某公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告

1、 保利公司財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表分析報(bào)告告2012-20014年度 組名名：Dreaam Higgh 撰寫寫時(shí)間：20015.0332015.06摘要本文以質(zhì)量分析析為核心，以以保利集團(tuán)相相關(guān)背景資料料和201222014年年三年的年度度財(cái)務(wù)報(bào)告為為分析對(duì)象，采采用水平分析析法、垂直分分析法、比率率分析法以及及項(xiàng)目質(zhì)量分分析法等多種種方法，對(duì)保保利集團(tuán)的財(cái)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)經(jīng)營成果和現(xiàn)現(xiàn)金流量進(jìn)行行系統(tǒng)分析，評(píng)評(píng)價(jià)其盈利能能力、償債能能力與運(yùn)營能能力，旨在對(duì)對(duì)保利集團(tuán)的的管理質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行剖析，發(fā)發(fā)現(xiàn)其中的問問題并提出修修改建議。在利潤質(zhì)量分析析中，本文由由利潤結(jié)構(gòu)內(nèi)內(nèi)在質(zhì)量以及及利潤形成質(zhì)質(zhì)量構(gòu)成，綜綜合說明保利

2、利集團(tuán)利潤質(zhì)質(zhì)量情況；在在所有者權(quán)益益質(zhì)量分析中中，本文對(duì)所所有者權(quán)益變變動(dòng)是“輸血型”還是“盈利型”的變動(dòng)作出出判斷，并對(duì)對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)變變化和股利政政策的持續(xù)性性、穩(wěn)定性進(jìn)進(jìn)行了分析；在資產(chǎn)質(zhì)量量分析中，本本文揭示了保保利集團(tuán)的整整體規(guī)模、結(jié)結(jié)構(gòu)情況，并并著重于不良良資產(chǎn)以及盈盈余管理傾向向等的分析；在現(xiàn)金流量量質(zhì)量分析中中，本文分別別從經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金金流、投資活活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)現(xiàn)金流以及籌籌資活動(dòng)產(chǎn)生生的現(xiàn)金流的的整體質(zhì)量做做出評(píng)價(jià)。最最后在上述分分析的基礎(chǔ)之之上，對(duì)保利利集團(tuán)做出了了管理診斷以以及對(duì)其未來來幾年發(fā)展前前景做出了預(yù)預(yù)測(cè)。關(guān)鍵字：保利集集團(tuán),質(zhì)量分析,管理診斷,前景預(yù)測(cè)目錄T

3、OC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc422265992 1、背景分析 PAGEREF _Toc422265992 h 6 HYPERLINK l _Toc422265993 1.1宏觀環(huán)境境分析-PPEST分析析 PAGEREF _Toc422265993 h 6 HYPERLINK l _Toc422265994 1.1.1、政政治因素 PAGEREF _Toc422265994 h 6 HYPERLINK l _Toc422265995 1.1.2、經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素 PAGEREF _Toc422265995 h 6 HYPERLINK l _Toc422265996

4、1.1.3、社社會(huì)因素 PAGEREF _Toc422265996 h 7 HYPERLINK l _Toc422265997 1.1.4、技技術(shù)因素 PAGEREF _Toc422265997 h 7 HYPERLINK l _Toc422265998 1.2、行業(yè)分分析 PAGEREF _Toc422265998 h 8 HYPERLINK l _Toc422265999 1.2.1、行行業(yè)特征分析析 PAGEREF _Toc422265999 h 8 HYPERLINK l _Toc422266000 1.2.2、行行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分分析 PAGEREF _Toc422266000 h 8 H

5、YPERLINK l _Toc422266001 1.3、公司分分析 PAGEREF _Toc422266001 h 9 HYPERLINK l _Toc422266002 1.3.1、經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc422266002 h 9 HYPERLINK l _Toc422266003 1.3.2、發(fā)發(fā)展沿革 PAGEREF _Toc422266003 h 10 HYPERLINK l _Toc422266004 1.3.3、實(shí)實(shí)際控制人 PAGEREF _Toc422266004 h 11 HYPERLINK l _Toc422266005 1.3.4、發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略 PAGERE

6、F _Toc422266005 h 12 HYPERLINK l _Toc422266006 1.3.5、22012-22014重大大事項(xiàng) PAGEREF _Toc422266006 h 13 HYPERLINK l _Toc422266007 2、杜邦分析 PAGEREF _Toc422266007 h 15 HYPERLINK l _Toc422266008 3、利潤表質(zhì)量量分析 PAGEREF _Toc422266008 h 16 HYPERLINK l _Toc422266009 3.1 利潤結(jié)結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc422266009 h 16 HYPERLINK l _T

7、oc422266010 3.1.1 利利潤形成質(zhì)量量分析 PAGEREF _Toc422266010 h 16 HYPERLINK l _Toc422266012 3.1.2 資資產(chǎn)增值質(zhì)量量分析 PAGEREF _Toc422266012 h 19 HYPERLINK l _Toc422266013 3.1.3 現(xiàn)金獲取質(zhì)質(zhì)量分析 PAGEREF _Toc422266013 h 20 HYPERLINK l _Toc422266014 3.2 利潤潤形成質(zhì)量分分析 PAGEREF _Toc422266014 h 21 HYPERLINK l _Toc422266015 3.2.1 核核心利潤

8、形成成分析 PAGEREF _Toc422266015 h 21 HYPERLINK l _Toc422266019 3.2.2 投資收益的的形成分析合并和和母公司 PAGEREF _Toc422266019 h 27 HYPERLINK l _Toc422266020 4、所有者權(quán)益益表變動(dòng)表分分析 PAGEREF _Toc422266020 h 27 HYPERLINK l _Toc422266021 4.1 區(qū)分分輸血型或造造血型變化 PAGEREF _Toc422266021 h 27 HYPERLINK l _Toc422266022 4.1.1 關(guān)關(guān)于會(huì)計(jì)核算算的影響 PAGERE

9、F _Toc422266022 h 27 HYPERLINK l _Toc422266023 4.1.2 股股權(quán)結(jié)構(gòu)變化化分析 PAGEREF _Toc422266023 h 28 HYPERLINK l _Toc422266024 4.1.3 股股利政策連續(xù)續(xù)性和持續(xù)性性分析 PAGEREF _Toc422266024 h 28 HYPERLINK l _Toc422266025 5、資產(chǎn)負(fù)債表表質(zhì)量分析 PAGEREF _Toc422266025 h 29 HYPERLINK l _Toc422266026 5.1經(jīng)營資產(chǎn)產(chǎn)分析 PAGEREF _Toc422266026 h 29 HYP

10、ERLINK l _Toc422266027 5.1.1貨幣幣資金分析 PAGEREF _Toc422266027 h 29 HYPERLINK l _Toc422266028 5.1.2商業(yè)業(yè)債權(quán)分析 PAGEREF _Toc422266028 h 31 HYPERLINK l _Toc422266048 5.1.3存貨貨分析 PAGEREF _Toc422266048 h 33 HYPERLINK l _Toc422266049 5.1.4 固固定資產(chǎn)質(zhì)量量分析 PAGEREF _Toc422266049 h 35 HYPERLINK l _Toc422266051 5.1.5無形形資產(chǎn)分

11、析 PAGEREF _Toc422266051 h 38 HYPERLINK l _Toc422266052 5.2 負(fù)債分分析 PAGEREF _Toc422266052 h 38 HYPERLINK l _Toc422266053 6、現(xiàn)金流量表表分析 PAGEREF _Toc422266053 h 39 HYPERLINK l _Toc422266054 6.1 總體結(jié)結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc422266054 h 39 HYPERLINK l _Toc422266055 6.2 經(jīng)營活活動(dòng)現(xiàn)金流量量分析 PAGEREF _Toc422266055 h 40 HYPERLINK

12、 l _Toc422266056 6.3投資活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)金流分析析 PAGEREF _Toc422266056 h 41 HYPERLINK l _Toc422266057 6.4 籌資活活動(dòng)現(xiàn)金流分分析 PAGEREF _Toc422266057 h 421、背景分析1.1宏觀環(huán)境境分析-PPEST分析析1.1.1、政政治因素A“國八條”的的后續(xù)影響 20112年，政府府延續(xù)20111年國八條條的相關(guān)政策策，抑制投機(jī)機(jī)投資需求的的“限購、限貸貸、限價(jià)”等基本調(diào)控控政策沒有松松動(dòng)，但采取取了差別化信信貸政策以支支持普通商品品住宅消費(fèi)。房房地產(chǎn)企業(yè)紛紛紛加大營銷銷推廣力度的的，首置、首首改等剛性需需

13、求得以釋放放。一二線城城市的中小戶戶型普通住宅宅成交率先回回暖，全年商商品房銷量實(shí)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增增長，銷售價(jià)價(jià)格基本保持持穩(wěn)定，市場(chǎng)場(chǎng)集中度進(jìn)一一步提升。B“國五條”政政策 20113年初，政政府出臺(tái)“新國五條”，進(jìn)一步明明確了支持自自住需求、抑抑制投機(jī)投資資性購房是房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控必須堅(jiān)持持的一項(xiàng)基本本政策。隨著著“國五條”政策出臺(tái)，一一手房市場(chǎng)“水”漲“船”高。并且在在整個(gè)3月，二二手房買賣在在短期內(nèi)持續(xù)續(xù)發(fā)燒。而城城鎮(zhèn)化率提升升帶來的大量量新增城市人人口及舊城改改造等都將催催生大量的住住房需求。C大部分地區(qū)限限購政策已取取消 20114年各級(jí)政政府對(duì)于房地地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)態(tài)度已從過去去的抑制

14、房價(jià)價(jià)上漲轉(zhuǎn)向促促商品房銷售售、促房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資，部部分地區(qū)限購購政策取消。地地產(chǎn)行業(yè)的政政策環(huán)境將持持續(xù)友好，并并存在進(jìn)一步步改善的可能能。1.1.2、經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素A 20122年實(shí)行較為為寬松的貨幣幣政策 央行為為應(yīng)對(duì)國內(nèi)外外宏觀經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)變化，于于年內(nèi)分別22次下調(diào)存款款準(zhǔn)備金率及及存貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率，且明明確要求滿足足首次購房家家庭的貸款需需求。商品住住宅按揭貸款款環(huán)境較20011年下半半年有較大改改善，商品房房銷售在充足足的貨量供應(yīng)應(yīng)及相對(duì)寬松松的按揭貸款款政策支持下下，從3月份份開始逐月回回暖。B 20133年金融市場(chǎng)場(chǎng)面臨“錢荒” 20113年6月份份，銀行問銀銀行拆借利率率大幅飆

15、漲，隔隔夜升至133.44%。時(shí)時(shí)隔半年，113年12月月，銀行間同同業(yè)拆借利率率再度飆升，77天利率一度度逼進(jìn)10%，質(zhì)壓式回回購利率更一一度飆升至112%。這對(duì)中小型房企企而言，影響響短期內(nèi)也將將會(huì)顯現(xiàn)。目目前內(nèi)地大部部分房企，尤尤其是中小房房企，銀行貸貸款仍然是其其主要融資來來源。拆解利利率急升，預(yù)預(yù)示著今后一一段時(shí)間銀行行的流動(dòng)性緊緊縮會(huì)超預(yù)期期，眾多房企企的銀行貸款款融資也將可可能告急。 C 20144年地產(chǎn)行業(yè)業(yè)資金較為緊緊張 行業(yè)資資金來源同比比微降，整體體偏緊，且信信貸支持力度度不足、市場(chǎng)場(chǎng)利率居高不不下。開發(fā)資資金來源中僅僅個(gè)人按揭貸貸款和定金及及預(yù)收款同比比減少，導(dǎo)致致14

16、年地產(chǎn)產(chǎn)的銷售情況況不是很樂觀觀。1.1.3、社社會(huì)因素A 住宅潛在在需求依舊旺旺盛 我國城城市化進(jìn)程還還處于高速發(fā)發(fā)展時(shí)期，加加之我國傳統(tǒng)統(tǒng)文化對(duì)自有有住房的重視視以及社會(huì)發(fā)發(fā)展所帶來的的家庭小型化化趨勢(shì)，大量量首次置業(yè)購購買住房的需需求長期存在在。B 人們的需需求將不斷提提高 新富階階層的比例不不斷擴(kuò)大，以以及大量閑置置資金的避險(xiǎn)險(xiǎn)渠道將慢慢慢縮小。高端端住宅會(huì)成為為首選目標(biāo)，并并且將從最初初單純的高昂昂價(jià)格，逐漸漸發(fā)展成為品品質(zhì)、服務(wù)、配配套、階層、價(jià)價(jià)格全面提高高的市場(chǎng)。C 房地產(chǎn)行行業(yè)的文化因因素現(xiàn)代社會(huì)的人們們不僅僅追求求居住物質(zhì)環(huán)環(huán)境，更追求求居住文化氛氛圍，追求生生活的品位和和

17、內(nèi)涵，購買買的生活方式式，更是人居居文化。這將將促使地產(chǎn)商商通過倡導(dǎo)和和塑造優(yōu)秀的的房地產(chǎn)文化化，真正做到到為顧客提供供獨(dú)特的附加加利益、居住住體驗(yàn)和生活活價(jià)值，超越越顧客的期望望值和滿意度度，從而提高高顧客的忠誠誠度和美譽(yù)度度，也為開發(fā)發(fā)商長期發(fā)展展提供文化積積淀和品牌提提升。1.1.4、技技術(shù)因素A 融資方式式需要?jiǎng)?chuàng)新 長期以以來，我國傳傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)主要通通過銀行貸款款來聚集資金金，這種單一一的融資模式式會(huì)危及房地地產(chǎn)業(yè)的健康康發(fā)展。房地地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與與金融機(jī)構(gòu)加加強(qiáng)合作，探探索新的融資資渠道，減少少對(duì)銀行貸款款的依賴，降降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。B 開發(fā)模式式需要?jiǎng)?chuàng)新 面對(duì)土土地價(jià)格的高高企，

18、融資渠渠道的不暢的的新形勢(shì)，開開發(fā)模式需要要?jiǎng)?chuàng)新。目前前，一些大型型開發(fā)商已經(jīng)經(jīng)開始嘗試擺擺脫資金和土土地的資源束束縛，強(qiáng)化產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)和管管理團(tuán)隊(duì)的制制度化優(yōu)勢(shì)，從從高收入增長長模式向高利利潤增長模式式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，開開始嘗試商業(yè)業(yè)代建模式的的輕資產(chǎn)運(yùn)營營模式。C 建筑節(jié)能能與建筑高科科技 國外的的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表表明，高新技技術(shù)的應(yīng)用不不僅大大提升升了居住的舒舒適度和便利利性，同時(shí)大大大降低住宅宅的日常維護(hù)護(hù)開支，延長長了住宅使用用壽命，將成成為住宅市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。目前住宅宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)已經(jīng)從規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、外觀觀、內(nèi)裝轉(zhuǎn)向向綜合節(jié)能型型、智能化方方向發(fā)展。但但與國際水準(zhǔn)準(zhǔn)相比，我國國住宅節(jié)能和和高科

19、技方面面還有較大的的提升空間。地地產(chǎn)的未來趨趨勢(shì)應(yīng)將節(jié)能能與高科技逐逐步作為企業(yè)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。1.2、行業(yè)分分析1.2.1、行行業(yè)特征分析析（1）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)度高。房地地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，與與建筑施工、建建材、銀行等等行業(yè)具有高高度關(guān)聯(lián)性。正正是這種高度度關(guān)聯(lián)性， HYPERLINK 房房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展具有重重大促進(jìn)作用用；（2）受受宏觀調(diào)控政政策影響明顯顯。住宅作為為一種基本的的生活消費(fèi)品品，其價(jià)格波波動(dòng)對(duì)民眾的的生活穩(wěn)定有有著重大的影影響。政府綜綜合使用土地地利用、信貸貸政策、財(cái)政政稅收等多種種調(diào)控措施，來來保持房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的健康康穩(wěn)定發(fā)展；（3）資金金密集。房地地產(chǎn)開發(fā)

20、的一一次性投資額額大，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需需要購置土地地、施工、安安裝等費(fèi)用，對(duì)對(duì) HYPERLINK 房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的資金實(shí)實(shí)力有很高的的資金要求；（4）具有有消費(fèi)和投資資雙重需求。房房地產(chǎn)產(chǎn)品不不僅是居民消消費(fèi)品，同時(shí)時(shí)也是投資品品。正是因?yàn)闉榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品品具有的投資資屬性，投資資性需求也是是房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求的主要要構(gòu)成之一；（5）項(xiàng)目目投資周期較較長、程序復(fù)復(fù)雜。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周周期一般需要要2-3 年年，資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率較低。項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)程程序比較復(fù)雜雜，這就要求求前期項(xiàng)目選選擇、設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)需進(jìn)行充分分的論證；（66）業(yè)務(wù)發(fā)展展具有較強(qiáng)的的地域性。 HYPERLINK 房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開開發(fā)與項(xiàng)

21、目所所在地的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展程度、市市場(chǎng)環(huán)境等具具有密切的聯(lián)聯(lián)系；1.2.2、行行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分分析表1.2.2.1 行業(yè)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析析-SWOOT分析SW1.銷售業(yè)績與與市場(chǎng)占有率率在逆勢(shì)下持持續(xù)實(shí)現(xiàn)“雙增長”；1.在不同城市市的擴(kuò)張過程程中市場(chǎng)定位位不明確；2.重點(diǎn)區(qū)域表表現(xiàn)突出，“3+2+XX”城市群戰(zhàn)略略效果持續(xù)凸凸顯；2.人力資源結(jié)結(jié)構(gòu)有待提高高，缺乏高水水平的管理人人才；3.公司嚴(yán)控成成本，提升管管理效益，努努力保持利潤潤率的穩(wěn)定；3.利潤轉(zhuǎn)化成成現(xiàn)金流的能能力較弱，存存在流動(dòng)性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；4.低成本多渠渠道補(bǔ)充資金金，保持現(xiàn)金金流平衡；4.營銷力度不不夠；5.推廣方式和和銷售模式不不斷創(chuàng)新；5

22、.經(jīng)營風(fēng)格過過于激進(jìn)，擴(kuò)擴(kuò)張速度與收收益不協(xié)調(diào)6.土地儲(chǔ)備規(guī)規(guī)?？焖僭鲩L長7.企業(yè)形象一一直保持良好好，獲得各利利益相關(guān)方的的高度認(rèn)可；OT1.公司累計(jì)進(jìn)進(jìn)入全國 557 個(gè)城市市，進(jìn)一步完完善和深化城城市群布局；1.市場(chǎng)規(guī)模整整體增速放緩緩、波動(dòng)加劇劇,房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)盈利利水平趨勢(shì)性性下降；2.公司海外事事業(yè)部成立以以來迅速推進(jìn)進(jìn)，取得實(shí)質(zhì)質(zhì)性進(jìn)展；2.區(qū)域市場(chǎng)分分化加劇,投投資風(fēng)險(xiǎn)加劇劇；3.公司的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化工作已完完成由“單一技術(shù)模模塊”向“產(chǎn)品線模塊”的過渡，并并實(shí)現(xiàn)分片區(qū)區(qū)管理模式；3.行業(yè)集中度度不斷提升，市市場(chǎng)出現(xiàn)扎堆堆一、二線城城象；4.公司主動(dòng)出出擊、積極拼拼搶市場(chǎng)，市市場(chǎng)占

23、有率逆逆市提升 4.房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展模式面面臨轉(zhuǎn)變和創(chuàng)創(chuàng)新等方面挑挑戰(zhàn)；5.部分城市取取消限購政策策，銷售機(jī)會(huì)會(huì)增長5.市場(chǎng)銷售低低迷、土地價(jià)價(jià)格居高不下下1.3、公司分分析1.3.1、經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù) 保利房房地產(chǎn)集團(tuán)股股份有限公司司（以下簡(jiǎn)稱稱“保利集團(tuán)”）系系國務(wù)院國有有資產(chǎn)監(jiān)督管管理委員會(huì)管管理的大型中中央企業(yè)。11993年在在保利科技有有限公司基礎(chǔ)礎(chǔ)上組建，注注冊(cè)資金166億人民幣。現(xiàn)現(xiàn)為國務(wù)院國國有資產(chǎn)監(jiān)督督管理委員會(huì)會(huì)監(jiān)管的1555家大型中中央企業(yè)之一一。經(jīng)過200多年的發(fā)展展，保利集團(tuán)團(tuán)已經(jīng)形成了了國際貿(mào)易、房房地產(chǎn)開發(fā)、文文化藝術(shù)經(jīng)營營、礦產(chǎn)資源源投資開發(fā)及及民爆業(yè)務(wù)共共同發(fā)展的業(yè)

24、業(yè)務(wù)格局。其其中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是保利集集團(tuán)優(yōu)先和重重點(diǎn)發(fā)展的另另一個(gè)主業(yè)，累累計(jì)完成投資資數(shù)百億元，在在建房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目面積13300余萬平平方米，土地地儲(chǔ)備面積超超過15000萬平方米。目目前，保利集集團(tuán)在以房地地產(chǎn)為主業(yè)的的中央企業(yè)盈盈利能力排名名第一。表3.1 2012-2014年年保利主營業(yè)業(yè)務(wù)情況行業(yè)名稱201220132014主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本房地產(chǎn)開發(fā)類68,874,117,6682.00043,956,207,0029.83392,340,696,0050.00062,654,885,4423.144109,0322,985,6

25、27.88374,110,462,0069.855其他類31,639,028.22715,874,769.66314,828,145.885329,7966.3723,511,438.66512,111,235.008合計(jì)68,905,756,7710.27743,972,081,7799.46692,355,524,1195.85562,655,215,2219.511109,0566,497,066.44874,122,573,3304.9331.3.2、發(fā)發(fā)展沿革 保利房房地產(chǎn)（集團(tuán)團(tuán)）股份有限限公司于19993年創(chuàng)建建。保利地產(chǎn)產(chǎn)的前身為保保利科技有限限公司，于11984年一一月創(chuàng)立，

26、是是集防務(wù)產(chǎn)品品研發(fā)與貿(mào)易易、房地產(chǎn)開開發(fā)、文化藝藝術(shù)經(jīng)營、礦礦產(chǎn)資源領(lǐng)域域投資開發(fā)為為一體的大型型中央企業(yè)。1993年至22002年，是是保利地產(chǎn)立立足廣州深度度發(fā)展的十年年；1993年2月月9日，經(jīng)國國務(wù)院批準(zhǔn)，中中國保利集團(tuán)團(tuán)公司在保利利科技有限公公司基礎(chǔ)上組組建，被列為為國家計(jì)劃單單列企業(yè)集團(tuán)團(tuán)。同年，完完成了對(duì)香港港新?？倒舅?5%股權(quán)權(quán)的收購，首首次擁有一家家上市公司。并并參股投資廣廣州中信廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目，是廣廣州市標(biāo)志性性建筑，也是是華南地區(qū)第第一高樓；1994年3月月，中信公司司與保利集團(tuán)團(tuán)簽署轉(zhuǎn)讓保保利科技公司司的出資協(xié)議議，當(dāng)年保利利科技貿(mào)易業(yè)業(yè)務(wù)在“中國5000家最大服務(wù)務(wù)

27、企業(yè)評(píng)價(jià)”中名列第226位；1995年，保保利地產(chǎn)投資資廣州保利紅紅棉花園項(xiàng)目目，榮獲建設(shè)設(shè)部“全國城市物物業(yè)管理優(yōu)秀秀住宅小區(qū)”稱號(hào)；1996年1月月，集團(tuán)在工工作會(huì)上強(qiáng)調(diào)調(diào)了各項(xiàng)工作作要進(jìn)一步突突出集約管理理，狠抓效益益控制；1997年，保保利地產(chǎn)結(jié)算算中心成立，實(shí)實(shí)現(xiàn)資金的集集中管理，同同時(shí)為今后對(duì)對(duì)外融資、對(duì)對(duì)內(nèi)調(diào)劑資金金余缺打下良良好基礎(chǔ)，同同年，投資四四川華龍山莊莊、新九寨賓賓館兩個(gè)項(xiàng)目目，均于19999年竣工工；1998年，112月15日日保利集團(tuán)公公司劃歸全國國交接辦，次次年3月100日歸屬中央央企業(yè)工委管管理；1999年，投投資廣州保利利花園項(xiàng)目、深深圳保利城花花園項(xiàng)目，分分

28、別獲得廣州州“最佳建筑外外觀整體設(shè)計(jì)計(jì)大獎(jiǎng)”，深圳“十大明星樓樓盤”、“十大最具投投資價(jià)值商鋪鋪”。同時(shí)，還還參股投資“世界第二、亞亞洲第一”的水族館上海海洋水水族館項(xiàng)目，該該項(xiàng)目于20001年9月月竣工；2000年，保保利文化藝術(shù)術(shù)有限公司成成立。5月，保保利集團(tuán)將1100多年前前遭列強(qiáng)掠奪奪的三件圓明明園國寶牛首、猴首首、虎首銅像像搶救回國收收藏于保利藝藝術(shù)博物館，獲獲得海內(nèi)外的的廣泛好評(píng)，被被媒體評(píng)價(jià)為為2000年年影響力最大大的愛國主義義教育活動(dòng)；2001年，集集團(tuán)實(shí)施企業(yè)業(yè)整合資產(chǎn)重重組，形成了了貿(mào)易、文化化、旅游、房房地產(chǎn)等專業(yè)業(yè)子公司以及及上海、香港港等地區(qū)子公公司，中央企企業(yè)工

29、委監(jiān)事事會(huì)進(jìn)駐集團(tuán)團(tuán)公司；2002年起，保保利地產(chǎn)開始始了走出廣州州布局全國的的宏偉篇章。集集團(tuán)公司制定定了20022年2006年年五年發(fā)展規(guī)規(guī)劃，提出到到2006年年底，力爭(zhēng)實(shí)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司司資產(chǎn)翻番、五五年再造一個(gè)個(gè)保利的發(fā)展展目標(biāo)。3月月，集團(tuán)對(duì)廣廣州保利房地地產(chǎn)公司進(jìn)行行以國內(nèi)上市市為目標(biāo)的股股份制改造。99月10日，保保利房地產(chǎn)股股份有限公司司在廣州召開開創(chuàng)立大會(huì)暨暨第一次股東東大會(huì)，舉行行了掛牌儀式式；2003年，保保利集團(tuán)劃歸歸國務(wù)院國資資委管理，在在新的企業(yè)整整合和資產(chǎn)重重組中，形成成保利貿(mào)易、保保利地產(chǎn)、保保利文化、保保利上海集團(tuán)團(tuán)和保利海外外等五大業(yè)務(wù)務(wù)板塊的新格格局，進(jìn)一步

30、步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化化、規(guī)?；?jīng)經(jīng)營和資源優(yōu)優(yōu)化配置，有有效提高集團(tuán)團(tuán)整體實(shí)力、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力。55月18日，隆隆重舉行北京京新保利大廈廈項(xiàng)目奠基開開工儀式。22006年112月落成，再再次創(chuàng)造新的的城市標(biāo)志。88月，保利上上海集團(tuán)公司司正式注冊(cè)成成立。保利集集團(tuán)在中國地地產(chǎn)業(yè)排名第第26位；2004年100月，“集團(tuán)發(fā)展與與改革座談會(huì)會(huì)”召開，提出出到20200年實(shí)現(xiàn)總資資產(chǎn)在現(xiàn)有1126億基礎(chǔ)礎(chǔ)上翻兩番的的目標(biāo)。122月，保利地地產(chǎn)公司榮登登“2004年年度中國房地地產(chǎn)十大品牌牌”之一；2005年6月月，國資委召召開“保利集團(tuán)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)規(guī)劃評(píng)議會(huì)”，會(huì)議認(rèn)為為，發(fā)展規(guī)劃劃體現(xiàn)了保利利

31、集團(tuán)“以軍貿(mào)為立立業(yè)之本、以以房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)為興業(yè)之柱柱，以文化為為強(qiáng)企之光”的總體發(fā)展展思路。7月月，科技公司司投資控股山山西靈石縣煤煤炭、焦炭項(xiàng)項(xiàng)目正式簽約約，標(biāo)志著科科技公司實(shí)施施“貿(mào)工一體化化”戰(zhàn)略正式啟啟動(dòng)。20005年保利貿(mào)貿(mào)易進(jìn)出口排排名躍居全國國企業(yè)第633名，并在原原總會(huì)計(jì)師體體系基礎(chǔ)上，集集團(tuán)公司增設(shè)設(shè)總工程師、總總經(jīng)濟(jì)師，完完善三總師體體系。公司提提前一年完成成2002-2006年年規(guī)劃開創(chuàng)集集團(tuán)歷史上最最好局面；2006年7月月，保利地產(chǎn)產(chǎn)（集團(tuán)）股股份有限公司司A股在上海海證券交易所所成功上市。籌籌集資金近221億元，上上市僅一年市市值達(dá)7600億元。保利利地產(chǎn)公司榮榮

32、登國有房地地產(chǎn)品牌價(jià)值值榜首，綜合合實(shí)力居全國國五強(qiáng)；2007年4月月，科技公司司第一個(gè)國外外工程項(xiàng)目蘇丹魯法大大橋正式開工工。12月，銀銀監(jiān)會(huì)正式批批準(zhǔn)保利財(cái)務(wù)務(wù)公司開業(yè)。保保利集團(tuán)資產(chǎn)產(chǎn)總額首次突突破500億億元（達(dá)到5551.6億億元），提前前躋身央企第第二方陣；2008年3月月，保利地產(chǎn)產(chǎn)綜合實(shí)力躍躍居全國四強(qiáng)強(qiáng)，榮獲國有有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)領(lǐng)先品牌三三連冠。122月，保利集集團(tuán)榮登中國國企業(yè)集團(tuán)納納稅五百強(qiáng)，名名列第79位位。2009年，保保利香港實(shí)現(xiàn)現(xiàn)三次成功配配售，融資能能力取得新突突破。5月,集團(tuán)公司年年底合并總資資產(chǎn)13911.6億元，同同比增長622.20%，當(dāng)當(dāng)年6月提前前躋身

33、央企第第一方陣。同同年，北京新新保利大廈被被評(píng)為“北京當(dāng)代十十大建筑”；。2010年，集集團(tuán)公司建立立規(guī)范的董事事會(huì)，集團(tuán)公公司黨組改設(shè)設(shè)黨委。保利利地產(chǎn)年銷售售額突破6000億元。當(dāng)當(dāng)年，保利集集團(tuán)獲得國資資委“2009年年度財(cái)務(wù)決算算管理先進(jìn)單單位”稱號(hào)、 “企業(yè)管理進(jìn)進(jìn)步特別獎(jiǎng)”、 “北京市政策策性住房開發(fā)發(fā)建設(shè)先進(jìn)單單位”稱號(hào)；2011年8月月，集團(tuán)公司司首次榮獲國國資委20110年度經(jīng)營營業(yè)績考核AA級(jí)，房地產(chǎn)產(chǎn)主業(yè)繼續(xù)保保持業(yè)內(nèi)第二二位；2012年，集集團(tuán)經(jīng)營業(yè)績績?cè)賱?chuàng)新高，主主要經(jīng)營指標(biāo)標(biāo)連續(xù)十二年年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)數(shù)增長，連續(xù)續(xù)兩年獲經(jīng)營營業(yè)績考核AA級(jí)，保利地地產(chǎn)成為全國國第二家銷

34、售售過千億的房房地產(chǎn)企業(yè)，連連續(xù)三年獲得得“中國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公公司品牌”稱號(hào)?！氨＠?商標(biāo)被國國家工商總局局認(rèn)定為中國國馳名商標(biāo)；2013年3月月，保利地產(chǎn)產(chǎn)榮登國資委委“2012年年度央企上市市公司綜合實(shí)實(shí)力排行榜”十強(qiáng)榜單。112月，集團(tuán)團(tuán)公司召開改改革發(fā)展戰(zhàn)略略研討會(huì)，同同年獲得國資資委“業(yè)績優(yōu)秀企企業(yè)獎(jiǎng)”；2014年3月月，保利文化化集團(tuán)股份有有限公司在香香港聯(lián)交所成成功上市。在公司發(fā)展的十十幾年里，一一直堅(jiān)持慈善善活動(dòng)，先后后對(duì)地震災(zāi)區(qū)區(qū)捐款，創(chuàng)辦辦愛心學(xué)校等等，樹立了良良好的企業(yè)形形象。1.3.3、實(shí)實(shí)際控制人 表1.3.3.1 保利實(shí)際控控制人 單單位：億元 幣種：人人民幣

35、名稱 中國保利集團(tuán)公公司 單位負(fù)責(zé)人或法法定代表人 張振高成立日期1993年2月月9日 組織機(jī)構(gòu)代碼 100012888-5 注冊(cè)資本 20主要經(jīng)營業(yè)務(wù)軍民品貿(mào)易、房房地產(chǎn)開發(fā)、文文化藝術(shù)經(jīng)營營、礦產(chǎn)資源源領(lǐng)域投資開開發(fā)、民爆器器材生產(chǎn)與爆爆破服務(wù)等五五項(xiàng)業(yè)務(wù)。 未來發(fā)展戰(zhàn)略中國保利集團(tuán)公公司致力于發(fā)發(fā)展成為在主主業(yè)領(lǐng)域保持持或取得行業(yè)業(yè)領(lǐng)先地位、管管控能力強(qiáng)、公公司治理優(yōu)良良、國際化程程度高、具有有可持續(xù)發(fā)展展能力和高度度社會(huì)責(zé)任感感、進(jìn)入世界界500 強(qiáng)的的大型企業(yè)。 報(bào)告期內(nèi)控股和和參股的其他他境內(nèi)外上市市公司的股權(quán)權(quán)情況間接持有保利置置業(yè)集團(tuán)有限限公司（000119.HHK）47.4%

36、的股權(quán)；直直接和間接持持有保利文化化集團(tuán)股份有有限公司（003636.HK）63.699%股權(quán)；間間接持有貴州州久聯(lián)民爆器器材發(fā)展股份份有限公司（002037.SZ）30.26%股權(quán)；直接持有新加坡星雅集團(tuán)（Straco Corporation Limited（SCL）22.46%股權(quán)。經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)務(wù)狀況 2014 年實(shí)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入入1605 億元，利潤潤總額2199 億元，凈凈利潤1588 億元。截截至20144年12 月31 日，總總資產(chǎn)54667 億元，凈凈資產(chǎn)12444 億元。20114 年經(jīng)營營活動(dòng)產(chǎn)生的的現(xiàn)金流量凈凈額-1155 億元，期期末現(xiàn)金余額額636 億元元。 備注：以上

37、財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)均為未未經(jīng)審計(jì)數(shù)圖1.3.3.2 2014年年公司與實(shí)際際控制人之間間的產(chǎn)權(quán)及控控制關(guān)系圖1.3.4、發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略 保利地地產(chǎn)長期以“三個(gè)為主、三三個(gè)結(jié)合”為基本發(fā)展展戰(zhàn)略，即“以房地產(chǎn)為為主業(yè)、以中中心城市為主主、以普通住住宅為主”和“擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)規(guī)模與提高開開發(fā)效益相結(jié)結(jié)合、開發(fā)性性收入與經(jīng)營營性收入相結(jié)結(jié)合、資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與資本運(yùn)運(yùn)營相結(jié)合”。 保利地地產(chǎn)將中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展展方向和行業(yè)業(yè)特點(diǎn)與企業(yè)業(yè)自身的情況況相結(jié)合，在在2010年年提出了要將將規(guī)模與效益益相結(jié)合，靈靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控。保利利地產(chǎn)在房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)上已具有明明顯優(yōu)勢(shì)，這這些優(yōu)勢(shì)來源源于核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，而核

38、心心競(jìng)爭(zhēng)力又包包括企業(yè)的市市場(chǎng)管理、資資源獲取能力力，這體現(xiàn)于于市場(chǎng)研究、投投資分析、項(xiàng)項(xiàng)目策劃、資資金及徒弟的的獲取等各環(huán)環(huán)節(jié)；核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)也也包括產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)、創(chuàng)造能能力以及質(zhì)量量控制、成本本控制、進(jìn)度度控制、市場(chǎng)場(chǎng)營銷、銷售售能力等各環(huán)環(huán)節(jié)，這些優(yōu)優(yōu)勢(shì)使得保利利地產(chǎn)堅(jiān)持采采取核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略，不不斷提高行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。 此外，保保利地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)數(shù)量量大，形成了了規(guī)?；?jīng)營營，降低了產(chǎn)產(chǎn)品的單位成成本；較高的的管理水平使使得產(chǎn)品質(zhì)量量不斷提高，資資源消耗不斷斷減少，使公公司運(yùn)營成本本降低。這些些因素說明了了保利地產(chǎn)持持續(xù)堅(jiān)持成本本領(lǐng)先戰(zhàn)略。下面是對(duì)保利地地產(chǎn)20122年到20114年

39、的公司司戰(zhàn)略的詳細(xì)細(xì)分析：2012年，銷銷售方面，公公司堅(jiān)持普通通住宅產(chǎn)品定定位，加大中中小戶型產(chǎn)品品的推售力度度，且公司重重點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)現(xiàn)突出；投資資方面，公司司堅(jiān)持以一二二線中心城市市為主的戰(zhàn)略略布局和等量量拓展原則?？煽梢钥闯龉舅驹?0122年主要以“降本增效”為主要戰(zhàn)略略，持續(xù)推進(jìn)進(jìn)集團(tuán)采購，使使保利地產(chǎn)在在產(chǎn)品質(zhì)量和和成本上占有有優(yōu)勢(shì)地位。2013年，保保利地產(chǎn)仍定定位為成長型型企業(yè)，圍繞繞“三到五年再再造一個(gè)保利利地產(chǎn)”的發(fā)展目標(biāo)標(biāo)；繼續(xù)堅(jiān)普普通住宅為主主的產(chǎn)品定位位，堅(jiān)持快速速周轉(zhuǎn)經(jīng)營策策略，力爭(zhēng)市市場(chǎng)份額有增增加；繼續(xù)堅(jiān)堅(jiān)持等量拓展展原則，完善善一二線城市市布局的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，穩(wěn)步

40、開開拓三四線城城市，保利地地產(chǎn)的區(qū)域布布局更加完善善，可以得出出在20133年，保利地地產(chǎn)的經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略重心由效效益轉(zhuǎn)為以規(guī)規(guī)模為重點(diǎn)。2014年，保保利地產(chǎn)堅(jiān)持持以發(fā)展為主主題，以經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益為中心心，堅(jiān)持規(guī)模模經(jīng)營，堅(jiān)持持快速周轉(zhuǎn)，穩(wěn)穩(wěn)中求進(jìn)，持持續(xù)提高品質(zhì)質(zhì)，提高持續(xù)續(xù)發(fā)展能力，與與2013年年相比，公司司始終堅(jiān)持等等量拓展原則則。但是由于于2014年年房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體處于低低迷狀態(tài)，公公司雖然依舊舊主動(dòng)出擊、積積極拼搶市場(chǎng)場(chǎng)，創(chuàng)新推廣廣方式和銷售售模式，但是是在開發(fā)投資資方面，表現(xiàn)現(xiàn)較為謹(jǐn)慎，實(shí)實(shí)行以銷定產(chǎn)產(chǎn)的原則，審審慎控制開工工節(jié)奏，采取取了差異化拓拓展策略、優(yōu)優(yōu)化了投資結(jié)結(jié)構(gòu)，使得保

41、保利地產(chǎn)在整整體低迷的房房地產(chǎn)市場(chǎng)中中營收和盈利利規(guī)模穩(wěn)步提提升，利潤率率也保持穩(wěn)定定。1.3.5、22012-22014重大大事項(xiàng) 20122年2013年2014年2、杜邦分析權(quán)益凈利率權(quán)益凈利率銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)表2.1 20012-20014年杜邦邦分析單位：元201220132014銷售凈利率9.15%12.85%13.05%資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.49 0.33 0.32 總資產(chǎn)凈利率4.47%4.20%4.19%權(quán)益乘數(shù)4.07 4.09 4.20 權(quán)益凈利率18.22%17.16%17.60%根據(jù)表2.1數(shù)數(shù)據(jù)顯示，權(quán)權(quán)益凈利率總總體有略微下下降，主要是是由總資產(chǎn)凈凈利率的下降降

42、導(dǎo)致。雖然然銷售凈利率率連年增長，起起到積極作用用；但由于資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下下降幅度超過過銷售凈利率率，因此總體體呈下降狀態(tài)態(tài)。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯顯示，較之于于2012年年，20133和20144年應(yīng)收賬款款增加，這反反映了公司采采取較為寬松松的銷售政策策；同時(shí)，由由于公司處于于擴(kuò)張期，存存貨和固定資資產(chǎn)規(guī)模也隨隨之?dāng)U大。因因此，我們認(rèn)認(rèn)為應(yīng)該適當(dāng)當(dāng)加速賬款回回收，防止壞壞賬風(fēng)險(xiǎn)，提提高資金使用用效率，從而而提高權(quán)益凈凈利率。3、利潤表質(zhì)量量分析3.1 利潤結(jié)結(jié)構(gòu)分析3.1.1 利利潤形成質(zhì)量量分析A 利潤結(jié)構(gòu)構(gòu)和盈利模式式的匹配程度度根據(jù)表3.1.1可知，保保利地產(chǎn)在22012年到到2014年年的經(jīng)

43、營性收收益占核心利利潤的94%以上，表33.1.2為為經(jīng)營性收益益占核心利潤潤的比例以及及經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)占總資產(chǎn)的的比例，可以以看出，這兩兩個(gè)比例基本本都是在955%以上的，且且對(duì)比經(jīng)營活活動(dòng)和投資活活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)現(xiàn)金流量凈額額，也可以看看出經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)所占用的現(xiàn)現(xiàn)金流量的比比例是最大的的，所以保利利地產(chǎn)的盈利利模式是經(jīng)營營主導(dǎo)型，且且與保利的以以經(jīng)營利潤為為主導(dǎo)的利潤潤結(jié)構(gòu)是相匹匹配的。 表3.11.1.1 經(jīng)營收益和和投資收益占占核心利潤比比例年份2012年2013年2014年核心利潤13,052,999,4499.355 15,431,654,3300.211 18,390,278,7769.

44、922 投資收益411,3688,972.97635,0522,586.691,152,7793,6110.86投資收益占核心心利潤比例0.030.040.06經(jīng)營性收益占核核心利潤比例例0.970.960.94表3.1.1.2 利潤結(jié)構(gòu)構(gòu)和盈利模式式匹配比例2012年2013年2014年經(jīng)營性收益占投投資收益比例例96.85%95.88%93.73%經(jīng)營資產(chǎn)占總資資產(chǎn)比例99.48%99.16%99.06%B. 盈利能力力分析根據(jù)圖3.1.1和3.1.4可知，保保利的毛利率率與核心利潤潤率的變化趨趨勢(shì)與萬科基基本相同，且且毛利率與核核心利潤率的的大小與萬科科也基本相同同，說明保利利的盈利能力

45、力與行業(yè)領(lǐng)先先水平企業(yè)基基本相同，且且在20133年到21044年萬科地產(chǎn)產(chǎn)的利潤率有有較多下降時(shí)時(shí)，保利地產(chǎn)產(chǎn)的毛利率下下降比率非常常小，且核心心利潤率還在在上升，說明明保利地產(chǎn)的的盈利能力在在2103年到到2014年相相較于萬科穩(wěn)穩(wěn)定。雖然保保利的毛利率率和核心利潤潤率在不斷下下降，但是毛毛利和核心利利潤都是在不不斷上升的。圖3.1.1.1 20012-20014年盈利利能力變化趨趨勢(shì)圖根據(jù)表3.1.3可以看出出，保利地產(chǎn)產(chǎn)明顯領(lǐng)先于于行業(yè)水平。從從2012年年到20144年，保利的的毛利率與核核心利潤率明明顯高于恒大大、綠地兩個(gè)個(gè)個(gè)企業(yè)，與與萬科基本持持平。但是在在2012年年到2014

46、4年房地產(chǎn)行行業(yè)毛利率與與核心利潤率率普遍下降的的情況下，保保利地產(chǎn)的下下降幅度較小小，在20112到20114年總計(jì)保保持比較平穩(wěn)穩(wěn)的盈利能力力，受市場(chǎng)影影響較小。表3.1.1.3 20012-20014年地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企企業(yè)毛利率與與核心利潤率率比較年份201420132012毛利率核心利潤率毛利率核心利潤率毛利率核心利潤率保利地產(chǎn)32.03%16.86%32.16%16.71%36.19%18.94%萬科地產(chǎn)29.94%14.75%31.47%17.22%36.56%19.57%恒大地產(chǎn)28.53%16.69%29.52%21.21%27.90%19.29%綠地地產(chǎn)27.43%3.03%

47、26.55%18.89%22.92%-0.35%C. 盈余管理理傾向如表3.1.44所示，“資產(chǎn)減值損損失”項(xiàng)目占營業(yè)業(yè)利潤比重一一直較小，雖雖然在20114年比重有有所上升，但但不存在盈余余管理傾向；如表3.11.5所示，核核心利潤逐年年增長，但投投資收益保持持穩(wěn)定規(guī)模，因因此投資收益益和核心利潤潤也不存在盈盈余管理傾向向；如表3.1.6所示示，營業(yè)利潤潤保持穩(wěn)定增增長，而營業(yè)業(yè)外收支凈額額規(guī)模較小且且穩(wěn)定，因此此不存在盈余余管理傾向。表3.1.1.4 盈盈余管理傾向向分析年份201220132014資產(chǎn)減值損失70,794,150.33259,882,558.332562,5388,228

48、.05營業(yè)利潤13,393,574,3322.00016,006,824,3328.58818,980,534,1152.733比重0.0052885680.00374410640.0296337639圖3.1.1.2 投資收收益與核心利利潤圖3.1.1.3 營業(yè)利利潤與營業(yè)外外收支凈額D. 利潤的波波動(dòng)性、持續(xù)續(xù)性和實(shí)現(xiàn)性性利潤結(jié)構(gòu)的波動(dòng)動(dòng)性主要與“公允價(jià)值變變動(dòng)損益”項(xiàng)目規(guī)模的的大小有關(guān)，但但是保利公司司2012-2014年年的“公允價(jià)值變變動(dòng)損益”的數(shù)額都為為0，所以保利利地產(chǎn)的利潤潤結(jié)構(gòu)波動(dòng)性性很小；由表表3.1.7可知知，營業(yè)外收收支凈額占利利潤總額的比比例非常小，即即由非流動(dòng)資資產(chǎn)

49、處置損益益以及補(bǔ)貼收收入等一些偶偶爾發(fā)生的非非正常損益項(xiàng)項(xiàng)目引起的金金額所占的比比例小，所以以保利地產(chǎn)的的利潤結(jié)構(gòu)的的持續(xù)性較好好。表3.1.1.5 營業(yè)外收支支凈額占利潤潤總額份額表表2012年2013年2014年?duì)I業(yè)外收入189,4444,545.43182,2833,960.89166,6833,258.52營業(yè)外支出50,891,907.44287,411,760.992115,3944,340.49營業(yè)外收支凈額額138,5522,638.0194,872,199.99751,288,918.003利潤總額13,532,126,9960.01116,101,696,5528.5551

50、9,031,823,0070.766收支凈額占利潤潤總額比例0.0100.0050.003如表3.1.11.5所示，22012-22014年已已實(shí)現(xiàn)損益逐逐年保持穩(wěn)定定增長，且其其規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過未實(shí)現(xiàn)損損益，因此我我們認(rèn)為保利利集團(tuán)利潤實(shí)實(shí)現(xiàn)性較好。圖3.1.1.4 利潤潤實(shí)現(xiàn)性分析析3.1.2 資資產(chǎn)增值質(zhì)量量分析資產(chǎn)可以分為經(jīng)經(jīng)營性資產(chǎn)和和投資性資產(chǎn)產(chǎn)，通過計(jì)算算兩種資產(chǎn)各各自的報(bào)酬率率，我們即可可通過計(jì)算出出的數(shù)值走勢(shì)勢(shì)初步判斷出出企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)推動(dòng)收入的的能力。如圖3.1.22.1所示，我我們可以看到到保利的經(jīng)營營資產(chǎn)增值情情況穩(wěn)定在55.5%-66%左右。但但在20133年有個(gè)明顯顯的

51、下降，到到14年又有有所回升。結(jié)結(jié)合表3.11.2.1，我我們可以看到到保利集團(tuán)的的資產(chǎn)規(guī)模每每年都是顯著著增加的，但但是其推動(dòng)收收益的能力，尤尤其是經(jīng)營資資產(chǎn)推動(dòng)收益益的能力，我我們可以通過過2012-2014年年的狹義營業(yè)業(yè)利潤看到，其其增長速度明明顯跟不上經(jīng)經(jīng)營資產(chǎn)的增增長速度。結(jié)結(jié)合背景分析析中的PESST分析，我我們初步推斷斷2013年年是由于宏觀觀環(huán)境中嚴(yán)苛苛的購房政策策，企業(yè)經(jīng)營營資產(chǎn)推動(dòng)收收入的能力達(dá)達(dá)到了低谷，但但隨著20114年購房政政策的放松，市市場(chǎng)回暖，企企業(yè)資產(chǎn)增值值的情況也有有所提高。表3.1.2.1 資產(chǎn)增增值質(zhì)量分析析情況201220132014投資資產(chǎn)1,16

52、8,6687,82202,366,4438,59923,663,7700,5992廣義投資收益411,3688,973635,0522,5871,152,7793,6111經(jīng)營資產(chǎn)221,9222,903,607280,1877,797,360336,1899,048,233狹義營業(yè)利潤13,123,793,664915,491,536,885818,952,816,9998圖3.1.2.1 經(jīng)經(jīng)營資產(chǎn)報(bào)酬酬率趨勢(shì)圖 如圖33.1.2.2所示，企企業(yè)投資資產(chǎn)產(chǎn)的增值情況況走勢(shì)與經(jīng)營營資產(chǎn)類似。但但是其波動(dòng)的的幅度不大，屬屬于正常情況況。其中值得得注意的是，企企業(yè)的廣義投投資收益即為為投資收益，

53、并并且20122-20144年的投資收收益份額中，權(quán)權(quán)益法下的長長期股權(quán)投資資收益所占比比例最大。圖3.1.2.2 投投資資產(chǎn)報(bào)酬酬率趨勢(shì)圖3.1.3 現(xiàn)金獲取質(zhì)質(zhì)量分析如表3.1.33.1所示，保保利集團(tuán)在22012-22014年，核核心利潤產(chǎn)生生現(xiàn)金凈流量量的能力一直直欠佳，甚至至有惡化的趨趨勢(shì)，在20013年和22014年現(xiàn)現(xiàn)金應(yīng)回收金金額已經(jīng)為負(fù)負(fù)，和同口徑徑核心利潤相相差很多。表3.1.3.1 現(xiàn)金金應(yīng)回收金額額與同口徑核核心利潤比例例趨勢(shì)表201220132014經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流流量凈額3,092,5581,2775 -9,754,106,7778 -10,4588,366,565

54、同口徑核心利潤潤10,506,031,9987 12,323,273,1142 15,017,336,3307 比例0.2943662446-0.79155191588-0.69644195488 經(jīng)過對(duì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表表以及現(xiàn)金流流量表的初步步分析，我們們初步判斷造造成這個(gè)結(jié)果果的原因可能能是由于企業(yè)業(yè)存在不恰當(dāng)當(dāng)?shù)馁Y金運(yùn)作作行為。在22012年-2014年年的現(xiàn)金流量量表中，“支付的其他他與經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金金流量”占到了經(jīng)營營活動(dòng)現(xiàn)金流流出百分之九九十以上的比比例，可能存存在其他活動(dòng)動(dòng)成了主流活活動(dòng)的情況，而而這與公司的的戰(zhàn)略是息息息相關(guān)的。在在背景分析中中，我們得知知保利地產(chǎn)相相對(duì)于其他

55、地地產(chǎn)企業(yè)來說說，一直采取取的都是比較較激進(jìn)的企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略，對(duì)土土地的購買量量一直都很大大，所以企業(yè)業(yè)的利潤產(chǎn)生生現(xiàn)金的能力力并不樂觀。至于企業(yè)投資收收益產(chǎn)生現(xiàn)金金的能力，如如表3.1.3.2所示示，20122-20144投資收益產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流量量的能力是在在逐年變好的的，通過觀察察保利集團(tuán)投投資收益的報(bào)報(bào)表附注以及及資產(chǎn)負(fù)債表表，我們可以以看到20112-20113年集團(tuán)的的金融資產(chǎn)只只有長期股權(quán)權(quán)投資，而投投資收益中，權(quán)權(quán)益法下長期期股權(quán)投資的的投資收益占占比高達(dá)900%，所以在在2012-2013年年投資收益產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流量量的能力不是是很好，存在在泡沫收益的的情況。而在在2014年年，保利集

56、團(tuán)團(tuán)的金融資產(chǎn)產(chǎn)多了可供出出售金融資產(chǎn)產(chǎn)，投資收益益中權(quán)益法下下長期股權(quán)投投資的投資收收益占比下調(diào)調(diào)至60%左左右，剩余的的主要部分為為處置長期股股權(quán)投資與可可供出售金融融資產(chǎn)產(chǎn)生的的投資收益，所所以在20114年，企業(yè)業(yè)投資收益獲獲取現(xiàn)金流的的能力有了顯顯著的提高。3.2 利潤潤形成質(zhì)量分分析3.2.1 核核心利潤形成成分析A營業(yè)收入、營營業(yè)成本按產(chǎn)產(chǎn)品、地區(qū)分分析保利地產(chǎn)作為行行業(yè)龍頭之一一，在近年實(shí)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模及及業(yè)績的快速速增長。由表表3.2.11.13.2.11.3可知，220122014年年間，房地產(chǎn)產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)務(wù)收入及毛利利每年都遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保利集集團(tuán)的其他經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。因因此房地產(chǎn)銷

57、銷售為保利集集團(tuán)在20112-20114年的增長長點(diǎn)；20112-20014年保利利地產(chǎn)公司覆覆蓋面由最初初的15個(gè)城城市增加到了了18個(gè)城市市，公司堅(jiān)持持以一二線中中心城市為主主的戰(zhàn)略布局局和等量拓展展原則，建筑筑面積不斷擴(kuò)擴(kuò)大，全國布布局不斷趨于于完善。由圖圖3.2.11.13.2.11.4可看出出201220144年每年的主主營業(yè)務(wù)收入入最大值均出出現(xiàn)在中國廣廣州，說明中中國廣州為其其增長點(diǎn)。保保利地產(chǎn)盈利利狀態(tài)良好，具具有較大的市市場(chǎng)需求和發(fā)發(fā)展?jié)摿Α１?.2.1.1 20012年主營營業(yè)務(wù)按行業(yè)業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2012年主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入比比例主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本比比例毛利

58、率房地產(chǎn)銷售66,314,473,691.6670.9642,924,152,860.4460.980.35其他2,559,6643,990.3330.041,032,0054,1669.370.020.70合計(jì)68,874,117,6682.0001.0043,956,207,0029.8331.00表3.2.1.2 22013年主主營業(yè)務(wù)按行行業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2013年主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入比比例主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本比比例毛利率房地產(chǎn)銷售89,289,984,1174.9440.9761,385,958,5590.8110.980.31 其他3,050,7711,8775.060.0

59、31,268,9926,8332.330.020.58合計(jì)92,340,696,0050.0001.0062,654,885,4423.1441.00表3.2.1.3 22014年主主營業(yè)務(wù)按行行業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2014年主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入比比例主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本比比例毛利率房地產(chǎn)銷售105,5877,199,135.3340.9772,510,318,8859.0110.980.31其他3,445,7786,4992.490.031,600,1143,2110.840.020.54合計(jì)109,0322,985,627.8831.0074,110,462,0069.8551.00圖

60、3.2.1.1 20012年各地地區(qū)營業(yè)收入入比例圖圖3.2.1.2 20013年各地地區(qū)營業(yè)收入入比例圖圖3.2.1.3 20013年各地地區(qū)營業(yè)收入入比例圖 圖3.22.1.4 2012220144年保利公司司總建筑面積積保利地產(chǎn)是近兩兩年內(nèi)地房企企轉(zhuǎn)投港股蔚蔚然成風(fēng)的情情況下，第一一家最終選擇擇留守內(nèi)內(nèi)地股市的知知名房企。保保利地產(chǎn)對(duì)國國內(nèi)房地產(chǎn)市市場(chǎng)和證券市市場(chǎng)未來的發(fā)發(fā)展有充足的的信心，這也也一直是保利利上市操作的的首選。保利利地產(chǎn)有望成成為國內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)股的新龍頭頭。目前看來來，保利地產(chǎn)產(chǎn)在打通了資資本運(yùn)作的渠渠道之后，將將有效降低公公司資產(chǎn)負(fù)債債率，財(cái)務(wù)抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力和和償債能力明明顯