三江商貿(mào)城項目商業(yè)運(yùn)營管理工作計劃

1、三江商貿(mào)城項目商業(yè)運(yùn)營管理工作計劃董事長及各位領(lǐng)導(dǎo)：你們好！經(jīng)過短暫的幾天工作了解， 針對項目商業(yè)運(yùn)營存在的問題， 我對三江商貿(mào)成項目商業(yè)運(yùn)營工作提出具體實施調(diào)整方案， 以此來解決項目現(xiàn)階段開發(fā)期遇到的障礙： 一期商家經(jīng)營狀態(tài)低迷、 二期招商進(jìn)度緩慢。作為返租經(jīng)營、分期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，必須以“三分招商、七分運(yùn)營”的模式進(jìn)行項目運(yùn)作， 否則項目持續(xù)性開發(fā)失敗的風(fēng)險系數(shù)極大，最后的結(jié)果是商鋪滯銷、 空鋪率高，項目無法良性持續(xù)開發(fā)完成，項目投資失敗。 因此商業(yè)運(yùn)營管理工作必須得到?jīng)Q策層高度重視， 保證項目零風(fēng)險成功開發(fā)，項目投資回報效益最大化。一、商業(yè)運(yùn)營管理公司經(jīng)營管理工作調(diào)整計劃：1、入住經(jīng)

2、營商戶懇談會工作實施： 從 8 月份開始每月月底組織召開以此商戶懇談會，參會人員從每個經(jīng)營業(yè)態(tài)選取商戶代表 510 人，會議地點(diǎn)在公司會議室， 會議形式為茶話會舉辦，運(yùn)營公司以此收集了解商戶信息、 商戶動態(tài)、 征求商戶科學(xué)建議、市場營銷思路探討， 雙方在友好的氛圍下進(jìn)行互動交流，達(dá)成共識。2、入住商戶信息資源庫建立： 用時 1 個月完成入駐商戶檔案建帳、商戶臺帳建立， 運(yùn)營公司隨時了解三江商貿(mào)城擁有的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，市場銷售優(yōu)勢、 費(fèi)用收取事限， 保證公司相關(guān)費(fèi)用及時安全收繳及市場營銷活動針對性推廣。3、三江商貿(mào)城一期、二期、市場營銷推廣系列活動方案制定實施：用時兩個月完成年度（ 2014 年 9

3、月 2015 年 9 月）系列市場營銷推廣方案制定， 明確營銷推廣費(fèi)用成本、 營銷主題、活動時間、活動內(nèi)容、活動預(yù)期效果，營銷推廣全案宗旨：每周舉辦特價商品讓利促銷活動， 每月舉辦一次大中型行業(yè)專題展會、 行業(yè)學(xué)術(shù)研討會、 新品發(fā)布會、 公益愛民交流會等，目標(biāo)是一年內(nèi)炒熱三江商貿(mào)城商業(yè)氛圍， 引起佳木斯是消費(fèi)者關(guān)注度和光顧消費(fèi)欲望。4、專業(yè)商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊打造工作實施： 用時一個月完成商業(yè)運(yùn)營公司現(xiàn)有團(tuán)隊人員重組， 引進(jìn)從業(yè)經(jīng)驗豐富的中層管理人才，真正的定崗定編、定工作流程，定周、月、季度、年度工作目標(biāo)計劃，進(jìn)行全方位的績效獎罰機(jī)制， 建立一直專業(yè)精干的商管團(tuán)隊給商戶提供管家式的保駕護(hù)航， 讓商戶

4、在三江商貿(mào)城放心經(jīng)營做生意。5、消費(fèi)客流引進(jìn)三江商貿(mào)城渠道（交通組織）工作實施：用時 2 個月完成顧客免費(fèi)接送車配置， 開通兩條專線免費(fèi)中巴接送車，線路不定期調(diào)整， 每天半小時一班往返運(yùn)行， 車輛可從社會租賃使用， 也可自購，以此解決顧客光顧三江商貿(mào)城交通不便問題（政府公交線路單一且班次少） ，同時會提升三江商貿(mào)城商業(yè)人氣，有了人氣就不愁沒有生意。6、 三江商貿(mào)城專業(yè)市場資訊內(nèi)刊（市場導(dǎo)報）投放實施： 用時 2 個月完成第一期編輯發(fā)刊， 資訊內(nèi)刊全年發(fā)行， 每月一期，?？瘍?nèi)容包括：商戶產(chǎn)品介紹、商業(yè)動態(tài)、特價促銷信息、行業(yè)新聞、三江商貿(mào)城發(fā)展動態(tài)、 行業(yè)論壇、企業(yè)文化、當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情等，專刊投放

5、對象面對企事業(yè)單位、 行業(yè)協(xié)會、同類市場商戶，投放形式以郵寄，夾報、上門派發(fā)為主，以此提高三江商貿(mào)城公眾知名度及市場信息有效傳遞。7、三江商貿(mào)城現(xiàn)場戶外導(dǎo)示識別系統(tǒng)配置功能改善： 自編街路命名，在各街路口增加功能區(qū)域提示牌、 商業(yè)運(yùn)營公司辦公區(qū)指引牌，以此營造三江商貿(mào)城優(yōu)美、便捷商業(yè)環(huán)境。8、商業(yè)運(yùn)營公司財務(wù)月報表及獨(dú)立建帳工作實施： 審計控制各項費(fèi)用支出，及時收繳費(fèi)用， 每月核算匯總收支平衡線， 做好經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警提示和信息公布， 達(dá)到商業(yè)運(yùn)營過程中開源節(jié)流的目的。二、招商拓展工作調(diào)整計劃：1、現(xiàn)有招商團(tuán)隊重組： 引進(jìn)從事過招商經(jīng)驗的新人加盟，淘汰業(yè)績能力較差的現(xiàn)有招商人員，進(jìn)行系統(tǒng)招商技巧和

6、業(yè)務(wù)能力提升培訓(xùn)，將三江商貿(mào)城指標(biāo)進(jìn)行績效考核，以此保證三井商貿(mào)城二期招商如期完成和三期商戶資源累計。2、 招商渠道強(qiáng)化搭建： 多渠道實施招商業(yè)務(wù)外拓， 重點(diǎn)實施周邊臨近市、線、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、省城駐點(diǎn)招商及項目推廣， 聯(lián)系行業(yè)協(xié)會，招商代理公司聯(lián)合招商，達(dá)到選商效果。3、 招商重點(diǎn)工作實施： 文明規(guī)定及大力倡導(dǎo)老帶新商戶招商獎勵政策，此方式招商周期短，成功率高、招商成本低。4、 招商工具完善 ：重新設(shè)計印制三江商貿(mào)城完善招商手冊， 增加豐富招商手冊宣傳內(nèi)容：重點(diǎn)闡述三江商貿(mào)城未來市場銷售份額占有率、項目平臺優(yōu)勢、專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊服務(wù)優(yōu)勢、項目市場營銷推廣優(yōu)勢，開發(fā)商實力優(yōu)勢，政府扶持優(yōu)勢等，勾畫出一個美

7、好前景的未來，激發(fā)客戶進(jìn)駐三江商貿(mào)城投資熱情。5、 租賃政策審批制度實施： 租賃政策是公司重要收益部分， 不能一放到底，招商經(jīng)理、招商總監(jiān)、商業(yè)運(yùn)營總經(jīng)理、董事長應(yīng)有不同審批標(biāo)準(zhǔn)，在招商洽談過程中給自己留有回旋余地，招商本身就是多個回合的拉鋸式商務(wù)談判，如把招商政策底線直接放給一線人員，以此洽談不成功就會造成客戶流失或再次降低租賃政策重新洽談，這樣嚴(yán)重影響公司收益和總體招商拓展無法把控。6、 招商部設(shè)立專職招商總監(jiān)實施全面招商管理工作： 上規(guī)模、分期開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目招商管理工作是非常重要的，必須配備一名經(jīng)驗豐富和管理能力極強(qiáng)的職業(yè)經(jīng)理人管理建設(shè)招商團(tuán)隊，招商人員不僅是租賃商鋪那么簡單，它的職責(zé)

8、更多的是項目營銷推廣，沒有一套優(yōu)秀的招商拓展方案 （戰(zhàn)術(shù)打法）是打不贏這場戰(zhàn)役的，現(xiàn)階段的招商工作就像在菜市場買菜一樣：討價還價，這樣的招商業(yè)務(wù)實施成功的機(jī)遇太低了，結(jié)果不理想也是正常的，接下來就會出現(xiàn)租賃再次下調(diào)和招商周期延長。7、 三江商貿(mào)城二期招商廣告宣傳投放實施： 先炒熱市場后進(jìn)行行業(yè)務(wù)拓展，而且要做好各種招商準(zhǔn)備工作哦集中式招商，這樣招商效果才能事半功倍，現(xiàn)階段招商人員分散式招商是沒有效果的，廣告宣傳以短信群發(fā)、微信建群、車體廣告、DM 單形式實施。8、三江商貿(mào)城一二期招商業(yè)態(tài)補(bǔ)充：12 家銀行金融機(jī)構(gòu)營業(yè)廳招商引進(jìn)業(yè)態(tài)，商務(wù)快捷連鎖酒店，西餐廳、康體健身中心業(yè)態(tài)各招商引進(jìn)一家，重點(diǎn)

9、招商引進(jìn)510 家建材家具汽配五金品牌展示體驗館、行業(yè)協(xié)會辦事處，以此豐富三江商貿(mào)城多功能商業(yè)服務(wù)配套內(nèi)容，真正提供一站式服務(wù)功能。三、營銷策劃工作調(diào)整計劃 :1、 三江商貿(mào)城品牌塑造工作實施 ：保安保潔儀容儀表重新包裝，白班保安年輕化、服裝更換時尚款式、配備相應(yīng)警械器具及兩輪立式電瓶巡邏車項目現(xiàn)場墻體廣告版面更新，以三江商貿(mào)城一期促銷讓利、二期隆重招商、運(yùn)營服務(wù)理念、一站式購物平臺、 項目優(yōu)勢為主題宣傳內(nèi)容項目四周沿街主建筑物燈光亮化裝飾及樓頂?shù)暾袕V告增加，達(dá)到項目24 小時對外展示功能。2、三江商貿(mào)城專業(yè)網(wǎng)站建設(shè)實施：獨(dú)立開發(fā)三江商貿(mào)城專用網(wǎng)站，研發(fā)電子商務(wù)平臺進(jìn)行連接，為招商、產(chǎn)品推介、

10、商品購買、營銷推廣、信息發(fā)布提供網(wǎng)上交易i 功能業(yè)務(wù)。3、三江商貿(mào)城會員制工作啟動： 針對入住商會建立會員體系，由商業(yè)運(yùn)營公司倡導(dǎo)發(fā)起三江商貿(mào)城聯(lián)盟會員俱樂部，設(shè)立會員章程及享受的特權(quán)，實行收費(fèi)入會，會員特權(quán)以優(yōu)先享受運(yùn)營公司的市場推廣宣傳參與權(quán)、經(jīng)營管理建議權(quán)、大宗商品退購交易權(quán)、定點(diǎn)物流配送合作單位優(yōu)惠折扣權(quán)等，讓商戶真正參與到三江商貿(mào)城的市場經(jīng)營管理活動中，這樣我們以后的所有營銷推廣活動都有一定基礎(chǔ)商家支持和參與，我們搭建的平臺和活動的舉辦只有商戶的參與才有良好效果和價值體現(xiàn)，主角是商戶、配角是商業(yè)運(yùn)營公司的推廣思路才是正確的。4、 三江商貿(mào)城運(yùn)營期年度市場營銷推廣方案策劃實施 ：重點(diǎn)考

11、慮冬季市場營銷推廣主題及場地設(shè)置，考察借鑒哈市、北京同類市場冬季是如何做市場營銷推廣的，針對性制定實施我們的冬季營銷方案。5、運(yùn)營公司辦公區(qū)外墻公告欄設(shè)置：保證運(yùn)營公司各項制度、指令、理念、文化信息及時對外發(fā)布和形象展示。6、 策劃部人員配置增編： 增加 1 名編輯、 1 名平面設(shè)計，加強(qiáng)市場營銷推廣力量。四、建設(shè)性工作計劃：1、三江商貿(mào)城經(jīng)營管理工作開發(fā)模式實施建議：給商業(yè)運(yùn)營公司定年度經(jīng)營管理考核指標(biāo)，簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，實施承包式經(jīng)營管理，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)計算出來的，商業(yè)運(yùn)營公司經(jīng)營管理工作徹底獨(dú)立運(yùn)作，取消開發(fā)公司各項審批程序，實行月審計商業(yè)運(yùn)營公司監(jiān)督機(jī)制，將開發(fā)公司同商業(yè)運(yùn)營公司

12、剝離開來，才能職責(zé)分明，才能專業(yè)的事專業(yè)的人去做，兩個公司業(yè)務(wù)性質(zhì)在項目開放過程中角色不同，一個是短期行為，一個是長期持續(xù)行為，一定不能把業(yè)務(wù)混在一起管理的，分開也規(guī)避了三江商貿(mào)城經(jīng)營狀況不佳時給開發(fā)公司帶來的連帶責(zé)任風(fēng)險。2、三江商貿(mào)城二、三期招商工作調(diào)整建議：實行聯(lián)動招商，聘請 1 家招商代理公司駐點(diǎn)招商， 聘請多家招商代理公司非駐點(diǎn)合作招商，多線招商加大業(yè)務(wù)拓展區(qū)域、縮短招商周期、減少客戶流失，幾只招商團(tuán)隊存在因競爭產(chǎn)生無限招商動力的，這樣為二三期招商上了多重保險，有利無害！3、三江商貿(mào)城物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整建議：現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn) 1.5 元/ 米 2 物業(yè)費(fèi)嚴(yán)重低于同類專業(yè)市場水平，根本不夠支持商業(yè)

13、運(yùn)營公司運(yùn)營成本，應(yīng)該在3.8 元/ 2 物業(yè)費(fèi)基本持平，建議二期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定在 3 元/ 2，這樣才接近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我們虧損和不合理投入才能改變。4、 招商提成標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整建議： 現(xiàn)有招商退隊傭金（提成）過高，提成相當(dāng)于 2 月租金（租賃政策免租期是 20 個月，三年合同期，平均每月租金 15 元/ 米 2），項目招商成本太大了，如此超高傭金還不如委托一家招商代理公司負(fù)責(zé)招商，也減少公司很多精力和成本投入。建議取消底薪或下調(diào)租金，并給每個招商人員定周、月、招商指標(biāo)進(jìn)行業(yè)績考核。5、 招商運(yùn)營公司薪酬標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整建議： 現(xiàn)有商業(yè)運(yùn)營公司人員工資標(biāo)準(zhǔn)相對項目規(guī)模而言偏低， 建議在原有基礎(chǔ)上上調(diào) 20%，引進(jìn)優(yōu)秀同行業(yè)人才和應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生，為項目在開發(fā)做好人才儲備和培養(yǎng)。項目規(guī)模決定人才素質(zhì)和能力匹配，人才素質(zhì)和能力整合取決于薪酬水平，一定不能參照本地市場工資水平制定，項目運(yùn)營期人力成本是無法壓縮的，如何組建打造一只精干專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊為商戶提供管家式服務(wù)才是我們研究的課題。6、 借助外部關(guān)系拓展政府定點(diǎn)采購單位確定及企業(yè)團(tuán)購、大宗采購合作 ：為商戶尋找市場商機(jī)，此工作由客服部負(fù)責(zé)，前期需要投入相應(yīng)拓展公關(guān)費(fèi)用，