不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立與完善-兼議對(duì)善意第三人保護(hù)制度的擴(kuò)張

1、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立與完善-兼議對(duì)善意第三人保護(hù)制度的擴(kuò)張物權(quán)本為自然法則下的絕對(duì)權(quán)利，其取得與喪失奉行絕對(duì)權(quán)利本位，所謂私權(quán)神圣不可侵犯，任何他人都不能將自己所有的權(quán)利讓渡與第三人，因此在自然法狀態(tài)下不可能存在善意取得制度。隨著人類社會(huì)的發(fā)展，自然法已不能完全與之進(jìn)程相適應(yīng)，法律在對(duì)權(quán)利保護(hù)的同時(shí)也必然要對(duì)其加以種種限制，傳統(tǒng)的物權(quán)絕對(duì)性理念正在接受不斷的挑戰(zhàn)，作為對(duì)原權(quán)利限制之動(dòng)產(chǎn)善意取得制度更是早在羅馬法時(shí)即得到確立，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否適用善意取得，法學(xué)界卻至今爭議甚多，未登記之物權(quán)、準(zhǔn)物權(quán)、乃至債權(quán)是否適用善意取得或采用其他恰當(dāng)?shù)纳埔獾谌吮Ｗo(hù)制度更是難以一時(shí)解決的命題。筆者不揣淺見

2、，擬就善意取得制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的適用及其對(duì)善意第三人擴(kuò)張保護(hù)方面略作探討。不動(dòng)產(chǎn)善意取得是市場經(jīng)濟(jì)制度下我國法律的必然選擇由于受大陸民法傳統(tǒng)理論及物權(quán)嚴(yán)格法定主義的影響，長期以來我國法學(xué)界將所有權(quán)善意取得制度僅限于動(dòng)產(chǎn)，而不適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，但任何一項(xiàng)法律制度的存在雖然有從歷史角度進(jìn)行探尋的必要，但最終的取舍與創(chuàng)設(shè)不是因?yàn)檫^去存在與否、他國的規(guī)定如何，而是看這項(xiàng)制度本身是否合理，是否符合法治的內(nèi)在要求，是否為本國所需要。雖然學(xué)界早已有人提出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)同樣應(yīng)該適用善意取得，司法解釋也多次間接地有選擇性地認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過程中存在善意取得，但就此引起的爭議僅是波瀾微起，隨著物權(quán)法起草過程中是否確立不

3、動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，法學(xué)界才展開了一場持久而廣泛的爭鳴，但依筆者愚見，主要學(xué)說的爭議核心卻并非是問題的本質(zhì)，即善意第三人因信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動(dòng)產(chǎn)交易，如果登記名義人非為真實(shí)權(quán)利人，善意第三人是否取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)?不動(dòng)產(chǎn)善意取得肯定說和否定說主流觀點(diǎn)都認(rèn)為在此情形下善意第三人取得所有權(quán)，只是這種不動(dòng)產(chǎn)取得方式的形式是善意取得，還是法律賦權(quán)、權(quán)利外觀等，筆者信仰于法學(xué)的爭鳴是推動(dòng)法律制度、法律文化乃至人類文明不斷前進(jìn)的一種源動(dòng)力，故無意于評(píng)價(jià)何種觀點(diǎn)的是與非，也無意于評(píng)價(jià)爭議的價(jià)值體現(xiàn)，但竊以為在法律特征上看這種不動(dòng)產(chǎn)保護(hù)制度與動(dòng)產(chǎn)善意取得形式并無根本區(qū)別，只是動(dòng)產(chǎn)以占有和交付而生公

4、示公信力，不動(dòng)產(chǎn)以登記表征公示公信力，因此將這一不動(dòng)產(chǎn)取得方式稱之為不動(dòng)產(chǎn)善意取得并無不妥。還是是回到問問題的本本質(zhì)，因因非真實(shí)實(shí)權(quán)利人人或不完完整權(quán)利利人的無無權(quán)處分分行為引引起的不不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)，法律律對(duì)善意意第三人人是否保保護(hù)，為為何保護(hù)護(hù)的法律律選擇上上來。善善意取得得是適應(yīng)應(yīng)商品交交換的需需要而產(chǎn)產(chǎn)生的一一項(xiàng)法律律制度，其目的的在于保保護(hù)交易易安全，其意旨旨在適應(yīng)應(yīng)社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和財(cái)富富增長的的需要，平衡善善意第三三人與權(quán)權(quán)利人之之間的利利益。隨隨著商品品經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，在廣泛泛的商品品交換中中，占有有與本權(quán)權(quán)分離的的現(xiàn)象經(jīng)經(jīng)常發(fā)生生，觀念念的所有有權(quán)時(shí)常常出現(xiàn)，占有不不能當(dāng)然然

5、地代表表動(dòng)產(chǎn)實(shí)實(shí)際占有有人即為為動(dòng)產(chǎn)所所有人，尤其在在所有權(quán)權(quán)保留和和讓與擔(dān)擔(dān)保的場場合，以以占有人人的占有有這樣的的權(quán)利外外觀更是是難以認(rèn)認(rèn)定其為為動(dòng)產(chǎn)的的所有人人，但是是如果受受讓人善善意取得得財(cái)產(chǎn)以以后，根根據(jù)轉(zhuǎn)讓讓人的無無權(quán)處分分行為使使交易無無效，并并讓受讓讓人返還還財(cái)產(chǎn)，則使商商品交易易活動(dòng)始始終處于于不穩(wěn)定定狀態(tài)之之中，此此時(shí)，雖雖然保護(hù)護(hù)了真實(shí)實(shí)所有人人的利益益，但由由此損害害了市場場交易安安全的信信心，進(jìn)進(jìn)而破壞壞整個(gè)市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)秩序的的穩(wěn)定。因此，在一個(gè)個(gè)以交易易維系的的社會(huì)里里，法律律只能選選擇通過過限制財(cái)財(cái)產(chǎn)所有有權(quán)人的的追及權(quán)權(quán)和一定定程度上上犧牲所所有人的的利益來來

6、實(shí)現(xiàn)維維護(hù)商品品交換的的安全，從而創(chuàng)創(chuàng)設(shè)性地地賦予動(dòng)動(dòng)產(chǎn)占有有表征本本權(quán)，推推定動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)占有人人為實(shí)際際權(quán)利人人，為保保護(hù)善意意第三人人之正當(dāng)當(dāng)利益而而設(shè)立善善意取得得制度，并成為為市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)的一般般原則。在市場場經(jīng)濟(jì)早早期，不不動(dòng)產(chǎn)利利益變動(dòng)動(dòng)涉及人人們的根根本利益益和生存存權(quán)利，一般情情形下具具有不可可替代性性，因此此雖然意意識(shí)到不不動(dòng)產(chǎn)交交易同樣樣需要保保護(hù)其交交易安全全和交易易秩序，但是大大多國家家在利益益取舍時(shí)時(shí)還是作作出將善善意取得得制度排排斥適用用于不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域域，這里里需要指指出的是是，并非非如諸多多學(xué)者所所認(rèn)為的的是因各各個(gè)國家家在不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記審查形形式

7、上存存在差異異而作出出的必然然選擇，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記制制度的是是否完善善只是不不動(dòng)產(chǎn)善善意取得得制度能能否有效效實(shí)施的的外部重重要條件件，但絕絕非是必必然的內(nèi)內(nèi)因，一一個(gè)國家家如果選選擇了不不動(dòng)產(chǎn)善善意取得得制度，完全可可以通過過嚴(yán)格不不動(dòng)產(chǎn)登登記制度度來保障障其得以以實(shí)施。隨著商商品經(jīng)濟(jì)濟(jì)的不斷斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)成為商商品的重重要組成成部分，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)的的流動(dòng)更更加頻繁繁，其也也并非具具有完全全不可替替代性，因此在在這種情情勢下，如果仍仍一味要要求買受受人在每每一次不不動(dòng)產(chǎn)交交易過程程中，除除不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記簿簿之記載載外，還還要另外外對(duì)出讓讓人是否否為原權(quán)權(quán)利人進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)考察，勢必會(huì)會(huì)使交易易成

8、本大大大提高高，而且且很多情情況下善善意第三三人即使使盡了充充分注意意義務(wù)也也難以了了解物權(quán)權(quán)的真正正權(quán)利人人是誰，因此在在市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)內(nèi)在要求求和社會(huì)會(huì)發(fā)展需需要的今今天，當(dāng)當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)變動(dòng)過過程中利利益發(fā)生生沖突時(shí)時(shí)，讓善善意第三三人基于于物權(quán)公公示的登登記形式式來判斷斷讓與人人即是所所有人，使善意意買受人人形成一一種對(duì)交交易的合合法性、對(duì)受讓讓的標(biāo)的的物擁有有所有權(quán)權(quán)保有信信賴，縱縱使存在在登記與與本權(quán)分分離的現(xiàn)現(xiàn)象，善善意第三三人亦因因其信賴賴登記的的公信力力而獲得得所有權(quán)權(quán)，不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)善意意取得制制度是市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)進(jìn)程下下法的應(yīng)應(yīng)然性體體現(xiàn)。我國國市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)正在在飛越發(fā)發(fā)展，不不動(dòng)產(chǎn)交

9、交易日益益頻繁，而且我我國對(duì)不不動(dòng)產(chǎn)登登記實(shí)行行實(shí)質(zhì)審審查主義義，賦予予不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記以以更高的的公信力力，因此此不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)善意取取得制度度確立的的內(nèi)因和和外部條條件皆備備，此項(xiàng)項(xiàng)制度的的確立是是我國物物權(quán)法的的必然選選擇。其其實(shí)，我我國民法法雖然沒沒有明定定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)善意取取得制度度，但相相關(guān)司法法解釋實(shí)實(shí)際上已已間接承承認(rèn)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的善善意取得得。最高高人民法法院民法法通則若若干問題題的意見見第899條規(guī)定定：“共共同共有有人對(duì)共共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)享有共共同的權(quán)權(quán)利，承承擔(dān)共同同的義務(wù)務(wù)。在共共同共有有關(guān)系存存續(xù)期間間，部分分共有人人擅自處處分共有有財(cái)產(chǎn)的的，一般般認(rèn)定無無效。但但第三人人善意、有償取取得

10、該財(cái)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維維護(hù)第三三人的合合法權(quán)益益，對(duì)其其他共有有人的損損失，由由擅自處處分共有有財(cái)產(chǎn)的的人賠償償?！?該規(guī)定定并未將將“共有有財(cái)產(chǎn)”限定為為動(dòng)產(chǎn)，而且顯顯然包括括不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)在內(nèi)。已形成成的物權(quán)權(quán)法草案案明確規(guī)規(guī)定了不不動(dòng)產(chǎn)善善意取得得制度，這是我我國民事事法律對(duì)對(duì)權(quán)利的的保護(hù)與與限制所所作符合合法學(xué)進(jìn)進(jìn)程與時(shí)時(shí)俱進(jìn)的的歷史安安排。不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)善意意取得制制度的進(jìn)進(jìn)一步完完善一、對(duì)原權(quán)權(quán)利人利利益保護(hù)護(hù)的法安安排善意意取得制制度本身身不是對(duì)對(duì)真實(shí)權(quán)權(quán)利人的的利益否否定，而而是在原原權(quán)利人人和善意意第三人人在利益益沖突情情況下法法律所作作出的一一種痛苦苦抉擇，因此在在善意取取得制度度下對(duì)原原

11、權(quán)利人人的利益益保護(hù)也也應(yīng)進(jìn)行行盡可能能作出完完善的設(shè)設(shè)計(jì)。首首先，不不動(dòng)產(chǎn)善善意取得得制度的的法理基基礎(chǔ)是源源自不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記的公示示公信力力，我國國法律規(guī)規(guī)定的不不動(dòng)產(chǎn)公公示方法法是由具具有相關(guān)關(guān)職責(zé)的的行政機(jī)機(jī)關(guān)所進(jìn)進(jìn)行的，基于對(duì)對(duì)行政行行為合法法性、真真實(shí)性的的信賴而而產(chǎn)生對(duì)對(duì)該登記記的公信信，又基基于該公公信進(jìn)行行了不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的變變更，由由此所涉涉及的善善意第三三人的利利益應(yīng)受受到善意意取得制制度的保保護(hù)，但但在現(xiàn)實(shí)實(shí)生活中中，發(fā)生生不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記權(quán)權(quán)利內(nèi)容容與真真實(shí)權(quán)利利狀態(tài)不不一致的的重要原原因之一一是不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記機(jī)關(guān)的的過錯(cuò)而而造成錯(cuò)錯(cuò)誤登記記或涂銷銷，在此此情形下下如對(duì)原原權(quán)利

12、人人作出充充分保護(hù)護(hù)，是否否可設(shè)計(jì)計(jì)在無權(quán)權(quán)處分人人不能完完全賠償償時(shí)，由由行政機(jī)機(jī)關(guān)承擔(dān)擔(dān)補(bǔ)充連連帶責(zé)任任?這又又是一個(gè)個(gè)兩難選選擇，行行政機(jī)關(guān)關(guān)如果承承擔(dān)行政政賠償責(zé)責(zé)任，財(cái)財(cái)政可能能難以重重負(fù)，但但同時(shí)將將會(huì)帶動(dòng)動(dòng)我國不不動(dòng)產(chǎn)登登記制度度的改革革和完善善，物權(quán)權(quán)法草案案回避了了這個(gè)問問題，但但從發(fā)展展的眼光光看，行行政機(jī)關(guān)關(guān)的賠償償責(zé)任是是建立在在過錯(cuò)基基礎(chǔ)上的的，公務(wù)務(wù)人員恪恪盡職守守可以在在最大程程度上避避免，因因此確定定行政機(jī)機(jī)關(guān)過錯(cuò)錯(cuò)賠償制制度也將將會(huì)是我我國法律律的必然然選擇。其次，物權(quán)法法草案對(duì)對(duì)原權(quán)利利人的利利益保護(hù)護(hù)已參照照國外法法通常規(guī)規(guī)定，在在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)交易中中安排了了

13、權(quán)利人人異議登登記制度度，這的的確是一一項(xiàng)合理理的制度度設(shè)計(jì)，但基于于我國當(dāng)當(dāng)前誠信信現(xiàn)狀，筆者有有理由相相信，在在法律實(shí)實(shí)行時(shí)難難免出現(xiàn)現(xiàn)非真實(shí)實(shí)權(quán)利人人申請(qǐng)異異議登記記的情形形，這卻卻可能對(duì)對(duì)真實(shí)權(quán)權(quán)利人及及善意第第三人的的利益造造成損害害，在異異議人的的賠償能能力的欠欠缺，以以及異議議人難以以查清的的情況下下，法律律對(duì)這種種損害如如何有效效救濟(jì)便便應(yīng)運(yùn)而而生。愚愚見，除除嚴(yán)格審審查異議議登記外外，還有有必要引引入異議議擔(dān)保制制度。二、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)善意取取得與不不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)優(yōu)先權(quán)依我我國當(dāng)前前法律規(guī)規(guī)定，不不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)優(yōu)先權(quán)主主要有：房屋承承租人的的優(yōu)先購購買權(quán)、共有人人的優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)、建筑筑價(jià)款優(yōu)

14、優(yōu)先受償償權(quán)、抵抵押優(yōu)先先受償權(quán)權(quán)。不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)善意意取得與與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)權(quán)往往會(huì)會(huì)發(fā)生沖沖突，對(duì)對(duì)此哪種種權(quán)利應(yīng)應(yīng)優(yōu)先受受到法律律的保護(hù)護(hù)則成為為不可回回避的法法律問題題。首先先，關(guān)于于房屋承承租人的的優(yōu)先購購買權(quán)。有人認(rèn)認(rèn)為應(yīng)優(yōu)優(yōu)先適用用善意取取得制度度，而不不應(yīng)支持持承租人人的優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)，其理理由是，出賣人人未事先先通知房房屋承租租人優(yōu)先先購買而而出讓不不動(dòng)產(chǎn)，雖然侵侵害了承承租人的的優(yōu)先購購買權(quán)，但承租租人依據(jù)據(jù)優(yōu)先購購買權(quán)要要求撤銷銷出賣人人與買受受人之間間訂立的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)交易合合同，據(jù)據(jù)此主張張的是債債權(quán)契約約無效，而非物物權(quán)行為為無效，故并不不妨礙善善意受讓讓人對(duì)不不動(dòng)產(chǎn)的的善

15、意取取得。筆筆者認(rèn)為為這種觀觀點(diǎn)有失失偏頗，其一，承租人人的優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)并非是是債權(quán)，通說認(rèn)認(rèn)為其是是一種準(zhǔn)準(zhǔn)物權(quán);其二，不但我我國現(xiàn)有有法律明明文規(guī)定定承租人人的優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)，而且且物權(quán)法法草案同同樣賦予予了承租租人的優(yōu)優(yōu)先購買買權(quán)(雖雖然筆者者認(rèn)為此此項(xiàng)制度度是早期期不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)匱匱乏時(shí)的的法律安安排，而而今其實(shí)實(shí)已過時(shí)時(shí))，這這種權(quán)利利的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)并不以以第三人人是否為為善意為為要件;其三，承租人人的優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)救濟(jì)途途徑就是是通過撤撤銷出賣賣人與買買受人之之間訂立立的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)交易易合同來來實(shí)現(xiàn)的的。因此此基于法法律規(guī)定定，承租租人的優(yōu)優(yōu)先購買買權(quán)應(yīng)優(yōu)優(yōu)于不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)善意意取得。其次，關(guān)于

16、不不動(dòng)產(chǎn)共共同共有有人的優(yōu)優(yōu)先購買買權(quán)。共共有人中中一人或或數(shù)人未未經(jīng)其他他共有人人的同意意，擅自自將共有有的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所有有權(quán)移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給他人人的情況況，司法法解釋規(guī)規(guī)定：“在共同同共有關(guān)關(guān)系存續(xù)續(xù)期間，部分共共有人擅擅自處分分共有財(cái)財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)認(rèn)定無效效。但第第三人善善意、有有償取得得該項(xiàng)財(cái)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維維護(hù)第三三人的合合法權(quán)益益;對(duì)其其他共有有人的損損失，由由擅自處處分共有有財(cái)產(chǎn)的的人賠償償?！币蛞虼嗽谑苁茏屓说牡男袨闃?gòu)構(gòu)成善意意時(shí)，即即可取得得該財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的所有有權(quán)，事事實(shí)上就就是采納納了不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)善意意取得制制度。最最后，關(guān)關(guān)于建筑筑價(jià)款優(yōu)優(yōu)先受償償權(quán)及抵抵押優(yōu)先先受償權(quán)權(quán)，這兩兩種優(yōu)先先權(quán)并

17、非非涉及物物權(quán)取得得制度，而是債債權(quán)優(yōu)先先受償制制度，其其對(duì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)善意意取得的的影響本本文不再再贅述。三、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)善意取取得構(gòu)成成之完善善1、是否以以轉(zhuǎn)移占占有為要要件。對(duì)對(duì)動(dòng)產(chǎn)的的善意取取得各國國均以以以轉(zhuǎn)移占占有為構(gòu)構(gòu)成要件件，這也也是動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)善意取取得制度度的內(nèi)在在必然要要求，因因?yàn)檎加杏胁粌H是是出讓人人對(duì)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)的表征征，同時(shí)時(shí)也是善善意第三三人的占占有使得得動(dòng)產(chǎn)善善意取得得制度具具有了實(shí)實(shí)質(zhì)性的的正當(dāng)性性。無論論是采取取物權(quán)形形式主義義變動(dòng)模模式，還還是采取取債權(quán)形形式主義義的變動(dòng)動(dòng)模式，都認(rèn)為為占有的的轉(zhuǎn)移，即動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的交付付是動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)變變動(dòng)的公公示方式式，而且且認(rèn)為只只有經(jīng)

18、過過這種公公示的物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)，才發(fā)發(fā)生動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)善意取取得。但但是不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)善意意取得是是否準(zhǔn)用用動(dòng)產(chǎn)善善意取得得制度這這一構(gòu)成成要件?有學(xué)者者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)除變更更登記外外，仍需需轉(zhuǎn)移標(biāo)標(biāo)的物的的占有。筆者認(rèn)認(rèn)為，這這并不是是法律內(nèi)內(nèi)在的必必然要求求，同時(shí)時(shí)也不是是法律制制度合理理化的安安排。不不動(dòng)產(chǎn)的的公示公公信力并并非體現(xiàn)現(xiàn)在權(quán)利利人對(duì)物物的占有有上，而而是以登登記作為為權(quán)利的的表征，在登記記未被變變更或涂涂銷情況況下，權(quán)權(quán)利證書書上的記記載當(dāng)然然代表其其就是真真正的權(quán)權(quán)利人，而且不不動(dòng)產(chǎn)所所有權(quán)的的轉(zhuǎn)移也也是以變變更登記記而非交交付為要要件，故故要求以以轉(zhuǎn)移占占有為構(gòu)構(gòu)成要件件似為苛苛刻，并

19、并沒有充充分的法法理依據(jù)據(jù)，況且且，實(shí)踐踐中在不不動(dòng)產(chǎn)被被他人占占有使用用情況下下，出讓讓人出讓讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)法律并并未設(shè)限限，因此此我們沒沒有理由由對(duì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)善意意取得的的公示性性除變更更登記外外，還要要同時(shí)具具備交付付作為要要件。物物權(quán)法草草案的規(guī)規(guī)定即為為此模式式，但同同時(shí)物權(quán)權(quán)法草案案又存在在一定的的缺陷，05草草案第1111條條(三)項(xiàng)規(guī)定定的是：轉(zhuǎn)讓的的財(cái)產(chǎn)依依照法律律規(guī)定應(yīng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浻浀囊呀?jīng)經(jīng)登記，不需要要登記的的已經(jīng)交交付給受受讓人。在此忽忽視了以以登記為為公示方方式的動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)善意取取得方式式的不同同，對(duì)此此后文詳詳述。2、是否以以合同有有效為前前提。由由于物權(quán)權(quán)制度與與債權(quán)制制

20、度有相相當(dāng)密切切的關(guān)系系，善意意取得制制度即是是對(duì)無權(quán)權(quán)處分制制度的不不足性所所進(jìn)行的的彌補(bǔ)，其產(chǎn)生生的前提提條件即即是以存存在無權(quán)權(quán)處分人人與受讓讓人之間間的轉(zhuǎn)讓讓合同效效力待定定前提，以原權(quán)權(quán)利人否否定無權(quán)權(quán)處分人人的處分分行為才才得以真真正適用用為結(jié)果果，即善善意受讓讓人并沒沒有一個(gè)個(gè)合法的的有權(quán)取取得，才才會(huì)發(fā)生生所有權(quán)權(quán)的取得得的例外外規(guī)則，以法律律規(guī)定善善意取得得制度的的形式確確立善意意第三人人取得所所有權(quán)，而不是是承認(rèn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同原因行行為的有有效性，但055草案第第1111條(四四)項(xiàng)規(guī)規(guī)定的卻卻是：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同有效，對(duì)此學(xué)學(xué)界一遍遍聲討之之聲。筆筆者以為為，對(duì)此此爭論，只是涉

21、涉及法律律邏輯問問題，而而并不動(dòng)動(dòng)搖這項(xiàng)項(xiàng)制度的的本身的的運(yùn)用及及后果。3、善意的的判斷。根據(jù)005草案案對(duì)善意意標(biāo)準(zhǔn)的的規(guī)定均均采模糊糊主義模模式，留留待法官官在法律律適用時(shí)時(shí)根據(jù)實(shí)實(shí)際情形形來判斷斷。這種種設(shè)計(jì)有有其合理理之處，但同時(shí)時(shí)這種彈彈性規(guī)定定也必然然給今后后的司法法實(shí)踐產(chǎn)產(chǎn)生諸多多爭議。筆者贊贊同眾多多學(xué)者觀觀點(diǎn)，法法律在作作彈性規(guī)規(guī)定的同同時(shí)，也也應(yīng)在最最大程度度上作出出盡可能能的制度度安排。例如舉舉證責(zé)任任的問題題，055草案第第1111條第(一)項(xiàng)項(xiàng)：在受受讓時(shí)不不知道或或者不應(yīng)應(yīng)當(dāng)知道道轉(zhuǎn)讓人人無處分分權(quán)，該該條規(guī)定定并未明明確在善善意取得得制度中中，系由由第三人人負(fù)責(zé)舉

22、舉證自己己是善意意，還是是實(shí)行“舉證責(zé)責(zé)任倒置置”，即即“推定定善意”原則。參考國國外立法法例，善善意取得得制度下下采“舉舉證責(zé)任任倒置”原則為為我國臺(tái)臺(tái)灣民法法、德國國民法等等所確立立。善意意取得制制度本身身即是以以第三人人與動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)占有人人或不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記人進(jìn)行行交易行行為時(shí)，推定占占有人或或登記記記載人為為權(quán)利人人，因此此從邏輯輯上我們們即可得得出“推推定善意意”原則則，原權(quán)權(quán)利人應(yīng)應(yīng)負(fù)舉證證責(zé)任。當(dāng)然，推定善善意也有有例外，如轉(zhuǎn)讓讓人和受受讓人有有特殊關(guān)關(guān)系，則則推定惡惡意。中華人人民共和和國民法法典草案案(學(xué)者者建議稿稿)“債法總總則”第第1266條關(guān)于于債權(quán)人人撤銷權(quán)權(quán)的規(guī)定定中，體

23、體現(xiàn)了“特殊關(guān)關(guān)系推出出惡意”原則。該條名名為“惡惡意處分分行為”，規(guī)定定：“債債權(quán)成立立后，夫夫妻之間間、家庭庭成員之之間以明明顯不合合理的低低價(jià)處分分財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致債債權(quán)人的的債權(quán)不不能獲得得全部滿滿足的，推定相相對(duì)人明明知債務(wù)務(wù)人的行行為有害害于債權(quán)權(quán)人的利利益?！币罁?jù)該該規(guī)定，當(dāng)債務(wù)務(wù)人和第第三人存存在特殊殊關(guān)系時(shí)時(shí)，對(duì)于于第三人人實(shí)行惡惡意推定定原則。善意意取得制制度的擴(kuò)擴(kuò)張一、未登記記之不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)能否否適用不不動(dòng)產(chǎn)善善意取得得不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)善意意取得依依當(dāng)前法法律規(guī)定定及設(shè)計(jì)計(jì)，只適適用于登登記名義義人無權(quán)權(quán)處分的的情況。但由于于我國不不動(dòng)產(chǎn)登登記制度度尚存缺缺陷，存存在大量量未登記記房屋，尤

24、其在在農(nóng)村更更是普遍遍沒有登登記管理理制度。此外諸諸如在建建工程、林木、碼頭等等多有未未設(shè)登記記之不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)存在在。對(duì)于于此類未未登記不不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)中是否否可適用用善意取取得制度度?學(xué)界界認(rèn)識(shí)不不一。有有觀點(diǎn)認(rèn)認(rèn)為，即即便肯定定受讓人人為善意意第三人人的前提提下，未未登記之之不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)(房屋屋)不得得適用善善意取得得制度。其理由由是登記記是物權(quán)權(quán)的表現(xiàn)現(xiàn)形式，但并不不意味著著未登記記之物上上就沒有有權(quán)利的的存在，只要房房屋的建建造是符符合法定定手續(xù)的的，該房房屋上就就存有合合法產(chǎn)權(quán)權(quán)。就不不能隨意意否定交交易行為為的效力力。如果果出讓人人是合法法權(quán)利人人，其將將房屋出出讓的行行為構(gòu)成成有權(quán)處

25、處分，而而善意取取得是以以出讓人人無權(quán)處處分為適適用前提提，因此此不適用用善意取取得制度度，但如如果出讓讓人系無無權(quán)處分分且未獲獲得權(quán)利利人之追追認(rèn)的，由于不不存在不不動(dòng)產(chǎn)適適用善意意取得必必須具備備登記或或登記不不正確，受讓人人是善意意信賴不不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)之登登記，從從而不知知或不應(yīng)應(yīng)知出讓讓人無處處分權(quán)這這一基本本前提，故也不不得適用用不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)善意取取得制度度，應(yīng)通通過公信信原則來來解決。但筆者者并不以以為然，最高人人民法院院在關(guān)關(guān)于范懷懷與郭明明華房屋屋買賣是是否有效效問題的的復(fù)函中答復(fù)復(fù)：“房房屋買賣賣系要式式法律行行為，農(nóng)農(nóng)村的房房屋買賣賣也應(yīng)具具備雙方方訂有書書面契約約、中人人證明、按約定定交付房房款以及及管理房房屋的要要件;要要