項目開發(fā)指引

1、12/12HYPERLINK bbs.zhulong./103040_group_805/detail30166461/ XX項目開發(fā)指引第一部分 產(chǎn)品定位精準(zhǔn)一、組建精干團隊1、前期項目團隊區(qū)域有意向地塊后，就應(yīng)該著手組建前期項目團隊。項目團隊越早組建、越早介入投資談判，對項目風(fēng)險識別、后續(xù)快速開發(fā)越有利。為降低項目風(fēng)險，最好由有經(jīng)驗的老項目總出任新項目的總經(jīng)理。2、前期策劃小組區(qū)域投資部或項目總牽頭，組織項目部及區(qū)域設(shè)計、營銷、成本、財務(wù)、運營等各職能專業(yè)人員到現(xiàn)場就各專業(yè)各業(yè)務(wù)板塊進行深入研究，同時組成項目前期策劃小組，對該項目進行論證及編制各專業(yè)的計劃及安排，尤其是實現(xiàn)項目摘牌即開工、

2、工程關(guān)鍵線路、綠化工作面第一時間提供等的策劃方案。二、深入市場調(diào)研1、研究市場（1）研究市場容量及城市發(fā)展：城區(qū)人口有多少，消費能力如何，研究市場的年供貨量及成交量，是否有輻射影響市場，市場屬于內(nèi)需型需求還是外向型需求，城市主軸、新區(qū)或行政部門往哪個方向發(fā)展，市場存量及往年銷售情況如何等。（2）研究市場價格：當(dāng)?shù)匾罁?jù)托兒所、幼兒園價格如何，不同產(chǎn)品價格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競品進行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外，還應(yīng)增加例如中心城區(qū)等多個不同區(qū)域的價格研究，當(dāng)?shù)赝袃核⒂變簣@價格差異，了解背后的真實價格。（3）研究客戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢人有多少，在哪里。2、研究產(chǎn)品（

3、1）研究競爭對手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗偁帉κ忠?guī)劃什么產(chǎn)品。（2）研究客戶對產(chǎn)品的需求：研究目標(biāo)客戶對托兒所、幼兒園有什么需求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī)定。3、研究配套及綠化景觀環(huán)境（1）研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，綠化環(huán)境最受認同的項目，種什么樹，怎么種，怎樣利用自然景觀資源，有哪些配套設(shè)施。（2）當(dāng)?shù)厥欠駥δ承┲参锎嬖诩芍M。（3）研究項目自身的競爭力：研究地塊是否有自然景觀設(shè)施資源可利用，我們的配套設(shè)施能否成為客戶購房的關(guān)注點，綠化水平對比競品的競爭性。三、項目定位精準(zhǔn)區(qū)域、項目、投資、營銷四位一體親自參與市場調(diào)研，在對當(dāng)?shù)厥袌鲇猩羁汤?/p>

4、解的基礎(chǔ)上，會同營銷，提出項目定位策劃建議。項目定位務(wù)求精準(zhǔn)，以保證產(chǎn)品適銷對路、開盤實現(xiàn)傾銷為原則。要特別重視項目定位策劃會，在會前對項目做全面研究，對項目情況了然于胸，對產(chǎn)品定位胸有成竹。在準(zhǔn)備充分的前提下，編制高質(zhì)量的定位策劃方案，借助項目定位策劃會，對階段性成果予以確認，并借助會議決議和共識，推動項目開發(fā)。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，導(dǎo)致方案被顛覆，從而影響項目進展。在提出規(guī)劃建議時，注意以下幾點原則：1、新地塊規(guī)劃，要依據(jù)項目地方情況進行不同產(chǎn)品組合：通過不同組合下各產(chǎn)品建造成本、出租價格、出租周期、去貨速度、凈利潤、IRR、成就共享金額等指標(biāo)進行綜合分析，采用能

5、平衡銷售與開發(fā)速度、項目獲得最佳效益的方案。2、投資部門依據(jù)項目的定位審批報告，編制項目定案報告，報項目公司投資決策委員會審批。如果項目公司審批通過了，項目部即可按計劃全面推動該項目。四、加強風(fēng)險控制重點做好以下風(fēng)險點排查：是否為建設(shè)用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)；地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、高壓線、垃圾填埋場、墳?zāi)?、軍事設(shè)施、文物，地質(zhì)條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何等；考慮永久水電、臨水臨電、燃氣、供暖、排污管道接入等問題。在風(fēng)險點排查的基礎(chǔ)上，做好風(fēng)險評估和應(yīng)對方案。不盲目投入資金，以免陷入被動。如果是合作項目，還要對合作方及土地權(quán)屬做盡職調(diào)查，以確保土地沒有糾紛。五、爭取優(yōu)惠條件應(yīng)充分利用政府招商

6、引資階段我司所處的有利地位爭取優(yōu)惠條件最大化，并通過框架協(xié)議、備忘錄或會議紀(jì)要等形式將優(yōu)惠條件予以書面固化。爭取政府支持：（1）可通過借助政府的力量為項目落地做好宣傳工作?？梢酝ㄟ^邀請政府參觀增強其對我司的信心，獲得其對該項目正常開展的理解和支持；（2）利用我司對當(dāng)?shù)卣愂铡a(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取規(guī)費減免、開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理、政府市政配套等方面的支持；（3）在爭取優(yōu)惠條件或土地議價過程中，需注意明確市政配套類工程（包含外線建設(shè)）的資金落實方案，且方案中應(yīng)明確投資人及資金的具體操作實施方法。2、土地款溢價返還：（1）一般可約定政府將土地溢價返還給投資公

7、司作為基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費用；（2）對于數(shù)額較大，一時難以消化的土地溢價，應(yīng)該由政府返還到土地儲備的共管賬戶，避免資金被政府挪用；（3）對于需要使用溢價的工程，由投資公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請該項工程費用；（4）爭取更高的溢價凈收益返還比例，避免政府后期有意抬高地價而造成我司被動；并要書面約定溢價返還期限，逾期按高于同期貸款利率的兩倍計算利息。第二部分 做好前期策劃，實現(xiàn)快速開工項目公司基準(zhǔn)工期為5-7個月，部分項目已經(jīng)實現(xiàn)摘牌后3-5個月開盤。只有快速開工才可能實現(xiàn)快速開盤。為實現(xiàn)快速開工，要仔細開展前期工程策劃，做好工作前置，實現(xiàn)摘牌即開工。一、做好前期策劃應(yīng)充分考

8、慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系，開工前把項目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。合理地配置開發(fā)資源，克服項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如收地、報批報建、設(shè)計出圖、招投標(biāo)、材料采購、施工道路暢通、臨設(shè)容量充足等問題，保障示范區(qū)的實現(xiàn)?？茖W(xué)合理地做好施工現(xiàn)場總平面布置（含臨水、臨電、道路、辦公區(qū)、生活區(qū)、垂直運輸設(shè)備的布置等），做到策劃先行、臨設(shè)先行、道路（進出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季影響等）先行、管線（尤其是臨電、臨水架設(shè)方式和影響）先行、計劃（協(xié)同性）先行、樣板先行。施工策劃上，片區(qū)的市政、土建、機電、掛石、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工

9、，單體中的土建、機電、裝修工程分層、分段、分面施工，同時還要制定制約項目目標(biāo)重點區(qū)域的專項計劃。二、規(guī)劃設(shè)計前置新項目要盡量選標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、能快速預(yù)售的產(chǎn)品放在首期供貨中；銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應(yīng)該安排在項目最有利的、能馬上動工的地方。我們不一定做到最高檔次的項目，但我們要結(jié)合產(chǎn)品與購買群體，合理定位，打造性價比最高的項目；在同樣產(chǎn)品中，我們必須做到最優(yōu)；在同等售價中，我們必須做到品質(zhì)最好。1、規(guī)劃前置：規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過規(guī)劃部門預(yù)審批（主要地方領(lǐng)導(dǎo)認同）。要特別重視商業(yè)比例等指標(biāo)，項目提前了解清晰當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計要求，建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進行規(guī)劃設(shè)計

10、，避免后期因方案修改影響進度。三、推動收地工作在到收地后，要積極推動目標(biāo)地塊現(xiàn)場的清理以及參與收地砌圍墻工作。要綜合平衡提前一天收地付出的代價和提前一天竣工投入使用所帶來的收益之間的對比，按照項目利益最大化原則強勢推動收地工作。四、勘探先行進場1、參考周邊地質(zhì)情況了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況，盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，可以有效提高設(shè)計和前期工程的進度。2、提前進入地塊勘探提前進入地塊內(nèi)進行詳細勘察以取得勘察報告；對目標(biāo)地塊的地質(zhì)報告進行分析，將地質(zhì)勘查報告第一時間提供給予設(shè)計院。地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時間確定基礎(chǔ)形式；規(guī)劃及

11、現(xiàn)場條件較完備情況下，直接詳勘。五、提前開展招標(biāo)1、招標(biāo)前置：在摘牌之前提前做好招標(biāo)前置與配合工作有利于實現(xiàn)摘牌即開工。從土地掛牌開始，就可以開展招標(biāo)立項、投標(biāo)單位確認、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作。招標(biāo)立項方面要前置的工作包括：（1）盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌霾牧蟽r格，購買當(dāng)?shù)氐亩~及材料信息資料，了解項目現(xiàn)場的特殊情況；（2）將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制；（3）明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭議；（4）施工單位開標(biāo)。2、施工單位考察：項目立項后，即發(fā)起招標(biāo)立項書，同項目公司、區(qū)域一起將納入項目公司招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提

12、前考察和選擇；優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。項目必須主動的參與到招標(biāo)的工作中去，選擇總包單位時應(yīng)考慮：（1）施工單位的實力；（2）施工單位的信譽度；（3）施工單位的經(jīng)營狀況；（4）特別關(guān)注施工單位擬委派的項目經(jīng)理（施工生產(chǎn)負責(zé)人、經(jīng)營負責(zé)人或包工頭本人有調(diào)動公司資源能力優(yōu)先）優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過的、在當(dāng)?shù)刈鲞^項目、信譽好的項目經(jīng)理?？疾焓┕挝粫r，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通，便于施工單位對項目公司的了解。3、施工合同：區(qū)域項目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理條款”的制定，掌握進度管理主動權(quán)；提前確定展示區(qū)各專項工程合同單價，尤其對于趕工費、施工進度明確約定

13、、施工人員數(shù)量、垂直運輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。六、重視臨設(shè)先行1、臨水、臨電必須考慮足夠，在收地完成前就應(yīng)該與水電部門簽訂合同，確定水電到達地塊時間，確保摘牌后能順利及時接入臨水臨電，不阻礙項目現(xiàn)場施工。與電力水力部門談判時，可考慮將永久水電條款與臨水臨電一并進行談判，對于項目后期開展將免去較多麻煩和減少重復(fù)的費用開支。2、提前完成紅線外臨時道路建設(shè)及場區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設(shè)，臨近公路要注意考慮地塊開口問題。3、提前完成臨時用地租賃，搭設(shè)生活區(qū)，為施工單位進場創(chuàng)造條件。4、提前考慮項目臨時宿舍、永久宿舍問題。七、摘牌即是開工1、報建前置：（

14、1）現(xiàn)場動工前應(yīng)盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，這就要求我們進入一個地方時，首先要到各部門（行政服務(wù)窗口）了解所有的報建報批驗收流程，了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖?，提前做好一切?zhǔn)備，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好，土地立項10天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開規(guī)劃提報會，提出我司規(guī)劃思路和規(guī)劃手續(xù)預(yù)審等推動理念通過預(yù)審批，獲得規(guī)劃主管部門及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。（2）如分歧較大，則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。推動規(guī)劃報建工作，有條件的先做地勘。提前選定施工圖設(shè)計單位和審圖公司，先行完成報建施工圖，進行施工圖審查和報建。特殊情況下同政府溝通，單獨就基礎(chǔ)圖進行報建，確保摘牌后取得基

15、礎(chǔ)施工的“尚方寶劍”。（3）施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門初審好，一切能準(zhǔn)備的辦理國土證、立項、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門審查好，能后補的資料盡量跟政府協(xié)商（如立項、環(huán)評）。（4）同時項目要提前通知施工單位準(zhǔn)備報建所需的配合資料，并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。最理想的狀態(tài)是，到摘牌當(dāng)天就可以馬上補齊剩下的文件辦理施工許可證，或與建設(shè)部門商量好可以簽發(fā)預(yù)開工證。利用開工典禮這一契機，合理合法地把展示區(qū)土方和施工臨路提前施工和鋪設(shè)完成；2、提前邀請當(dāng)?shù)卣賳T參與開工典禮，并溝通當(dāng)?shù)刂髁髅襟w發(fā)布，擴大品牌及項目影響力, 摘牌后即通過戶外廣告牌、新聞宣傳進行

16、品牌導(dǎo)入。3、組織項目啟動會，進一步明確項目目標(biāo)，落實每個部門的職責(zé)及工作計劃，充分取得項目公司各中心的支持，為后續(xù)搶工創(chuàng)造條件。第三部分 聚焦展示區(qū)域，確保完美開盤一、計劃管理嚴(yán)謹例如，對雨季等影響工期的因素可提前界定：下雨可將其細分小、中、大雨。小雨、中雨通過提供雨衣給工人，讓施工單位沒有借口不開工，并且項目也以身作則，親自在現(xiàn)場督促施工單位加班，這樣項目只需支出很少的成本，在不是很惡劣的天氣中爭取到寶貴的時間。對于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場不能施工的，項目應(yīng)提前與施工單位約定趕工措施。二、設(shè)計合理出圖出具圖紙，第一時間內(nèi)給予項目施工隊圖紙支撐。三、重點工期要求施工單位每天上報人員、材料和機械

17、使用計劃，實現(xiàn)精細化管理，向過程管理要結(jié)果。同時，要重點考慮關(guān)鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時間較長（尤其關(guān)注石材材料的堆放場地合理設(shè)置），其施工應(yīng)該盡量安排在前面。四、施工組織科學(xué)按照“整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機電、裝修、園藝綠化穿插進行”來組織施工計劃。綜合布置售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場地和臨時道路，在主體工程施工的同時能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和綠化工程（尤其是大樹種植）。采取流水、穿插施工，前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分部分層交接場地；上下工序按確保的節(jié)點按時驗收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條

18、件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推動室外各項工程的施工。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配置，如：施工道路的暢順、土方機械數(shù)量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運輸機械的運力、備用發(fā)電機、夜間施工照明等及合理提前安裝時間。五、裝修管理裝修進場前期準(zhǔn)備：（1）裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實，最好施工前40天用書面形式通知施工單位，有條件時考慮提前60天。以便使承包方預(yù)先組織安排施工隊伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對任務(wù)的準(zhǔn)備；（2）施工圖紙應(yīng)預(yù)先30-40天由設(shè)計院完成出圖，有條件時審圖完成，最好安排任務(wù)時一起提供給施工方，目的方便做好材料的準(zhǔn)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；（3）項目分項專業(yè)分包工程完成節(jié)點落實，上工序

19、按質(zhì)、按量、按時驗收，合格后移交下工序。六、重視采購下單嚴(yán)格按照采購專項計劃任務(wù)項標(biāo)準(zhǔn)【參見關(guān)于下發(fā)項目專項計劃管理辦法和項目專項計劃考核辦法的通知】的要求制定材料下單計劃。確定石材、裝修材料及家具等進場時間與工程進度的高度銜接，關(guān)鍵點在于接到圖之后一周時間內(nèi)下單，有些可以先依據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來后再核對數(shù)量補單；確保房間門、木地板、櫥柜、家私及時進場安裝及擺放。對于非標(biāo)設(shè)計，要在設(shè)計過程中隨時與采購中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供貨周期。特殊材料及專項分包生產(chǎn)制作周期參考：（1）木門、木地板、樓梯扶手、整體櫥柜：供應(yīng)商生產(chǎn)時間30天；安裝時間8-15天。（2）整體衣柜：供應(yīng)商生

20、產(chǎn)及安裝時間30天；七、園林綠化穿插景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過參觀公園、植物園，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用當(dāng)?shù)刈盍畠r、最實用的植物為我公司造景，打造最合適的景觀風(fēng)格。同時，對當(dāng)?shù)貓@建材料進行調(diào)研，評判成本，最大限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧稀@林施工要注意：（1）跟進圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖；（2）室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；（3）提前做好施工籌備，項目開工時綠化（尤其是地形土方早日完成）同步開工，交叉作業(yè)，同步施工；（4）私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；（5）可種綠化的地方先進土種綠化。大樹能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹的生長周期。綠化施工工序：堆坡造型種植大樹石

21、頭、汀步石安裝灌木、地被種植草皮和玉龍草的種植完工，小品擺設(shè)和成品保護。八、加強聯(lián)合驗收1、驗收組織由區(qū)域工程技術(shù)部負責(zé)組織，項目部、設(shè)計單位、營銷中心、客戶關(guān)系管理中心、物業(yè)部門及其他內(nèi)外部相關(guān)單位對展示區(qū)進行聯(lián)合驗收。2、驗收內(nèi)容包括營銷環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務(wù)管理系統(tǒng)（安保、后臺管理系統(tǒng)）及產(chǎn)品設(shè)計合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同一致性、工程質(zhì)量等。3、驗收評估和審定（1）在驗收中現(xiàn)場達成一致整改意見的問題，由項目部督促相關(guān)施工單位馬上進行整改，整改完成后進行復(fù)檢。（2）在驗收中涉及設(shè)計的問題，如驗收組內(nèi)部意見不一致的，應(yīng)提交產(chǎn)品研發(fā)院牽頭組織相關(guān)部門研討，將研究

22、建議報主席辦、總裁辦審定。（3）在驗收中涉及裝修、綠化景觀和營銷環(huán)境的問題，如驗收組內(nèi)部意見不一致的，應(yīng)提交項目公司聯(lián)合評審小組進行審定。（4）經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗收小組對驗收合格、達成一致意見的，填寫驗收記錄表，各參與驗收的人員簽名確認。第四部分 過程管控到位，主體質(zhì)量合格項目公司高度重視工程質(zhì)量管理，建立健全了工程質(zhì)量管控體系，通過在工程技術(shù)管理、工程質(zhì)量評估考核、施工質(zhì)量全過程控制等方面進行監(jiān)督和支持，推動項目公司整體工程質(zhì)量水平上新臺階。一、實現(xiàn)重點控制1、施工質(zhì)量的事前控制措施（1）加強圖紙會審工作：圖紙會審工作使施工單位充分了解設(shè)計意圖和技術(shù)要求，消除可能存在的設(shè)計錯漏，以確保工

23、程質(zhì)量。（2）加強工法樣板引路和技術(shù)交底：要求施工單位利用“工法樣板間”對施工班組和工人進行實物技術(shù)交底，各班組掌握了我司的質(zhì)量要求后，才能進場施工。（3）推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度：目的是發(fā)揮預(yù)先管控的作用，及時發(fā)現(xiàn)和修改不合理的設(shè)計；起到裝修樣板引路和技術(shù)交底的作用。2、施工質(zhì)量的事中控制措施（1）各項目增設(shè)質(zhì)量專職崗位：該人員專職監(jiān)督駐點項目工程質(zhì)量，對項目總和區(qū)域工程技術(shù)部負責(zé)，并可越級向工程管理中心匯報，具有對施工單位存在的質(zhì)量問題要求整改、進行處罰、直至建議勒令停工的權(quán)力。（2）推行項目重點工序?qū)ｍ楎炇罩贫龋航⑹┕べ|(zhì)量跟蹤檔案及質(zhì)量追溯制度，項目公司要求各項目對十項重點施工工

24、序?qū)嵭许椖抗こ處?、監(jiān)理、施工單位三方聯(lián)合專項驗收，專項驗收資料需相關(guān)人員簽字后存檔。（3）加強對項目公司各專業(yè)子公司現(xiàn)場工作面移交的協(xié)調(diào)：規(guī)范場地交接驗收程序，并制訂了相關(guān)的場地移交標(biāo)準(zhǔn)，并對移交的時間和范圍作出詳細記錄，明確了雙方責(zé)任，保證項目公司各專業(yè)公司順利進場。（4）加強項目公司裝修質(zhì)量管控：明確項目總對裝修質(zhì)量的“第一責(zé)任人”、計劃制定預(yù)留合理工期、推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度、加強裝修工程現(xiàn)場管理和強化交樓前分戶驗收等系統(tǒng)性措施，保證項目公司裝修質(zhì)量。 （5）加強建筑沉降觀測：各項目如發(fā)現(xiàn)沉降量超過規(guī)范和設(shè)計要求的，應(yīng)馬上通知設(shè)計院，并上報工程管理中心，由相關(guān)部門及時處理。3、施

25、工質(zhì)量問題的整改控制措施加強對項目落實質(zhì)量問題整改的監(jiān)督：規(guī)定了施工單位整改方案的內(nèi)容和模板，以及要求項目部對整改情況進行驗收，規(guī)定了檢查驗收回復(fù)模板；如發(fā)現(xiàn)項目部或施工單位弄虛作假的，將進行莊重處罰。第五部分 重視精裝策劃，打造精品貨量一、精裝策劃先行項目工程開工前的工程策劃針對配合裝修施工的計劃方案要全面，考慮范圍包括：（1）工作界面劃分清晰；（2）裝修垂直運輸設(shè)備的使用；（3）裝修施工臨水臨電的配置；（4）裝修施工腳手架的配合；（5）裝修施工產(chǎn)品、半成品及材料的保護和堆放；（6）工序交接驗收；（7）裝修圖紙會審；（8）裝修工藝、工法明確；（9）材料樣板確認；（10）各專業(yè)在施工過程中出現(xiàn)

26、矛盾時，特別是工序間的嵌接問題必須及時協(xié)調(diào)，并應(yīng)有專人負責(zé)跟辦。 二、裝修圖紙為保障裝修工程順利實施，裝修設(shè)計圖紙應(yīng)提前會審，會審要求其它各專業(yè)需參與，同時為保證裝修材料的采購和品質(zhì)，裝修施工圖須于裝修施工單位進場前60天完成設(shè)計，因此要求設(shè)計院配合和項目部計劃及協(xié)調(diào)的工作須及時到位。三、垂直運輸精裝修工程垂直運輸供料比較緊張，材料品種繁多，規(guī)格類型各異，而保證現(xiàn)場材料的運輸、搬運和存放，使其流暢、有序的進行是創(chuàng)造良好施工條件之必須，所以，垂直運輸設(shè)備（如外用電梯、井架）的位置、高度，須考慮到精裝修階段的使用需要，結(jié)合建筑的平面形狀、高度和材料、設(shè)備的重量、尺寸大小，考慮機械的負荷能力和服務(wù)范

27、圍，做到易于運輸，便于組織精裝修施工分層分段流水施工。項目宜在總包垂直運輸機械安裝前組織裝修分包方提出相關(guān)使用性能參數(shù)要求。在情況允許的情況下，可以提前完成永久電梯安裝，在加強管理做好成品保護的情況下提早投入使用，以方便后續(xù)精裝修的垂直運輸使用。四、場地布置施工平面布置原則：在滿足施工的條件下，盡量節(jié)省施工用地；在保證場內(nèi)交通運輸暢通和滿足施工對材料要求的前提下，最大限度的減少場內(nèi)運輸，特別是減少場內(nèi)二次搬運。具體地：（1）平面管理總原則：依據(jù)施工總平面設(shè)計及各分階段的布置，以充分保障階段性的重點施工、保證進度計劃的順利實施為目的，在施工實施前，制定詳細的機械使用、進退場計劃，材料生產(chǎn)、加工、

28、堆放、運輸計劃，以及各工種施工隊伍進退場調(diào)整計劃。同時制定以上計劃的具體實施方案，嚴(yán)格依照執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、獎罰條例，實現(xiàn)施工平面科學(xué)、文明的管理。（2）平面管理計劃的確定及實施：依據(jù)工程進度計劃的實施及調(diào)整情況，分階段發(fā)布平面管理實施計劃，包含時間計劃表，責(zé)任人，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，獎罰標(biāo)準(zhǔn)。計劃執(zhí)行中，不定期召開調(diào)度會，以充分協(xié)調(diào)，研究后，發(fā)布計劃調(diào)整書。（3）平面管理辦法：施工平面管理由項目經(jīng)理總負責(zé)，由生產(chǎn)負責(zé)人、項目工長、材料部門、機械管理部門、后勤部門組織實施，按平面分片包干管理措施進行管理。施工現(xiàn)場按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置六牌一圖，即工程概況圖、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、安全生產(chǎn)制度牌、消防保衛(wèi)制度牌、文明施

29、工制度牌、環(huán)境保護制度牌及施工總平面布置圖。按照總體規(guī)劃要求作好平面圖，主要包括：現(xiàn)場辦公臨建布置、現(xiàn)場生活區(qū)布置、材料堆放場地（庫房）及構(gòu)件現(xiàn)場拼裝區(qū)布置。施工現(xiàn)場要加強場容管理，做到整齊、干凈、節(jié)省、安全、力求均衡生產(chǎn)。另外，需要考慮到計劃采購、計劃使用、材料滾動進場的具體情況，做好材料到貨動態(tài)管理，保證到場材料、物資隨到隨進庫，保證材料在室外停留及庫房存放時間不超出規(guī)定范圍。使材料進場存放和垂直運輸處于良好的控制狀態(tài)。五、進度計劃嚴(yán)格1、嚴(yán)格審查施工單位編制的施工總進度計劃。檢查總計劃中一級節(jié)點完成時間是否滿足項目公司一級計劃的要求。2、在進度計劃的實施過程中，常常受各種因素的影響而出現(xiàn)

30、進度偏差。為了保證工期總目標(biāo)的實現(xiàn)，必須對原計劃進行相應(yīng)的調(diào)整。計劃的調(diào)整按以下原則：計劃調(diào)整應(yīng)慎重，能不調(diào)的盡量不調(diào)，能局部調(diào)整的決不大范圍調(diào)整；計劃的調(diào)整要及時，一發(fā)現(xiàn)有進度偏差，必須及時分析，馬上采取相應(yīng)對策及時解決。3、對于交樓風(fēng)險要提前足夠的時間進行預(yù)警。當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程滯后嚴(yán)重，交樓存在重大風(fēng)險時，應(yīng)制定嚴(yán)謹?shù)牡古庞媱澔蜾N項計劃，并要求施工單位制定細致的趕工計劃，并有人工、材料、機械等方面的具體計劃和保障措施。需要項目公司予以協(xié)助的，可以請求項目公司相關(guān)職能部門組織召開協(xié)調(diào)會。六、落實樣板先行為保證項目公司“多快好省”戰(zhàn)略的實施，材料采購和項目管理中須切實貫徹“樣板先行”方針。在大面積施

31、工前必須先做施工樣板，施工樣板經(jīng)確認后方可大面積施工（關(guān)于裝修工程質(zhì)量的管控，請遵照“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度執(zhí)行）。1、“樣板先行”的作用（1）檢驗設(shè)計的合理性及工種之間配合，及早發(fā)現(xiàn)問題、及早解決。（2）確定各項施工內(nèi)容的驗收標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)大面積裝修工程的施工，并在完工時按此標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。2、設(shè)立“先行樣板”的原則要求（1）時間要求：各采購或施工項目應(yīng)在單位定標(biāo)后，馬上提前籌備/施工“樣板”，在大范圍采購/施工前完成驗收工作。（2）地點要求：“先行樣板”應(yīng)設(shè)置在大范圍施工的單元內(nèi)，方便各相關(guān)班組及管理人員學(xué)習(xí)；樣板間的選取不得影響該單位的銷售和交樓。（3）標(biāo)段要求：建議每一個定標(biāo)單位均在該標(biāo)段

32、內(nèi)設(shè)立“樣板間”。（4）戶型要求：對于貨量區(qū)的精裝修，原則上要求每種戶型均須設(shè)立一套“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”，個別數(shù)量較稀有的戶型由項目依據(jù)實際情況決定是否設(shè)立。注：若某些戶型已經(jīng)在銷售示范區(qū)設(shè)立了交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間，則在貨量區(qū)可不再重復(fù)設(shè)立。完成標(biāo)準(zhǔn)：“樣板”各項指標(biāo)、分項工程應(yīng)達到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。3、“樣板”的驗收依據(jù)樣板的重要程度，由項目部負責(zé)組織、邀請區(qū)域工程技術(shù)部參與，營銷中心、客戶關(guān)系管理中心、設(shè)計單位及相關(guān)施工單位聯(lián)合驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題（包括與銷售承諾或合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不一致、設(shè)計使用功能不合理、裝修質(zhì)量不合格等），督促有關(guān)單位馬上更換或整改，整改合格后進行復(fù)檢并簽署驗收合格記錄表?！皹影濉蔽打炇栈蝌炇詹缓细竦?，不得開展貨量區(qū)大范圍推廣。4、“樣板”的應(yīng)用（1）發(fā)揮完善設(shè)計功能的作用：如在“樣板“施工或驗收中發(fā)現(xiàn)設(shè)計功能不合理，應(yīng)及時進行修改完善。（2）發(fā)揮樣板引路和技術(shù)交底的作用：供應(yīng)商或施工單位應(yīng)充分利用樣板對班組和工人進行技術(shù)交底，并通過“樣板”的展示和施工，總結(jié)各工藝及流程要求，并在樣板間進行標(biāo)示。（3）發(fā)揮驗收標(biāo)準(zhǔn)的作用：樣板間開放后，供應(yīng)商或施工單位須按照樣板標(biāo)準(zhǔn)進行貨量區(qū)供貨或施工，項目建立質(zhì)量檢查驗收制度，按此標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。5、“樣板”的管理（1）工程管理中心