房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)及其金某地產(chǎn)新化解方式研究節(jié)選

1、房地產(chǎn)融融資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及其金金融創(chuàng)新新化解方方式研究究（節(jié)選選1）摘要目前我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)融資來(lái)來(lái)源以銀銀行貸款款為主,這種單單一化的的融資格格局蘊(yùn)涵涵顯著的的金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。本本文分析析比較了了房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸貸款和個(gè)個(gè)人購(gòu)房房貸款的的風(fēng)險(xiǎn)特特征和政政策環(huán)境境，認(rèn)為為中國(guó)房房地產(chǎn)融融資活動(dòng)動(dòng)中的關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)融資渠渠道的缺缺失是房房地產(chǎn)融融資困境境的癥結(jié)結(jié)所在，金融創(chuàng)創(chuàng)新成為為化解房房地產(chǎn)企企業(yè)融資資難題的的必然途途徑。在在分析了了各種融融資創(chuàng)新新工具對(duì)對(duì)當(dāng)前的的融資環(huán)環(huán)境的適適應(yīng)性后后，對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的不不同項(xiàng)目目、不同同階段和和不同企企業(yè)規(guī)模模適合的的創(chuàng)新工工具進(jìn)行行了對(duì)照照分析。關(guān)鍵詞金融創(chuàng)新新

2、房地地產(chǎn)融資資 風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)20055年以來(lái)來(lái)，中國(guó)國(guó)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)與銀行行體系呈呈現(xiàn)出一一種十分分值得玩玩味的格格局：在在房地產(chǎn)產(chǎn)商“四證”(土地地使用權(quán)權(quán)證書(shū)、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證)齊齊全之前前，商業(yè)業(yè)銀行對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)商可以以說(shuō)是冷冷眼相對(duì)對(duì)、嚴(yán)格格防范；但是在在房地產(chǎn)產(chǎn)商“四證”(土地地使用權(quán)權(quán)證書(shū)、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證)齊齊全之后后，商業(yè)業(yè)銀行往往往是爭(zhēng)爭(zhēng)相給房房地產(chǎn)商商貸款。這實(shí)際上上反映了了當(dāng)前中中國(guó)房地地產(chǎn)融資資領(lǐng)域的的一系列列身層次次的困境境與缺陷陷。房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是典型型的資金金密集型型的

3、行業(yè)業(yè)，和金金融緊密密相連。市場(chǎng)、資金、土地是是房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的三要素素，在宏宏觀調(diào)控控的背景景下，資資金自然然成為核核心的要要素。同同時(shí)，房房地產(chǎn)行行業(yè)對(duì)于于資金的的巨大需需求，以以及其資資金需求求與供給給的時(shí)間間差，客客觀上提提出了巨巨大的金金融服務(wù)務(wù)的需求求。因此此，如果果能夠很很好地協(xié)協(xié)調(diào)金融融與房地地產(chǎn)之間間的戶(hù)動(dòng)動(dòng)關(guān)系，二者相相輔相成成，必然然會(huì)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)產(chǎn)生巨巨大的推推動(dòng)力量量。顯然，目目前房地地產(chǎn)融資資活動(dòng)中中存在的的一系列列問(wèn)題，顯示當(dāng)當(dāng)前中國(guó)國(guó)的金融融體系和和房地產(chǎn)產(chǎn)體系的的協(xié)調(diào)配配合存在在一系列列值得改改進(jìn)的地地方。過(guò)分依賴(lài)賴(lài)銀行貸貸款：特特定環(huán)節(jié)節(jié)融資渠渠道欠缺缺自

4、20001年央央行發(fā)布布“1955文件”以來(lái)，一系列列規(guī)范房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的政政策，使使得近來(lái)來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)商過(guò)分分依賴(lài)銀銀行貸款款的特定定融資格格局受到到很大的的挑戰(zhàn)。長(zhǎng)期以以來(lái)，貸貸款作為為我國(guó)房房地產(chǎn)融融資最主主要的途途徑之一一，其波波動(dòng)成為為影響房房地產(chǎn)融融資總體體狀況的的關(guān)鍵。從房地地產(chǎn)貸款款內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)看，最主要要的兩部部分是開(kāi)開(kāi)發(fā)商貸貸款與個(gè)個(gè)人住房房消費(fèi)貸貸款，二二者在資資金運(yùn)行行特征上上差異較較大，應(yīng)應(yīng)區(qū)別對(duì)對(duì)待。（一）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款1. 房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款增速持持續(xù)下降降根據(jù)央行行貨幣政政策報(bào)告告，截至至20005年99月末，商業(yè)性性房地產(chǎn)產(chǎn)貸款余余額為22.688萬(wàn)億元元

5、，同比比增長(zhǎng)119.00%，增增幅比上上年末下下降9.7%。其中房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款余額為為88666億元元，自220033年以來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)貸貸款增速速持續(xù)下下降。2.房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期長(zhǎng)，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)高，占用資資金量大大，開(kāi)發(fā)發(fā)的各環(huán)環(huán)節(jié)過(guò)分分的依賴(lài)賴(lài)銀行貸貸款，增增大了銀銀行的系系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，而銀銀行獲得得的收益益只是利利息，從從銀行事事后的角角度看，國(guó)內(nèi)的的銀行實(shí)實(shí)際上承承擔(dān)著風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投資資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，拿到到的是債債券的收收益。從事后評(píng)評(píng)估的角角度看，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商貸款的的不良率率相對(duì)較較高。220055年一季季度，四四大國(guó)有有商業(yè)銀銀行匯總總的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)貸款不不良貸款款率

6、在110-111之之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)個(gè)人購(gòu)房房貸款不不良資產(chǎn)產(chǎn)率1.5%的的比例。從國(guó)際際經(jīng)驗(yàn)看看，房地地產(chǎn)周期期性明顯顯，而我我國(guó)的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)一直處處于上升升階段，還沒(méi)有有經(jīng)歷完完整的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期期，所以以目前的的違約率率實(shí)際上上并不一一定完整整反映了了房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的風(fēng)險(xiǎn)狀狀況，特特別是經(jīng)經(jīng)濟(jì)下滑滑時(shí)期的的風(fēng)險(xiǎn)狀狀況。在新的融融資限制制條件下下，實(shí)際際上可以以說(shuō)當(dāng)前前的多數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)是是難以繼繼續(xù)依賴(lài)賴(lài)貸款融融資的。20005年33月177日，央央行調(diào)整整商業(yè)銀銀行自營(yíng)營(yíng)性個(gè)人人住房貸貸款政策策，貸款款定價(jià)差差異化成成為必然然，不同同的房地地產(chǎn)商，不同的的開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，利利率都會(huì)會(huì)有比較較

7、大的差差異，隨隨著金融融機(jī)構(gòu)辨辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和定價(jià)價(jià)能力的的提高，利率差差異化趨趨勢(shì)將更更加顯著著。因此此資質(zhì)較較差的房房地產(chǎn)企企業(yè)將面面臨著更更高的融融資成本本，加之之對(duì)自有有資金比比例的約約束，廣廣大的中中小房地地產(chǎn)公司司更難以以取得貸貸款。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)高負(fù)債債經(jīng)營(yíng)隱隱含財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)第第一次全全國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)普查結(jié)結(jié)果，我我國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率為722%以上上，現(xiàn)有有的5.9萬(wàn)家家房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)，有半半數(shù)以上上開(kāi)辦不不足五年年，其中中多數(shù)企企業(yè)沿用用著“拿地貸款賣(mài)期房房”短平快快的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式。原先銀銀行貸款款為主的的融資格格局已經(jīng)經(jīng)不再適適應(yīng)新的的市場(chǎng)格格局，資資金已

8、成成為制約約房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)生生存和發(fā)發(fā)展的核核心因素素，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將面臨臨著新一一輪的洗洗牌，現(xiàn)現(xiàn)有的55萬(wàn)家房房地產(chǎn)企企業(yè)能夠夠滿(mǎn)足銀銀行貸款款條件。進(jìn)而能能夠經(jīng)歷歷宏觀調(diào)調(diào)控并且且順利生生存下來(lái)來(lái)的，肯肯定只是是其中一一個(gè)不大大的比率率；據(jù)粗粗略的調(diào)調(diào)查，實(shí)實(shí)際上目目前沒(méi)有有實(shí)質(zhì)性性的業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)作的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司就就大約在在80000家，再剔除除那些不不能滿(mǎn)足足銀行貸貸款條件件的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，真正正能夠繼繼續(xù)存活活并且發(fā)發(fā)展壯大大的，充充其量只只有一半半?？梢砸哉f(shuō)，房房地產(chǎn)行行業(yè)再次次進(jìn)入“剩”者為王王的時(shí)代代，努力力尋求創(chuàng)創(chuàng)新的融融資方式式和準(zhǔn)確確把握政政策方向向?qū)⒊蔀闉榉康禺a(chǎn)產(chǎn)企業(yè)求

9、求“?！钡姆▽殞?。3. 房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款政策演演變軌跡跡20011年6月月，人民民銀行“1955號(hào)文”要求企企業(yè)自有有資金不不低于開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目總投資資的300%，開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目必須具具備“四證”才能貸貸款。然然而該文文件在實(shí)實(shí)踐上并并未引起起各家銀銀行足夠夠的重視視，造成成局部地地區(qū)違規(guī)規(guī)貸款比比率較高高，蘊(yùn)含含了大量量的金融融風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入20003年年后，國(guó)國(guó)家以土土地審批批和信貸貸投放作作為兩大大主要手手段，金金融政策策開(kāi)始對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的供給結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)行行調(diào)控，逐步過(guò)過(guò)渡到從從供給和和需求兩兩個(gè)方面面對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)調(diào)控。220033年6月月5日人人民銀行行發(fā)布“1211文件”，

10、強(qiáng)調(diào)調(diào)落實(shí)“1955號(hào)文”內(nèi)容，并規(guī)定定對(duì)土地地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)放放的貸款款為抵押押貸款，貸款額額度不得得超過(guò)所所收購(gòu)?fù)镣恋卦u(píng)估估價(jià)值的的70%，貸款款期限最最長(zhǎng)不得得超過(guò)22年。20044年4月月27日日，國(guó)務(wù)務(wù)院提高高房地產(chǎn)產(chǎn)等幾個(gè)個(gè)行業(yè)的的固定資資產(chǎn)投資資項(xiàng)目資資本金比比率，從從20上升到到35。20004年年5月，發(fā)改委委等出臺(tái)臺(tái)當(dāng)前前部分行行業(yè)低水水平重復(fù)復(fù)建設(shè)目目錄中中，要求求金融機(jī)機(jī)構(gòu)立即即停止涉涉及項(xiàng)目目的新增增授信申申請(qǐng)，對(duì)對(duì)已經(jīng)實(shí)實(shí)施的妥妥善收回回。20004年年10月月銀監(jiān)會(huì)會(huì)商業(yè)業(yè)銀行房房地產(chǎn)貸貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理指指引，對(duì)土地地儲(chǔ)備貸貸款、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款、個(gè)人人住房貸貸款

11、的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理理分別提提出了要要求，貸貸款操作作規(guī)范程程度提高高，開(kāi)發(fā)發(fā)商和消消費(fèi)者獲獲得商業(yè)業(yè)銀行貸貸款的門(mén)門(mén)檻提高高。（二）個(gè)個(gè)人住房房貸款1. 個(gè)個(gè)人住房房貸款現(xiàn)現(xiàn)狀從發(fā)展趨趨勢(shì)看，個(gè)人住住房貸款款余額增增幅持續(xù)續(xù)下降。20005年99月末，個(gè)人住住房貸款款余額為為1.88萬(wàn)億元元，同比比增長(zhǎng)220.11%，增增長(zhǎng)率已已連續(xù)117個(gè)月月下降。個(gè)人住住房貸款款是房地地產(chǎn)貸款款最重要要的組成成部分，占比667.22%，其其中大部部分是按按揭貸款款。2. 個(gè)個(gè)人住房房貸款的的風(fēng)險(xiǎn)20033年以來(lái)來(lái)，按揭揭貸款增增速下降降，主要要是由于于提前還還款增多多，大幅幅減少了了房地產(chǎn)產(chǎn)貸款余余額，而而新發(fā)

12、放放貸款規(guī)規(guī)模變化化并不大大。提前前還款對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展影響不不大，主主要是帶帶來(lái)了銀銀行再投投資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，個(gè)個(gè)人購(gòu)房房貸款集集中于少少數(shù)重點(diǎn)點(diǎn)城市和和熱點(diǎn)地地區(qū)，220044年末，上海、廣東、浙江、北京、江蘇五五省市貸貸款余額額占全國(guó)國(guó)59.9，而中西西部所有有省區(qū)之之和僅為為23%。這進(jìn)進(jìn)一步加加劇了投投資的地地區(qū)性冷冷熱不均均。2000420005年一一些國(guó)內(nèi)內(nèi)外上市市的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的利潤(rùn)潤(rùn)增長(zhǎng)率率出現(xiàn)較較大分化化，主要要是過(guò)分分將資金金集中于于一線城城市的企企業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)欠佳，面臨著著較大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，而而敏銳把把握政策策趨勢(shì)，及早把把投資重重點(diǎn)轉(zhuǎn)向向二、三三線城市市的企業(yè)業(yè)利潤(rùn)增增

13、長(zhǎng)較高高。目前的個(gè)個(gè)人住房房貸款同同樣沒(méi)有有經(jīng)歷一一次完整整的周期期的檢驗(yàn)驗(yàn)。實(shí)際際上受央行的的利率調(diào)調(diào)整走向向、以及及取消個(gè)個(gè)人購(gòu)房房貸款優(yōu)優(yōu)惠利率率等一系系列利率率政策影影響，包包括在未未來(lái)房屋屋稅收政政策的逐逐步到位位和物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用提高高、宏觀觀經(jīng)濟(jì)波波動(dòng)和收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)出現(xiàn)變變化的情情況下，購(gòu)房者者的還款款能力可可能就會(huì)會(huì)受到影影響，可可能會(huì)推推動(dòng)按揭揭貸款信信用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)增大。現(xiàn)階段段個(gè)人購(gòu)購(gòu)房貸款款的不良良率較低低（1.5%），屬銀銀行優(yōu)質(zhì)質(zhì)資產(chǎn)，在上述述情況下下，各商商業(yè)銀行行和監(jiān)管管部門(mén)應(yīng)應(yīng)提高對(duì)對(duì)按揭貸貸款新增增不良資資產(chǎn)的警警惕和控控制能力力。3.個(gè)人人住房貸貸款政策策演變軌

14、軌跡信貸政策策。20003年年6月55日人民民銀行“1211文件”，規(guī)定定主體結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂才能發(fā)發(fā)放個(gè)人人住房消消費(fèi)貸款款，.購(gòu)購(gòu)買(mǎi)第一一套，首首付款仍仍執(zhí)行的的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)第第二套及及以上的的，應(yīng)適適當(dāng)提高高首付款款比例。由于實(shí)實(shí)施細(xì)則則沒(méi)有出出臺(tái)，該該文件對(duì)對(duì)個(gè)人住住房信貸貸形成的的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)貸貸款的影影響巨大大，但作作為貨幣幣政策制制定機(jī)構(gòu)構(gòu)遏制房房地產(chǎn)投投機(jī)需求求的意圖圖已經(jīng)明明確，信信號(hào)作用用強(qiáng)烈。20004年110月，銀監(jiān)會(huì)會(huì)發(fā)布商業(yè)銀銀行房地地產(chǎn)貸款款風(fēng)險(xiǎn)管管理指引引，從從風(fēng)險(xiǎn)管管理的角角度要求求商業(yè)銀銀行在發(fā)發(fā)放個(gè)人人住房貸貸款時(shí)應(yīng)應(yīng)關(guān)注貸貸款人的的償還能能力，將將借款

15、人人住房貸貸款的月月還款額額與收入入比控制制在500以下下（含550），提高高了消費(fèi)費(fèi)者獲得得銀行貸貸款的門(mén)門(mén)檻。20055年3月月17日日，中國(guó)國(guó)人民銀銀行上調(diào)調(diào)個(gè)人住住房貸款款利率，調(diào)整商商業(yè)銀行行自營(yíng)性性個(gè)人住住房貸款款政策，這是220011年以來(lái)來(lái)首次使使用利率率政策來(lái)來(lái)專(zhuān)門(mén)調(diào)調(diào)節(jié)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)。個(gè)人人住房貸貸款利率率將不再再實(shí)行現(xiàn)現(xiàn)行優(yōu)惠惠利率，而回復(fù)復(fù)到同期期貸款利利率水平平，實(shí)行行下限管管理，下下限幅度度不低于于同期貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的的0.99倍。(三) 房地產(chǎn)產(chǎn)融資的的銀行貸貸款依賴(lài)賴(lài)度下降降,關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)融融資渠道道欠缺20055年前三三季度，新增房房地產(chǎn)貸貸款占當(dāng)當(dāng)期房地地產(chǎn)

16、融資資來(lái)源比比例持續(xù)續(xù)下降，10月月底直接接貸款占占房地產(chǎn)產(chǎn)融資來(lái)來(lái)源比例例為188.5%。考慮慮間接銀銀行貸款款，包括括其他資資金來(lái)源源中的定定金和預(yù)預(yù)付款中中約300%是銀銀行對(duì)購(gòu)購(gòu)房者發(fā)發(fā)放的個(gè)個(gè)人住房房貸款，自籌資資金的770%來(lái)來(lái)自銀行行貸款，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)中中使用銀銀行貸款款的比重重在555%左右右，接近近國(guó)際水水平。與與我國(guó)其其他行業(yè)業(yè)融資格格局類(lèi)似似，銀行行貸款是是最主要要的融資資渠道，但這不不能成為為解釋房房地產(chǎn)企企業(yè)資金金緊張的的根本原原因，因因此房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不可寄寄希望于于信貸政政策的放放松來(lái)解解決融資資困難的的問(wèn)題。應(yīng)該看看到，我我國(guó)現(xiàn)行行金融體體制下關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)融資渠渠道的缺缺失才是是房地產(chǎn)產(chǎn)融資困困境的癥癥結(jié)，如如何拓寬寬融資渠渠道，選選擇合適適的融資資組合，以此改改變現(xiàn)行行風(fēng)險(xiǎn)分分擔(dān)機(jī)制制下銀行行承擔(dān)過(guò)過(guò)重風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的現(xiàn)狀狀是更重重要的問(wèn)問(wèn)題。20055年1-9月份份房地產(chǎn)產(chǎn)貸款發(fā)發(fā)放情況況資料來(lái)源源：國(guó)家家發(fā)改委委、國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局從房地產(chǎn)產(chǎn)融資格格局看，一方面面房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有有旺盛