廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)知多Ddoc-廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)知

1、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)知多D一、廣州市從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的主要法規(guī)依據(jù)是什么？主要有：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（2001年中華人民共和國建設(shè)部令第97號）、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例、廣東省商品房預(yù)售管理條例、人事部和建設(shè)部關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法的通知（人發(fā)2001128號）、國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知（計價格1995971號）。二、房地產(chǎn)中介機構(gòu)的成立的程序怎樣？如何進行資質(zhì)年審？（一）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其分支機構(gòu)的程序：1、申請人先向廣州市或各區(qū)工商行政管理局申請辦理營業(yè)執(zhí)照的登記。

2、申請登記應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）有體現(xiàn)房地產(chǎn)中介專業(yè)的自己的名稱和獨立的組織機構(gòu)；（2）有不少于15平方米的固定服務(wù)場所；（3）注冊資金不少于30萬元，僅從事咨詢業(yè)務(wù)的，注冊資金不少于10萬元；（4）有廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書或廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證書等房地產(chǎn)中介職業(yè)資格證書的人員不少于3人；2、自取得營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)，申請人持營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（提供原件對照）、企業(yè)章程、中介服務(wù)人員的職業(yè)資格證書和聘用合同等文件，向廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所辦理備案手續(xù)；3、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所受理備案后，發(fā)給廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證明。（二）資質(zhì)年審2003年1月1日以后，新設(shè)立房

3、地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必須到中介所領(lǐng)取資質(zhì)證明。取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)（資質(zhì)證明或資質(zhì)等級證書）的機構(gòu)，依法每年參加廣州市國土資源和房屋管理局組織的年度檢查和資質(zhì)評定，未通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)年檢的,不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。三、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員是如何管理的？在我市執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，必須具有由廣州市國土資源和房屋管理局核發(fā)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證、執(zhí)業(yè)證或國務(wù)院人事部和建設(shè)部統(tǒng)一印制的中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書、中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書。廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的從業(yè)資格和執(zhí)業(yè)管理1、從業(yè)人員的培訓(xùn)和的取得。要取得房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證，必須具備高中

4、以上學(xué)歷，經(jīng)廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所授權(quán)的培訓(xùn)班進行培訓(xùn)，并經(jīng)考試合格后，發(fā)給資格證。2、執(zhí)業(yè)管理。資格證3年內(nèi)有效。取得資格證并在房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)見習(xí)滿1年，沒有違法違規(guī)行為的，方可發(fā)給執(zhí)業(yè)證。向廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所申領(lǐng)執(zhí)業(yè)證的，應(yīng)提交下列資料：申請書；身份證明；房地產(chǎn)中介服務(wù)資格證；申請人與其所在房地產(chǎn)中介機構(gòu)簽訂的勞動合同；在房地產(chǎn)中介機構(gòu)見習(xí)滿1年的證明。3、執(zhí)業(yè)證年審。執(zhí)證經(jīng)紀(jì)人每年1?4月向中介所申請執(zhí)業(yè)資格證年審，通過年審者方可繼續(xù)執(zhí)業(yè)。（二）國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度國家人事部、建設(shè)部于2001年底頒布了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試

5、實施辦法，決定實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃，凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。1、實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格兩級職業(yè)資格管理。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的必備條件。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書全國通用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書在本省范圍內(nèi)有效。2、考試。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)全國統(tǒng)考，由國家人事部和建設(shè)部組織實施；協(xié)理從業(yè)資格由省人事廳和房地產(chǎn)管理局按國家確定的考試大綱有

6、關(guān)規(guī)定，在本地區(qū)組織實施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。3、報考房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格的條件。（1）中華人民共和國公民；經(jīng)國家有關(guān)部門同意，獲準(zhǔn)在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的外籍人員及港、澳、臺地區(qū)的專業(yè)人員；（2）遵守國家法律、法規(guī)；（3）具有高中以上學(xué)歷；（4）愿從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。4、報考房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的條件。具備以下條件之一者，可以報考：（1）大專學(xué)歷，工作滿6年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿3年；（2）大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿2年；（3）雙學(xué)士或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿1年；（4）碩士學(xué)歷，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿1年；（5）博士學(xué)歷，從

7、事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿1年。5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格注冊登記制度。（1）取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格后必須經(jīng)注冊登記，才能以注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人名義執(zhí)業(yè)。申請注冊必須同時具備以下條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書；無犯罪記錄；身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作；經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)考核合格。（2）本人申請后，由聘用機構(gòu)將注冊申報材料報送廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所初審，中介所初審合格后匯總報省建設(shè)執(zhí)業(yè)資格注冊中心辦理注冊手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證。注冊有效期3年，期滿前3個月需再次注冊；注冊有效期內(nèi)變更執(zhí)業(yè)機構(gòu)的，應(yīng)及時辦理變更手續(xù)。申請注冊須提交以下材料：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊申請表一式二份；申請人身份證

8、件（身份證或軍官證、護照）復(fù)印件、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件；房地產(chǎn)中介公司的資質(zhì)證書復(fù)印件；聘用單位出具的聘用合同，合同期不少于3年；縣級以上醫(yī)院出具的體檢證明；近期大一寸免冠照片3張。（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格的注冊登記管理工作，由省級房地產(chǎn)管理部門或其授權(quán)的機構(gòu)負(fù)責(zé)，每年報建設(shè)部備案。四、房地產(chǎn)中介主要行為規(guī)范有哪些？（一）房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供服務(wù)時應(yīng)當(dāng)書面說明：機構(gòu)的備案、年審情況；房屋的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。（二）房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由所在機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，并與委托人簽定書面合同。不得以個人名義接受委托。（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)合同一般包括：當(dāng)事人

9、姓名或名稱和住所；項目名稱、內(nèi)容及要求；合同履行方式、期限；中介服務(wù)費數(shù)額和支付方式、時間；違約責(zé)任和糾紛解決方式；當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。（四）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)未經(jīng)當(dāng)事人同意，不得將受委托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)拖給其他中介機構(gòu)。（五）房地產(chǎn)中介服務(wù)收費應(yīng)明碼標(biāo)價，應(yīng)在醒目位置公布其收費項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方法、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項。收費應(yīng)開具發(fā)票，依法納稅。（六）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員只能在一個房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)中執(zhí)業(yè)；房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得聘用無資質(zhì)、資質(zhì)未經(jīng)注冊或未經(jīng)變更注冊的人員從事中介服務(wù)活動。（七）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：索取合同以外的酬金或其他財物；提供虛假材料或隱瞞真

10、實情況；與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；以詆毀其他房地產(chǎn)中介服務(wù)人員、機構(gòu)或者支付介紹費等不正當(dāng)手段爭攬業(yè)務(wù)；為禁止轉(zhuǎn)讓、抵押的房地產(chǎn)提供轉(zhuǎn)讓、抵押中介服務(wù)（如房屋無房地產(chǎn)證、有抵押、產(chǎn)權(quán)不清等）；法律、法規(guī)禁止的的其他行為。五、購買商品房必須注意點什么？（一）購買預(yù)售商品房的程序1、購房者在售樓部應(yīng)當(dāng)查閱廣東省商品房預(yù)售許可證（原件），了解該預(yù)售項目的預(yù)售面積情況、抵押情況、預(yù)售款監(jiān)控帳戶及預(yù)售證有效期限等基本情況。沒有取得預(yù)售許可證的項目不能銷售；2、如預(yù)售項目是房地產(chǎn)中介公司代理的，購房者有權(quán)要求中介公司人員出示開發(fā)商出具的委托書，了解委托代理的范圍和權(quán)限；3、購房者在購買商品房前

11、，經(jīng)與開發(fā)商或中介公司協(xié)商，可以繳納一定數(shù)額的定金并同時簽訂書面協(xié)議，協(xié)議應(yīng)約定所收定金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。繳納定金前，購房者有權(quán)索取商品房買賣合同（樣本）；4、商品房買賣合同簽定過程，應(yīng)當(dāng)以自愿公平為原則，開發(fā)商不得設(shè)立不公平的限定性條款。而對于開發(fā)商發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，購房者有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定；5、商品房買賣合同中明示有商品房預(yù)售款監(jiān)控帳戶，購房者應(yīng)將購房款直接存入監(jiān)控帳戶中，憑銀行出具的存款票據(jù)，向開發(fā)商換領(lǐng)交款收據(jù)，分期繳納的購房款項應(yīng)當(dāng)參照上述方式執(zhí)行，以保障本身的合法權(quán)益；6、開發(fā)商在簽定商品房買賣合同后的30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向廣

12、州市國土資源和房屋管理局辦理房地產(chǎn)交易登記手續(xù)。商品房買賣合同經(jīng)市房地產(chǎn)交易所批準(zhǔn)成立后，買賣雙方應(yīng)按國家規(guī)定交納稅費。（二）購買預(yù)售商品房注意事項1、買房前，怎樣的購房心理才是正確的？買房前可能對于購房者來說都有幾種擔(dān)憂：一是交付的預(yù)購房款，開發(fā)商能否真正用于商品房的建設(shè)，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預(yù)售商品房的價格是否合理，房屋是否會獲得增值保值的愿望；四是實際交付的房屋是否符合合同的約定要求等。因而，購房時，要有一定心理準(zhǔn)備，并把握自己的需要，選擇有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。2、看樓時，挑選房子要注意哪些地方？根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等的規(guī)定，如購買預(yù)售商品房，需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)

13、有沒有在售房處顯眼的地方掛商品房預(yù)售許可證和附圖；是否有出示商品房買賣合同文本；所選購的住房，開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)抵押？如是中介公司代理銷售的，可了解代理公司是否具有資質(zhì)等。這些情況的獲取可在我局網(wǎng)上查詢，即：或中介所網(wǎng)站獲得。再接下來應(yīng)該是房子的質(zhì)量問題，建議到現(xiàn)場，現(xiàn)樓單位看看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等等問題。還要了解前期物業(yè)管理問題，物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)內(nèi)容等。3、看中房子后，簽合同前需如何了解開發(fā)商的資質(zhì)狀況？在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，開發(fā)企業(yè)是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，我們已經(jīng)進行的審核。據(jù)向市建委了解，購房者需進一步了解的話，可上網(wǎng)查詢，網(wǎng)址：；在廣州建設(shè)動態(tài)中

14、了解。4、簽訂認(rèn)購書時要注意哪些地方？認(rèn)購書在定性上為商品房買賣的預(yù)約合同，是獨立合同。簽訂認(rèn)購書時要了解上面提到的問題；再看認(rèn)購書條款的具體內(nèi)容。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價款計算；（4）簽署契約的時限規(guī)定。看清楚其中內(nèi)容是否有不符合平等、公平的原則。例如，關(guān)于認(rèn)購書定金的約定。一是開發(fā)商向購房者收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。二是開發(fā)商訂立商品房買賣合同之前向商品房買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用抵作

15、房價款。如此時未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收取的預(yù)訂款。5、簽訂商品房買賣合同時，需不需要請律師見證？據(jù)了解，為了積極引導(dǎo)市民委托律師代理買房，廣東省在商品房交易中制訂律師代理買房的有關(guān)規(guī)定及執(zhí)行律師見證制度，但需不需要請律師見證，應(yīng)該是買賣雙方之間約定。6、房款如何支付才是合理的，要不要直接交給開發(fā)商？購房者應(yīng)將預(yù)售房款支付到商品房預(yù)售許可證指定的售房款銀行監(jiān)控帳號上。房款可以采取一次性付款和分期付款；具體如何分期，可以由雙方約定。比如購買者可以留15%的商品房價款，其中10%可以在出賣人交付使用之前支付，5%的商品房價款可以在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時支付。

16、7、簽訂合同后，要不要到房管局相關(guān)部門備案？簽訂預(yù)售商品房買賣合同后，買賣雙方應(yīng)在該合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到市國土房管局辦理該合同的備案手續(xù)。8、收樓時要注意哪些事項？收樓時：（一）檢查驗收該商品住宅建設(shè)項目交付使用的證件是否齊備。查看是否具有綜合驗收合格證、商品住宅交樓書、商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書。（二）實際交樓的標(biāo)準(zhǔn)是否與合同約定相符，比如說約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，是否是依合同約定設(shè)計等，門、地板、窗的材料是否符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，配套的室內(nèi)設(shè)施是否齊全。（三）工程質(zhì)量，門、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量、有否滲漏等等。（四）檢查水、電是否正常，包括檢查水、電開關(guān)是否正常，用水

17、通道是否暢通等。水、電表刻度是否在“0”的位置。9、收樓后怎樣辦房產(chǎn)證，辦理權(quán)屬證明書過程要多長？依據(jù)合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定辦理。按照廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例的委托開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理登記的，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用三十日內(nèi)申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。提交辦證所需的必備材料，包括房地產(chǎn)買賣申請審核表、房地產(chǎn)權(quán)證明書、購房人身份證明，買賣合同、購房發(fā)票，各單位面積分戶冊，測繪圖等，辦理權(quán)屬證明書過程最長60個工作日。10、同一地段的樓盤價格都不同，怎樣估算房價的合理程度？同一地段房價不同是可能的。同一地段的樓盤，區(qū)域環(huán)境相近，房價主要受樓盤定位、建筑設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、銷售策劃、開發(fā)商信譽等因素

18、影響。同一樓盤，房價還可能因設(shè)備、裝修、樓層、朝向、通風(fēng)、采光、戶型、建筑面積等因素不同而不同。11、隨著政府部門對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度的加強，核發(fā)預(yù)售證是否會發(fā)生變化？隨著廣州市土地出讓金從分期繳交逐步過渡到2004年1月1日后一次性繳交，政府部門會考慮分期繳交土地出讓金政策下核發(fā)預(yù)售許可證與一次性繳交土地出讓金核發(fā)預(yù)售許可證的銜接，例如，對于一次性繳交土地出讓金的可以取消預(yù)售許可證的有效期制度等。六、二手房交易必須注意點什么？我市現(xiàn)行的二手樓交易方法有兩種：一是由買賣雙方直接到房地產(chǎn)交易中心（珠江新城華就路浩瀚華軒）遞件，辦理交易、過戶手續(xù)；二是買賣雙方選擇通過房地產(chǎn)中介代理來協(xié)助完成交易。

19、1、二手地產(chǎn)中介服務(wù)功能的主要種類二手地產(chǎn)中介的服務(wù)功能主要有以下幾種：提供購買/出售、租賃/出租的二手房源信息；接受客戶對二手樓交易、房改房如何上市等政策、交易程序方面的咨詢：帶客看樓，配對單位，促成買賣雙方談妥價錢并最終成交；接受交易雙方的委托，代辦二手樓的交易、過戶手續(xù)，代辦購房轉(zhuǎn)名、銀行抵押貸款等手續(xù)。2、到中介公司購買二手房屋的程序（1）購房者進入中介公司地鋪，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查閱該房地產(chǎn)中介公司是否具備由市國土房管局核發(fā)的廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)等級證書或廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證明和工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。而為其提供中介服務(wù)的中介公司業(yè)務(wù)人員是否持有由市國土房管局核發(fā)的

20、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證；（2）當(dāng)購房者已選擇合適的房屋并計劃到現(xiàn)場看樓前，中介公司將要求客戶簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，合同有關(guān)條款的訂立，是保障消費者合法權(quán)益的根本保證，一定要認(rèn)真看清楚；（3）當(dāng)購房看樓后并決定購買前，中介公司業(yè)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)查閱并向購房者明示房屋的權(quán)屬情況，中介公司“不得為禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)”，同時，由三方共同簽定臨時買賣合約并由購房者繳納一定比例的定金，期間如購房者需要辦理銀行按揭手續(xù)的由中介公司協(xié)辦；（4）銀行按揭手續(xù)辦理完畢后，約定到市土地房屋交易中心辦理交易手續(xù)，并按交易中心指定日期辦理過戶手續(xù)，交易即告完成，中介公司按一定比例收取傭金，并開發(fā)票。附：二

21、手樓交易流程圖（以中介公司協(xié)助成交為例）七、購房需慎防中介哪些陷阱？（一）慎防中介陷阱由于房地產(chǎn)中介市場發(fā)育尚不完善，非法行為時有發(fā)生，消費者應(yīng)當(dāng)注意。中介陷阱主要表現(xiàn)為以下幾種情況：1、中介機構(gòu)無證經(jīng)營。這種機構(gòu)大多無固定場所，亂收費，發(fā)生問題就轉(zhuǎn)移，使消費者無法投訴；也有的機構(gòu)有工商營業(yè)執(zhí)照，但沒有房管局核發(fā)的房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證書。所以消費者應(yīng)首先看有無房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證書。2、提供虛假材料、信息，隱瞞真實情況。3、提供禁止轉(zhuǎn)讓的房屋。違章建筑、已抵押的房屋、宅基地房屋均不能轉(zhuǎn)讓。4、索取合同以外的酬金或其他財物。5、與“房主”串通坑騙消費者。消費者應(yīng)當(dāng)查看房主身份證、房產(chǎn)證是否對應(yīng)，

22、防止空房或房屋已經(jīng)出租、出售。6、吃稅差。房地產(chǎn)交易契稅已經(jīng)從1.75%降到1.5%，但部分市民不知道，一些中介人員可能趁機賺取差額。7、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)中介收費的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)國家有專門規(guī)定，消費者可向中介機構(gòu)索取或上中介網(wǎng)查看。（二）如何避免上不良中介公司的當(dāng)1、要選擇合法的、信譽度高的中介公司必須認(rèn)真、仔細(xì)地查看其是否具備“兩證”：市國土房管局頒發(fā)的資質(zhì)證和市工商部門審發(fā)的經(jīng)營許可證。根據(jù)廣州市房屋管理局中介管理所規(guī)定，作為正規(guī)的房屋中介公司是必須將自己的房產(chǎn)中介資質(zhì)證懸掛出來。2、切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內(nèi)容才簽字現(xiàn)在有許多中介公司帶客看樓之前，都循例要求他們先簽署一份中介服協(xié)議

23、（俗稱“看樓紙”），主要內(nèi)容包括介紹物業(yè)的情況、收取的傭金標(biāo)準(zhǔn)等等。由于這是看樓前一項小程式序，很多人會忽略“看樓紙”的重要性。但為免看完樓后與中介公司有任何爭拗，簽字前謹(jǐn)記一定要看清“看樓紙”上所寫的內(nèi)容，切草草簽個字了事。3、核實買賣雙方身份進行交易前，一定要核實業(yè)主其房地產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或預(yù)售契約等房屋權(quán)屬證明以及身份證、戶口簿等。4、看清合同條款簽署購/售房合同時，必須要求買方、賣方及中介公司三方同時簽約，并且謹(jǐn)慎、認(rèn)真地審查合同上所有條款的內(nèi)容，尤其是一些涉及費用分擔(dān)、繳/收房款及房屋交付使用日期、違約責(zé)任等方面條款。除此以外，最好把中介傭金也一并寫進購/售房合同。

24、相關(guān)的合同、票據(jù)原件都必須妥善保管，一旦發(fā)生任何消費爭議，亦可及時向有關(guān)部門投訴。5、將各項“口頭”承諾寫進合同買家委托中介公司辦理銀行按揭手續(xù)或向業(yè)主“試價”時，應(yīng)在委托書中清楚寫明辦理按揭手續(xù)或“試價”的起止時間，主要目的在于給中介公司訂立一個期限，若其超過期限仍無法辦妥手續(xù)的話則應(yīng)退回全數(shù)定金。此舉不但可保障客戶的利益，而且還可有效避免某些中介刻意使產(chǎn)權(quán)交易無限期拖延，乘機吞掉定金的情況出現(xiàn)。另外，若購/租房時業(yè)主承諾送全屋家電，買家/租客還應(yīng)把家私電器一一寫進合同，以免業(yè)主搞“小動作”用以小換大、以次充好的方式更換或搬走屋內(nèi)家電。6、避免簽單方委托大部分市民對二手房地產(chǎn)的交易流程不一定

25、熟悉，當(dāng)他們看中某套房子時就會全權(quán)委托中介公司協(xié)助處理交易、過戶等事宜。由于有部分市民過信任、依賴中介公司，這就給某些中介以可乘之機，有些更經(jīng)常手持客戶與其簽署公證委托書做許多不法勾當(dāng)，如：瞞騙業(yè)主并以一個較高的價錢與客戶成交、假扮客戶與業(yè)主談判等等。不要與經(jīng)紀(jì)私下交易許多大型、有信譽的中介公司擁有服務(wù)優(yōu)質(zhì)、手續(xù)正規(guī)和明碼實價等優(yōu)點，市民購房時找它們幫忙可最大限度地保障自己的切身利益。若為了節(jié)省中介費與經(jīng)紀(jì)私下成交，一旦出事，后果不堪設(shè)想。（三）消費者的義務(wù)（一）信守承諾，不得隨便“飛傭”。某些消費者從中介機構(gòu)獲取信息后私自與業(yè)主交易，中介機構(gòu)有權(quán)采取法律行為。（二）不得與中介人員串通損害中介

26、機構(gòu)或房主的利益。否則，中介機構(gòu)或業(yè)主有權(quán)采取法律行為。（四）案例分析1、買賣合同要明確交易過戶時間羅先生通過中介公司購買了一套二手商品房，付款方式為銀行按揭，在與原業(yè)主及中介公司簽署買賣合同時，只明確規(guī)定了何時到銀行辦理按揭手續(xù)，而對何時到房管局辦理交易過戶手續(xù)合同中只是大概規(guī)定為辦妥銀行按揭手續(xù)，并無規(guī)定具體時間，簽署買賣合同后羅先生支付了定金及首期房款，并支付了中介公司一半傭金。銀行按揭手續(xù)辦妥后，羅先生多次催促賣方及中介公司盡快至房管局辦理過戶手續(xù)，但賣方以出差為由，多次拖搪，一直拖了二個月，才與羅先生到房管局辦理交易過戶手續(xù)。明確交易過戶時間是合同中的重要組成條款，買方為保障自身權(quán)益

27、，避免賣方及中介公司拖延交易時間，盡量不要以大概時間做為合同履行時間，一定要在合同中注明具體時間。2、慎買正在辦理確權(quán)手續(xù)的房屋劉先生委托中介公司購買曉港灣二手房，中介公司介紹了一套未住過人的全新二手房給劉先生，經(jīng)多次看樓和討價還價后，劉先生決定購買該套房屋。但在簽合同前，中介公司告知劉先生該套樓正在辦理確權(quán)手續(xù)，要等房管局辦妥確權(quán)手續(xù)及原業(yè)主房產(chǎn)證后，方可再辦理劉先生的交易過戶手續(xù)，但原業(yè)主同意一簽署合同并收到首期款后即可交鎖匙給劉先生入住。由于劉先生對該套房的狀況及售價比較滿意，于是決定接受原業(yè)主提出的條件。劉先生與原業(yè)主及中介公司簽署了合同，在合同中約定先交首期款再入住，待房管局辦妥確權(quán)

28、手續(xù)及房產(chǎn)證后，立即辦理交易過戶手續(xù)，后劉先生在交付首期款后入住。誰知入住后三個月，該套房屋的確權(quán)手續(xù)及房產(chǎn)證仍未辦妥，劉先生開始緊張，多次催促原業(yè)主及中介公司，但由于房屋確權(quán)手續(xù)及房產(chǎn)證是由開發(fā)商辦理的，原業(yè)主及中介公司亦無辦法，只能繼續(xù)等下去。根據(jù)法律規(guī)定，正在辦理確權(quán)手續(xù)的房屋，必須待房管局辦妥確權(quán)手續(xù)及房產(chǎn)證后方可再出售，因此購買此類房屋一定要慎重，要充分考慮好購買此類房屋的風(fēng)險。3、房改房上市前應(yīng)取得原單位同意，在原單位未蓋章同意前，切勿輕易簽合同張小姐急著想另買套環(huán)境好、面積大的商品房，在未取得原單位蓋章同意前就委托中介公司出售自已的房改房，中介公司很快就為其找到買家，并簽署了買賣

29、合同，張小姐收取了買方的定金及首期房款。但在張小姐向原單位申請房改房上市時，原單位認(rèn)為張小姐售價較低，于是原單位行使優(yōu)先購買權(quán)，收購了張小姐的房改房。張小姐無法履行與買家及中介公司簽訂的合同，因此只能根據(jù)合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。在涉及房改房上市的交易中，我們建議賣方應(yīng)在取得原單位蓋章同意后，再委托中介公司出售房改房，避免造成不必要的損失，而中介公司在代理出售房改房時，亦應(yīng)主動提醒業(yè)主要及時辦妥房改房上市的有關(guān)手續(xù)。而買方在購買房改房時，亦應(yīng)注意審查業(yè)主提供的資料是否齊全，在業(yè)主資料不齊的情況下不要輕易簽合同，避免引起糾紛。4、以預(yù)售合同進行交易時出現(xiàn)的合同面積與房管局實測面積有差異的問題陳先生通

30、過中介公司購買了一套商品房，該房屋是以預(yù)售合同進行交易，陳先生與原業(yè)主及中介公司簽署了買賣合同，合同中規(guī)定購房款按套計算，房屋面積以房管局實測面積為準(zhǔn)。幾個月后，陳先生購買的該套商品房房產(chǎn)證發(fā)放下來，陳先生發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上的面積比當(dāng)時與原業(yè)主及中介公司簽定的合同面積小。陳先生認(rèn)為利益受到侵害，要求原業(yè)主及中介公司賠償，但原業(yè)主及中介公司認(rèn)為，當(dāng)時簽合同時，已注明房屋面積以房管局實測為準(zhǔn)。以預(yù)售合同進行交易應(yīng)注意面積差異問題，為保護自身權(quán)益買方應(yīng)在合同中加入如何處理面積差異的條款；尤其是約定購房款以按套計價的方式來計算時，買方更應(yīng)注意在合同中約定好當(dāng)合同面積小于房管局實測面積時，如何彌補自身損失。5

31、、配送家電、家私要在合同中列出詳細(xì)清單，避免糾紛產(chǎn)生購房者吳先生經(jīng)中介公司介紹購買一二手房產(chǎn)，在參觀該房產(chǎn)時，經(jīng)紀(jì)口頭說該房產(chǎn)連裝修及家電、家私一齊出售，但在吳先生與業(yè)主、中介公司簽署房地產(chǎn)買賣合同時，僅約定了按現(xiàn)狀交吉，并無將配送家電、家私等詳細(xì)情況列入合同。待吳先生與原業(yè)主及經(jīng)紀(jì)在成交后驗樓時，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)家電、家私都被搬走，只留下一些破爛家私。吳先生即與原業(yè)主及經(jīng)紀(jì)理論，原業(yè)主與經(jīng)紀(jì)稱合同注明是現(xiàn)狀交吉，并無說配送家電。吳先生十分氣憤，要求取消合同，并向廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所投訴中介公司。在這個案例中，有關(guān)家電、家私方面的糾紛通常不影響合同的履行，因此吳先生不可以原業(yè)主及中介公司不配送家

32、電、家私為由單方面取消合同，否則視為違約，吳先生必須按合同約定辦理交易手續(xù)。購房者在購買二手房產(chǎn)時，如在某些細(xì)節(jié)方面與原業(yè)主或中介公司有口頭約定，必須注意在簽署合同時將口頭約定的細(xì)節(jié)事項一一列明，這樣才可避免事后產(chǎn)生糾紛。而中介公司亦應(yīng)注意提醒當(dāng)事人對與房產(chǎn)一并出售或出租的東西，要在合同中列明。6、租用已抵押給銀行的房屋，須取得銀行書面同意馬先生通過中介公司租用一商鋪用于批發(fā)零售布匹，簽署租賃合同前，中介公司將業(yè)主有關(guān)資料出示給馬先生看，馬先生發(fā)現(xiàn)該商鋪已抵押給銀行，馬先生就問中介公司租該房屋能否辦到營業(yè)執(zhí)照，中介公司說沒問題，于是馬先生就與業(yè)主及中介公司簽署了租賃合同并交納了按金、租金及中介

33、傭金。當(dāng)馬先生持租賃合同及有關(guān)資料到工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照時，工商部門要求馬先生出示銀行同意該房屋出租的書面證明。后經(jīng)馬先生多次催促業(yè)主及中介公司，業(yè)主及中介公司方到銀行辦理了書面同意出租證明，馬先生的營業(yè)執(zhí)照因此拖了一個多月才辦出。抵押給銀行的房屋，業(yè)主在與銀行簽署抵押合同時都列明業(yè)主在出租前，必須取得銀行的同意方可出租，但部分業(yè)主在出租前都不會主動通知銀行，取得銀行同意。因此，租用抵押給銀行的房屋，應(yīng)在簽署租賃合同前，要求業(yè)主出示銀行同意的證明，以避免引起不必要的損失。7、收訂金后反悔不賣，業(yè)主得不償失陳小姐通過中介公司出售一房屋并簽定了委托出售協(xié)議，中介公司很快為其找到買家并將買家交來的3

34、000元訂金轉(zhuǎn)交陳小姐，陳小姐收取訂金后與買家和中介公司簽署了買賣合同。后另一中介公司找到陳小姐，說有買家愿意以高出現(xiàn)買家20000元的價錢購買其房屋，陳小姐一聽就心動了，就書面發(fā)一封信給中介公司，要求退回3000元訂金并取消交易，然后與第二間中介公司及買家簽署了買賣合同。后買家和中介公司向法院起訴陳小姐，要求陳小姐承擔(dān)違約責(zé)任：雙倍返還訂金，支付總房價6%的違約金，支付中介公司傭金，合計約20000元。法院經(jīng)審理判決陳小姐敗訴，賠償買家和中介公司損失并支付訴訟費約23000元。業(yè)主委托中介公司出售房屋時要慎重，一旦簽署了買賣合同并收取訂金就要履行合同，千萬不要貪圖更多錢財而輕易撕毀合同，招致

35、無謂的糾紛及損失。8、“睇樓紙”要慎簽，委托中介公司獨家代理購買房屋的時間要確定宋先生向誠中介公司表示欲買二手房屋，該中介公司介紹了位于越秀區(qū)的房屋給宋先生，宋先生比較滿意，就要求中介公司帶去看樓，看樓前中介公司要求宋先生先簽“睇樓紙”，“睇樓紙”上規(guī)定宋先生獨家委托誠中介公司代為購買越秀區(qū)的房屋，6個月內(nèi)不得通過其他公司購買同套房屋，宋先生覺得反正還沒確定是否買，簽也沒所謂，于是就簽了?？戳藰呛?，宋先生在與誠中介公司談價錢時，覺得價錢不可接受，于是決定不買。2個月后，宋先生到信中介公司以較低價錢購買了誠中介公司介紹的位于越秀區(qū)那套房屋，并辦理了交易過戶手續(xù)。誰知在宋先生拿到房產(chǎn)證后的1個月，誠中介公司賃“睇樓紙”向法院起訴了宋先生，法院認(rèn)為“睇樓紙”有效，宋先生