寧波度假村初步市場分析

1、50/56項目：寧波松蘭山白沙灣度假村初步市場分析開發(fā)商：寧波白沙灣度假村有限公司目 錄 TOC h z t 樣式1,1,樣式2,2 HYPERLINK l _Toc229472984 1.寧波市概況 PAGEREF _Toc229472984 h 1 HYPERLINK l _Toc229472985 1.1總覽 PAGEREF _Toc229472985 h 1 HYPERLINK l _Toc229472986 1.2經濟指標 PAGEREF _Toc229472986 h 2 HYPERLINK l _Toc229472987 1.3綜合實力 PAGEREF _Toc229472987

2、 h 3 HYPERLINK l _Toc229472988 1.4行業(yè)結構 PAGEREF _Toc229472988 h 3 HYPERLINK l _Toc229472989 1.5外貿 PAGEREF _Toc229472989 h 4 HYPERLINK l _Toc229472990 1.6外商直接投資 PAGEREF _Toc229472990 h 5 HYPERLINK l _Toc229472991 1.7港口、交通 PAGEREF _Toc229472991 h 6 HYPERLINK l _Toc229472992 1.8旅游 PAGEREF _Toc229472992

3、h 9 HYPERLINK l _Toc229472993 1.9會展 PAGEREF _Toc229472993 h 10 HYPERLINK l _Toc229472994 1.10小結 PAGEREF _Toc229472994 h 10 HYPERLINK l _Toc229472995 2項目地點分析 PAGEREF _Toc229472995 h 11 HYPERLINK l _Toc229472996 2.1項目地點 PAGEREF _Toc229472996 h 11 HYPERLINK l _Toc229472997 2.2交通便捷程度 PAGEREF _Toc2294729

4、97 h 12 HYPERLINK l _Toc229472998 2.3旅游景點 PAGEREF _Toc229472998 h 12 HYPERLINK l _Toc229472999 2.4項目景觀 PAGEREF _Toc229472999 h 14 HYPERLINK l _Toc229473000 2.5項目地點優(yōu)劣勢分析 PAGEREF _Toc229473000 h 14 HYPERLINK l _Toc229473001 3.寧波高檔酒店市場 PAGEREF _Toc229473001 h 15 HYPERLINK l _Toc229473002 3.1寧波酒店市場概括 PA

5、GEREF _Toc229473002 h 15 HYPERLINK l _Toc229473003 3.2寧波飯店業(yè)進展特征 PAGEREF _Toc229473003 h 17 HYPERLINK l _Toc229473004 3.3寧波高檔酒店市場 PAGEREF _Toc229473004 h 18 HYPERLINK l _Toc229473005 3.4季節(jié)性 PAGEREF _Toc229473005 h 21 HYPERLINK l _Toc229473006 3.5市場前景 PAGEREF _Toc229473006 h 22 HYPERLINK l _Toc2294730

6、07 4.擬建酒店功能特色與設施（一） PAGEREF _Toc229473007 h 23 HYPERLINK l _Toc229473008 4.1擬建酒店功能特色 PAGEREF _Toc229473008 h 23 HYPERLINK l _Toc229473009 4.2擬建酒店設施 PAGEREF _Toc229473009 h 23 HYPERLINK l _Toc229473010 4.2.1要緊指標 PAGEREF _Toc229473010 h 24 HYPERLINK l _Toc229473044 4.2.2客房 PAGEREF _Toc229473044 h 24 H

7、YPERLINK l _Toc229473098 4.2.3餐飲設施 PAGEREF _Toc229473098 h 25 HYPERLINK l _Toc229473167 4.2.4宴會及會議 PAGEREF _Toc229473167 h 27 HYPERLINK l _Toc229473231 4.2.5公共區(qū)部分 PAGEREF _Toc229473231 h 28 HYPERLINK l _Toc229473278 4.2.6 健身休閑場所 PAGEREF _Toc229473278 h 29 HYPERLINK l _Toc229473308 4.2.7 行政區(qū)域 PAGEREF

8、 _Toc229473308 h 30 HYPERLINK l _Toc229473309 4.2.8后勤區(qū)部分 PAGEREF _Toc229473309 h 30 HYPERLINK l _Toc229473310 4.2.9其他與設計相關的建議 PAGEREF _Toc229473310 h 31 HYPERLINK l _Toc229473311 4.2.10關鍵詞 PAGEREF _Toc229473311 h 311.寧波市概況 1.1總覽寧波位于東海之濱，經濟發(fā)達的長江三角洲南翼，毗鄰上海、杭州，是中國對外開放都市、享有省一級經濟治理權限的打算單列都市、具有制定地點性法規(guī)權力的“

9、全國較大的市”，是全國歷史文化名城、國家園林都市和國家優(yōu)秀旅游都市。寧波市總面積9365平方公里，總人口556.7萬人。寧波歷史悠久，是有7000年文明史的河姆渡文化的發(fā)祥地，自古以來確實是中國對外貿易的重要港口。寧波在唐時與揚州、廣州并稱為中國三大對外貿易港口，宋時又與廣州、泉州同列為對外貿易的三大港口重鎮(zhèn)，鴉片戰(zhàn)爭后被辟為“五口通商”口岸之一。寧波是中國大陸聞名的港口都市，擁有我國四大國際深水良港之一的北侖港，水深、浪小、不凍、不淤、陸域寬廣。寧波是長江三角洲南翼重要的經濟中心都市和重化工業(yè)基地，是中國華東地區(qū)重要工業(yè)都市，也是浙江省經濟中心。改革開放以來，寧波經濟持續(xù)快速進展，顯示出巨大

10、的活力和潛力，成為國內經濟最活躍的地區(qū)之一。寧波在2008中國十大最具幸福感都市中，居第2位，在2007中國公眾都市宜居指數上，居第5位；在福布斯2007中國大陸最佳商業(yè)都市排行榜上，居第8位。1.2經濟指標下表顯示了寧波2005年-2007年的要緊經濟指標：要緊指標名稱單位200520062007年均增長寧波市GDP億元2449.312864.493433.0813.39%規(guī)模上工業(yè)利潤億元262.36304.29389.0416.09%全社會固定資產投資億元1336.315431597.916.53%港口物資吞吐量億噸2.693.13.459.42%集裝箱吞吐量萬標箱520.8706.89

11、3526.51%社會消費品零售總額億元759.83882.541035.4612.09%自營出口額億美元222.33287.71382.5524.02%實際利用外資億美元23.1124.325.052.80%財政一般預算收入億元466.5561.17723.9218.39% 地點財政收入億元212.38257.38329.1218.32%市區(qū)居民人均可支配收入元1740819674223079.38%農村居民人均純收入元78108847100519.56%全社會用電量億千瓦時268.49313.55367.1212.25%資料來源：寧波市統計局，2005-2007下表顯示了寧波2007年-20

12、08年度的要緊經濟指標年度與環(huán)比比較：要緊指標名稱單位2007同比上年%2008同比上年%環(huán)比%寧波市GDP億元3433.089.923964.17.73-2.19規(guī)模上工業(yè)利潤億元389.0413.93215.1-22.36-36.28全社會固定資產投資億元1597.911.781728.24.082.30港口物資吞吐量億噸3.455.654.819.5713.92集裝箱吞吐量萬標箱93516.141084.68.00-8.14社會消費品零售總額億元1035.468.6612389.781.12自營出口額億美元382.5516.48463.310.55-5.93實際利用外資億美元25.051

13、.5425.40.7-0.84財政一般預算收入億元723.9214.50810.96.01-8.49 地點財政收入億元329.1213.94390.49.31-4.63市區(qū)居民人均可支配收入元223076.69253046.720.03農村居民人均純收入元100516.80114506.960.15全社會用電量億千瓦367.128.54394.93.78-4.76資料來源：寧波市統計局，2007-2008據初步核算，2008年寧波市實現地區(qū)生產總值3964.1億元，按可比價計算，比上年增長10.1%，按年均匯率折算的人均GDP達10079美元；完成財政一般預算收入810.9億元，其中地點財政收

14、入390.4億元，比上年分不增長12.0%和18.6%；市區(qū)居民人均可支配收入25304元，比上年增長13.4%；農村居民人均純收入11450元，比上年增長13.9%；集裝箱吞吐量首次突破1000萬標箱，達1084.6萬標箱，比上年增長16.0%。2008年成功蟬聯全國文明都市，同時被評為全國十大最具幸福感都市之一。民營工業(yè)：2008年寧波市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營企業(yè)達9479家，比上年凈增418家，擁有資產3642.3億元，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總資產比重達49.0%；實現工業(yè)總產值4538.0億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產值的比重為53.0%，提高1.8個百分點；實現利稅189.6億元，占規(guī)模以上工

15、業(yè)利稅總額的比重為39.6%。1.3綜合實力地區(qū)生產總值：2008年寧波市實現地區(qū)生產總值（GDP）3964.1億元，按可比價格計算，比上年增長10.1%，增幅同比下降4.8個百分點。財政收支：2008年寧波市實現財政一般預算收入810.9億元，比上年增長12.0%。其中中央財政收入420.5億元，增長6.5%，地點財政收入390.4億元，增長18.6%。完成地點財政一般預算支出439.4億元，增長18.4%。2008年寧波要緊經濟指標占全省的比重生產總值占全省的18.4%規(guī)模以上工業(yè)利潤占全省的13.9%全社會固定資產投資占全省的18.6%社會消費品零售總額占全省的16.6%自營出口額占全省

16、的30.0%實際利用外資占全省的29.9%財政一般預算收入占全省的21.7%1.4行業(yè)結構以現代服務業(yè)為核心，寧波第三產業(yè)快速進展。國民生產總值構成要緊指標名稱單位2005200620072008年均增長寧波市GDP億元2449.312864.493433.083964.115.46% 第一產業(yè)億元132.26139.45153.73167.46.64% 第二產業(yè)億元1341.461575.941888.682196.715.94% 第三產業(yè)億元975.591149.11390.76160016.00%數據來源：寧波市統計局，2005-2008年產業(yè)結構：2008年寧波市第一產業(yè)實現增加值16

17、7.4億元，比上年增長4.1%；第二產業(yè)2196.7億元，增長10.0%；第三產業(yè)1600.0億元，增長11.0%。三次產業(yè)的比重為4.255.440.4。投資結構：2008年全社會固定資產投資完成1728.2億元，比上年增長8.2%。其中限額以上固定資產投資完成1610.9億元，增長8.4%。第二產業(yè)完成投資755.6億元，增長3.2%，其中工業(yè)投資753.4億元，增長3.4%，限額以上通用設備、專用設備和通信設備等制造業(yè)投資分不增長17.5%、19.2%和49.7%；第三產業(yè)完成投資965.8億元，增長12.1%，快于全社會投資增速3.9個百分點，其中交通郵政倉儲、科教衛(wèi)體文廣、環(huán)境與公共

18、設施治理等行業(yè)投資分不增長28.1%、23.5%和29.4%。限額以上新開工項目平均規(guī)模由2007年的4880.3萬元擴大到2008年的5947.7萬元。1.5外貿 進出口貿易額，2005-2008，單位：億美元資料來源：寧波市統計局，2005-2008寧波市要緊出口市場，2008，單位：萬美元市場本年比重%去年比重%同比名稱累計同期增減%亞洲145026131.31122906532.1318非洲2229034.81191344516.49歐洲1627232351324.62拉丁美洲3341827.212461806.4435.75北美洲85462718.45741

19、66019.3915.23大洋洲1434333.11115422.9228.59東盟2410995.21963395.1322.8歐盟144079231.1115316830.1424.94要緊市場小計328698370.95275915172.1219.13美國76949716.6166749617.4515.28日本2937996.342619286.8512.17德國2795136.032046175.3536.6香港2408475.22372346.21.52英國1741613.761536234.0213.37韓國1476653.191118162.9232.06意大利1471273

20、.181240323.2418.62荷蘭1439563.111136062.9726.72法國13917531221043.1913.98西班牙1274312.751011992.6525.92澳大利亞1145642.47948142.4820.83阿拉伯聯合酋長國1043572.25899512.3516.02資料來源：寧波市外經貿局，2008外貿企業(yè)：2008年寧波市新增對外貿易經營備案登記企業(yè)1900家，累計突破1萬家，達10758家。有進出口實績企業(yè)9085家。其中民營企業(yè)（包括私營企業(yè)和集體企業(yè)）出口額占寧波市出口總額比重達46.6%，比上年增長28.2%；拉動寧波市出口增長12.4

21、個百分點；進口額占寧波市進口總額比重達29.3%，增長10.3%，拉動寧波市進口增長3.2個百分點。對外貿易：2008年寧波市口岸進出口總額1401.9億美元，比上年增長25.5%。外貿自營進出口總額為678.4億美元，增長20.1%，其中出口463.3億美元，增長21.1%；進口215.1億美元，增長17.9%。1.6外商直接投資2008年寧波市合同利用外資41.2億美元，比上年下降8.4%，實際利用外資25.4億美元，增長1.3%。外商投資，2005-2008，單位：億美元經濟指標2005200620072008項目數量8731034854528合同金額42.144.34541.2實際利用

22、23.124.325.125.4數據來源：寧波市統計局、寧波市外經貿局，2005-20081.7港口、交通隨著杭州跨海大橋的開通（2008年5月1日正式通車）以及正在興建的象山港大橋（可能2012年），寧波的地理地位顯著提升。東方大港寧波港于公元752年（唐天寶11年）正式開埠，是一個具有1200多年歷史的古老港口。改革開放以來，是寧波港進展歷史上最快的時期。寧波港地處我國大陸海岸線中部，是中國大陸聞名的深水良港。寧波港自然條件得天獨厚，內外輻射便捷，向外直接面向東亞及整個環(huán)太平洋地區(qū)，向內可直接覆蓋整個華東地區(qū)及經濟發(fā)達的長江流域，是中國沿海向美洲、大洋州和南美洲等港口遠洋運輸輻射的理想集散

23、地。寧波港，2005-20082005200620072008平均增長集裝箱航線（條）14716319021010.71物資吞吐量（億噸）2.693.13.453.68.46全國排名2222集裝箱吞吐量（萬標箱）520.81706.799351084.627.06全國排名4444全球排名前2016118數據來源：寧波市統計局-寧波市2005-2008概覽2008年世界集裝箱吞吐量前10名排名,百萬標箱排名港口名稱國家全年吞吐量%1新加坡新加坡29.927.242上海中國28.017.113香港中國24.31.764深圳中國21.421.525釜山韓國13.421.136迪拜阿聯酋1212.68

24、7廣州港中國1119.578寧波-舟山港中國10.8415.819鹿特丹荷蘭10.830.3710青島中國10.025.92數據來源：中國港口網航空目前，寧波櫟社國際機場機場已開發(fā)至北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、廈門、青島、大連、烏魯木齊、哈爾濱、昆明、蘭州等30多條國內航線和香港、韓國首爾等地區(qū)、國際航線。寧波櫟社國際機場年吞吐量，2005-2008旅客吞吐量（人次）貨郵吞吐量（噸）起降架次2005253291030747.7270062006297242938768.1308652007330062639642.6315412008357435239768.79834002CAAG1

25、0.28%7.33%6.48%數據來源：中國民用航空局，2006-2008民航機場生產統計公報浙江省3個要緊機場指標比較，2008年杭州寧波義烏旅客吞吐量（人次）12,673,1983574352516325排名83057貨郵吞吐量（噸）210792.9939768.7983346.892排名82652起降架次118560340025316排名103366數據來源：中國民用航空局，2006-2008民航機場生產統計公報陸路多條重要的高速公路差不多建成通車或正在建設中，這些高速公路連接了浙江北部、上海、江蘇，西部連接杭州、紹興，南部連接了溫州、臺州等中國最重要的經濟都市。差不多建成的高速公路有：

26、沈海高速-杭州灣跨海大橋：連接浙江嘉興、湖州，上海，江蘇杭甬高速：連接杭州、紹興甬臺溫高速：連接臺州、溫州甬金高速：連接金華、義烏、衢州在建的高速公路有：杭紹甬高速復線，可能于2012年通車甬臺溫沿海高速復線-象山港口大橋，可能于2012年通車（注：象山縣國民經濟和社會進展第是一個五年規(guī)劃綱要和寧波市交通十一五進展規(guī)劃僅提到在十一五規(guī)劃中通車，但可能可能性不大）鐵路已建成：杭蕭甬鐵路：連接杭州、紹興，目前正進行電氣化改造，可能改造后寧波到杭州鐵路時刻在1.5小時以內。正在建設：甬臺溫-溫福電氣化鐵路：可能2009年年底前建成，溫州到寧波的時刻在2.5小時以內。依照國家中長期鐵路網規(guī)劃，寧波確定

27、鐵路建設與進展目標：到2020年，將成為國家綜合交通網中的重要樞紐，內陸貨運的重要出?？诤妥呦騺喬?、通往世界的重要門戶。國家將滬甬(跨杭州灣)鐵路、甬舟鐵路等納入其中。屆時，寧波到上海的鐵路時刻將在2小時以內。1.8旅游寧波是一座漂亮的港口旅游都市，也是一座歷史文化名城，更是一座有著豐富資源的聞名寧波旅游都市。她古色古香又富有動感，大自然的天趣與都市的躍動為一體“東方商埠，時尚水都”展現在人們面前的是一幅底蘊豐富，色彩斑斕的長篇寧波旅游畫卷。寧波的山山水各顯神姿，引人入勝：蔣氏故里，溪口雪竇山是國家級風景名勝區(qū)，也是聞名的寧波旅游景點,有幽谷飛瀑雪竇山，壁立千仞千丈巖；東鈔票湖有“西子風韻，太

28、湖氣概”；松蘭山一灣金沙夢系蔚藍；天明山南溪溫泉晶瑩可人；海防遺址招寶山英氣勃勃。寧波旅游資源豐富,人文薈萃，文風鼎盛。天一閣藏書樓的藏書量在亞洲位居第一；王守仁開創(chuàng)“陽明學派”留傳海外；黃宗羲的“浙東學派”阻礙廣泛。2008年寧波市實現旅游總收入450.2億元，比上年增長18.4%。接待國內游客3465萬人次，增長12.7%；實現國內旅游收入415.9億元，增長19.4%。接待入境游客78.7萬人次，增長14.2%；入境旅游外匯收入4.9億美元，增長13.8%。下表顯示了寧波要緊旅游經濟指標，2006-2008200620072008平均增長入境旅游者人數(萬人次) 54.2568.978.

29、715.02%入境旅游者人天數(萬人天) 173.25213.15232.5611.41%國際旅游收入(百萬美元)336.98430.749015.14%旅游飯店營業(yè)收入總額(萬元) 292483362436.7390194.6411.14%旅行社外聯（組團）人數(人次) 15595901674399212430512.07%國內旅游總人數(萬人次)2685307434659.68%國內旅游收入 （億元） 289.6348.2415.914.54%數據來源：寧波旅游統計，2006-20081.9會展2008年寧波市舉辦會展活動276個，比上年增長34.0%。其中舉辦展會活動136個，增長32.

30、0%；展覽總面積139.2萬平方米，增長36.5%；單個展會面積首次突破1萬平方米，達1.02萬平方米。舉辦特色節(jié)慶活動和會議（論壇）63個和77個，分不增長31.0和71.0。新增有會展業(yè)務的企業(yè)95家，其中新增專業(yè)會展企業(yè)21家，引進外資會展企業(yè)3家，有會展業(yè)務的企業(yè)累計176家。下表顯示了寧波市2008年重要會展名稱及時刻：展會/主題節(jié)展期或舉辦時刻中國開漁節(jié)200第十一屆中國國際服裝服飾交易會200第九屆中國國際機械工業(yè)博覽會200第四屆中國國際文具產業(yè)博覽會200第十屆浙江投資貿易洽談會200第五屆中國國際機電工業(yè)展覽會200資料來源：寧波會展網1.10小結通過改革開放20多年的積存

31、，寧波市綜合實力明顯增強，產業(yè)基礎比較雄厚，基礎設施日益完善，區(qū)位優(yōu)勢更加突出，具有加快經濟進展和社會和諧進步的基礎條件。寧波市“十一五”時期經濟社會進展總體目標是：力爭到2010年全面建成小康社會,為領先差不多實現現代化打下堅實基礎。經濟持續(xù)快速協調進展。在優(yōu)化結構、提高效益和降低消耗的基礎上，到2010年，地區(qū)生產總值達到4300億元，年均遞增11%，人均生產總值超過6萬元。全社會固定資產投資累計超過1萬億元。長江三角洲南翼經濟中心和華東地區(qū)先進制造業(yè)基地的戰(zhàn)略定位進一步確立和鞏固。加快進展國際貿易業(yè)。到2011年，實現進出口總額850億美元，其中出口580億美元，進口270億美元。優(yōu)先進

32、展現代物流業(yè)。到2011年，寧波港區(qū)集裝箱吞吐量比2006年翻一番，現代物流業(yè)的增加值占GDP比重達12%左右，差不多確立浙江省重要綜合物流中心及長三角國際物流樞紐地位。統籌進展休閑旅游業(yè)。到2011年，寧波市旅游總收入達450億元，接待境外旅游者超過100萬人次，接待國內旅游者突破3300萬人次。 2項目地點分析 2.1項目地點寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)位于寧波主城區(qū)東南40公里的海濱，規(guī)劃面積67.69平方公里，其中海域面積42.89平方公里，度假區(qū)內古時抗倭遺跡、兵寨保存完好，道教、佛教景觀相對應。松蘭山有6個沙灘，灘灘相連，南北長5公里。其中南沙灘差不多成為海濱浴場；南沙灘北邊是東沙灘，

33、東沙灘是松蘭山沙灘中最大的一個，這一帶將建成松蘭山海濱度假區(qū)功能比較完善的中心區(qū)。再依次是十二生肖沙灘，太極灣灘、小平巖灘和白沙灣灘。寧波松蘭山白沙灣旅游度假村項目總占地面積970畝，其中75%為旅游開發(fā)用地。項目區(qū)位圖：2.2交通便捷程度隨著象山港大橋及接線工程項目獲國家發(fā)改委批準建設，可能于2012年，象山港跨海大橋及其連接線將全線建成通車，屆時寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)至寧波中心城區(qū)的交通時刻將由現在的一個半小時縮短至40分鐘左右。至上海的交通時刻也將在3個小時以內。下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)在象山港跨海大橋開通后至周邊要緊都市的行車時刻表：都市距離（公里）時刻（小時）上海2002杭州

34、1802蘇州、無錫、鎮(zhèn)江、常熟2503南京3504臺州1001溫州2002金華、義烏2202.52.3旅游景點下表顯示寧波4A級旅游景點（區(qū)）景點地理位置關鍵詞（特色）溪口風景區(qū)寧波奉化蔣氏故里滕頭景區(qū)寧波奉化全球生態(tài)500佳雅戈爾動物園寧波東鈔票湖動物世界梁祝文化公園寧波鄞州漢文化遺產天下玉苑景區(qū)寧波余姚玉雕主題公園丹山赤水景區(qū)寧波余姚峽谷景觀、道教文化五龍?zhí)讹L景名勝區(qū)寧波鄞州自然風光松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波象山海濱沙灘中國漁村 寧波象山 主題公園資料來源：寧波旅游局下圖顯示了寧波要緊旅游景點分布圖：寧波的旅游景點除松蘭山海濱旅游度假區(qū)和中國漁村擁有海濱沙灘外，其他4A級景區(qū)均無海濱資源。而

35、從距離空間上，松蘭山海濱旅游度假區(qū)相距于寧波的都市的關系更為接近，在自然景觀、水質、空氣質量、環(huán)境愛護方面更勝一籌。擴大至長三角，沿海地帶除松蘭山旅游度假區(qū)、中國漁村和舟山外，并不具備或尚未開發(fā)海濱沙灘特色的旅游景點（區(qū)），而長三角區(qū)域又是中國經濟進展的龍頭，市民出行愿望、消費需求也十分強勁，而選擇南中國海附近（三亞）距離太遠，同時又要花費較多的時刻和開支。 打造濱海休閑中心。打響“東方不老島、海山仙子國”品牌，建設旅游經濟強縣（目前，浙江省僅淳安為旅游經濟強縣），形成“一帶三區(qū)”旅游格局，成為長三角地區(qū)濱海旅游休閑度假勝地，成為本地區(qū)的重要戰(zhàn)略目標。2.4項目景觀寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波

36、松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)項目地點東南方項目地點正前方項目地點東南方項目地點正前方2.5項目地點優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢象山港大橋可能2012年開通，寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)縮短了和寧波主城區(qū)之間的距離，促進度假區(qū)更快的融入長三角經濟的進展。寧波地區(qū)乃至長三角區(qū)域具有強勁的消費潛力，長三角區(qū)域海濱旅游度假資源匱乏，而項目地點具有獨特的旅游度假資源同時背靠長三角將更加有利于今后飯店的長遠進展。項目周邊擬建設開發(fā)的游艇俱樂部和濱海高爾夫球場會為本地旅游經濟注入新的活力，促進本地高星級度假酒店進展（注：來自象山縣國民經濟與社會進展第十一五個規(guī)劃）。位于寧波市聞名的松蘭

37、山旅游度假區(qū)，空氣質量優(yōu)良天數達100%，大氣中負氧離子含量高達1.47萬個，完全達到國家度假區(qū)一級標準。劣勢度假區(qū)海水大部分時刻較為混濁。由于專門的氣候條件，旅游季節(jié)性較強。交通條件及制約性較大。3.寧波高檔酒店市場 3.1寧波酒店市場概括整體信息目前，寧波市旅游飯店總數達到199家，房間數達到19687間，床位數達到33182張。寧波市旅游飯店的總體規(guī)模和水平在國內同類都市中位居前列，在省內僅次于杭州（250家）。與上年相比，盡管在星級復核復評中取消了18家，但旅游飯店客房總數和床位數下降不多，要緊是由于規(guī)模較大的高星級飯店的增加，退出市場的一般差不多上一些小規(guī)模的中低檔飯店。從層次結構來

38、看，五星級9家，四星級18家，三星級46家，一、二星級126家，各層次星級飯店的數量分布呈金字塔結構，適應經濟進展及都市地位、以國際和國內聞名品牌為龍頭、單體飯店為主體、經濟型酒店為新生力量的多元化飯店產業(yè)進展格局差不多形成。下表顯示了寧波飯店業(yè)進展規(guī)模，2005-2008年份飯店數（座）客房數（間）200517816495200619419859200721423980200819919687數據來源：寧波旅游局飯店結構下表顯示了寧波飯店結構，2006-2008星 級飯店數（座）客房數（間）200620072008200620072008五星級56914401869不詳四星級16181828

39、893211不詳三星級45504636244954不詳數據來源：寧波旅游局至2007年底，五星級飯店客房數量占所有星級飯店數量的約8%，高中低檔星級飯店比例約為1:1:3。2007-2008年4星、5星飯店平均出租率下表顯示了寧波4星、5星飯店平均出租率，2007數據來源：寧波旅游局下表顯示了寧波4星、5星飯店平均出租率，2008數據來源：寧波旅游局數據來源：寧波旅游局2008年寧波市旅游及飯店市場運行走勢寧波市旅游在震蕩中實現增長，旅游經濟運行結局良好；下半年旅游經濟運行呈現下滑態(tài)勢，增長下行的壓力明顯增大。年初，旅游經濟遭遇冰雪災難。1月中旬至2月初，全國大范圍的雨雪冰凍災難性天氣對旅游市

40、場尤其是春節(jié)黃金周造成了專門大阻礙，許多游客因此取消和改變了行程打算，寧波市部分山地、海島景區(qū)關閉，使節(jié)假日調整后本應火熱的春節(jié)黃金周旅游市場顯得較為清淡。春節(jié)黃金周期間，寧波市共接待游客99.36萬人次,同比下降15.6%，寧波市旅游總收入6.72億元，同比下降13.2%。星級酒店經營1-2月的入住率和房價也都在低位徘徊。5月份，杭州灣跨海大橋成旅游吸引物，虹吸效應明顯。隨著杭州灣跨海大橋的開通，周邊省、市近程客源大批旅游團隊和自駕車游客涌入寧波市，許多原定其它游程的游客紛紛改變目的地轉道寧波，出現旅游“井噴”。杭州灣跨海大橋成了特不強大的旅游吸引物，對其它旅游目的地的虹吸效應十分明顯；各級

41、旅游部門適時組織重點旅游市場營銷，則進一步地促進了旅游市場的拓展。統計數據顯示，一級市場中，省內客源占49.4%，同比增長32.58%；上海市場占15.6%，同比增長105.35%；江蘇市場占15.3%，同比增長5.68%。 這一時段游客數量的迅猛增長有效地彌補了年初旅游市場因冰雪災難造成的損失。自下半年始，由美國次貸危機引發(fā)的西方國家金融危機和全球性金融動蕩，國際經濟普遍不景氣，對全球旅游經濟阻礙明顯，旅游消費銳減、市場迅速下滑，對寧波市旅游經濟也產生了重要阻礙。從第三季度開始，寧波市入境旅游市場、景區(qū)接待人次數增幅明顯下滑。但由于寧波旅游市場的客源結構、地區(qū)結構特征，以及得益近幾年來寧波市

42、對境內外重點旅游市場的有效營銷，寧波市入境旅游、景區(qū)接待人次接著保持兩位數的增長。尤其是入境旅游與2007年相比雖增速有所下降，但同比增長14.23%，高于全省平均增速。其中：外國人49.61萬人次，同比增長14.3%；香港同胞11.31萬人次，增幅15.36%；澳門同胞3.51萬人次，同比增長24.37%；臺灣同胞14.3萬人次，增長11.94%。旅游外匯收入49003萬美元，同比增長13.75%；入境旅游人次和旅游外匯收入接著穩(wěn)居全省第二位。3.2寧波飯店業(yè)進展特征自2002年以來，由于寧波經濟進展速度加快，各種高層次的展會的需求拉動，寧波的高星級飯店進展進入了快車道，據不完全統計，寧波市

43、在建或擬建的豪華五星飯店共有21家，投資總額130億元，每家飯店平均投資額5億多元，平均客房數335間。寧波的飯店業(yè)自2006年開始，也出現了經濟型飯店的快速增長。一方面，國際國內連鎖品牌紛紛進駐，如錦江之星、如家快捷、莫泰168、美國速8等品牌都差不多開出分店。另一方面，本地聞名的南苑集團也在旗下開創(chuàng)了經濟型飯店品牌“南苑e家”，在寧波乃至全浙江省進行布點，目前差不多在浙江省開出20多家分店。國際品牌紛紛進入。其中洲際、萬豪、喜達屋、凱悅、卡爾森、雷迪森、香格里拉、溫德姆等國際集團的飯店品牌均已落戶寧波，東港喜來登酒店、溫德姆華僑豪生大酒店、寧波萬豪酒店差不多開業(yè)。飯店產品單一，依托海濱和溫

44、泉資源為特色的酒店甚少，特不是產品特色和經營主題離真正的休閑度假酒店還有許多差距。3.3寧波高檔酒店市場下表顯示了寧波高檔酒店市場（5星）的整體狀況，商務型酒店2007-2008酒店客房數（間）開業(yè)年份2007年平均房價（單位：RMB）2008年平均房價（單位：RMB）東港喜來登大酒店37820061348.421139.5華僑豪生大酒店4502007785760.21萬豪酒店3332008不詳不詳南苑飯店4381999712.04727.21太平洋大酒店2741998564.75598.79中信國際大酒店2881997520.55501.99目前，寧波的國際高星級酒店喜來登、豪生、萬豪以及包

45、括在建的香格里拉、麗晶、索菲特等均位于寧波主城區(qū)的商務酒店，除凱悅（在建，度假會議型酒店）位于寧波東鈔票湖風景區(qū)外，其他均無國際酒店品牌占據旅游度假市場。 下表顯示了寧波松蘭山度假區(qū)要緊旅游度假酒店的整體狀況，2008星級，酒店地理位置2008年平均房價（單位：RMB）出租率（）5星，南苑溫泉山莊寧海天明山1219.3665.454星，黃金海岸大酒店松蘭山度假區(qū)510.3845.844星，寧海溫泉大酒店寧海天明山482.8166.924星，溪口銀風度假村溪口風景區(qū)407.6848.94星，松蘭山海景大酒店松蘭山度假區(qū)396.8749.48寧波高檔旅游度假飯店要緊集中在寧海天明山（溫泉度假）和松

46、蘭山（濱海度假）兩個區(qū)域。南苑溫泉山莊：山莊溫泉資源為聞名的南溪溫泉，取自地下158米處，四季恒溫，清亮透明，富含氡、氟、鋰等20多種對人體有益的礦物質和微量元素，除天然保健之外對治療風濕關節(jié)炎、動脈硬化、高血壓等疾病有奇效，其水質名列全國溫泉之前茅，堪稱華東之最，浙江一絕。 寧海南苑溫泉山莊有限公司屬南苑集團股份有限公司旗下。定位高端，是集高級客房、豪華不墅、餐飲美食、保健娛樂及會議沙龍為一體，以溫泉為主題的高檔度假型酒店。山莊服務項目還包括：會議商務服務、客房送餐、精品廊、禮賓服務、代客泊車、洗衣服務、書店等等。黃金海岸大酒店位于松蘭山旅游度假區(qū)內，距離白沙灣度假村僅2.5公里，是松蘭山旅

47、游度假區(qū)最早的一家高星級酒店，開業(yè)于1997年，該酒店共有178間客房，要緊以接待政府單位為主，在當地具有較高的知名度和阻礙力。依照酒店客戶經理反映，酒店將于近期進行更新改造。該酒店的音樂咖啡吧具有一定的特色，最大會議室可容納600人（課堂形）。寧海天明山溫泉大酒店（原寧海溫泉大酒店）坐落在寧?？h城西北，深圳南溪境內，距市區(qū)76公里，擁有9627畝的森林資源。自1962年建成以來，先后接待過世界二十多個國家的代表團以及潭震林、李鐵映、楊成武、江華等中央領導人。1991年經國家林業(yè)部批準，建立國家級主題公園“南溪溫泉森林公園”。奉化溪口銀鳳錦江旅游度假村位于奉化市溪口鎮(zhèn)國家4A級旅游風景區(qū)內，占

48、地面積為300畝。奉化溪口銀鳳錦江旅游度假村擁有中、西餐廳、景觀吧、大堂吧、18個豪華餐廳包廂，可同時接納800人就餐，各類會議室12個，其中最大的會議室能同時容納300人就座；擁有攀巖場、兒童樂園、沙灘越野車等特色項目。具備廣泛參與和互動性，配備高爾夫推桿練習場、網球場、籃球場、室內游泳館、燒烤、垂釣等高雅休閑娛樂項目及眾多的室內康體娛樂項目，如：桑拿、足浴、美容美發(fā)、KTV包房、棋牌室、乒乓球、臺球、沙弧球、壁球、健身房等。 松蘭山海景大酒店位于松蘭山旅游度假區(qū)內，距離白沙灣度假村僅3公里，開業(yè)于2004年，建筑面積28000，占地100畝。要緊以接待本地企業(yè)、旅行團隊等為主，客源地多為本

49、地居民、上海、蘇南等地。酒店客房207間，由主樓和附樓兩部分組成。下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)高星級酒店歷史業(yè)績情況，2006-2008酒店名稱2006年2007年2008年出租率平均房價出租率平均房價出租率平均房價象山港國際大酒店62%！508.7465%！540.38548.7561.22黃金海岸大酒店38%！469.8236%！502.4510.3845.84松蘭山海景大酒店37%！368.4235%！355.24396.8749.48數據來源：寧波市旅游局 ！由當地酒店經理人提供下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)高星級酒店營業(yè)收入組成，2008酒店名稱酒店經營總收入(萬)客房經營總收入(

50、萬)餐飲經營總收入(萬)其他收入(萬)象山港國際大酒店720032003200400黃金海岸大酒店310014001300400松蘭山海景大酒店23001200900200數據來源：由項目公司提供象山港國際大酒店位于象山縣城區(qū)，是城區(qū)唯一一家高星級酒店，酒店至開業(yè)以后取得了不錯的業(yè)績，客房297間，2005年開業(yè)，2008年初又對酒店進行了裝修。2007年年收入6800萬左右，要緊的市場客源包括了政府機關、本地針織、建筑業(yè)大型企業(yè)和本地的中產階級。該酒店托付浙江世貿酒店治理公司治理，并打算于近期投入1億人民幣對酒店中心進行改造，力創(chuàng)五星，它的開業(yè)給原先的象山黃金海岸大酒店的營業(yè)收入帶來了較大的

51、沖擊，2007年象山黃金海岸大酒店營業(yè)收入不足2800萬，而2006年象山黃金海岸大酒店營業(yè)收入為3134萬。象山港國際大酒店業(yè)績穩(wěn)中有升，這要緊是由于象山縣城無高星級酒店，消費者可選擇性低。平均房價每年提升近5%。從我們對酒店的參觀情況來看，酒店的服務品質、硬件設施相關于五星級酒店來講屬于較差水平。象山黃金海岸大酒店目前年銷售額在2500萬左右，營業(yè)業(yè)績有所下滑，特不是象山港國際大酒店的開業(yè)直接阻礙了該酒店；而松蘭山海景大酒店也同樣如此。下表顯示了寧波較高檔酒店市場，需求市場分布，2007下表顯示了寧波較高檔酒店市場，客源國籍構成，20073.4季節(jié)性下表顯示了寧波寧波市及象山、寧海旅游比重

52、較高的地區(qū)的平均開房率走勢數據來源：寧波市旅游局，2008年1月至11月下表顯示了寧波寧波市及象山、寧海旅游比重較高的地區(qū)的平均房價走勢數據來源：寧波市旅游局，2008年1月至11月下表顯示了酒店名稱旺季開房率！旺季價格淡季開房率！淡季價格全年開房率平均房價象山港國際大酒店80%880元50%480元61.22548.75象山黃金海岸大酒店90%780元30%25045.84510.38松蘭山海景大酒店90%680元30%25049.48396.87以一般標準間前臺散客價為例為2008年數據。 ！由當地酒店經理人提供寧波松蘭山度假區(qū)的飯店以旅游客流為主，出租率的變化與旅游接待情況的關系特不緊密

53、，松蘭山旅游度假區(qū)每年的旅游接待高峰出現在溫度較高，適合海濱旅游的7、8月，因此在這兩個月出租率能達到70%，其他的月份由于氣溫的阻礙，不太適宜海濱旅游，旅游接待量明顯下降，則平均出租率專門低。在7、8月份松蘭山海景酒店、黃金海岸大酒店的平均開房率在90%以上，甚至100%。而2、6月上旬、9月下旬、10月相對為平季差不多在50%左右。3.5市場前景積極因素寧波民營經濟突出，同時建立了獨特的經濟進展模式，這種獨特的經濟模式有助于進一步推動地點經濟的長期增長。本地客人對餐飲、娛樂設施的消費需求特不旺盛。長三角經濟區(qū)域居民具有強勁的消費能力，按照世界銀行的標準，人均國民生產總值在2996-9265

54、美元（約合人民幣20523-63465元）即屬于上中等收入地區(qū)。從旅游市場需求和進展規(guī)律來看，人均GDP超過1000美元是一個國家觀光旅游需求膨脹的時期；休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和選擇；人均GDP達到3000美元，度假旅游需求將會全面擴張。目前，寧波市純度假酒店尚屬空白，在旅游度假區(qū)的酒店設計、建筑與城區(qū)的商務酒店無明顯差不，無法體現休閑、度假要素。今后，本酒店的差異化設計定位必將吸引眾多客源。松蘭山旅游度假區(qū)周邊企業(yè)的商務客人和政府接待也將成為酒店重要的客源之一，本地區(qū)已建立了多種工業(yè)產品的生產基地，特不是在象山港大橋開通后，大橋經

55、濟將進一步突顯，如針織業(yè)、建筑業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)的不斷增長，而政府部門也在著力將松蘭山旅游度假區(qū)打造成為國家級的旅游度假區(qū)。消極因素以后數年可能有多家高星級酒店分不在松蘭山旅游度假區(qū)、中國漁村等地建設開發(fā)，同時意味著挑戰(zhàn)與機遇并存。酒店的勞動力成本的可能進一步提高。4.擬建酒店功能特色與設施（一） 4.1擬建酒店功能特色基于上述分析，建議本酒店進展定位為主題性較強的，客房數目操縱在180間的精品旅游會議度假酒店。因為今后酒店客源市場要緊以浙江、上海、蘇南、周邊中小型的會議團隊及旅游度假客人為主，而酒店地處旅游開發(fā)區(qū)，專門難通過酒店餐飲（如大型婚慶、宴請）、社會娛樂（如大規(guī)模KTV、演藝、棋牌）來

56、提高營業(yè)額，只能通過主題性較強的，頗具特色的酒店整體設計，特色餐飲（如海景餐廳、特色婚慶），綜合娛樂（娛樂功能比較齊全，但規(guī)模較少）來滿足住店客人需求和促進本地客源前來消費。為了使本酒店在建成后成為寧波地區(qū)乃至更廣地域內具有高度的產品差異化、更強的消費輻射力和阻礙力，我們建議酒店應具備以下功能特色：1、有不與競爭對手的海濱主題特色餐廳。除了在酒店主體建筑內配備小型豪華的餐飲包廂外，我們建議依照當地消費市場需求和結合海濱沙灘資源，在酒店貼近沙灘處配置主題特色餐廳（如日式海鮮撈等），餐廳面向大海，呈現270度視角效果。在夏季時能夠提供放開式的服務（包括室外延伸場地），在冬季的時候能夠提供獨立單元的

57、室內服務。2、完善的、多元化的、適應不同季節(jié)需要，同時既能滿足度假客人需要又能迎合寧波象山本地客人消費需求康體產品。酒店的康體設施將分布在四塊區(qū)域，包括海上區(qū)域，要緊為客人提供摩托艇、包船出海、快艇觀光、海釣、滑水板、沖浪板的康體設施；沙灘區(qū)域，要緊為客人提供沙灘排球、沙灘椅等設施；沿酒店室外區(qū)域，要緊為客人提供游泳池、兒童嬉戲池、沖浪池、SPA等設施；酒店室內區(qū)域包括棋牌、KTV、室內泳池、SPA、溫泉等設施。在以上眾多的康體設施中兩項設施將作為酒店營銷推廣的重點產品：一是酒店的沖浪池，要緊考慮本地水文、潮汐、地理、氣候、海水質量因素阻礙，我們建議在酒店的設置此項目。二是在有條件的情況下，酒

58、店室內設置溫泉，要緊使為了解決冬季時節(jié)因室內康體項目絕大部分無法使用而設置，作為酒店的亮點和吸引客源的重要賣點。3、一流的室內外景觀設計，從來賓踏入酒店的第一步起就給來賓形成強烈的視覺景觀沖擊和第一印象效應，營造不同視角均能呈現漂亮畫卷的景象。例如：在室內景觀的設計上，我們建議從客房的不同角度、樓層廊道的連接處均能看到山、海、沙灘景觀；站在大堂、大堂吧映入眼簾的近處是酒店的水景水系、沙灘、兩側疊嶂的山巒到遠處的大海直至正對面的元寶山，從更遠的視角效果，形成海天一色的景象；酒店室內小景布局則可更多的融入當地風土人情、歷史沿襲等特色鮮亮的設計。在酒店的室外設計上，我們建議做足水的文章，如一樓的客房

59、與泳池相連、酒店與大海的關系由水景水系向海過渡。4.2擬建酒店設施4.2.1要緊指標客房數180全體人員/房間數比1.5全體職員總數270總建筑面積22333平方米（不含停車）客房部分12982.6558%餐飲部分16037%宴會部分21629.6%大堂公共部分6462.8%休閑健身部分14206.35%行政區(qū)部分3371.5%后勤部分16507.38%機電設備部分15336.8%以上面積僅作為進一步討論之用4.2.2客房以180間客房為標準，度假酒店在客房類型上建議以下配置：類型面積大概比率房間數面積標準大床間4540723240標準雙人間4550904050殘疾人大床間450.5%145行

60、政大床套間9059810高級大床套間13524540豪華大套間18023540總統套間2700.51270客房面積1809495客房層輔助設施：客房層走廊/交通區(qū) 可能在客房面積35左右3323.25制冰設施：每50房間4平方14.4服務間：每30個房間25平方150可能區(qū)域總面積是：12982.65講明：以上客房均為凈面積，差不多參照三亞度假酒店客房面積。依照我們對浙江沿海都市典型酒店設施數據調查，我們建議客房凈面積在38-45之間，其中客房凈面積在30-34，衛(wèi)生間在8，走廊在4，差不多在45?？头績炔颗渲蒙辖ㄗh有以下特色：1.改變原來的廊道設置在客房中間的布局，改變?yōu)閱芜吚鹊?，如此廊道?/p>