項(xiàng)目開發(fā)指引

1、12/12HYPERLINK bbs.zhulong./103040_group_805/detail30166461/ XX項(xiàng)目開發(fā)指引第一部分 產(chǎn)品定位精準(zhǔn)一、組建精干團(tuán)隊(duì)1、前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)區(qū)域有意向地塊后，就應(yīng)該著手組建前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)越早組建、越早介入投資談判，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、后續(xù)快速開發(fā)越有利。為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，最好由有經(jīng)驗(yàn)的老項(xiàng)目總出任新項(xiàng)目的總經(jīng)理。2、前期策劃小組區(qū)域投資部或項(xiàng)目總牽頭，組織項(xiàng)目部及區(qū)域設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)等各職能專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)就各專業(yè)各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行深入研究，同時(shí)組成項(xiàng)目前期策劃小組，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行論證及編制各專業(yè)的計(jì)劃及安排，尤其是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目摘牌即開工、

2、工程關(guān)鍵線路、綠化工作面第一時(shí)間提供等的策劃方案。二、深入市場(chǎng)調(diào)研1、研究市場(chǎng)（1）研究市場(chǎng)容量及城市發(fā)展：城區(qū)人口有多少，消費(fèi)能力如何，研究市場(chǎng)的年供貨量及成交量，是否有輻射影響市場(chǎng)，市場(chǎng)屬于內(nèi)需型需求還是外向型需求，城市主軸、新區(qū)或行政部門往哪個(gè)方向發(fā)展，市場(chǎng)存量及往年銷售情況如何等。（2）研究市場(chǎng)價(jià)格：當(dāng)?shù)匾罁?jù)托兒所、幼兒園價(jià)格如何，不同產(chǎn)品價(jià)格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競(jìng)品進(jìn)行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外，還應(yīng)增加例如中心城區(qū)等多個(gè)不同區(qū)域的價(jià)格研究，當(dāng)?shù)赝袃核?、幼兒園價(jià)格差異，了解背后的真實(shí)價(jià)格。（3）研究客戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢人有多少，在哪里。2、研究產(chǎn)品（

3、1）研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃什么產(chǎn)品。（2）研究客戶對(duì)產(chǎn)品的需求：研究目標(biāo)客戶對(duì)托兒所、幼兒園有什么需求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī)定。3、研究配套及綠化景觀環(huán)境（1）研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，綠化環(huán)境最受認(rèn)同的項(xiàng)目，種什么樹，怎么種，怎樣利用自然景觀資源，有哪些配套設(shè)施。（2）當(dāng)?shù)厥欠駥?duì)某些植物存在忌諱。（3）研究項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力：研究地塊是否有自然景觀設(shè)施資源可利用，我們的配套設(shè)施能否成為客戶購(gòu)房的關(guān)注點(diǎn)，綠化水平對(duì)比競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)性。三、項(xiàng)目定位精準(zhǔn)區(qū)域、項(xiàng)目、投資、營(yíng)銷四位一體親自參與市場(chǎng)調(diào)研，在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有深刻理

4、解的基礎(chǔ)上，會(huì)同營(yíng)銷，提出項(xiàng)目定位策劃建議。項(xiàng)目定位務(wù)求精準(zhǔn)，以保證產(chǎn)品適銷對(duì)路、開盤實(shí)現(xiàn)傾銷為原則。要特別重視項(xiàng)目定位策劃會(huì)，在會(huì)前對(duì)項(xiàng)目做全面研究，對(duì)項(xiàng)目情況了然于胸，對(duì)產(chǎn)品定位胸有成竹。在準(zhǔn)備充分的前提下，編制高質(zhì)量的定位策劃方案，借助項(xiàng)目定位策劃會(huì)，對(duì)階段性成果予以確認(rèn)，并借助會(huì)議決議和共識(shí)，推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，導(dǎo)致方案被顛覆，從而影響項(xiàng)目進(jìn)展。在提出規(guī)劃建議時(shí)，注意以下幾點(diǎn)原則：1、新地塊規(guī)劃，要依據(jù)項(xiàng)目地方情況進(jìn)行不同產(chǎn)品組合：通過不同組合下各產(chǎn)品建造成本、出租價(jià)格、出租周期、去貨速度、凈利潤(rùn)、IRR、成就共享金額等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，采用能

5、平衡銷售與開發(fā)速度、項(xiàng)目獲得最佳效益的方案。2、投資部門依據(jù)項(xiàng)目的定位審批報(bào)告，編制項(xiàng)目定案報(bào)告，報(bào)項(xiàng)目公司投資決策委員會(huì)審批。如果項(xiàng)目公司審批通過了，項(xiàng)目部即可按計(jì)劃全面推動(dòng)該項(xiàng)目。四、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)做好以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查：是否為建設(shè)用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)；地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、高壓線、垃圾填埋場(chǎng)、墳?zāi)埂④娛略O(shè)施、文物，地質(zhì)條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何等；考慮永久水電、臨水臨電、燃?xì)?、供暖、排污管道接入等問題。在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查的基礎(chǔ)上，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì)方案。不盲目投入資金，以免陷入被動(dòng)。如果是合作項(xiàng)目，還要對(duì)合作方及土地權(quán)屬做盡職調(diào)查，以確保土地沒有糾紛。五、爭(zhēng)取優(yōu)惠條件應(yīng)充分利用政府招商

6、引資階段我司所處的有利地位爭(zhēng)取優(yōu)惠條件最大化，并通過框架協(xié)議、備忘錄或會(huì)議紀(jì)要等形式將優(yōu)惠條件予以書面固化。爭(zhēng)取政府支持：（1）可通過借助政府的力量為項(xiàng)目落地做好宣傳工作?？梢酝ㄟ^邀請(qǐng)政府參觀增強(qiáng)其對(duì)我司的信心，獲得其對(duì)該項(xiàng)目正常開展的理解和支持；（2）利用我司對(duì)當(dāng)?shù)卣愂铡a(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭(zhēng)取規(guī)費(fèi)減免、開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理、政府市政配套等方面的支持；（3）在爭(zhēng)取優(yōu)惠條件或土地議價(jià)過程中，需注意明確市政配套類工程（包含外線建設(shè)）的資金落實(shí)方案，且方案中應(yīng)明確投資人及資金的具體操作實(shí)施方法。2、土地款溢價(jià)返還：（1）一般可約定政府將土地溢價(jià)返還給投資公

7、司作為基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用；（2）對(duì)于數(shù)額較大，一時(shí)難以消化的土地溢價(jià)，應(yīng)該由政府返還到土地儲(chǔ)備的共管賬戶，避免資金被政府挪用；（3）對(duì)于需要使用溢價(jià)的工程，由投資公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)工程費(fèi)用；（4）爭(zhēng)取更高的溢價(jià)凈收益返還比例，避免政府后期有意抬高地價(jià)而造成我司被動(dòng)；并要書面約定溢價(jià)返還期限，逾期按高于同期貸款利率的兩倍計(jì)算利息。第二部分 做好前期策劃，實(shí)現(xiàn)快速開工項(xiàng)目公司基準(zhǔn)工期為5-7個(gè)月，部分項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)摘牌后3-5個(gè)月開盤。只有快速開工才可能實(shí)現(xiàn)快速開盤。為實(shí)現(xiàn)快速開工，要仔細(xì)開展前期工程策劃，做好工作前置，實(shí)現(xiàn)摘牌即開工。一、做好前期策劃應(yīng)充分考

8、慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系，開工前把項(xiàng)目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。合理地配置開發(fā)資源，克服項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如收地、報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)出圖、招投標(biāo)、材料采購(gòu)、施工道路暢通、臨設(shè)容量充足等問題，保障示范區(qū)的實(shí)現(xiàn)?？茖W(xué)合理地做好施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置（含臨水、臨電、道路、辦公區(qū)、生活區(qū)、垂直運(yùn)輸設(shè)備的布置等），做到策劃先行、臨設(shè)先行、道路（進(jìn)出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季影響等）先行、管線（尤其是臨電、臨水架設(shè)方式和影響）先行、計(jì)劃（協(xié)同性）先行、樣板先行。施工策劃上，片區(qū)的市政、土建、機(jī)電、掛石、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工

9、，單體中的土建、機(jī)電、裝修工程分層、分段、分面施工，同時(shí)還要制定制約項(xiàng)目目標(biāo)重點(diǎn)區(qū)域的專項(xiàng)計(jì)劃。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)前置新項(xiàng)目要盡量選標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、能快速預(yù)售的產(chǎn)品放在首期供貨中；銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應(yīng)該安排在項(xiàng)目最有利的、能馬上動(dòng)工的地方。我們不一定做到最高檔次的項(xiàng)目，但我們要結(jié)合產(chǎn)品與購(gòu)買群體，合理定位，打造性價(jià)比最高的項(xiàng)目；在同樣產(chǎn)品中，我們必須做到最優(yōu)；在同等售價(jià)中，我們必須做到品質(zhì)最好。1、規(guī)劃前置：規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過規(guī)劃部門預(yù)審批（主要地方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同）。要特別重視商業(yè)比例等指標(biāo)，項(xiàng)目提前了解清晰當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要求，建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)

10、，避免后期因方案修改影響進(jìn)度。三、推動(dòng)收地工作在到收地后，要積極推動(dòng)目標(biāo)地塊現(xiàn)場(chǎng)的清理以及參與收地砌圍墻工作。要綜合平衡提前一天收地付出的代價(jià)和提前一天竣工投入使用所帶來的收益之間的對(duì)比，按照項(xiàng)目利益最大化原則強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)收地工作。四、勘探先行進(jìn)場(chǎng)1、參考周邊地質(zhì)情況了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況，盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，可以有效提高設(shè)計(jì)和前期工程的進(jìn)度。2、提前進(jìn)入地塊勘探提前進(jìn)入地塊內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘察以取得勘察報(bào)告；對(duì)目標(biāo)地塊的地質(zhì)報(bào)告進(jìn)行分析，將地質(zhì)勘查報(bào)告第一時(shí)間提供給予設(shè)計(jì)院。地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時(shí)間確定基礎(chǔ)形式；規(guī)劃及

11、現(xiàn)場(chǎng)條件較完備情況下，直接詳勘。五、提前開展招標(biāo)1、招標(biāo)前置：在摘牌之前提前做好招標(biāo)前置與配合工作有利于實(shí)現(xiàn)摘牌即開工。從土地掛牌開始，就可以開展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作。招標(biāo)立項(xiàng)方面要前置的工作包括：（1）盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)材料價(jià)格，購(gòu)買當(dāng)?shù)氐亩~及材料信息資料，了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的特殊情況；（2）將現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制；（3）明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭(zhēng)議；（4）施工單位開標(biāo)。2、施工單位考察：項(xiàng)目立項(xiàng)后，即發(fā)起招標(biāo)立項(xiàng)書，同項(xiàng)目公司、區(qū)域一起將納入項(xiàng)目公司招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提

12、前考察和選擇；優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。項(xiàng)目必須主動(dòng)的參與到招標(biāo)的工作中去，選擇總包單位時(shí)應(yīng)考慮：（1）施工單位的實(shí)力；（2）施工單位的信譽(yù)度；（3）施工單位的經(jīng)營(yíng)狀況；（4）特別關(guān)注施工單位擬委派的項(xiàng)目經(jīng)理（施工生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人或包工頭本人有調(diào)動(dòng)公司資源能力優(yōu)先）優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過的、在當(dāng)?shù)刈鲞^項(xiàng)目、信譽(yù)好的項(xiàng)目經(jīng)理?？疾焓┕挝粫r(shí)，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通，便于施工單位對(duì)項(xiàng)目公司的了解。3、施工合同：區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理?xiàng)l款”的制定，掌握進(jìn)度管理主動(dòng)權(quán)；提前確定展示區(qū)各專項(xiàng)工程合同單價(jià)，尤其對(duì)于趕工費(fèi)、施工進(jìn)度明確約定

13、、施工人員數(shù)量、垂直運(yùn)輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。六、重視臨設(shè)先行1、臨水、臨電必須考慮足夠，在收地完成前就應(yīng)該與水電部門簽訂合同，確定水電到達(dá)地塊時(shí)間，確保摘牌后能順利及時(shí)接入臨水臨電，不阻礙項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工。與電力水力部門談判時(shí)，可考慮將永久水電條款與臨水臨電一并進(jìn)行談判，對(duì)于項(xiàng)目后期開展將免去較多麻煩和減少重復(fù)的費(fèi)用開支。2、提前完成紅線外臨時(shí)道路建設(shè)及場(chǎng)區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設(shè)，臨近公路要注意考慮地塊開口問題。3、提前完成臨時(shí)用地租賃，搭設(shè)生活區(qū)，為施工單位進(jìn)場(chǎng)創(chuàng)造條件。4、提前考慮項(xiàng)目臨時(shí)宿舍、永久宿舍問題。七、摘牌即是開工1、報(bào)建前置：（

14、1）現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)工前應(yīng)盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，這就要求我們進(jìn)入一個(gè)地方時(shí)，首先要到各部門（行政服務(wù)窗口）了解所有的報(bào)建報(bào)批驗(yàn)收流程，了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖?，提前做好一切?zhǔn)備，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好，土地立項(xiàng)10天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開規(guī)劃提報(bào)會(huì)，提出我司規(guī)劃思路和規(guī)劃手續(xù)預(yù)審等推動(dòng)理念通過預(yù)審批，獲得規(guī)劃主管部門及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。（2）如分歧較大，則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。推動(dòng)規(guī)劃報(bào)建工作，有條件的先做地勘。提前選定施工圖設(shè)計(jì)單位和審圖公司，先行完成報(bào)建施工圖，進(jìn)行施工圖審查和報(bào)建。特殊情況下同政府溝通，單獨(dú)就基礎(chǔ)圖進(jìn)行報(bào)建，確保摘牌后取得基

15、礎(chǔ)施工的“尚方寶劍”。（3）施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門初審好，一切能準(zhǔn)備的辦理國(guó)土證、立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門審查好，能后補(bǔ)的資料盡量跟政府協(xié)商（如立項(xiàng)、環(huán)評(píng)）。（4）同時(shí)項(xiàng)目要提前通知施工單位準(zhǔn)備報(bào)建所需的配合資料，并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。最理想的狀態(tài)是，到摘牌當(dāng)天就可以馬上補(bǔ)齊剩下的文件辦理施工許可證，或與建設(shè)部門商量好可以簽發(fā)預(yù)開工證。利用開工典禮這一契機(jī)，合理合法地把展示區(qū)土方和施工臨路提前施工和鋪設(shè)完成；2、提前邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣賳T參與開工典禮，并溝通當(dāng)?shù)刂髁髅襟w發(fā)布，擴(kuò)大品牌及項(xiàng)目影響力, 摘牌后即通過戶外廣告牌、新聞宣傳進(jìn)行

16、品牌導(dǎo)入。3、組織項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，進(jìn)一步明確項(xiàng)目目標(biāo)，落實(shí)每個(gè)部門的職責(zé)及工作計(jì)劃，充分取得項(xiàng)目公司各中心的支持，為后續(xù)搶工創(chuàng)造條件。第三部分 聚焦展示區(qū)域，確保完美開盤一、計(jì)劃管理嚴(yán)謹(jǐn)例如，對(duì)雨季等影響工期的因素可提前界定：下雨可將其細(xì)分小、中、大雨。小雨、中雨通過提供雨衣給工人，讓施工單位沒有借口不開工，并且項(xiàng)目也以身作則，親自在現(xiàn)場(chǎng)督促施工單位加班，這樣項(xiàng)目只需支出很少的成本，在不是很惡劣的天氣中爭(zhēng)取到寶貴的時(shí)間。對(duì)于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場(chǎng)不能施工的，項(xiàng)目應(yīng)提前與施工單位約定趕工措施。二、設(shè)計(jì)合理出圖出具圖紙，第一時(shí)間內(nèi)給予項(xiàng)目施工隊(duì)圖紙支撐。三、重點(diǎn)工期要求施工單位每天上報(bào)人員、材料和機(jī)械

17、使用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，向過程管理要結(jié)果。同時(shí)，要重點(diǎn)考慮關(guān)鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時(shí)間較長(zhǎng)（尤其關(guān)注石材材料的堆放場(chǎng)地合理設(shè)置），其施工應(yīng)該盡量安排在前面。四、施工組織科學(xué)按照“整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機(jī)電、裝修、園藝綠化穿插進(jìn)行”來組織施工計(jì)劃。綜合布置售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場(chǎng)地和臨時(shí)道路，在主體工程施工的同時(shí)能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和綠化工程（尤其是大樹種植）。采取流水、穿插施工，前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分部分層交接場(chǎng)地；上下工序按確保的節(jié)點(diǎn)按時(shí)驗(yàn)收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條

18、件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推動(dòng)室外各項(xiàng)工程的施工。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配置，如：施工道路的暢順、土方機(jī)械數(shù)量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的運(yùn)力、備用發(fā)電機(jī)、夜間施工照明等及合理提前安裝時(shí)間。五、裝修管理裝修進(jìn)場(chǎng)前期準(zhǔn)備：（1）裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實(shí)，最好施工前40天用書面形式通知施工單位，有條件時(shí)考慮提前60天。以便使承包方預(yù)先組織安排施工隊(duì)伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對(duì)任務(wù)的準(zhǔn)備；（2）施工圖紙應(yīng)預(yù)先30-40天由設(shè)計(jì)院完成出圖，有條件時(shí)審圖完成，最好安排任務(wù)時(shí)一起提供給施工方，目的方便做好材料的準(zhǔn)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；（3）項(xiàng)目分項(xiàng)專業(yè)分包工程完成節(jié)點(diǎn)落實(shí)，上工序

19、按質(zhì)、按量、按時(shí)驗(yàn)收，合格后移交下工序。六、重視采購(gòu)下單嚴(yán)格按照采購(gòu)專項(xiàng)計(jì)劃任務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)【參見關(guān)于下發(fā)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃管理辦法和項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃考核辦法的通知】的要求制定材料下單計(jì)劃。確定石材、裝修材料及家具等進(jìn)場(chǎng)時(shí)間與工程進(jìn)度的高度銜接，關(guān)鍵點(diǎn)在于接到圖之后一周時(shí)間內(nèi)下單，有些可以先依據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來后再核對(duì)數(shù)量補(bǔ)單；確保房間門、木地板、櫥柜、家私及時(shí)進(jìn)場(chǎng)安裝及擺放。對(duì)于非標(biāo)設(shè)計(jì)，要在設(shè)計(jì)過程中隨時(shí)與采購(gòu)中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供貨周期。特殊材料及專項(xiàng)分包生產(chǎn)制作周期參考：（1）木門、木地板、樓梯扶手、整體櫥柜：供應(yīng)商生產(chǎn)時(shí)間30天；安裝時(shí)間8-15天。（2）整體衣柜：供應(yīng)商生

20、產(chǎn)及安裝時(shí)間30天；七、園林綠化穿插景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過參觀公園、植物園，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用當(dāng)?shù)刈盍畠r(jià)、最實(shí)用的植物為我公司造景，打造最合適的景觀風(fēng)格。同時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)貓@建材料進(jìn)行調(diào)研，評(píng)判成本，最大限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧?。園林施工要注意：（1）跟進(jìn)圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖；（2）室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；（3）提前做好施工籌備，項(xiàng)目開工時(shí)綠化（尤其是地形土方早日完成）同步開工，交叉作業(yè)，同步施工；（4）私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；（5）可種綠化的地方先進(jìn)土種綠化。大樹能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹的生長(zhǎng)周期。綠化施工工序：堆坡造型種植大樹石

21、頭、汀步石安裝灌木、地被種植草皮和玉龍草的種植完工，小品擺設(shè)和成品保護(hù)。八、加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收1、驗(yàn)收組織由區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織，項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)單位、營(yíng)銷中心、客戶關(guān)系管理中心、物業(yè)部門及其他內(nèi)外部相關(guān)單位對(duì)展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。2、驗(yàn)收內(nèi)容包括營(yíng)銷環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務(wù)管理系統(tǒng)（安保、后臺(tái)管理系統(tǒng)）及產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同一致性、工程質(zhì)量等。3、驗(yàn)收評(píng)估和審定（1）在驗(yàn)收中現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成一致整改意見的問題，由項(xiàng)目部督促相關(guān)施工單位馬上進(jìn)行整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)檢。（2）在驗(yàn)收中涉及設(shè)計(jì)的問題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見不一致的，應(yīng)提交產(chǎn)品研發(fā)院牽頭組織相關(guān)部門研討，將研究

22、建議報(bào)主席辦、總裁辦審定。（3）在驗(yàn)收中涉及裝修、綠化景觀和營(yíng)銷環(huán)境的問題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見不一致的，應(yīng)提交項(xiàng)目公司聯(lián)合評(píng)審小組進(jìn)行審定。（4）經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收合格、達(dá)成一致意見的，填寫驗(yàn)收記錄表，各參與驗(yàn)收的人員簽名確認(rèn)。第四部分 過程管控到位，主體質(zhì)量合格項(xiàng)目公司高度重視工程質(zhì)量管理，建立健全了工程質(zhì)量管控體系，通過在工程技術(shù)管理、工程質(zhì)量評(píng)估考核、施工質(zhì)量全過程控制等方面進(jìn)行監(jiān)督和支持，推動(dòng)項(xiàng)目公司整體工程質(zhì)量水平上新臺(tái)階。一、實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)控制1、施工質(zhì)量的事前控制措施（1）加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作：圖紙會(huì)審工作使施工單位充分了解設(shè)計(jì)意圖和技術(shù)要求，消除可能存在的設(shè)計(jì)錯(cuò)漏，以確保工

23、程質(zhì)量。（2）加強(qiáng)工法樣板引路和技術(shù)交底：要求施工單位利用“工法樣板間”對(duì)施工班組和工人進(jìn)行實(shí)物技術(shù)交底，各班組掌握了我司的質(zhì)量要求后，才能進(jìn)場(chǎng)施工。（3）推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度：目的是發(fā)揮預(yù)先管控的作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和修改不合理的設(shè)計(jì)；起到裝修樣板引路和技術(shù)交底的作用。2、施工質(zhì)量的事中控制措施（1）各項(xiàng)目增設(shè)質(zhì)量專職崗位：該人員專職監(jiān)督駐點(diǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量，對(duì)項(xiàng)目總和區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)，并可越級(jí)向工程管理中心匯報(bào)，具有對(duì)施工單位存在的質(zhì)量問題要求整改、進(jìn)行處罰、直至建議勒令停工的權(quán)力。（2）推行項(xiàng)目重點(diǎn)工序?qū)ｍ?xiàng)驗(yàn)收制度：建立施工質(zhì)量跟蹤檔案及質(zhì)量追溯制度，項(xiàng)目公司要求各項(xiàng)目對(duì)十項(xiàng)重點(diǎn)施工工

24、序?qū)嵭许?xiàng)目工程師、監(jiān)理、施工單位三方聯(lián)合專項(xiàng)驗(yàn)收，專項(xiàng)驗(yàn)收資料需相關(guān)人員簽字后存檔。（3）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目公司各專業(yè)子公司現(xiàn)場(chǎng)工作面移交的協(xié)調(diào)：規(guī)范場(chǎng)地交接驗(yàn)收程序，并制訂了相關(guān)的場(chǎng)地移交標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)移交的時(shí)間和范圍作出詳細(xì)記錄，明確了雙方責(zé)任，保證項(xiàng)目公司各專業(yè)公司順利進(jìn)場(chǎng)。（4）加強(qiáng)項(xiàng)目公司裝修質(zhì)量管控：明確項(xiàng)目總對(duì)裝修質(zhì)量的“第一責(zé)任人”、計(jì)劃制定預(yù)留合理工期、推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度、加強(qiáng)裝修工程現(xiàn)場(chǎng)管理和強(qiáng)化交樓前分戶驗(yàn)收等系統(tǒng)性措施，保證項(xiàng)目公司裝修質(zhì)量。 （5）加強(qiáng)建筑沉降觀測(cè)：各項(xiàng)目如發(fā)現(xiàn)沉降量超過規(guī)范和設(shè)計(jì)要求的，應(yīng)馬上通知設(shè)計(jì)院，并上報(bào)工程管理中心，由相關(guān)部門及時(shí)處理。3、施

25、工質(zhì)量問題的整改控制措施加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目落實(shí)質(zhì)量問題整改的監(jiān)督：規(guī)定了施工單位整改方案的內(nèi)容和模板，以及要求項(xiàng)目部對(duì)整改情況進(jìn)行驗(yàn)收，規(guī)定了檢查驗(yàn)收回復(fù)模板；如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目部或施工單位弄虛作假的，將進(jìn)行莊重處罰。第五部分 重視精裝策劃，打造精品貨量一、精裝策劃先行項(xiàng)目工程開工前的工程策劃針對(duì)配合裝修施工的計(jì)劃方案要全面，考慮范圍包括：（1）工作界面劃分清晰；（2）裝修垂直運(yùn)輸設(shè)備的使用；（3）裝修施工臨水臨電的配置；（4）裝修施工腳手架的配合；（5）裝修施工產(chǎn)品、半成品及材料的保護(hù)和堆放；（6）工序交接驗(yàn)收；（7）裝修圖紙會(huì)審；（8）裝修工藝、工法明確；（9）材料樣板確認(rèn)；（10）各專業(yè)在施工過程中出現(xiàn)

26、矛盾時(shí)，特別是工序間的嵌接問題必須及時(shí)協(xié)調(diào)，并應(yīng)有專人負(fù)責(zé)跟辦。 二、裝修圖紙為保障裝修工程順利實(shí)施，裝修設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)提前會(huì)審，會(huì)審要求其它各專業(yè)需參與，同時(shí)為保證裝修材料的采購(gòu)和品質(zhì)，裝修施工圖須于裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)前60天完成設(shè)計(jì)，因此要求設(shè)計(jì)院配合和項(xiàng)目部計(jì)劃及協(xié)調(diào)的工作須及時(shí)到位。三、垂直運(yùn)輸精裝修工程垂直運(yùn)輸供料比較緊張，材料品種繁多，規(guī)格類型各異，而保證現(xiàn)場(chǎng)材料的運(yùn)輸、搬運(yùn)和存放，使其流暢、有序的進(jìn)行是創(chuàng)造良好施工條件之必須，所以，垂直運(yùn)輸設(shè)備（如外用電梯、井架）的位置、高度，須考慮到精裝修階段的使用需要，結(jié)合建筑的平面形狀、高度和材料、設(shè)備的重量、尺寸大小，考慮機(jī)械的負(fù)荷能力和服務(wù)范

27、圍，做到易于運(yùn)輸，便于組織精裝修施工分層分段流水施工。項(xiàng)目宜在總包垂直運(yùn)輸機(jī)械安裝前組織裝修分包方提出相關(guān)使用性能參數(shù)要求。在情況允許的情況下，可以提前完成永久電梯安裝，在加強(qiáng)管理做好成品保護(hù)的情況下提早投入使用，以方便后續(xù)精裝修的垂直運(yùn)輸使用。四、場(chǎng)地布置施工平面布置原則：在滿足施工的條件下，盡量節(jié)省施工用地；在保證場(chǎng)內(nèi)交通運(yùn)輸暢通和滿足施工對(duì)材料要求的前提下，最大限度的減少場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸，特別是減少場(chǎng)內(nèi)二次搬運(yùn)。具體地：（1）平面管理總原則：依據(jù)施工總平面設(shè)計(jì)及各分階段的布置，以充分保障階段性的重點(diǎn)施工、保證進(jìn)度計(jì)劃的順利實(shí)施為目的，在施工實(shí)施前，制定詳細(xì)的機(jī)械使用、進(jìn)退場(chǎng)計(jì)劃，材料生產(chǎn)、加工、

28、堆放、運(yùn)輸計(jì)劃，以及各工種施工隊(duì)伍進(jìn)退場(chǎng)調(diào)整計(jì)劃。同時(shí)制定以上計(jì)劃的具體實(shí)施方案，嚴(yán)格依照?qǐng)?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)罰條例，實(shí)現(xiàn)施工平面科學(xué)、文明的管理。（2）平面管理計(jì)劃的確定及實(shí)施：依據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施及調(diào)整情況，分階段發(fā)布平面管理實(shí)施計(jì)劃，包含時(shí)間計(jì)劃表，責(zé)任人，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)劃執(zhí)行中，不定期召開調(diào)度會(huì)，以充分協(xié)調(diào)，研究后，發(fā)布計(jì)劃調(diào)整書。（3）平面管理辦法：施工平面管理由項(xiàng)目經(jīng)理總負(fù)責(zé)，由生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目工長(zhǎng)、材料部門、機(jī)械管理部門、后勤部門組織實(shí)施，按平面分片包干管理措施進(jìn)行管理。施工現(xiàn)場(chǎng)按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置六牌一圖，即工程概況圖、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、安全生產(chǎn)制度牌、消防保衛(wèi)制度牌、文明施

29、工制度牌、環(huán)境保護(hù)制度牌及施工總平面布置圖。按照總體規(guī)劃要求作好平面圖，主要包括：現(xiàn)場(chǎng)辦公臨建布置、現(xiàn)場(chǎng)生活區(qū)布置、材料堆放場(chǎng)地（庫房）及構(gòu)件現(xiàn)場(chǎng)拼裝區(qū)布置。施工現(xiàn)場(chǎng)要加強(qiáng)場(chǎng)容管理，做到整齊、干凈、節(jié)省、安全、力求均衡生產(chǎn)。另外，需要考慮到計(jì)劃采購(gòu)、計(jì)劃使用、材料滾動(dòng)進(jìn)場(chǎng)的具體情況，做好材料到貨動(dòng)態(tài)管理，保證到場(chǎng)材料、物資隨到隨進(jìn)庫，保證材料在室外停留及庫房存放時(shí)間不超出規(guī)定范圍。使材料進(jìn)場(chǎng)存放和垂直運(yùn)輸處于良好的控制狀態(tài)。五、進(jìn)度計(jì)劃嚴(yán)格1、嚴(yán)格審查施工單位編制的施工總進(jìn)度計(jì)劃。檢查總計(jì)劃中一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間是否滿足項(xiàng)目公司一級(jí)計(jì)劃的要求。2、在進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施過程中，常常受各種因素的影響而出現(xiàn)

30、進(jìn)度偏差。為了保證工期總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須對(duì)原計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。計(jì)劃的調(diào)整按以下原則：計(jì)劃調(diào)整應(yīng)慎重，能不調(diào)的盡量不調(diào)，能局部調(diào)整的決不大范圍調(diào)整；計(jì)劃的調(diào)整要及時(shí)，一發(fā)現(xiàn)有進(jìn)度偏差，必須及時(shí)分析，馬上采取相應(yīng)對(duì)策及時(shí)解決。3、對(duì)于交樓風(fēng)險(xiǎn)要提前足夠的時(shí)間進(jìn)行預(yù)警。當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程滯后嚴(yán)重，交樓存在重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡古庞?jì)劃或銷項(xiàng)計(jì)劃，并要求施工單位制定細(xì)致的趕工計(jì)劃，并有人工、材料、機(jī)械等方面的具體計(jì)劃和保障措施。需要項(xiàng)目公司予以協(xié)助的，可以請(qǐng)求項(xiàng)目公司相關(guān)職能部門組織召開協(xié)調(diào)會(huì)。六、落實(shí)樣板先行為保證項(xiàng)目公司“多快好省”戰(zhàn)略的實(shí)施，材料采購(gòu)和項(xiàng)目管理中須切實(shí)貫徹“樣板先行”方針。在大面積施

31、工前必須先做施工樣板，施工樣板經(jīng)確認(rèn)后方可大面積施工（關(guān)于裝修工程質(zhì)量的管控，請(qǐng)遵照“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度執(zhí)行）。1、“樣板先行”的作用（1）檢驗(yàn)設(shè)計(jì)的合理性及工種之間配合，及早發(fā)現(xiàn)問題、及早解決。（2）確定各項(xiàng)施工內(nèi)容的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)大面積裝修工程的施工，并在完工時(shí)按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。2、設(shè)立“先行樣板”的原則要求（1）時(shí)間要求：各采購(gòu)或施工項(xiàng)目應(yīng)在單位定標(biāo)后，馬上提前籌備/施工“樣板”，在大范圍采購(gòu)/施工前完成驗(yàn)收工作。（2）地點(diǎn)要求：“先行樣板”應(yīng)設(shè)置在大范圍施工的單元內(nèi)，方便各相關(guān)班組及管理人員學(xué)習(xí)；樣板間的選取不得影響該單位的銷售和交樓。（3）標(biāo)段要求：建議每一個(gè)定標(biāo)單位均在該標(biāo)段

32、內(nèi)設(shè)立“樣板間”。（4）戶型要求：對(duì)于貨量區(qū)的精裝修，原則上要求每種戶型均須設(shè)立一套“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”，個(gè)別數(shù)量較稀有的戶型由項(xiàng)目依據(jù)實(shí)際情況決定是否設(shè)立。注：若某些戶型已經(jīng)在銷售示范區(qū)設(shè)立了交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間，則在貨量區(qū)可不再重復(fù)設(shè)立。完成標(biāo)準(zhǔn)：“樣板”各項(xiàng)指標(biāo)、分項(xiàng)工程應(yīng)達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。3、“樣板”的驗(yàn)收依據(jù)樣板的重要程度，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織、邀請(qǐng)區(qū)域工程技術(shù)部參與，營(yíng)銷中心、客戶關(guān)系管理中心、設(shè)計(jì)單位及相關(guān)施工單位聯(lián)合驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題（包括與銷售承諾或合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不一致、設(shè)計(jì)使用功能不合理、裝修質(zhì)量不合格等），督促有關(guān)單位馬上更換或整改，整改合格后進(jìn)行復(fù)檢并簽署驗(yàn)收合格記錄表?！皹影濉蔽打?yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得開展貨量區(qū)大范圍推廣。4、“樣板”的應(yīng)用（1）發(fā)揮完善設(shè)計(jì)功能的作用：如在“樣板“施工或驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)功能不合理，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修改完善。（2）發(fā)揮樣板引路和技術(shù)交底的作用：供應(yīng)商或施工單位應(yīng)充分利用樣板對(duì)班組和工人進(jìn)行技術(shù)交底，并通過“樣板”的展示和施工，總結(jié)各工藝及流程要求，并在樣板間進(jìn)行標(biāo)示。（3）發(fā)揮驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的作用：樣板間開放后，供應(yīng)商或施工單位須按照樣板標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨量區(qū)供貨或施工，項(xiàng)目建立質(zhì)量檢查驗(yàn)收制度，按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。5、“樣板”的管理（1）工程管理中心