房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計(jì)算及其應(yīng)注意的問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計(jì)算及其應(yīng)注意的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計(jì)算及其應(yīng)注意的問題我們就介紹的十個指標(biāo)的計(jì)算進(jìn)行分析。一、反響盈余能力的比率的計(jì)算1.銷售收益率銷售收益率指標(biāo)主若是從房地產(chǎn)經(jīng)營的角度來分析開發(fā)產(chǎn)品的盈余能力，是一準(zhǔn)時期企業(yè)收益總數(shù)與房地產(chǎn)經(jīng)營收入的比值，表示每百元經(jīng)營收入獲取收益的能力。基本計(jì)算公式為：收益總數(shù)銷售收益率=100房地產(chǎn)經(jīng)營收入公式中，收益總數(shù)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一準(zhǔn)時期內(nèi)的經(jīng)營成就總數(shù)。銷售收益率越高，盈余能力越強(qiáng)；比率越低,則企業(yè)盈余能力越弱。銷售收益率的高低在很大程度上受競爭方式、資本籌備方式、經(jīng)營特色等眾多要素的影響,好比,房地產(chǎn)租借經(jīng)營中，看重的可能不是近期

2、的高收益率,而是長遠(yuǎn)的經(jīng)營收益或是等候“待價而估”,所以，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本行業(yè)均勻水平易企業(yè)自己的具體狀況對銷售收益率進(jìn)行分析。2。總財(cái)富酬勞率總財(cái)富酬勞率，也稱總財(cái)富收益率，是衡量企業(yè)運(yùn)用所有財(cái)富以產(chǎn)生收益的高低的一個指標(biāo)，反響的是企業(yè)所有財(cái)富的收益與財(cái)富之間的比率關(guān)系?；居?jì)算公式為：收益總數(shù)+利息花費(fèi)總財(cái)富酬勞率=100財(cái)富總數(shù)式中，收益總數(shù)就是損益表中的收益總數(shù)，分子中，之所以要加上利息花費(fèi)，是因?yàn)榭傌?cái)富本源于所有者投入的資本和欠賬兩部分,而利息則是從財(cái)富運(yùn)作產(chǎn)生的收益中由企業(yè)經(jīng)營者支付給債權(quán)人的那部分收益。財(cái)富總數(shù)可用年初年末財(cái)富總數(shù)的均勻數(shù)，假如財(cái)富本期變化不大，也可以用年末數(shù)計(jì)算。3.

3、資本金收益率資本金收益率必是用來衡量所有者投入企業(yè)的資本金的盈余能呼，并反響企業(yè)的經(jīng)營效率。其計(jì)算公式為：凈收益資本金收益率=100%資本總數(shù)對于投資者，將該指標(biāo)與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或其余項(xiàng)目投資收益率進(jìn)行對比，以議論以該項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)性。對于企業(yè)經(jīng)營者，將該指標(biāo)與同期銀行利率或社會資本成本進(jìn)行對比,作為籌資決策的參照依照。4。資本保值增值率資本保值增值率反響投資者投入資本的保全性與完好性.其計(jì)算公式為：期末所有者權(quán)益總額資本保值增值率=100%期初所有者權(quán)益總額二、反響償債能力的比率的計(jì)算1。財(cái)富欠賬率財(cái)富欠賬比率,也稱為財(cái)富欠賬率或債務(wù)比率，是欠賬總數(shù)與財(cái)富總數(shù)的比率關(guān)系，表示欠賬在企業(yè)總財(cái)富

4、中所占的比重?；居?jì)算公式為：欠賬總數(shù)財(cái)富欠賬率=100財(cái)富總數(shù)式中，欠賬總數(shù)包含流動欠賬和長遠(yuǎn)欠賬，財(cái)富總數(shù)指企業(yè)所有財(cái)富之和,包含流動財(cái)富、固定財(cái)富、長遠(yuǎn)投資、無形和遞延財(cái)富及其余財(cái)富.財(cái)富欠賬比率實(shí)質(zhì)反響了企業(yè)財(cái)富總數(shù)中,有多少是欠賬形成的，該比率越低，表示企業(yè)財(cái)富中，所有者權(quán)益形成的財(cái)富許多，而債權(quán)人的債權(quán)就越有保證，所以,債權(quán)人總是希望該比率要低一些；但從企業(yè)的角度看，該比率過低，表示企業(yè)未很好地利用舉債經(jīng)營的策略，不利于擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，將喪失舉債經(jīng)營可能帶來的各種收益或盈余（自然,舉債其實(shí)不是總給企業(yè)帶來盈余，只有當(dāng)企業(yè)運(yùn)用資本的收益水平高于資本成本時才會這樣）.2.流動比率流動比率

5、，又稱營運(yùn)資本率，是指流動財(cái)富與流動欠賬之間的比率關(guān)系，是企業(yè)短期償債能力分析中的一個重要指標(biāo).基本計(jì)算公式為：流動財(cái)富流動比率=流動欠賬流動比率表示每元流動欠賬有幾元的流動財(cái)富來賠償，也即對于流動欠賬支付能力擁有何種程度的準(zhǔn)備。一般而言，從短期債權(quán)人來看,流動比率越高,表示財(cái)富變現(xiàn)能力越大，流動性越強(qiáng)，企業(yè)償還債務(wù)的保證就越大，償債能力越強(qiáng)。所以，較高的流動比率對債權(quán)人有益。但是，從企業(yè)的角度看，過高的流動比率意味著流動財(cái)富數(shù)額較大，可能存在超儲、積壓、浪費(fèi)，財(cái)富沒有獲取有效地利用。反之，過低的流動比率則意味著企業(yè)償債能力不強(qiáng)，甚至沒法對付正常經(jīng)營的需要。一般以為，流動比率為2是比較理想的，

6、但受行業(yè)特色、季節(jié)性、賒銷或賒購條件等若干要素的影響，沒法確立一個各行業(yè)共同的流動比率理想標(biāo)準(zhǔn).以往狀況下，營業(yè)周期短，采買條件好，無明顯季節(jié)性的生產(chǎn)行業(yè)（或企業(yè)），因?yàn)椴恍枰４孑^高的存貨，其正常流動比率較低，反之，營業(yè)周期愈長，正常的流動比率也就愈高，所以，不可以天真就各行業(yè)當(dāng)前的流動比率的高與低進(jìn)行比較和議論。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槭荛_發(fā)周期長的特色的影響，在不一樣時點(diǎn)上，流動財(cái)富的分布和結(jié)構(gòu)可能會有很大的差異，其他，企業(yè)基于長遠(yuǎn)經(jīng)營的需要，也可能保存許多的流動性相對較差的存貨財(cái)富（房地產(chǎn)企業(yè)的商品房、經(jīng)營房和周轉(zhuǎn)房均視為存貨）,所以采納流動比率分析房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力時，需要結(jié)合企業(yè)流動財(cái)富

7、的構(gòu)成狀況或其余償債能力指標(biāo)進(jìn)行議論，才能得出較為靠譜的結(jié)論.3。速動比率速動比率又稱酸性測試比率,是指企業(yè)速動財(cái)富與流動欠賬的比率關(guān)系。所謂速動財(cái)富，是指可以馬上或短期內(nèi)變現(xiàn)，能用于直接支付的那部分財(cái)富，包含錢幣資本、短期投資、應(yīng)收款項(xiàng)（包含應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收帳款凈額、預(yù)支帳款、其余應(yīng)收款)等各項(xiàng)可以迅速支付流動欠賬的財(cái)富.速動比率表示企業(yè)可迅速資本化的財(cái)富償付流動欠賬的保證程度.速動比率是短期償債能力分析的一個重要指標(biāo).基本計(jì)算公式為:速動財(cái)富速動比率=流動欠賬相干于固定財(cái)富而言，企業(yè)的流動財(cái)富擁有較強(qiáng)的流動性，但流動財(cái)富內(nèi)部各項(xiàng)目之間的流動性又有很大的差異，錢幣資本、短期投資、應(yīng)收款項(xiàng)等流動

8、性強(qiáng)、變現(xiàn)能力較強(qiáng),變現(xiàn)速度快;而存貨則需經(jīng)過生產(chǎn)和銷售等環(huán)節(jié)才能變現(xiàn)，變現(xiàn)性慢且擁有不確立性，所以,即使流動比率比較高,但假如流動財(cái)富過多占用于存貨上，速動比率特別低,企業(yè)的支付能力也不可以算是優(yōu)異的。一般以為,速動比率最低為1較為理想，也即企業(yè)的速動財(cái)富可以所有賠償流動欠賬較為理想。當(dāng)我們運(yùn)用比率分析方法對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力進(jìn)行分析時，應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的周期性和時間性,在某些時點(diǎn)上，速動比率可能比較低（好比開發(fā)投資大批投入而銷售租借經(jīng)營還沒有開始或方才開始之時）,但不必定意味著企業(yè)墮入了債務(wù)困境。三、反響營運(yùn)能力的比率的計(jì)算1。流動財(cái)富周轉(zhuǎn)率流動財(cái)富周轉(zhuǎn)率是指在特準(zhǔn)時期內(nèi)，產(chǎn)品銷售收入

9、與流動財(cái)富均勻余額之間的比率關(guān)系，它反響企業(yè)一準(zhǔn)時期內(nèi)流動財(cái)富的周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù).因?yàn)槠髽I(yè)流動財(cái)富流動性大，變現(xiàn)能力強(qiáng)，是流動欠賬償還的直接本源,所以，觀察企業(yè)償債能力時，分析流動財(cái)富的周轉(zhuǎn)速度和運(yùn)作效率可能比總財(cái)富周轉(zhuǎn)率分析更具故意義。產(chǎn)品銷售收入流動財(cái)富周轉(zhuǎn)次數(shù)=流動財(cái)富均勻余額流動財(cái)富周轉(zhuǎn)天數(shù)=計(jì)算期天數(shù)/流動財(cái)富周轉(zhuǎn)次數(shù)2.存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是指某一特準(zhǔn)時間內(nèi)銷售成本與存貨均勻余額之間的比率關(guān)系，用以衡量存貨周轉(zhuǎn)速度的快慢，反響企業(yè)存貨有無積壓、不足以及企業(yè)組織銷售的能力。一般而言，存貨周轉(zhuǎn)率高，表示企業(yè)采買合理,銷售順暢,財(cái)富流動性較強(qiáng),短期償債能力也強(qiáng)。但存貨周轉(zhuǎn)率過高，則要查

10、明能否有采買不足、歇工待料、采買次數(shù)多、采買成本高的情況。存貨周轉(zhuǎn)率也用存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。計(jì)算公式為：銷貨成本存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=（期初存貨+期末存貨）/2存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=計(jì)算期天數(shù)/存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營，不但有銷售經(jīng)營,還有租借經(jīng)營，在租借經(jīng)營中，銷貨成本為經(jīng)營分?jǐn)偝杀?，而存貨則為開發(fā)產(chǎn)品的攤余成本及其存余貨之和,加上因?yàn)椴灰粯悠髽I(yè)采納不一樣的會計(jì)辦理方法（存貨計(jì)價中的先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權(quán)均勻成本法等），會對存貨價值產(chǎn)生影響，所以，在對企業(yè)不一樣時期存貨周轉(zhuǎn)率進(jìn)行比較，或是與同行業(yè)企業(yè)進(jìn)行比較時，應(yīng)特別加以注意。因?yàn)榻?jīng)營房的“周轉(zhuǎn)期”以往很長，可能在存貨中據(jù)有相當(dāng)大的份額

11、，所以，在可能的狀況下，應(yīng)將經(jīng)營房和其存余貨區(qū)分開來進(jìn)行分析，以提升議論的靠譜性.3.應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指特準(zhǔn)時期內(nèi)賒銷凈額與應(yīng)收賬款均勻余額的比率關(guān)系,它反響企業(yè)在特按時期內(nèi)回收賒銷賬款的能力，也就是客戶在此時期的償債能力，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率還可以反響企業(yè)的信譽(yù)額度能否合適、信譽(yù)政策能否有效。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率用周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是指在特按時期內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金(錢幣資本)的均勻次數(shù)，表示應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力?；居?jì)算公式為：賒銷總數(shù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=應(yīng)收賬款平均余額四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率計(jì)算應(yīng)注意的問題之一：是手段而非目的。1.比率分析是手段，不一樣使用者其目的不

12、一樣，使用該手段的重視點(diǎn)也不一樣。投資者則關(guān)懷是企業(yè)盈余能力指標(biāo)，這是投資者創(chuàng)辦企業(yè)的初衷，也是企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和方向。債權(quán)人則關(guān)懷企業(yè)的償債能力和營運(yùn)能力，特別是財(cái)富欠賬率、流動比率和速動比率。2。現(xiàn)代企業(yè)常常作為投資者參予經(jīng)濟(jì)活動，其關(guān)懷的盈余能力主要表此刻以下兩個指標(biāo)：（1)。資本保值增值率。企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對所投資的具體項(xiàng)目和具體的被投資企業(yè)的狀況，借助該被投資企業(yè)的財(cái)富欠賬表和本企業(yè)的對外投資明細(xì)表（見表36），分別計(jì)算各具體投資類別和項(xiàng)目的資本保值增值比率，并分析原由，落實(shí)到產(chǎn)權(quán)代表人的責(zé)任核查上。2)資本金收益率.考慮企業(yè)對外投資的具體時間，股權(quán)的變化與調(diào)整和實(shí)質(zhì)可供支配收益等要素,應(yīng)采納以下計(jì)算公式：實(shí)質(zhì)收益額資本金收益率=加權(quán)均勻資本金分子為凈收益扣除法定盈余公積金，公益金和隨便盈余公積金后的節(jié)余額才為投資者可供支配的實(shí)質(zhì)收益額。分母應(yīng)試慮企業(yè)投入資本金的時間，期內(nèi)股權(quán)改正與調(diào)整等要素后加權(quán)均勻計(jì)算資本金。該指標(biāo)也應(yīng)針對不一樣投資項(xiàng)目