某樓盤下階段營銷推廣思路課件

1、寶信潤山下階段營銷方案2014年5月15日營銷現(xiàn)狀解析寶信潤山別墅項目進(jìn)入2014年以來，別墅成交量一直不盡如人意，除受房地產(chǎn)市場大環(huán)境冷淡影響，分析原因如下：知名度低，客戶量低，表現(xiàn)力低項目知名度不夠，客戶只知道寶信潤山有普通高層，不知道還有別墅產(chǎn)品（別墅知名度低）；“養(yǎng)在深閨人未識”的尷尬境地！客戶來訪率較低，自2月份以來，平均客戶來訪量不到1組/天（客戶量低）；來訪客戶在參觀完樣板區(qū)產(chǎn)品之后，對產(chǎn)品相對認(rèn)可，但是很難打動客戶，讓客戶感覺物有所值或是物超所值（價值表現(xiàn)力低）；產(chǎn)品價值表現(xiàn)再提升繼續(xù)強(qiáng)化樣板展示區(qū)表現(xiàn)力當(dāng)前寶信潤山別墅樣板區(qū)已經(jīng)開放，景觀綠化也基本完工，但是對于景觀表現(xiàn)還需要

2、繼續(xù)強(qiáng)化；建議對于劃定好的樣板區(qū)盡快結(jié)束工程施工，達(dá)到完工交付水平，對于不是樣板間的房屋，也要安排物業(yè)人員進(jìn)行清掃，保證每個樣板區(qū)內(nèi)的房屋都是可以參觀展示的；已經(jīng)栽種好的綠植，要安排專業(yè)園林養(yǎng)護(hù)工人，對綠植進(jìn)行修剪養(yǎng)護(hù)，對已經(jīng)枯死的樹木綠植進(jìn)行及時更新。產(chǎn)品價值表現(xiàn)再提升繼續(xù)強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)力寶信潤山這種高端別墅物業(yè)，客戶對于物業(yè)管理的要求和需求也是區(qū)別于普通住宅的；建議盡快明晰物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，向客戶傳遞優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（如管家式物業(yè)服務(wù)）；待樣板區(qū)工程全部完工后，要安排物業(yè)人員對樣板區(qū)進(jìn)行日常維護(hù)和管理如（垃圾清掃、門窗擦拭、保安巡邏、園藝修剪、道路清灑），讓參觀樣板區(qū)的客戶能夠感受到我們優(yōu)秀

3、的物業(yè)服務(wù)；管家式物業(yè)服務(wù)示例：世界主要城市航班查詢；過濾訪客；家政服務(wù)中介；寵物代管；房屋體檢；庭院園林養(yǎng)護(hù)；家庭醫(yī)生；鮮花代購；家電調(diào)試、維修；小物件搬運(yùn)；水電煤暖費(fèi)用代繳；信件包裹代收；幼兒臨時看護(hù)；室內(nèi)、庭院有害物質(zhì)清除；老人看護(hù)，常規(guī)病例檔案建立；產(chǎn)品價值表現(xiàn)再提升溫德姆五星酒店服務(wù)借勢寶信潤山除了自身高端品質(zhì)外，區(qū)別于其他別墅物業(yè)的還有溫德姆酒店的服務(wù)借勢；在向客戶推售寶信潤山的別墅物業(yè)時，可以充分借勢溫德姆酒店，把酒店看成我們的專屬配套；購買寶信潤山的業(yè)主將成為溫德姆酒店的終身VIP會員，每年可以定期享受酒店提供免費(fèi)服務(wù)（高爾夫、健身、SPA、賓館），增加寶信潤山的附加值和尊貴感

4、；制作溫德姆酒店沙盤，向來訪客戶介紹溫德姆酒店，給客戶最直觀的感受；制作酒店沙盤寶信潤山業(yè)主特權(quán)從項目當(dāng)前面臨的困境來看，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)基本定型，面積大總價高是不可更改的事實。而且寶信潤山的別墅產(chǎn)品品質(zhì)已經(jīng)算是做到頂級，現(xiàn)在我們可以做的核心問題就是解決知名度的問題（來訪量低也是知名度弱的表現(xiàn)）：項目一期已經(jīng)去化了40余套房源，老業(yè)主確實是我們的寶貴資源，關(guān)系維系一定要做好，充分發(fā)揮“老帶新”的作用，但是相對而言我們的客戶基數(shù)還是太少，還應(yīng)繼續(xù)去做高端客戶資源拓展；而線上推廣，以當(dāng)前的市場情況來看，想借助常規(guī)媒體的傳播來擴(kuò)大知名度，對于別墅這種高端物業(yè)，不僅成本較高，收效也是微乎其微；現(xiàn)在我們

5、唯一可以做的就是積極拓展客戶渠道，利用各種渠道找尋高端目標(biāo)客戶群體，使這些目標(biāo)客戶和項目建立聯(lián)系，讓他們到項目地來，借助我們的實景樣板區(qū)及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來打動客戶：目標(biāo)客戶渠道拓展目標(biāo)客戶渠道拓展名流、名師名醫(yī)、名家名企、名車奧迪、寶馬、奔馳私家車主礦大、師大等高校教授高知階層一院、二院、四院等醫(yī)院的主任醫(yī)師銀行金融業(yè)高管、理財大客戶等活動主題：名流名車名墅寶信潤山100萬元豪車禮包海量大派送5-6月份活動推廣執(zhí)行利用寶信潤山和徐州潤東4S店的良好關(guān)系，聯(lián)合舉辦名車業(yè)主聯(lián)誼活動；邀請購買價值30萬元以上的潤東私家車主，至寶信潤山銷售中心參觀樣板區(qū)即送采購價格500元的汽車用品禮包（具體禮品根據(jù)潤東

6、4S店洽談而定）；周末聯(lián)合潤東4S店舉行小型暖場活動，潤東可以推介新款車型，對于參加活動的客戶，可以進(jìn)行抽獎活動，贈送汽車保養(yǎng)費(fèi)（實際采購價格2000-6000元不等）；活動即將結(jié)束時，舉行名車試駕大型活動，進(jìn)行活動月的收尾。5-6月份活動推廣執(zhí)行高端私家車客戶成交轉(zhuǎn)化示意圖高端私家車客戶電話邀約（價值30萬元以上）高端客戶來訪，參觀樣板區(qū)來訪禮品派送（周1-周5限10名/天，周末限20名/天）周末持續(xù)暖場活動轉(zhuǎn)化為意向客戶介紹意向客戶名車試駕（釋放優(yōu)惠信息）房源成交活動目的：擴(kuò)容高端客戶，建立良好關(guān)系，挖掘別墅意向客戶，實現(xiàn)產(chǎn)品去化?？蛻粞s：潤東高端購車客戶；擁有價值30萬元以上私家車來訪

7、客戶；活動時間：2014年5月25日2014年6月28日活動地點(diǎn)：現(xiàn)場銷售中心名車鑒賞季活動執(zhí)行活動細(xì)則：活動期間客戶提前預(yù)約參與活動，未預(yù)約來訪客戶也可現(xiàn)場參與活動（預(yù)約客戶優(yōu)先）；客戶駕車前往寶信潤山別墅營銷中心，填寫活動參與申請表后，參觀別墅樣板區(qū)，憑駕照和行駛證領(lǐng)取精美車飾品（價值300元以內(nèi)）；周一至周五每天限10名/天，周六至周日每天限20名/天，一周合計派送禮品約90份/周，周末暖場活動期間安排抽大獎環(huán)節(jié)，獎品為潤東4S店汽車保養(yǎng)抵用券，獎項設(shè)置為：一等獎1名：實際采購價格6000元潤東4S店汽車保養(yǎng)服務(wù)；二等獎2名：實際采購價格4000元潤東4S店汽車保養(yǎng)服務(wù)；三等獎3名：實際

8、采購價格2000元潤東4S店汽車保養(yǎng)服務(wù)；名車鑒賞季活動執(zhí)行周末暖場活動活動主題： 名車名墅，牽手約“惠” 徐州潤東豪車鑒賞匯活動時間：周末暖場活動持續(xù)參加（5月31日、6月7日、6月14日、6月21日）活動場地：在寶信潤山廣場，設(shè)置戶外展場，由專業(yè)人員進(jìn)行新車推介；邀約客戶：別墅業(yè)主、別墅意向客戶、潤東私家車業(yè)主、購車意向客戶；活動內(nèi)容：新車展示、新車試駕、新車推介。周末暖場活動活動主題： 頂級雪茄，大佬奢享 古巴頂級雪茄品鑒會活動時間：2014年5月30日14：00-17:00活動形式：邀請高端意向客戶，品鑒頂級雪茄，講解雪茄文化雪茄選擇：古巴蒙特利、古巴高西巴世紀(jì)二號、多米尼加大衛(wèi)杜夫邀

9、約客戶：別墅業(yè)主、別墅意向客戶、潤東私家車業(yè)主（人數(shù)約30人）活動內(nèi)容：雪茄文化講解、品吸雪茄體驗、別墅推介、樣板區(qū)鑒賞、潤東汽車展示推介現(xiàn)代社會的紳士們吸食雪茄雖然已經(jīng)不像以前那樣繁瑣了，但仍然非常講究。大多數(shù)雪茄客都認(rèn)為要想真正地品味雪茄，需要一個靜謐的空間，需要一段悠閑的時光，需要虔誠的態(tài)度和孤寂的心靈。他們會不避繁瑣地拿出一系列專門伺候雪茄的煙具，細(xì)致地剪口、點(diǎn)火、預(yù)熱，深深地吸入一口之后，專注于眼前的雪茄，看著煙霧在空中慢慢地盤旋、揮散，眼神慢慢變得游離，直到什么都看不見，一切顯得那么超然物外。如今，禁煙運(yùn)動愈演愈烈，紳士們則更多地選擇去雪茄俱樂部。大衛(wèi)杜夫周末暖場活動活動主題： 茶

10、香飄逸，潤山悟道 中國十大名茶品茗匯活動時間：6月14日14:00-17:00活動形式：匯集當(dāng)今中國10大名茶，邀請意向客戶品茶，和茶業(yè)界專家愛好者一起溝通交流；十大名茶：西湖龍井、六安瓜片、黃山毛峰、碧螺春、廬山云霧茶、君山銀針、信陽毛尖、武夷巖茶、安溪鐵觀音、祁門紅茶邀約客戶：別墅業(yè)主、別墅意向客戶、潤東車友會茶飲愛好者（約50人）活動內(nèi)容：茶文化講解、十大名茶鑒賞、別墅推介、樣板區(qū)鑒賞、潤東汽車展示推介周末暖場活動活動主題： 院墅生活，露天BBQ燒烤節(jié)活動時間：6月21日14:0017:00活動形式：BBQ是西式燒烤的英文縮寫，對于擁有別墅的客戶，都會在自家的庭院內(nèi)舉行周末燒烤休閑派對。

11、BBQ大多采用煤氣或電的能源，不會造成環(huán)境污染。通過此種活動形式，可以是意向客戶能夠更深入的體驗別墅生活。燒烤菜單：羊肉串、雞肉串、烤魚排、骨肉相連、烤腸、澳洲大肉串、風(fēng)味烤土豆、法式小饅頭等邀約客戶：別墅業(yè)主、別墅意向客戶、潤東車友會茶飲愛好者（約30人）活動地點(diǎn)：別墅一期樣板區(qū)活動內(nèi)容：客戶簽到，樣板區(qū)參觀、互動游戲、自助燒烤、動感音樂。豪車試駕體驗小眾活動活動主題：千萬豪車，引爆徐州寶信潤山&徐州潤東名車俱樂部豪車試展試駕活動活動目的：邀請別墅意向客戶，通過豪車試駕高端活動來打動來賓，感染客戶，讓客戶感受到寶信潤山的用心，有一種被尊敬的感受，進(jìn)一步加深對項目品質(zhì)的認(rèn)同感；活動時間：6月2

12、8日9:0012:00客戶邀約：寶信潤山別墅意向客戶潤東4S店奔馳、寶馬、奧迪等購車意向客戶寶信潤山別墅業(yè)主代表總?cè)藬?shù)控制在60人名車試駕活動名車試駕活動活動細(xì)則：本次活動和潤東4S店聯(lián)合舉辦，展示名車（法拉利、瑪莎拉蒂、蘭博基尼）、駕駛?cè)?、講解人員由潤東提供；活動組織、活動布展、場地提供由寶信潤山提供；組織汽車模特站臺展示；參加活動客戶在專業(yè)人員的幫助下，現(xiàn)場體驗豪車試駕活動；別墅體驗中心，提供簡單了冷餐；參加活動客戶現(xiàn)場參觀樣板展示區(qū)；名車試駕活動活動宣傳：邀請徐州電視臺、報紙、網(wǎng)站等主流媒體進(jìn)行新聞報道；在活動期間，穿插項目推介，樣板區(qū)參觀，擴(kuò)大項目知名度；活動期間進(jìn)行全程攝影，攝像，制作光盤，日后發(fā)給參加活動客戶，留作紀(jì)念；推廣費(fèi)用預(yù)算項目名稱投放計劃投放目的價格（元）電臺廣告20秒硬廣投放一個月活動信息釋放年度