國外代表性PPP項目案例多倫多市Regent社區(qū)

1、國外代表性PPP項目案例多倫多市Regent社區(qū)1.項目簡介Regent社區(qū)是一個坐落于多倫多商業(yè)區(qū)的多元文化社區(qū)，主要居住的是移民。這里同時也是加拿大最古老與最大的公共居住地之一，居住著大約7500居民。Regent社區(qū)依舊是加拿大最窮的社區(qū)之一，其平均家庭收入為20645美元，低于全國平均水平50091美元。與多倫多的其他社區(qū)相比，這里還存在著高犯罪率，吸毒和暴力等問題。Regent社區(qū)己經(jīng)有50年的歷史，是聯(lián)邦公共住房計劃的一部分。經(jīng)過多年的協(xié)商，在多倫多社區(qū)住房公司(TCHC)的領(lǐng)導(dǎo)下，市議會于2003年批準了一個旨在重振Regent社區(qū)的預(yù)案。重建計劃將會清除和替換已存在的RGI單元

2、，并會引入3300個混合市場單元，以增加社區(qū)人口。預(yù)計其中的300個單元是可以有機會擁有房屋所有權(quán)的。該計劃包含增建大型公園，增加教育、文化和其它服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容。項目的總目標是使社區(qū)不僅僅有低收入住房，而且通過建設(shè)混合收入水平社區(qū)，在社區(qū)里提供商業(yè)機會。整個計劃將會持續(xù)12到15年，自2005年開始，將經(jīng)過6個階段。在每個階段里，居民將會被暫時安置別處，并且有權(quán)在每個階段完成時返回原處。TCHC與丹尼爾公司一同承擔(dān)工程的風(fēng)險與收益。2.合作伙伴公共部門:加拿大三級政府和多倫多社區(qū)住房建設(shè)公司(TCHC)。聯(lián)邦和省政府提供了161萬美元資助。多倫多市政府負責(zé)項目的重建工作。人們期望，市政府與其它

3、高級政府一同，將承擔(dān)新修公路、橋梁、公園和下水道系統(tǒng)的建設(shè)成本。TCHC是一家市政府所有的、非營利性的社區(qū)住房提供機構(gòu)，目前擁有并運營著Regent社區(qū)里的2087個RGI單元。該機構(gòu)建于2002年，在安大略政府將社區(qū)住房責(zé)任分配給市政府后由多倫多政府創(chuàng)建。2002年12月，該公司提交了Regent公園重建計劃。私人部門:丹尼爾公司。月一尼爾公司是安大略省一家擁有多年建筑家居和社區(qū)經(jīng)驗的建筑公司。該公司將與多倫多社區(qū)住房公司一同按照工程時間表，監(jiān)督所有RGI單元和額外市場單元的設(shè)計、建設(shè)與完工情況。丹尼爾公司同時負責(zé)出售新市場住房，其中一些己經(jīng)承諾以低于市場平均水平的價格提供給中低收入者。 3

4、.資金來源Regent公園重建計劃耗資10億美元。其資金結(jié)構(gòu)相當復(fù)雜且多層次，但是絕大部分來自于當?shù)貎π詈驼①Y。財政計劃中最值得注意的因素如下:161萬美元來自于聯(lián)邦和省政府的加拿大一安大略可負擔(dān)住房計劃;所有新市場單元建設(shè)資金來自于私人部門;租金由房客支付;由多倫多市支付當前運營補助。 4.項目結(jié)果與整體評價在政府對社區(qū)住房撥款減少的情況下，很顯然TCHC需要尋找除政府之外的支持來提供項目資金。作為房地產(chǎn)的擁有者，TCHC決定最好與私人部門合作者開發(fā)這一片土地，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)利益最大化，而不是以較低的市場價格賣掉未開發(fā)土地。TCHC邀請了大量的私人部門開發(fā)商參與這個競爭性的競選過程，從而

5、有利于該工程的設(shè)計、融資和建設(shè)。Daniels公司被精心選為第一階段的開發(fā)建筑商，并簽署了一份正式的合同協(xié)議，該協(xié)議清晰地描述了每個合作者的法律金融責(zé)任。重要的是，掌握融合私人部門參與的時機是此次合作模式的關(guān)鍵。如果Daniels公司在第一階段不滿足要求，將不會再次邀請來進行接下來幾個階段的建設(shè)。根據(jù)協(xié)議條目，TCHC與Daniels同意共同分擔(dān)新市場住房單元建設(shè)的風(fēng)險和利益。作為此地其中一個最貧窮社區(qū)，Regent公園通常被描述為是一個充滿暴力、毒品以及社會不良現(xiàn)象社區(qū)。整個建設(shè)過程最大的挑戰(zhàn)將是去除Regent公園的瑕疵，并且將該社區(qū)改造成一個人們選擇來居住令人高興的多種收入綜合社區(qū)。為了

6、試圖減少一些風(fēng)險，此次合作選擇首先建設(shè)市場單元，然后售賣出去回籠資金。根據(jù)由TCHC設(shè)計的重修計劃，Daniels已經(jīng)在市場化方面承擔(dān)了領(lǐng)導(dǎo)性責(zé)任，來確保商業(yè)區(qū)被租用，有益于增加經(jīng)濟活動和提高本區(qū)房地產(chǎn)價值。目前，皇家銀行、Tim Horton s與Sobey s是第一批商業(yè)合作商參與社區(qū)建設(shè)。5.加拿大保障房PPP模式案例總結(jié)這三個案例代表著加拿大提供保障房的PPP操作模式，即私人和公共部門圍繞他們共同認可的社區(qū)問題，合力策劃和實施創(chuàng)造性的方法來解決住房難題。在這些例子中，各級政府的援助起到了非常重要的作用。同時，私人部門的參與，也使其有巨大的動力促進保障房工程快速且低成本的向前推進。這些案

7、例表明，私人部門對提供保障房起著關(guān)鍵作用。私人部門在諸如房屋建設(shè)、設(shè)計、融資、土地開發(fā)、市場原則、所有權(quán)經(jīng)營以及房屋買賣之類的領(lǐng)域擁有非常寶貴的管理經(jīng)驗和技能。并且，私人部門還有獨特的能力撬動所需資源，較好地處理風(fēng)險。Regent項目就顯示出，一個缺乏資源的本地國企可以與私人部門合作，由其來協(xié)助完成工程設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營，并且從而帶來重要的市場化技術(shù)來重振社區(qū)價值。在選擇合作者方面保持靈活性與明確規(guī)定各方面責(zé)任和義務(wù)是保障房項目成功的重要因素。在這些案例中，每個合作者都帶來一套為項目增加價值的技術(shù)，并且在有利于鞏固各方責(zé)任的法律協(xié)議中明確列出了各方職能。這些案例也表明，富有想象力和可信任的強有力的私人部門領(lǐng)導(dǎo)者是保障房工程成功的必要條件。這三個案例都具有強大的領(lǐng)導(dǎo)因素。在這些例子中，領(lǐng)導(dǎo)作用不僅僅是承擔(dān)責(zé)任，更重要的是依靠其組織能力使其他公司和社區(qū)團體參與支持。私人部門撬動額外資