人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響【摘要】當(dāng)前人民幣升值與房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展過(guò)熱已經(jīng)成為困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)安康開(kāi)展的重要問(wèn)題，人民幣升值對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展存在著正、反兩方面的作用，本文對(duì)此問(wèn)題進(jìn)展了深化的分析與討論，并據(jù)此提出了相應(yīng)對(duì)策?！娟P(guān)鍵詞】人民幣升值；房地產(chǎn)市場(chǎng)；對(duì)策1研究背景自2022年匯率改革以來(lái)，我國(guó)人民幣開(kāi)場(chǎng)實(shí)行以市場(chǎng)供求為根底的、參考一攬子貨幣進(jìn)展調(diào)節(jié)的、有管理的浮動(dòng)匯率制度。升值成為人民幣近期和將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的主導(dǎo)趨勢(shì)。以2022年7月21日匯率改革確定的1美元兌8.11人民幣為起點(diǎn)，當(dāng)年即升值0.32%，2022年底升至1美元兌782.38人民幣，2022年底升至1美元兌736.

2、76，到2021年5月人民幣匯率打破700關(guān)口，升至1美元兌697.24，至2021年2月，人民幣已經(jīng)累計(jì)升值18.75%。今后一段時(shí)期，人民幣將會(huì)繼續(xù)保持升值的趨勢(shì)，而這必將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展產(chǎn)生影響與沖擊。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022至2022年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)累計(jì)增長(zhǎng)了81.7%，商品房銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲了34.3%；2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售量出現(xiàn)了小幅下降，但是2021年，商品房銷(xiāo)售量以及商品房銷(xiāo)售均價(jià)出現(xiàn)了激增，分別同比增長(zhǎng)了50.9%和20.75%，創(chuàng)下了歷史新高1。人民幣匯率的變動(dòng)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及微觀經(jīng)濟(jì)主體行為存在著宏大的影響，在這種背景與形勢(shì)下，關(guān)系到國(guó)計(jì)

3、民生的房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大的沖擊，成為國(guó)內(nèi)外關(guān)注的問(wèn)題。2人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的影響人民幣升值對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展而言，是一把雙刃劍。人民幣升值既能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，也會(huì)帶來(lái)諸多問(wèn)題，影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)安康的、持續(xù)的開(kāi)展。2.1人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的積極影響首先，人民幣升值將會(huì)降低房地產(chǎn)業(yè)的本錢(qián)，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展。從匯率理論的角度來(lái)看，某一種貨幣升值將會(huì)引起進(jìn)口商品的價(jià)格相對(duì)上升，而出口商品的價(jià)格相對(duì)下降，從而導(dǎo)致該國(guó)出現(xiàn)進(jìn)口增加以及出口減少的狀況。由此，人民幣升值將會(huì)引發(fā)進(jìn)口建筑材料、建筑機(jī)器以及住宅設(shè)備的價(jià)格下滑，降低開(kāi)發(fā)商的建

4、立本錢(qián)以及居民的住宅裝修本錢(qián)與維護(hù)本錢(qián)，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展產(chǎn)生積極作用。其次，人民幣升值將會(huì)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展產(chǎn)生推動(dòng)作用。一方面，人民幣升值的財(cái)富效應(yīng)表如今貨幣升值代表一國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及人均收入程度的相對(duì)進(jìn)步，投資的增加以及企業(yè)的擴(kuò)張將會(huì)產(chǎn)生對(duì)于土地、廠房、辦公樓宇的需求；另一方面，貨幣的升值也使得一國(guó)居民持有的等量貨幣的購(gòu)置力上升且資金越加充裕，人們更加青睞于通過(guò)購(gòu)置房地產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保值與增長(zhǎng)，這會(huì)引發(fā)自住型住房需求以及投資型住房需求的快速增加。由此，房地產(chǎn)需求的增加必然能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開(kāi)展。第三，人民幣升值推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以及房地產(chǎn)上

5、市公司將從中受益。從上面的分析可知，人民幣升值帶來(lái)的房地產(chǎn)需求增加必然會(huì)在一定程度上推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，因此，土地儲(chǔ)藏和物業(yè)存量較多的房地產(chǎn)公司將獲得較大的收益。同時(shí)，人民幣的升值推升了房地產(chǎn)股的投資價(jià)值，引發(fā)了房地產(chǎn)上市公司市值的迅速增加，成為資產(chǎn)注入和投資的熱點(diǎn)。2.2人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的消極影響相對(duì)于人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展帶來(lái)的積極影響而言，國(guó)內(nèi)外學(xué)界、實(shí)業(yè)界以及政府更為關(guān)注升值所帶來(lái)的負(fù)面的、消極的影響。這主要表如今，人民幣升值將會(huì)引發(fā)大量的國(guó)際熱錢(qián)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助推房地產(chǎn)價(jià)格的上漲以及房地產(chǎn)泡沫的形成。在人民幣持續(xù)升值以及升值預(yù)期的影響下，人民幣資產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)際投資的

6、重要渠道和對(duì)象。據(jù)測(cè)算，當(dāng)人民幣升值5%，房?jī)r(jià)上漲5%時(shí)，外國(guó)投資者的投資收益可達(dá)10.3%；而當(dāng)人民幣升值15%，房?jī)r(jià)上漲15%時(shí)，外國(guó)投資者的投資收益率更可高達(dá)32.3%2。在如此之高的投資收益率的吸引下，大量的國(guó)際熱錢(qián)繞開(kāi)我國(guó)對(duì)資本流動(dòng)的管制與壁壘，通過(guò)各種合法的、非法的途徑流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以謀求高額收益。早在我國(guó)改革人民幣匯率形成機(jī)制之前，外資就已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)投資中國(guó)的住宅市場(chǎng)，特別是北京、上海等大城市的高檔住宅市常而2022年匯率改革之后，在2022年美國(guó)次貸危機(jī)危機(jī)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)緊縮的國(guó)際背景之下，這種熱錢(qián)流向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)更為明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年4月

7、份我國(guó)房企利用外資大幅增長(zhǎng)達(dá)62.3%3，國(guó)際熱錢(qián)大量涌入，這更加助推了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。雖然國(guó)際熱錢(qián)能在一定程度上解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的資金問(wèn)題，但無(wú)疑也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)而影響到房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。并且，伴隨著房?jī)r(jià)的上漲，我國(guó)居民的購(gòu)房才能也漸趨弱化，可能引發(fā)宏大的房地產(chǎn)供需矛盾以及其他社會(huì)問(wèn)題。3人民幣升值背景下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展策略20世紀(jì)80年代末90年代初，日本的日元升值以及房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成與崩潰給我們敲響了警鐘，因此，人民幣升值引發(fā)的熱錢(qián)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)引起充分的重視，并采取相應(yīng)措施防范于未然。首先，應(yīng)穩(wěn)定人民幣升值預(yù)期，遏制住國(guó)際熱錢(qián)向房地產(chǎn)市

8、場(chǎng)流動(dòng)的勢(shì)頭。雖然今后一段時(shí)間，人民幣將繼續(xù)保持升值趨勢(shì)，這符合我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)程度。但是，我國(guó)人民幣匯率形成機(jī)制仍不完善，匯率只反映了經(jīng)常賬戶下外匯的供給和需求，這不但使人民幣匯率不能真實(shí)反映人民幣的市場(chǎng)供求，也使得國(guó)際市場(chǎng)對(duì)人民幣匯率的預(yù)期缺少理性。因此，今后應(yīng)該進(jìn)一步完善人民幣匯率形成機(jī)制，使國(guó)內(nèi)外關(guān)于人民幣匯率的預(yù)期建立在一個(gè)合理的程度上。同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)銀行結(jié)售匯綜合頭寸管理、轉(zhuǎn)口貿(mào)易外匯管理以及境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)短期外債管理，改變目前國(guó)際熱錢(qián)不合理的、超量的流入給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的不良影響。其次，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，防止房地產(chǎn)泡沫膨脹。這主要包括加強(qiáng)對(duì)商品住房預(yù)售行為

9、以及房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的監(jiān)管，以防止成心抬高價(jià)格或者進(jìn)展虛假交易等問(wèn)題；嚴(yán)格查處捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，并強(qiáng)化房地產(chǎn)主管部門(mén)的管理職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法隊(duì)伍的建立；健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)機(jī)制，將房地產(chǎn)預(yù)售答應(yīng)信息、房源信息等情況及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)第三，應(yīng)綜合運(yùn)用稅收和信貸等經(jīng)濟(jì)手段遏制投機(jī)性炒房行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。通過(guò)健全房地產(chǎn)稅收制度，例如適當(dāng)增加契稅或?qū)Τ唐谌缫荒贽D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)者征收較高的所得稅，充分發(fā)揮稅收杠桿在遏制投機(jī)性炒房方面的作用；制定個(gè)人住房按揭貸款政策，對(duì)購(gòu)置多套房產(chǎn)者嚴(yán)格把握發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)對(duì)境外資金到大陸購(gòu)房者申請(qǐng)房屋貸款的專(zhuān)項(xiàng)審批，防止國(guó)外資金投機(jī)炒房；健全房地產(chǎn)價(jià)格管理制度，政府應(yīng)定期公布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等信息，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)成交