產(chǎn)權(quán)式商鋪介紹

1、產(chǎn)權(quán)式商鋪從理念到行動(dòng)看開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信2004 年 8月 8 日，明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)首期投資回報(bào)兌現(xiàn)大會(huì)在山東新聞大廈舉行。 到場(chǎng)的嘉賓、 業(yè)主代表等近300 人聚集一堂， 共同見(jiàn)證了開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信之舉。會(huì)上， 首期投資的一批客戶均拿到了明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)的回報(bào)存折，長(zhǎng)清區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)給長(zhǎng)清經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的促進(jìn)作用給予了充分的肯定， 山東建工集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)滿建華先生到會(huì)致辭，并重點(diǎn)闡述了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念、 開(kāi)發(fā)建設(shè)的決心； 濟(jì)南凱揚(yáng)商業(yè)貿(mào)易有限公司總經(jīng)理歐祥先生全面介紹了明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)思路、 經(jīng)營(yíng)理念和營(yíng)銷方式， 使在座的投資者對(duì)明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)有了更全面地認(rèn)識(shí)。 他們無(wú)不

2、為明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)的先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念和行動(dòng)所折服，誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商以無(wú)可辯駁的說(shuō)服力深深震撼了省城樓市。目標(biāo)決定理念，理念決定行動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念對(duì)項(xiàng)目本身具有決定性的影響。 山東建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的目標(biāo)很明確： 著力打造領(lǐng)航濟(jì)南乃至山東的商業(yè)旗艦， 并帶動(dòng)周邊地區(qū)共同發(fā)展， 所以把明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)定位為集餐飲、娛樂(lè)、 休閑、 購(gòu)物為一體的“一戰(zhàn)式”休閑購(gòu)物中心， 這種“ ShoppingMall ”業(yè)態(tài)代表著全球最新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。 在此理念的引導(dǎo)下， 明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)無(wú)論從建設(shè)的規(guī)模、檔次以及業(yè)態(tài)的規(guī)劃上，都讓人們看到開(kāi)發(fā)商實(shí)實(shí)在在的大手筆，看到明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)的利好前景。 在不久前揭曉的“中國(guó)城

3、市土地運(yùn)營(yíng)博覽會(huì)”五大推介的評(píng)比中， 明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)還榮獲了“中國(guó)十大商業(yè)物業(yè) （ MALL） ”的殊榮。明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)采用“大商場(chǎng)、小業(yè)主”的經(jīng)營(yíng)方式，帶租約銷售，把一、二層分隔出售， 三、 五萬(wàn)元都可以在這里找到投資的空間， 為工薪階層營(yíng)造了投資平臺(tái)。 明珠新世紀(jì)的產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種適合平民的大眾化投資項(xiàng)目， 他把一個(gè)龐大的商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，分割成若干單元的產(chǎn)權(quán)商鋪，以出售的方式分散轉(zhuǎn)移了產(chǎn)權(quán)，又通過(guò)統(tǒng)一租賃的方式集中了使用權(quán)，充分滿足了現(xiàn)代化商業(yè)大業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需要。它擴(kuò)大了投資平臺(tái)，分解了投資風(fēng)險(xiǎn)，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項(xiàng)目。 投資者擔(dān)心的事情在這里都可以迎刃而解： 不會(huì)經(jīng)營(yíng)

4、， 可以立即租賃給濟(jì)南凱揚(yáng)商業(yè)貿(mào)易有限公司； 想自己經(jīng)營(yíng)， 明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)也歡迎；想多投資， 錢不夠怎么辦？明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)提供 5 成按揭貸款； 投資有風(fēng)險(xiǎn)嗎？開(kāi)發(fā)商以未售的資產(chǎn)作擔(dān)保，中國(guó)工商銀行給投資經(jīng)營(yíng)者提供5 成貸款。目前，投資商鋪的收益約在10%左右，投資商鋪的魅力，在于它具有房地產(chǎn)的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長(zhǎng)性， 只要地段好、 人氣旺， 商鋪就容易買出好價(jià)錢。時(shí)下流行的房地產(chǎn)投資說(shuō)法：投資民宅、別墅是銅，投資辦公樓、寫字樓是銀，而投資商鋪是金，可見(jiàn)大家對(duì)投資商鋪的認(rèn)可。明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)提醒各位業(yè)主：如何選擇可信的開(kāi)發(fā)商、 選擇有保障的項(xiàng)目， 對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是至為關(guān)鍵的！ 因后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理

5、不善而出現(xiàn)的回報(bào)無(wú)法兌現(xiàn)的情況， 在商業(yè)地產(chǎn)的投資中也時(shí)有發(fā)生， 因而投資者在面對(duì)眾多的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)一定要謹(jǐn)慎三思， 不能僅僅從回報(bào)率上來(lái)判斷一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否有投資價(jià)值。 如果承諾無(wú)法兌現(xiàn)， 那么再高的回報(bào)也只是紙上談兵。明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式商鋪回報(bào)的迅速兌現(xiàn)， 無(wú)疑給已經(jīng)投資者和正在猶豫的客戶吃了一顆“定心丸”，會(huì)上，開(kāi)發(fā)商信心十足，業(yè)主喜笑顏開(kāi)，咨詢者絡(luò)繹不絕， 甚至有很多客戶當(dāng)場(chǎng)落定， 山東建工房產(chǎn)先進(jìn)的理念和誠(chéng)信的舉動(dòng)自然折服了投資置業(yè)者， 他們趨之若鶩自然也是在情理之中， 整場(chǎng)大會(huì)在一片歡呼聲中徐徐拉上帷幕。探索商業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合的完美之道與山東建設(shè)建工集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)滿建華對(duì)

6、話商業(yè)與地產(chǎn)是一種什么樣的關(guān)系？如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的共贏？明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)在前期定位與后期運(yùn)作上怎樣實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的完美結(jié)合？如何站在長(zhǎng)期戰(zhàn)略的角度看明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)的“長(zhǎng)贏”？ 7 月 12 日，本版主持人李曉鵬帶著這些問(wèn)題拜訪了山東建工集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)滿建華先生。李曉鵬（以下簡(jiǎn)稱李）：山東建工地產(chǎn)近兩年大做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從“明珠國(guó)際商務(wù)港”到“明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)”，這兩顆“明珠”在濟(jì)南地產(chǎn)界熠熠生輝，也造就了很多“第一”，山東建工地產(chǎn)可以說(shuō)是在濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中占盡先機(jī)，請(qǐng)您談一談貴公司在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的初衷和想法。滿建華（以下簡(jiǎn)稱滿）：山東建工房地產(chǎn)公司已經(jīng)成立 5 年了，但是

7、進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不過(guò)兩年。我們?cè)谶M(jìn)軍房地產(chǎn)之初就認(rèn)為應(yīng)該從更高層面上來(lái)做房地產(chǎn)，必須站在城市建設(shè)的高度，在政府的引導(dǎo)和支持下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的城市價(jià)值回歸。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高級(jí)形式， 2002 年又是濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)遇年，因此我們著眼國(guó)際化市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)了明珠系列精品商業(yè)項(xiàng)目，意在借市政府打造大濟(jì)南都市圈之勢(shì)，搶占新的制高點(diǎn)。李：如何處理好商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。商業(yè) 具有千年歷史，而房地產(chǎn)業(yè)卻非常年輕，時(shí)代將這兩者結(jié)合到了一起。 在處理這兩者的關(guān)系上，也沒(méi)有完全可以借鑒的模式。山東建工地產(chǎn) 在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)也是邊摸索邊實(shí)踐，雖然有一定的難度，但是現(xiàn) 在來(lái)看也是頗有成效

8、，我們?cè)谶@方面一定有不少經(jīng)驗(yàn)吧！滿：談不上經(jīng)驗(yàn)，只是一點(diǎn)心得。做商業(yè)地產(chǎn)，一定要注重商業(yè) 與地產(chǎn)之間的關(guān)系，也就是它們?nèi)绾蜗嗷ヒ来?，如何共生共贏以最終 實(shí)現(xiàn)商業(yè)繁榮地產(chǎn)，地產(chǎn)壯大商業(yè)。鑒于此，我們?cè)陧?xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程 中，不斷地總結(jié)、提煉開(kāi)發(fā)心得，研究行業(yè)發(fā)展方向和趨勢(shì)，總結(jié)出 “一個(gè)思想、兩個(gè)原則、四位一體、四化模式和一個(gè)理念”。李：何謂“一個(gè)思想、兩個(gè)原則、四位一體、四化模式和一個(gè)理 念”？滿：一個(gè)思想，是指地產(chǎn)價(jià)值最大化必須建立在商業(yè)經(jīng)營(yíng)的持續(xù) 性上。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由多個(gè)環(huán)節(jié)組成一“開(kāi)發(fā)一銷售一招商一經(jīng)營(yíng)一 管理”。作為開(kāi)發(fā)商，在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，必須給第三個(gè)、第 四個(gè)環(huán)節(jié)留下足夠的利潤(rùn)空

9、間。反之，將直接導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不 成功，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成的打擊是直接和致命的。兩個(gè)原 則。即我們開(kāi)發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目必須堅(jiān)持建筑的地標(biāo)性原則和產(chǎn)品業(yè)態(tài) 的標(biāo)志性原則。關(guān)于四位一體，我們有一個(gè)目標(biāo)，就是要實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和 商業(yè)的共贏，必須努力做到經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、投資者、開(kāi)發(fā)商四位一 體。四位一體的核心是忠誠(chéng)服務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi) 者和開(kāi)發(fā)商“四合一”的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條?！八幕?模式”，即在我們的項(xiàng)目里實(shí)現(xiàn)“中庭廣場(chǎng)化、商場(chǎng)室外化、街區(qū)室 內(nèi)化、購(gòu)物休閑化”。一個(gè)理念是指品牌孵化器的理念，其核心還是 忠誠(chéng)服務(wù)，我們幫投資者引進(jìn)品牌、牽品牌經(jīng)營(yíng)的線，所以，在銷售 時(shí)我

10、們就開(kāi)始提供服務(wù)，服務(wù)投資者、服務(wù)業(yè)主。李：通過(guò)您的解釋，我發(fā)現(xiàn)山東建工地產(chǎn)在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)， 更加注重后期的經(jīng)營(yíng)和管理，也就是說(shuō)不僅僅是為了把物業(yè)賣出去或 者租出去，而是為了保證商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，精心選擇有價(jià)值 的客戶，做到以商養(yǎng)商，實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)的共贏。滿：商業(yè)與地產(chǎn)可以說(shuō)是一對(duì)矛盾體，所以，純粹借商業(yè)做地產(chǎn), 我們認(rèn)為是非常容易導(dǎo)致失敗的，這也是許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售火爆 但開(kāi)業(yè)不久之后卻步入蕭條的原因。我們一直努力規(guī)避這種商業(yè)與地 產(chǎn)的矛盾，更重視物業(yè)的價(jià)值最大化，而不是銷售期間的價(jià)格最大化。 因此，我們?cè)诳蛻舻倪x擇上有一定的參照標(biāo)準(zhǔn)，那就是我們選擇的不 是出價(jià)最高的客戶，而是最

11、有價(jià)值的客戶。李：由此可以看出，山東建工地產(chǎn)在做商業(yè)項(xiàng)目時(shí)更多考慮的是 經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的利益，你們提供給經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的不僅僅是一個(gè)商業(yè)流通的場(chǎng) 所，更多的是一個(gè)良好的商業(yè)環(huán)境，也就是說(shuō)你們把更多的商業(yè)因素 融入到了房地產(chǎn)當(dāng)中，使每個(gè)入駐的業(yè)戶都能在這個(gè)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)預(yù)期 收益，從而來(lái)共同實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值最大化，我想山東建工地產(chǎn)在 營(yíng)造這個(gè)商業(yè)環(huán)境時(shí)一定做了不少工作，也舍棄了很多唾手可得的利 血0滿：作為一家實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，更應(yīng)是一家有責(zé)任感的發(fā)展商。不能為了賣鋪而賣鋪，賣出去后就不再對(duì)投資者未來(lái)的生存和發(fā)展負(fù)責(zé)，這樣就會(huì)失去信譽(yù)，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。因此我們?cè)谧雒髦樾率兰o(jì)廣場(chǎng)時(shí)，就將更多的商業(yè)因素融入

12、到項(xiàng)目當(dāng)中，明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)現(xiàn)在就不是純粹的地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)槲覀冎荒贸鲰?xiàng)目的50進(jìn)行銷售，50用于自主招商和出租經(jīng)營(yíng)，這樣做我們雖然減少了收益，卻有力地保證了物業(yè)長(zhǎng)期的可持續(xù)性發(fā)展。李：從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)必須經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的、持續(xù)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展培育來(lái)達(dá)到物業(yè)的升值，而商圈的培育也需要一定的時(shí)間，明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)選擇在購(gòu)買力有限、商圈尚未形成的長(zhǎng)清區(qū)，應(yīng)該說(shuō)是承擔(dān)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果是單純的賣鋪就輕松的多，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商等于是把這一塊風(fēng)險(xiǎn)留給了自己，請(qǐng)問(wèn)明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)將采取何種措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，解決難題呢？滿： 2003年，濟(jì)南城市規(guī)劃將長(zhǎng)清定位于濟(jì)南市“一城一區(qū)一帶”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)，以長(zhǎng)清城區(qū)

13、、大學(xué)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為依托，發(fā)展以高校園區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)、生活居住、旅游休閑為主的“山水綠城”相融一體的現(xiàn)代化新城，為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了嶄新的舞臺(tái)。明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)落戶長(zhǎng)清符合城市的總體規(guī)劃，大方向是正確的。談到商圈不成熟問(wèn)題，我們也想到了，因此我們將明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)1 2 年內(nèi)定為“養(yǎng)鋪期”，利用這個(gè)時(shí)間使商圈及商鋪“由生變熟”，在這期間，我們將推出各項(xiàng)優(yōu)惠措施，與進(jìn)駐明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)的商家共同培育出穩(wěn)定的市場(chǎng)，為商圈聚集人氣。其次，我們將充分發(fā)揮長(zhǎng)清的現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)資源旅游，將旅游融入到我們的項(xiàng)目中來(lái)，讓項(xiàng)目成為長(zhǎng)清旅游、休閑的重要部分，增強(qiáng)項(xiàng)目的輻射功能。所有這些，受益的是老百姓和經(jīng)營(yíng)業(yè)戶，而我

14、們，相信也會(huì)在項(xiàng)目成功運(yùn)作后得到應(yīng)有的回報(bào)。也希望我們的商業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合的長(zhǎng)贏和共贏探索能夠成為一種新的模式，給后來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以有益的借鑒。（相 飛）明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)主力店訪談系列一零售巨頭“家世界”挺進(jìn)長(zhǎng)清Shopping Mall從對(duì)商業(yè)零售專家訪談看長(zhǎng)清發(fā)展前景隨著中國(guó)正式加入WT O ,國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的開(kāi)放進(jìn)程驟然加快，各種市場(chǎng)限制也將逐步取消， 擁有 200 多萬(wàn)常住人口的濟(jì)南已經(jīng)吸引了位列世界500 強(qiáng)的零售業(yè)“三巨頭”美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福、泰國(guó)正大易初蓮花。物美、麥德隆等也在加緊籌劃進(jìn)軍濟(jì)南。 省城濟(jì)南成了零售巨頭眼中的蛋糕。 用擠破頭來(lái)形容如今的現(xiàn)狀并不算太夸張。 近期， 又

15、有一家國(guó)內(nèi)著名連鎖超市家世界進(jìn)駐濟(jì)南， 不過(guò)這家超市沒(méi)有像以往那樣把位置選在濟(jì)南繁華地段， 而是將目光投向了正在悄悄興起的西部新城長(zhǎng)清。作為國(guó)內(nèi)零售業(yè)的龍頭，天津家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)濟(jì)南分公司翟寶川經(jīng)理最近接受了記者的獨(dú)家采訪。商場(chǎng)進(jìn)駐，低成本運(yùn)營(yíng)是培育市場(chǎng)的重要手段記者:請(qǐng)介紹一下家世界的經(jīng)營(yíng)模式，它將以何種業(yè)態(tài)進(jìn)駐明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)？翟總:家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)有限公司是一家以經(jīng)營(yíng)大型連鎖商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)為主的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本為 2.87 億元人民幣，現(xiàn)有固定資產(chǎn) 27億元， 2004年上半年以34.6 億元的銷售額，擁有54 家連鎖店，位列全國(guó)前30 名連鎖商業(yè)企業(yè)的第十八位。 家世界購(gòu)物廣

16、場(chǎng)是一個(gè)由三種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不同的零售商業(yè)并且都以“家”字命名的大型倉(cāng)儲(chǔ)式自選超市構(gòu)成的新概念購(gòu)物中心。 構(gòu)成家世界購(gòu)物廣場(chǎng)的三家商店分別是：家居一一裝飾建材中心；家樂(lè)一一特級(jí)自選市場(chǎng)；家和巨無(wú)霸海鮮城。 家世界購(gòu)物廣場(chǎng)以其經(jīng)營(yíng)的三種特定商業(yè)業(yè)態(tài)組合營(yíng)造了良好的商業(yè)環(huán)境和卓越的成績(jī)， 今年 7 月份被國(guó)家商務(wù)部、 國(guó)家發(fā)改委、 中國(guó)人民銀行、財(cái)政部等八大部委，正式列為國(guó)家重點(diǎn)培育流通領(lǐng)域的 20 家大公司、大企業(yè)集團(tuán)之一， 這為家世界集團(tuán)的發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)。家世界購(gòu)物廣場(chǎng)引入歐美國(guó)家最現(xiàn)代化的零售經(jīng)營(yíng)理念，為中國(guó)消費(fèi)者創(chuàng)造 一個(gè)感受全新購(gòu)物文化的理想場(chǎng)所。它的主要特點(diǎn)是：低成本運(yùn)營(yíng)商店依靠集中采購(gòu)

17、、規(guī)模經(jīng)營(yíng)直接從廠家進(jìn)貨，降低了進(jìn)貨成本； 優(yōu)越的地理位置、 集倉(cāng)儲(chǔ)與銷售功能于一體的店內(nèi)設(shè)施， 極大的節(jié)省了經(jīng)營(yíng)費(fèi)用； 現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)， 幫助管理者隨時(shí)掌握銷售與庫(kù)存情況， 準(zhǔn)確及時(shí)的做出經(jīng)營(yíng)決策； 中央集權(quán)式采購(gòu)系統(tǒng)， 直接由廠家大批采購(gòu)， 實(shí)行統(tǒng)一配送， 消除中間環(huán)節(jié)， 降低了商品價(jià)格及成本， 這些使得“家世界”各店以其它商家所無(wú)法比擬的低價(jià)格出售商品。全方位服務(wù)商品力求品種齊全、 品質(zhì)優(yōu)越， 而且以平價(jià)承諾、 退貨保證及周到的售后服務(wù)措施使消費(fèi)者獲得100%的放心與滿足。連鎖式發(fā)展通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)，既能使現(xiàn)有各類資源得到高效運(yùn)用，又能進(jìn)一步降低經(jīng)營(yíng)成本， 擴(kuò)大收入來(lái)源， 使整個(gè)項(xiàng)目

18、進(jìn)入自我滾動(dòng)、 不斷發(fā)展的良性循環(huán)。即將進(jìn)駐明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)地下一層的是“家樂(lè)”超級(jí)市場(chǎng)，它的率先進(jìn)入是家世界集團(tuán)在零售門店的拓展中，堅(jiān)持“進(jìn)得去，立得住，扎深根，謀大業(yè)”的戰(zhàn)術(shù)性策略的具體表現(xiàn)， 同時(shí)也給長(zhǎng)清當(dāng)?shù)鼐用駧?lái)了巨大的便利和實(shí)惠， 帶動(dòng)了長(zhǎng)清居民的消費(fèi)，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)的增長(zhǎng)。規(guī)劃決定前景，眼光決定發(fā)展商業(yè)選址是關(guān)鍵。記者： 國(guó)外許多超級(jí)零售商如沃爾瑪、 家樂(lè)福等， 已經(jīng)在濟(jì)南 “安營(yíng)扎寨”。面對(duì)來(lái)勢(shì)洶洶的外資企業(yè)，家世界為何選址濟(jì)南西部新城長(zhǎng)清？翟總：隨著城市規(guī)劃的逐步實(shí)施，一些新興的區(qū)域的潛力被逐步挖掘出來(lái)。比如上海郊區(qū)的閔行莘莊、 南匯周浦、 寶山羅店等地， 早已是滬上一些大賣場(chǎng)搶

19、灘的主戰(zhàn)場(chǎng)。山東省作為全國(guó)人口數(shù)量位居第二、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)迅猛的省份，市場(chǎng)前景廣闊。 其悠久的文化底蘊(yùn)培育了山東人開(kāi)朗好客、 誠(chéng)實(shí)守信的性格， 為外來(lái)投資者營(yíng)造了良好的投資環(huán)境。 家世界之所以選址濟(jì)南， 看重的是濟(jì)南作為省會(huì)城市的輻射能力， 因此， 很大程度上濟(jì)南只是家世界在山東規(guī)模擴(kuò)張的一個(gè)點(diǎn)。 家世界集團(tuán)是2002 年 8 月 1 日正式入駐濟(jì)南市開(kāi)展工作的，計(jì)劃在2008 年底前，在濟(jì)南市及濟(jì)南周邊城市投資開(kāi)發(fā)的連鎖門店將達(dá)到 18 家以上，預(yù)計(jì)投資總額超過(guò) 20 億元人民幣。像家世界這樣規(guī)模較大的零售企業(yè)在選址時(shí)對(duì)客流、停車設(shè)施、 交通條件、 商場(chǎng)構(gòu)成等指標(biāo)均有嚴(yán)格的要求。 經(jīng)過(guò)近四

20、個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)研分析， 我們認(rèn)為濟(jì)南的城市中心地段商業(yè)過(guò)于飽和， 競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈， 市場(chǎng)空間有限， 商業(yè)利潤(rùn)薄弱。 我們依據(jù)家世界的發(fā)展戰(zhàn)略和拓展戰(zhàn)術(shù)， 選擇在長(zhǎng)清開(kāi)店就順理成章地實(shí)現(xiàn)了避強(qiáng)和突破，使“進(jìn)得去，立得住，扎深根，謀大業(yè)”成為現(xiàn)實(shí)。 在長(zhǎng)清， 我們面對(duì)的是一片空白的消費(fèi)區(qū)域， 空白的消費(fèi)區(qū)域就意味隱藏著巨大的市場(chǎng)。在濟(jì)南的城市規(guī)劃中，長(zhǎng)清區(qū)明確定位為濟(jì)南“西輔城”，以長(zhǎng)清城區(qū)、大學(xué)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為依托，發(fā)展以高校園區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)、生活居住、旅游休閑為主的“山水綠城”相融一體的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)新城。長(zhǎng)清的目前傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式陳舊，購(gòu)物環(huán)境差，管理水平落后，商品種類少， 服務(wù)意識(shí)滯后， 缺乏

21、時(shí)代感和競(jìng)爭(zhēng)力， 商品更新慢， 急需新的商業(yè)力量注入。因此在長(zhǎng)清經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心 （內(nèi)設(shè)大型超市） 能夠填補(bǔ)其市場(chǎng)空白， 明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)是長(zhǎng)清第一個(gè)集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的商業(yè)項(xiàng)目。它的主要消費(fèi)人群由長(zhǎng)清區(qū)的常住人口和將來(lái)大學(xué)園區(qū)的師生組成， 廣場(chǎng)與大學(xué)園區(qū)相鄰， 高校經(jīng)濟(jì)一直是眾商家必爭(zhēng)之地， 大學(xué)園區(qū)的學(xué)生群體是非常值得挖掘的主力人群，具有極大的市場(chǎng)拓展空間。所以，我們選擇了長(zhǎng)清。選擇明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)，首先是看中它是山東建工獨(dú)家投資開(kāi)發(fā)的，山東建工的雄厚實(shí)力是我們信心的巨大保障。山東建工集團(tuán)為山東省建筑行業(yè)龍頭企業(yè)，實(shí)力雄厚。 2003年完成施工產(chǎn)值22億元，在全國(guó)近1 5 萬(wàn)

22、家建筑企業(yè)評(píng)比中，名列百?gòu)?qiáng)企業(yè)第 3 7 位，是全國(guó) 500 家最大規(guī)模、最佳經(jīng)濟(jì)效益的建筑企業(yè)?？梢哉f(shuō)山東建工聲譽(yù)高，實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)好，是可以信賴的合作者；其次是看中它地處長(zhǎng)清老城區(qū)、 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 大學(xué)園區(qū)三個(gè)組團(tuán)的中心位置， 未來(lái)發(fā)展?jié)摿κ志薮螅瑬|邊70 萬(wàn)平方米的大學(xué)園生活配套區(qū)一期工程150 棟居民樓全面竣工，近 6000 戶居民即將入住，東側(cè)是擁有400 百棟的文昌別墅群，這也是濟(jì)南目前最大的別墅群，西邊是20 萬(wàn)平方擁有65 棟約 3000 戶居民比較成熟的文昌社區(qū)和正在興建的兩棟高層住宅；南邊的匯福小區(qū)以一次開(kāi)工 12 棟樓的氣勢(shì)拉開(kāi)建設(shè)帷幕，可以說(shuō)在未來(lái)的 3 年內(nèi) 1.5

23、公里范圍形成20 萬(wàn)居民已成定局；再其次是看中它無(wú)比優(yōu)越的物業(yè)條件，非常適合做商業(yè)，符合現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求： 9米的柱網(wǎng)距、 5.7 米的層高、 175米長(zhǎng)的臨街面、 75米的寬縱深、 2 萬(wàn)平方的門前休閑廣場(chǎng)、 500 車位的停車場(chǎng)、 1.2 萬(wàn)平米的單層營(yíng)業(yè)面積、獨(dú)有的 3000平方下沉廣場(chǎng)、 2000平米的屋面花園、 360度的觀光餐廳，合理的商業(yè)布局，互補(bǔ)業(yè)態(tài)組合，怎不令人動(dòng)心；最后可以說(shuō)是機(jī)會(huì)，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，排斥對(duì)手的地段， 就市場(chǎng)容量和商業(yè)規(guī)劃來(lái)講， 未來(lái)十年內(nèi)不會(huì)有第二家大賣場(chǎng)進(jìn)入的機(jī)會(huì)，僅可能有 2-3 家便利店進(jìn)入， 可以說(shuō)我們現(xiàn)在進(jìn)駐， 是把握住一次機(jī)會(huì)， 用句時(shí)下流行

24、的話說(shuō)：搶先半步，進(jìn)入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)“領(lǐng)域”。5+2 生活模式 引發(fā)新一輪休閑購(gòu)物體驗(yàn)記者：您是怎樣看待明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)推出的主題式購(gòu)物公園和 5+2 生活模式 這兩個(gè)概念的？翟總 :要經(jīng)營(yíng)成功的商業(yè)，必須要從了解人們的生活方式開(kāi)始。隨著城市居民生活水平的不斷提高， 5+2 的生活模式使人們有更多的時(shí)間去支配，許多人周末離開(kāi)喧囂的城市到郊區(qū)去體驗(yàn)自然， 尋求身心的放松， 家庭汽車的增多也催熱了近郊游。據(jù)我們調(diào)查，一到周末，濟(jì)南就有很多人自駕車到南部山區(qū)游玩，長(zhǎng)清也有著豐富的旅游資源，有著被譽(yù)為海內(nèi)四大名剎之首的靈巖寺，道教勝地五峰山、世外桃源蓮臺(tái)山、 漢代石室孝堂山以及雙乳山漢墓、 齊長(zhǎng)城等。 長(zhǎng)清豐富

25、的旅游資源每年為長(zhǎng)清帶來(lái)大量消費(fèi)客源， 對(duì)商業(yè)零售業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展將起著極大的帶動(dòng)作用。明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)結(jié)合長(zhǎng)清當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，推出主題式購(gòu)物公園的概念，讓來(lái)長(zhǎng)清游玩的人們?cè)谛蓍e的同時(shí)又能購(gòu)物，體驗(yàn)休閑購(gòu)物雙重樂(lè)趣，讓5+2的生活方式與主題式購(gòu)物公園相得益彰。在城市規(guī)劃的不斷實(shí)施中，一些很有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域被不斷挖掘出來(lái)。濟(jì)南的泉城廣場(chǎng)建成后， 每天吸引大批游客前去觀光游玩， 憑借泉城廣場(chǎng)的人氣， 廣場(chǎng)下的銀座購(gòu)物中心每天都迎來(lái)大批前來(lái)購(gòu)物的人群，贏得了良好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，泉城廣場(chǎng)周邊的區(qū)域成為濟(jì)南最繁華的商業(yè)區(qū)。 占據(jù)長(zhǎng)清主干道長(zhǎng)清大道的明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)委托德國(guó)著名的D+J建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，

26、其外觀頗具現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，建成后將成為長(zhǎng)清區(qū)的標(biāo)志性建筑物?？偨ㄖ娣e5.3 萬(wàn) m2的明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)在長(zhǎng)清當(dāng)?shù)厥敲娣e最大、功能最全、業(yè)態(tài)最新的。是長(zhǎng)清 的標(biāo)志性商業(yè)建筑，1萬(wàn)多m2的戶外廣場(chǎng)可供來(lái)往的人休息放松，一層的精品百貨、 二層的名品折扣超市、 侏羅紀(jì)恐龍娛樂(lè)森林、 頂層 360 度觀景餐廳等設(shè)施集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲于一體，將吸引大量來(lái)此旅游的人群來(lái)消費(fèi)。明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)主題式購(gòu)物公園將成為長(zhǎng)清最大的休閑廣場(chǎng)， 這里將是長(zhǎng)清未來(lái)最繁華的地段。 它的建成， 將徹底改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)購(gòu)物觀念， 使人們由單純的生活購(gòu)物轉(zhuǎn)向休閑購(gòu)物。我們看好長(zhǎng)清未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，隨著濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及文教重心的

27、轉(zhuǎn)移，這個(gè)地域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)與經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力將出現(xiàn)一個(gè)高速的發(fā)展。 長(zhǎng)清必將成為濟(jì)南市代表山東省對(duì)外聯(lián)系的口岸，在這里投資能獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。商圈，正在逐步形成記者：十年前洪樓廣場(chǎng)的周邊還是有些幽靜的城外郊野，如今隨著濟(jì)南城市規(guī)劃的實(shí)施，洪樓成為濟(jì)南重要的副商業(yè)中心。地段的商業(yè)價(jià)值也是翻了幾翻。你認(rèn)為將來(lái)明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)附近能形成商圈嗎？翟總 :商業(yè)形成的一個(gè)重要因素還是當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?，首先是根?jù)需求確定商業(yè)形態(tài)及其規(guī)模， 反過(guò)來(lái)， 適度超前的商業(yè)形態(tài)又刺激了需求， 即聚集了更多的購(gòu)物人群， 逐步形成了商圈。 所以， 商家對(duì)商圈的選擇， 不如說(shuō)是對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的選擇。明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)多種業(yè)態(tài)組合的經(jīng)營(yíng)能吸

28、引不同層次的消費(fèi)者， 即將入駐大學(xué)園區(qū)的師生們也是主力消費(fèi)群。 有了人氣， 就會(huì)吸引更多的商家來(lái)投資， 這樣就逐漸形成了商圈。 一旦商圈繁榮了， 就會(huì)有更多的廠商投資進(jìn)駐， 帶來(lái)更大的商業(yè)增長(zhǎng)，政府的稅收增加了；同時(shí)也促進(jìn)了衣、食、住、行、樂(lè)、金融服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展；還可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提升區(qū)域檔次。記者：謝謝翟總?cè)龣?quán)分離與新產(chǎn)權(quán)式商鋪明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)解密產(chǎn)權(quán)式商鋪收益與開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)不大產(chǎn)權(quán)式商鋪的收益來(lái)源于租賃行為，是靠出租使用權(quán)獲得的，不是直接產(chǎn)生在商鋪買賣的環(huán)節(jié)之中，實(shí)際上與開(kāi)發(fā)商關(guān)系不大，其收益更不是開(kāi)發(fā)商提供的，開(kāi)發(fā)商的承諾和實(shí)力與產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資回報(bào)關(guān)聯(lián)度不大。產(chǎn)權(quán)式商鋪首先是兩

29、權(quán)分離型商鋪，投資者購(gòu)買商鋪后，只擁有商鋪的所有權(quán)，而不擁有所購(gòu)商鋪的使用權(quán)，由于房地產(chǎn)的使用權(quán)是衍生在所有權(quán)之中的，因此，產(chǎn)權(quán)式商鋪的運(yùn)作必須建立在剝離使用權(quán)和確立所有權(quán)的基礎(chǔ)上。這樣投資產(chǎn)權(quán)式商鋪必然存在兩種經(jīng)濟(jì)行為，兩個(gè)法律關(guān)系，兩種收益模式。兩種經(jīng)濟(jì)行為：商品房的買賣行為和租賃行為；兩個(gè)法律關(guān)系：與開(kāi)發(fā)商的買賣合同關(guān)系和與經(jīng)營(yíng)商的租賃合同關(guān)系；兩種收益模式：出租使用權(quán)的租金收益和出售所有權(quán)的增值收益。產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展的三個(gè)階段第一階段是返租階段，賣鋪和租鋪是同一主體；第二階段是包租階段，賣鋪和租鋪分屬兩個(gè)主體，實(shí)現(xiàn)了賣鋪與租鋪在法律上、經(jīng)營(yíng)上的分離；第三階段是轉(zhuǎn)租階段，將商鋪的買賣、管理

30、、經(jīng)營(yíng)分屬三個(gè)主體，整合資源，專業(yè)經(jīng)營(yíng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障收益。正是這個(gè)階段凸顯產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)。目前濟(jì)南市場(chǎng)上對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的認(rèn)識(shí)還停留在產(chǎn)權(quán)返租和售后包租的階段上，不否認(rèn)在南方部分城市產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)作中出現(xiàn)了問(wèn)題，但細(xì)究來(lái)看它都是第一階段的產(chǎn)物，先天不足、經(jīng)營(yíng)乏力、困難重重、問(wèn)題迭出。因此，國(guó)家建設(shè)部明文規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得用產(chǎn)權(quán)返租的方式銷售期房”。濟(jì)南首家產(chǎn)權(quán)式商鋪解密由山東建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)是濟(jì)南首家產(chǎn)權(quán)式商鋪，奉行“大商場(chǎng)，小業(yè)主”的宗旨，以產(chǎn)權(quán)式商鋪為手段，推行所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三分離的新型運(yùn)營(yíng)模式，開(kāi)濟(jì)南商界先河。有資料表明，超過(guò)60的主題百貨連鎖零售商是

31、以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)為經(jīng)營(yíng)運(yùn)作發(fā)展方向的。這種方式的運(yùn)作與傳統(tǒng)的方式最大的本質(zhì)區(qū)別就是顛覆了售在前租在后的程序，使租在前，售在后，“帶著租約去銷售”，把租賃的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)事先控制，最大限度地完善產(chǎn)權(quán)式商鋪的“投資保證性”。在項(xiàng)目建設(shè)之初，開(kāi)發(fā)商山東建工房地產(chǎn)公司就聘請(qǐng)具有豐富招商經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的濟(jì)南凱揚(yáng)公司負(fù)責(zé)整體商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理工作。經(jīng)過(guò)雙方的共同努力，幾家國(guó)內(nèi)外知名的大商家已與明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)達(dá)成了合作意向，如國(guó)內(nèi)零售巨頭“家世界”、國(guó)內(nèi)排名前三位的電器零售連鎖巨頭，CEPAS澳免稅商品城等，龍頭大商家具有吸引消費(fèi)者的凝聚力，其名牌效應(yīng)將帶旺整個(gè)商場(chǎng)，投資者的收益也就有了保產(chǎn)權(quán)式商鋪適合大

32、眾投資投資商鋪的獨(dú)特魅力，在于它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長(zhǎng)性。明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種大眾化投資項(xiàng)目，它把一個(gè)龐大的商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，分割成若干單元的產(chǎn)權(quán)商鋪，以出售的方式分散轉(zhuǎn)移了產(chǎn)權(quán)，又通過(guò)統(tǒng)一租賃的方式集中了商鋪使用權(quán)，充分滿足了現(xiàn)代化商業(yè)大業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需要。它擴(kuò)大了投資平臺(tái)，分解了投資風(fēng)險(xiǎn)，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項(xiàng)目。（李曉鵬 歐祥）穩(wěn)產(chǎn)權(quán)式商鋪浮出水面位于南山桃園路，有著“深圳鋪王”之稱的常興時(shí)代商城近日正式對(duì)外宣布，時(shí)代商城 2 期穩(wěn)健型投資商鋪隆重推向市場(chǎng)。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 它的推出， 標(biāo)志著 第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪正式步入市場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)式商鋪：邁入第三代

33、據(jù)了解， 第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪具有明顯的低風(fēng)險(xiǎn)、 穩(wěn)健型投資特征， 主要面向深圳的中產(chǎn)階層。常興時(shí)代商城售樓處孟經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)表示， 2 期的主要特點(diǎn)是：客戶購(gòu)鋪后， 開(kāi)發(fā)商將一次性返還34，年租金回報(bào)率達(dá)到約 4.5 ， 客戶可以立刻收租，天虹就是現(xiàn)成的租客。這樣，投資者的風(fēng)險(xiǎn)幾乎減少到零，特別適合深圳的穩(wěn)健性買家和理性投資者。孟先生認(rèn)為， 深圳商鋪市場(chǎng)近年的銷售方式大多是大商家整體承租、 發(fā)展商長(zhǎng)期包租的模式， 市場(chǎng)稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪” （第一代） 。 第二代產(chǎn)權(quán)式商鋪是：發(fā)展商作為物業(yè)的開(kāi)發(fā)單位， 通過(guò)將商場(chǎng)分割成不同面積單位進(jìn)行出售來(lái)獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 同時(shí)在保證業(yè)主每年一定的收益率的前

34、提下， 要求業(yè)主與發(fā)展商簽訂與大型商家租期一致的承包經(jīng)營(yíng)合同， 從而為發(fā)展商與大型商家簽訂租賃合同奠定基礎(chǔ)。 這種模式的營(yíng)銷從彩田路彩福大廈新一佳開(kāi)始到今年已形成了高潮。 至今這種營(yíng)銷模式得到了普遍運(yùn)用。 由于大商家承租經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、 回報(bào)年限長(zhǎng)久， 受到 投資者的追捧，近幾年已有多個(gè)項(xiàng)目因此而取得銷售的成功。據(jù)稱，第一代產(chǎn)權(quán)式商鋪投入大，風(fēng)險(xiǎn)大，屬于高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的一類，發(fā)展處于幼稚期；第二代如常興時(shí)代商城1 期、太古購(gòu)物城、中港城等，低投入，低風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)相對(duì)不高，處于發(fā)展的成長(zhǎng)期；而現(xiàn)在推出的第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪，雖然門檻稍高了一點(diǎn)，但回報(bào)穩(wěn)定，突出的是穩(wěn)健型投資理念，資金安全性很高，幾乎是零風(fēng)險(xiǎn)，

35、 追求的是一種穩(wěn)定的回報(bào)， 面向的是深圳的中產(chǎn)階層， 可以說(shuō)是產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展到成熟期的一個(gè)標(biāo)志。中產(chǎn)階層：商鋪消費(fèi)主力軍中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智在接受采訪時(shí)認(rèn)為，商鋪投資成為 2004 年家庭投資理財(cái)十大工具之一， 其升值潛力和變現(xiàn)能力使得商鋪越來(lái)越受到中產(chǎn)階層的家庭歡迎。李耀智分析說(shuō)， 中產(chǎn)階層在國(guó)民中所占比例的大小是一個(gè)國(guó)家發(fā)展程度的標(biāo)志之一，未來(lái)數(shù)十年是中國(guó)中產(chǎn)階層大膨脹時(shí)期。目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正在高速發(fā)展，一大批小商人正在加緊完成初步的資本積累， 進(jìn)入中產(chǎn)者行列； 高薪管理者和技術(shù)人才正在形成一批知識(shí)中產(chǎn)者； 城市發(fā)展和改造也拔出蘿卜帶出泥似地帶出一批手中有錢的中產(chǎn)業(yè)主。 目前深圳中產(chǎn)階層日趨龐

36、大， 這些人的大量出現(xiàn)使投資市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的能量。 不但如此， 中產(chǎn)階層對(duì)社會(huì)發(fā)展的樂(lè)觀態(tài)度和本土投資原則使區(qū)域中心城市或者城市商業(yè)中心成為商業(yè)投資熱點(diǎn)和開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)， 深圳的南山中心區(qū)正是處于這樣一個(gè)發(fā)展階段。李耀智說(shuō)， 產(chǎn)權(quán)式商鋪是將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割， 實(shí)行大型商場(chǎng)分散股權(quán)， 集合資本統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)， 以股東形式獲取投資利潤(rùn)的新型商業(yè)地產(chǎn)投資模式， 這種模式正在引領(lǐng)新的一波不動(dòng)產(chǎn)投資浪潮。 產(chǎn)權(quán)式商鋪實(shí)行所有權(quán)、 物業(yè)管理權(quán)、 經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分離，通過(guò)商業(yè)運(yùn)作，將開(kāi)發(fā)商、所有人與經(jīng)營(yíng)者高效而有機(jī)地結(jié)合在一起，各得其所。開(kāi)發(fā)商建好大廈以后，將鋪位化整為零，分割成較小面積，出售給中小投資者， 以分散投資風(fēng)險(xiǎn)；

37、投資者一次性買斷產(chǎn)權(quán)之后， 即成為大型物業(yè)的業(yè)主， 可以從樓盤增值和經(jīng)營(yíng)分紅中受益。 至于商鋪的經(jīng)營(yíng)， 則往往委托給專業(yè)品牌的商務(wù)代理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以保證樓盤增值。李耀智認(rèn)為， 要啟動(dòng)居民儲(chǔ)蓄和中產(chǎn)階層資本進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)， 首要的問(wèn)題是要為中產(chǎn)階層提供一個(gè)具有長(zhǎng)久穩(wěn)定收益的平臺(tái)， 使其生活在社會(huì)保障之外再獲得一個(gè)有力的保障。而第三代產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)正是為此提供的一個(gè)穩(wěn)定性較強(qiáng)的平臺(tái)。摘自深圳晚報(bào)產(chǎn)權(quán)式商鋪將大行其道目前， 從整體商鋪投資模式上看， 產(chǎn)權(quán)式商鋪正大行其道。 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各地的零售業(yè)近年來(lái)更是大舉擴(kuò)張， 各大零售商紛紛在各大社區(qū)圈地開(kāi)店， 社區(qū)商業(yè)中心不斷崛起， 逐步蠶食原有的老商圈的

38、零售份額， 許多市民從居住地步行5 10 分鐘即可到達(dá)一家頗具規(guī)模的商場(chǎng)，而不用遠(yuǎn)去解放碑和各區(qū)域的中心。（一）打算買鋪置業(yè)的投資者如何從這些零售專家的圈地開(kāi)店中看出些什么門道， 并學(xué)習(xí)到一些經(jīng)驗(yàn)?zāi)?？首先?我們可看一看最近這些“零售專家”都在哪里開(kāi)店。 地理位置決定價(jià)值。 光有良好的整體發(fā)展形勢(shì)是不夠的， 在整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下， 占據(jù)絕佳的地理位置是物業(yè)價(jià)值又一強(qiáng)大保證。 這些零售專家選擇的地理位置是很考究的，主要從交通、周邊社區(qū)規(guī)模、消費(fèi)力等因素來(lái)考慮。再次， 從升值空間上看， 社區(qū)商業(yè)中心的興起給了我們選擇低價(jià)位、 升值空間大的商鋪機(jī)會(huì)。 大家知道投資股票時(shí)， 低價(jià)股受青睞， 原因之一就

39、是低價(jià)股翻倍的可能性比高價(jià)股翻倍的可能性高， 投資商鋪也是一樣， 解放碑的商鋪?zhàn)罡哔u到了每平方米 10 多萬(wàn)元， 甚至更高， 這樣的商鋪要升至每平方米20 30 萬(wàn)元是很難的事情， 但是其他區(qū)域等地一些商鋪由每平方米2-3 萬(wàn)元升至每平方米5-6 萬(wàn)元是有可能的。（二） 目前， 從整體商鋪投資模式上看， 產(chǎn)權(quán)式商鋪正在受到越來(lái)越多投資者的關(guān)注， 在重慶以外的一些發(fā)達(dá)城市到處找到這樣的成功案例， 以深圳為例， 從早期的彩田新一佳到近期的中港城， 以及最近的鴻洲沃爾瑪， 無(wú)不強(qiáng)烈吸引著廣大投資者。這種模式一般為投資者提供固定的租金收益，及一個(gè)較長(zhǎng)的租約期限，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理， 將投資風(fēng)險(xiǎn)降至較低。 要

40、看重商場(chǎng)的主力經(jīng)營(yíng)管理者除上述談到的一些區(qū)位、地理位置、升值潛力等因素外，還應(yīng)關(guān)注以下問(wèn)題。關(guān)注準(zhǔn)備投資商鋪的樓層和面積大小。 原則上， 商鋪的樓層不要超過(guò)二層， 建筑面積大約 7 10 平方米 （基于一般商場(chǎng)實(shí)用率為50的狀況下，實(shí)用面積約為 3 5 平方米），門面2 米以上可考慮面積再小一些。原因很簡(jiǎn)單，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即使在目前主力商戶退出商場(chǎng)，合適的面積和樓層仍可保證收益。較高的樓層，無(wú)法保證將來(lái)自己收回后自行出租的收益。 當(dāng)然反過(guò)來(lái)看， 投資產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)原則上是希望管理公司繼續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)， 所以， 只要主力經(jīng)營(yíng)公司實(shí)力強(qiáng)勁， 可經(jīng)受多年考驗(yàn)，我們所在乎的也就是投資額度的問(wèn)題，位置及大小就占次

41、要位置了。留意商場(chǎng)的招商及主力經(jīng)營(yíng)管理者。 住宅注重發(fā)展商和物業(yè)管理， 商鋪投資則一定要看重商場(chǎng)的主力經(jīng)營(yíng)管理者和商戶， 良好的招商、 優(yōu)秀的主力商店和經(jīng)營(yíng)管理者能帶來(lái)優(yōu)質(zhì)的商戶， 優(yōu)質(zhì)的商戶能給商場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的不斷增長(zhǎng)的收益， 而這正是投資的目標(biāo)。盡量了解清楚主力店與發(fā)展商的合作關(guān)系。 如果發(fā)展商僅僅只不過(guò)借一下主力店的名頭虛晃幾槍， 小投資者的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑加大了很多。 主力店和發(fā)展商有多種合作方式，如輸出管理、收益分成、整體承租、部分承租等，我們最傾向的方式應(yīng)該是承租的方式， 因?yàn)橹髁Φ暝陲L(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候才會(huì)最盡力的去工作， 商場(chǎng)才最有可能旺起來(lái)。對(duì)投資收益的來(lái)源應(yīng)了解清楚，租期長(zhǎng)而穩(wěn)定的主力商戶

42、是投資者的最大保障，但仍需要其他好的商戶給我們帶來(lái)高收益。 有遠(yuǎn)見(jiàn)、 負(fù)責(zé)任的發(fā)展商應(yīng)該能提出更切合實(shí)際的、 更穩(wěn)定的投資回報(bào)。 這里要提醒小投資者的是， 商鋪的投資則更需要注重投資回報(bào)的穩(wěn)定性。總的來(lái)說(shuō)， 投資產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)不失為投資組合中一種非常好的選擇， 小投資者當(dāng)然需要膽大心細(xì)， 更應(yīng)該注重回報(bào)的穩(wěn)定性， 切忌被眼前高額的回報(bào)蒙住眼睛。 近年來(lái)深圳崛起大批的零售精英， 他們是否能經(jīng)受長(zhǎng)達(dá)10 年或 15 年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考驗(yàn)還有待于時(shí)間的檢驗(yàn)。 但如果像光彩大廈那樣， 投資的對(duì)象是已經(jīng)受過(guò)數(shù)年以上考驗(yàn)的如中國(guó)零售業(yè)巨頭華聯(lián)商廈承租的物業(yè)， 這就極具投資潛力， 因?yàn)檫@意味著商業(yè)巨頭對(duì)該商業(yè)

43、物業(yè)價(jià)值的肯定， 其抗風(fēng)險(xiǎn)能力和經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性是無(wú)可比擬的。產(chǎn)權(quán)式商鋪尷尬中求“突圍近來(lái)， 南京的商鋪地產(chǎn)項(xiàng)目處境比較尷尬。 余波未了的谷陽(yáng)大廈退租和盤谷亞泰“罷課”事件， 讓曾經(jīng)炙手可熱的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”一下子成了燙手山芋； 但另一方面，南京城區(qū)、江寧、江北等一批產(chǎn)權(quán)式商鋪開(kāi)發(fā)卻熱浪襲人，小則萬(wàn)余平方米，大則數(shù)十萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)熱，經(jīng)營(yíng)冷，這一冷一熱，給后來(lái)的投資者提出了一道亟待解決的難題?！吧裨挕笔沁@樣破滅的產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來(lái)興起的物業(yè)形態(tài)， 所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。 投資者出于投資目的， 將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)， 投資者獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)租金收益。這種模式始于上海、深圳等各大城市，盛

44、行之初的成功運(yùn)作，著實(shí)讓它風(fēng)光了一把，制造了一個(gè)又一個(gè)“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”的投資神話。南京引入這種模式， 比較早的是位于新街口的商貿(mào)廣場(chǎng)。 產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷推廣，引來(lái)一批投資者， 使這個(gè)項(xiàng)目得以迅速回籠資金， 成為當(dāng)時(shí)南京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的典型案例。 南京的開(kāi)發(fā)商和投資者看到了產(chǎn)權(quán)式商鋪的魅力， 于是， 谷陽(yáng)大廈、盤谷亞泰、中國(guó)女人街、永利購(gòu)物中心等一批產(chǎn)權(quán)式商鋪應(yīng)運(yùn)而生。作為一個(gè)新興的物業(yè)形態(tài)， 產(chǎn)權(quán)式商鋪的誕生本無(wú)可厚非。 但在實(shí)際操作中， 開(kāi)發(fā)商的急功近利和缺乏經(jīng)驗(yàn)便表現(xiàn)出來(lái)： 有的開(kāi)發(fā)商根本不是從今后經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品， 而是從銷售難易的角度去設(shè)計(jì)， 開(kāi)發(fā)商普遍以賣出鋪位

45、作為獲取利潤(rùn)的主要形式。這正是問(wèn)題之所在！為了賣掉鋪位，開(kāi)發(fā)商端出的是8甚至更高的年投資回報(bào)率的誘人餡餅，但是，投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)者，卻是與之不相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者。這當(dāng)中，稍負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商會(huì)請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)負(fù)責(zé)商鋪的總體定位，或干脆委托招商，但由于缺乏必要的運(yùn)作費(fèi)用， 不少經(jīng)營(yíng)管理公司往往是“就湯下面”， 有時(shí)甚至“無(wú)米下鍋”。 這就出現(xiàn)了商鋪銷售時(shí)廣告鋪天蓋地， 招商時(shí)或經(jīng)營(yíng)時(shí)廣告難見(jiàn)蹤影的怪現(xiàn)象。而個(gè)別不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商干脆“賣完走人”。開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、 經(jīng)營(yíng)管理公司利益的錯(cuò)位， 最終使產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)重重， 只要經(jīng)營(yíng)者不能得到應(yīng)有的利潤(rùn)回報(bào)， 投資者的投資回報(bào)率必然不能保證， 產(chǎn)生糾紛是必然的

46、?！翱罩袠情w”是這樣搭建的 產(chǎn)權(quán)式商鋪的火爆， 開(kāi)發(fā)商的炒作絕對(duì)是主要原因。 翻開(kāi)各商鋪的銷售廣告， 各種概念滿天飛，各種承諾鋪天蓋地，不少項(xiàng)目在銷售時(shí)都打出了8以上的高回報(bào)率， 有的甚至公開(kāi)或變著花樣承諾“售后包租”或帶租約銷售。 盡管“售后包租”已被政府管理部門嚴(yán)格“限制”，各方依然熱衷于此。有關(guān)人士分析認(rèn)為， 售后包租對(duì)各方確有好處： 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言， 能夠很快以高價(jià)售出，讓資金快速回籠，獲得收益；對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，40的首付相對(duì)一般住宅項(xiàng)目而言，按揭比例并不高， 10 年還清，期限也不長(zhǎng)；對(duì)于投資者，包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的收入，而且包租期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)就越小。在這樣的基礎(chǔ)上， 南京的商鋪價(jià)格被人為地

47、炒上來(lái)， 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)一樓商鋪的價(jià)格賣到了 6 萬(wàn)元平方米， 而盤谷亞泰開(kāi)盤時(shí)竟賣出了天價(jià)7 萬(wàn)元平方米。 就連江寧、江北地區(qū)的商鋪價(jià)格也一路看漲。不少缺乏理性的投資者紛紛加入到“博傻”隊(duì)伍中來(lái)。 所謂“博傻”， 就是明知用高價(jià)買某房產(chǎn)是不值的， 但還是希望買下來(lái)能以更高的價(jià)格賣出去，或以更高的價(jià)格租出去。但這一切都是美妙的“空中樓閣”， 日后經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的各種變數(shù)， 各方都沒(méi)有充分考慮。 事實(shí)上， 一旦日后的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了問(wèn)題， 開(kāi)發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的投資回報(bào)，經(jīng)營(yíng)者也可以臨時(shí)退租，拍屁股走人，留下的“苦果”，只有投資者慢慢品嘗。如何“突圍”有待探索 谷陽(yáng)大廈退租和盤谷亞泰“罷課”， 讓

48、南京產(chǎn)權(quán)式商鋪矛盾的提前釋放。 探索矛盾的解決方式已是當(dāng)務(wù)之急。近日通過(guò)商鋪拍賣引起人們關(guān)注的珠江路“未來(lái)城”項(xiàng)目，對(duì)外宣稱將采取全新的經(jīng)營(yíng)方式，使商鋪的投資價(jià)值全面提升?！拔磥?lái)城”的開(kāi)發(fā)商高宏公司負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)： “做賣場(chǎng)不是我們的強(qiáng)項(xiàng)， 我們正在與國(guó)內(nèi)兩家知名賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司做細(xì)節(jié)談判，由這些專業(yè)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)?！睋?jù)悉，此舉正是吸取了盤谷和谷陽(yáng)兩家商鋪賣場(chǎng)的教訓(xùn)， 避免賣場(chǎng)分割銷售以后商鋪各自為政， 造成經(jīng)營(yíng)格局混亂現(xiàn)象。 在操作順序上， “未來(lái)城”將先確定經(jīng)營(yíng)公司，并與之確定固定租金（預(yù)計(jì)在賣場(chǎng)總銷售額78）。在此基礎(chǔ)上，再考慮是否向中小投資者出售。 如向中小投資者出售， 除了嚴(yán)格選擇經(jīng)營(yíng)公司外，

49、 明確固定租金，租期不小于 10 年等，開(kāi)發(fā)商還將留下20的鋪位給自己經(jīng)營(yíng)，把自己的利益與中小投資者的利益“捆綁”起來(lái)。除了“未來(lái)城”， 近來(lái)較為活躍的“南京浙江商品城”等商鋪賣場(chǎng)， 也亮出了聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司運(yùn)營(yíng)的“賣點(diǎn)”，旨在消除中小投資者的顧慮。與此同時(shí)，是否有專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司運(yùn)營(yíng)， 市場(chǎng)定位是否獨(dú)到， 今后如何運(yùn)營(yíng)， 都在逐步成為投資者選擇產(chǎn)權(quán)式商鋪必須考慮的問(wèn)題。一位開(kāi)發(fā)商感言，南京產(chǎn)權(quán)式商鋪市場(chǎng)走向成熟、規(guī)范、理性，這當(dāng)中要探索的東西還很多，要走的路還很長(zhǎng)。產(chǎn)權(quán)商鋪一定要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)谷陽(yáng) IT 商務(wù)廣場(chǎng)嚴(yán)重空租， 遭遇市場(chǎng)寒流以來(lái)， 谷陽(yáng)廣場(chǎng)引起人們的廣泛關(guān)注。最近，它與盤谷亞泰廣

50、場(chǎng)一道，成為南京商鋪經(jīng)營(yíng)的負(fù)面教材。昨日，南京谷陽(yáng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理黃茜主動(dòng)約見(jiàn)南京日?qǐng)?bào)記者，在“谷陽(yáng)事件”后首度開(kāi)口。黃茜分析，谷陽(yáng) IT 商務(wù)廣場(chǎng)的今天，都是產(chǎn)權(quán)式商鋪分散性經(jīng)營(yíng)惹的禍，產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致商鋪經(jīng)營(yíng)思路嚴(yán)重不統(tǒng)一。 她奉勸開(kāi)發(fā)商們， 產(chǎn)權(quán)式商鋪一定要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)， 投資者選擇產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)， 既要關(guān)心開(kāi)發(fā)商的背景、 經(jīng)營(yíng)管理公司的資質(zhì)和實(shí)力，還要防范一定的市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)。都是分散經(jīng)營(yíng)惹的禍 南京谷陽(yáng)物業(yè)管理公司董事總經(jīng)理黃茜介紹，谷陽(yáng) IT 商務(wù)廣場(chǎng)當(dāng)時(shí)在珠江路首次引進(jìn)了頗為新鮮的分割式產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售模式。 開(kāi)發(fā)商將商鋪賣出后， 業(yè)主委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)商鋪的招租工作， 但物業(yè)管理公司卻只有

51、物管權(quán)、 招商權(quán)， 而具體的租金談判、經(jīng)營(yíng)戶選擇，還是業(yè)主自己負(fù)責(zé)。從“非典”結(jié)束到去年6 月 18 日正式開(kāi)業(yè)， 谷陽(yáng)廣場(chǎng)只用了 1 個(gè)月的招商時(shí)間，就完成了70的招商工作，開(kāi)業(yè)以后，商鋪的租金也一路走高，最高時(shí)，15 平方米的一樓鋪位，甚至超過(guò)6000 元月。但去年910 月成了谷陽(yáng)廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。谷陽(yáng)物管計(jì)劃要擴(kuò)大名氣，做整體宣傳，需要向經(jīng)營(yíng)戶收取廣告費(fèi)用，但遭業(yè)主拒絕。去年9 月 28 日的業(yè)主大會(huì)上，業(yè)主們集體提出要更換商管公司。從此， 谷陽(yáng)廣場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩， 人氣日益淡薄， 租價(jià)也一路走低， 許多經(jīng)銷商紛紛退租。從去年 11 月到如今，物管公司與業(yè)主們一直忙于尋找大經(jīng)銷商，將全部 4 層

52、樓商鋪統(tǒng)一外租。宏圖三胞與賽博廣場(chǎng)最為積極。到今年4 月，賽博已經(jīng)與80 多個(gè)業(yè)主簽訂了租賃合同， 宏圖三胞也簽下了 10 多戶業(yè)主， 但是 140 多個(gè)業(yè)主 140條心，只要有一個(gè)業(yè)主不同意出租，就沒(méi)法實(shí)施整體出租經(jīng)營(yíng)。就這樣，谷陽(yáng)廣場(chǎng)一直干耗著，經(jīng)營(yíng)狀況越來(lái)越慘淡。在此過(guò)程中， 業(yè)主以及經(jīng)營(yíng)戶們都蒙受了損失， 可黃茜認(rèn)為谷陽(yáng)公司才是最大的“冤大頭”。目前，谷陽(yáng)物業(yè)公司已支付了 34 萬(wàn)元廣告宣傳費(fèi)、 15 萬(wàn)元廣告牌制作安裝費(fèi)和40 多萬(wàn)元水電費(fèi)， 整個(gè)谷陽(yáng) IT 商務(wù)廣場(chǎng)物管的 100 萬(wàn)元注冊(cè)資金已全部貼了進(jìn)去，現(xiàn)在是谷陽(yáng)房產(chǎn)公司在繼續(xù)“買單”。浙江炒房團(tuán)真的難伺候？谷陽(yáng) IT 商務(wù)廣

53、場(chǎng)去年賣商鋪時(shí)，還吸引了許多外地商人前來(lái)投資。一個(gè)浙江炒房團(tuán)就一舉購(gòu)買了一樓六個(gè)黃金鋪位， 共 300 多平方米。 想不到的是， 如今這些浙江商人卻成了統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)談判的最大障礙。有不少業(yè)主對(duì)記者反映， 原本賽博與宏圖三胞都有機(jī)會(huì)最終入主谷陽(yáng)， 但是擁有那六個(gè)鋪位的浙江商人卻成了最大障礙， 因?yàn)檫@些浙江人要求比別的業(yè)主更高的經(jīng)營(yíng)收益。 例如當(dāng)時(shí)同賽博談判時(shí)， 賽博給一樓其它業(yè)主都是答應(yīng)五年回報(bào)率分別是“ 7、8、9、9、 9”，他們卻要求10。但是， 昨天下午， 浙江業(yè)主周樂(lè)成在電話中告訴南京日?qǐng)?bào)記者的卻是另外一回事：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商向別的業(yè)主承諾7以上的回報(bào)率，卻只給他們 65的回報(bào)率。雖然一年也

54、就只有幾千塊錢，但是爭(zhēng)氣不爭(zhēng)財(cái)，所以不同意輕易出租。但是， 多個(gè)業(yè)主認(rèn)為浙江業(yè)主的說(shuō)法不成立。 由于存在賽博廣場(chǎng)與宏圖三胞爭(zhēng)相入主的情況， 其中賽博廣場(chǎng)的報(bào)價(jià)明顯比宏圖三胞要高， 可能是浙江商人將不同對(duì)象的出價(jià)做了對(duì)比， 因而產(chǎn)生誤會(huì)。 谷陽(yáng)二樓一業(yè)主劉小姐在接受記者電話采訪時(shí)主動(dòng)承諾，自己寧愿在租價(jià)上吃點(diǎn)虧，也希望商場(chǎng)能早日統(tǒng)一出租。目前，谷陽(yáng)物業(yè)公司、業(yè)主們以及意向入主的商家都在努力，希望谷陽(yáng) IT 商務(wù) 廣場(chǎng)早日以全新形象再度登場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)商鋪如何控制風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪成為商鋪市場(chǎng)主流深圳商鋪市場(chǎng)近年主要的銷售方式， 大多是以大商家整體承租、 發(fā)展商長(zhǎng)期包租為銷售模式， 市場(chǎng)稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”

55、。 發(fā)展商作為物業(yè)的開(kāi)發(fā)單位， 通過(guò)將商場(chǎng)分割成不同面積單位出售獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 同時(shí)在保證小業(yè)主每年一定的收益率的前提下， 要求小業(yè)主與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經(jīng)營(yíng)合同， 從而為發(fā)展商與大型商家簽訂的租賃合同奠定基礎(chǔ)。 這種模式由彩田路彩福大廈新一佳開(kāi)始到今年已形成了高潮。 至今這種營(yíng)銷模式得到了普遍運(yùn)用， 由于大商家承租經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、 回報(bào)年限長(zhǎng)久， 受到投資客的追捧， 近幾年已有多個(gè)項(xiàng)目因此而取得銷售的成功。產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該說(shuō)產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷模式比較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。但作為一種投資，就必然有其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，該模式同樣如此。首先是差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)： 大商家作為

56、一個(gè)商業(yè)的整體租賃者， 其承租的租金必然比較低，而發(fā)展商為實(shí)現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距， 因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金； 要回避此類風(fēng)險(xiǎn)， 發(fā)展商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)制定商鋪銷售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。其次是大商家經(jīng)營(yíng)不良帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)： 在長(zhǎng)期的承租期中， 如果商家的經(jīng)營(yíng)管理不良， 就無(wú)法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)， 導(dǎo)致大型商家不支付租金。 而發(fā)展商卻處于需一樣支付小業(yè)主的承諾回報(bào)。 由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也需通過(guò)一定的方式來(lái)回避： 一方面應(yīng)選擇實(shí)力雄厚的知名商家，知名商家一般在長(zhǎng)期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，

57、 具有較強(qiáng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力及吸引消費(fèi)能力， 消費(fèi)群體的認(rèn)同感與忠誠(chéng)度比較高， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力比較強(qiáng)； 一方面針對(duì)自身項(xiàng)目素質(zhì)， 判斷商場(chǎng)具有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景，不能為了引進(jìn)大商家而泥沙俱下，確?？沙掷m(xù)經(jīng)營(yíng)。其三是委托經(jīng)營(yíng)期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)： 分割銷售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷的主要問(wèn)題。 雖然大型商家整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾。 但在委托經(jīng)營(yíng)期滿后， 也必須解決這個(gè)問(wèn)題來(lái)保障眾多小業(yè)主的利益。 發(fā)展商需提前解決好這一問(wèn)題， 可以提前成立業(yè)主委員會(huì)， 由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排商場(chǎng)未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)， 具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小確定所

58、有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等，業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、 代租等形式實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。商鋪銷售與經(jīng)營(yíng)控制將商場(chǎng)高樓層整體出租給龍頭商家， 只售低樓層商鋪： 通常一個(gè)商場(chǎng)樓層越高商鋪的價(jià)值最低， 樓層越低商鋪的價(jià)值越高， 將商場(chǎng)價(jià)值最高的商鋪出售， 達(dá)到快速回款的目的， 而將商場(chǎng)的高樓層出租給龍頭大商家， 收租穩(wěn)定， 而且還能提高一樓的商鋪價(jià)值。 如： 將商場(chǎng)的二層以上的商鋪出租給龍頭大商家， 只將一樓的商鋪出售。龍頭商家?guī)粯巧啼仯?實(shí)現(xiàn)低樓層高價(jià)值， 高回報(bào)： 龍頭商家在業(yè)內(nèi)具有非常大的號(hào)召力， 具有吸引消費(fèi)者的凝聚力， 通過(guò)將高樓層整體出租給龍頭

59、商家， 以龍頭商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體， 發(fā)揮龍頭大商家的名牌效應(yīng)， 將低樓層作為龍頭商家的輔營(yíng)區(qū)分割租售。 通常情況下， 由龍頭商家?guī)纳虉?chǎng)， 其租金和售價(jià)一般高出同地段商場(chǎng)的 1.5 倍以上， 這樣銷售方式可以達(dá)到最高的收益。 同時(shí)， 將商場(chǎng)的高樓層整體出租給龍頭大商家， 可以建立小商家及投資者的信心， 增強(qiáng)商場(chǎng)的抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力?？刂飘a(chǎn)權(quán)， 經(jīng)營(yíng)有保障： 當(dāng)一個(gè)商場(chǎng)由發(fā)展商控制著大部分產(chǎn)權(quán)， 而且整體出租給龍頭大商家， 在大商家持續(xù)經(jīng)營(yíng)的情況下， 而且在龍頭大商家?guī)?lái)的名牌效應(yīng)的影響下， 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)推廣都將是圍繞在商家這個(gè)主題來(lái)推廣， 而一樓出售的鋪位享有大商家的名牌效應(yīng)帶來(lái)的巨大的人流及生

60、意機(jī)會(huì)， 所以一樓將依附于在大商家來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)調(diào)整， 這樣商場(chǎng)便有了良好的經(jīng)營(yíng)保證， 商鋪回報(bào)也就更高、 更穩(wěn)定。發(fā)揮委托經(jīng)營(yíng)的杠桿作用 所謂委托經(jīng)營(yíng)， 即為了保證商鋪銷售之后的統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)， 由發(fā)展商對(duì)投資者實(shí)行若干年的委托經(jīng)營(yíng)， 并一次性支付其租金回報(bào)， 發(fā)展商從而取得了商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)，再對(duì)商戶實(shí)行優(yōu)惠招商，達(dá)到統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、培育市場(chǎng)的目的。事實(shí)上，委托經(jīng)營(yíng)對(duì)于商家和投資客，都有著非常重要的意義，它發(fā)揮著杠桿作用，平衡著雙方的利益關(guān)系，從而達(dá)到雙方的共贏。打好經(jīng)營(yíng)管理這張牌經(jīng)營(yíng)管理是商鋪投資成敗的關(guān)鍵： 所謂商鋪， 有“商”才有“鋪”， 一個(gè)無(wú)商家經(jīng)營(yíng)的鋪位， 其價(jià)值為零。 現(xiàn)在的商鋪除