽苑”目前已基本完成去化，“SO時(shí)代”五月正式開(kāi)始預(yù)定，目前的去化率在30左右。重點(diǎn)個(gè)案分析：SO時(shí)代本案位于中山北路白蘭路，緊鄰內(nèi)環(huán)線高架，距輕軌站點(diǎn)約500米的路程，周邊的公交線路較多，公交出行便捷。項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)居住的新村較多，各項(xiàng)配套設(shè)施也較為齊全。但項(xiàng)目周邊的商業(yè)設(shè)施較少，商業(yè)氛圍不甚濃厚。項(xiàng)目規(guī)劃位兩幢（鑲拼而成）28

19、層的高層建筑，其中15層為商場(chǎng)，第六層為設(shè)備層，728層為商住樓。樓層規(guī)劃為三梯十二戶，每層面積960平方米，得房率在70左右，房型面積規(guī)劃從60平方米至120平方米。本案為爛尾樓的改造項(xiàng)目，因此在實(shí)際得土地使用權(quán)上將少于50年。摩登時(shí)代項(xiàng)目位于蘭溪路近梅川路，周邊的商業(yè)設(shè)施較多，屬于曹楊地區(qū)較為繁華的地區(qū)，區(qū)域的商業(yè)氛圍。項(xiàng)目規(guī)劃為一幢16層的建筑，其中14層規(guī)劃為商場(chǎng)，516層為商住樓，其面積規(guī)劃為40100平方米。本項(xiàng)目為全裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米，該案的物業(yè)管理公司為著名的戴得梁行，物業(yè)管理水準(zhǔn)較高。本案于2002年12月開(kāi)售至今以基本完成去化，在半年左右的銷(xiāo)售周期達(dá)到此去化

20、量還是較為理想的。2、長(zhǎng)寧區(qū)商住市場(chǎng)分析表3.22長(zhǎng)寧區(qū)在售個(gè)案的均價(jià)說(shuō)明：“迎龍大廈”高于同區(qū)域（延安西路沿線）7000元/平方米的住宅價(jià)格，此外該案規(guī)劃有商場(chǎng)（16 層的裙房）。“長(zhǎng)發(fā)大廈”由于開(kāi)盤(pán)較早，目前已完成去化，而“迎龍大廈”目前尚未正式開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)將于六月底正式開(kāi)始銷(xiāo)售。3、徐匯區(qū)商住樓市場(chǎng)分析表3.23徐匯區(qū)在售個(gè)案的均價(jià)：說(shuō)明：本區(qū)目前在售的商住樓個(gè)案僅有位于中山西路上的“湘江大廈”，其6200元/平方米的均價(jià)略高于周邊區(qū)域住宅6000元/平方米價(jià)格水準(zhǔn)。本案于2002年12月開(kāi)盤(pán)，目前只剩下一套，總體的去化情況較為理想。分析其原因在于該項(xiàng)目雖位于徐匯區(qū)，但是其地理位置為中

21、山西路近吳中路，該區(qū)域內(nèi)的外來(lái)人員及外地來(lái)滬的中小公司較多，這一特定的因素使得商住樓在本區(qū)域內(nèi)占有一定的市場(chǎng)。4、靜安區(qū)商住市場(chǎng)分析表3.24靜安區(qū)在售個(gè)案的均價(jià)：說(shuō)明：本區(qū)的兩個(gè)個(gè)案由于開(kāi)售的時(shí)間較長(zhǎng)，因此目前的均已基本售完。其中“和一大廈”的住宅部分意售完，其商用部分只租不賣(mài)，租金為2。4元/平方米（含物業(yè)費(fèi)）。而“平安大廈”以售完。就兩個(gè)個(gè)案的價(jià)格來(lái)看要低于區(qū)域的住宅的售價(jià)，一方面兩個(gè)個(gè)案建成時(shí)間較長(zhǎng)，各種設(shè)備相對(duì)較為陳舊，另一方面由于所面對(duì)的客戶群的原因也使得本區(qū)的商住樓的價(jià)格要低于住宅的價(jià)格。重點(diǎn)個(gè)案分析和一大廈“和一大廈”位于江寧路武定路，毗鄰南京西路，區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚，各項(xiàng)生活

22、配套設(shè)施齊全。本案總高28層，總建筑面積5.5萬(wàn)平方米，樓層規(guī)劃為五梯二十戶，75%的得房率。大廈一層為酒店式大堂及商場(chǎng)，2-5層為室內(nèi)有氧健康中心及餐飲娛樂(lè)休閑設(shè)施，9-26層南峰為內(nèi)銷(xiāo)高級(jí)公寓，其中公寓層每層有8種房型，建筑層高3.3米，有24小時(shí)熱水供應(yīng)。5、浦東商住市場(chǎng)分析表3.25浦東新區(qū)在售個(gè)案的均價(jià)：說(shuō)明：從本區(qū)的兩個(gè)個(gè)案的銷(xiāo)售價(jià)格與周邊的住宅價(jià)格來(lái)看，“生活藝術(shù)居”6500元/平方米的均價(jià)要高于區(qū)域的住宅價(jià)格，“格力公寓” 6800元/平方米的均價(jià)與區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格相差不大?！吧钏囆g(shù)居”由于開(kāi)盤(pán)較早（2001年11月），目前已完成去化，“格力公寓”則于 2003年5月30開(kāi)始

23、發(fā)售，由于銷(xiāo)售時(shí)間較短，目前去化率在30左右。6、盧灣商住市場(chǎng)分析表3.26盧灣區(qū)在售個(gè)案的均價(jià)：說(shuō)明：本區(qū)在售的商住樓個(gè)案僅有于2003年6月1日開(kāi)盤(pán)德“建國(guó)路一號(hào)公館”，其8500元/平方米均價(jià)與區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格基本相同。個(gè)案分析“建國(guó)路一號(hào)公館”項(xiàng)目位于建國(guó)中路近重慶南路，本區(qū)域內(nèi)舊式的住宅較多，區(qū)域的居住氛圍濃厚，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，公交出行也較為便捷。本案為一幢22層的高層，占地面積4000平方米，綠化率為15，其中12層規(guī)劃為商鋪，35層規(guī)劃為辦公用，622層規(guī)劃為住宅。在樓層規(guī)劃方面，辦公樓層規(guī)劃為二梯十二戶，住宅樓層規(guī)劃為二梯六戶。辦公樓可自由分割，住宅面積分為87平方米、1

24、28平方米、131平方米三種房型。 肆、總論及對(duì)于商住樓開(kāi)發(fā)的建議總論：一、商住樓市場(chǎng)在房產(chǎn)市場(chǎng)中的地位及發(fā)展前景1、市場(chǎng)地位岌岌可危雖然從目前的商住樓被市場(chǎng)的接受度以及所擁有的客戶群體來(lái)看，還處于較為理想的階段，但是從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，其終究擺脫不了在夾縫里求生存的這種狀態(tài)。1）、由于商住樓商住混用及物業(yè)管理混亂等弊端，在CBD地區(qū)商住樓已被甲級(jí)寫(xiě)字樓及越來(lái)越多的高檔物業(yè)所代替。2）、集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的酒店式服務(wù)公寓則與非CBD區(qū)域的商住樓爭(zhēng)奪起市場(chǎng)份額。酒店式服務(wù)公寓具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、

25、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。2、未來(lái)發(fā)展趨向于寫(xiě)字樓從商住未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，由于老商住有其最大的致命傷，既商與住功能沖突，因此新一代的商住樓的定位以商用為絕對(duì)的主要部分，在產(chǎn)品性能上，新商住逐漸脫離住宅的形態(tài)，建筑結(jié)構(gòu)采用可靈活組合分割的框架結(jié)構(gòu)，公建的標(biāo)準(zhǔn)層高；建筑物3A以上的智能系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)；更多的電梯數(shù)量以應(yīng)付高峰時(shí)段的人流，保證垂直交通順暢；充足到位的消防系統(tǒng)；在公共部分設(shè)置的公用洗手間等公建標(biāo)準(zhǔn)以及玻璃金屬幕墻外立面的建筑外觀；大面積的配套，內(nèi)容包括商業(yè)配套(銀行、機(jī)票

26、、咖啡廳等)、會(huì)議大廳、商務(wù)中心以及開(kāi)放式的大廳，可見(jiàn)未來(lái)的商住樓的產(chǎn)品性質(zhì)已逐漸向?qū)懽謽强繑n，但這也可能意味著商住樓將逐漸淡出市場(chǎng)。關(guān)于開(kāi)發(fā)商住樓的建議商住投資需謹(jǐn)慎1、政策性因素將起決定性作用。從土地的使用用途上來(lái)說(shuō)，國(guó)家有關(guān)政策只界定了“居住與非居住”，對(duì)于“商住”的出現(xiàn)是始料未及的。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)一般的樓盤(pán)600元的樓面出讓金，而寫(xiě)字樓的出讓金是1400元，從這種開(kāi)發(fā)模式上來(lái)看，對(duì)于從事中低檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的發(fā)展商而言，存在著不公平競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)悉，有關(guān)商住樓的管理已引起了相關(guān)政府部門(mén)的高度重視，對(duì)這種“打住宅之名，行商住之實(shí)”行為國(guó)家是否會(huì)采取實(shí)質(zhì)性的制約，不排除商住產(chǎn)品的政策性退市的可能。如果

27、政策漏洞被堵，商住樓的許多優(yōu)勢(shì)也將變成泡影。而目前對(duì)于投資新商住樓，因當(dāng)考慮如下幾點(diǎn)因素：1）、考慮區(qū)位。只有那些商務(wù)氛圍日漸濃厚適合中小公司和成長(zhǎng)型公司發(fā)展的區(qū)域才是“新商住”的最佳投資區(qū)域。2）、要注意產(chǎn)品本身和配套是否真正適合辦公。3）、尋找有投資空間的產(chǎn)品。價(jià)格是最重要的，隨著“新商住”的炒熱，價(jià)格也會(huì)不斷上升，但是要研究真正的投資空間有多大。4）、因商住市場(chǎng)存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策的不確定性，大大影響了投資的潛力，因此投資的前景還需持部分觀望態(tài)度。5）、確定新商住市場(chǎng)的定位為商用為主，盡量減少住宅在商住樓中所占的比例。2、投資目光要放遠(yuǎn)新商住主打投資概念，且部分投資者已經(jīng)有收益。加上

28、內(nèi)外銷(xiāo)住宅合并后，許多投資外銷(xiāo)外租的客戶感到純居住物業(yè)的投資存在越來(lái)越大的壓力；而新商住類(lèi)產(chǎn)品在定位設(shè)計(jì)時(shí)多注重了戶型功能的多元化，加之配套設(shè)施，物業(yè)管理等方面兼顧了雙重功能的需求，宜商宜住是無(wú)疑的。這使投資者心理承受的進(jìn)退空間很大，感到投資的風(fēng)險(xiǎn)降低。但任何事情都不能過(guò)度。作為主力產(chǎn)品，市場(chǎng)投放量過(guò)大都會(huì)引起滯銷(xiāo)、空置，何況為過(guò)渡型產(chǎn)品。只有成為有效需求的產(chǎn)品才能滿足它的生存價(jià)值。因此作為投資要多從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度著想，不能只看一時(shí)景氣。成為有效需求與物業(yè)投入使用的時(shí)間、物業(yè)的地點(diǎn)、商業(yè)氛圍、交通狀況、配套設(shè)施、物業(yè)管理、市場(chǎng)存量等綜合品質(zhì)因素有密切的關(guān)系，綜合這些方面的素質(zhì)判斷投資風(fēng)險(xiǎn)可以起到一定

29、的避險(xiǎn)作用。附錄：重點(diǎn)商住個(gè)案市調(diào)表格案名SO時(shí)代工地位置中山北路3058號(hào)投資興建上海燕慶綠洲房產(chǎn)售樓處中山北路3058號(hào)企劃銷(xiāo)售北孚、博岳主力總價(jià)37，50萬(wàn)調(diào)查日期2003.5.13電梯品牌OTIS(13人)可售總額1.3億工程進(jìn)度封頂電話52717288規(guī)劃戶數(shù)528戶基地面積6600平方米可售戶數(shù)528戶銷(xiāo)售面積6萬(wàn)平方米售出戶數(shù)預(yù)定建筑樓層28F銷(xiāo)售率預(yù)定規(guī)劃面積60-120平方米銀行貸款額度70%主力面積60，80平方米年限30平均單價(jià)6300元/平方米銀行均可單價(jià)范圍5800-6800元/平方米公開(kāi)日期預(yù)定物業(yè)公司自管車(chē)位數(shù)120容積率9管理費(fèi)5元/平方米車(chē)位單價(jià)未定得 房 率70%案名長(zhǎng)壽苑錦海大廈工地位置長(zhǎng)壽路433號(hào)投資興建錦海房地產(chǎn)售樓處長(zhǎng)壽路433號(hào)企劃銷(xiāo)售自售主力總價(jià)調(diào)查日期203.5.27電梯品牌OTIS(13人)可售總額1.5億工程進(jìn)度現(xiàn)房電話62776701規(guī)劃戶數(shù)120基地面積4200平方米可售戶數(shù)120銷(xiāo)售面積2.2萬(wàn)售出戶數(shù)108建筑樓層20F銷(xiāo)售率90規(guī)劃面積93-173平方米銀行貸款額度70%主力面積年限30平均單價(jià)7000元/平方米銀行工行，建行單價(jià)范圍68008000元/平方米樓層規(guī)劃二梯四戶公開(kāi)日期99年物業(yè)公司中銀物業(yè)車(chē)位數(shù)未定容積率