物業(yè)是指有價土地及土地附屬物

1、物業(yè)是指有價土地及土地附屬物，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、共用設(shè)施及建筑地塊等。物業(yè)一般由三個部分組成： 1.土地。指由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。 2. 建筑物。指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物，通常也被視為相對獨立的物業(yè)。 3. 物權(quán)。物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)，它的標(biāo)的是物，它的義務(wù)主體是不特定的人。物業(yè)概念的提出以及物業(yè)管理，在我國的發(fā)展已有 20 多年的歷史，它走過了一個從借鑒吸收到創(chuàng)新發(fā)展的艱苦過程。 物業(yè)管理作為一個新型服務(wù)行業(yè)， 得到了蓬勃發(fā)展；物業(yè)管理的意識，逐漸被廣大業(yè)主所接受，物業(yè)管理的模式，逐步被廣大業(yè)主所認(rèn)同，各種形式的物業(yè)公司應(yīng)運而生?？v觀物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀， 物業(yè)管理的

2、水平參差不齊， 物業(yè)管理的模式多種多樣，物業(yè)管理的手段各不相同。 但物業(yè)管理的企業(yè)仍像住宅小區(qū)一樣， 雨后春筍般地遍地開花， 尤其是自建、自管附屬開發(fā)商的物業(yè)比比皆是， 一幢房子，一個物業(yè)；一個小區(qū)，一個物業(yè)公司。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展處于瓶頸狀態(tài)。筆者對如何從根本上改變當(dāng)前的現(xiàn)狀， 認(rèn)為可以探索物業(yè)實行服務(wù)外包專業(yè)化管理的路子，并對此有以下幾點思考。一、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的軌跡物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國。物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托， 依照國家有關(guān)法律規(guī)范， 按照合同和契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實施統(tǒng)一管理并為居住者提供高效、周到

3、的服務(wù)， 使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。 這種現(xiàn)代意義的物業(yè)管理，在我國起步較晚，是隨著改革開放不斷深化，市場經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于上世紀(jì) 80 年代由沿海地區(qū)逐漸興起的。1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 深圳市物業(yè)管理公司正式成立， 開始對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實施統(tǒng)一管理， 這是我國內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步， 標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。 隨后從深圳到廣州、從南方到北方，從沿海到內(nèi)地，在眾多城市物業(yè)管理公司應(yīng)運而生。到1983 年，深圳市已有專業(yè)化的物業(yè)管理公司和內(nèi)設(shè)物業(yè)管理專業(yè)機

4、構(gòu)的單位逾百家。 1993 年 6 月 30 日，成立了全國首家物業(yè)管理協(xié)會 深圳市物業(yè)管理協(xié)會，標(biāo)志著我國的物業(yè)管理水平逐步走向成熟階段。多年來，物業(yè)管理行業(yè)在差異中生存，在求新中發(fā)展。沿海發(fā)達(dá)地區(qū)與內(nèi)地欠發(fā)達(dá)地區(qū)之間存在差異； 起步早的與起步晚的之間存在差異； 管理理念和管理手段的先進(jìn)與落后之間存在差異； 專業(yè)化管理與小而全管理之間存在差異等等。尤其是附屬開發(fā)商的物業(yè)管理， 由于物業(yè)管理的規(guī)模不大， 專業(yè)化程度不高，管理手段不先進(jìn)， 開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)管理， 只是為了自己的房子好賣的初衷， 沒有得到實現(xiàn)，反而覺得忍辱負(fù)重， 當(dāng)時并沒有考慮如何把物業(yè)管理作為一個新型的服務(wù)行業(yè)來經(jīng)營， 物業(yè)管理成

5、了一個沉重的包袱， 潛伏著很大的危機。 房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一線城市先進(jìn)的管理理念和科學(xué)的管理手段， 也隨著房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程，逐步地被二、三線城市所引進(jìn)，一些住宅小區(qū)的開發(fā)商，也正在開始把物業(yè)管理交給專門的物業(yè)管理公司來經(jīng)營， 按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)， 這說明物業(yè)管理在求新中發(fā)展，并正在向規(guī)范化、專業(yè)化的方向邁進(jìn)。二、對物業(yè)實行服務(wù)外包專業(yè)化管理的認(rèn)識物業(yè)實行服務(wù)外包專業(yè)化管理， 就是將物業(yè)管理的服務(wù)項目對外委托承包給有資質(zhì)的專業(yè)化公司， 通過與物業(yè)公司簽訂的委托協(xié)議或合同， 按照業(yè)主的意志與要求去實施專業(yè)化管理并為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)

6、。 隨著社會的發(fā)展和進(jìn)步， 行業(yè)的分工越來越細(xì)，專業(yè)化的程度也越來越高。物業(yè)實行服務(wù)外包專業(yè)化管理，這是物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)現(xiàn)代化生產(chǎn)社會專業(yè)分工的必然結(jié)果。 物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為三類： 基本業(yè)務(wù)類：包括對房屋建筑、機電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運行、保養(yǎng)和維護(hù)； 專項業(yè)務(wù)類： 包括安全保衛(wèi)、 環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等；特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。諸如為物業(yè)管理行業(yè)配套服務(wù)的保安公司、 保潔公司、綠化苗木公司等等， 這對那些規(guī)模不大的物業(yè)管理公司， 起到了拾遺補缺、 共同發(fā)展的作用。 物業(yè)管理公司雖然達(dá)到了一定的資質(zhì)要求，但大多都沒有固定的保安、保潔、綠化、工程維修等專

7、門人員，都是靠對外聘請。 這些對外聘請的人員大多都沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)， 而且物業(yè)管理公司也不具備對他們進(jìn)行培訓(xùn)業(yè)務(wù)的能力和手段。服務(wù)項目對外委托承包， 是建立在受委托企業(yè)所具備的專業(yè)化水平和規(guī)范管理的基礎(chǔ)之上。在這樣的前提下，我們與其對外聘請沒有受過專業(yè)培訓(xùn)的人員，自己又沒有能力， 也沒有必要去追求小而全的企業(yè)管理模式的情況下，為何不可嘗試?yán)脤I(yè)化公司的優(yōu)勢， 也就是利用專業(yè)化公司的專業(yè)化、規(guī)范化的管理水平，先進(jìn)的科技手段和管理理念，高素質(zhì)的員工隊伍， 來促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，把物業(yè)管理企業(yè)做大呢？當(dāng)然，也不排除那些有條件、 有水平的物業(yè)管理公司，承接的小區(qū)物業(yè)管理范圍越來越大，覆蓋的面積越

8、來越廣， 自己下設(shè)一些專業(yè)化的公司進(jìn)行服務(wù)和管理， 將物業(yè)管理的上下游產(chǎn)業(yè)連接在一起，形成物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈， 物業(yè)管理公司將朝著更高的階段走去，物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、 集團(tuán)化也就指日可待了。三、如何實行服務(wù)外包專業(yè)化管理基于上述的一些認(rèn)識，在物業(yè)管理的實踐中如何實行服務(wù)外包專業(yè)化管理呢？筆者有以下三個方面的想法。1、作為物業(yè)管理公司，在服務(wù)外包專業(yè)化管理時，應(yīng)該要有明確的宗旨、要求、責(zé)任。一是服務(wù)外包時要有明確的宗旨。 這個宗旨要求通過物業(yè)管理實行服務(wù)外包，為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)、 更加專業(yè)的服務(wù)； 二是服務(wù)外包時要有明確的要求。這個要求就是包括服務(wù)外包的項目、內(nèi)容要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、費用等方面，要有

9、一個合同或協(xié)議。 要切實可行， 不是價格越低越好， 而是要做到價格與質(zhì)量的統(tǒng)一；三是服務(wù)外包時要有明確的責(zé)任。 這個責(zé)任要求物業(yè)管理公司不能包而不管、包而不問，而是要按照服務(wù)外包的合同或協(xié)議，做好指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、服務(wù)，并承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任。 要讓物業(yè)管理公司在服務(wù)外包中提升管理水平；讓業(yè)主在服務(wù)外包中獲得優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、作為專業(yè)化公司，在服務(wù)外包時應(yīng)該充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，一定要體現(xiàn)專業(yè)化的水平，要利用專業(yè)的人才、專門的組織機構(gòu)、專門的管理工具和設(shè)備、并運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實施專業(yè)化的管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)， 要做好兩個方面。 一是認(rèn)真履行服務(wù)合

10、同或協(xié)議。在服務(wù)外包的過程中， 承接服務(wù)外包專業(yè)化管理的專業(yè)化公司，一定要按照與物業(yè)管理公司簽訂的合同或協(xié)議，認(rèn)真操作，規(guī)范管理。從服務(wù)項目、內(nèi)容要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方面一項一項地落實； 二是切實做到為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 在服務(wù)外包的過程中， 承接服務(wù)外包專業(yè)化管理的專業(yè)化公司， 一定要按照服務(wù)項目的不同標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范， 做好每項服務(wù)工作， 做到讓業(yè)主滿意、物業(yè)管理公司滿意、自己滿意。讓物業(yè)管理公司、讓業(yè)主感到物有所值。3、作為政府行業(yè)部門，在物業(yè)管理中主要是起到一個指導(dǎo)、服務(wù)、協(xié)調(diào)、管理的作用。作為物業(yè)管理行業(yè)的房產(chǎn)部門， 應(yīng)該把握物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢，規(guī)范物業(yè)管理的行為。 在審批物業(yè)管理公司資

11、質(zhì)時， 不僅要看管理人員的資格如何，還要看保安、保潔、工程維修等人員是否經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，有沒有按從業(yè)規(guī)定所需要的證照，尤其是對保安人員及保安器材的管理，要與公安部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，進(jìn)行規(guī)范和強制管理， 以確保住宅小區(qū)的和諧平安。 要深入物業(yè)管理公司， 用政策、制度、規(guī)范來指導(dǎo)物業(yè)管理公司的工作，監(jiān)督物業(yè)管理公司是否照章辦事，是否侵害了業(yè)主委員會和業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益， 協(xié)調(diào)業(yè)主委員會、 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾， 承擔(dān)起物業(yè)管理公司、 業(yè)主委員會、 業(yè)主之間的橋梁和紐帶的作用，既為物業(yè)管理公司搞好服務(wù)，又為業(yè)主搞好服務(wù)。物業(yè)實行服務(wù)外包專業(yè)化管理， 既可以提升物業(yè)管理的專業(yè)化水平， 又可以為業(yè)主提供專業(yè)

12、化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 既可以加快專業(yè)化公司的發(fā)展， 又可以形成物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈。 物業(yè)實行服務(wù)外包專業(yè)化管理， 將為發(fā)展壯大物業(yè)管理這一新型服務(wù)行業(yè)，增加就業(yè)崗位，維護(hù)社會穩(wěn)定，創(chuàng)建和諧平安小區(qū)帶來很多的益處。富不貴只能是土豪，你可以一夜暴富，但是貴氣卻需要三代以上的培養(yǎng)?？鬃诱f“富而不驕，莫若富而好禮?！?如今我們不缺土豪，但是我們?nèi)鄙儋F族。高貴是大庇天下寒士俱歡顏的豪氣與悲憫之懷，高貴是位卑未敢忘憂國的壯志與擔(dān)當(dāng)之志高貴是先天下之憂而憂的責(zé)任之心。精神的財富和高貴的內(nèi)心最能養(yǎng)成性格的高貴，以貴為美，在不知不覺中營造出和氣的氛圍；以貴為高，在潛移默化中提升我們的素質(zhì)。以貴為尊，在創(chuàng)造了大量物質(zhì)財富的同時，精神也提升一個境界。一個心靈高貴的人舉手投足間都會透露出優(yōu)雅的品質(zhì)，一個道德高貴的社會大街小巷都會留露出和諧的溫馨，一個氣節(jié)