上海星級(jí)酒店評(píng)估過程中收益與成本測(cè)算分析

1、PAGE PAGE 15上海星級(jí)酒店評(píng)評(píng)估過程中收收益與成本測(cè)測(cè)算分析摘要：星級(jí)酒店店由于在市場(chǎng)場(chǎng)上很少發(fā)生生交易，且所所在地理位置置往往極佳，具具有級(jí)差地租租高的特點(diǎn)，不不適用以市場(chǎng)場(chǎng)比較法和成成本法進(jìn)行評(píng)評(píng)估。但星級(jí)級(jí)酒店在建成成投入營業(yè)后后，每年都能能帶來穩(wěn)定的的收益，故適適合用收益還還原法進(jìn)行評(píng)評(píng)估。星級(jí)酒酒店經(jīng)營項(xiàng)目目多且性質(zhì)各各異，各經(jīng)營營項(xiàng)目在收益益和成本測(cè)算算上比較難以以統(tǒng)一，作者者通過對(duì)上海海某四星級(jí)酒酒店的價(jià)值評(píng)評(píng)估，對(duì)用收收益還原法評(píng)評(píng)估星級(jí)酒店店作了一些探探索。 關(guān)鍵詞： 星星級(jí)酒店 收益與成本本， 測(cè)算分析 一、引言 上海某四星級(jí)酒酒店位于市中中心繁華黃金金地段上，酒

2、酒店樓高二十十五層，另有有三層地下室室，整個(gè)酒店店集商場(chǎng)、餐餐飲、娛樂、健健身、辦公于于一體。酒店店底樓大堂采采用中西合璧璧的裝飾風(fēng)格格，裝修考究究，金碧輝煌煌；五樓的宴宴會(huì)廳，可同同時(shí)容納6000人用餐，是是各種酒會(huì)的的理想場(chǎng)所；六樓的大型型海鮮城，薈薈萃海鮮極品品，可同時(shí)容容納800人人用餐，并設(shè)設(shè)有大型的觀觀賞玻璃魚缸缸；七樓中庭庭西餐廳擁有有從七層至二二十五層的超超視野共享空空間；酒店的的豪華房和高高級(jí)豪華套房房均設(shè)有按摩摩沖浪浴缸、化化妝間等配套套設(shè)施。酒店店同時(shí)設(shè)有棋棋牌室、夜總總會(huì)、美容美美發(fā)、桑拿浴浴、商務(wù)中心心等各種服務(wù)務(wù)設(shè)施。酒店店除二十一層層至二十五層層為標(biāo)準(zhǔn)寫字字樓對(duì)外

3、出租租外，其余經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目均由由酒店自營。 在評(píng)估過程中，考考慮到星級(jí)酒酒店在上海很很少有整體買買賣成交案例例，無法采用用市場(chǎng)比較法法進(jìn)行評(píng)估，另另外如采用成成本法評(píng)估顯顯然不能體現(xiàn)現(xiàn)該酒店位于于上海繁華黃黃金地段的級(jí)級(jí)差地租價(jià)值值，由于酒店店在建成投入入運(yùn)行后每年年能產(chǎn)生穩(wěn)定定的收益，故故收益還原法法成為評(píng)估星星級(jí)酒店的首首選方法。但但星級(jí)酒店與與住宅、寫字字樓、工業(yè)物物業(yè)相比，在在經(jīng)營功能和和設(shè)備配置上上要復(fù)雜得多多，在管理上上也繁瑣得多多，這給計(jì)算算酒店各經(jīng)營營項(xiàng)目收益和和成本費(fèi)用帶帶來困難。作作者現(xiàn)對(duì)該星星級(jí)酒店價(jià)值值評(píng)估過程中中所涉及的收收益和成本費(fèi)費(fèi)用的測(cè)算加加以整理，撰撰寫此文，供

4、供同行們參考考，不當(dāng)之處處，望同行們們予以指正。 二、星級(jí)酒店評(píng)評(píng)估過程中收收益與成本費(fèi)費(fèi)用測(cè)算 （一）、上海某某四星級(jí)酒店店工程概況列列表如下： 樓層 層高 (米) 用 途 工程概況 地下一層 6 臺(tái)球廳、保齡球球廳、游藝廳廳、冷凍機(jī)房房、變配電室室、自行車庫庫、職工食堂堂 建筑：地下3層層，地上255層，1-77層為裙房，88-25層為為塔樓，酒店店空中造型類類似帆船，象象征酒店事業(yè)業(yè)一帆風(fēng)順 結(jié)構(gòu)：鉆孔灌注注樁，箱型基基礎(chǔ)，框架-剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，主要受力力構(gòu)件梁、柱柱、墻、樓板板全現(xiàn)澆 外墻面：干掛式式花崗石、玻玻璃幕墻 商場(chǎng)及大堂入口口：地面及墻墻身鋪砌進(jìn)口口磨光花崗石石、大理石，墻墻身

5、配進(jìn)口高高貴燈飾、天天花板采用特特色石膏板及及鋁合金薄板板 電梯大堂：地面面及墻身鋪設(shè)設(shè)進(jìn)口磨光花花崗石、大理理石，天花板板采用特色石石膏板配進(jìn)口口高貴燈飾 公共部位：地面面鋪設(shè)進(jìn)口磨磨光花崗石，墻墻身為進(jìn)口墻墻紙、天花板板采用進(jìn)口鋁鋁合金薄板 洗手間：地面鋪鋪設(shè)進(jìn)口防滑滑地磚、墻身身鋪設(shè)進(jìn)口光光面瓷磚、防防潮天花吊頂頂、進(jìn)口大理理石洗手臺(tái)盆盆及進(jìn)口高級(jí)級(jí)潔具、五金金配件 電梯：進(jìn)口三菱菱自動(dòng)扶梯88臺(tái)，自動(dòng)客客梯4臺(tái)，貨貨梯1臺(tái)，工工作電梯1臺(tái)臺(tái) 通訊：美國ATT&T公司的的綜合布線光光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)、各層配有有充足的電話話線路 電視：三組衛(wèi)星星接收系統(tǒng)及及公共電視天天線 空調(diào)：日本原裝裝三洋

6、中央冷冷暖空調(diào)機(jī)組組 熱水：所有洗手手間均設(shè)中央央熱水系統(tǒng) 消防：設(shè)置火災(zāi)災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系系統(tǒng)及自動(dòng)噴噴淋滅火系統(tǒng)統(tǒng) 保安：在商場(chǎng)入入口、主要通通道、客房大大廳、電梯轎轎箱、車庫等等設(shè)有攝像系系統(tǒng) 地下二層 3.2 機(jī)動(dòng)車庫 地下三層 3.2 機(jī)動(dòng)車庫 一層 4.5 商場(chǎng)及賓館大堂堂、旅游商店店、精品屋、酒酒吧 二層 4 桑拿、美容美發(fā)發(fā)、健身房、舞舞廳、卡拉OOK 三層 4 影視廳、會(huì)議室室、商務(wù)中心心、棋牌室 四層 4 中餐廳、咖啡廳廳、啤酒城、夜夜總會(huì) 五層 4 風(fēng)味餐廳、宴會(huì)會(huì)廳 五夾層 3 自用辦公 六層 4 大型海鮮城 七層 4 中庭西餐廳 八層二十層 3.5 標(biāo)準(zhǔn)房、豪華套套房 二十

7、一層二十十五層 3.2 外租寫字樓 屋頂層 3 屋頂水箱、屋頂頂電梯機(jī)房、閉閉路電視機(jī)房房等 （二）、大廈對(duì)對(duì)外出租寫字字樓收益和成成本費(fèi)用測(cè)算算（第21層層至25層）： 對(duì)外出租寫字樓樓由于有租賃賃協(xié)議且附近近類似寫字樓樓租金容易收收集，計(jì)算比比較簡(jiǎn)單，其其基本估價(jià)計(jì)計(jì)算過程如下下： 1、根據(jù)目前酒酒店附近類似似辦公樓的客客觀租金水平平及平均出租租率，結(jié)合酒酒店辦公樓的的實(shí)際出租情情況，計(jì)算出出對(duì)外辦公樓樓出租年有效效毛收益。 年有效毛收益=出租建筑面面積日租金金水平年平平均出租率360 2、以年有效毛毛收益為基礎(chǔ)礎(chǔ)分別計(jì)算出出管理費(fèi)用、營營業(yè)稅、城市市維護(hù)建設(shè)稅稅、教育費(fèi)附附加、堤防費(fèi)費(fèi)、

8、房產(chǎn)稅、維維修費(fèi)、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)等，確定定年總費(fèi)用。 各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為為： （1）管理費(fèi)一一般為年有效效毛收益的22%-3% （2）營業(yè)稅為為年有效毛收收益的5% （3）城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅為年年有效毛收益益的0.355% （4）教育費(fèi)附附加為年有效效毛收益的00.15% （5）堤防費(fèi)附附加為年有效效毛收益的00.05% （6）房產(chǎn)稅一一般為年有效效毛收益的112% （7）維修費(fèi)一一般為重置成成本的2% （8）保險(xiǎn)費(fèi)一一般為重置成成本的0.22% 3、年有效毛收收益減去年總總費(fèi)用計(jì)算出出各年凈收益益 4、選取適當(dāng)?shù)牡馁Y本化率 5、確定收益年年限 6、將各收益年年限年凈收益益分別折現(xiàn)到到估價(jià)時(shí)點(diǎn)累累加得到對(duì)

9、外外出租辦公樓樓收益價(jià)值。 （三）、酒店自自營項(xiàng)目收益益和成本費(fèi)用用測(cè)算 1、自營項(xiàng)目收收益測(cè)算 自營項(xiàng)目收益主主要包括： （1）酒店客房房出租收益 此項(xiàng)計(jì)算比較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，可根據(jù)據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)客客房數(shù)量、豪豪華套房數(shù)量量、相應(yīng)價(jià)格格表、折扣率率、年平均出出租率，求得得年客房出租租收益。 即年客房出租收收益=標(biāo)準(zhǔn)客客房數(shù)每天天標(biāo)準(zhǔn)房報(bào)價(jià)價(jià)折扣率平均出租率率360天天+豪華套房房數(shù)每天豪豪華房報(bào)價(jià)折扣率平平均出租率360天 （2）酒店商場(chǎng)場(chǎng)商品營業(yè)收收益 可根據(jù)商場(chǎng)每平平方米營業(yè)額額、商場(chǎng)營業(yè)業(yè)面積相乘計(jì)計(jì)算，即 年客房出租收益益=每天每平方方米商場(chǎng)平均均營業(yè)額商場(chǎng)營業(yè)面面積360天 （3）酒店各種種餐

10、飲收益 由于酒店有西餐餐、中餐、風(fēng)風(fēng)味餐廳、宴宴會(huì)廳、大型型海鮮城等，計(jì)計(jì)算比較復(fù)雜雜，但由于酒酒店客房計(jì)算算相對(duì)簡(jiǎn)單，且且數(shù)據(jù)較準(zhǔn)確確，實(shí)際計(jì)算算時(shí)，可以按按年客房出租租收益為基數(shù)數(shù)乘以一定的的系數(shù)，根據(jù)據(jù)筆者調(diào)查，上上海四星級(jí)酒酒店中此系數(shù)數(shù)大約為0.9-1.00。 年餐飲收益=年年客房出租收收益系數(shù) （4）酒店其他他營業(yè)收益 包括會(huì)議、娛樂樂、健身房、夜夜總會(huì)、洽談?wù)劦仁找?，這這部分收益涉涉及項(xiàng)目多，每每項(xiàng)數(shù)量小，為為了簡(jiǎn)化計(jì)算算，可根據(jù)酒酒店主營總收收益為基數(shù)乘乘以一定的系系數(shù)，主營收收益包括酒店店客房出租收收益、商場(chǎng)商商品的營業(yè)收收益、各種餐餐飲收益、對(duì)對(duì)外出租辦公公樓收益。即即 其

11、他營業(yè)收益=（酒店客房房出租收益+商場(chǎng)商品的的營業(yè)收益+各種餐飲收收益+對(duì)外出出租辦公樓收收益）系數(shù)數(shù) 根據(jù)筆者調(diào)查，上上海四星級(jí)酒酒店中此系數(shù)數(shù)大約為0.15-0.2。 2、自營項(xiàng)目成成本費(fèi)用測(cè)算算 相對(duì)于自營收益益而言，自營營部分成本費(fèi)費(fèi)用測(cè)算要復(fù)復(fù)雜和難以把把握，據(jù)調(diào)查查，酒店成本本費(fèi)用基本計(jì)計(jì)算公式應(yīng)表表達(dá)如下： 年自營部分成本本費(fèi)用=生產(chǎn)產(chǎn)成本+管理理費(fèi)用+財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用+各種種稅費(fèi)+利潤潤 （1）生產(chǎn)成本本=商場(chǎng)商品品進(jìn)貨成本+餐飲進(jìn)貨成成本+客房周周轉(zhuǎn)物品成本本+會(huì)議、娛娛樂、健身房房、夜總會(huì)、洽洽談等周轉(zhuǎn)物物品成本+燃燃料動(dòng)力費(fèi)+酒店所有人人員薪金 其中：商場(chǎng)商品品進(jìn)貨成本=商場(chǎng)營

12、業(yè)收收益百分比比（一般在880%左右） 餐飲進(jìn)貨成本=餐飲營業(yè)收收益百分比比（一般在445%左右） 客房周轉(zhuǎn)物品成成本=客房營營業(yè)收益百百分比（一般般在15%左左右） 會(huì)議、娛樂、健健身房、夜總總會(huì)、洽談等等周轉(zhuǎn)物品成成本=酒店其其他收益百百分比（一般般在15%左左右） 燃料動(dòng)力費(fèi)=年年用水量用用水單價(jià)+年年用電量用用電單價(jià)+年年耗煤氣量煤氣單價(jià)+年耗燃油量量燃油單價(jià)價(jià) 酒店所有人員薪薪金=營業(yè)人人員數(shù)量營營業(yè)人員年平平均收入+管管理人員數(shù)量量管理人員員年平均收入入+輔助人員員數(shù)量輔助助人員年平均均收入 （2）管理費(fèi)用用=攤銷費(fèi)用用+其他管理理費(fèi)用 其中：攤銷費(fèi)用用為開辦費(fèi)及及土地使用權(quán)權(quán)攤銷

13、費(fèi)用，一一般按10年年攤銷。其他他管理費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)目眾多，涉涉及金額較小小，主要有： a.工會(huì)經(jīng)費(fèi)，一一般按酒店所所有人員薪金金總額的2%計(jì)算 b.保險(xiǎn)費(fèi)用，一一般按酒店年年?duì)I業(yè)總收益益的0.3%計(jì)算 c.廣告交際費(fèi)費(fèi)用, 一般般按酒店?duì)I業(yè)業(yè)總收益的00.3%計(jì)算算 d.固定資產(chǎn)折折舊，建筑工工程折舊年限限按20年計(jì)計(jì)算，機(jī)電設(shè)設(shè)備折舊年限限按10年計(jì)計(jì)算，辦公運(yùn)運(yùn)輸設(shè)備折舊舊年限按5年年計(jì)算，殘值值率取5% e.維修費(fèi)用，一一般按酒店建建安成本的22.5%計(jì)算算 （3）財(cái)務(wù)費(fèi)用用 主要為酒店日常常生產(chǎn)經(jīng)營所所需流動(dòng)資金金應(yīng)支付的銀銀行利息，具具體測(cè)算應(yīng)以以借款合同為為準(zhǔn)。 （4）各種稅費(fèi)費(fèi) 為營

14、業(yè)稅、城市市維護(hù)建設(shè)稅稅、教育費(fèi)附附加、堤防費(fèi)費(fèi)之和 a.營業(yè)稅以營營業(yè)收益的55%測(cè)算 b.城市維護(hù)建建設(shè)稅以營業(yè)業(yè)收益的0.35%測(cè)算算 c.教育費(fèi)附加加以營業(yè)收益益的0.155%測(cè)算 d.堤防費(fèi)附加加以營業(yè)收益益的0.055%測(cè)算 四項(xiàng)合計(jì)為營業(yè)業(yè)收益的5.55%。 （5）利潤 根據(jù)上海市酒店店行業(yè)平均利利潤率確定 3、計(jì)算自營部部分評(píng)估價(jià)值值 根據(jù)自營項(xiàng)目年年收益及年總總費(fèi)用計(jì)算出出自營項(xiàng)目年年凈收益、選選取適當(dāng)?shù)馁Y資本化率、確確定收益年限限、將收益年年限各年凈收收益分別折現(xiàn)現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)累加得到自自營項(xiàng)目收益益價(jià)值。 （四）、五夾層層自用辦公樓樓及地下停車車庫收益和成成本費(fèi)用測(cè)算算

15、五夾層自用辦公公樓收益與成成本測(cè)算方法法與對(duì)外出租租寫字樓相同同，區(qū)別僅在在于樓層差異異，自用辦公公樓租金可在在對(duì)外出租寫寫字樓的基礎(chǔ)礎(chǔ)上向下調(diào)整整10%-115%。 地下停車庫可分分為酒店客戶戶租用車庫和和社會(huì)車輛臨臨時(shí)租用車庫庫兩部分，前前一部分車庫庫可按租約參參照對(duì)外出租租寫字樓方法法計(jì)算收益和和成本費(fèi)用，后后一部分車庫庫可參照酒店店客房方法計(jì)計(jì)算收益和成成本費(fèi)用，當(dāng)當(dāng)然，資本化化率可略低于于寫字樓和客客房資本化率率，因?yàn)樯虾：Ｊ兄行能噹鞄烊遮吘o張，供供遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上上求。三、酒店各收益益項(xiàng)目資本化化率的選取 眾所周知，資本本化率可以采采用以下四種種方法選?。?、市場(chǎng)提取取法；2、安全利率率

16、加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整整值法；3、復(fù)合投資資收益率法；4、投資收益益率排序插入入法。在上述述四種方法中中，后三種方方法均含有較較多的主觀成成分，只有第第一種市場(chǎng)提提取法比較客客觀，故越來來越被廣大估估價(jià)人員所采采用。在星級(jí)級(jí)酒店評(píng)估中中，收益項(xiàng)目目眾多（商場(chǎng)場(chǎng)、餐飲、客客房、寫字樓樓、會(huì)議、娛娛樂等），每每一收益項(xiàng)目目從市場(chǎng)提取取的資本化率率數(shù)值應(yīng)有所所不同，在實(shí)實(shí)際評(píng)估操作作中可通過收收集各收益項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)交交易價(jià)格、市市場(chǎng)租金、房房屋重置成本本等參數(shù)，通通過計(jì)算租售售比得到資本本化率?，F(xiàn)以以收益項(xiàng)目寫寫字樓為例，演演示如何從市市場(chǎng)中求取資資本化率。 通過市場(chǎng)調(diào)查，選選取酒店附近近若干個(gè)類似似寫字樓市場(chǎng)

17、場(chǎng)交易價(jià)格、相相同樓層對(duì)應(yīng)應(yīng)的市場(chǎng)租金金、房屋重置置成本，具體體情況列表如如下： 案例 市場(chǎng)交易價(jià)格 （元元/M2） 市場(chǎng)租金（元/天M2） 房屋重置成本 （元元/M2） 寫字樓A 20000 4 4000 寫字樓B 18000 3.6 3800 寫字樓C 23000 4.5 4500 寫字樓D160003.23500 寫字樓資本本化率計(jì)算過過程見下表： 單單位：元 項(xiàng)目 寫字樓A 寫字樓B 寫字樓C 寫字樓D年總收益 4*360=11440 3.6*3600=12966 4.5*3600=16200 3.2*3600=11522年總費(fèi)用 營業(yè)稅費(fèi)（收益5.555%） 79.9 71.9 89

18、.963.9 房產(chǎn)稅（收益12%） 172.8 155.5 194.4138.2 管理費(fèi)（收益3%） 43.2 38.9 48.634.6 房屋維修費(fèi)（重置成本22%） 80 76 9070 保險(xiǎn)費(fèi)（重置成本00.2%）8 7.6 97 小計(jì) 383.9 349.9 431.9 313.7年凈收益(收益益-費(fèi)用) 1056.1 946.1 1188.1 838.3市場(chǎng)交易價(jià)格 20000 18000 23000 16000資本化率年凈收益/市場(chǎng)場(chǎng)交易價(jià)格 5.28% 5.26% 5.17% 5.24% 從上表可以看出出,寫字樓AA、B、C、DD的市場(chǎng)資本本化率基本一一致,取其算算術(shù)平均值為為寫字樓資本本化率: (5.28%+5.26%+5.177%+5.224%)/44=5.244% 四、結(jié)語 一般來說，