吉祥苑物業(yè)管理方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔福州吉祥苑物業(yè)管理方案目 錄一、物業(yè)管理項目的管理特點02二、質(zhì)量管理目標及管理方式02（一）質(zhì)量管理目標02（二）采用管理方式03三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容05（一）開發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容05（二）物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容05（三）入伙及裝修期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容07（四）實際運行期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容08四、人力資源的配備及管理10（一）人力資源的配置11（二）工作人員的培訓11（三）工作人員的管理11五、管理規(guī)章制度12六、檔案建立與管理15七、經(jīng)費收支預(yù)算18八、物質(zhì)裝備計劃20九、其他21一、物業(yè)管理項目的管理特點吉祥苑的概況吉祥苑項目

2、位于福州市祥板路，由福建?；史康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住樓。 吉祥苑占地面積16畝，總建筑面積16000多平方米，其中住宅面積13500多平方米，商店950多平方米，幼兒園約1000平方米；住宅總戶數(shù)113戶，地下室設(shè)有汽車、自行車、摩托車停放處，地面設(shè)有架空及露天停車位。吉祥苑主要配套設(shè)施有變頻供水系統(tǒng)（一、二層由市政直供，二層以上由變頻供水）、配電系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等。（二）吉祥苑的特點及管理措施特點之一：由于吉祥苑項目受所處位置周邊住宅區(qū)物業(yè)管理狀況的影響，收費標準定位底，收入有限，必將給物業(yè)管理帶來難度。管理措施：我們在深入了解現(xiàn)場情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司在其它項目人力資源，制訂科學合理、切

3、實可行有針對性的日常運作管理方案，確保有效運作。特點之二：吉祥苑項目在入伙后的二次裝修期間，人員混雜，治安工作較難管理，因此安全保衛(wèi)任務(wù)負擔較大，治安的好壞是業(yè)主衡量管理績效的關(guān)鍵。管理措施：我們在現(xiàn)場勘查，實地規(guī)劃定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合我們在其它管理項目取得的經(jīng)驗，從實際情況出發(fā)，確立了治安管理以：“強化專業(yè)、人防為主、全面防范”的整體治安管理防范思路。在裝修中實施“有章可循、違章必糾”的管理辦法，靈活運用各種手段，管理上講情、講理、講法，以預(yù)防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確保吉祥苑外觀統(tǒng)一美觀。二、質(zhì)量管理目標及管理方式（一）質(zhì)量管理目標吉祥苑2.自接管之日起嚴格按照ISO9002國際質(zhì)量

4、體系標準進行物業(yè)運作，使吉祥苑成為一個安全，舒適、溫馨、文明的家園。3具體質(zhì)量管理目標：制訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同、住戶手冊和其他有關(guān)的規(guī)章制度，明確服務(wù)的質(zhì)量和雙方的權(quán)利與義務(wù)。業(yè)主滿意率80%以上。維修及時率90%以上。維修合格率100%。房屋外觀整潔完好，管道暢通完好。每半年一次業(yè)主滿意率征詢活動，建立回訪制度和回訪記錄。公共場所衛(wèi)生整潔，綠地樹木存活率90%以上。重大火災(zāi)、治安責任事故率為零。（二）采用的管理方式1、在總體管理方式上擬采取“標準化”管理模式。吉祥苑屬綜合型商住樓，在管理方式、管理手段和管理人員方面的管理模式，實行標準化管理。實現(xiàn)管理體制企業(yè)化、專業(yè)化、一體化，以業(yè)主為服務(wù)

5、中心的經(jīng)營方針。嚴格法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為，致力于精神文明建設(shè)。2、在安全管理上擬采取全封閉的安全預(yù)案制。安全問題是業(yè)主永遠最關(guān)心的問題，公司在進駐現(xiàn)場前先了解安全死角，將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來，制訂有針對性的安全措施，將預(yù)案作為員工培訓的依據(jù)，逐步提高安全管理的實際水平。對人員物品進出實行分類控制，對業(yè)主采用“記憶+規(guī)范”的方法，對租戶采用憑證出入，對散客采用登記有效證件控制出入，實行立體化管理。3、在服務(wù)方式上采取特色服務(wù)與個性化服務(wù)。（1）時效工作制對業(yè)主關(guān)心的工作都要求規(guī)定的時間完成方為有效。將相關(guān)的工作流程公示給業(yè)主監(jiān)督，對未按規(guī)定辦理進行處罰，以提

6、高業(yè)主對我們的服務(wù)感到滿意。（2）首問負責制對業(yè)主的問題，第一個接觸業(yè)主的工作人員應(yīng)負責將問題向公司進行反饋，不能以任何理由進行推諉。對于業(yè)主的問題必須有答復(fù)，不能久拖不決。4、實行（1）組織系統(tǒng)A、組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效,一專多能。管理處直屬公司總部管轄，實行整體管理的方式。B、管理處內(nèi)部實行重在領(lǐng)導,減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率?，F(xiàn)場經(jīng)理屬管理層,下設(shè)全部為操作層。C、管理處是指揮、控制的樞紐。設(shè)置服務(wù)熱線，負責收集,歸檔整理和日常指揮功能。D、保安負責公共秩序的維護及消防管理；管理員負責社區(qū)的二次裝修管理、樓宇的巡查與管理，物業(yè)管理費、水電費等有關(guān)費用的收取工作；水電技術(shù)員負責設(shè)備維

7、修、養(yǎng)護及運行；保潔綠化員負責社區(qū)所有公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔及綠化養(yǎng)護。（2）整體運作程序系統(tǒng)A、整體運作流程原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊密銜接,既無盲點,又無積淀。B、整體運行各個環(huán)節(jié)的詳細工作分解流程嚴格按照我公司計劃導入ISO9002質(zhì)量保證體系進行運作。C、所有運作過程均有嚴格的監(jiān)控保證,充分體現(xiàn)管理效率。（3）內(nèi)部運作系統(tǒng)A、在內(nèi)部運作流程設(shè)計中,堅持全過程管理,保證指揮,監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者,又是監(jiān)督者,計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。B、操作層職責明確，工作程序有嚴格的質(zhì)量文件進行規(guī)范。同時我們倡

8、導全員質(zhì)量管理，充分授權(quán)，在權(quán)責范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性。 （4）信息反饋系統(tǒng)A、信息是我們重要的經(jīng)營資源。信息源要全面，匯聚與中茵名仕花城物業(yè)管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻率，信息采集真實、科學。B、保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到管理處，經(jīng)過分析整理，并由管理處發(fā)出指令，跟蹤檢查。C、保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責任分離所導致的管理失控。D、充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。E、在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專項檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式?？刂频拇胧┯蓄A(yù)先控制、現(xiàn)場控制、反饋控制。F、

9、質(zhì)量控制上，對不合格的服務(wù)制訂了糾正偏差的處理措施。三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（一）開發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、分析原設(shè)計圖紙，提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進建議物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)合理性，以及物業(yè)的使用、維修和管理，可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議。如建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等，避免日后使用修改，給管理帶來不便，以提高物業(yè)的整體效果、價值。2、提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進意見與建議物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度，為建設(shè)單位提供設(shè)備設(shè)施的改進意見。對建筑材料的選用，設(shè)備設(shè)施性能特點、使用效果，養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面，提供信息與建議。3、提供工程

10、質(zhì)量的改進建議物業(yè)公司在工程施工階段可派駐工程施工現(xiàn)場，熟悉基礎(chǔ)隱藏工程，機電設(shè)備安裝調(diào)試，管道線路的敷設(shè)及走向，及時提出整改方案，配合落實。4、設(shè)立物業(yè)管理咨詢在項目銷售期間，物業(yè)公司可配合售樓部，和購房者溝通，明確今后物業(yè)管理的收費、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準，解答購房者物業(yè)管理方面的問題。（二）物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、參與竣工險收物業(yè)公司可派工作人員參與政府組織的竣工驗收工作，協(xié)助開發(fā)商督促施工單位完成驗收資料的準備，組織技術(shù)人員了解現(xiàn)場房屋及配套設(shè)備設(shè)施是否具備驗收條件，要求施工單位按要求完成開發(fā)商交給的施工任務(wù)，協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。2、組

11、織接管驗收由物業(yè)公司牽頭，對吉祥苑的施工質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施的使用功能、技術(shù)資料、項目文件和業(yè)主資料等工作進行接管驗收。3、協(xié)助開發(fā)商處理工程遺留問題（1）常見的非結(jié)構(gòu)性工程遺留問題屋面滲漏水；有防水要求的地面滲水；外墻面滲水；室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動；抹灰層、面磚、油漆、脫落殘缺；門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件；衛(wèi)生間、廚房、陽臺積水，倒泛水；給排水系統(tǒng)漏水；排水管道堵塞，區(qū)間道路沉陷；電器、電線漏電，燈具安裝不牢；其它常見問題。（2）問題的處理程序在保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍內(nèi)的工程質(zhì)量問題，由建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。施工單位自接到通知之日起，應(yīng)在約定的保修時限內(nèi)到

12、達現(xiàn)場與業(yè)主確定返修內(nèi)容，盡快修理、整改，對發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位在接到通知后，應(yīng)立即到達現(xiàn)場搶修。相關(guān)部門、單位到場監(jiān)督整修方案。施工單位非因特殊原因，未能在約定時限內(nèi)到達維修現(xiàn)場，建設(shè)單位應(yīng)配合再次通知施工單位限時維修，如施工單位再次違約，建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標準的前提下，自行返修或委托其他單位維修，發(fā)生的費用由原施工單位承擔。保修完工后，建設(shè)單位、物業(yè)公司或房屋所有人組織驗收。因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害。由造成拖廷的責任方承擔賠償責任。（三）入伙及裝修期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、辦理入伙手續(xù)的前提條件（1）已通過接管驗收：房屋無重大質(zhì)量問題，

13、工程遺留問題基本得到解決，工程資料已經(jīng)齊備，產(chǎn)權(quán)確認工作已經(jīng)結(jié)束；（2）達到入伙的條件：實現(xiàn)通水、通電、通訊、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需，配套設(shè)施基本齊備，建成能夠使用，物業(yè)管理處有固定辦公場所。2、入伙的準備工作（1）入伙資料的準備：根據(jù)實際情況配合開發(fā)商編寫和印刷業(yè)主臨時公約、住戶手冊，準備住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、入伙通知書等；（2）入伙時的環(huán)境布置：掛橫幅、插彩旗，營造氣氛，設(shè)立指示標識牌等。3、發(fā)出入伙通知（1）由物業(yè)公司配合開發(fā)商確定入伙時間，向業(yè)主發(fā)出入伙通知；（2）業(yè)主辦理入伙手續(xù)須帶證件：入伙通知書，商品房買賣合同原件和復(fù)印件各一份，業(yè)主及家庭成員的

14、身份證原件及復(fù)印各一份，一寸彩照每人各兩張，單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份，委托他人辦理的須帶業(yè)主委托書及委托人身份證原件和復(fù)印件各一份。4、入伙手續(xù)的辦理驗證入伙資料、證件；（2）由業(yè)主填寫業(yè)主家庭情況登記表，簽署業(yè)主臨時公約等文件；（3）交納入伙相關(guān)費用；（4）驗房收樓；（5）發(fā)放鑰匙，資料；（6）開通水電。5、裝修管理（1）裝修的申請與審批（2）辦理施工證，施工人員出入證等；（3）施工期間的管理；（4）違章裝修的處理； （5）裝修施工的竣工驗收；（四）實際運行期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容綜合管理（1）設(shè)立專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)，實行綜合一體化管理；（2）設(shè)立24小時服務(wù)熱線電話；（3）

15、設(shè)立固定的辦公場所，管理人員佩帶明顯標識牌，持證上崗；（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作，簽定物業(yè)管理合同，管理單位責權(quán)利明確；（5）制訂內(nèi)部管理管理運作制度及工作流程；（6）檔案資料齊全，管理完善。2、房屋管理及維修養(yǎng)護（1）房屋外觀完好、整潔、無妨礙市容和觀瞻；（2）建立裝修管理制度，無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛；（3）公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺、通道等無堆放雜物及違章占用等；（4）無擅自改變房屋用途，棟號有明顯標志，主要入口有引路標識圖；（5）房屋修繕制度、管理值班制度、便民報修措施完善，建立回訪制度和回訪記錄；（6）房屋完好率達到100%，維修合格率達到100%。3、保安消防

16、及車輛（1）保安和車輛實行一體化管理，建立專業(yè)化保安隊伍；（2）消防設(shè)備設(shè)施完好無損；（3）可能危及住戶安全處設(shè)立明顯標識和防范措施；（4）無因管理公司責任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故；（5）機動車輛行駛停泊有序，制度落實，無違章行駛及停泊；（7）非機動車輛管理制度落實，管理有序，停放整齊；（8）設(shè)立24小時安全防衛(wèi)值勤，業(yè)主、住戶、來訪人員進出管理有序；（9）保證消防通道暢通，消防疏散標志醒目、完好、齊全。4、環(huán)境管理（1）清潔衛(wèi)生實行一體化管理，有專業(yè)的清潔保潔隊伍，管理制度落實；（2）環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全完好，有垃圾收集設(shè)施等，垃圾日產(chǎn)日清；（3）整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時保持清潔，定期進行衛(wèi)生消

17、殺；（4）無違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜現(xiàn)象；（5）公用雨水、污水管理暢通，無堵塞現(xiàn)象；（6）加強二次供水管理，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫要求。5、綠化管理（1）有專業(yè)的綠化養(yǎng)管隊伍，管理制度落實；（2）保持現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用；（3）花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無踐踏折損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露；（4）加強綠化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲害防治、中耕除草、綠化保潔、對老化、死亡、損壞植物及時補種或更換等；6、公用配套設(shè)施、設(shè)備、場所管理（1）按規(guī)劃標準管理公用配套設(shè)施設(shè)備和場所，無違章私自改動原規(guī)劃行為，無擅自侵占公共設(shè)施或場所，公用設(shè)施設(shè)備運營正常，完好率達到95%以上；（2）道路

18、早暢通無損環(huán)、路面平坦整潔、排水暢通；（3）供電、供水、供氣、電梯、消防監(jiān)控、有線電視、通訊管線及設(shè)施完好無損，運行正常；二次供水箱加蓋加鎖，環(huán)境整潔，無二次污染及隱患；（4）公用排污、排雨水管線設(shè)施完好無損；（5）停車場及其他公共場地、建筑小品等完好無損；（6）路燈完好率達到95%以上；（7）做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施。7、商業(yè)網(wǎng)點管理與經(jīng)營服務(wù)（1）商鋪無違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼；招牌整齊美觀，無破損污跡；（2）落實好門前三包，鋪面整潔，無亂丟垃圾，無污水等；（3）排放油煙、噪音、粉塵等符合環(huán)保規(guī)定，無存放有害有毒物質(zhì)；（4）多種經(jīng)營效果好，有償服務(wù)項目齊全，無違反規(guī)定亂收費。8、空置

19、房管理（1）保證空置房各項設(shè)施設(shè)備完好無損；（2）做好空置房室內(nèi)外的衛(wèi)生保潔；（3）配合售房需要，提供各種方便。9、社區(qū)文化（1）健全并落實各項精神文明建設(shè)、社區(qū)服務(wù)制度；（2）設(shè)立宣傳教育學習專欄；（3）積極協(xié)助街道、派出所、居民委員會開展各項工作；10、便民特約服務(wù)（1）適應(yīng)社區(qū)發(fā)展需要，適時提供特約有償服務(wù)等；（2）服務(wù)項目（略）。四、人力資源配備及管理（一）人力資源的配置吉祥苑項目物業(yè)管理人員的配備應(yīng)結(jié)合實際情況，要求管理層基本素質(zhì)高，相關(guān)崗位人員必須是一專多能，實行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、安防、日常服務(wù)）。在管理隊伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的

20、方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性、嚴格考核，確保管理目標得以實現(xiàn)。吉祥苑管理處人員配置表：類別職務(wù)名額學歷持何種崗位證件/職稱工作年限備注管理員 主任1大專部門經(jīng)理上崗證3年設(shè)備維護水電維修員1中專上崗證3年兼日常事務(wù)管理環(huán)境保潔保潔員1初中1年綠化養(yǎng)護由公司專業(yè)綠化工負責公共秩序維護保安員6高中保安上崗證1年兼車輛管理，其中一人兼班長合計9（二）工作人員的培訓企業(yè)的競爭歸根到底是人才的競爭。要實現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，常抓不懈。公司以培訓與考核相結(jié)合的培訓方針，使培訓真正落實到實處。1、培訓內(nèi)容：1新員工入職培訓；2崗位專業(yè)技

21、能培訓；3素質(zhì)提高培訓；4新政策、新理論培訓；5、管理人員出外培訓。 2、培訓的評估考核B、C、培訓后考核：分為實操考評和書面考評兩種，反饋培訓績效，把考評的結(jié)果作為評核員工綜合培訓成績的主要依據(jù)。（三）工作人員的管理管理人員是公司最寶貴的資產(chǎn)，我們的人員管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。我們將秉承我公司的人才觀，運用壓力機制和激勵機制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造良好的空間，最終激勵員工為企業(yè)盡心竭力，追求人才資本增值。我們的人員管理體系由五部分組成：素質(zhì)機制、配置機制、組織機制、績效機制、激勵機制。五、管理規(guī)章制度科學完善，合理量化，健全的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸?/p>

22、功的重要法寶。接管項目后，我們將嚴格按照ISO9002國際質(zhì)量標準以及本公司質(zhì)量體系文件要求，對社區(qū)實施專業(yè)化，規(guī)范化的物業(yè)管理。制定相應(yīng)的規(guī)章制度，進一步加強管理，提高管理質(zhì)量，實現(xiàn)社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。因考慮規(guī)章制度數(shù)量較多，篇幅有限，僅羅列目錄，詳細內(nèi)容根據(jù)本公司ISO文件制訂：一、員工崗位職責1、物業(yè)管理處主任崗位職責；2、物業(yè)管理處管理員崗位職責；3、物業(yè)管理處保安班長崗位職責；4、物業(yè)管理處保安員崗位職責；5、物業(yè)管理處固定崗安防員崗位職責；6、物業(yè)管理處巡邏崗安防員崗位職責；7、物業(yè)管理處保潔員崗位職責；8、物業(yè)管理處綠化工崗位職責9、物業(yè)管理處維修工崗位職責二、供配電系

23、統(tǒng)管理工作手冊10、供配電設(shè)備巡檢及保養(yǎng)規(guī)定；11、電工安全操作規(guī)定；12、物業(yè)管理處臨時用電管理規(guī)定；13、物業(yè)管理處設(shè)備維修與保養(yǎng)制度；三、給排水管理制度與操作規(guī)程14、水泵房管理制度；15、給排水設(shè)施運行管理規(guī)程；16、給排水設(shè)施操作規(guī)程；四、消防管理制度與操作規(guī)程17、火警火災(zāi)應(yīng)急規(guī)程；18、防火管理規(guī)程；19、消防供水系統(tǒng)操作規(guī)程；20、物業(yè)管理處消防管理規(guī)定；21、消防管理制度；五、物業(yè)處運作管理制度與操作規(guī)程22、物業(yè)接管規(guī)程；23、物業(yè)移交規(guī)程；24、業(yè)主（用戶）報修處理工作規(guī)程；25、業(yè)主（用戶）投訴處理工作規(guī)程；26、用戶意見調(diào)查和征詢工作規(guī)定；27、回訪工作規(guī)程；28、服

24、務(wù)收費管理規(guī)程；29、突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程；30、突發(fā)事件處理辦法；31、物業(yè)管理處突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案； 32、二次供水衛(wèi)生安全制度；33、物業(yè)管理處工程設(shè)備設(shè)施突發(fā)性事件處理辦法；六、房屋及公共場所管理規(guī)定34、公共場地使用管理規(guī)定；35、空置房管理規(guī)定；36、租賃服務(wù)管理規(guī)定；七、房屋養(yǎng)護和修繕管理規(guī)定37、入伙管理規(guī)定；38、二次裝修管理規(guī)定；39、臨時明火作業(yè)管理規(guī)定；40、房屋（設(shè)施）保養(yǎng)和修繕管理規(guī)定；八、安防管理規(guī)定、工作規(guī)程、考核規(guī)程、考核細則41、安防管理規(guī)定；42、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范；43、保安員軍體培訓規(guī)定；44、保安值班崗工作規(guī)程；45、保安巡邏崗工作規(guī)

25、程；46、停車場管理規(guī)程；47、物業(yè)管理處車輛停放與管理細則；48、摩托車、自行車停放與管理規(guī)定；49、警用器械管理規(guī)程；50、保安員工作考核細則；51、攜帶物品出區(qū)管理規(guī)定；九、保潔工作流程與標準52、環(huán)境清潔工作程序；53、保潔工作檢查規(guī)程；54、物業(yè)管理處保潔管理規(guī)定；55、物業(yè)管理處保潔班崗位職責、標準及處罰辦法；十、公眾制度56、文明公約；57、業(yè)主臨時公約；58、裝修管理公約；59、治安管理公約；60、綠化管理公約；61、環(huán)境衛(wèi)生管理公約；62、車輛管理公約；63、公共設(shè)施設(shè)備管理公約；十一、規(guī)章制度64、員工行為規(guī)范；65、人事管理制度；66、考勤管理制度；67、獎懲管理制度；6

26、8、合同管理制度；69、培訓管理制度；70、文件收發(fā)管理規(guī)定；71、檔案管理規(guī)定；72、考核管理制度；73、物品采購與領(lǐng)用規(guī)定；六、檔案的建立與管理（一）檔案管理工作環(huán)節(jié)：資料收集-資料整理-資料歸檔-檔案利用1.資料的收集（1）設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段，由管理員分管檔案管理。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案進行嚴格的管理。（2）資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大信息資料的來源渠道。2.資料分類整理收集后的所有信息，同意由檔案室集中整理。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、住處的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做

27、到條理清晰、分類合理。3.資料歸檔管理（1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，便于查找和調(diào)用。（2）檔案柜的開關(guān)都有嚴格的規(guī)定。檔案柜的鑰匙由專人保管，嚴防文件的流失。（3）檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防霉變。4.檔案的運用采用先進的物業(yè)管理軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價值。（二）檔案資料的分類名 稱資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料1.規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文2.建筑許可證、投資許可證、開工許可證3.其他政府規(guī)定的資料工程技術(shù)資料1.紅線圖、總平面圖2.地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告3.工程合同、工程預(yù)決算4.工程設(shè)計變更

28、、通知及技術(shù)核算單5.竣工圖：單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖6.房屋消防、燃氣竣工驗收證明書7.鋼材、水泥等主管材料的質(zhì)量保證書8.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書9.供水、供電、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書，供水、供電、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料10.砂漿、混凝土試塊、試壓報告11.綠化工程竣工圖12.其他技術(shù)資料事務(wù)管理資料住戶資料1.住戶入伙資料（購房合同、入伙通知書、業(yè)主公約、二次裝修申請表、驗房表、費用托收協(xié)議等）2.住戶家庭人員檔案3.住戶設(shè)施維修檔案事務(wù)資料1.事務(wù)值班表2.搬出（入）物品登記表3.回訪登記表4.事務(wù)交接記錄表5.日常事務(wù)巡視記

29、錄二次裝修資料1. 二次裝修申請表（附圖紙）2.裝修工程隊安全責任書3.臨時施工人員登記表4.施工單位營業(yè)執(zhí)照維修資料1.維修、報修登記表2.維修派工單3.維修回訪記錄本4.公共設(shè)施維修記錄治安交通管理資料1.日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄2.查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶3.物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄4.車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用管理協(xié)議設(shè)備管理資料1.公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄2.各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄3.設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄4.設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料1.活動計劃實施方案、總結(jié)記錄2.社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄3.傳媒報導4.公用設(shè)施使用情況員工管理資料1.員

30、工個人資料、聘用表2.員工培訓計劃及實施記錄3.員工外出考評及參加演練記錄4.員工住戶及內(nèi)務(wù)管理記錄表5.員工業(yè)績考核及獎懲記錄6.員工培訓考核記錄業(yè)主反饋資料1.服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表2.業(yè)主意見調(diào)查征詢記錄表3.業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料1.管理處主管值班及監(jiān)督記錄2.政府部門文件3.物業(yè)公司與主管領(lǐng)導部門文件4.管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件5.管理處榮譽一覽表6.管理處接待來訪參觀記錄表業(yè)主委員會資料1.籌備成立文件 2.成立后運行文件七、經(jīng)費收支預(yù)算（一）測算依據(jù)1、國家物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、福州市物價局相關(guān)收費標準；2、福州市人辦資源成本；3、本公司勞動定額（二）物業(yè)管理費用收

31、支總預(yù)算表序號項 目月收入/支出（元）備 注一收入103882住宅675013500 M20.5元/ M23店鋪1425950 M21.5元/ M2幼兒園7001000 M20.7元/ M24停車管理費（按三年平均）1513（第一年按30%計為908元/月；第二年按50%計為1514元/月；第三年按70%計為2119元/月）地面機動車20位60元/ 位.月1200元/月地下機動車5位70元/ 位.月350元/月摩托車30輛20元/輛.月600元/月（估算）電動車20輛10元/ 輛.月200元/月（估算）自行車113輛6元/輛.月678元/月（估算）二支出105671人工費7410包含基本工資、

32、獎金、社保金補貼等；2辦公費用 317包括各種表格、辦公用品、電話費、交通費、節(jié)假日布置等；3公共設(shè)備設(shè)施維修費800包括公共部分的小額零配件、燈具等材料，單項維修材料金額超過300元的由全體業(yè)主共同承擔。4清潔費300包括掃把、拖把、洗潔精、清潔劑、垃圾袋等保潔工具與保潔用品費用；含生活垃圾清運費和水池水塔清洗費、化驗費、消殺費。5綠化費160包括綠化打草、施肥、除蟲、修剪、草皮更換等費用。6保安費120包括更換電池、電珠，手電筒、警具折舊等；7管理傭金9101-6項的10%8法定稅費5501-7項的5.5三收支差額-179（三）物業(yè)管理各項費用收支預(yù)算分表1、物業(yè)管理人員工資測算表崗 位月工資（元）人數(shù)（人）福利費14%社保21%（基本工資）月合計（元）年累計（元）主 任100011401261