西安創(chuàng)典置業(yè)DEF項目財務(wù)分析報告

1、PAGE 西安創(chuàng)典置業(yè)DEF項目財務(wù)務(wù)分析報告創(chuàng)典地產(chǎn)運營機機構(gòu)西安策劃劃中心 PAGE 38 目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc145565929 一、主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo) PAGEREF _Toc145565929 h 3 HYPERLINK l _Toc145565930 1.本項目主要要基礎(chǔ)參數(shù)指指標(biāo) PAGEREF _Toc145565930 h 3 HYPERLINK l _Toc145565931 2項目主要技技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc145565931 h 3 HYPERLINK l _Toc145565932 二、建設(shè)方式 PAG

2、EREF _Toc145565932 h 4 HYPERLINK l _Toc145565933 三、項目開發(fā)實實施進(jìn)度 PAGEREF _Toc145565933 h 5 HYPERLINK l _Toc145565934 四、項目投資估估算 PAGEREF _Toc145565934 h 6 HYPERLINK l _Toc145565935 五、靜態(tài)銷售收收入及成本利利潤率計算 PAGEREF _Toc145565935 h 7 HYPERLINK l _Toc145565936 1銷售收入測測算 PAGEREF _Toc145565936 h 7 HYPERLINK l _Toc145

3、565937 2成本利潤率率計算 PAGEREF _Toc145565937 h 7 HYPERLINK l _Toc145565938 六、銷售計劃與與銷售收入 PAGEREF _Toc145565938 h 8 HYPERLINK l _Toc145565939 七、項目經(jīng)濟效效益評價 PAGEREF _Toc145565939 h 9 HYPERLINK l _Toc145565940 1.盈利能力分分析 PAGEREF _Toc145565940 h 9 HYPERLINK l _Toc145565941 1）財務(wù)內(nèi)部收收益率（FIIRR） PAGEREF _Toc145565941

4、h 9 HYPERLINK l _Toc145565942 2）財務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPVV） PAGEREF _Toc145565942 h 10 HYPERLINK l _Toc145565943 3）資本金利潤潤率 PAGEREF _Toc145565943 h 10 HYPERLINK l _Toc145565944 4）靜態(tài)投資回回收期： PAGEREF _Toc145565944 h 10 HYPERLINK l _Toc145565945 5）動態(tài)投資回回收期： PAGEREF _Toc145565945 h 10 HYPERLINK l _Toc145565946 2.資金來源與與

5、運用分析 PAGEREF _Toc145565946 h 10 HYPERLINK l _Toc145565947 1）資金來源與與運用表（財財務(wù)平衡表） PAGEREF _Toc145565947 h 11 HYPERLINK l _Toc145565948 2）借款還本付付息表 PAGEREF _Toc145565948 h 12 HYPERLINK l _Toc145565949 八、項目的不確確定性分析 PAGEREF _Toc145565949 h 13 HYPERLINK l _Toc145565950 1.盈虧平衡分分析 PAGEREF _Toc145565950 h 13 HY

6、PERLINK l _Toc145565951 1）動態(tài)考慮固固定成本 PAGEREF _Toc145565951 h 13 HYPERLINK l _Toc145565952 2）靜態(tài)計算 PAGEREF _Toc145565952 h 14 HYPERLINK l _Toc145565953 2.敏感性分析析 PAGEREF _Toc145565953 h 15 HYPERLINK l _Toc145565954 1）單因素敏感感性分析 PAGEREF _Toc145565954 h 15 HYPERLINK l _Toc145565955 2）雙因素敏感感性分析 PAGEREF _Toc

7、145565955 h 16 HYPERLINK l _Toc145565956 附件一：投資估估算表 PAGEREF _Toc145565956 h 18 HYPERLINK l _Toc145565957 附件二：銷售進(jìn)進(jìn)度與收入表表 PAGEREF _Toc145565957 h 20 HYPERLINK l _Toc145565958 附件三：全投資資現(xiàn)金流量表表 PAGEREF _Toc145565958 h 21 HYPERLINK l _Toc145565959 附件四：資金來來源與運作表表 PAGEREF _Toc145565959 h 22 HYPERLINK l _Toc1

8、45565960 附件五：自有資資金現(xiàn)金流量量表 PAGEREF _Toc145565960 h 23 HYPERLINK l _Toc145565961 附件六：損益表表 PAGEREF _Toc145565961 h 24一、主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)1.本項目主要要基礎(chǔ)參數(shù)指指標(biāo)項目指標(biāo)備注1.占地面積25.85 畝2.總建筑面積積110946含地下人防及設(shè)設(shè)備用房 地上建建筑面積99946 地下建建筑面積1100015%為設(shè)備用用房約16550可公攤攤銷售，其余余為人防部分分3.容積率5.80 4.綠化率35%5.總戶數(shù)999 戶平均每戶面積為為1006.商業(yè)面積4000 沿ABC路兩層層小開

9、間商業(yè)業(yè),進(jìn)深155m7.會所面積2000 8.住宅可售建建筑面積95596人防部分為不可可公攤，設(shè)備備用房按155考慮可公公攤9.車位286 個按3.5：1配配置停車位，共共286個，每每個車位占用用建筑面積335計算，地地下室除去設(shè)設(shè)備用房，可可全部設(shè)置下下地下停車，做做到小區(qū)內(nèi)地地面人車分流流。2項目主要技技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)項目總投資28771.995萬元建設(shè)周期、施工工周期24個月/188個月銷售單價住宅3280元元/銷售收入（扣除除兩稅一費后后）33531.779萬元底商8000元元/稅前利潤4909.766萬元所得稅后利潤3317萬元成本利潤率18.96基準(zhǔn)收益率（年年）8稅前資本金利

10、潤潤率53.94稅后資本金利潤潤率49.48財務(wù)凈現(xiàn)值3223萬元（稅稅前）靜態(tài)投資回收期期18.21個月月（稅前）1749萬元（稅稅后）18.15個個月（稅后）全投資內(nèi)部收益益率（季度）6.29（稅稅前）動態(tài)投資回收期期18.94個個月（稅前）4.46（稅稅后）18.37個個月（稅后）二、建設(shè)方式ABC路項目建建設(shè)，擬采取取面向省內(nèi)外外具有承擔(dān)該該建設(shè)項目工工程能力的建建筑企業(yè)商，以以公開招標(biāo)的的方式進(jìn)行招招標(biāo)。擇優(yōu)選選擇具備一流流技術(shù)裝備和和管理水平，且且業(yè)績特別突突出、信譽與與質(zhì)量良好的建筑承承包商承擔(dān)該該項目的工程程建設(shè)。切實實貫徹“百年大計、質(zhì)質(zhì)量第一”的方針，落落實國家質(zhì)質(zhì)量振興綱

11、要要和建設(shè)設(shè)工程質(zhì)量管管理條列，促促進(jìn)建筑施工工企業(yè)加強質(zhì)質(zhì)量管理，使使建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量水平過硬硬，業(yè)績卓著著。此項目建設(shè)的工工程質(zhì)量監(jiān)理理，面向國內(nèi)內(nèi)外知名的監(jiān)監(jiān)理公司實施施公開招標(biāo)，擇擇優(yōu)選擇。同同時聘請知名名資深的監(jiān)理理專家實施工工程全過程的的監(jiān)督，以保保證科學(xué)有效效、合理公正正的控制項目目建設(shè)工期、成成本、質(zhì)量。三、項目開發(fā)實實施進(jìn)度充分考慮到項目目的市場推廣廣計劃、市場場需要及項目目抗風(fēng)險能力力，擬將以以快制慢慢的開發(fā)速度度按計劃快速速完成整個項項目開發(fā)運作作。具體進(jìn)度計劃如如下頁橫道圖圖所示：四、項目投資估估算 總投資估算及構(gòu)構(gòu)成=土地費用+前期費用+基礎(chǔ)設(shè)施費費+建筑安裝裝工程費+

12、公公共配套費+管理費+銷銷售及推廣費費+財務(wù)費+不可預(yù)見費費注：銷售收入來來源詳見“ 銷售收入估估算表”項目投資估算表表序號項目單價數(shù)量小計（萬元）取費標(biāo)準(zhǔn)及備注注1土地費用238 萬元25.848 畝6160.433 分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e樓面地地價為6166.38元2前期費用2733.688 2.1城建費用2364.011 分?jǐn)偟浇ㄖ娣e積213元/2.2前期工程費369.67 3建筑安裝工程費費1510元16752.779 包括土ABC程程、簡單裝飾飾工程、水電電安裝、弱電電、設(shè)備、配配電箱等內(nèi)容容4.1土建費用1240元110946 13757.226 1240規(guī)劃劃建筑面積4.2安裝費

13、用270元110946 2995.533 270規(guī)劃建建筑面積4公共配套費及綠綠化929.42 5其他費用565.95 6.1管理費1.50%26576.332 萬元398.64 取1-5項之和和的1.5（同時運作作兩個項目）6.2監(jiān)理費0.80%16752.779 萬元134.02 按市場取低于國國家標(biāo)準(zhǔn)6.3沉降觀測費1元110946 11.09 市場價6.4決算費2元110946 22.19 市場價6銷售及推廣費用用3.00%34555.337 萬元1036.666 市場推廣、宣傳傳、代理等為為銷售收入337財務(wù)費用319.30 詳見還本付息表表8不可預(yù)見費1.50%18248.116

14、萬元273.72 取3-6項之和和的1.5合計28771.995 總投資分?jǐn)偟娇偪偨ㄖ娣e單單方成本為22592元/M2 詳細(xì)見附附件一五、靜態(tài)銷售收收入及成本利利潤率計算經(jīng)過詳細(xì)市場調(diào)調(diào)查，本項目目與同一供求求圈內(nèi)的相似似項目對比分分析，確定本本項目住宅銷售均價價為32800元/， 底商銷售均價價為80000元/，具體銷售收收入計算見下下表。1銷售收入測測算面積單價小計(萬元）可售住宅95596 3280元/31355.337 商業(yè)面積40008000元/3200.000 車庫116 個80000元/個928.00 銷售合計35483.337 注注：因車位銷銷售速度較慢慢，所以保守守按40可

15、可銷售，8萬萬一個車位計計算收入。2成本利潤率率計算1項目全部銷售收收入35483.337 萬元2與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有有關(guān)稅金1951.599 萬元兩稅一費5.553項目可實現(xiàn)開發(fā)發(fā)價值33531.779 萬元4項目總投資28622.003 萬元扣除墊付的天然然氣入網(wǎng)費5實現(xiàn)稅前利潤4909.766 萬元6成本利潤率17.15%扣除兩稅一費后后可以看出本項目目全部銷售完完畢（車庫按按40計算算銷售收入）銷售收入為35483.37萬元，扣除營業(yè)稅金及附加后為33531.79萬元，稅前利潤為4909.76萬元，成本利潤率為17.15，高于西安目前房地產(chǎn)行業(yè)水平。六、銷售計劃與與銷售收入本項目銷售周期期定

16、為13個月，20066年12月開盤銷銷售，20007年年底銷銷售完畢。具具體各期銷售售比例及銷售售收入詳見附附表二。本項目為高層住住宅，建設(shè)周周期稍長，為為了增強客戶戶對項目的信信心，宜把項項目開盤時間間稍往后壓，使使客戶真正看看到入住在即即，達(dá)到熱銷銷場面，烘托托人氣，帶動動銷售。前期期通過營銷推推廣，內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購，聚集大大量人氣，在在開盤日形成成旺銷場面。根根據(jù)ABC路路項目自身特特點及代理公公司銷售經(jīng)驗驗，預(yù)計開盤盤日可實現(xiàn)前前期積蓄客戶戶及現(xiàn)場新客客戶簽約達(dá)到到總銷售量的的10，以以后銷售量穩(wěn)穩(wěn)定在每月99左右，在在項目竣工后后，用半年時時間完成全部部銷售任務(wù)。詳見附表二：銷銷售計劃及銷

17、銷售收入表七、項目經(jīng)濟效效益評價對本項目實行經(jīng)經(jīng)濟效益評價價的主要依據(jù)據(jù)是國家計委委、建設(shè)部頒頒發(fā)的建設(shè)項項目經(jīng)濟評價價方法與參數(shù)數(shù)第二版以及及由建設(shè)部發(fā)發(fā)布的房地地產(chǎn)開發(fā)項目目經(jīng)濟評價方方法，建標(biāo)標(biāo)20000205號，并并參照我國新新的財會制度度，結(jié)合房地地產(chǎn)開發(fā)的實實際情況，為為了更客觀的的評價項目經(jīng)經(jīng)濟效益，我我們只計算全部投投資現(xiàn)金流量量，從而計算算項目的財務(wù)務(wù)評價指標(biāo)及及經(jīng)濟效益。計算設(shè)定前提條條件：1.土地費、前前期費用年初初一次性投入入，其他費用用施工期按比比例均勻投入入； 2.會會所及配套在在開盤前投入入，集中供熱熱入網(wǎng)費、天天然氣入網(wǎng)費費在竣工后投投入； 3.建建安投資及管管

18、理費按比例例投入，設(shè)定定建設(shè)期間各各季度資金投投入比例分別別為18、221、211、21、19； 4.本本表為項目融融資前財務(wù)分分析，建設(shè)投投資不含建設(shè)設(shè)期利息； 5.結(jié)結(jié)合銀行貸款款利率及行業(yè)業(yè)特點，設(shè)定定項目年基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率為88，則計算算用季度折現(xiàn)現(xiàn)率8/42。1.盈利能力分分析財務(wù)內(nèi)部收益（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其年利潤率沒有實際意義，故沒有選取這項指標(biāo)。評價指標(biāo)的計算算過程詳見附附表。1）財務(wù)內(nèi)部收收益率（FIIRR）是指項目在整個個計算期內(nèi)年年凈現(xiàn)金流量量現(xiàn)值累計等等于零時的折折現(xiàn)率。它反反映項目所占占用資金的盈盈利率，是

19、考考察項目盈利利能力的主要要動態(tài)評價指指標(biāo)。當(dāng)FIIRR大于基基礎(chǔ)收益率時時，則認(rèn)為其其盈利能力已已滿足最低要要求。由項目目現(xiàn)金流量表表計算可得：全部投資的財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率為：所得稅稅后： 4.466%； 所得稅前： 6.299%。自有資金的財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率為：所得稅稅后： 222.61%；所得稅前： 28.886%?？梢婍椖慷惽?、稅稅后財務(wù)內(nèi)部部收益率均大大于設(shè)定的基基準(zhǔn)季度收益益率2，項項目風(fēng)險較小小。2）財務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPVV）財務(wù)凈現(xiàn)值（FFNPV）按按事先規(guī)定的的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率率Ic將項目計算算期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量折折現(xiàn)到建設(shè)期期的現(xiàn)值之和和。它是考察察項目在計算算期內(nèi)盈利能能力的

20、動態(tài)評評價指標(biāo)，凈凈現(xiàn)值大于或或等于0的項目是可可以考慮接受受的。本項目選取的年年基準(zhǔn)收益率為8%，則季度基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率為22，由此可可計算得：全部投資的稅前前財務(wù)凈現(xiàn)值值為：32223萬元；稅后為為1749萬萬元；可見項目稅前、稅稅后財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值均大于零零且較高，經(jīng)經(jīng)濟效益顯著著。3）資本金利潤潤率資本金利潤率是是利潤與企業(yè)業(yè)真正投入自自由資金的比比例，是靜態(tài)態(tài)指標(biāo)。稅前成本利潤率率為：49.49稅后成本利潤率率為：32.024）靜態(tài)投資回回收期：全投資稅前188.21月； 稅后188.15月。5）動態(tài)投資回回收期：全投資稅前 19.337月；稅后后18.944月自有資金稅前113.48月月；

21、稅后133.19月項目靜態(tài)、動態(tài)態(tài)投資回收期期均小于設(shè)定定的項目建設(shè)設(shè)周期24個個月，所以風(fēng)風(fēng)險較小。2.資金來源與與運用分析資金來源與運用用表集中體現(xiàn)現(xiàn)了項目資金金平衡的生存存能力，是財財務(wù)評價的重重要依據(jù)。本本項目資金來來源與運用為為下表所示。從從表中可以看看出，本項目目具有較強的的貸款償還能能力和自身平平衡能力。（接下頁）1）資金來源與與運用表（財財務(wù)平衡表） 時間項項目2006年2007年合計2341234一、資金來源12247 3912 4580 8698 9642 8233 5695 53006.337 1.銷售收入0 0 3216 8698 9642 8233 5695 3548

22、3.337 2.自有資金7247 1912 564 0 0 0 0 9723.000 3.銀行借款5000 2000 800 0 0 0 0 7800.000 二、資金運作12247 3912 4580 7578 8977 876 1996 40165.445 1.建設(shè)投資12247 3912 4407 3912 3540 434 0 28452.665 2.銷售稅金及及附加0 0 172 466 518 441 303 1900.555 3.所得稅0 0 0 0 0 0 1693 1692.966 4.還本付息0 0 0 3200 4919 0 0 8119.300 三、盈余資金0 0 0

23、1120 665 7357 3700 12841 四、累計盈余資資金0 0 0 1119 1784 9141 12841 3118 從資金平衡表可可以看出，在在項目開工的的前兩個季度度因為沒有銷銷售收入，需需靠自有資金金及銀行貸款款作為資金投投入，支付地地價款，前期期費用及本期期建設(shè)投資，其其中自有資金金共需97223萬元，占占項目總投資資的34，需需借助銀行貸貸款78000萬元。從22006年112月開始有有銷售收入，此此時可實現(xiàn)滾滾動開發(fā)，用用銷售收入償償還借款本息息及投入下期期建設(shè)。項目最終實現(xiàn)累累計盈余資金金128411萬元，扣除除投入的97723萬元的的自有資金，項項目可實現(xiàn)稅稅后利

24、潤為33118萬元元。2）借款還本付付息表還本付息表 時間間項目2006年2007年合計2341234季初本息累計5000 5072 7146 4849 0 0 季末本息累計5072 7146 8049 4919 0 0 本季借款5000 2000 800 0 0 0 0 7800 本季應(yīng)計利息72.35 73.39 103.39 70.16 0.00 0.00 319.3 本息償還0.00 0.00 0 3200 4919 8119 其中：還本3200 4600 7800 付息0.00 319 0.00 0.00 319.3 季末借款余額5072 7146 8049 4919 0 0 0 歸

25、還借款本息來來源0 0 0 4320 5584 7357 3700 注：1.貸款年年利率取5.76； 2.利利息按月付息息計算； 3.到到期一次還本本付息；在本項目建設(shè)周周期內(nèi)共需借助銀行行借款78000萬元，在22007年第二季度末可用用銷售收入全全部償還完畢，其中利息共計計319.33萬元。八、項目的不確確定性分析通過以上財務(wù)分分析可知本項項目的開發(fā)風(fēng)風(fēng)險很小，影響其其利潤的因素素存在以下幾幾個方面：建建造成本、售售價、開發(fā)周周期、貸款利利率、可建面面積等。這些些因素受國家家西部內(nèi)地政政治、經(jīng)濟、社社會條件的影影響，有可能能發(fā)生變化，影影響本項目測測算效益的實實現(xiàn)。1.盈虧平衡分分析1）動

26、態(tài)考慮固固定成本盈虧平衡分析是是在一定的生生產(chǎn)能力條件件下，研究分分析項目成本本費用與收益益平衡關(guān)系的的一種方法。隨隨著某些因素素的變化，企企業(yè)的盈利與與虧損會有一一個轉(zhuǎn)折點，稱稱為盈虧平衡衡點BEP。在在這一點上，銷銷售收入等于于總成本費用用，剛好盈虧虧平衡，盈虧虧平衡分析就就是要找出盈盈虧平衡點，考考察項目對市市場的適應(yīng)能能力和抗風(fēng)險險能力。假設(shè)條件：產(chǎn)量等于銷售量量；產(chǎn)量變化，單位位可變成本不不變，從而總總成本費用是是產(chǎn)量的線性性函數(shù)；產(chǎn)量變化，單位位售價不變，從從而銷售收入入是銷售量的的線性函數(shù)；多種產(chǎn)品換算為為單一產(chǎn)品計計算。計算公式：利潤=總固定成成本 -（單位價價格-單位可可變成

27、本單單位產(chǎn)品銷售售稅金及附加加）BEP0BEP=總固定定成本/（單單位價格-單單位可變成本本單位產(chǎn)品品銷售稅金及及附加） 固定成本土地費用+前期費用+基礎(chǔ)設(shè)施費費+配套費+綠化費99823.553萬元 可變成本總投資-固固定成本118948.42萬元單位變動成本變動成本/銷售量11707.990元/M2BEP（產(chǎn)量）9823.53100000/32800（1-5.5）-11707.990705887M2盈虧銷售率BBEP/銷售售面積733.84本項目盈虧平衡衡點的銷售率率為73.844，等同于于于行業(yè)基準(zhǔn)水水平，開發(fā)風(fēng)風(fēng)險較小。2）靜態(tài)計算由于房地產(chǎn)商品品的特殊性，不不可能使產(chǎn)量量等于銷售量量，所以此處處考慮了靜態(tài)態(tài)盈虧平衡方方法。不考慮慮建設(shè)過程，在在項目竣工后后以一定銷售售面積的銷售售收入可達(dá)到到總投資時的的面積百分比比來表示盈虧虧平衡點。 總成成本費用銷售率的平衡點點= 銷售收入入營業(yè)稅及附附加 = 286333.03 /354833.37（15.5%） = 85.35 %此方法表明，當(dāng)當(dāng)項目銷售885.35時凈銷售收收入剛好與投投資持平，余余下的14.65面積積為本項目稅稅前利潤部分分。即：110944614.65532