土地拍賣中的估價與顧問服務(wù)

1、土地拍賣中的估價顧問跟著深圳市土地供給量的逐年減少，土地拍賣市場競爭日益強(qiáng)烈，市場浮現(xiàn)出許多專業(yè)人士踴躍參加每一塊土地的競拍前剖析，如土地拍賣價值展望、地區(qū)市場剖析或許可能的競爭敵手剖析等。市場新事物的產(chǎn)生引起出業(yè)內(nèi)自由而且開放性的商討氛圍，估價師因擁有市場知識和經(jīng)驗(yàn)，常被要求供給估價顧問服務(wù)，幫助拜托人解決土地投資價值和策略問題。在為拜托者供給估價顧問服務(wù)過程中，我們發(fā)現(xiàn)用于估價的技術(shù)，如：節(jié)余法、基準(zhǔn)地價法，在此類顧問工作中可能不過一部分，顧問常常波及拜托人特別需求及目標(biāo)，而不像“市場價值評估”是一般性、綜合性的見解。以下經(jīng)過近期我們參加幾塊土地拍賣競投事例，談一談房地產(chǎn)顧問咨詢機(jī)構(gòu)在土地

2、拍賣中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧蛷亩喾N角度為開發(fā)商投資拿地供給專業(yè)顧問服務(wù)。事例一：深圳市南山區(qū)高新技術(shù)南區(qū)T205-0073號宗地1、地塊特質(zhì)占地面積14993.3平方米建筑面積40500平方米建筑覆蓋率30建筑容積率2.7因受地塊面積和容積率規(guī)劃限制，地塊發(fā)展將以小高層、高層產(chǎn)品為主，產(chǎn)品種類發(fā)展空間不大。2、發(fā)展商拜托目的及拿地態(tài)度拜托目的：市場調(diào)研。當(dāng)時高新技術(shù)南區(qū)還沒有房地產(chǎn)產(chǎn)品推出市場，關(guān)于發(fā)展商而言該地區(qū)屬于城市內(nèi)陌生市場，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，以及周邊填海區(qū)、紅樹灣、華僑城片區(qū)與高新技術(shù)南區(qū)之間的競爭關(guān)系和將來市場供求等均不清楚。確立拿地價錢。拿地態(tài)度：拍賣地塊旁邊發(fā)展商有一塊以較低成本獲得的土地

3、，希望全力拿地。3、我們供給的專業(yè)服務(wù)確立市調(diào)范圍，進(jìn)行有目的調(diào)研。經(jīng)過對環(huán)深圳灣片區(qū)包含后海片區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)種類、戶型、銷售價錢、客戶對象等進(jìn)行市場調(diào)研剖析以及客戶訪談，展望本項(xiàng)目的客戶群及對樓盤特點(diǎn)需求。地區(qū)土地競爭關(guān)系剖析。剖析科技南區(qū)、填海區(qū)過去地塊拍賣、協(xié)議價錢。展望土地投資價值，以輔助決議。利用“節(jié)余法”，依據(jù)不一樣的投資收益目標(biāo)，經(jīng)過市場上可實(shí)現(xiàn)的銷售價錢的變化確立“守舊拍賣叫價區(qū)間”、“合理的拍賣叫價區(qū)間”及“風(fēng)險拍賣叫價區(qū)間”。最后成就：發(fā)展商成功地獲得了本次拍賣土地。事例二：東莞市南城區(qū)生態(tài)居住區(qū)土地1、地塊特質(zhì)占地面積67.3萬平方米建筑面積67.3萬平方米建筑覆蓋率2

4、0建筑容積率1.0地塊內(nèi)擁有優(yōu)秀的山景、水景等自然資源。地塊四周片區(qū)內(nèi)以多層為主，市場上Townhouse和別墅產(chǎn)品擁有必定需求。2、發(fā)展商拜托目的及拿地態(tài)度拜托目的：競爭敵手剖析。因?yàn)闁|莞土地市場拍賣、掛牌方式正在試試之中，東莞房地產(chǎn)開發(fā)商在參加這種方式獲得土地時與深圳、廣州等地開發(fā)商對比經(jīng)驗(yàn)不足，在拍賣會上因?yàn)榭紤]不周，獲得土地成本較高，所以需要剖析競爭敵手，展望競爭敵手可能的投地價錢；另一方面拜托方認(rèn)識到，深圳和廣州著名發(fā)展商對當(dāng)?shù)貕K興趣較大。地塊規(guī)模較大，確立拿地價錢。拿地態(tài)度：發(fā)展商將來戰(zhàn)略為致力于南城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，爭取拿地。3、我們供給的專業(yè)服務(wù)競爭敵手剖析。經(jīng)過對東莞市當(dāng)?shù)負(fù)碛袑?shí)

5、力的開發(fā)商、深圳著名開發(fā)商以及廣州開發(fā)商的當(dāng)前土地貯備、公司發(fā)展戰(zhàn)略、異地拿地策略、異地拿地在城市所處區(qū)位、地塊規(guī)模、公司最善于開發(fā)的產(chǎn)品等方面進(jìn)行剖析清除，確立最有可能的競爭敵手。進(jìn)行地塊規(guī)劃分析。在地塊研究中，我們發(fā)現(xiàn)因?yàn)榈貕K水景和山景需要保留，受規(guī)劃指標(biāo)的限制，該土地不可以利用地塊景觀開發(fā)Townhouse和別墅，地塊開發(fā)產(chǎn)品種類空間遇到限制。地塊投資價值剖析。利用節(jié)余法和現(xiàn)金流量法，測算拜托方追求不一樣的收益目標(biāo)，經(jīng)過市場上可實(shí)現(xiàn)的銷售價錢的變化確立守舊拍賣叫價區(qū)間、合理的拍賣叫價區(qū)間及風(fēng)險拍賣叫價區(qū)間，同時測算同一收益目標(biāo)，考慮競爭敵手的品牌溢價確立叫價區(qū)間，為拜托方在投地時認(rèn)識競爭

6、敵手叫價范圍，防備盲目投地，增添往后發(fā)展風(fēng)險等供給決議依照。經(jīng)過拿地與否進(jìn)行利害剖析，擬訂行動方案。最后成就：認(rèn)識真切的競爭敵手和敵手可能的投地策略，評估該土地對拜托發(fā)展商有益和不利條件，降低拿地風(fēng)險，發(fā)展商成功地獲得了該土地。事例三：深圳市龍崗區(qū)坂雪崗G03404-1土地1、地塊特質(zhì)占地面積39.8萬平方米建筑面積43.76萬平方米建筑覆蓋率30建筑容積率1.1開發(fā)產(chǎn)品擁有必定的想象空間。2、發(fā)展商拜托目的地區(qū)規(guī)劃、交通和土地供給檢查。拜托方為香港開發(fā)商，對坂雪崗片區(qū)將來規(guī)劃、地塊與深圳市里交通聯(lián)系以及將來出讓土地不認(rèn)識。認(rèn)識將來深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展周期及趨向。競爭敵手剖析，確立競拍價錢區(qū)間。

7、報告用途：為認(rèn)識深圳房地產(chǎn)市場、能否進(jìn)入以及什么價錢拿地供給決議依照。3、我們供給的專業(yè)服務(wù)規(guī)劃調(diào)研及地塊分析。經(jīng)過市場調(diào)研以及有關(guān)部門訪談，為拜托方認(rèn)識片區(qū)規(guī)劃、交通情況、將來深圳出讓地塊計劃等。深圳房地家產(chǎn)周期剖析。運(yùn)用世聯(lián)地產(chǎn)對深圳市將來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨向研究的剖析結(jié)論，解決拜托方對將來幾年深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展遠(yuǎn)景的迷惑。競爭敵手剖析。對潛伏競爭敵手當(dāng)前土地貯備、拿地策略、獲得地塊規(guī)模、近期拍賣會上表現(xiàn)等方面剖析清除，確立最具可能的競爭敵手；地塊規(guī)劃剖析及產(chǎn)品溢價剖析。該土地將來開發(fā)產(chǎn)品特別靈巧，不一樣的產(chǎn)品決定其開發(fā)價值可能實(shí)現(xiàn)的價值，我們依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品種類的不一樣組合和創(chuàng)新（多層、多層

8、+Townhouse、Townhouse），考慮不一樣開發(fā)商的品牌售價溢價能力、成本控制能力，利用節(jié)余法，進(jìn)行測算確立守舊拍賣叫價區(qū)間、合理的拍賣叫價區(qū)間及風(fēng)險拍賣叫價區(qū)間。經(jīng)過投資風(fēng)險剖析，供給拿地策略。最后結(jié)果：拜托方依據(jù)自己公司的發(fā)展戰(zhàn)略，放棄參加本次土地拍賣。從上邊三個事例中，我們能夠得出：1、土地拍賣競投剖析實(shí)際上是一種顧問服務(wù)。只管土地拍賣競投剖析中最后都會落到“土地價值”上，但能夠看到，估價師在建議這個數(shù)值（或區(qū)間范圍）以前，需要對整體房地產(chǎn)市場、地區(qū)市場、規(guī)劃、競爭敵手等多方面進(jìn)行認(rèn)識和剖析，估價師剖析的并不是特定權(quán)益價值，而是在眾多市場資訊中運(yùn)用估價技術(shù)，成立一種土地投資剖析

9、框架，幫助拜托人作決議及供給建議，其目的并不是是評定特定的土地價值。這實(shí)際上是一種顧問任務(wù)。2、拜托人帶來對專業(yè)訴求上的差別。每一個拜托人都是個案性質(zhì)的，因?yàn)樗麄儗μ囟ㄍ恋氐馁Y訊認(rèn)識程度不一樣，加上拜托目的差別性，他們需要估價師供給的顧問服務(wù)也是個案的，他們可能需要獲取的資訊和建議包含：市場的、規(guī)劃的、競爭敵手的、投資風(fēng)險或許是其余。3、“市場價值”不一樣于“投資價值”。這是兩個常常讓人簡單混雜的觀點(diǎn)?！笆袌鰞r值”往常假定沒有特定買方或賣方，在假定市場條件下的價值；對比較之下，“投資價值”與特定投資人的目標(biāo)直接有關(guān)，投資價值反應(yīng)特定土地對投資人的有益或不利條件，土地拍賣競投剖析中有時會波及“市場價值”輔助決議，但對拜托方更加有參照價值的是“投資價值”。4、明確的目標(biāo)是解決問題的重點(diǎn)。一個有收效的土