寧晉縣住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

1、邢臺(tái)市寧晉縣住宅市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告寧晉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄寧晉縣概況縣城內(nèi)樓盤(pán)狀況寧晉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析潛在客戶市場(chǎng)調(diào)查分析綜合結(jié)論1、寧晉縣概況根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)：全縣人口712692人，縣城常 住人口15萬(wàn)左右據(jù)這次調(diào)查顯示：寧晉總?cè)丝谝堰_(dá)到80萬(wàn)左右，縣城人 口也由原來(lái)的15萬(wàn)人發(fā)展到約30萬(wàn)人。 流動(dòng)人口12.4萬(wàn)左右。人口數(shù)量寧晉縣位于河北省中南部，隸屬邢臺(tái)市，地處滏陽(yáng)河中游。 東鄰辛集、冀州，西連柏鄉(xiāng)縣、北靠趙縣、晉州，南接隆 堯、巨鹿、新河縣?？h城距省會(huì)石家莊64公里，距首都北 京365公里。距北京、天津均在單日往返里程之內(nèi)。 位置交通 寧晉縣城內(nèi)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)公共交通出行條件

2、，主要交通干道及周邊村落全部通行公交車(chē)。 國(guó)道308線橫貫全縣，境內(nèi)公路縱橫，交通便利，青銀高速連接線一條，定魏線、鄭昔線、安新線等省道三條。國(guó)省干線總里程170多公里，全縣通車(chē)總里程1383公里，形成了以國(guó)省道為框架，鄉(xiāng)鄉(xiāng)聯(lián)、村村通的交通格局，打造出了全縣農(nóng)村到縣城的半小時(shí)交通圈。近幾年來(lái)，在加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化上，形成了奶牛、食用菌、糧食（玉米、小麥）深加工三大龍頭型經(jīng)濟(jì)和梨果特色產(chǎn)業(yè)，成為全省農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地縣。寧晉縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)良好，行業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，特色優(yōu)勢(shì)明顯，形成了以單晶硅、紡織服裝、電線電纜、機(jī)械制造、糧食及農(nóng)副產(chǎn)品深加工為主的五大特色行業(yè)。目前全縣傳

3、統(tǒng)工業(yè)企業(yè)121家，擁有河北省著名商標(biāo)29個(gè)，省名牌產(chǎn)品16個(gè)，省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品9個(gè)，“中國(guó)名牌”1個(gè)，中國(guó)馳名商標(biāo)1個(gè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃近幾年來(lái)，投資54億元實(shí)施了新興路、狀元路、寧紡城道路、天寶街東延西伸、鳳凰路北伸、北環(huán)路等城區(qū)交通干線的建設(shè)，形成了外圍成環(huán)、城區(qū)成網(wǎng)、七縱七橫的路網(wǎng)格局。 初步打造了37平方公里的城市框架；隨著縣城路網(wǎng)格局的形成，燃?xì)?、文體活動(dòng)中心、城市供水廠、污水處理廠、供熱管網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也相繼建成和啟動(dòng)，建成了富強(qiáng)花苑、西苑小區(qū)、寧輝小區(qū)、瑞祥花園、中銀花園、鳳凰花園、華嘉經(jīng)典等住宅小區(qū)，啟動(dòng)了天山水榭花都、德盛園、供銷(xiāo)怡園等一批設(shè)施齊全，功能完備，管理到位的高標(biāo)

4、準(zhǔn)住宅小區(qū)。寧晉縣城衛(wèi)星圖住宅樓盤(pán)分布圖開(kāi) 發(fā) 商： 河北順澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置： 鳳凰路與興寧街交口東行200米路南接待中心： 鳳凰路與興寧街交口東行100米電 話：5567222占地面積： 123畝 建筑面積： 31萬(wàn)平方米 面 積： 102- 170均 價(jià)： 3500元/綠 化 率： 40%證 件： 只有土地證、70年大產(chǎn)權(quán)儲(chǔ) 藏 間： 2000元/車(chē) 庫(kù)： 14萬(wàn)左右世爵公館首 付： 30%付款方式： 現(xiàn)在先交2000元誠(chéng)意金，之后售樓部通知來(lái)選房?jī)?yōu)惠政策： 首付30%每平米優(yōu)惠300元； 首付50%每平米優(yōu)惠330元； 一次性每平米優(yōu)惠380元。交

5、房時(shí)間： 2013年8月份左右價(jià)格定位： 中間最貴，兩邊最便宜開(kāi)發(fā)商承諾： 如客戶不想要房子可以隨時(shí)退，并返還8%的年利息世爵公館項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：1. 優(yōu)勢(shì)：規(guī)模比較大，配套設(shè)施完善，交通便利，購(gòu)物方便， 小區(qū)旁邊就是現(xiàn)在新蓋的幼兒園。2. 劣勢(shì)：證件不全，工程進(jìn)度慢，現(xiàn)在只交誠(chéng)意金2000元 ， 不能選房。世爵公館康 橋 四 季開(kāi) 發(fā) 商： 河北昌明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置： 鼓樓東街（縣第三醫(yī)院旁）接待中心： 寧晉縣莊園路132號(hào)（第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)對(duì)面）電 話：999總 占 地: 170畝左右。開(kāi)發(fā)節(jié)奏： 分三期開(kāi)發(fā)，一期：8棟;二、三期：暫定面 積： 99.5-

6、129.5均 價(jià)： 3200元/證 件： 無(wú)（相關(guān)部門(mén)已開(kāi)證明，證件正在辦理當(dāng)中） 綠 化 率： 40% 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析： 1. 優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，處于繁華地段，交通購(gòu)物便利， 孩子上學(xué)方便。 2. 劣勢(shì)：城中村改造工程，無(wú)相關(guān)證件。 康 橋 四 季鳳凰城開(kāi) 發(fā) 商： 河北旭豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址： 鳳凰路與和平街交口西北角咨詢中心： 寧晉鳳凰北路（山水假日酒店對(duì)面） 電 話： 0319/5566777/779總 占 地： 650畝 開(kāi)發(fā)節(jié)奏： 一期150畝; 二期500畝 面 積： 81-139價(jià) 格： 待定證 件： 無(wú)工程進(jìn)度： 部分拆遷完畢周邊配套： 小區(qū)內(nèi)部有會(huì)所，商業(yè)街，幼兒

7、園龍港花園開(kāi) 發(fā) 商： 寧晉縣富卓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址： 天寶東街與仿古 街交叉口東南角電 話： 模： 一棟，19層均 價(jià)： 3500元/證 件： 五證齊全 70年大產(chǎn)權(quán)首 付： 30%優(yōu)惠政策： 每平米優(yōu)惠30元交房時(shí)間： 現(xiàn)房 交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析： 1. 優(yōu)勢(shì)；現(xiàn)房直接可以入住，地理位置好，出行、 購(gòu)物、醫(yī)療、上學(xué)非常方便。2. 劣勢(shì)：樓盤(pán)規(guī)模太小，物業(yè)不好管理， 3層4層防水沒(méi)做好，漏水。龍港花園名門(mén)世家項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析： 1. 優(yōu)勢(shì)：地處中心位置 ，交通、購(gòu)物便利。2. 劣勢(shì)：居住起來(lái)環(huán)境比較嘈雜，價(jià)格偏高、 沒(méi)有兩室戶型，最小面積110小

8、三室。鳳城國(guó)際項(xiàng)目地址： 寧晉新興路與天寶西街交口咨詢中心： 項(xiàng)目地址開(kāi) 發(fā) 商： 河北天山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司電 話：222總 占 地： 90畝 面 積： 50-58工程進(jìn)度： 已動(dòng)工建設(shè)均 價(jià)： 每套18萬(wàn)左右首 付： 零首付付款方式： 分期，先交1.3萬(wàn)就可以入住，半年內(nèi) 交9萬(wàn)，剩余10年內(nèi)還清戶型定位： 精裝小公寓交房時(shí)間： 2014年年底交房項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：1. 優(yōu)勢(shì)：地處城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域 ，交通方便，有升值潛力； 緊鄰寧晉最大的城市公園西湖公園，有水域稀缺資源。2. 劣勢(shì)：價(jià)格偏高、全是小戶型，不適合家庭住宅。 每層三梯18戶，不適合居住，比較嘈雜。鳳城

9、國(guó)際寧晉縣經(jīng)濟(jì)狀況以及購(gòu)買(mǎi)力調(diào)查 從被調(diào)查人群的結(jié)果來(lái)看，寧晉的經(jīng)濟(jì)狀況目前較好，但貧富差距比較大；部分企業(yè)老板、機(jī)關(guān)高層擁有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，有一定的購(gòu)房投資心理；并且對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境有很高要求。 一般普通老百姓的經(jīng)濟(jì)能力僅限于價(jià)格較低的產(chǎn)品，并且對(duì)房子的空間結(jié)構(gòu)僅限于滿足生活上的需要。 市場(chǎng)上熱銷(xiāo)戶型多為中大戶型，面積集中在110140平米；絕大多數(shù)購(gòu)房者都是2個(gè)孩子并供有老人，三室的大戶型比較受歡迎。 寧晉縣市場(chǎng)供需量 目前現(xiàn)供給約7.5萬(wàn)平米；未來(lái)供給約1015萬(wàn)平米以上； 目前在售項(xiàng)目有“康橋四季”、“世爵公館”、“名門(mén)世家”、“水墨庭院”等；已成型小區(qū)有“上城 嘉苑”；“天山 水榭

10、花都”等。 從需求上看,有60%的人群現(xiàn)居住在縣城周邊的村莊，由于一部分人在縣城工作需要長(zhǎng)距離往返，所以有一定的購(gòu)房欲望；縣城內(nèi)本土常駐居民占到30%，有條件的已經(jīng)蓋起自住房，有一定投資意識(shí)；一部分涉及子女結(jié)婚也有一定購(gòu)房需求。寧晉縣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置在售房源價(jià)格優(yōu)惠信息2月成交情況備注康橋四季狀元路與鼓樓東街交口6#，27層，最高3300均價(jià)3180最低3080一次性優(yōu)惠1006世爵公館鳳凰路與興中街交口東行100米8#9#10#面積為118126138均價(jià)3300一次性優(yōu)惠400、貸款優(yōu)惠3004至5套17層最貴水墨庭院3期308國(guó)道路南2棟6+1,1棟26層150套房源，10

11、0、110、122、134最高3690均價(jià)3580最低3200無(wú)優(yōu)惠3次頂層最貴，2013年年底交房，樓層差價(jià)10元寧晉縣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置在售房源價(jià)格優(yōu)惠信息2月成交情況備注上城華府寧紡路3800簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議，預(yù)交10萬(wàn)-15萬(wàn)。2前期認(rèn)購(gòu)，未開(kāi)盤(pán)鳳凰城鳳凰路與北三環(huán)交口路東共6棟，4棟為回遷房，2棟在售面積為90130約3500交1000抵1萬(wàn)0售樓處正在裝修，目前未收款積累意向客戶名門(mén)世家晶龍街與鳳凰路交口東北1#，100139均價(jià)3600一次性優(yōu)惠120、分期優(yōu)惠50。01#目前還剩13套房源大多為139，商業(yè)在售寧晉縣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)地址電話價(jià)格建筑形態(tài)開(kāi)發(fā)商頤和綠洲

12、吉祥路與興寧街交叉口5861866/877均價(jià)在3300元最高價(jià)3700元（五證齊全）多層已賣(mài)完高層還有一棟靠近景觀一二層為商業(yè)價(jià)格在5000-8000寧晉鳳凰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司水墨庭院寧晉縣晶龍大街晶龍集團(tuán)對(duì)面5864888/999最高價(jià)3528元多層 小產(chǎn)權(quán)河北岳峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司西城嘉園晶龍街與新興路交口東南5512997/998均價(jià)在31003400元一期一棟高層 17層和11層二期一棟高層河北美隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司梧桐墅生態(tài)園以北5866661/667沒(méi)定 新項(xiàng)目高層河北業(yè)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司書(shū)香江南城寧晉縣天寶街最東頭5518222/555均價(jià)在3300左右，不能貸款 一次性優(yōu)惠

13、9.2折六層的多層商業(yè)一層 價(jià)格在4500元/平米石家莊隆鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寧晉縣住宅市場(chǎng)環(huán)境分析 住宅市場(chǎng)近幾年平穩(wěn)發(fā)展，無(wú)論從房?jī)r(jià)還是成交量上都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)； 商品房以本縣購(gòu)買(mǎi)為主，占90%以上，匯聚能力弱； 購(gòu)房目的多以改善性住宅為主,大于90平米的消化量占85%； 建筑形式兼容多層、高層，趨向?yàn)楦邩?biāo)準(zhǔn)、高配套高層項(xiàng)目； 本縣并無(wú)真正的高端豪宅項(xiàng)目； 城市中心部分項(xiàng)目最高價(jià)達(dá)到￥3800； 市場(chǎng)去年8月份進(jìn)入低迷。 1、十八大的召開(kāi)當(dāng)?shù)卣_(kāi)始嚴(yán)查違規(guī)樓盤(pán)。 2、政府即將出臺(tái)新的樓市調(diào)控，導(dǎo)致老百姓觀望。 未來(lái)對(duì)項(xiàng)目的配套、環(huán)境、物業(yè)等服務(wù)要求更高； 戶型需求：市場(chǎng)上熱銷(xiāo)戶型多為中大戶

14、型，面積集中在110150平米； 多數(shù)購(gòu)房者都是2個(gè)孩子并供有老人，三室戶型比較受歡迎；寧晉縣住宅市場(chǎng)深度分析 城區(qū)北部是目前及未來(lái)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，現(xiàn)有樓盤(pán)：一品江山、御景花園、紫金名苑、梧桐墅，現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)集中在 3400元/平方米左右，主要建筑形式為小高層、高層兼有別墅和公寓。建成小區(qū)有聚福園、德盛園等。 城區(qū)以東項(xiàng)目較少，有即將開(kāi)發(fā)的三角公園、在售的書(shū)香江南城。其中一品江山、聚福園、德盛園等是尾盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在 3400元左右，紫金名苑目前均價(jià)3700元；寧晉縣住宅市場(chǎng)深度分析 經(jīng)過(guò)走訪調(diào)查樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，三年前新建成的的小區(qū)價(jià)格，開(kāi)盤(pán)價(jià)格在2800左右，目前漲到3300元左右，樓市價(jià)格增幅勢(shì)頭平穩(wěn)，

15、受房地產(chǎn)政策影響很小。 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)于舊盤(pán)的關(guān)注程度不高，盡管價(jià)格偏低，甚至全部是現(xiàn)房，但消費(fèi)者不太有購(gòu)買(mǎi)欲望；對(duì)于新盤(pán)有比較明顯的興趣度； 目前新盤(pán)期房?jī)r(jià)格都在3500元以上，其中頤和明珠目前價(jià)格在3800元左右。 寧晉縣的土地較貴，一畝地大概在180萬(wàn)左右 寧晉縣房地產(chǎn)近兩年發(fā)展較快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并不多，而且好幾個(gè)項(xiàng)目都是城中村改造項(xiàng)目，反應(yīng)政府對(duì)城中村改造的支持力度較大，例如酒廠改造、東南汪村改造、巴里莊改造、南塔莊改造等。對(duì)房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)有所限制。 寧晉縣有無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子差價(jià)較大，差價(jià)在1000元左右。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)要求不高。在調(diào)查中很多樓盤(pán)都說(shuō)沒(méi)有房源或所剩房源不多，但可能是開(kāi)發(fā)商在控

16、制房源，不對(duì)外銷(xiāo)售，坐等房?jī)r(jià)上漲。寧晉縣住宅土地市場(chǎng)分析戶型分析在售的普通住宅戶型多以三居和大二居為主，體現(xiàn)在戶型面積上，三居110-150平米，大兩居90-110平米景觀分析住宅樓盤(pán)都比較注重營(yíng)造社區(qū)景觀，用以提升產(chǎn)品檔次，水景景觀成為很多小區(qū)的首選設(shè)計(jì)。而景觀已經(jīng)成為樓盤(pán)銷(xiāo)售一個(gè)很重要的賣(mài)點(diǎn) 層高分析寧晉住宅90%為高層住宅，政府規(guī)劃必須建高層建筑建筑形態(tài)個(gè)人建造的樓宇，都要服從政府規(guī)劃建設(shè)。寧晉縣住宅形態(tài)分析4、寧晉縣潛在客戶市場(chǎng)調(diào)查分析 第一類(lèi)： 擁有大型企業(yè)的人士； 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具有豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 企事業(yè)機(jī)關(guān)高層、干部；第二類(lèi)： 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤其行業(yè)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)人士； 大型企業(yè)公司或事業(yè)單位的高層管理； 經(jīng)商有成私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶； 來(lái)寧晉創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就之外地成功人士； 第三類(lèi)： 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較穩(wěn)定及有一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶 ； 在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍； 較高收入的自由職業(yè)者； 擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部； 擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士； 有較多積蓄的個(gè)體戶； 由于銀行利率偏低而尋找新投資方向的中小蓄戶。5、綜合結(jié)論寧晉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，受?chē)?guó)家政