藍色錢江市調(diào)報告

1、藍色錢江市調(diào)報告. 項目概況藍色錢江東臨望江東路，南臨之江路，西靠聞潮路，北傍富春路新塘河。地 理位置優(yōu)越，享有望江公園、城市綠地、上城區(qū)公共中心等市政成熟配套。項目 總用地面積約為 84255平方米，地上總建筑面積約為 30 萬平方米。在沿江 260 余米，建筑規(guī)劃為高層公寓、酒店式公寓、五星級酒店及商業(yè)街區(qū)，圍合成一個 高端復(fù)合社區(qū)。藍色錢江建筑風(fēng)格， 主要采用以灰藍色的玻璃幕墻為外立面主體的現(xiàn)代主義 風(fēng)格。鯤鵬路為軸線將藍色錢江劃分為南北兩大區(qū)塊：南區(qū)占地 78 畝，共 17 號樓，包括酒店和單身公寓；北區(qū)占 48 畝，812 號樓。容積率 3.5 ，外立面為 60%的鋼化玻璃幕墻， 4

2、0%為石材和裝飾百葉。北區(qū)已經(jīng)全部開盤：最小面積150方；物業(yè)費3.8元/平米m+i m（能耗費）； 得房率 7880%；一期是 9、 1 1號樓，架空層 8米，11 號樓是 29層，交房時間 201 1年底，二期 8、 1 0、 1 2號樓，交付時間為 1 2年6月份。車位為地下 1層， 1 ： 2 不到的車位配比。南區(qū)南面與馬路綠化 4050 米，樓間距 120 米，戶型面積沒有最終確定。 藍色錢江內(nèi)部配套 : 在南、北兩個區(qū)域規(guī)劃了以多個室外泳池為核心的雙會 所，泳池、大堂吧、健身房、乒乓球室、棋牌室、健康服務(wù)中心、兒童活動中心 等。教育：在園區(qū)北面規(guī)劃為娃哈哈小學(xué)， 近江小區(qū)附近有勝利

3、小學(xué)、 崇文小學(xué)、 建蘭中學(xué)分校、清河中學(xué)，春江花月北面為杭師院附小。綜合商場：秋濤路好又多超市等，東側(cè)的上城區(qū)公共中心區(qū)塊規(guī)劃有體 量較大的商業(yè)；近江農(nóng)貿(mào)市場幼稚園：在園區(qū)北面規(guī)劃為娃哈哈幼兒園 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行 醫(yī)院：杭州市第四人民醫(yī)院、近江小區(qū)社區(qū)醫(yī)院、上城區(qū)紫陽醫(yī)院 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：一期均價：29000 元/ m2二期均價：4000060000占地面積 ： 84255 平方米建筑面積 ： 占地面積 ： 84255 平方米綠化率 ：30%容積率 ：3.52層高 ： 3.15 米 -3.45 米架空層： 7 米 8.5 米 南區(qū)地下車位 ：兩層。配比率 1： 2，特別大的戶

4、型有 1：3。二. 規(guī)劃 白金五星級酒店： 按照初步規(guī)劃，綠城藍色錢江園區(qū)南面一線沿江的位置，將造起一座高 度約100米的白金五星級酒店。 酒店要位于城市中心商務(wù)區(qū)或繁華地帶， 普通客 房有效使用面積不小于 36 平方米；要有凈高度不少于 5 米、至少容納 500 人的 宴會廳；對行政樓層提供 24 小時管家式服務(wù)等等。同時，藍色錢江酒店放在了稀缺的 260 米一線江景線上。為了把江景做到 極致，白金五星酒店把大堂放到空中。 客人入住酒店， 直接進入的是酒店最高或 倒數(shù)第二層，先看到壯闊的江景，然后在空中大堂 Checkin 。空中大堂旁邊可能 還有一些豪華餐廳，下面的樓層才是客房。商鋪： 南

5、北區(qū)中間沿鯤鵬路兩側(cè)布置了 10000 平方米的沿街商鋪，并計劃做成一 條高級的商業(yè)街， 面積主要集中在 160方，分上下兩層， 已售均價在 36000左右。三. 樣板房戶型分析1 一個單元，五梯兩戶， 25 層，層高 3.4-3.45 米 西邊套為 2 層躍層， 690 方。共 12套。 東邊套 396 方 平層2 有大堂， 3 個單元，一層六戶，有保姆電梯01 室 02 室 01 室 02 室 01 室 02 室390 平米 340 平米 340 平米 340 平米 340 平米 390 平米 頂層 3 個單元 每單元一戶人家 500 多方3 白金酒店 具體還沒有確定 放在最后 200 多

6、間客房4# 單身公寓 80150方，面積還在調(diào)整中。建筑高度 90 米， 40年產(chǎn)權(quán)。估計 10 月份面市5 2 個單元6 2 個單元7 1 個單元 面積： 230320四 . 智能化系統(tǒng)：門戶智能管理系統(tǒng) ： 在主，次入口的人行出入通道設(shè)置可視對講門口機和聯(lián)網(wǎng)型門禁， 小區(qū)主入 口的崗?fù)ぴO(shè)置可視對講門衛(wèi)管理機。智能電梯控制系統(tǒng) ： 擬選品牌電梯系統(tǒng)，具有節(jié)能，安全，環(huán)保，低噪音等特點。電梯還將實現(xiàn) 智能梯控功能。戶式全熱交換新風(fēng)系統(tǒng) ： 在室外空氣引入室內(nèi)前與室內(nèi)引出室外的空氣進行過程熱交換， 對能量進行 回收，在保證新鮮空氣在室內(nèi)部斷流通的同時，大大降低了室內(nèi)的能量損耗。智能保安系統(tǒng) ：

7、設(shè)置園區(qū)周邊防越警報系統(tǒng)、園區(qū)出入口及集中式車輛（位）管理系統(tǒng)，訪客可對講、閉路電視監(jiān)控、戶內(nèi)報警系統(tǒng)、電子巡更等多重系統(tǒng)。分戶式直飲水系統(tǒng) ： 擬在廚房采取分戶式直飲水系統(tǒng)， 直飲水系統(tǒng)制水過程全自動控制， 高效便 捷。同層排水系統(tǒng) ： 擬采用同層排水系統(tǒng)擁有簡約、有效、美觀、節(jié)約空間及水資源等特性，可 以滿足裝修美觀及有效合理利用空間的需求。五銷售動態(tài)：推盤節(jié)奏5、6、7三幢預(yù)計 2010年 4，5月開盤，均價約 40000-50000元。二線江景 房，29層，高100米，層高 3.15米，其中5，6幢面積為 230-250平方，四房， 共 80 套。其中 7 幢僅 1 個單元，面積為 3

8、30 平方的躍層，共 28 套。1 、2 幢一線江景開盤時間預(yù)計在 5、6 月份，價格預(yù)計 50000-60000 元，總 套數(shù)估計在 160 套。對外報價藍色錢江：一期成交均價 29000元（ 2009年 5月）二期 5、6、7幢均價 40000-50000元（預(yù)計 2010年 4月）1、2幢一線江景預(yù)計均價 50000-60000 元（預(yù)計 2010年 6月）六. 售樓處：藍色錢江延用新綠園的售樓部，環(huán)境一般， 但功能分區(qū)清晰，前臺接待和客 戶洽談沙發(fā)區(qū)域外， 后臺還有一個打印復(fù)印區(qū)， 專門放置打印機和復(fù)印機、 傳真 機；還設(shè)有 2 個貴賓客戶室。我們進門時銷售人員沒有熱情迎接，但講解時還

9、算客氣，比較有耐心，但對 于樣板房和戶型圖紙等問題有所保留。對有意向的客戶在接待上講解比較簡單，并不是細(xì)致的講解，而是給客戶充 分的時間研究戶型，等到客戶有問題的時候，再做解答。售樓處衛(wèi)生間比較臟，保潔清理不夠及時。 在對藍色錢江進行電話市調(diào)的過程中，銷售員對電話來訪的客戶也進行了客 戶的登記，主要登記的內(nèi)容包括：姓名，電話，所處行業(yè)，投資還是自住，目前 所居區(qū)塊，之前是否曾買過綠城的物業(yè)。七. 藍色錢江和城市之星的優(yōu)劣勢分析：（一）藍色錢江較城市之星的優(yōu)勢：1. 品牌優(yōu)勢： 藍色錢江是綠城開發(fā)的城市復(fù)合住宅項目，與旁邊的新綠園成為一個大型的 住宅區(qū)， 集結(jié)了眾多尖端資源優(yōu)勢， 品牌給客戶帶來

10、高度信任。 這也是綠城可以 不看樣板房就銷售的原因。稀缺的自然資源 錢塘江資源不可在生，周邊是豪宅集中區(qū)：春江花月、金色海岸、新綠園、 陽光海岸幾乎杭州所有最經(jīng)典、最昂貴的江景樓盤，都集中在這里 2000米 的江岸線上， 作為錢江新城中央居住區(qū)最后一塊江景宅地， 藍色錢江號稱是這片 約 700 畝的“杭州首席江景高端住區(qū)”的收官之作。自身配套資源：藍色錢江的整個項目 30萬方的體量配備了高層公寓、 酒店式公寓、 白金五星 級酒店及商業(yè)街， 物業(yè)形態(tài)非常的豐富， 可以滿足了客戶生活所需， 給客戶帶來 尊貴的享受。豪宅集中區(qū) 整個區(qū)域更有居住氛圍，周邊陽光海岸，金色海岸，新綠園等，可能客戶會 更認(rèn)

11、為藍色錢江有居住的氛圍，而這點城市之星，東邊有變電站，右邊有高架， 前面有電信大樓，在周邊環(huán)境上還是有些不足之處。配備保姆電梯電梯配套，有些單元配置了五梯二戶，帶保姆電梯給客戶來尊貴性的享受， 保障了主人生活的秘密性。層高優(yōu)勢：3.45 米的層高優(yōu)勢即使配置了地?zé)幔膊粫杏X壓抑，這也是陽光海岸客戶 所反映的問題。北區(qū)的成功銷售，南區(qū)精裝修品牌的再提升，對于南區(qū)銷售是一個利好。小區(qū)內(nèi)配套優(yōu)勢：規(guī)模大隨之帶來的是南、 北兩個區(qū)域規(guī)劃了以多個室外泳池為核心的雙會所， 設(shè)計了游泳、健身、乒乓球、棋牌、茶吧等配套功能。白金五星酒店也作為小區(qū) 宴請賓客和健身娛樂提供了更高的有償配套。周邊配套優(yōu)勢：緊鄰藍

12、色錢江的 52 萬平方米土地上，將會建起一個全方位的區(qū)域公共中心。 在公共中心的“十字”型軸線上， 均勻分布著商務(wù)商業(yè)區(qū)、 行政辦公區(qū)、 文化娛 樂區(qū)和臨江公園。一個 5000 平方米的超市已確定入駐；此外，杭州第四醫(yī)院、 杭州廣播電視中心和杭州婦女活動中心等也會落戶公共中心。 公共中心中 46500 平方米的望江公園， 與綠城藍色錢江僅隔著一條望江路， 園內(nèi)將放置體育運動設(shè) 施（網(wǎng)球場等）和小型商業(yè)設(shè)施 （咖啡吧）。戶型優(yōu)勢：藍色錢江的一些大面積戶型中，還出現(xiàn)了中西合璧廚房、男女分離式的主臥 走入式衣帽間； 部分大戶型采用套房式設(shè)計， 臥室均帶獨立衛(wèi)生間， 每一個家庭 成員可以在獨立的房間完

13、成日常起居。高科技引入和人性化設(shè)計：淋浴房帶地?zé)幔闫鲄^(qū)域頂面還安裝有閱讀用照明光源，戶式中央空調(diào)、 戶式中央熱水系統(tǒng)、 戶式中央新風(fēng)系統(tǒng)、 戶式中央吸塵系統(tǒng)、 戶式同層排水系統(tǒng)、 戶式直飲水設(shè)備、雨水收集系統(tǒng)等最新的住宅科技，很能夠吸引夠房者的眼球。（二）藍色錢江較城市之星的劣勢：1. 整體規(guī)劃 :藍色錢江被間隔 30多米距離分成南北兩個區(qū)域， 項目缺乏整體性， 而且二個 區(qū)塊的精裝修交房檔次不一樣， 給客戶會有心理上的影響， 是否會影響客戶的交 房心態(tài)。2. 開盤前期工作不到位：藍色錢江要在 4，5月份開盤， 但有很多裝修的品牌未定， 輔助銷售道具都沒 有到位，顯得有些急促， 并且在銷售時未開放樣板房， 恐對交房會帶來一些影響。建筑設(shè)計存在缺陷：幢與幢之間間距太近，嚴(yán)重影響到部分戶型的采光。 如 1 號樓與 2 號樓之間，2 號樓與酒店之間的距離太近，直接影響到東邊套的銷售。4.690 方戶型總價過高：