上海南匯大富苑策劃提案

1、目 錄一、項(xiàng)目狀況二、產(chǎn)品分分析三、項(xiàng)目SSWOTT分析四、目標(biāo)客客群定位位五、項(xiàng)目定定位六、營銷推推廣策略略七、銷售執(zhí)執(zhí)行及人人員配置置一、項(xiàng)目狀狀況具體建筑指指數(shù)見下下：基地面積： 2213444m2建筑總面積積： 3552088m2（多層面積積： 106696mm2，高層面面積： 162216mm2，商場面面積： 772088m2，辦公面面積： 110888m2）建筑占地面面積： 61148mm2容積率： 1.665建筑密度： 288.8%綠化率： 337.11%機(jī)動(dòng)車停車車位： 1135輛輛非機(jī)動(dòng)車車車位： 3380輛輛總戶數(shù)： 2226戶戶地下車庫面面積： 15550mm2二、產(chǎn)品分

2、分析本項(xiàng)目大富富苑是是一個(gè)集集住宅、商商鋪、辦辦公于一一體的綜綜合性項(xiàng)項(xiàng)目。其其中，住住宅是主主要物業(yè)業(yè)類型，總總建筑面面積約2269000m2左右，占占總開發(fā)發(fā)面積的的75%，其次次為一層層商鋪，沿沿康沈路路而設(shè)。并并另有少少量辦公公樓。項(xiàng)目東面臨臨水咸塘港港。咸塘塘港是一一條天然然河流，但但目前污污染嚴(yán)重重，水質(zhì)質(zhì)較差，因因咸塘港港已列入入周浦政政府河流流整治的的重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，不不良狀況況將有所所改善；西面為為康沈路路?？瞪蛏蚵肥沁B連接周浦浦與浦東東新區(qū)及及南匯其其他鎮(zhèn)的的交通要要道。在在本項(xiàng)目目地塊康康沈路西西端有一一個(gè)交通通路線的的集中站站點(diǎn)，停?？康墓痪€路路及專線線車通達(dá)達(dá)上海浦浦

3、東新區(qū)區(qū)、市區(qū)區(qū)人民廣廣場、徐徐家匯的的中心地地帶；南南面為祝祝家港路路，北面面為湯木木橋路，向向周浦縱縱深地區(qū)區(qū)延伸。項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)模不大大，約3350000m2左右。但但規(guī)劃上上注重綠綠化環(huán)境境的營造造、設(shè)置置親水平平臺(tái)。項(xiàng)項(xiàng)目以多多層、小小高層為為主要建建筑形態(tài)態(tài)，立面面為簡約約、時(shí)尚尚的現(xiàn)代代風(fēng)格。三、項(xiàng)目SSWOTT分析為了使本項(xiàng)項(xiàng)目定位位及營銷銷策略更更具針對對性，根根據(jù)我司司市場調(diào)調(diào)查及對對本項(xiàng)目目產(chǎn)品狀狀況分析析，本項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢勢、劣勢勢、機(jī)會(huì)會(huì)、威脅脅狀況具具體如下下：優(yōu)勢（Suuperriorr）宏觀市場的的良好走走勢，為為項(xiàng)目去去化帶來來利好因因素上海房地地產(chǎn)整體體市場的的良

4、好走走勢，是是本項(xiàng)目目未來市市場銷售售利好的的基本保保證。周浦鎮(zhèn)區(qū)位位優(yōu)勢周浦鎮(zhèn)號(hào)稱稱浦東十十八鎮(zhèn)之之首，是是南匯區(qū)區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)比較較發(fā)達(dá)的的中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)。本項(xiàng)項(xiàng)目位于于周浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)域，其其區(qū)位決決定了項(xiàng)項(xiàng)目本身身影響力力將輻射射至南匯匯及浦東東區(qū)域。交通便利，四四通八達(dá)達(dá)除周浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)域交通通路線密密集外，本本項(xiàng)目地地塊所處處康沈路路，有大大量公交交路線及及專線車車在此設(shè)設(shè)立站點(diǎn)點(diǎn)，通達(dá)達(dá)各郊縣縣區(qū)、徐徐匯區(qū)、浦浦東新區(qū)區(qū)及人民民廣場等等地區(qū)，出出行十分分便利，是是周浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)的重要要交通樞樞紐之一一。咸塘港天然水水景資源源咸塘港是是貫通周周浦地區(qū)區(qū)的天然然河流。在在上海房房地產(chǎn)市市場上，天天然水

5、景景資源向向來是提提升住宅宅小區(qū)品品質(zhì)的重重要標(biāo)志志之一，臨臨水而居居是高檔檔次生活活的象征征。本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊東面緊緊靠咸塘塘港，擁擁有天然然的水景景資源，對對提升本本項(xiàng)目整整體品質(zhì)質(zhì)具有很很大利益益。劣勢(Weeaknnesss)地塊位置相相對偏僻僻本項(xiàng)目地地塊位置置與周浦浦鎮(zhèn)中心心相距約約有一站站路，區(qū)區(qū)域環(huán)境境與周浦浦鎮(zhèn)中心心的繁華華景象有有較大差差距，比比較偏僻僻。河水污染嚴(yán)嚴(yán)重，視視覺效果果較差雖然本項(xiàng)項(xiàng)目東面面即為咸咸塘港天天然河流流，但河河流污染染非常嚴(yán)嚴(yán)重，呈呈現(xiàn)烏黑黑色，視視覺效果果比較差差。因此此，將對對整個(gè)小小區(qū)住宅宅品質(zhì)仍仍然產(chǎn)生生負(fù)面影影響。機(jī)會(huì)(Oppporrtun

6、nityy)周邊地塊進(jìn)進(jìn)入開發(fā)發(fā)階段，帶帶動(dòng)區(qū)域域人氣聚聚集隨著緊靠靠本項(xiàng)目目地塊的的沈默默荷蘭園園、創(chuàng)創(chuàng)欣南苑苑的開開發(fā)，將將使區(qū)域域目前狀狀況得到到改善，吸吸引并聚聚集人氣氣，形成成板塊效效應(yīng)。對對本項(xiàng)目目區(qū)域環(huán)環(huán)境的改改善和未未來市場場銷售，具具有很大大的積極極影響。產(chǎn)品總體規(guī)規(guī)劃思路路具有前前瞻性本項(xiàng)目產(chǎn)品品規(guī)劃強(qiáng)強(qiáng)調(diào)綠化化景觀的的營造、水水景資源源的利用用，且立立面為時(shí)時(shí)尚、簡簡約的現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格。而當(dāng)當(dāng)?shù)氐钠淦渌愵惍a(chǎn)品仍仍以早期期的歐式式風(fēng)格為為主?？煽梢钥闯龀觯卷?xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品規(guī)劃在在當(dāng)?shù)鼐呔哂幸欢ǘǖ那罢罢靶?。產(chǎn)品開發(fā)思思路具有有較強(qiáng)針針對性從本項(xiàng)目目的戶型型狀況來來看，主主要

7、為1130mm2左右的的三房，依依照當(dāng)?shù)氐厥袌鰞r(jià)價(jià)格來分分析，本本項(xiàng)目的的主力總總價(jià)約在在5060萬萬之間?？煽梢钥闯龀?，本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品種類比比較單一一，針對對性比較較強(qiáng)。咸塘港河流流污染治治理，帶帶動(dòng)地塊塊價(jià)值上上升根據(jù)南匯匯政府市市政發(fā)展展規(guī)劃，咸咸塘港河河流的污污染現(xiàn)象象將得到到大力整整治，屆屆時(shí)將從從源頭開開始，排排除污染染源，改改善整個(gè)個(gè)水質(zhì)。這這一舉措措將極大大地改善善本項(xiàng)目目住宅小小區(qū)的居居住品質(zhì)質(zhì)。威脅(Thhreaatenn)周邊個(gè)案的的開發(fā)，帶帶來激烈烈的市場場競爭從銷售角角度來看看，本案案周邊的的住宅小小區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，將產(chǎn)產(chǎn)生較大大的市場場供應(yīng)量量，分流流本項(xiàng)目目的客

8、源源，從而而造成正正面市場場競爭，對對本項(xiàng)目目未來銷銷售帶來來較大壓壓力。四、目標(biāo)客客群定位位1、客群來來源及構(gòu)構(gòu)成區(qū)域性客戶戶主要指在在周浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)居住、工工作、經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)的客戶戶，這類類客戶是是本案未未來去化化的主力力客戶。南匯區(qū)購房房者周浦鎮(zhèn)對對于整個(gè)個(gè)南匯區(qū)區(qū)而言，商商業(yè)繁華華、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)，其其影響力力非常巨巨大，輻輻射至南南匯區(qū)整整個(gè)地區(qū)區(qū)，將吸吸引南匯匯取其他他區(qū)域的的客源進(jìn)進(jìn)入購買買。浦東新區(qū)購購房者本項(xiàng)目緊緊靠浦東東北蔡，與與花木、六六里地區(qū)區(qū)相距不不遠(yuǎn)。但但上述區(qū)區(qū)域目前前的市場場價(jià)格居居高不下下，約在在60000元/m2左右。而而周浦地地區(qū)商品品住宅價(jià)價(jià)格在445000元/m

9、m2左右，價(jià)價(jià)格上的的優(yōu)勢勢勢必吸引引這類地地區(qū)的購購房者關(guān)關(guān)注并入入市購買買。投資客戶從本項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域來看看，隨著著周邊區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的啟動(dòng)動(dòng)、咸塘塘港污水水治理、周周浦經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展前前景等種種種因素素，本項(xiàng)項(xiàng)目未來來將形成成一個(gè)商商業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)、環(huán)境境優(yōu)美的的居住小小區(qū)，地地塊升值值潛力可可以預(yù)見見，將吸吸引部分分長期投投資客。通過上述述對項(xiàng)目目產(chǎn)品的的分析可可以看出出，本項(xiàng)項(xiàng)目主要要戶型為為1300m2以上的的三房為為主，因因此目標(biāo)標(biāo)客戶鎖鎖定在收收入較高高的客戶戶層面，且且客戶群群比較集集中。2、目標(biāo)客客群購買買心理分分析對周浦具有有較強(qiáng)認(rèn)認(rèn)同感看中周浦適適宜的住住宅價(jià)格格看中本項(xiàng)

10、目目區(qū)域便便利的交交通環(huán)境境看好本項(xiàng)目目區(qū)域未未來發(fā)展展前景改善目前居居住條件件五、項(xiàng)目定定位1、定位依依據(jù)：根據(jù)我司司對本項(xiàng)項(xiàng)目的SSWOTT分析，針針對本項(xiàng)項(xiàng)目的定定位，我我司將從從市場及及項(xiàng)目兩兩個(gè)方面面考慮。市場方面：上海宏觀市市場的良良好走勢勢為項(xiàng)目目奠定了了良好的的發(fā)展前前景。周浦地區(qū)是是整個(gè)南南匯區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)比較較發(fā)達(dá)的的地區(qū)，良良好的配配套，緊緊靠市區(qū)區(qū)的位置置，便利利的交通通，使之之形成了了較大的的知名度度和號(hào)召召力，并并已逐漸漸受到上上海房地地產(chǎn)需求求市場的的關(guān)注，吸吸引越來來越多的的購房者者關(guān)注。結(jié)論：市場場的良好好發(fā)展?fàn)顮顩r，周周浦的區(qū)區(qū)域影響響力，為為本項(xiàng)目目未來去去化奠

11、定定了良好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)。項(xiàng)目方面：地段：周浦浦南匯匯區(qū)最為為繁華的的中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)，靠近近浦東新新區(qū)，文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)濃厚、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)、交通通便利、人人氣旺盛盛，輻射射能力極極強(qiáng)，可可擴(kuò)大至至整個(gè)南南匯縣地地區(qū)及浦浦東新區(qū)區(qū)，其地地段優(yōu)勢勢明顯。環(huán)境：地塊塊東面緊緊鄰咸塘塘港，目目前污染染比較嚴(yán)嚴(yán)重。但但在未來來進(jìn)行水水流整治治之后，將將為項(xiàng)目目提供良良好的天天然水景景資源優(yōu)優(yōu)勢。 康沈沈路貫通通南北，是是當(dāng)?shù)刂刂匾慕唤煌ǜ傻赖?，公交交、專線線車輛眾眾多。規(guī)劃：產(chǎn)品品規(guī)劃注注重綠化化氛圍的的營造，設(shè)設(shè)置親水水平臺(tái)，建建筑立面面以簡約約、時(shí)尚尚的現(xiàn)代代風(fēng)格為為主，以以大面積積房型為為主力產(chǎn)產(chǎn)品。產(chǎn)產(chǎn)品開

12、發(fā)發(fā)思路上上，在當(dāng)當(dāng)?shù)鼐哂杏休^大的的前瞻性性。 沿街街商鋪有有利于未未來吸引引人流，形形成成熟熟社區(qū)氛氛圍。結(jié)論：從上上述分析析中可知知，本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品具有良良好的地地段、天天然水景景優(yōu)勢，在在產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃上具具有相當(dāng)當(dāng)前瞻性性。2、定位思思路將項(xiàng)目所有有利益點(diǎn)點(diǎn)及特色色綜合而而成，形形成項(xiàng)目目綜合價(jià)價(jià)值所在在，規(guī)避避項(xiàng)目劣劣勢，在在現(xiàn)有基基礎(chǔ)上提提升項(xiàng)目目附加價(jià)價(jià)值，是是本項(xiàng)目目定位所所要遵循循的原則則。即從產(chǎn)品、價(jià)價(jià)格、營營銷等為為出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，把產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)個(gè)性完全全釋放出出來。從以上對本本項(xiàng)目的的綜合分分析，其其利益點(diǎn)點(diǎn)主要有有以下幾幾點(diǎn)：周浦鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)域咸塘港天然然水景資資源康沈路交通

13、通要道與與四通八八達(dá)的交交通路線線極具前瞻性性的產(chǎn)品品開發(fā)理理念3、定位策策略我司針對對本項(xiàng)目目定位，主主要從兩兩個(gè)角度度考慮：項(xiàng)目本身所所具有的的價(jià)值即項(xiàng)目本本身固有有價(jià)值之之所在，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在其開開發(fā)成本本上（以以成本+利潤模模式形成成項(xiàng)目價(jià)價(jià)值），這這類價(jià)值值比較固固定，其其上升或或下降主主要取決決于項(xiàng)目目開發(fā)成成本的變變化情況況。因此此，這類類價(jià)值變變化情況況不大。由項(xiàng)目衍生生出的附附加價(jià)值值項(xiàng)目的附附加價(jià)值值是項(xiàng)目目開發(fā)成成本之外外的價(jià)值值，其變變化狀況況比較大大。附加加價(jià)值的的高低主主要體現(xiàn)現(xiàn)在項(xiàng)目目營銷推推廣上所所采用的的策略及及其效果果，即項(xiàng)項(xiàng)目的品品牌價(jià)值值、文化化價(jià)值等等

14、方面。項(xiàng)項(xiàng)目的附附加價(jià)值值可以在在很大程程度上提提升項(xiàng)目目總體價(jià)價(jià)值，使使發(fā)展商商獲得高高于原有有的效益益，包括括經(jīng)濟(jì)效效益和社社會(huì)效益益兩種。利用創(chuàng)造VS消費(fèi)者概念產(chǎn)品力概念利用創(chuàng)造VS消費(fèi)者概念產(chǎn)品力概念品牌可塑性產(chǎn)品塑造力品牌可塑性產(chǎn)品塑造力時(shí)尚建筑；水岸生活；時(shí)尚建筑；水岸生活；名流聚集區(qū)；周浦鎮(zhèn)歷史文化濃郁、商業(yè)繁華、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)；區(qū)域交通便利，四通八達(dá)；區(qū)域環(huán)境逐步改善；天然水景資源。4 、定位位描述周浦地區(qū)引領(lǐng)潮流的時(shí)尚水景住宅周浦地區(qū)引領(lǐng)潮流的時(shí)尚水景住宅5、案名案名建議一一：溪畔豪庭案名解析：案名從兩兩個(gè)角度度闡述項(xiàng)項(xiàng)目。溪畔：強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目緊緊鄰天然然水景資資源，主主訴本項(xiàng)項(xiàng)目臨水

15、水、親水水優(yōu)勢，提提升項(xiàng)目目整體品品質(zhì)。豪庭：彰顯顯項(xiàng)目高高尚、尊尊貴、豪豪華的品品質(zhì)形象象，在案案名上即即體現(xiàn)本本項(xiàng)目所所針對的的目標(biāo)客客戶主要要為經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力雄雄厚的高高收入人人士。案名建議二二金色領(lǐng)地案名解析：從比較寫寫意的角角度闡述述項(xiàng)目特特征，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶主主要為收收入豐厚厚、經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力較較強(qiáng)的購購房客戶戶。暗喻喻本項(xiàng)目目將成為為一個(gè)富富人聚集集區(qū)。6、推廣主主題水岸夢想 名流特特區(qū)7、廣告推推廣語鄰里知身份份 財(cái)富富衡人生生藍(lán)色水岸夢夢想 未未來寫意意生活享受，就要要有寬大大的空間間當(dāng)一切都具具備后，尊尊榮是一一種象征征8、LOGGO建議議方案一方案二方案三9、SHOOW

16、稿六、營銷推推廣策略略1、推廣策策略推廣策略所所要達(dá)到到的目標(biāo)標(biāo)是通過過有效的的形象包包裝，在在有限的的預(yù)算前前提下運(yùn)運(yùn)用推廣廣計(jì)劃、媒媒體安排排，將產(chǎn)產(chǎn)品知名名度、美美譽(yù)度達(dá)達(dá)到最高高。本項(xiàng)項(xiàng)目廣告告推廣遵遵循“循序漸漸進(jìn)、逐逐步深化化”的步驟驟，將項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣層層推推進(jìn)，使使客戶由由淺入深深，逐步步接受。本項(xiàng)目推廣廣期望能能達(dá)到以以下目標(biāo)標(biāo)：形象推出認(rèn)知知認(rèn)可可口碑碑（1）擴(kuò)大大認(rèn)知面面 這這是推廣廣流程納納入良性性循環(huán)的的基礎(chǔ) 新新案快速速、廣泛泛地被公公眾認(rèn)知知的途徑徑主要是是通過各各類媒體體傳播，特特別是具具針對性性的報(bào)紙紙媒體為為主。（2）從認(rèn)認(rèn)知到認(rèn)認(rèn)可 這這是最終終達(dá)成銷銷售目

17、的的的重要要環(huán)節(jié)，訴訴求內(nèi)容容的有的的放矢是是確保完完成這一一環(huán)節(jié)的的首要因因素。 （3）從認(rèn)認(rèn)購到口口碑傳播播 通通過項(xiàng)目目推廣并并配合銷銷售服務(wù)務(wù)，切實(shí)實(shí)為客戶戶提供滿滿意可信信的產(chǎn)品品保障，是是達(dá)成讓讓客戶進(jìn)進(jìn)行口碑碑傳播的的基礎(chǔ)。按照以上上目標(biāo)，形形象推廣廣則分為為這樣三三大步驟驟：形象引導(dǎo)形象象強(qiáng)化形象象鞏固推廣將從從形象廣廣告開始始，在市市場上初初步形成成一定認(rèn)認(rèn)知度，使使客戶產(chǎn)產(chǎn)生進(jìn)一一步了解解的欲望望。在目目標(biāo)客戶戶有了初初步印象象的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，逐逐步強(qiáng)化化，通過過產(chǎn)品各各個(gè)特征征的分別別宣傳，使使其對大大富苑從從感性了了解轉(zhuǎn)入入理性認(rèn)認(rèn)知，并并開始逐逐步接受受，產(chǎn)生生購買欲欲望

18、。在項(xiàng)目市市場形象象成熟后后，進(jìn)行行有效的的品牌鞏鞏固，以以期達(dá)到到知名度度的長久久保持與與美譽(yù)度度的提升升。2、媒體策策略鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)規(guī)模比比較小、區(qū)區(qū)域客戶戶占主力力的特征征，若按按慣常運(yùn)運(yùn)用的以以平面報(bào)報(bào)刊媒體體為主的的推廣模模式，一一方面廣廣告針對對性不強(qiáng)強(qiáng)，有效效率比較較小，另另一方面面比較浪浪費(fèi)。我司認(rèn)為為，運(yùn)用用針對性性比較強(qiáng)強(qiáng)的媒體體，直接接到達(dá)目目標(biāo)客戶戶群體，將將使廣告告到達(dá)率率達(dá)到最最高。由于媒體體策略的的安排主主要作為為配合銷銷售、推推廣活動(dòng)動(dòng)的輔助助工作，具具有非常常大的靈靈活性，目目前制定定詳細(xì)的的方案意意義不大大，我司司將按照照實(shí)際執(zhí)執(zhí)行時(shí)的的計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行配合

19、合，制定定具有針針對性的的媒體策策略，在在以后的的報(bào)告中中陸續(xù)提提供?，F(xiàn)初步提提出媒體體預(yù)算約約為20050萬萬元之間間，具體體額度將將依照實(shí)實(shí)際操作作中廣告告效果在在預(yù)算區(qū)區(qū)間進(jìn)行行相應(yīng)調(diào)調(diào)整。3、銷售策策略聚集人氣銷售售控制產(chǎn)品品去化無論是推推廣策略略、媒體體策略，其其最終都都是為配配合銷售售而采取取的方式式。銷售售策略是是通過有有效的現(xiàn)現(xiàn)場控制制、相應(yīng)應(yīng)銷售活活動(dòng)，去去化產(chǎn)品品。各銷售階段段及主要要任務(wù)：銷售階段銷售前期階階段開盤強(qiáng)銷期期持續(xù)期收尾期各階段主要要工作1、樹立樓樓盤形象象2、開始接接受客戶戶預(yù)訂、并并進(jìn)行登登記3、通過電電話、現(xiàn)現(xiàn)場接待待，客戶戶資源累累積。4、依照客客戶狀

20、況況進(jìn)行整整體策略略的調(diào)整整1、大量去去化產(chǎn)品品2、舉行小小型公關(guān)關(guān)、促銷銷活動(dòng)3、前期客客戶資源源的消化化，及后后期客戶戶資源的的再積累累4、通過服服務(wù)獲得得良好的的市場效效應(yīng)和口口碑效應(yīng)應(yīng)1、銷售高高峰期之之后，以以消化上上階段累累計(jì)的客客戶資源源2、客戶資資源的再再累計(jì)3、相應(yīng)的的策略調(diào)調(diào)整1、保留單單元推出出2、為二期期銷售進(jìn)進(jìn)行鋪墊墊4、營銷整整合策略略講求戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)勝勝，強(qiáng)化化過程控控制我們的任務(wù)務(wù)是把所所有單元元售出，但但這不是是唯一任任務(wù)（如如果這是是唯一任任務(wù)的話話，發(fā)展展商減輕輕價(jià)求售售即可）。在在這表面面任務(wù)之之下，應(yīng)應(yīng)該還有有更遠(yuǎn)的的目的：造聲勢勢、抬身身價(jià)。只只要達(dá)到到

21、這個(gè)目目的，產(chǎn)產(chǎn)品便能能夠輕易易售出。我們要技巧巧地推銷銷產(chǎn)品，將將品牌個(gè)個(gè)性演繹繹到極致致。由此此，本案案的品牌牌有了生生命，有有了感情情，做到到人見人人愛。推廣策略、媒媒體策略略、銷售售策略是是一個(gè)綜綜合的整整體，缺缺一不可可，只有有相互之之間配合合良好，才才能真正正達(dá)到成成功去化化產(chǎn)品、樹樹立品牌牌形象的的目的?！暗统杀?、高效率”是我司操作項(xiàng)目一貫的原則，尤其是本項(xiàng)目是一個(gè)區(qū)域性、目標(biāo)客戶群針對性都比較強(qiáng)的項(xiàng)目。因此，在銷售及推廣上，應(yīng)注重如何合理分配預(yù)算以獲得最大效果。本項(xiàng)目營銷銷策略初初步分為為四個(gè)階階段引導(dǎo)推廣期期開盤盤強(qiáng)銷期期持續(xù)續(xù)期收尾期期引導(dǎo)推廣期期：這一階段段是指在在項(xiàng)目獲

22、獲得預(yù)售售許可證證、正式式對外銷銷售之前前，進(jìn)行行廣告推推廣及銷銷售準(zhǔn)備備的時(shí)期期。引導(dǎo)推廣廣期在整整個(gè)營銷銷周期中中，是項(xiàng)項(xiàng)目最前前期的工工作，是是為后期期產(chǎn)品去去化奠定定基礎(chǔ)。本項(xiàng)目開開發(fā)規(guī)模模不大，我我們認(rèn)為為“短、平平、快”應(yīng)是項(xiàng)項(xiàng)目銷售售最為重重要的原原則。而而要做到到這一點(diǎn)點(diǎn)，則前前期客戶戶資源的的積累非非常重要要，只有有在前期期擁有了了足夠多多的客戶戶資源，才才有可能能正式銷銷售時(shí)，形形成熱銷銷場面，迅迅速銷售售本項(xiàng)目目。由此可以以看出，除除了我司司目前所所擁有的的大量客客戶資源源外，如如何在引引導(dǎo)推廣廣期進(jìn)行行有效客客戶的資資源積累累至關(guān)重重要。目標(biāo)：這一階段的的主要目目標(biāo)是進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品品市場形形象的逐逐步推出出，項(xiàng)目目以“文化、水水岸、名名流特區(qū)區(qū)”為核心心主題，在在推廣上上圍繞這這一主題題，逐步步展開，從從形象推推廣導(dǎo)入入，分別別從區(qū)位位地段、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、企業(yè)業(yè)品牌等等方面，進(jìn)進(jìn)行推廣廣，形成成項(xiàng)目品品牌形象象的市場場認(rèn)知度度。在銷售上積積累大量量有效客客源任務(wù)：推廣及媒體體市場形象象導(dǎo)入，吸吸引目標(biāo)標(biāo)客戶關(guān)關(guān)注。銷售接受內(nèi)部部認(rèn)購，實(shí)實(shí)行順位位預(yù)訂的的方式，按按照各套套單元的的內(nèi)定情情況及時(shí)時(shí)調(diào)整或或修改營營銷策略略。這一一階段，產(chǎn)產(chǎn)品尚未未獲得預(yù)預(yù)售資格格，則趁趁此時(shí)機(jī)機(jī)，迅速速有效地地累計(jì)客客源，積積聚人