房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)成本管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)目的本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)目的本錢管理由于我國房地產(chǎn)行業(yè)開展時間短、規(guī)模尚小，長期以來比擬重視質(zhì)量、工期以及平安管理，卻無視了目的本錢管理。而目的本錢管理已浸透在工程開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)，并與其他管理體系互相聯(lián)絡(luò)。將目的本錢管理體系融入房地產(chǎn)開發(fā)工程中，將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制訂目的本錢，明確職責(zé)與任務(wù)、監(jiān)視施行本錢，健全房地產(chǎn)開發(fā)機制、糾正本錢偏向，建立本錢信息反應(yīng)機制，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)日趨標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場安康開展。1.開發(fā)工程目的本錢的制定在開發(fā)工程建立前期階段需要工程技術(shù)人員、市場營銷人員、工程審計人員、財務(wù)本錢的管理人員共同協(xié)作，根據(jù)市場狀況以及歷史上相關(guān)同類工程本錢的資料來

2、對開發(fā)工程目的本錢予以制定。在銷售人員對建筑產(chǎn)品市場作了一番充分的考察和調(diào)研之后，與建立產(chǎn)品自身的賣點和特點相結(jié)合，預(yù)測各種不同建筑產(chǎn)品的均價，再與建筑產(chǎn)品的可售面積資料相結(jié)合，把建筑工程目的收入預(yù)算出來。作為工程的財務(wù)人員，要在結(jié)合公司利潤方案與中長期方案的根底上，確定建立工程的目的利潤。在對目的利潤進(jìn)展制定的時候，不僅僅要對工程利潤狀況加以考慮，同時還要對工程的現(xiàn)金流量、投資報酬、銷售等因素予以充分的考慮。在前兩個步驟的根底上，已經(jīng)預(yù)算處工程的目的本錢與目的收入，因此由目的本錢計算公式就可將開發(fā)工程的目的本錢計算出來。目的本錢的測算不可能通過一次測算就能到達(dá)要求，因此需要在目的本錢、目的收

3、入和目的利潤之間進(jìn)展不斷的調(diào)整。通常情況下，根據(jù)市場情況預(yù)測出的單價調(diào)整空間不大。在收入不變的時候，目的利潤過高必然會造成目的本錢過低，假設(shè)在實際的建立中不可以到達(dá)這么低的本錢程度，那么這個目的本錢的控制就是沒有意義的；同樣目的利潤過低就會造成目的本錢過高，這也是不可取的，因為目的本錢過高就沒有控制的意義了，并且也不可以拿來作為衡量本錢控制效果的根據(jù)。因此，在制定目的本錢的時候一定要進(jìn)展反復(fù)的測算，從而使制定出的目的本錢既合理又可行。2.開發(fā)工程目的本錢的分析2.1對目的本錢進(jìn)展分析對目的本錢進(jìn)展分析是為了將本錢差本文由論文聯(lián)盟搜集整理異的原因找出來，以便找出本錢控制的對策，也可以為企業(yè)后續(xù)工

4、程的目的本錢制定提供根據(jù)，與此同時，目的本錢分析還是分清責(zé)任實行獎懲的根據(jù)。目的本錢分析存在于目的本錢管理的整個過程之中，是目的本錢控制最有力的工具。目的本錢分析包括差異分析和比擬分析。其中，比擬分析是目的本錢和定期實際本錢之間的比擬分析，定期對目的本錢進(jìn)展本錢分析可以找出目的本錢管理中存在的問題，并及時的提出解決對策，進(jìn)而實現(xiàn)有效地本錢控制。不定期的實行本錢分析，通常是發(fā)生在個別本錢核算出現(xiàn)問題的時候，此時對其進(jìn)展及時的分析，可以盡早發(fā)現(xiàn)問題，從而做出及時的調(diào)整，確保目的本錢可以實現(xiàn)。在與歷史工程的本錢進(jìn)展比擬分析的時候，可以發(fā)現(xiàn)如今的工程管理程度較之過去有無提升。所謂的本錢的差異分析是指，

5、通過對目的本錢與實際本錢之間的差異實行較為深化的分析，找出差異形成的原因，從而將造成差異的責(zé)任主體予以落實，并作為考評的根據(jù)。2.2對目的本錢進(jìn)展考核所謂的目的本錢的考核是指根據(jù)本錢分析的資料與實際的本錢核算數(shù)據(jù)，同時與開發(fā)工程建立中的實際狀況相結(jié)合來考核、評價與目的本錢相關(guān)的責(zé)任主體，同時根據(jù)考核結(jié)果實行獎懲。目的考核最主要是對主體目的本錢方案的完成情況進(jìn)展考核。目的本錢管理的最后一環(huán)便是本錢的考核，考核的目的是獎勵本錢控制得好的主體，懲罰本錢控制得差的主體，以此來促進(jìn)各責(zé)任主體能在后續(xù)的工程中更為積極地投入到目的本錢的管理中去。3.目的本錢控制本錢管理的核心是控制，控制是在事先制定的方案根

6、底上進(jìn)展。合約規(guī)劃體系的建立，已將將工程的本錢管理并入合同管理當(dāng)中。但因房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)歷時間長，涉及合同種類繁多，所以只有明確了每項合同本錢控制的要點，有針對性的采取措施，才能確保目的本錢的實現(xiàn)。3.1合同的訂立合同訂立主要方式有招標(biāo)、競價及合同會談，不同類型的合同應(yīng)選擇不同的訂立方式。如工程總包可通過公開招標(biāo)，對于專業(yè)分包可進(jìn)展競價等，但無論采取何種方式，簽訂的合同金額不應(yīng)超出該合同目的本錢。同時因房地產(chǎn)開發(fā)工程專業(yè)化程度較高，常需要由多個單位協(xié)作完成，合同當(dāng)中必須應(yīng)對工作界限、場地、及工作面的交接做出明確的約定，防止產(chǎn)生返工或索賠，造成本錢的增加。同時對合同條款應(yīng)仔細(xì)推敲，對可能發(fā)生的情

7、況提早預(yù)計，涉及到本錢方面變動的條款一定要嚴(yán)謹(jǐn)。3.2合同的執(zhí)行合同簽訂后應(yīng)及時工程管理人員進(jìn)展合同交底，使其熟悉合同條款，明確工作界面的劃分，區(qū)分不同工作的責(zé)任主體，重視不同施行主體的場地或工作交接并有相應(yīng)的記錄。組織有針對性的圖紙會審，減少設(shè)計變更的發(fā)生，并盡可能將設(shè)計變更控制在工程施行的初期，把損失降到最?，F(xiàn)場簽證是一項無法防止的在施工過程中隨時都有可能發(fā)生的事項，假如管理不當(dāng)極易引起本錢失空，所以管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的流程辦理，進(jìn)展分級的會簽審核，保證資料齊備，理由充足。3.3開工結(jié)算結(jié)算應(yīng)在合同約定的工作全部完成并驗收合格，結(jié)算資料齊備后進(jìn)展。開工結(jié)算應(yīng)嚴(yán)格按照合同進(jìn)展，本錢管理人員應(yīng)對熟悉合同條款，明確工作范圍