3合同管理制度

1、PAGE PAGE 9南通佳城置業(yè)有限公司項(xiàng)目合同管理制度一、總則1、目的：為加強(qiáng)強(qiáng)佳城置業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的工工程合同同管理，規(guī)規(guī)范工作作流程，維維護(hù)公司司權(quán)益，制制定本合合同管理理制度。2、范圍：本合同同管理制制度適用用于佳城城置業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目中與與各合作作單位之之間簽訂訂的所有有合同。3、職責(zé)：佳城置業(yè)業(yè)有限公公司項(xiàng)目目部負(fù)責(zé)責(zé)對本管管理辦法法的制訂訂、修改改、解釋釋、指導(dǎo)導(dǎo)、監(jiān)督督檢查，并并在項(xiàng)目目實(shí)施過過程中負(fù)負(fù)責(zé)簽訂訂、履行行，貫徹執(zhí)執(zhí)行本管管理制度度。4、主要內(nèi)內(nèi)容：包包括一般般規(guī)定、合合同訂立立的管理理、合同同履行的的管理、合合同檔案案的管理理及其他他規(guī)定。二、一般規(guī)規(guī)定

2、1、本管理理辦法適適用于直直接構(gòu)成成佳城置業(yè)業(yè)項(xiàng)目開開發(fā)成本本且需要要承包單單位通過過工程施施工形成成實(shí)體產(chǎn)產(chǎn)品（如如土建、安安裝、裝裝飾、景景觀環(huán)境境等）的的合同；土地、勘勘測、設(shè)設(shè)計(jì)類合合同、監(jiān)理、造造價(jià)咨詢詢委托類類合同、材材料設(shè)備備采購、參照本管理制度執(zhí)行； 三、遵循原原則1、合法性性原則：工程合合同管理理必須全全面符合合有關(guān)法法律法規(guī)規(guī)及行業(yè)業(yè)規(guī)定，使使得公司司的權(quán)益益能夠依依法受到到保護(hù)。2、合同書書原則：工程施施工必須須正式簽簽署合同同書以明明確雙方方的權(quán)利利、義務(wù)務(wù)和責(zé)任任，但金金額在一一萬元以以下且能能及時(shí)結(jié)結(jié)清的零零星工程程另行辦辦理（補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議、簽證證及其他他方式）。3

3、、事前簽簽訂原則則：工程程合同應(yīng)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)發(fā)生前簽簽署，禁禁止在簽署合合同前即先行行執(zhí)行合合同內(nèi)容容。4、招標(biāo)原原則4.1采用用招標(biāo)方方式確定定合作方方。除下下列情況況外的所所有合同同的合作作方均應(yīng)應(yīng)通過招招標(biāo)方式式確定：（1）某某些壟斷斷行業(yè)工程程；（22）經(jīng)詳詳細(xì)填寫寫佳城城置業(yè)有限限公司考考察結(jié)果果審批表表（詳見附附件），并并按規(guī)定定經(jīng)公司司有關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)人集集體會(huì)簽簽批準(zhǔn)后后，方可可采用考考察對比比的方法法確定合合作方。4.2合同同隨附招招標(biāo)文件件。已經(jīng)經(jīng)確定采采用招標(biāo)標(biāo)方式確確定合作作方時(shí)，擬簽合合同正文文及其補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議，應(yīng)作作為招標(biāo)標(biāo)文件之之附件一一并發(fā)給給投標(biāo)單單位，投投標(biāo)單

4、位位需在文文件受到到確認(rèn)函函上簽字字蓋章以以確認(rèn)。5、利益明明晰原則則：合同同應(yīng)清楚楚的界定、描描述各方方的權(quán)利利和義務(wù)務(wù)，以杜杜絕模糊糊、歧義義、推諉諉、扯皮皮現(xiàn)象；合同中中尤其應(yīng)應(yīng)有明確確的、可可以界定定清楚的的合同價(jià)價(jià)款、結(jié)結(jié)算辦法法及付款款方式；如果合合同價(jià)款款可能調(diào)調(diào)整，則則應(yīng)明確確調(diào)整依依據(jù)、調(diào)調(diào)整方式式（如何何計(jì)價(jià)、總總價(jià)如何何最后確確定等），并并就設(shè)計(jì)計(jì)變更與與現(xiàn)場簽簽證的有有效性、可可操作性性、可控制制性作出明明確規(guī)定定。四、合同訂訂立的管管理1、標(biāo)準(zhǔn)示示范合同同：在招招標(biāo)及合合同簽署署時(shí)，工工程合同同應(yīng)盡量量應(yīng)用合合同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)文本。2、公司有有關(guān)部門門將就房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，逐逐

5、步建立立統(tǒng)一的的合同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本本，建立立后在項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施過程中中應(yīng)予采采用。3、合同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本本內(nèi)容分分為協(xié)議議條款、通通用條款款、補(bǔ)充充條款和和附件，其其中協(xié)議議條款根根據(jù)具體體業(yè)務(wù)、對對象的不不同而定定，通用用條款適適用于所所有的同同類合同同，補(bǔ)充充條款則則由經(jīng)辦辦人在具具體經(jīng)辦辦合同時(shí)時(shí)補(bǔ)充加加入?yún)f(xié)議議條款、通通用條款款中未盡盡事宜。4、如當(dāng)?shù)氐卣坎块T有強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定，可可按當(dāng)?shù)氐卣坎块T標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合同執(zhí)執(zhí)行，但但必須通通過補(bǔ)充充條款等等方式充充分補(bǔ)充充與公司司合同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本本之間存存在差異異的內(nèi)容容。5、如公司司尚未制制定合同同標(biāo)準(zhǔn)文文本，可可以延用用以往的的合同，公司有關(guān)部門盡快制

6、定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)合同。當(dāng)原有合同標(biāo)準(zhǔn)文本不再適用時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)提出修改意見并組織修改，經(jīng)公司審批后實(shí)施。6、合同的的經(jīng)濟(jì)條條款應(yīng)包包括但不不限于以以下內(nèi)容容：6.1、合合同價(jià)款款或委托托酬金：采用招招標(biāo)方式式選擇合合作方的的，應(yīng)以以雙方確確定的最最終報(bào)價(jià)價(jià)作為合合同金額額；提倡倡在有標(biāo)標(biāo)底的情情況下進(jìn)進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)并確定定合同價(jià)價(jià)款，如如果是采采用費(fèi)率率折扣方方式確定定合同價(jià)價(jià)款，合合同中應(yīng)應(yīng)明確費(fèi)費(fèi)用計(jì)取取的依據(jù)據(jù)、主材材價(jià)格計(jì)計(jì)取辦法法，并規(guī)規(guī)定合同同雙方如如何盡快快核實(shí)施施工圖預(yù)預(yù)算確定定合同價(jià)價(jià)款，以以及就確確定后的的合同價(jià)價(jià)款簽署署補(bǔ)充協(xié)協(xié)議。6.2、為為防止承承包單位位高估結(jié)結(jié)算，應(yīng)應(yīng)

7、與承包包單位在在工程合合同中約約定控制制辦法。比比如：報(bào)報(bào)送的結(jié)結(jié)算造價(jià)價(jià)最終核核減額在在審核總總價(jià)5以內(nèi)（含含5）的的造價(jià)咨咨詢酬金金由發(fā)包包單位支支付，若若結(jié)算造造價(jià)最終終核減額額超出55，則則因造價(jià)價(jià)超出部部分而引引起的造造價(jià)咨詢詢酬金之之增加部部分由承承包單位位支付；若承包包單位報(bào)報(bào)送的結(jié)結(jié)算金額額超出最最終審定定結(jié)算金金額100（含含10）時(shí)，承包單位除造價(jià)咨詢酬金外，發(fā)包單位應(yīng)進(jìn)一步扣款（扣款比例、金額公司自定），且應(yīng)在工程結(jié)算單強(qiáng)調(diào)此內(nèi)容。6.3、計(jì)計(jì)價(jià)依據(jù)據(jù)：工程程類合同同應(yīng)將施施工圖、預(yù)預(yù)算書作作為合同同的組成成附屬部部分，合合同附屬屬文件一一般還包包括：招招標(biāo)文件件、投標(biāo)標(biāo)

8、文件、答答疑文件件等，并并應(yīng)在合合同條款款中明確確以下問問題：包包干形式式、定額額標(biāo)準(zhǔn)、取取費(fèi)方法法；發(fā)包包單位分分包工程程、甲供供（發(fā)包包單位）材材料設(shè)備備、（發(fā)發(fā)包單位位）限價(jià)價(jià)的范圍圍和種類類；人工工、材料料、機(jī)械械臺(tái)班的的價(jià)格及及其價(jià)差差的結(jié)算算辦法；總分包包的關(guān)系系、配合合的范圍圍以及總總包管理理費(fèi)和總總包配合合費(fèi)是否否計(jì)取及如如何計(jì)取取等；施施工組織織措施費(fèi)費(fèi)、擾民民費(fèi)、文文明現(xiàn)場場施工費(fèi)費(fèi)、趕工工費(fèi)等費(fèi)費(fèi)用的取取舍、計(jì)計(jì)取辦法法及其包包括的具具體范圍圍。6.4、 設(shè)計(jì)變變更及現(xiàn)現(xiàn)場簽證證：合同同中應(yīng)規(guī)規(guī)定設(shè)計(jì)計(jì)變更及及現(xiàn)場簽簽證的認(rèn)認(rèn)定依據(jù)據(jù)、結(jié)算算核價(jià)辦辦法。6.5、 總價(jià)結(jié)結(jié)

9、算辦法法：工程程類合同同可在合合同中明明確規(guī)定定按“結(jié)算=合同價(jià)價(jià)（或預(yù)預(yù)算造價(jià)價(jià)）+材材料價(jià)差差+設(shè)計(jì)計(jì)變更+現(xiàn)場簽簽證+增增加項(xiàng)目目-減少少項(xiàng)目+獎(jiǎng)勵(lì)-罰款”確定結(jié)結(jié)算總價(jià)價(jià)。6.6、結(jié)結(jié)算和付付款辦法法：合同同應(yīng)明確確規(guī)定驗(yàn)驗(yàn)收及付付款辦法法、保修修維護(hù)辦辦法及保保修金處處理辦法法；進(jìn)度度款的支支付一般般按形象象進(jìn)度分分階段確確定付款款金額，特殊項(xiàng)目采用分月審核進(jìn)度款的方法；各期進(jìn)度款累計(jì)不應(yīng)超過總造價(jià)的80%；無準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無準(zhǔn)確合同總價(jià)時(shí)，應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險(xiǎn)，尤其在施工中后期更應(yīng)有效地控制好進(jìn)度款，以防超付。6.7、廉廉潔合作作約定：為維護(hù)護(hù)公司利利益、防防止黑幕幕、保護(hù)護(hù)職員，

10、在工程或其他高金額的合同中，應(yīng)與承包單位另外簽署廉潔合作協(xié)議作合同的補(bǔ)充協(xié)議。6.8、保保修協(xié)議議：對施施工合同同，為保保證工程程質(zhì)量，保保護(hù)公司司利益，應(yīng)應(yīng)與承包包單位另另外簽署署工程程質(zhì)量保保修協(xié)議議作合合同的補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議或把有有關(guān)內(nèi)容容明確在在合同文文本正文文中。6.9、質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度、安安全文明明施工的的規(guī)定：合同中中應(yīng)明確確的要求，并并有相應(yīng)應(yīng)的獎(jiǎng)罰罰措施。獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰款項(xiàng)項(xiàng)要在工工程付款款審批表表中體現(xiàn)現(xiàn)并執(zhí)行行。6.10、環(huán)境保保護(hù)：在在供應(yīng)材材料，施施工過程程中應(yīng)有有環(huán)境保保護(hù)的相相應(yīng)要求求。6.11、其它約約定：佳佳城置業(yè)業(yè)有限公公司項(xiàng)目目部制定定的項(xiàng)項(xiàng)目合作作方的工工作指引引手冊

11、應(yīng)作為合同的補(bǔ)充協(xié)議。6.12、合同起起草、談?wù)勁信c簽簽署的主主要職能能部門：項(xiàng)目部合同主辦辦人負(fù)責(zé)責(zé)對合同同工期、質(zhì)質(zhì)量、合合同價(jià)款款、計(jì)價(jià)價(jià)方式、付付款方式式等技術(shù)術(shù)及經(jīng)濟(jì)部部分工程程的起草草和談判判。6.13、合同審批批流程：確定合合作方后后，由主主辦人填寫合合同審批批表，項(xiàng)項(xiàng)目部內(nèi)內(nèi)部審核核后上報(bào)報(bào)項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人、總總經(jīng)理審審批，審審批后簽簽訂合同同并下發(fā)發(fā)到各有有關(guān)部門門存檔備備案。審審批表由由合同管管理人員員存檔，并并對合同同條款的的執(zhí)行情情況進(jìn)行行跟蹤，在在執(zhí)行出出現(xiàn)偏差差時(shí)及時(shí)時(shí)記錄并并報(bào)有關(guān)關(guān)部門協(xié)協(xié)調(diào)解決決。 五、合同履履行的管管理1、合同的的交底：在合同同簽訂之之后，向向公

12、司各主主要相關(guān)關(guān)部門（工工程部、財(cái)務(wù)部等）提供合同原件（或復(fù)印件），對其他合作單位（監(jiān)理公司、物業(yè)管理公司、銷售公司等）在有必要的情況下提供合同復(fù)印件或合同摘要表，以便各各部門有關(guān)人員控制、協(xié)調(diào)、配合。2、合同款款支付2.1合同同主辦人人負(fù)責(zé)合合同款支支付的經(jīng)經(jīng)辦，填填寫付款款申請單單、工程程付款審審批表等等，經(jīng)相相關(guān)部門門審核、公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審批后后支付；合同款款支付審審批按其其支付金金額規(guī)模模確定審審批流程程。工程程進(jìn)度款款的支付付流程如如圖所示： 工程付款款審批流流程：承包單位報(bào)付款申請報(bào)告（附所需付款依據(jù)）監(jiān)理審核形象進(jìn)度（附質(zhì)量等說明）預(yù)決算人員進(jìn)行審核、簽字承包單位報(bào)付款申請報(bào)告（附

13、所需付款依據(jù)）監(jiān)理審核形象進(jìn)度（附質(zhì)量等說明）預(yù)決算人員進(jìn)行審核、簽字合同現(xiàn)場分管人員現(xiàn)場審核，合同主辦人工程復(fù)審后，填寫工程付款審批表報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核簽字（董事長）總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)合同現(xiàn)場分管人員現(xiàn)場審核，合同主辦人工程復(fù)審后，填寫工程付款審批表報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核簽字（董事長）總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)財(cái)務(wù)根據(jù)工程款支付審批表付款，并把工程款支付審批表存檔備案主辦人登記實(shí)際完成和付款臺(tái)賬財(cái)務(wù)根據(jù)工程款支付審批表付款，并把工程款支付審批表存檔備案主辦人登記實(shí)際完成和付款臺(tái)賬2.2對保保修金等等余款的的支付辦辦法應(yīng)作作明確規(guī)規(guī)定，除除一般保保修金外外，可在在合同中中約定發(fā)發(fā)包單位位在工程程竣

14、工后后一定時(shí)時(shí)間內(nèi)扣扣押承包包單位一一定數(shù)額額的其他他特殊保保證金（指指對公司司對項(xiàng)目目有特殊殊要求的的）。六、合同變變更及結(jié)結(jié)算的管管理1、合同訂訂立后，因因客觀條條件發(fā)生生變化需需要變更更合同內(nèi)內(nèi)容的，或或者承包包單位提提出變更更要求的的，主辦人應(yīng)及時(shí)時(shí)向項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人報(bào)告，同同意變更更的，主主辦人員員在與對對方協(xié)商商一致后后起草變變更后的的條款，再按照合同訂立的有關(guān)程序辦理，嚴(yán)禁擅自變更合同。2、合同結(jié)結(jié)算2.1當(dāng)合合同中約約定的承承包單位位的責(zé)任任和義務(wù)務(wù)已全部部完成，并并且通過過驗(yàn)收、達(dá)達(dá)到了工工程結(jié)算算條件，由由主辦人人協(xié)助合合作方收收集整理理結(jié)算資資料，填填寫工工程結(jié)算算申請表表

15、。2.2如工工程存在在質(zhì)量問問題或履履約過程程中承包包單位存存在違約約情況等等，主辦辦人應(yīng)在工工程結(jié)算算申請表表中作出出詳細(xì)說說明及處處理意見見。工工程結(jié)算算審批表表經(jīng)總總經(jīng)理審審批后，交計(jì)劃財(cái)務(wù)部安排審核決算工作。2.3合同同主辦人人須配合計(jì)計(jì)劃財(cái)務(wù)務(wù)部的決決算工作作，并特特別注意意：獎(jiǎng)罰罰條款的的執(zhí)行（如如工期獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰、質(zhì)質(zhì)量獎(jiǎng)罰罰、安全全獎(jiǎng)罰等等）、承承包方承承諾讓利利、各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用的的計(jì)取或或扣除（如如水電費(fèi)費(fèi)、扣款款項(xiàng)目、保保修金等等）、承承包單位位多報(bào)領(lǐng)領(lǐng)的甲供供材料、變變更簽證證未如實(shí)實(shí)實(shí)施的的部分、甲甲供材實(shí)實(shí)際用量量、主材材價(jià)格等等。2.4工程程結(jié)算要要注意結(jié)結(jié)算資料料的及時(shí)時(shí)整

16、理、分分類、歸歸檔、保保存。2.5合同同執(zhí)行情情況的評評估主體合同等等金額較較大的合合同在執(zhí)執(zhí)行中或或者執(zhí)行行完成后后，應(yīng)由由合同主主辦部門門對發(fā)包包單位的的合同管管理（工工期、質(zhì)質(zhì)量、成成本、配配合等）、承承包單位位的工期期、質(zhì)量量、成本本、配合合等進(jìn)行行總結(jié)，并并填寫合合同執(zhí)行行情況評評估表。由合同管理員備案。七、合同檔檔案的管管理1.合同文文本保管管應(yīng)遵循循及時(shí)整整理、分分類、歸歸檔、保保存，以以便復(fù)查查。2.合同文文本原件件（包括括合同文文本、相相關(guān)補(bǔ)充充協(xié)議、合合同審批批表等）應(yīng)應(yīng)由項(xiàng)目目部合同同管理員員妥善保保管，財(cái)財(cái)務(wù)部也也需保留留一份合合同原件件用于進(jìn)進(jìn)度款支支付核對對、工程程

17、款結(jié)算算、建立立臺(tái)帳等等；董事長長（總經(jīng)經(jīng)理）、工程部、監(jiān)理理部等其其他相關(guān)關(guān)部門和和合作單單位應(yīng)備備有合同同文本等等資料復(fù)復(fù)印件或或者合合同摘要要表。3.公司有有關(guān)職能能部門應(yīng)應(yīng)設(shè)立合合同管理理臺(tái)帳，填填報(bào)合同同的簽定定、履行行、結(jié)算算等動(dòng)態(tài)態(tài)情況。4.公司合合同專用用章由專專人管理理，經(jīng)法法人代表表或其授授權(quán)人簽簽署同意意后，根根據(jù)審批批表才能能加蓋專專用印章章，并作作相應(yīng)的的用章登登記；同同時(shí)要求求承包單單位蓋有有有效印印章的同同時(shí)，其其法人代代表或法法人代表表授權(quán)人人還需簽簽字；每每份合同同原件須須由發(fā)包包單位和承包包單位蓋蓋上騎縫縫章。5.工程合合同編號(hào)號(hào)5.1 合同應(yīng)應(yīng)該由專專人在

18、合合同封面面左上角角連續(xù)統(tǒng)統(tǒng)一編號(hào)號(hào)；因主主合同的的變更、解解除等訂訂立的補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議，按主主合同類類別編號(hào)號(hào)（因補(bǔ)補(bǔ)充合同同中可能能涉及其其他類別別的內(nèi)容容）；發(fā)發(fā)至各有有關(guān)部門門皆應(yīng)采采用統(tǒng)一一編號(hào)。5.2 房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目合合同按內(nèi)內(nèi)容可分分為五大類：5.2.11土地合合同；5.2.22前期合合同（包包括規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、勘察察、監(jiān)理理、造價(jià)價(jià)咨詢、物業(yè)管管理等）；5.2.33施工合合同（包包括建筑筑、安裝裝、裝飾飾、景觀觀、市政等）；5.2.44材料設(shè)設(shè)備采購購合同（包包括材料料采購、設(shè)設(shè)備購買買及安裝裝等）；5.2.55營銷策劃劃合同（包包括銷售售策劃代代理合同同、樣板板間裝修修、戶外外廣告牌牌制安、媒媒介廣告告設(shè)計(jì)、制制作、宣宣傳品設(shè)設(shè)計(jì)、印印刷）。5.3合同同編號(hào)次次序?yàn)椋喉?xiàng)目名名稱及分分期分類流水號(hào)號(hào)（按訂訂立日期期編制流流水號(hào)）。如如“一期工工程前期20007（0001號(hào)）”、“二期工工程施工20007（0005號(hào)）”等。八、 其他他規(guī)定1.本合同同管理制制度公司