雅典花園策劃案

1、雅典花園策劃案第一部分：市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告一、同檔次次高層樓樓盤調(diào)查查表二、供需市市場分析析第二部分：包裝策策劃方案案一、雅典花花園定位位系統(tǒng)二、項目功功能賦予予三、賣點訴訴求四、項目CCI設(shè)計計第三部分：組合營營銷方案案一、銷售方方式二、銷售策策略三、銷售應(yīng)應(yīng)對方案案四、物業(yè)管管理五、營銷計計劃六、施工計計劃與營營銷的配配合七、售樓部部和樣板板房包裝裝方案八、開盤時時間和銷銷售期的的界定九、營銷管管理規(guī)定定十、針對競競爭對手手的營銷銷策略十一、銷售售準(zhǔn)備工工作計劃劃十二、銷售售人員要要求培訓(xùn)訓(xùn)第四部分：廣告宣宣傳方案案一、概況二、廣告發(fā)發(fā)布內(nèi)容容三、組織形形式四、媒體選選擇五、廣告計計

2、劃第五部分：投資效效益分析析一、成本分分析二、利潤率率分析一、市場分分析（一）供給給狀況1、高層住住宅數(shù)量量遠(yuǎn)大于于多層住住宅住宅市場長長期比較較落后，歷歷史欠債債務(wù)，高高層住宅宅數(shù)量少少。近幾幾年受國國家對住住宅戶業(yè)業(yè)政策的的傾斜和和住宅高高利潤空空間的吸吸引，加加上獨特特的地域域限制，發(fā)發(fā)展商在在取得市市內(nèi)有限限土地的的開發(fā)權(quán)權(quán)的同時時，都在在拼命修修建高層層住宅。目目前據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計修建建的高層層住宅數(shù)數(shù)量已達(dá)達(dá)到300多個，而而多層卻卻只有110來個個，高層層住宅的的競爭已已十分激激烈。2、供給量量統(tǒng)計分分析（1）除去去已經(jīng)入入住的112.55萬方外外，明后后年投放放市場的的高層住住宅數(shù)量量

3、總數(shù)突突破855萬方，按按純住宅宅占700%計算算，至少少有600萬方住住宅面市市，明后后年平均均每年供供給量330萬方方。（二）需求求狀況商品房20000年年銷售量量40萬方方，20001年年達(dá)500萬方，220011年國民民經(jīng)濟(jì)增增長率按按全國平平均8%計，房房地產(chǎn)需需求彈性性系數(shù)取取1.88（一般般朝陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需求求彈性系系數(shù)在11.52.5間），因因此20002年年商品房房預(yù)計銷銷售577萬方，高高層需求求量占11/3即即19萬方方，而供供給量為為30萬方方，顯然然供大于于求。（三）購買買力分析析高層住宅因因周期長長、成本本高、售售價高，已已劃為高高檔豪華華住宅這這一范圍圍，目標(biāo)標(biāo)顧客瞄

4、瞄準(zhǔn)金字字塔頂部部的消費費群落，按按平均每每套房1120MM2，均均價28800元元/M22計,每套房房總價款款33.6萬元元，首期期支付330%計計10.08萬萬元，其其余155年按揭揭，每月月需支付付21004元（每每年2.5萬元元），按按此價格格有幾種種類型的的人可購購買此房房：1、各種類類型老板板，有550萬元元以上的的經(jīng)濟(jì)承承受能力力，可直直接支付付房款。2、高收入入職業(yè)的的雙職工工家庭，年年收入穩(wěn)穩(wěn)定在55萬元以以上，可可通過按按揭方式式購房。3、現(xiàn)有一一兩套房房子，想想改善居居住質(zhì)量量，只須須支付首首期款，其其余每月月的按揭揭款以現(xiàn)現(xiàn)有房租租來支付付，155年后又又多得一一套房子

5、子。（四）銷售售速率（以以三個典典型樓盤盤說明）1、就已入入住的國國際中心心來說，97年6月開盤銷售，至今二年半時間，目前標(biāo)準(zhǔn)層144套房子售出107套，銷售率74%，平均銷售4套/月，560 M2/月。：1、沒有一一棟高層層住宅是是賣完的的，達(dá)770880%，已已算成功功。2、越到銷銷售后期期，銷售售速度越越慢。3、從整個個樓盤的的銷售周周期來看看，突破破10套/月，10000 M2/月很難難。第二部分 包裝策策劃方案案一、針對市市場調(diào)查查對雅典典花園的的定位系系統(tǒng)。（一）樓盤盤檔次定定位根據(jù)目前房房地產(chǎn)市市場狀況況，現(xiàn)在在高檔次次的項目目主要是是而就雅雅典花園園的位置置、環(huán)境境、規(guī)劃劃上是

6、其其他小區(qū)區(qū)所不能能夠比擬擬的，可可以說在在五年以以內(nèi)，市市區(qū)以內(nèi)內(nèi)（環(huán)城城路以內(nèi)內(nèi)）再不不會出現(xiàn)現(xiàn)相同環(huán)環(huán)境及規(guī)規(guī)模的小小區(qū)。另另外，從從目前已已經(jīng)基本本確定的的戶型上上，均為為1400 M22以上的的躍層住住宅，故故將雅典典花園定定位為市市區(qū)內(nèi)“絕無僅僅有”的高尚尚住宅小小區(qū)。（二）小區(qū)區(qū)環(huán)境定定位1、小區(qū)環(huán)環(huán)境即要要有大面面積草坪坪，同時時要有一一定高度度的花草草樹木及及噴泉系系統(tǒng)，形形成有層層次的四四季常青青綠色小小區(qū)，同同時在小小區(qū)內(nèi)步步行道上上設(shè)置草草坪燈，并并配合若若有若無無的背景景音樂及及亭臺、名名言牌文文及盆景景、雕塑塑，形成成有靜有有動，富富有文化化氣氛的的小區(qū)氛氛圍，在在

7、小區(qū)入入口處兩兩側(cè)建造造羅馬柱柱廊以及及富有古古希臘名名人雕像像噴泉，使使人進(jìn)入入小區(qū)時時即可領(lǐng)領(lǐng)略濃烈烈的歐陸陸風(fēng)情。2、社區(qū)文文化。在在具有上上述硬件件配合的的同時，還還應(yīng)該設(shè)設(shè)置適當(dāng)當(dāng)?shù)挠驳氐鼗顒訄鰣鏊涂悼刁w設(shè)施施如兒童童廣場、網(wǎng)網(wǎng)球場以以及學(xué)校校的足球球場等。在在進(jìn)入小小區(qū)主干干道一側(cè)側(cè)設(shè)有小小區(qū)會所所，包括括咖啡廳廳、書吧吧、棋牌牌室等。（三）物業(yè)業(yè)管理定定位小區(qū)物業(yè)管管理準(zhǔn)備備以聘請請國內(nèi)最最為有名名望、有有實力的的物業(yè)管管理公司司中海海公司對對雅典花花園進(jìn)行行物業(yè)管管理顧問問，利用用中海物物業(yè)管理理品牌提提高小區(qū)區(qū)檔次，使使之成為為真正的的高尚住住宅小區(qū)區(qū)。（四）承購購對象定定

8、位從上述定位位中可能能看出，承承購對象象應(yīng)該是是具有較較好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力力，同時時有一定定的個人人修養(yǎng)的的社會上上流階層層。具體體來說，就就是中、高高收入的的工薪階階層，收收入穩(wěn)定定的個體體工商戶戶以及政政府要員員、海外外或省外外成功人人士。通通過按揭揭的介入入，對于于中等收收入家庭庭（年收收入在55萬元以以上）的的工薪層層或個體體業(yè)者將將有更大大之吸引引力。（五）價格格定位根據(jù)目前中中、高檔檔商品房房的價格格走勢來來看，雅雅典花園園的價格格策略應(yīng)應(yīng)采取低低開高走走的勢態(tài)態(tài)，避免免價格高高開而承承購對象象無力問問津，使使銷售陷陷于停滯滯的尷尬尬境地。同同時為二二期的推推出和銷銷售留下下空間，根根

9、據(jù)工程程進(jìn)度及及市場情情況，使使銷售價價格逐漸漸有幅度度的上漲漲，這樣樣對已購購房的業(yè)業(yè)主和投投資者有有加強(qiáng)信信心的作作用。鑒于目前的的市場狀狀況及初初步擬定定的開盤盤銷售時時間，雅雅典花園園一期的的售價可可定位為為29000元/ M22起價，每每上一層層的價格格上浮550元/ MM2（155層為起起價），同同時對于于景觀較較好的房房子價格格可再加加上朝向向系數(shù)550元/ MM2。頂頂層中空空躍式和和帶屋頂頂花園的的住宅在在加上樓樓層系數(shù)數(shù)和朝向向系數(shù)以以后再上上浮2000元/ MM2。二、項目功功能賦予予（一）配套套設(shè)施小區(qū)內(nèi)配套套設(shè)施應(yīng)應(yīng)設(shè)置幼幼兒園、醫(yī)醫(yī)務(wù)室、儲儲蓄所、小小學(xué)校、停停車場

10、及及物業(yè)管管理中央央控制室室、樓宇宇可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)、小區(qū)區(qū)軟智能能化配套套、垃圾圾清運(yùn)站站及各種種會所（如如棋牌室室、書吧吧、咖啡啡廳、商商業(yè)服務(wù)務(wù)中心、會會員超市市、康體體俱樂部部等），上上述配套套設(shè)施由由物業(yè)管管理公司司統(tǒng)一管管理、經(jīng)經(jīng)營，結(jié)結(jié)合智能能化小區(qū)區(qū)要求，對對小區(qū)實實行閉路路電視監(jiān)監(jiān)視系統(tǒng)統(tǒng)。（二）交通通組織方方案在雅典花園園一期開開盤銷售售及施工工的同時時，爭取取濱河路路開始施施工，同同時小區(qū)區(qū)應(yīng)全封封閉，車車行道與與步行道道徹底分分離，實實現(xiàn)徹底底人、車車分流。除除中央花花園內(nèi)的的小徑鋪鋪廣場磚磚及兒童童娛樂場場為硬地地以外，其其他地面面均是草草坪和綠綠化樹木木，不設(shè)設(shè)柵欄

11、。如果在短期期以內(nèi)小小區(qū)的重重要入口口仍以南南浦路為為主要入入口，那那么在一一期樓盤盤施工過過程中加加強(qiáng)花園園內(nèi)部的的環(huán)境塑塑造，將將小區(qū)與與外界徹徹底分離離。小區(qū)區(qū)內(nèi)不設(shè)設(shè)車行道道，主要要步行通通道聯(lián)絡(luò)絡(luò)各單元元入口，同同時分離離出中央央花園，花花園內(nèi)主主要為散散步小徑徑，比主主要步行行通道略略窄一些些（具體體方案與與園林設(shè)設(shè)計同時時專項考考查）。（三）商務(wù)務(wù)會所及及康體、娛娛樂設(shè)施施商務(wù)會所主主要考慮慮在住宅宅一層面面向花園園的房間間內(nèi)，網(wǎng)網(wǎng)球場及及兒童娛娛樂場均均在中央央花園內(nèi)內(nèi)，溫水水游泳池池設(shè)在地地下室內(nèi)內(nèi)。上述述設(shè)施均均不對外外，僅供供小區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)主用用，憑物物業(yè)管理理公司所所發(fā)憑證

12、證使用（具具體運(yùn)作作方案由由物業(yè)管管理公司司提供方方案）。（四）主要要園林景景觀以大面積草草坪及樹樹木綠化化為主要要景觀，必必須有660%的的樹木為為四季常常表并栽栽植櫻花花、桃花花、白玉玉蘭花等等花樹配配合小水水塘（該該小水塘塘不用修修建周邊邊擋水墻墻，以自自然的小小水塘的的形式修修建，并并保持塘塘水水質(zhì)質(zhì)清潔）。園林中在適適當(dāng)位置置設(shè)置名名人名言言碑和具具有典型型歐洲風(fēng)風(fēng)味的雕雕塑，具具體牌文文設(shè)計及及雕塑形形象設(shè)計計做專項項詳細(xì)方方案在園園林設(shè)計計中具體體體現(xiàn)，使使中央花花園富有有濃烈的的西方文文化氣息息，同時時動靜結(jié)結(jié)合，具具有層次次的綠化化環(huán)境。（五）大廈廈公共部部分的裝裝修檔次次1

13、、外墻大樓主體外外墻鋪外外墻磚，在在三層以以下較三三層以上上色調(diào)深深，具體體顏色結(jié)結(jié)合項目目CI設(shè)計計中項目目主色。2、室內(nèi)公公共部分分內(nèi)走廊和電電梯前室室部分地地面用綠綠色花崗崗巖鋪墊墊，墻頂頂用白色色涂料噴噴涂，并并保證通通道明亮亮。消防防梯部分分鋪設(shè)防防滑地磚磚，每單單元設(shè)樓樓宇可視視對講系系統(tǒng)。3、房間內(nèi)內(nèi)部每套房內(nèi)僅僅裝修衛(wèi)衛(wèi)生間和和廚房，地地面鋪高高級防滑滑地磚，并并奉送衛(wèi)衛(wèi)生潔具具，入戶戶門安裝裝高級防防盜門，房房間內(nèi)預(yù)預(yù)埋閉路路電線、電電話線、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)綜合合分布線線，并結(jié)結(jié)合小區(qū)區(qū)智能化化實現(xiàn)防防盜、防防火等功功能，徹徹底取消消防盜窗窗。（六）命名名項目名稱定定為雅典典花園，總總

14、計有三三棟住宅宅樓十五五個單元元，三棟棟住宅樓樓的編號號為從主主入口進(jìn)進(jìn)入小區(qū)區(qū)，面對對花園從從右邊逆逆時針方方向分別別編為AA棟、B棟、C棟；單單元編號號方式為為面對大大樓從右右到左順順序編為為一單元元、二單單元。（七）頂層層住房戶戶型處理理由于異位躍躍層的原原因，目目前設(shè)計計的頂層層住宅為為三層，面面積在22303800M。頂頂層住宅宅在實際際銷售中中，在基基本不動動原設(shè)計計的情況況下可做做適當(dāng)調(diào)調(diào)整。最最頂層為為1200余平方方米帶花花園，以以下兩層層為異位位中空躍躍式住宅宅，這樣樣可以面面對不同同的客戶戶選擇，但但原則上上應(yīng)首先先滿足三三層一起起購買的的客戶。三、賣點訴訴求（注注：以下

15、下賣點每每一塊都都要根據(jù)據(jù)情況做做主項方方案）賣點一：小小區(qū)環(huán)境境（自然然風(fēng)光、人人文景觀觀及高綠綠化率）（一）中央央花園環(huán)環(huán)境設(shè)計計應(yīng)達(dá)到到的效果果正如前述“小區(qū)環(huán)環(huán)境定位位”所描述述之效果果，除做做到立體體的綠化化效果及及自然水水塘（命命名見前前述）配配合外，重重點做好好人文景景觀的制制作，整整個小區(qū)區(qū)以歐陸陸風(fēng)情為為主體概概念，那那么花園園設(shè)計以以歐式設(shè)設(shè)計為主主，其間間適當(dāng)位位置設(shè)名名人名言言碑文，并并加上有有濃郁歐歐洲風(fēng)味味的雕塑塑相結(jié)合合。（二）綠化化率雅典花園綠綠化率448%，為為市區(qū)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目中所所獨有，也也就是與與其他項項目相比比的重要要優(yōu)勢，應(yīng)應(yīng)當(dāng)成為為重要賣賣

16、點之一一。賣點二：小小區(qū)居住住文化園區(qū)內(nèi)設(shè)有有各種歐歐式風(fēng)格格的雕像像水景及及警世明明言碑文文，再配配以優(yōu)雅雅的背景景音樂，使使人一步步入花園園即可感感受到濃濃烈的文文化氛圍圍，加上上由物業(yè)業(yè)管理公公司組織織豐富多多彩的社社區(qū)活動動。例如如：組織織小區(qū)兒兒童游泳泳比賽、在在感恩節(jié)節(jié)、圣誕誕節(jié)組織織游園晚晚會、火火晚會及及棋牌類類比賽等等（具體體由物業(yè)業(yè)管理公公司出方方案），加加強(qiáng)業(yè)主主與業(yè)主主、業(yè)主主與開發(fā)發(fā)商之間間的溝通通，豐富富業(yè)主的的業(yè)余生生活，形形成良好好的居住住文化。賣點三：戶戶型設(shè)計計的景觀觀經(jīng)開發(fā)商用用心良苦苦在戶型型設(shè)計要要求上做做到園景景和河景景的配合合，做到到小區(qū)內(nèi)內(nèi)家家有

17、有景可觀觀、每戶戶客廳設(shè)設(shè)有寬敞敞明亮的的落地窗窗，將園園林綠化化景觀盡盡收眼底底，將一一幅美麗麗的“活景油油畫”掛在窗窗前。同時，異位位躍層是是目前所所獨創(chuàng)的的戶型設(shè)設(shè)計，戶戶內(nèi)動靜靜徹底分分離，保保障業(yè)主主的私密密，使居居住功能能更加細(xì)細(xì)化。賣點四：小小區(qū)智能能化樓宇可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)、紅外外線防盜盜使每戶戶徹底放放棄安裝裝防盜網(wǎng)網(wǎng)。樓宇宇公共部部分及廚廚、衛(wèi)安安裝自動動噴淋系系統(tǒng)，發(fā)發(fā)生火災(zāi)災(zāi)自動關(guān)關(guān)閉防火火門，整整個小區(qū)區(qū)設(shè)有自自動節(jié)約約用水功功能。綜綜合布線線，使小小區(qū)形成成數(shù)據(jù)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，方方便商務(wù)務(wù)往來及及業(yè)務(wù)住住處搜尋尋與傳遞遞。水、電電、煤氣氣自動抄抄表，方方便物業(yè)業(yè)管理（具具體由

18、物物業(yè)管理理公司出出方案）。賣點五：物物業(yè)管理理聘請國內(nèi)規(guī)規(guī)模最大大、最具具品牌的的物業(yè)管管理公司司管理，除除防火、防防盜、清清潔、垃垃圾清運(yùn)運(yùn)等一般般性管理理外，將將首次試試用家政政管理、物物業(yè)及電電器維修修、汽車車美容等等項目服服務(wù)，最最大限度度減少業(yè)業(yè)主的煩煩惱，提提高生活活品質(zhì)。（具具體由物物業(yè)管理理公司出出方案）四、項目CCI設(shè)計計為有利于小小區(qū)的對對外宣傳傳，體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)的的形象、品品味、檔檔次，必必須有項項目的CCI設(shè)計計，其設(shè)設(shè)計的標(biāo)標(biāo)識易識識別、易易記憶，應(yīng)應(yīng)用于小小區(qū)外墻墻、物管管路牌、售售樓處、服服裝、禮禮品等。（一）標(biāo)識識設(shè)計1、主題字字：由于于是新公公司新項項目，定定位

19、高，在在設(shè)計上上力示簡簡潔，以以花園的的名稱“典雅花花園”四個字字作為主主題，不不用設(shè)計計圖案，避避免顧客客對圖案案不同理理解，產(chǎn)產(chǎn)生對標(biāo)標(biāo)識的分分散力。2、字體：有用古古典味較較濃的、筆筆劃略顯顯夸張，而而不失穩(wěn)穩(wěn)沉的字字體。3、下襯花花邊：用用洋味十十足，飄飄逸的英英文字（Elegant Garden）作為花邊上托“典雅花園”四個字，或考慮用羅馬柱加英文字作為花邊，表現(xiàn)小區(qū)的歐陸風(fēng)格。4、下標(biāo)：提煉出出8個字作作為主題題詞，簡簡潔、響響亮表現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)或或公司的的內(nèi)涵，一一目了然然。比如“品牌牌組合、住住宅經(jīng)典典”（建筑筑商、園園林設(shè)計計、物業(yè)業(yè)管理是是品牌公公司組合合，專業(yè)業(yè)性強(qiáng)，小小區(qū)定位

20、位是住宅宅典范）又如：“追追求卓越越、塑造造經(jīng)典”（表現(xiàn)現(xiàn)公司的的經(jīng)營理理念，表表明小區(qū)區(qū)的經(jīng)典典定位）下標(biāo)主題詞詞作為標(biāo)標(biāo)識的基基礎(chǔ)，字字體應(yīng)穩(wěn)穩(wěn)沉嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)。5、色調(diào)：因為本本項目是是目前貴貴陽市唯唯一大面面積綠色色花園小小區(qū)，故故主色調(diào)調(diào)（主題題字、下下襯花邊邊）以淺淺綠色為為宜，使使人對綠綠色家園園產(chǎn)生聯(lián)聯(lián)想，親親和力強(qiáng)強(qiáng)。下標(biāo)主題詞詞色調(diào)相相呼應(yīng)配配合于住住宅底層層（15層）的的深色調(diào)調(diào)，一是是體現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)沉；二二是有層層次感；三是與與綠色相相協(xié)調(diào)配配合。比比較各種種成功樓樓盤標(biāo)識識，用土土黃色為為宜。（二）項目目公眾形形象的設(shè)設(shè)計1、銷售人人員（1）著裝裝統(tǒng)一，以以職業(yè)裝裝為宜，顏顏色應(yīng)與

21、與內(nèi)部環(huán)環(huán)境相協(xié)協(xié)調(diào)，較較深色比比較壓抑抑，以亮亮麗淺色色的為宜宜。（2）語言言規(guī)范，經(jīng)經(jīng)統(tǒng)一培培訓(xùn)后，從從對樓盤盤的介紹紹到答問問的技巧巧方面，達(dá)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、統(tǒng)統(tǒng)一化。（3）姿態(tài)態(tài)行為得得體，給給人以高高素質(zhì)和和親和力力。2、售樓部部：體現(xiàn)現(xiàn)項目的的高檔次次，樹立立公司良良好形象象。（具具體見售售樓部裝裝修方案案）3、本項目目對外宣宣傳的所所有東西西，包括括售樓書書、對外外的傳真真、文件件、所用用的車輛輛等都融融進(jìn)了公公司和項項目形象象的內(nèi)容容，應(yīng)特特別留意意。（有關(guān)公司司良好形形象的樹樹立由公公關(guān)部出出具體方方案）五、概念設(shè)設(shè)計綜上所述，雅雅典花園園是“下世紀(jì)紀(jì)獨具居居住文化化品味的的高

22、尚住住宅小區(qū)區(qū)”，市內(nèi)內(nèi)獨一無無二的“綠色環(huán)環(huán)保 歐陸風(fēng)風(fēng)情”，“最高檔檔的綠色色住宅小小區(qū)”，“市區(qū)內(nèi)內(nèi)唯一的的景觀花花園”。第三部分 組合營營銷方案案一、銷售方方式（一）設(shè)點點直銷主要方式是是在雅典典花園附附近設(shè)售售樓部，通通過廣告告宣傳，將將項目信信息傳遞遞給購買買者，銷銷售人員員接待客客戶咨詢詢，辦理理交易手手續(xù)的直直銷方式式。（二）公司司全員銷銷售公司員工利利用自己己的關(guān)系系網(wǎng)向親親戚、朋朋友推銷銷或接待待朋友咨咨詢，以以達(dá)到實實現(xiàn)銷售售的目的的。（具具體獎勵勵措施見見房地地產(chǎn)公司司營銷管管理規(guī)定定）董董事會成成員售房房除外。（三）內(nèi)部部員工認(rèn)認(rèn)購內(nèi)部員工購購房視同同外部客客戶購房房

23、，規(guī)范范所有交交易制度度，內(nèi)部部員工必必須履行行購銷合合同規(guī)定定，只是是公司在在開盤銷銷售期內(nèi)內(nèi)對內(nèi)部部正式聘聘用員工工購房可可適當(dāng)讓讓利（33%55%），讓讓員工通通過自己己努力實實現(xiàn)銷售售，內(nèi)部部員工原原則上購購房不超超過兩套套（董事事會成員員除外）。二、銷售策策略（一）價格格策略項目成功與與否，開開盤定價價及后期期價格策策略是關(guān)關(guān)鍵因素素之一，根根據(jù)市場場調(diào)查情情況，目目前幾個個上檔次次的樓盤盤價格都都是低開開高走的的價格策策略。如如星苑，開開盤銷售售價格為為30000元/M22，從20000年年10月份份正式銷銷售，由由于銷售售情況看看好，價價格目前前在已售售出近1100套套后，漲漲至

24、33360元元/M22；廣場場I組團(tuán)開開盤售價價24880元/M22，每售售20套價價格上漲漲50元/M22，目前前已漲至至29338元/M22；大廈廈，市內(nèi)內(nèi)最早整整棟全躍躍層住宅宅，20000年年底開盤盤時僅售售22000元/M22，現(xiàn)在在漲到229000元/M22等等。這這種低開開高走的的方式好好處在于于：1、使已購購買客戶戶信心保保障；2、對觀望望的客戶戶有一定定的促進(jìn)進(jìn)作用；3、很好地地引入投投資者；4、同競爭爭對手項項目相比比有較大大的競爭爭力，便便于抓住住市場份份額，給給后期銷銷售留下下空間。5、對于規(guī)規(guī)模較大大的項目目為后期期銷售的的樓盤留留了空間間，同時時在開盤盤銷售時時聚集

25、了了人氣。另一種方式式為高開開平走，即即根據(jù)目目前的市市場上同同等檔次次和類型型的房子子的市場場售價為為開盤價價格對外外銷售，其其優(yōu)點是是：1、有利于于提高樓樓盤檔次次；2、開盤時時間便于于實際操操作，聚聚集人氣氣（如打打折優(yōu)惠惠等）；其缺點是：1、首次推推向市場場，在許許多方面面都還不不齊備（如如：廣告告宣傳、概概念宣傳傳、工程程進(jìn)度等等）的情情況下對對搶占市市場，擴(kuò)擴(kuò)大項目目市場形形象不利利；2、對后期期項目的的銷售及及縮短項項目運(yùn)作作周期不不利，必必盡雅典典花園是是一個住住宅面積積達(dá)十萬萬平方米米的小區(qū)區(qū)。由此，從整整個小區(qū)區(qū)的銷售售出發(fā)，盡盡量縮短短銷售周周期，實實際做到到利潤最最大化，價價格“低開高高走”的策略略相對比比較適合合于市場場情況及及貴陽市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平。價格策略與與銷售期期關(guān)系表表階段銷售期