中華全國律師協(xié)會律師辦理拆遷法律業(yè)務操作指引

1、中華全國律師協(xié)會律師辦理拆遷法律業(yè)務操作指引（六屆全國律協(xié)七次常務理事會審議通過）二七年七月二十六日目 錄 第第一章 總總則 第二章章 房屋 HYPERLINK /c25.aspx 拆拆遷前期準備備中的律師實實務 第一節(jié)節(jié) 一般規(guī)定定 第二節(jié) 律師代理拆拆遷人、拆遷遷單位在房屋屋拆遷前期準準備階段的工工作 第三節(jié)節(jié) 律師代理理被拆遷人、房房屋承租人在在房屋拆遷前前期準備階段段的工作 第第三章房屋拆遷評評估中的律師師實務 第一一節(jié) 一般規(guī)規(guī)定 第二節(jié)節(jié) 拆遷估價價機構(gòu)的確定定 第三節(jié) 拆遷估價過過程中律師法法律業(yè)務的工工作內(nèi)容 第第四章 城市市房屋拆遷補補償與安置中中的律師實務務 第一節(jié) 一般規(guī)

2、定 第二節(jié) 拆拆遷補償安置置協(xié)議 第三三節(jié) 被拆遷遷房屋面積的的確定 第四四節(jié) 被拆遷遷房屋安置標標準 第五節(jié)節(jié) 特殊對對象的補償與與安置 第六六節(jié) 貨幣補補償款的分配配 第五章房屋拆遷遷 HYPERLINK /c173.aspx 行政裁決過程程中的律師實實務 第一節(jié)節(jié) 一般規(guī)定定 第二節(jié) 裁決申請請與受理階段段 第三節(jié) 裁決審理理階段 第四四節(jié) 行政 HYPERLINK /c302.aspx 強強制執(zhí)行階段段 第六章農(nóng)村房屋拆拆遷中的律師師實務 第一一節(jié) 一般規(guī)規(guī)定 第二節(jié)節(jié) 集體土地地的征收征用用及補償 第第三節(jié) 農(nóng)村村房屋拆遷補補償安置 第第四節(jié) 農(nóng)村村房屋拆遷評評估 第七章章行政復復議

3、與 HYPERLINK /c46.aspx 訴訟的律師實實務 第一節(jié)節(jié) 一般規(guī)定定 第二節(jié)拆遷行政復復議 第三節(jié)節(jié)拆遷訴訟訟 第四節(jié) 律師在拆遷遷訴訟中的舉舉證 第八章附則則 第一章 總則 1. 制制訂目的 為為提高律師承承辦房屋拆遷遷業(yè)務的服務務水平，指導導律師辦理與與房屋拆遷相相關的訴訟和和非訴訟業(yè)務務，依據(jù)中中華人民共和和國物權(quán)法中中華人民共和和國土地管理理法等法律律、法規(guī)、規(guī)規(guī)章和最高人人民法院相關關司法解釋，結(jié)結(jié)合拆遷業(yè)務務操作流程和和經(jīng)驗，制定定本指引。本本指引供律師師在辦理拆遷遷法律服務業(yè)業(yè)務中參考和和借鑒，并非非強制性規(guī)定定。 2. 概念界定 2.1 城城市房屋拆遷遷，是指經(jīng)依

4、依法許可，拆拆遷人對城市市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國國有土地上的的房屋所有者者或使用者給給予補償安置置的前提下予予以遷出，對對房屋及附屬屬物進行拆除除的法律行為為。 2.22 農(nóng)村房屋屋拆遷，是指指經(jīng)依法許可可，拆遷人對對城市規(guī)劃區(qū)區(qū)外農(nóng)民集體體所有土地上上的房屋所有有者或使用者者給予補償安安置的前提下下予以遷出，對對房屋及附屬屬物進行拆除除的法律行為為。 2.33 拆遷人，是是指依法取得得房屋拆遷許許可證的單位位。 2.44 拆遷單位位：取得依法法拆遷資質(zhì)的的房屋拆遷企企業(yè)。 2.5 被拆遷遷人，是指被被拆除房屋的的所有人和使使用人。 22.6 房屋屋承租人，是是指與被拆遷遷人具有合法法租賃關系的的單位和個

5、人人。 2.77 違章 HYPERLINK /c24.aspx 建筑筑，是指依法法應予以無償償拆除的違法法建筑物。 3. 律師師辦理拆遷法法律業(yè)務的基基本原則 拆拆遷關系到社社會穩(wěn)定和廣廣大被拆遷人人的切身利益益，律師辦理理拆遷法律業(yè)業(yè)務應遵循如如下原則： 3.1 忠忠誠負責原則則。律師辦理理拆遷法律業(yè)業(yè)務，應不受受任何單位及及其他組織和和個人的非法法干涉，依法法維護國家法法律的正確實實施和委托人人的合法權(quán)益益。 3.2 專業(yè)業(yè)精湛原則。律律師辦理拆遷遷法律業(yè)務，應應掌握拆遷專專業(yè)知識和業(yè)業(yè)務操作的相相應能力和水水平，以扎實實的專業(yè)知識識和技能為委委托人提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的法律服服務。 3.3 勤勉敬

6、敬業(yè)原則。律律師辦理拆遷遷法律業(yè)務，應應勤于學習、勤勤于思考，恪恪盡職守，根根據(jù)委托人的的要求，在與與委托人約定定的期限內(nèi)完完成各項受托托法律業(yè)務。 3.4 支支持合理補償償原則。律師師辦理拆遷法法律業(yè)務，應應當支持被拆拆遷人的合理理補償要求，其其合理補償?shù)牡牡拙€是：被被拆遷人原有有居住水平不不因拆遷而降降低。 4. 律師辦理理拆遷法律業(yè)業(yè)務的前提和和要求 4.1 律師辦辦理拆遷法律律業(yè)務，應在在核實委托人人的主體資格格并充分了解解受托事項的的具體情況后后，與委托人人制作談話筆筆錄，分析利利弊，告知法法律風險。 4.2 律律師須與委托托人簽訂委托托協(xié)議，在取取得委托人的的合法授權(quán)后后，在受托權(quán)

7、權(quán)限內(nèi)依法履履行職責，不不得損害委托托人的合法權(quán)權(quán)益。 4.3 律師辦辦理拆遷法律律業(yè)務，應把把有利于社會會穩(wěn)定作為自自己的社會責責任，把維護護被拆遷人的的合法權(quán)益、促促進矛盾化解解、構(gòu)建和諧諧社會作為辦辦理拆遷法律律業(yè)務的工作作要求。 44.4 律師師在辦理拆遷遷法律業(yè)務中中應保守所知知悉的國家秘秘密、委托人人的 HYPERLINK /c9.aspx 商業(yè)秘密密和個人隱私私。 5. 本操作指引引的業(yè)務適用用范圍 本操操作指引適用用于律師代理理與拆遷相關關的訴訟和非非訴訟法律業(yè)業(yè)務。主要適適用于律師在在提供拆遷法法律咨詢、受受托調(diào)查、起起草并修改拆拆遷計劃與方方案、起草并并修改各類法法律 HY

8、PERLINK /c45.aspx 文書、出具專專項法律意見見書、培訓拆拆遷管理與實實施人員、代代理政府、拆拆遷人、拆遷遷單位、被拆拆遷人、房屋屋承租人、房房屋同住人、房房屋使用人參參與拆遷評估估活動、參與與聽證及談判判活動、參與與行政裁決活活動、參與強強制拆遷活動動、參與行政政復議活動、參參與仲裁活動動、參與訴訟訟活動等法律律服務。 涉涉及軍事設施施、教堂、寺寺廟、文物古古跡以及外國國駐華使（領領）館房屋的的拆遷法律服服務不適用本本操作指引。 第二章 房屋拆遷遷前期準備中中的律師實務務 第一節(jié) 一般規(guī)定定 本章所稱稱前期準備階階段是指截至至房屋拆遷許許可證公告之之日前的階段段。 1房房屋拆遷

9、的前前提條件 國國家法律規(guī)定定，凡需要拆拆遷房屋的建建設單位應當當向擬拆遷房房屋所在地的的縣、市拆遷遷主管行政機機關提出申請請，取得行政政許可后，方方可實施拆遷遷房屋。其中中在城市拆遷遷許可的形式式為房屋拆拆遷許可證，農(nóng)農(nóng)村為拆遷許許可證或征收收批準文件。 2概念界界定 2.11 搬遷期限限，是指被拆拆遷人和拆遷遷人在拆遷補補償安置協(xié)議議中約定或者者行政裁決中中規(guī)定的被拆拆遷人騰出房房屋完成搬遷遷事宜的期限限。 2.22 拆遷期限限，是指拆遷遷許可證設立立的實施拆遷遷活動的期限限。 第二節(jié) 律師代理拆拆遷人、拆遷遷單位在房屋屋拆遷前期準準備階段的工工作1. 律師代理理 HYPERLINK /c

10、25.aspx 拆遷人、拆遷遷單位在房屋屋拆遷前期準準備階段的工工作： 1.1 核實擬擬拆遷地段的的土地性質(zhì)，以以確定是適用用城市還是農(nóng)農(nóng)村房屋拆遷遷的程序。 1.2 核核實拆遷人、拆拆遷單位的主主體資格與資資質(zhì)，核實拆拆遷工作人員員的上崗證并并核實拆遷人人與拆遷單位位簽訂的拆遷遷委托 HYPERLINK /c174.aspx 合同。 1.3 核實拆遷人人是否已合法法取得國有土土地使用權(quán)或或土地征收征征用批準文件件且是否依法法公示。 11.4 核實實拆遷人是否否已合法取得得建設項目批批準文件且是是否依法公示示。 1.55 核實拆遷遷人是否已合合法取得建設設用地規(guī)劃許許可證且是否否依法公示。 1

11、.6 調(diào)調(diào)查被拆遷人人的基本情況況（拆遷的四四至范圍、房房屋類型、面面積、戶數(shù)、人人口、老弱病病殘?zhí)厥鈱ο笙蟮龋?11.7 核實實在規(guī)劃管理理部門核發(fā)建建設用地規(guī)劃劃許可證、確確定拆遷范圍圍后，拆遷范范圍內(nèi)的單位位和個人有無無進行下列活活動： 1.7.1 新新建、改建和和擴建房屋及及其附屬物； 1.7.2 改變房房屋和土地用用途； 1.7.3 建建立新的房屋屋租賃關系； 1.7.4 分列房房屋租賃戶名名。 1.88 參與制定定拆遷方案的的聽證會，發(fā)發(fā)表律師意見見。 1.99 核實拆遷遷計劃與拆遷遷方案的合法法性、完整性性、可行性，拆拆遷方案應載載明如下事項項： 1.99.1 拆遷遷四至范圍；

12、 1.9.2 拆遷房房屋總 HYPERLINK /c24.aspx 建筑面積（分分別列出居住住房屋與非居居住房屋的具具體數(shù)量及公公房、私房、宗宗教產(chǎn)和代管管產(chǎn)的具體數(shù)數(shù)量）； 11.9.3 拆遷戶數(shù)； 1.9.4 拆遷期期限； 1.9.5 拆拆遷范圍分期期實施拆遷的的情況； 11.9.6 拆遷補償安安置資金總額額的預算； 1.9.7 申請拆遷許許可證時首期期補償安置資資金到位數(shù)額額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換換房屋的面積積量與價值量量，及后續(xù)資資金分期到位位計劃； 11.9.8 實施拆遷的的方式； 11.9.9 拆遷計劃是是否已經(jīng)列入入本地經(jīng)濟發(fā)發(fā)展計劃和本本省（市）的的拆遷計劃。 1.9.110核實拆遷遷人是

13、否有足足額的拆遷補補償安置資金金專用存款賬賬戶，前述存存款金額不得得低于省市政政府規(guī)定的補補償安置資金金總額的比例例。該存款金金額與安置用用房價值之和和不足補償安安置資金總額額的，建設單單位應當在拆拆遷方案中明明確資金分期期到位的時間間。 1.99.11 核核實用于產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換房源的的產(chǎn)權(quán)是否清清晰、無權(quán)利利負擔。 11.9.122核實用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源源的數(shù)量是否否達到拆遷范范圍被拆遷人人總戶數(shù)的770%，用于于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房房源是否符合合國家質(zhì)量安安全標準及是是否達到當?shù)氐毓步ㄖO設施配套要求求。 2律律師代理拆遷遷人、拆遷單單位在城市房房屋拆遷前期期準備階段應應當謹慎注意意的問題： 2.1

14、律律師應提示委委托人，拆遷遷主管 HYPERLINK /c173.aspx 行政機關不得得作為拆遷人人，也不得接接受委托實施施拆遷。 22.2 律師師應提示委托托人，不得采采用恐嚇、脅脅迫以及停水水、停電、停停止供氣、供供熱等非法手手段實施拆遷遷。 2.33 律師應提提示委托人，須須按照房屋拆拆遷許可證確確定的拆遷范范圍實施拆遷遷，不得擅自自擴大或者縮縮小。確需擴擴大或者縮小小拆遷范圍的的，應當按規(guī)規(guī)定辦理規(guī)劃劃、土地批準準手續(xù)，并向向頒發(fā)該拆遷遷許可證的拆拆遷主管行政政機關申請變變更拆遷范圍圍。 2.44 律師須提提示委托人，要要在拆遷期限限內(nèi)完成拆遷遷。確需延長長拆遷期限的的，應當在拆拆遷

15、期限屆滿滿日的15日日前，向拆遷遷主管行政機機關提出延期期拆遷申請，區(qū)區(qū)、縣房地局局應當在收到到延期拆遷申申請之日起110日內(nèi)給予予答復。 22.5 律師師應提示委托托人建設項目目若在拆遷期期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，應當經(jīng)經(jīng)拆遷主管行行政機關同意意后，辦理房房屋拆遷許可可證變更手續(xù)續(xù)；拆遷主管管行政機關應應當將變更后后的房屋拆遷遷許可證的相相關內(nèi)容予以以公告。建設設項目轉(zhuǎn)讓人人尚未將拆遷遷補償安置協(xié)協(xié)議或者裁決決載明的有關關權(quán)利、義務務履行完畢的的，由受讓人人繼續(xù)履行；項目轉(zhuǎn)讓人人與受讓人應應當書面通知知被拆遷人、房房屋承租人，并并自轉(zhuǎn)讓合同同簽訂之日起起30日內(nèi)予予以公告。 2.6 律律師應提示委委

16、托人，拆遷遷補償安置方方案要符合黨黨的方針政策策和國家法律律規(guī)定的及本本地的實際情情況。如存在在可能嚴重侵侵害被拆遷人人合法權(quán)益的的情況，經(jīng)提提示，委托人人拒絕調(diào)整的的，律師應解解除委托。 第三節(jié) 律師代理理被拆遷人、房房屋承租人在在城市房屋拆拆遷前期準備備階段的工作作 1 核核實拆遷人、拆拆遷單位的主主體資格與資資質(zhì)，核實拆拆遷工作人員員的上崗證。 2核實拆拆遷人是否已已合法取得國國有土地使用用權(quán)批準文件件。 3核核實拆遷人是是否已合法取取得建設項目目批準文件。 4核實拆拆遷人是否已已合法取得建建設用地規(guī)劃劃許可證。 5核實拆拆遷許可證是是否載明拆遷遷人、拆遷范范圍和拆遷期期限等事項并并準確

17、無誤，且且委托人在該該拆遷范圍內(nèi)內(nèi)。 6參參加制定拆遷遷方案或是否否作出拆遷許許可的聽證會會，發(fā)表律師師意見。 77核實拆遷遷計劃與拆遷遷方案的合法法性、合理性性、完整性、可可行性，拆遷遷計劃與方案案除了說明拆拆遷依據(jù)之外外，還應說明明如下事項： 7.1 拆遷四至范范圍； 7.2 拆遷房房屋總建筑面面積（分別列列出居住房屋屋與非居住房房屋的具體數(shù)數(shù)量，公房、私私房、宗教產(chǎn)產(chǎn)和代管產(chǎn)的的具體數(shù)量）； 7.3 拆遷戶數(shù)； 7.4 拆遷期限； 7.5 拆遷范圍有有無分期實施施拆遷的情況況； 7.66 拆遷補償償安置資金總總額的預算； 7.7申申請拆遷許可可證時首期補補償安置資金金到位數(shù)額、用用于產(chǎn)權(quán)

18、調(diào)整整房屋的面積積量與價值量量，及后續(xù)資資金分期到位位計劃； 77.8 實施施拆遷的方式式。 8核核實拆遷人是是否有足額的的拆遷補償安安置資金專用用存款賬戶，前前述存款金額額不得低于省省市政府關于于應占補償安安置資金總額額的比例，該該存款金額與與安置用房價價值之和不足足補償安置資資金總額的，建建設單位應當當在拆遷方案案中明確資金金分期到位的的時間。 99核實用于于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房房源的產(chǎn)權(quán)是是否清晰、無無權(quán)利負擔。 10核實實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)整房源的數(shù)數(shù)量是否達到到拆遷范圍被被拆遷人要求求調(diào)換的數(shù)量量，安置房源源是否符合國國家質(zhì)量安全全標準及是否否達到當?shù)毓步ㄖO施施配套要求。 11獎勵勵措施。 1

19、12對特殊殊問題的應急急方法。 第三章 房屋拆遷評評估中的律師師實務 第一節(jié) 一般規(guī)定 概念界定定 1. 房房屋拆遷估價價，是指為確確定被拆遷房房屋貨幣補償償金額，根據(jù)據(jù)被拆遷房屋屋的區(qū)位、用用途、建筑面面積等因素，對對 HYPERLINK /c4.aspx 房地產(chǎn)市場價價格進行的評評估。 2. 房屋拆遷遷估價時點為為房屋拆遷許許可證頒發(fā)之之日（農(nóng)村房房屋拆遷評估估為征地公告告發(fā)布之日）。拆拆遷分期實施施的，以當期期房屋拆遷許許可證頒發(fā)之之日為房屋拆拆遷估價時點點。 3. 房屋屋拆遷估價報報告的有效期期為房屋拆遷遷許可證的拆拆遷期限。 第二節(jié) 拆遷估價機機構(gòu)的確定 1房屋屋拆遷估價機機構(gòu)的從業(yè)

20、資資格 律師應提示示委托人：從從事房屋拆遷遷估價的房地地產(chǎn)估價機構(gòu)構(gòu)，應當具有有經(jīng)拆遷主管管機關依法核核準的房屋拆拆遷估價資格格。未取得房房屋拆遷估價價資格的房地地產(chǎn)估價機構(gòu)構(gòu)，不得接受受房屋拆遷估估價委托、出出具估價報告告或價格咨詢詢報告。跨省省市從事房屋屋拆遷估價的的房地產(chǎn)估價價機構(gòu)，應當當向當?shù)夭疬w遷主管機關依依法備案。 2房屋拆拆遷估價機構(gòu)構(gòu)的產(chǎn)生 根根據(jù)有關規(guī)定定，估價機構(gòu)構(gòu)的產(chǎn)生有三三種方式，一一般采取被拆拆遷人投票的的方式，也可可以由拆遷當當事人通過協(xié)協(xié)商一致或者者抽簽方式確確定估價機構(gòu)構(gòu)。 采取投投票方式的，根根據(jù)投標結(jié)果果，按照簡單單多數(shù)的原則則，一般情況況下得票數(shù)第第一位的

21、為拆拆遷范圍的估估價機構(gòu)，第第二位的為重重新估價機構(gòu)構(gòu)。拆遷人應應將投票結(jié)果果進行公告。采采用協(xié)商或抽抽簽方式確定定估價機構(gòu)的的，可同時確確定重新估價價機構(gòu)。 33拆遷估價價委托 同一拆遷遷范圍內(nèi)，一一般情況下只只能委托一家家估價機構(gòu)進進行估價，并并與其簽訂書書面的房屋拆拆遷估價委托托合同。在簽簽訂房屋拆遷遷估價委托合合同時律師應應核實如下內(nèi)內(nèi)容： 3.1 核實雙雙方當事人的的主體資格。 3.2 委委托范圍是否否是在房屋拆拆遷許可證確確定的拆遷范范圍內(nèi)。 33.3 委托托估價的被拆拆遷房屋的性性質(zhì)、用途、面面積。 3.4 估價價的價值標準準及估價方式式。 3.55 需要雙方方當事人提供供的資料

22、及提提供方式。 3.6 估估價報告的交交付日期。 3.7 酬酬金及支付方方式。 3.8 HYPERLINK /c308.aspx 違約責責任。 3.9 爭議的解決決方式。 33.10 其其他需要約定定的事項。第三節(jié) HYPERLINK /c25.aspx 拆遷估估價過程中律律師法律業(yè)務務的工作內(nèi)容容 1. 拆拆遷估價過程程中律師工作作的一般內(nèi)容容： 1.11 核實估價價機構(gòu)及估價價人員的資質(zhì)質(zhì)、綜合實力力、社會信譽譽。 1.22 對估價機機構(gòu)確定程序序的合法性進進行核實。律律師應提示委委托人投票確確定估價機構(gòu)構(gòu)的，拆遷人人有將投票結(jié)結(jié)果進行公告告的義務。而而拆遷主管機機關可對投票票、抽簽過程程

23、進行監(jiān)督，并并可以要求紀紀檢監(jiān)察機關關和基層組織織等共同監(jiān)督督。 1.33 對拆遷估估價委托 HYPERLINK /c174.aspx 合同同的真實性、合合法性進行核核實。 1.4核實估價價機構(gòu)和估價價人員與拆遷遷當事人是否否有利害關系系，或者是否否是拆遷當事事人。 1.5 對估價價報告的形式式與內(nèi)容進行行核實。包括括履行拆遷估估價委托合同同的情況、估估價內(nèi)容的真真實性與合法法性、房屋拆拆遷估價時點點及估價報告告的有效期限限以及是否由由專職注冊 HYPERLINK /c4.aspx 房房地產(chǎn)估價師師簽字。 11.6 對估估價機構(gòu)公示示初步估價結(jié)結(jié)果和送達分分戶估價報告告的程序合法法性進行核實實

24、。 1.77 如委托人人對估價報告告有疑問或異異議的，協(xié)助助委托人向原原估價機構(gòu)詢詢問、申請復復核，或者另另行委托估價價機構(gòu)重新評評估。 1.8 對委托托人就原估價價機構(gòu)的估價價結(jié)果、復核核結(jié)果有異議議，或者另行行委托估價的的結(jié)果與原估估價結(jié)果有差差異，且協(xié)商商達不成一致致意見時，律律師可以協(xié)助助委托人在收收到估價報告告、復估結(jié)論論或重估報告告后的15日日內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估專專家委員會申申請技術(shù)鑒定定。 1.99 對房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估專專家委員會成成員是否與原原估價機構(gòu)、拆拆遷當事人有有利害關系，或或者是否是拆拆遷當事人進進行核實。 1.10律律師應提示委委托人，若房房地產(chǎn)價格評評估專家委員員

25、會認為估價價報告不合法法、不規(guī)范、不不合理的，由由專家委員會會指定其中一一家估價單位位進行再估價價；而拆遷當當事人對再估估價仍有爭議議的，可以重重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒鑒定。 2. 拆遷估價價過程中律師師為拆遷人提提供法律服務務的注意事項項： 2.11 律師應提提示委托人，須須如實向估價價機構(gòu)提供估估價所需資料料，協(xié)助估價價機構(gòu)開展現(xiàn)現(xiàn)場查勘等工工作。 2.2 律師應應提示委托人人，將分戶估估價報告送交交被拆遷人。 2.3 律律師應提示委委托人，拆遷遷估價的價值值標準為公開開市場價值，不不考慮房屋租租賃、抵押、查查封等因素的的影響。委托托拆遷估價，應應當明確被拆拆遷房屋的性性質(zhì)（包括用用途，下

26、同）和和面積。 被被拆遷房屋的的性質(zhì)和面積積一般以房屋屋權(quán)屬證書及及權(quán)屬檔案的的記載為準；各地對被拆拆遷房屋的性性質(zhì)和面積認認定有特別規(guī)規(guī)定的，從其其規(guī)定；拆遷遷人與被拆遷遷人對被拆遷遷房屋的性質(zhì)質(zhì)或者面積協(xié)協(xié)商一致的，可可以按照協(xié)商商結(jié)果進行評評估。 對被被拆遷房屋的的性質(zhì)不能協(xié)協(xié)商一致的，應應當向城市規(guī)規(guī)劃 HYPERLINK /c173.aspx 行政主管部門門申請確認。對對被拆遷房屋屋的面積不能能協(xié)商一致的的，可以向依依照房產(chǎn)測測繪管理辦法法設立的房房屋面積鑒定定機構(gòu)申請鑒鑒定；沒有設設立房屋面積積鑒定機構(gòu)的的，可以委托托具有房產(chǎn)測測繪資格的房房產(chǎn)測繪單位位測算。 22.4 律師師應提

27、示委托托人處理好與與被拆遷人的的關系切忌態(tài)態(tài)度生硬，不不得授意評估估機構(gòu)作出偏偏離客觀公正正的評估結(jié)果果。 3. 拆遷估價過過程中律師為為被拆遷人提提供法律服務務的注意事項項： 3.11 律師應提提示委托人，須須充分調(diào)查候候選估價機構(gòu)構(gòu)的資質(zhì)與信信譽，調(diào)查估估價機構(gòu)及估估價人員與拆拆遷人是否有有利害關系或或者是否是拆拆遷人，建議議被拆遷人慎慎重選擇評估估機構(gòu)。 33.2 律師師應提示委托托人，如實向向估價機構(gòu)提提供估價所需需資料，配合合估價機構(gòu)開開展現(xiàn)場查勘勘等工作。拆拆遷估價的價價值標準為公公開市場價值值，不考慮房房屋租賃、抵抵押、查封等等因素的影響響。 委托拆拆遷估價，應應當明確被拆拆遷房

28、屋的性性質(zhì)（包括用用途，下同）和和面積。被拆拆遷房屋的性性質(zhì)和面積一一般以房屋權(quán)權(quán)屬證書及權(quán)權(quán)屬檔案的記記載為準；各各地對被拆遷遷房屋的性質(zhì)質(zhì)和面積認定定有特別規(guī)定定的，從其規(guī)規(guī)定；拆遷人人與被拆遷人人對被拆遷房房屋的性質(zhì)或或者面積協(xié)商商一致的，可可以按照協(xié)商商結(jié)果進行評評估。 對被被拆遷房屋的的性質(zhì)不能協(xié)協(xié)商一致的，應應當向城市規(guī)規(guī)劃行政主管管部門申請確確認。對被拆拆遷房屋的面面積不能協(xié)商商一致的，可可以向依照房房產(chǎn)測繪管理理辦法設立立的房屋面積積鑒定機構(gòu)申申請鑒定；沒沒有設立房屋屋面積鑒定機機構(gòu)的，可以以委托具有房房產(chǎn)測繪資格格的房產(chǎn)測繪繪單位測算。 3.3 律律師應提示委委托人拒絕評評估

29、或拒絕申申請重新評估估、鑒定的法法律后果。 4. 拆遷遷估價過程中中律師為估價價機構(gòu)提供法法律服務的注注意事項： 4.1 對對估價工作程程序的合法性性進行核實。核核實包括房地地產(chǎn)估價人員員是否持證上上崗；對被拆拆遷房屋進行行實地查勘是是否有實地查查勘記錄、和和被拆遷房屋屋狀況的照片片及錄像；實實地查勘記錄錄是否由實地地查勘的估價價人員、拆遷遷人、被拆遷遷人簽字認可可。 4.22 律師應提提示委托人接接受房屋拆遷遷估價委托后后，處理好與與拆遷人、被被拆遷人的關關系，客觀公公正評估。未未經(jīng)許可不得得轉(zhuǎn)讓、變相相轉(zhuǎn)讓受托的的估價業(yè)務。 4.3 核核實委托人是是否按照拆遷遷估價委托合合同約定的時時間和

30、要求完完成估價，向向拆遷人出具具估價報告（包包括分戶估價價報告）。律律師應提示委委托人，如未未按照約定的的時間和要求求完成估價，或或者估價失實實的，應當承承擔相應的責責任。 4.4 律師應應提示委托人人，拆遷估價價的價值標準準為公開市場場價值，不考考慮房屋租賃賃、抵押、查查封等因素的的影響。估價價一般應當采采用市場比較較法。不具備備采用市場比比較法條件的的，可以采用用其他估價方方法，并在估估價報告中充充分說明原因因。對拆遷人人、被拆遷人人就估價報告告提出的疑問問向其作充分分解釋，解釋釋內(nèi)容包括拆拆遷估價的依依據(jù)、原則、程程序、方法、參參數(shù)選取和估估價結(jié)果產(chǎn)生生的過程。 4.5 律律師應提示委委

31、托人，估價價機構(gòu)應當配配合專家委員員會的鑒定工工作，向?qū)＜壹椅瘑T會提供供估價報告、估估價技術(shù)報告告及鑒定所需需的其他有關關資料。 44.6 律師師應提示委托托人，拆遷當當事人應當明明確被拆遷房房屋的性質(zhì)、用用途和面積。被被拆遷房屋的的性質(zhì)和面積積一般以房屋屋權(quán)屬證書及及權(quán)屬檔案的的記載為準；拆遷人與被被拆遷人對被被拆遷房屋的的性質(zhì)或者面面積協(xié)商一致致的，可以按按照協(xié)商結(jié)果果進行評估。 第四章 房屋拆遷補補償與安置中中的律師實務務 第一節(jié) 一般規(guī)定定 概念界定定 本章所涉涉的下列詞語語的定義分別別為： 1 房屋拆遷遷補償安置協(xié)協(xié)議，是指拆拆遷人與被拆拆遷人、房屋屋承租人依照照法律規(guī)定，就就補償安

32、置和和房屋拆除的的有關問題所所達成的協(xié)議議。 2. 價值標準房房屋調(diào)換，是是指實行與貨貨幣補償金額額同等價值的的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)調(diào)換。 3 面積標準準房屋調(diào)換，是是指拆遷居住住房屋，實行行以房屋 HYPERLINK /c24.aspx 建筑筑面積為基礎礎，在應安置置面積內(nèi)不結(jié)結(jié)算差價的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換換。 4 異地安置，是是拆遷人以拆拆遷范圍外的的房屋與被拆拆遷人進行產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所所以又可稱為為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換。 5 就地安置置，是指拆遷遷人以拆遷范范圍內(nèi)的房屋屋與被拆遷房房屋進行產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換，所以以又稱為回遷遷安置。 66 最低補補償單價標準準，是指被拆拆除房屋同區(qū)區(qū)域已購公有有居住房屋上上市交易的平平

33、均市場單價價，本指引所所稱的單價，是是指每平方米米建筑面積的的價格。 適適用范圍 本本章適用于城城市房屋拆遷遷補償與安置置實務操作，集集體土地的房房屋拆遷補償償與安置不適適用本章。 第二節(jié) 拆遷補補償安置協(xié)議議 1. 拆拆遷補償?shù)姆椒绞?拆遷補補償?shù)姆绞接杏袃煞N：既可可以實行貨幣幣補償，也可可以實行產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換可以實實行以房屋建建筑面積為基基礎，結(jié)算差差價或不結(jié)算算差價的就地地安置或異地地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 律師要提示示委托人，被被拆遷人可以以選擇補償方方式。但是選選擇權(quán)要受到到以下兩種條條件的限制：一是拆遷非非公益事業(yè)房房屋的附屬物物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換，拆遷時時被拆遷人只只能選擇貨幣幣補償；二

34、是是被拆遷人與與房屋承租人人對解除租賃賃關系達不成成協(xié)議的，只只能實行產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換，被拆拆遷人不能選選擇貨幣補償償。 2. 訂立拆遷補補償安置協(xié)議議的主體 由由于被拆遷房房屋有私有房房屋與公有房房屋之區(qū)別，故故拆遷私有房房屋的，拆遷遷人應當與房房屋所有人訂訂立拆遷補償償安置協(xié)議，而而拆遷公有房房屋的，拆遷遷人應當與房房屋使用權(quán)人人訂立拆遷補補償安置協(xié)議議。 拆遷租租賃房屋的，拆拆遷人應當與與被拆遷人、房房屋承租人共共同訂立拆遷遷補償安置協(xié)協(xié)議；符合下下列情形之一一的，拆遷人人應當與被拆拆遷人、房屋屋承租人分別別訂立拆遷補補償安置協(xié)議議： 2.11 拆遷執(zhí)行行政府規(guī)定租租金標準的公公有出租房屋屋且

35、被拆遷人人選擇貨幣補補償?shù)摹?22.2 拆遷遷執(zhí)行政府規(guī)規(guī)定租金標準準的私有居住住房屋的。 2.3 拆拆遷房管部門門依法代管的的房屋的。 2.4 拆拆遷宗教團體體委托房管部部門代為經(jīng)租租的房屋的。 上述所稱的的執(zhí)行政府規(guī)規(guī)定租金標準準的私有出租租居住房屋，包包括由房管部部門代為經(jīng)租租的私有居住住房屋、落實實私房政策后后由房管部門門代為經(jīng)租的的居住房屋，以以及19833年12月117日城市市私有房屋管管理條例實實施前已經(jīng)建建立租賃關系系，執(zhí)行政府府規(guī)定租金標標準，且租賃賃關系延續(xù)至至今的私有出出租居住房屋屋。 3. 拆遷補償安安置協(xié)議的內(nèi)內(nèi)容 簽訂拆拆遷補償安置置協(xié)議，要注注意協(xié)議應包包括以下內(nèi)

36、容容： 3.1 訂立協(xié)協(xié)議的主體。 3.2 被被拆除房屋的的位置、性質(zhì)質(zhì)、建筑面積積。 3.33 補償安置置方式。 33.4 貨幣幣補償金額。 3.5 搬搬遷期限。 3.6 HYPERLINK /c308.aspx 違約約責任。 3.7 爭議的處理理。 3.88 需要約定定的其他事項項。 律師要要注意，如果果是實行房屋屋調(diào)換的，拆拆遷補償安置置協(xié)議的內(nèi)容容還應當包括括調(diào)換房屋的的價值金額、面面積、地點、層層次和房屋交交付時間、是是否補差價等等事項，拆遷遷人應當向被被拆遷人支付付搬家補助費費、設備遷移移費。拆遷居居住房屋以期期房調(diào)換的，拆拆遷人應當與與被拆遷人、房房屋承租人在在拆遷補償安安置協(xié)議

37、中，根根據(jù)建設情況況約定過渡期期，并遵守過過渡期的約定定。過渡期內(nèi)內(nèi)，由被拆遷遷人、房屋承承租人自行安安排住處的，拆拆遷人還應支支付過渡期內(nèi)內(nèi)的臨時安置置補助費。搬搬家補助費、設設備遷移費和和臨時安置補補助費標準則則由市價格主主管部門會同同市房地資源源局制定。 如當?shù)貙f(xié)協(xié)議有備案要要求的律師應應提示拆遷人人應當按當?shù)氐匾?guī)定將其訂訂立的所有拆拆遷補償安置置協(xié)議報拆遷遷主管機關備備案。 第三節(jié) 被拆遷房屋屋面積的確定定 1. 被被拆遷房屋面面積的確定標標準 被拆遷遷房屋建筑面面積，一般以以房地產(chǎn)權(quán)證證記載的建筑筑面積為準，實實際面積與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證不一致致的，除違章章建筑外，應應以實際為準準。無房地產(chǎn)

38、產(chǎn)權(quán)證的，以以相關批準文文件記載的建建筑面積為準準，實際建筑筑面積小于相相關批準文件件記載的建筑筑面積的，以以實際建筑面面積為準。相相關批準文件件未記載建筑筑面積的，或或者雖無批準準文件但在城城市規(guī)劃法實實施以前已經(jīng)經(jīng)建造用于居居住的房屋，以以有資質(zhì)的房房地產(chǎn)測繪機機構(gòu)實地丈量量的建筑面積積為準。房屋屋所在地的省省市、自治區(qū)區(qū)在城市規(guī)規(guī)劃法實施施以前對此作作出明確規(guī)定定的，從其規(guī)規(guī)定。 2. 面積爭議議的處理 發(fā)發(fā)生房屋面積積爭議的，當當事人之間協(xié)協(xié)商一致的按按協(xié)商結(jié)果認認定。當事人人協(xié)商不一致致的，以房產(chǎn)產(chǎn)測繪機構(gòu)按按國家規(guī)定測測繪的結(jié)果為為據(jù)。第四節(jié) 被 HYPERLINK /c25.as

39、px 拆遷遷房屋補償安安置標準 1. 居居住房屋的貨貨幣補償金額額的確定 由由于很多被拆拆遷人對居住住房屋的貨幣幣補償金額如如何確定并不不清楚，因此此，作為律師師應提示委托托人，拆遷居居住房屋，貨貨幣補償金額額一般根據(jù)被被拆除房屋的的區(qū)位、 HYPERLINK /c24.aspx 建筑筑結(jié)構(gòu)、建筑筑面積等因素素確定。當事事人對此應先先行協(xié)商，協(xié)協(xié)商不成的可可委托評估。估估價的結(jié)果應應當保證足以以買到與被拆拆遷房屋相同同水平的房屋屋。 被拆除除房屋的 HYPERLINK /c4.aspx 房地地產(chǎn)市場單價價為房地產(chǎn)市市場評估單價價，房地產(chǎn)市市場評估單價價低于當?shù)卣?guī)定的同同類房屋補償償單價標

40、準的的，按該補償償單價標準計計算。 拆遷遷執(zhí) HYPERLINK /c173.aspx 行政府規(guī)定租租金標準的公公有出租居住住房屋（含由由房管部門代代為經(jīng)租的宗宗教團體房屋屋、由房管部部門依法代管管房屋），被被拆遷人和承承租人都選擇擇貨幣補償?shù)牡?，租賃關系系終止，承租租人有權(quán)獲得得省、市政府府規(guī)定比例的的貨幣補償款款。出租人與與承租人未達達成解除租賃賃關系的，應應當實行按面面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換，以保障障承租人的居居住水平不因因拆遷而下降降。 執(zhí)行政政府規(guī)定租金金標準的私有有出租居住房房屋，按 HYPERLINK /c326.aspx 租賃賃合同的規(guī)定定處理。 實實行價值標準準房屋調(diào)換的的，律師應提

41、提示委托人應應當按照房地地產(chǎn)市場評估估價格確定貨貨幣補償金額額，再將該金金額與安置房房屋的房地產(chǎn)產(chǎn)市場價結(jié)算算差價。需特特別重視的是是，被拆遷房房屋和擬調(diào)換換的房屋在評評估時應適用用同一評估時時點、同一評評估方法和標標準。 2. 非住宅房房屋的補償安安置 拆遷非非住宅房屋的的，應充分考考慮拆遷和當當?shù)毓ど虡I(yè)水水平和就業(yè)的的問題。除國國家產(chǎn)業(yè)政策策確定屬于淘淘汰的行業(yè)外外，不能因拆拆遷導致企業(yè)業(yè)關閉和工人人下崗。拆遷遷租賃非住宅宅房屋的，被被拆遷人與房房屋承租人協(xié)協(xié)議解除租賃賃關系的，拆拆遷人對被拆拆遷人給予補補償安置；被被拆遷人與房房屋承租人對對解除租賃關關系未達成協(xié)協(xié)議的，拆遷遷人應當對被被

42、拆遷人實行行房屋調(diào)換。調(diào)調(diào)換后的房屋屋由原房屋承承租人承租，被被拆遷人應當當與原房屋承承租人重新訂訂立房屋租賃賃 HYPERLINK /c174.aspx 合同。 另外，拆拆遷非居住房房屋，律師還還應提示委托托人，拆遷人人應當補償被被拆遷人或者者房屋承租人人下列費用： 2.1 按國家和當當?shù)匾?guī)定的貨貨物運輸價格格、設備安裝裝價格計算的的設備搬遷和和安裝費用。 2.2 無無法恢復使用用的設備按重重置價結(jié)合成成新結(jié)算的費費用。 2.3 因拆遷遷造成停產(chǎn)、停停業(yè)的適當補補償。這里的的因拆遷造成成停產(chǎn)、停業(yè)業(yè)的適當補償償，是指拆遷遷非居住房屋屋中用于生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營的房房屋，由拆遷遷人給予被拆拆遷人或者房

43、房屋承租人的的適當補償。補補償標準按被被拆除房屋建建筑面積每平平方米3000-400元元，由拆遷當當事人協(xié)商確確定。 3. 可以按照照非居住房屋屋補償標準認認定的情形 律師在實踐踐中應提示委委托人注意，以以下幾種情形形是可以按照照非居住房屋屋補償標準予予以補償認定定： 3.11 原始設計計為非居住房房屋或房屋依依法銷售時是是非居住房屋屋的，可以認認定為非居住住房屋。 33.2 公房房承租人與所所有人簽訂了了公有非居住住房屋租賃合合同，建立了了公有非居住住房屋租賃關關系的，可以以認定為非居居住房屋。 3.3 房房地產(chǎn)權(quán)證記記載的權(quán)利人人為單位，可可以認定為非非居住房屋，但但原始設計為為居住房屋以

44、以及實際用作作職工或者職職工家庭居住住使用的除外外。 3.44 原始設計計為居住房屋屋，改變?yōu)榉欠蔷幼∮猛荆髯鳛榻?jīng)營場所所并領取營業(yè)業(yè)執(zhí)照照章納納稅的，可以以依據(jù)國務院院和省級以上上人民政府的的規(guī)定并根據(jù)據(jù)其經(jīng)營狀況況、納稅情況況，參照當?shù)氐胤亲≌愵惙课莸氖袌鰣鰞r值給予適適當?shù)难a償。 4. 拆遷遷居住和非居居住兼用房屋屋的補償安置置 拆除居住住和非居住兼兼用的房屋，被被拆遷人或房房屋承租人選選擇貨幣補償償?shù)?，可以按按照居住用建建筑面積和非非居住用建筑筑面積分別計計算貨幣補償償款；被拆遷遷人或房屋承承租人選擇房房屋調(diào)換的，應應當按照約定定或行政裁決決結(jié)算差價。 第五節(jié) 特殊對象象的補償與安

45、安置 1. 對對低收入、居居住困難戶的的補償安置的的特殊保護 實踐中，律律師要注意的的是拆遷廉租租住房以及被被拆遷人、房房屋承租人屬屬于孤老、孤孤殘、孤幼的的，拆遷人應應當優(yōu)先給予予面積標準房房屋調(diào)換，并并可適當減免免超過應安置置面積部分的的房價款，使使之達到當?shù)氐刈畹妥》勘１Ｕ蠘藴省?2. 拆遷遷宗教團體所所有房屋的處處理 拆遷宗宗教團體所有有的房屋，律律師應提示拆拆遷人，應當當事先征求宗宗教事務管理理部門意見，并并與宗教團體體簽訂拆遷補補償安置協(xié)議議。 拆遷由由房管部門代代為經(jīng)租的宗宗教團體的房房屋，租賃關關系終止。拆拆遷居住房屋屋的，補償安安置方式與標標準按照政府府規(guī)定租金標標準的私有出

46、出租居住房屋屋的規(guī)定執(zhí)行行。拆遷非居居住房屋的，被被拆遷人和房房屋承租人均均可以選擇貨貨幣補償或者者房屋調(diào)換。 3. 拆遷遷公益事業(yè)房房屋的處理 律師應注意意，如果拆遷遷用于公益事事業(yè)的房屋及及其附屬物，拆拆遷人應當根根據(jù)有關法律律、法規(guī)的規(guī)規(guī)定和城市規(guī)規(guī)劃的要求，按按照原性質(zhì)和和規(guī)模予以重重建或者按照照房地產(chǎn)市場場價補償。 4. 拆遷遷公共設施的的處理 需要要拆除 HYPERLINK /c41.aspx 交通崗亭、交交通標志、交交通護欄、郵郵筒、廢物箱箱、車輛站點點、消防栓、人人防等公共設設施以及樹木木綠地的，拆拆遷人應當重重建或者給予予適當補償。 因房屋拆遷遷需要遷移管管線或鋪設臨臨時管線

47、的費費用，由拆遷遷人負擔；但但結(jié)合道路擴擴建按規(guī)劃需需要就位或新新建、擴建各各種管線的費費用，拆遷人人不予負擔。 5. 拆遷遷由房管部門門依法代管的的房屋的處理理 拆遷房管管部門依法代代管的房屋，拆拆遷人應當與與代管人訂立立拆遷補償安安置協(xié)議。拆拆遷補償安置置協(xié)議應當經(jīng)經(jīng)公證機關公公證，拆遷房房屋有關資料料應當向公證證機關辦理證證據(jù)保全。 6. 拆除除違章建筑和和臨時建筑的的處理 律師師應提示委托托人拆除違章章建筑、超過過批準期限的的臨時建筑，現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)定是不不予補償；拆拆除未超過批批準期限的臨臨時建筑，應應當給予適當當補償。是否否屬于違章建建筑以及是否否應無償拆除除，應當有法法律依據(jù)并依依法確

48、定。 其中，城城市規(guī)劃法實實施后，未取取得規(guī)劃許可可證或違反規(guī)規(guī)劃許可證規(guī)規(guī)定進行建設設的，以及臨臨時建筑使用用期限屆滿未未拆除的為違違法建筑。對對違法建筑依依據(jù)城市規(guī)規(guī)劃法及地地方城市規(guī)劃劃實施條例規(guī)規(guī)定處理。城城市規(guī)劃法實實施前違法建建筑的認定，由由縣級以上地地方人民政府府城市規(guī)劃行行政主管部門門根據(jù)歷史情情況，依據(jù)所所在省、自治治區(qū)、直轄市市人民政府規(guī)規(guī)定處理。 在拆遷公告告依法發(fā)布后后，或被拆遷遷人接到有關關部門依法作作出的停止建建設通知后，繼繼續(xù)進行房屋屋及其附屬物物新建、改建建、擴建的部部分，不予補補償。 7. 拆遷爭議議房屋的處理理 由于爭議議房屋屬于“產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明確的的房屋”，為

49、為了保障建設設項目的順利利進行，在拆拆遷人提出補補償安置方案案，報房屋拆拆遷管理部門門依法核實同同意，向公證證機關辦理證證據(jù)保全，并并且將拆遷補補償資金辦理理提存或者提提供符合國家家質(zhì)量標準的的安置用房、周周轉(zhuǎn)用房的，便便可實施拆遷遷。 8. 拆遷設有抵抵押權(quán)的房屋屋的處理 律律師應注意，首首先要核實抵抵押的有效性性。 其次，在在拆遷前，應應當通知抵押押權(quán)人關于拆拆遷房屋的相相關事項。 再次，經(jīng)與與抵押權(quán)人、被被拆遷人協(xié)商商，能解除抵抵押合同的，可可達成一致意意見，將拆遷遷補償款交付付被拆遷人。 9. 租賃賃期限未滿的的房屋拆遷的的處理 拆遷遷租賃房屋，被被拆遷人與房房屋承租人解解除租賃關系系

50、的，或者被被拆遷人對房房屋承租人進進行安置的，拆拆遷人對被拆拆遷人給予補補償。被拆遷遷人與房屋承承租人對解除除租賃關系達達不成協(xié)議的的，拆遷人應應當對被拆遷遷人實行房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房房屋由原房屋屋承租人承租租，被拆遷人人應當與原房房屋承租人重重新訂立房屋屋租賃合同。 第六節(jié) 貨幣補償款款的分配 1. 公公有房屋貨幣幣補償款的分分配。 拆遷遷人給予房屋屋承租人的貨貨幣補償款、安安置房屋歸房房屋承租人及及其同住人共共有。 承租租人、同住人人之間一般遵遵循一人一份份、均等分割割的原則取得得拆遷補償款款。但律師應應提示委托人人注意，下列列情況除外： 1.1 承租人或同同住人屬于年年老體弱，

51、缺缺乏經(jīng)濟來源源，且按均分分所得的補償償款，無法購購得房屋保證證其正常生活活的。 1.2承租人或或同住人在取取得公房承租租權(quán)時額外支支付較多款項項的。 1.3 對公房房內(nèi)居住的未未成年人實際際承擔監(jiān)護義義務的。 22. 私有房房屋補償款的的分割 拆遷遷人給予被拆拆遷人的貨幣幣補償款、安安置房屋歸被被拆遷人所有有。被拆遷人人應當負責安安置房屋使用用人。 3.房屋拆遷補補償款之外的的其他補償費費的處理 搬搬家補償費、設設備遷移費、臨臨時安家補助助費，應歸確確因拆遷而搬搬家、設備遷遷移和臨時過過渡的承租人人、同住人等等。獎勵費和和一次性補償償費，一般應應當由拆遷時時在被拆遷房房屋內(nèi)實際居居住的人之間

52、間予以分割。設設備搬遷和安安裝費用、無無法恢復使用用的設備按重重置價結(jié)合成成新結(jié)算的費費用，應歸設設備所有人。因因拆遷造成停停產(chǎn)、停業(yè)損損失的補償歸歸遭受實際損損失的經(jīng)營人人。 4. 補償款由他他人領取的處處理 在實踐踐中，有時會會遇到由于拆拆遷人的疏忽忽，導致房屋屋補償款由他他人領取，律律師應提示委委托人，補償償款應由領款款人親自領取取，委托他人人領款的應認認真審查委托托書的真實性性和內(nèi)容的準準確性。如拆拆遷人疏于審審查，錯將拆拆遷款項支付付給他人，仍仍應對實際的的被拆遷人或或房屋承租人人承擔補償安安置的義務。對對冒領或錯發(fā)發(fā)，拆遷人可可以依法要求求返還不當?shù)玫美?5. 被拆遷人人拒絕受領

53、補補償款的處理理 拆遷補償償安置爭議經(jīng)經(jīng)裁決后，被被拆遷人如無無法定理由在在法定期限內(nèi)內(nèi)不申請行政政復議，也不不提起行政 HYPERLINK /c46.aspx 訴訴訟，且拒絕絕受領補償款款的，拆遷人人可以向公證證機關辦理提提存。 6. 售后公房房拆遷維修資資金的處理 因房屋拆遷遷等原因造成成公有住宅售售后房屋滅失失的，由業(yè)主主、房屋拆遷遷單位、原售售房單位或 HYPERLINK /c27.aspx 物物業(yè)管理單位位持房屋滅失失等有關證明明文件，到該該項資金保管管單位辦理住住宅維修資金金交割手續(xù)，其其中原個人繳繳納住宅維修修資金中的剩剩余部分，由由該項資金保保管單位退還還給業(yè)主，原原房屋出售單

54、單位繳納三項項維修資金的的剩余部分，用用于補貼社區(qū)區(qū)公共設施維維修資金的不不足。 第五章 房屋拆遷遷行政裁決過過程中的律師師實務 第一節(jié) 一一般規(guī)定 概念界定定 1. 房房屋拆遷裁決決，是指房屋屋拆遷主管部部門依據(jù)拆遷遷法律規(guī)定，對對拆遷人和被被拆遷人之間間就房屋拆遷遷補償?shù)男问绞胶徒痤~、安安置用房的面面積和安置地地點、搬遷過過渡的方式和和過渡期限等等拆遷事宜作作出的關于雙雙方當事人之之間的權(quán)利和和義務的具體體行政行為。 2. 強制制拆遷，是指指被拆遷人或或者房屋承租租人在裁決規(guī)規(guī)定的搬遷期期限內(nèi)未搬遷遷的，由房屋屋所在地的市市、縣人民政政府責成有關關部門 HYPERLINK /c302.as

55、px 強制執(zhí)執(zhí)行，或者由由房屋拆遷管管理部門依法法申請人民法法院予以強制制執(zhí)行的行為為。 適用范范圍 本章主主要針對城市市房屋拆遷中中的律師實務務，集體土地地上的房屋拆拆遷裁決，按按各省、市的的規(guī)定確定是是否適用本章章內(nèi)容。 第二節(jié) 裁決申請請與受理階段段 1. 申申請階段 律律師在代理當當事人提請房房屋拆遷裁決決申請時，重重點是把握按按規(guī)定申請所所必需的資料料。為拆遷主主管行政機關關提供服務時時應審查申請請資料是否符符合要求。 1.1 拆拆遷人申請裁裁決應提交的的資料： 11.1.1 裁決申請書書； 1.11.2 法定定代表人的身身份證明； 1.1.33 被拆遷房房屋權(quán)屬證明明材料； 11.

56、1.4 被拆遷房屋屋的估價報告告； 1.11.5 對被被申請人的補補償安置方案案； 1.11.6 申請請人與被申請請人的協(xié)商記記錄； 1.1.7 未未達成協(xié)議的的被拆遷人比比例及原因； 1.1.8 其他與與裁決有關的的資料。 11.2 被被拆遷人、房房屋承租人申申請裁決應提提交的資料： 1.2.1 裁決申申請書； 11.2.2 申請人的身身份證明； 1.2.33 被拆遷房房屋的權(quán)屬證證明； 1.2.4 申申請裁決的理理由及相關證證明材料； 1.2.55房屋拆遷管管理部門認為為應當提供的的與行政裁決決有關的其他他材料。 11.3 裁裁決申請書應應包括以下主主要內(nèi)容： 1.3.1 申請人人的名稱、

57、地地址、法定代代表人及代理理人的姓名、年年齡、職業(yè)、住住所； 1.3.22 被申請人人名稱、地址址等基本情況況； 11.3.3 申請裁決的的請求、事實實和理由； 1.33.4 申請請人簽名或蓋蓋章、申請日日期。 2. 審查受理理階段 律師師在拆遷行政政裁決階段，應應注意的重點點是聽證和可可能不被受理理的情形。 2.1 裁決聽證 裁決機關收收到拆遷人的的裁決申請后后，應當對達達成拆遷補償償安置協(xié)議的的戶數(shù)占拆遷遷范圍總戶數(shù)數(shù)的比例進行行審核，未達達成拆遷補償償安置協(xié)議戶戶數(shù)較多或比比例較高的，房房屋拆遷管理理部門在受理理裁決申請前前，應當進行行聽證。具體體標準、程序序按省、自治治區(qū)、直轄市市人民

58、政府房房屋拆遷管理理部門規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。 律師師可代理委托托人參與裁決決受理前的聽聽證，并可結(jié)結(jié)合相關法律律法規(guī)，以及及委托人的合合法權(quán)益發(fā)表表律師意見。 2.2 不予受理的的情形 有下下列情形之一一的，裁決機機關不予受理理裁決申請： 2.2.1 已超過過房屋拆遷期期限的； 22.2.2 申請人未在在規(guī)定的日期期內(nèi)補齊資料料的； 2.2.3 申申請人與被申申請人達成房房屋拆遷補償償安置協(xié)議后后發(fā)生合同糾糾紛的； 22.2.4房房屋已經(jīng)滅失失的； 2.2.5 申申請人主體資資格不符合法法律、法規(guī)、規(guī)規(guī)章規(guī)定的； 2.2.6 申請人人對拆遷許可可證合法性申申請裁決的； 2.2.7 裁決做做出后，當事事

59、人就同一理理由再次申請請裁決的。 對裁決申請請不予受理的的，裁決機關關應當自收到到申請之日起起5日內(nèi)書面面通知申請人人。 律師對對行政機關作作出受理或不不予受理的決決定，均可為為當事人提供供咨詢意見，確確認行政機關關的決定是否否符合法律規(guī)規(guī)定。如確認認不符合法律律規(guī)定，可接接受委托代書書復議申請書書、訴狀或代代理復議與行行政訴訟。 第三節(jié) 裁決審理理階段 在拆遷裁決決的審理階段段，律師的服服務重點主要要是以下幾方方面： 1. 對裁裁決審理的程程序和內(nèi)容的的核實。 11.1 裁決決行政機關是是否向申請人人發(fā)出裁決受受理通知書。 1.2裁決決行政機關是是否向被申請請人送達裁決決申請副本及及答辯通知

60、書書。 1.33 相關資料料、程序的合合法性。 11.4裁決機機關是否組織織拆遷當事人人進行調(diào)解。注注意未經(jīng)調(diào)解解，不能作出出裁決，而申申請人經(jīng)兩次次通知未參加加裁決調(diào)解的的，視為撤回回裁決申請；被申請人經(jīng)經(jīng)兩次通知不不出席裁決調(diào)調(diào)解的，裁決決機關可以缺缺席裁決。 1.5 核核實補償安置置標準是否符符合法律規(guī)定定與該案的實實際情況。 在審理過程程中，當事人人對評估結(jié)果果有異議且未未經(jīng)房屋拆遷遷估價專家委委員會鑒定的的，裁決機關關應當委托估估價專家委員員會進行鑒定定，并以鑒定定后的估價結(jié)結(jié)果作為裁決決依據(jù)。 11.6 裁決決機關是否及及時合法地作作出書面的裁裁決書。經(jīng)調(diào)調(diào)解當事人達達不成協(xié)議的的