永豐商業(yè)街策劃案

1、歐陽修商業(yè)街全程營銷策策劃方案案（20055/7/20）目 錄第一部分 市市場調(diào)研研分析一、永豐縣縣商業(yè)市場整體情情況研究二、針對性性商業(yè)環(huán)環(huán)境調(diào)查分析析三、典型商商鋪租售價價格情況況調(diào)查分分析四、目前在在售、在在建商鋪鋪情況調(diào)查分分析五、小結(jié)六、永豐縣縣城商鋪經(jīng)經(jīng)營者調(diào)查分析析第二部分 項目分分析一、優(yōu)勢與與機會點點二、劣勢及及威脅點點第三部分 項目定定位一、產(chǎn)品部部分二、產(chǎn)品功功能部分分三、建筑內(nèi)內(nèi)部空間間的組織織四、建筑環(huán)環(huán)境定位位五、街區(qū)功功能定位位六、目標客客戶定位位七、物業(yè)服服務(wù)定位位第四部分 營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略一、差異化化營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略二、差異化化營銷的的基礎(chǔ)第五部分 項項目行銷銷策略一總體

2、策策略二、機會點點三、困難點點四、本策略略執(zhí)行中中必須預預見和理理解的問問題五、租金提提升策略略及手法法六、目標客客戶與相相應(yīng)的銷銷售措施施七、返租及及租金返返還策略略八、銷售策策略九、行銷節(jié)節(jié)奏策略略十、行銷渠渠道方式式類型第六部分 項項目價值值分析一、從兩個個方面分分析本案案物業(yè)的的價值所所在二、從項目目周邊市市場商鋪鋪租金情情況看項項目價值值三、以市場場比較法法進行售售價的評評估四、本項目目價值綜綜述第七部分 營銷銷推廣策策略一、原則二、概念定定位三、媒體創(chuàng)創(chuàng)新四、階段性性營銷策策略第一部分 市市場調(diào)研研分析調(diào)查時間間2005年年6月113日20005年年7月66日調(diào)查方法法實地考察調(diào)調(diào)

3、查、問問卷調(diào)查查、訪談?wù)務(wù){(diào)查采用實地入入戶調(diào)查查和沿街街問詢調(diào)調(diào)查結(jié)合合，并輔輔助當?shù)氐卣冀?jīng)濟濟信息狀狀況、趨趨勢調(diào)查目的的分析永豐縣縣商業(yè)環(huán)環(huán)境及歐歐陽修商商業(yè)街目目標客戶戶購買行行為及心心態(tài)，為為項目定定位及營營銷推廣廣提供客客觀依據(jù)據(jù)。調(diào)查范圍圍永豐縣主要要商業(yè)市市場、專專業(yè)市場場及沿街街商鋪商鋪經(jīng)營戶戶、投資資者調(diào)查項目目1永豐縣縣商業(yè)宏宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境2永豐縣縣商業(yè)形形態(tài)3永豐縣縣經(jīng)營商商戶4競爭物物業(yè)狀況況一、永豐縣縣商業(yè)市市場整體體情況研研究1、總體概概況 永豐縣縣位于江江西省中中部，距距京九鐵鐵路、1105國國道222公里，有有二級公公路與之之相通，其其中，泉泉畢高速速公

4、路、贛贛粵高速速離本地地約111公里，南南下北上上方便快快捷。 永豐主主要產(chǎn)業(yè)業(yè)為制藥藥、針織織服裝、碳碳酸鈣、磷磷產(chǎn)化工工、食品品。永豐豐人民勤勤勞樸實實，喜愛愛種植蔬蔬菜，尤尤其是辣辣椒，遠遠近聞名名。蔬菜菜出口成成為永豐豐縣一大大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。2、市場格格局目前,整個個永豐縣縣城的市市場由中中心向外外可以劃劃分為如如下幾個個部分： 核心商商業(yè)圈以時時代廣場場為中心心帶狀商商圈。次級商業(yè)業(yè)圈時代廣廣場往外外2000米范圍圍內(nèi)。外圍商業(yè)業(yè)圈包括老老城區(qū)、迎迎賓大道道周邊、商商貿(mào)城。本本案處于于此范圍圍內(nèi)。新興商業(yè)業(yè)圈包括貿(mào)貿(mào)易廣場場及周邊邊輻射區(qū)區(qū)域、躍躍進西路路、歐陽陽修大道道主要商業(yè)業(yè)街恩

5、江南南、北路路、迎賓賓大道、龍龍崗南、北北路、躍躍進路、直直街?？偟膩碚f： 1、整個永永豐縣市市場分布布布局上上相對比比較集中中，基本本上是以以時代廣廣場為核核心發(fā)展展分布，輻輻射范圍圍在2000米以以內(nèi)，經(jīng)經(jīng)營品種種齊全，基基本滿足足城鄉(xiāng)人人們的商商業(yè)配套套需求。2、由于多多年的積積累，整整體商業(yè)業(yè)格局形形成了一一定市場場的專業(yè)業(yè)性和規(guī)規(guī)模性，批批發(fā)與零零售同步步發(fā)展。二、針對性性商業(yè)環(huán)環(huán)境分析析1、商業(yè)形形態(tài)分析析主要商業(yè)形形態(tài)代表示例主要分布區(qū)區(qū)域評價傳統(tǒng)雜貨鋪鋪廣泛分布在在商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)商品陳列雜雜亂檔次次低購物中心甘雨亭商場場時代廣場市民購物中中心，硬硬件設(shè)施施佳，購購物環(huán)境境好專營店報

6、喜鳥 七匹狼狼 大光光明眼鏡鏡金盾 柒柒牌恩江北路 直街街 龍崗崗北路裝修好，服服務(wù)意識識好，能能跟上時時代潮流流超市寶嘉旺超市市 萬客隆隆超市時代廣場數(shù)量不夠多多，貨品品略不足足，裝修修一般市場類五金、布匹匹、電子子、食品品、汽配配、廣泛分布在在商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)市場種類齊齊全，但但大都停停留在初初級經(jīng)營營水平，市市場環(huán)境境、管理理水平落落后農(nóng)貿(mào)類種業(yè)、飼料料、獸藥藥、農(nóng)具具龍崗南路 迎賓大大道 農(nóng)業(yè)局局旁環(huán)境差、檔檔次低、規(guī)規(guī)模小特色專營專業(yè)經(jīng)營建建材、摩摩托（電電動車）、農(nóng)農(nóng)機貿(mào)易廣場裝修好 市場種種類齊全全 購物環(huán)環(huán)境好酒店賓館類類恩江賓館 永豐賓賓館 永陵賓賓館廣泛分布在在商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)裝修精良

7、 服務(wù)態(tài)態(tài)度好 有特色色休閑娛樂類類天地豪情、金金谷園、天天使養(yǎng)生生堂、名名之緣茶茶座、康康樂茶座座、佳人人茶恩江北路、躍躍進路休閑環(huán)境不不佳，但但近年來來大多開開始注意意裝修水水平的提提升及娛娛樂項目目的改進進綜述永豐豐縣商業(yè)業(yè)物業(yè)從從質(zhì)量和和數(shù)量看看，經(jīng)營營業(yè)態(tài)種種類相對對齊全，數(shù)數(shù)量較多多，但都都停留在在低價經(jīng)經(jīng)營管理理水平， 缺少良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。2、主要商商區(qū)及市市場分析析商業(yè)核心心區(qū)：時時代廣場場時代廣場位位于永豐豐縣城的的中心，而而且由于于其休閑閑功能，使使得時代代廣場成成為縣城城最繁華華、

8、人流流最大的的地方。全全縣最大大的商場場、超市市甘雨亭亭購物商商場、寶寶嘉旺超超市、萬萬客隆超超市太平平洋商場場、新華華書店等等都云集集于此。租租金范圍圍為500-755元每平平方米每每月，是是縣城最最貴的地地段。由由于時代代廣場南南面的杰杰升商業(yè)業(yè)街還在在建設(shè)中中，商業(yè)業(yè)尚未進進駐，以以下是時時代廣場場所現(xiàn)階階段的主主要經(jīng)營營情況：經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重商場212.5超市212.5文體書店212.5服飾318.755美容16.25婚車鮮花總總匯16.25電車專賣16.25五金交化16.25影碟出租212.5總匯16100商場、超市市、書店店的整體體規(guī)劃和和裝修較較好。交通方便，人人流量大大、

9、人氣氣旺。經(jīng)營的產(chǎn)品品大多是是國內(nèi)品品牌，為為顧客所所接受和和喜愛。經(jīng)營方式有有：多為為租賃經(jīng)經(jīng)營。商場和超市市的服務(wù)務(wù)態(tài)度較較好，管管理水平平較好，但但還可以以再提高高。次級商業(yè)業(yè)圈：以以時代廣廣場為中中心，方方圓2000米以以內(nèi)，（不不包括迎迎賓大道道）次級商業(yè)圈圈是由下下面幾個個商業(yè)街街組成：龍岡北北路，龍龍岡南路路五金交交化商場場至農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場，農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場經(jīng)營的的主要是是服飾和和農(nóng)產(chǎn)品品，主要要服務(wù)對對象是普普通大眾眾。 恩江北北路萬客隆隆超市到到電影院院，恩江江南路寶嘉旺旺超市到到南海名名都，以以及直街街，是永永豐縣城城的主要要商業(yè)配配套，但但商鋪的的檔次不不等，經(jīng)經(jīng)營方式式也不一一

10、樣，主主要有專專賣店，精精裝修，比比較高檔檔，專賣賣店有圣圣帝羅、意意爾康等等；還有有的是一一般的商商鋪店面面。租金金范圍115550元每每平方米米每月。經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重餐飲95.20休閑10.58服飾8146.822服務(wù)3319.088家電105.78零售3319.088裝飾10.58文體書社52.89總匯1731001、從上表表可以看看出次級級商業(yè)圈圈主要經(jīng)經(jīng)營的商商業(yè)是服服飾，比比重占446.882%。2、服飾業(yè)業(yè)多半以以專賣店店的形式式進行經(jīng)經(jīng)營，裝裝修不錯錯，服務(wù)務(wù)態(tài)度熱熱情，經(jīng)經(jīng)營狀態(tài)態(tài)良好。其其經(jīng)營額額占總體體消費量量的600-700以上。外圍商業(yè)業(yè)圈：老老城區(qū) 迎迎賓東、

11、西西大道 商貿(mào)貿(mào)城 永吉路路a.老城區(qū)區(qū)位于于永豐縣縣城的東東面，為為行政機機關(guān)中心心位置，但但已不作作為縣城城和商業(yè)業(yè)發(fā)展方方向。商商鋪不多多，以小小賣部、小小飯店為為主，店店面租金金從幾元元到十幾幾元不等等，街道道轉(zhuǎn)角處處大致為為20元元/平方米米。b.迎賓東東大道永豐豐縣城與與外界連連接的主主要交通通干道，中中國電信信和長途途汽車站站位于此此，從而而形成了了以電子子和餐飲飲服務(wù)業(yè)業(yè)為主的的商業(yè)街街，兼有有農(nóng)機農(nóng)農(nóng)貿(mào)、裝裝潢、汽汽配及修修理。手手機專賣賣店分布布在中國國移動恩恩江西路路營業(yè)部部兩側(cè)，總總共有十十多家，經(jīng)經(jīng)營種類類各不相相同。農(nóng)農(nóng)業(yè)服務(wù)務(wù)店在交交警大隊隊右側(cè)，總總共有110家

12、。餐餐飲業(yè)則則廣泛分分布于街街兩面。這這些商鋪鋪大多規(guī)規(guī)模小，經(jīng)經(jīng)營水平平一般，靠靠時代廣廣場這邊邊租金大大致為二二三十元元每平米米，再往往西也就就十來塊塊錢，有有不少商商鋪還沒沒租出去去。以進進城方向向劃分，左左側(cè)商鋪鋪價格比比右側(cè)便便宜，店店主反應(yīng)應(yīng)生意不不好做。經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重建材64.41摩托、電動動車21.47農(nóng)資、農(nóng)貿(mào)貿(mào)1913.977五金交電107.35零售128.82電子通訊1611.766服務(wù)配套2115.444文體用品10.74餐飲2719.855家電53.68能源10.74服飾32.21汽配修理139.56總匯136100c.商貿(mào)城城處于于交通要要道永吉吉路和迎迎賓

13、大道道傍，是是永豐縣縣蔬菜出出口的最最大集散散地，正正由于此此在商貿(mào)貿(mào)城及其其周邊（永永吉路、迎迎賓西大大道）形形成了以以物流、汽汽配修理理、餐飲飲服務(wù)業(yè)業(yè)為主的的商業(yè)物物業(yè)，由由于規(guī)劃劃雜亂，商商業(yè)環(huán)境境不理想想，整個個商貿(mào)城城空置率率超過770%，大大多門面面還被用用做紡織織作坊，這這也是商商貿(mào)城的的一大特特色。其其周邊商商鋪分布布表如下下：經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重汽配修理26.67餐飲1343.333零售620油氣電焊13.33農(nóng)貿(mào)農(nóng)資413.333布藝310門診13.33總匯30100d.迎賓西西大道作為為永豐縣縣城的主主入城口口，其整整體想象象給人以以一種開開闊的視視覺效果果，這體體現(xiàn)

14、了永永豐人民民開放的的思潮。現(xiàn)現(xiàn)有的商商業(yè)主要要受商貿(mào)貿(mào)城及大大圓盤的的輻射作作用，其其商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分布布如下：經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重餐飲716.288物流613.955汽配修理1023.266家具12.33建材36.98零售613.955農(nóng)資農(nóng)貿(mào)36.95服務(wù)49.30通訊12.33摩托24.65總匯43100e.永吉路路是永永豐縣通通往吉水水縣的一一條重要要道路，但但是永吉吉路較短短，且比比較破舊舊，道路路狀況不不佳，商商業(yè)環(huán)境境惡劣。目目前該區(qū)區(qū)域商鋪鋪以經(jīng)營營汽車配配件、修修理、農(nóng)農(nóng)資農(nóng)機機為主。其其商業(yè)物物業(yè)分布布如下：經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重農(nóng)資農(nóng)貿(mào)1017.544農(nóng)機610.533汽

15、配修理1526.322機車11.75零售1017.544家具11.75餐飲814.044服務(wù)業(yè)47.02物流11.75建材裝飾11.75總匯57100新興商業(yè)業(yè)圈A、躍進路路躍進進路貫穿穿整個縣縣城，在在躍進路路兩側(cè)依依次分部部了恩江江小學，機機關(guān)幼兒兒園，恩恩江中學學，有較較大的人人流量。躍躍進路經(jīng)經(jīng)營的層層次、范范圍比較較廣，從從餐飲，服服裝、休休閑及生生活配套套設(shè)施都都有，主主要是以以書店、文文化用品品，便利利店為主主。經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重餐飲2418.2服務(wù)配套4332.6零售3224.2服飾139.85文體用品53.79家電43.03家具43.03農(nóng)資農(nóng)貿(mào)43.03太陽能10.76

16、建材10.76電子通訊10.76總匯132100B、貿(mào)易廣廣場及周周邊輻射射區(qū)域位于于恩江北北路與永永豐大道道的交叉叉處，是是目前永永豐縣唯唯一一個個進行專專業(yè)規(guī)劃劃、專業(yè)業(yè)管理的的交易市市場，并并對周圍圍街區(qū)商商業(yè)產(chǎn)生生一定的的影響經(jīng)營營內(nèi)容與與之大體體相同。貿(mào)貿(mào)易廣場場外圍以以經(jīng)營農(nóng)農(nóng)機、五五金水暖暖為主，場場內(nèi)以經(jīng)經(jīng)營摩托托、各類類裝璜材材料為主主。底層層店面大大小大致致為400平方米米，兩層層租金折折合為118元/平方米米，三層層折合為為20元/平方米米。商鋪鋪售價約約為100萬元。從從去年開開始出租租，免稅稅兩年，免免物業(yè)管管理費，出出租率超超過800%。經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重建材裝

17、飾6468.8摩托1111.8農(nóng)機66.45餐飲33.23五金水暖77.53家具11.08服務(wù)配套11.08總匯93100C、歐陽修修大道該街街為新興興街道，從從目前來來看，人人流量不不大，主主要為當當?shù)鼐用衩窈蛯W生生流，商商鋪出租租率很低低，租金金水平很很低，以以商貿(mào)城城沿街商商鋪為例例，700平米左左右的單單層商鋪鋪月租金金在4000元左左右，據(jù)據(jù)說前兩兩年更低低，兩三三百元就就能租到到。經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重汽配修理825餐飲721.9零售515.6電子通訊13.13家具13.13建材裝飾39.38服務(wù)412.5摩托13.13書社文體26.25總匯32100永豐縣城沿沿街商鋪鋪及專業(yè)業(yè)貿(mào)

18、易市市場商鋪鋪分布總總體情況況如下：總結(jié)：1）零售小小雜貨商商鋪數(shù)量量最多，達200余家，經(jīng)營面很廣，分布在每條街道，完成主要生活配套職能；2）經(jīng)營餐餐飲的商商鋪數(shù)量量居次，分分布也較較廣泛和和分散，在在永叔路路形成了了一定的的餐飲一一條街的的氣氛，但但總體來來說未形形成特色色和規(guī)模模；3）農(nóng)資農(nóng)農(nóng)貿(mào)商鋪鋪數(shù)量占占第三位位，可見見永豐很很大一部部分商業(yè)業(yè)面向農(nóng)農(nóng)村市場場，而永永豐農(nóng)業(yè)業(yè)較為發(fā)發(fā)達，遂遂能支撐撐起如此此龐大的的農(nóng)資農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場；4）建材裝裝飾等商商業(yè)配套套在這幾幾年內(nèi)發(fā)發(fā)展迅猛猛，據(jù)以以上統(tǒng)計計已達百百余家。可可見永豐豐建筑業(yè)業(yè)及家裝裝業(yè)市場場容量依依然十分分可觀；5）服飾、服服

19、務(wù)配套套等行業(yè)業(yè)的商鋪鋪數(shù)量也也具有相相當?shù)囊?guī)規(guī)模，均均達到了了1000家以上上。6）物流、手手工業(yè)、五五金、文文體用品品等行業(yè)業(yè)數(shù)量都都比較少少，配套套嚴重不不足，在在當?shù)匕l(fā)發(fā)展均未未成熟，除除五金主主要分布布在五金金交化公公司沿街街外，其其他幾類類分布都都極為散散亂。6）維修行行業(yè)在當當?shù)匾矒頁碛休^少少的數(shù)量量，汽配配維修、家家電維修修二者加起起來也只只有500余家。7）電子數(shù)數(shù)碼、家家電行業(yè)業(yè)數(shù)量有有限，且且同質(zhì)化化經(jīng)營嚴嚴重，經(jīng)經(jīng)營通訊訊類產(chǎn)品品過多，而而電腦產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套套卻嚴重重不足，且這幾幾大行業(yè)業(yè)均為小店經(jīng)經(jīng)營，缺缺乏統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)市場的的大型旗旗艦主力力店。3商鋪權(quán)權(quán)屬形態(tài)態(tài)分析 永豐縣

20、縣城商鋪鋪在權(quán)屬屬上分為為業(yè)主自自有經(jīng)營營和出租租給他人人兩種形形式。開開發(fā)商投投資建設(shè)設(shè)商鋪分分為兩種種情況：大型綜綜合市場場出租與與出售并并舉，臨臨街商鋪鋪以出售售為主，位位置不同同，租售售水平有有相應(yīng)的的差距。4、商家來來源分析析 根據(jù)據(jù)實地采采訪調(diào)查查收集資資料來看看，永豐豐縣城的的商家來來源大體體可歸納納以下幾幾個主要要群體： a.永永豐縣商商家 來源源細分：永豐縣縣城人民民、郊區(qū)區(qū)人民、各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民、企企事業(yè)單單位 b.周周邊縣市市商家 群體體細分：主要為為吉水、峽峽江、吉吉安等 特點點：這些些商家常常常往來來于永豐豐，與當當?shù)厝俗鲎錾饣蚧蛱接H，對對永豐的的市場形形成和發(fā)發(fā)展起

21、著著重要作作用。 c.外外市外省省商家 群體體細分：主要是是私營業(yè)業(yè)主，偶偶爾與永永豐人民民做生意意，對于于批零銷銷售的各各類市場場情有獨獨鐘，另另外對專專業(yè)商業(yè)業(yè)街較感感興趣，愛愛推廣他他們的家家鄉(xiāng)特色色，多數(shù)數(shù)人要求求中小面面積。但但是此群群體數(shù)量量很小。三、典型商商鋪租售售價格情情況 1、貿(mào)易廣廣場位置：恩江江北路與與永豐大大道交叉叉處規(guī)模：經(jīng)營營戶3002戶概況：共有有13棟，分分A、B、C三區(qū)經(jīng)營項目：包括農(nóng)農(nóng)機、摩摩托、裝裝潢五金水水暖器材材、燈飾飾、油漆漆、陶瓷瓷、鋁材材、板材材等。租售情況：由于目目前免稅稅兩年，免免物業(yè)管管理費，市市場經(jīng)營營使用率率在800%左右右。租售價格（

22、抽抽樣調(diào)查查）： 地點面積（平米米）月租金年租金貿(mào)易廣場40 （底底層）18元/（兩層層）8460元元貿(mào)易廣場40 （底底層）20元/（三層層）9600元元2、躍進西西路一條條街位置：躍進進西路（恩恩江中學學左邊）概況：底層層為店面面，二層層以上為為商品房房的多層層建筑，典典型的沿沿街初級級市場格格局，經(jīng)營項目：包括小小百貨、餐餐飲、服服裝、五五金水暖暖器材、書書店、文文化用品品、花店店等。租售情況：由于人人氣不旺旺，市場場經(jīng)營使使用率在在50%左右，有有些店鋪鋪經(jīng)營不不佳，關(guān)關(guān)門倒閉閉。轉(zhuǎn)盤盤以西還還是在建建工程，據(jù)據(jù)調(diào)查，還還有近百百個店鋪鋪未銷售售出去，銷銷售狀況況不佳。地點面積（平米米

23、）月租金年租金售價東段35700元/月8400元元3600元元/中段35550元/月6600元元3600元元/西段35未租3600元元/3、時代廣廣場附近近商圈：商鋪名稱規(guī) 模租金/平方方米月年租金備注萬客隆超市市60050元/月30萬一層經(jīng)營好好寶嘉旺超市市50元/月共兩層經(jīng)營營好甘雨亭商場場70元/775元/月兩層經(jīng)營好好在水衣坊38平方米米52元/月240000元一層經(jīng)營一一般金鷹家電22平方米米45元/月220000元規(guī)模小4、龍崗北北路：主要經(jīng)營服服飾、鞋鞋、床上上用品等等，還有有化妝品品，精品品飾物、家家電、餐餐飲等店店。該處處商鋪大大多裝修修精良，商商品等次次較高。待待天誠商商業(yè)

24、步行行街建成成投入使使用以后后，即對對該街形形成強有有力的競競爭，同同時又由由于商業(yè)業(yè)圈范圍圍的擴大大，使得得該商業(yè)業(yè)圈更加加繁榮、熱熱鬧，從從而提升升龍崗北北路的市市場價值值。商鋪名稱規(guī) 模月租金租金（元）/平方米酷族服裝20400元20元/科龍空調(diào)18600元33元/東洋空調(diào)12600元50元/雜貨店13600元46元/5、龍崗南南路：龍崗南路屬屬農(nóng)貿(mào)市市場型的的街市，街街道兩邊邊布滿了了各種賣賣蔬菜、水水果的地地攤，兩兩邊商鋪鋪多以賣賣農(nóng)資物物品為主主，如農(nóng)農(nóng)具、種種業(yè)、農(nóng)農(nóng)藥、飼飼料；還還有大量量的鞭炮炮店，家家庭常用用的物品品、竹席席、生活活用品、服服裝，物物品以中中低檔為為主。街街

25、道左邊邊有菜市市場和服服裝場。以以俊發(fā)小小百貨店店為分界界，以北北為熱鬧鬧的集市市，地攤攤，人流流量較大大，商鋪鋪租金也也比較貴貴，以南南則明顯顯的冷清清，商鋪鋪陳舊，租租金便宜宜。由于于左側(cè)有有菜市場場和服裝裝場，且且岔路里里又多有有商鋪左左側(cè)價格格比右邊邊貴，尤尤其是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角處表表現(xiàn)得更更加明顯顯。6、結(jié)論從以上的調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)我們基基本看出出：（1）目前前永豐縣縣城的商商鋪租金金價格可可以分為為以下三三個范圍圍檔次：A）每平方方30-50元元及以上上，主要要是時代代廣場以以及一些些街道轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角處的的沿街店店面B）每平方方1030元元左右者者，主要要是時代代廣場外外圍2000米以以內(nèi)中段段的商鋪

26、鋪。C）每平方方10元元以下者者，基本本是主街街道的邊邊緣、人人流量少少的街道道、次街街道、外外圍商業(yè)業(yè)圈。（2）在租租金上，沿沿街店面面與非沿沿街店面面，主要要商街與與一般住住宅商街街，一樓樓店面與與二樓、三三樓商鋪鋪均有較較大的租租金差別別。特別說明：從上面面的價格格上我們們可以看看出租金金的范圍圍從低到到高有數(shù)數(shù)倍的差差距。而而目前在在建在售售的店鋪鋪出售價價格從位位置地段段的角度度來說商商鋪售價價沒有相相應(yīng)租金金的差別別大，價價格與租租金對應(yīng)應(yīng)關(guān)系還還不是那那么準確確，大的的差別主主要體現(xiàn)現(xiàn)在店面面的層次次上。（3）經(jīng)營營品種與與經(jīng)營范范圍的不不同，使使經(jīng)營額額和利潤潤率大不不相同，在

27、在很大程程度上決決定了對對位置需需求的不不同，以以及對租租金的承承受水平平也不一一樣。其其中服裝裝類、以以及各類類品牌產(chǎn)產(chǎn)品對位位置要求求較高。 （4）目前前從永豐豐縣開發(fā)發(fā)市場、開開發(fā)商鋪鋪的角度度來看，作作為專業(yè)業(yè)市場基基本上以以招商、招招租的形形式為主主（例如如貿(mào)易廣廣場），但但在建的的南海名名都和天天誠商業(yè)業(yè)步行街街只出售售；而作作為沿街街商鋪，尤尤其是小小區(qū)的商商鋪基本本以出售售為主，價價格較高高。 （5）目前前永豐縣縣的專業(yè)業(yè)批發(fā)市市場基本本上處于于一種簡簡單的商商品匯聚聚集中狀狀態(tài)，對對于相關(guān)關(guān)的同類類商品兼兼收并蓄蓄，經(jīng)營營者以及及經(jīng)營的的商品良良莠不齊齊，其中中上檔次次、上水

28、水平的市市場并不不多。市市場建筑筑與配套套也較簡簡單，不不乏臨時時性的建建筑和棚棚戶型市市場，大大規(guī)模的的永久型型批發(fā)性性質(zhì)的市市場或商商城缺乏乏。四、目前在在售、在在建商鋪鋪情況（一）典型型個案情情況 1、南海名名都位置永永豐恩江江大道南南段規(guī)模占占地面積積74668平方方米，共共五棟建建筑，商商業(yè)規(guī)模模大約440個店店面規(guī)劃沿沿街建筑筑1層為商商鋪、22層為商商場，33-7樓樓為住宅宅，其余余三棟均均為住宅宅，沒有有物業(yè)管管理。商鋪售價沿街街商鋪單單位面積積在500-600平方米米，售價價為60000元元/左右右，主力力總價在在30萬左左右，二二樓統(tǒng)一一價22200元元/，面面積可自自由選

29、擇擇。住宅售價799812888元/平方現(xiàn)狀與進度度已完完成三通通一平2、天誠商商業(yè)步行行街位置位位于龍崗崗北路與與恩江北北路之間間，時代代廣場北北面。規(guī)劃建建筑一層層、二層層為商鋪鋪，3-6層住住宅，商商業(yè)面積積超過33萬平方方米。售價一一樓49900-73000元/平方米米 ，面積積70左左右 二樓售售價為220000元/平方米米，做大大商場銷售狀況一期期商鋪基基本已售售完，只只剩兩個個商鋪待待售現(xiàn)狀與進度度在建建付款方式一次次性付款款或分期期付款，按按揭 3、杰升商商業(yè)街位置位位于時代代廣場南南側(cè)規(guī)劃建建筑一層層、二層層為商場場，3-6層住住宅，商商業(yè)規(guī)模模約700個店面面（一二二層合計

30、計）； 售價一一樓1000000元/平方米米 ，面積積50-60 二樓售售價為225600元/平方米米 ，做大大商場銷售狀況住宅宅已售完完，商鋪鋪還有少少量幾個個店面現(xiàn)狀與進度度在建建付款方式一次次性付款款或分期期付款，按按揭4、鼎祥花花園位置位位于汽車車站對面面性質(zhì)商商住樓，沿沿街為商商鋪售價338000元/平平方米，面面積約550平方方米銷售狀況111個店面面還剩有有7間，也也沒有經(jīng)經(jīng)營者在在經(jīng)營工程現(xiàn)狀已交交付5、嘉華沿沿街商鋪鋪位置一一期位于于汽車站站對面、二二三期位位于歐陽陽修大道道東側(cè)性質(zhì)商商住樓，沿沿街為商商鋪（單單層），總總體商業(yè)業(yè)量大約約1000間店面面售價二二期售價價390

31、00元/平方米米，面積積約500平方米米，單層層5.99米層高高，三期期售價未未出銷售狀況二期期商鋪滯滯銷，三三期未銷銷售工程現(xiàn)狀一期期已交付付，二三三期在建建五、小結(jié)（一）永豐豐縣商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢及預預測1、未來商商業(yè)競爭爭飽和狀狀況短期期內(nèi)很難難改善，競競爭將更更趨激烈烈在建商鋪門門面房較較多，根根據(jù)以上上不完全全統(tǒng)計，總總體商業(yè)業(yè)供應(yīng)量量將近77萬平米米，這對對于一個個城市居居住人口口還不到到7萬人人的縣級級城市來來講，這這個商業(yè)業(yè)總量是是十分驚驚人的，這將導致在很長一段時間內(nèi)加劇供大于求的現(xiàn)狀；而且對于經(jīng)營者來說，經(jīng)營環(huán)境與競爭環(huán)境將進一步惡化，未來地段不佳的商鋪空置率還將加劇。2、商

32、業(yè)格格局越來來越向中中心區(qū)聚聚集，商商業(yè)輻射射能力受受限天城步行街街、杰升升商業(yè)街街、南海海名都作作為未來來兩年內(nèi)內(nèi)主要的的商業(yè)供供應(yīng)，從從區(qū)位來來講過于于集中，受受核心商商圈的聚聚集效應(yīng)應(yīng)，永豐豐縣商業(yè)業(yè)格局將將在此基基礎(chǔ)上更更走向集集中，極極大地遏遏止了商商業(yè)的輻輻射能力力。3大型超超市及品品牌店發(fā)發(fā)展看好好，步行行街將成成為城市市靚麗的的風景線線隨著市民消消費水平平的提高高，對品品牌的追追求將愈愈來愈突突出，品品牌店必必然獲得得良好的的發(fā)展。市市民消費費的理性性討價還還價能力力提高及及商業(yè)間間的競爭爭力加劇劇，以薄薄利多銷銷為特征征的大型型超市必必將獲得得發(fā)展機機會。伴伴隨市民民經(jīng)濟水水

33、平的提提高和休休閑文化化的盛行行，商業(yè)業(yè)步行街街獨有的的規(guī)劃特特色和其其集購物物、休閑閑、觀光光、旅游游為一體體的特點點，必將將深受市市民青睞睞，成為為永修縣縣一道靚靚麗的風風景線。（二）對本本項目商商業(yè)運作作的啟示示1、天誠步步行街拔拔得永豐豐首條商商業(yè)步行行街的頭頭籌，商商業(yè)規(guī)劃劃與規(guī)模模也是屈屈指可數(shù)數(shù)，且憑憑借無與與倫比的的地理條條件，一一期商鋪鋪銷售獲獲得成功功。可以以預知未未來的二二期還將將吞噬絕絕大部分分的投資資客與經(jīng)經(jīng)營者。永豐縣城商業(yè)格局既成，核心商圈商鋪供應(yīng)充足，各種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存并達到基本覆蓋，本項目作為邊緣沿街商鋪，業(yè)態(tài)空白點何在？2、作為決決定商鋪鋪成敗與與否的關(guān)關(guān)鍵因

34、素素絕對對人流，本本項目西西面與北北面喪失失拓展空空間，人人流有限限，僅僅僅依靠歐歐陽修廣廣場花園園、商貿(mào)貿(mào)城、嘉嘉華居住住人群及及部分至至歐陽修修廣場休休閑人流流，無法法支撐如如此龐大大的商業(yè)業(yè)體量，如如何吸引引更多的的人流將將成為項項目運作作的關(guān)鍵鍵所在。3、區(qū)域商商業(yè)環(huán)境境因商貿(mào)貿(mào)城的雜雜亂規(guī)劃劃而顯得得檔次很很低，租租金水平平也幾乎乎是永豐豐縣最低低，如此此低的租租金水平平將無法法保障本本項目投投資者應(yīng)應(yīng)有的資資金回報報，而低低投資回回報則直直接影響響項目的的銷售價價格。六、永豐縣縣城商鋪鋪經(jīng)營者者調(diào)查調(diào)查時間：20005年66月288日7月6日調(diào)查范圍：永豐縣縣城主要要商業(yè)街街，行業(yè)

35、業(yè)涉及服服裝、鞋鞋帽、箱箱包、家家電、通通訊產(chǎn)品品、小商商品、食食品百貨貨、化妝妝品、文文化用品品、音像像產(chǎn)品、建建材、家家俬、餐餐飲及當當?shù)靥厣a(chǎn)品等等十幾個個行業(yè)調(diào)查目的：通過對對永豐縣縣各商業(yè)業(yè)區(qū)域經(jīng)經(jīng)營者調(diào)調(diào)查，深深入了解解經(jīng)營者者現(xiàn)有經(jīng)經(jīng)營狀況況、經(jīng)營營信心以以及對未未來的規(guī)規(guī)劃，并并針對性性地了解解其對歐歐陽修廣廣場附近近商業(yè)的的期望與與看法。調(diào)查方式：開放式式訪談形形式樣本抽樣方方式：以以街區(qū)繁繁榮度及及業(yè)態(tài)分分布情況況進行定定點抽樣樣樣本數(shù)量：80份份1、對自身身經(jīng)營狀狀況的評評價經(jīng)過對縣城城商業(yè)區(qū)區(qū)經(jīng)營者者的抽樣樣調(diào)查分分析，商商鋪經(jīng)營營狀況可可分為以以下幾種種情況：好、較

36、較好、一一般、較較差四種種。具體體數(shù)據(jù)表表現(xiàn)如下下圖：商鋪經(jīng)營好好的有下下列原因因，一是是商鋪的的位置好好、人流流量大，處處于縣城城的中心心地帶，例例如：北北街、直直街、時時代廣場場等；二二是經(jīng)營營者善于于經(jīng)營管管理。經(jīng)經(jīng)營狀況況較好的的商鋪一一般處于于次級商商業(yè)圈，人人流量比比較大。經(jīng)經(jīng)營狀況況一般或或較差的的商鋪屬屬于外圍圍商業(yè)圈圈，人流流量較少少，甚至至比較偏偏僻。2、經(jīng)營者者對其商商鋪租金金的看法法及原因因根據(jù)對采訪訪資料的的統(tǒng)計，38%的經(jīng)營者認為其商鋪租金偏高，原因大體如下： A.物物業(yè)所處處地段好好，街道道很繁華華，租金金壓力較較大 B.物物業(yè)所處處街道雖雖不繁華華，但卻卻是轉(zhuǎn)角

37、角處 C.經(jīng)經(jīng)營者的的經(jīng)營額額、生意意狀況一一般或較較差，因因此相對對性地認認為租金金偏高 D.經(jīng)經(jīng)營者只只是根據(jù)據(jù)租金數(shù)數(shù)值便發(fā)發(fā)表租金金偏高的的看法也有32%的經(jīng)營營者認為為其商鋪鋪租金適適中，原原因如下下： AA經(jīng)營營者認為為，租金金值相對對店面所所處位置置來講，比比較匹配配 BB店面面租金是是該條街街或區(qū)域域的均價價或統(tǒng)一一價 CC與經(jīng)經(jīng)營額、生生意狀況況相比，租租金處于于合理水水平 DD與店店面新舊舊程度、設(shè)設(shè)施、臨臨街狀況況相比，經(jīng)經(jīng)營者認認為其店店面租金金較合理理。經(jīng)營者認為為其商鋪鋪租金偏偏低的原原因如下下： AA物業(yè)業(yè)所處地地段較偏偏 BB物業(yè)業(yè)陳舊，設(shè)設(shè)施不完完備，結(jié)結(jié)構(gòu)不

38、合合理，周周邊環(huán)境境差 CC經(jīng)營營者認為為其店面面租金確確實低于于市場價價 DD物業(yè)業(yè)系行政政單位或或親朋好好友，租租金比私私人店面面低3、經(jīng)營者者對未來來商鋪租租金走向向的預期期根據(jù)調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)分析析，大約約有122%的經(jīng)經(jīng)營者認認為他們們的商鋪鋪的租金金可能會會漲，這這些商鋪鋪大部分分位于核核心商業(yè)業(yè)圈，如如北街、直直街和時時代廣場場，并且且那里有有的商鋪鋪的租金金近兩年年都有不不小的漲漲幅，但但普遍反反映未來來即使有有漲也沒沒有很大大的上漲漲空間，因因為租金金壓力已已經(jīng)很大大，而經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模和利潤潤卻無法法上升。約50%的的經(jīng)營者者認為租租金不會會漲，這這些商鋪鋪大都處處于外圍圍商業(yè)圈圈，

39、有的的甚至比比較偏，如如貿(mào)易廣廣場和商商貿(mào)城等等商業(yè)區(qū)區(qū)域。還有37%的經(jīng)營營者不能能確定租租金是否否會漲，對對未來的的變化持持觀望態(tài)態(tài)度，這這也說明明他們對對市場的的把握性性不強，在在經(jīng)營上上具有隨隨他性等等特點。4、經(jīng)營者者對歐陽陽修廣場場花園商商業(yè)前景景及繁華華年限所所持態(tài)度度與期望望高達60%的受訪訪者不看看好歐陽陽修廣場場花園的的商業(yè)前前景，他他們普遍遍認為地地段太偏偏，人流流量少，不不符合其其經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容所需需要求；也有部分經(jīng)經(jīng)營者看看好歐陽陽修廣場場附近的的商業(yè)前前景，主主要因為為其經(jīng)營營內(nèi)容對對位置、人人流要求求不高，對對歐陽修修廣場附附近商鋪鋪的租金金比較滿滿意；還有部分人人認

40、為歐歐陽修廣廣場能否否繁華起起來要看看政府規(guī)規(guī)劃，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展，周邊邊住戶數(shù)數(shù)量。同時，據(jù)調(diào)調(diào)查，335%的的經(jīng)營者者認為歐歐陽修廣廣場附近近繁華所所需年限限在5年年以內(nèi)，他他們普遍遍都反映映了該區(qū)區(qū)域建設(shè)設(shè)速度比比較快，而而且未來來多個行行政單位位都將搬搬往歐陽陽修廣場場附近。10%的受受訪者認認為本區(qū)區(qū)域繁華華所需年年限在55年以上上。28%的經(jīng)經(jīng)營者表表現(xiàn)出不不確定的的態(tài)度，比比重較高高。該部部分經(jīng)營營者大部部分偏向向于保守守型，他他們對未未來的把把握度不不強，基基本上反反映的情情況是看看未來的的規(guī)劃和和發(fā)展情情況以及及其他商商家的走走向。12%的經(jīng)經(jīng)營者直直截了當當?shù)胤从秤潮緟^(qū)域域不可

41、能能繁華起起來，比比重也頗頗高。他他們堅信信，人流流決定一一切。歐歐陽修廣廣場附近近的人流流非常有有限，生生意很難難做。5、經(jīng)營者者對歐陽陽修廣場場花園商商鋪業(yè)態(tài)態(tài)定位的觀觀點經(jīng)過和被調(diào)調(diào)查者的的溝通與與交流，大大部分人人認為歐歐陽修廣廣場花園園目前還還比較偏偏，但規(guī)規(guī)劃好、環(huán)環(huán)境好，以以后這里里是縣城城的政治治、文化化中心，對對未來的的發(fā)展前前景還是是比較認認同。在縣政府的的規(guī)劃中中，歐陽陽修廣場場附近地地帶也是是縣城新新興的居居住區(qū)，有有較大消消費群體體。所以以大部分分人認為為歐陽修修廣場花花園的商商業(yè)有一一定發(fā)展展前景。鑒于歐陽修修廣場的的目前情情況，約約有600%的人人認為歐歐陽修廣廣

42、場花園園商鋪的的經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)最好好具有休休閑、娛娛樂、美美食、購購物等多多種商業(yè)業(yè)；有220%的的人認為為可以經(jīng)經(jīng)營批發(fā)發(fā)市場和和專業(yè)市市場，如如專業(yè)的的建材市市場、農(nóng)農(nóng)資市場場等；約約有200%的人人不清楚楚經(jīng)營什什么好，對對區(qū)域的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)比較模模糊。6、對歐陽陽修廣場場花園商商鋪售價價期望值值及購買買意向的的調(diào)查租售情況比例不買97%不買但租用用10%買3%高達97%的經(jīng)營營者對本本區(qū)域的的商鋪無無購買意意向，據(jù)據(jù)深入調(diào)調(diào)查，大大部分經(jīng)經(jīng)營者所所經(jīng)營商商鋪均為為租用形形式，且且資金積積累有限限，無商商鋪投資資必要條條件。也也有很大大一部分分經(jīng)營者者對歐陽陽修廣場場花園商商業(yè)的認認知

43、度低低以及認認為該區(qū)區(qū)域太偏偏僻，從從而直接接影響他他們的購購買意向向。在價格方面面，不同同的經(jīng)營營戶也表表現(xiàn)出了了不同的的一面，總總體來說說，都認認為新城城區(qū)商鋪鋪價格要要比老城城區(qū)商鋪鋪價格低低一個檔檔次；但但在價格格差上有有一定區(qū)區(qū)別，老老城區(qū)的的經(jīng)營戶戶認為本本案較適適中的租租金價格格在100155元/月，底底層售價價在200002500元元/；新城區(qū)區(qū)的經(jīng)營營戶認為為本案的的租金在在6110元/月月，底層層售價在在20000元/左右右。7、購買商商鋪時的的決策因因素在所有被訪訪商戶中中，最影影響商戶戶購買的的因素是是人流量量大，周周邊居住住人口多多；第二二位的是是發(fā)展?jié)摑摿谩⒁?guī)規(guī)劃

44、有特特色；有有政府支支持和開開發(fā)商信信譽好、實實力強則則列居購購買決策策因素的的第三位位。8、經(jīng)營者者對自己己經(jīng)營的的行業(yè)所所需商鋪鋪面積的的評價 經(jīng)過過調(diào)研分分析，經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)所需經(jīng)經(jīng)營面積積如下表表：面積范圍（）經(jīng)營業(yè)態(tài)比例40以下便利店、服服裝、文文體店等等38%401000摩托、建材材、美容容、專賣賣店等30%100以上上超市、商場場、灑店店17%看規(guī)模多種經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)15%綜 述述：從此次經(jīng)營營者調(diào)查查中，我我們可以以總結(jié)以以下幾點點：1、經(jīng)營者者普遍認認為永豐豐縣城的的商鋪物物業(yè)已經(jīng)經(jīng)趨于飽飽和，且且增值潛潛力不大大，然而而近幾年年又有比比較多的的商鋪推推出，這這必然導導致商鋪鋪物業(yè)

45、供供大于求求，競爭爭激烈。2、大部分分經(jīng)營戶戶反應(yīng)如如今商業(yè)業(yè)狀況遠遠不如九九十年代代，生意意難做，競競爭激烈烈，利潤潤少且有有逐年下下降的趨趨勢，不不理想的的經(jīng)營狀狀況使得得商家難難以擴大大經(jīng)營規(guī)規(guī)模。整整個永豐豐縣城的的商業(yè)市市場處于于一種相相對緩慢慢的發(fā)展展之中。3、永豐專專業(yè)市場場的發(fā)展展出現(xiàn)畸畸變，最最典型的的例子就就是貿(mào)易易廣場。目目前，永永豐縣政政府使用用行政手手段，強強迫建材材、摩托托、農(nóng)機機的經(jīng)營營戶到貿(mào)貿(mào)易廣場場去經(jīng)營營，昂貴貴的租金金和慘淡淡的經(jīng)營營使經(jīng)營營戶產(chǎn)生生強烈的的不滿情情緒甚至至發(fā)生抵抵抗行為為。雖然然維持較較高的出出租率，但但是據(jù)反反映，到到目前為為止，貿(mào)貿(mào)易

46、廣場場的實際際銷售比比例僅為為1/33左右，銷銷售情況況非常不不理想?；诖祟愵惽闆r，永永豐縣經(jīng)經(jīng)營者及及投資者者對專業(yè)業(yè)市場產(chǎn)產(chǎn)生一種種莫名的的抵制情情緒，這這對未來來專業(yè)市市場的發(fā)發(fā)展形成成極其不不利的阻阻礙因素素。4、受訪者者普遍反反應(yīng)歐陽陽修廣場場花園太太偏，人人流量少少，缺乏乏相應(yīng)的的公共服服務(wù)配套套設(shè)施，近期內(nèi)不適宜做對人流量要求較高的商業(yè)，近幾年內(nèi)還不能繁榮起來；但受訪者又認為歐陽修廣場花園附近公共環(huán)境好，又是將來縣城的行政中心和文化中心，隨著歐陽修大道兩邊住戶的增多，歐陽修廣場花園商業(yè)狀況肯定會向好的方向偏轉(zhuǎn)；至于要繁華起來，還要看縣城的規(guī)劃和經(jīng)濟的發(fā)展，這要經(jīng)歷相對漫長一些

47、的過程。第二部分 項目分分析前面我們對對永豐縣縣商業(yè)作作了全面面的調(diào)研研分析，現(xiàn)現(xiàn)在我們們進行SSWTOO分析，以以便在項項目推廣廣中充分分發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，改改善劣勢勢，利用用機會，回回避威脅脅：一、優(yōu)勢與與機會點點1歐陽修修商業(yè)街街商鋪面面積適中中，總價價不高，能能吸納較較多的中中端投資資客；2整體規(guī)規(guī)模大，利利于多業(yè)業(yè)態(tài)共存存共榮；3住宅的的順利銷銷售，為為商鋪銷銷售營銷銷奠定了了良好的的資金基基礎(chǔ)；4商業(yè)步步行街規(guī)規(guī)劃，新新型商業(yè)業(yè)形態(tài)，符符合商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢；5政府支支持，新新城區(qū)建建設(shè)如火火如荼，區(qū)區(qū)域活動動人群不不斷增加加；6依托歐歐陽修廣廣場等各各大主要要生活區(qū)區(qū)及行政政辦公區(qū)區(qū)，前

48、景景依然光明明；7順應(yīng)當當?shù)厝巳喝合M習習慣。二、劣勢及及威脅點點1項目用用地不完完整，步步行街太太短，無無法形成成大氣候，商商業(yè)規(guī)劃劃上也有有較大難難度；2區(qū)域在在很長時時期內(nèi)依依然不成成熟，人人氣不旺旺；3缺乏良良好的商商業(yè)環(huán)境境，尤其其是內(nèi)街街與商貿(mào)貿(mào)城直連連，更是是大大影影響了其其商業(yè)形形象；4永豐商商業(yè)體量量過大，供供求嚴重重失衡。第三部分 項目定定位依據(jù)我方對對歐陽修修商業(yè)街街項目專專項調(diào)研研分析的的結(jié)論，我我們對歐歐陽修商商業(yè)街的的的操作作提出初初步思路路，并強強化了定定位的重重要性。一、產(chǎn)品部部分1產(chǎn)品的的整體定定位（1）整體體定位：大型綜合特特色商業(yè)業(yè)街區(qū)，百百姓創(chuàng)業(yè)業(yè)首選致

49、致富平臺臺（2）定位位依據(jù)A商業(yè)環(huán)環(huán)境問題題歐陽修商業(yè)業(yè)街地處處新城區(qū)區(qū)，但隨隨著城市市經(jīng)濟格格局的改改變和政政府相關(guān)關(guān)部門的的逐步搬遷遷，歐陽陽修商業(yè)業(yè)街區(qū)未未來勢必必形成以以廣場和和學校為為中軸的的輻射經(jīng)經(jīng)濟形態(tài)態(tài)，并將將形成以以本土常常規(guī)商業(yè)業(yè)為主的的商業(yè)格格局。隨著區(qū)區(qū)域的整整體發(fā)展展，周邊邊也勢必必會形成成多種業(yè)業(yè)態(tài)的商商業(yè)及居居住格局局。宏觀觀的商業(yè)業(yè)環(huán)境及及本身商商業(yè)規(guī)模模決定了了歐陽修修商業(yè)街街市場整整合的必必然走勢勢，奠定定其商業(yè)業(yè)地位。B特色方方是出路路歐陽修廣場場周邊商商業(yè)環(huán)境境并不容容樂觀，北北面因為為學校的的因素，城城市范圍圍無法向向北擴張張；西面面，由于于花園村村的

50、因素素，更淡淡化了未未來的城城市中心心感?？煽梢钥吹降?，未來來該區(qū)域域的主要要人流將將集中在在廣場及及歐陽修修大道，而而廣場西西路及項項目內(nèi)街街的外部部人流十十分有限限。如何何將更多多的人流流引向本本商業(yè)街街區(qū)是定定位的關(guān)關(guān)鍵。普普通的常常規(guī)的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)無法吸吸納外部部人流，因因為這種種商業(yè)規(guī)規(guī)模有限限且隨處處可見，區(qū)域外外消費者者不會過過來消費費，商業(yè)業(yè)經(jīng)營戶戶又怎么么會過來來。所以以要打造造特色的的，別具具風情的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，永永豐別的的地方?jīng)]沒有，只只有歐陽陽修商業(yè)業(yè)街區(qū)有有，從而而匯聚更更多的人人流，更更多的財財氣。C歐陽修修商業(yè)街街在市場場銷售及及招商中中面臨的的問題隨著歐陽修修廣

51、場花花園的整整體推進進，在住住宅和歐歐陽修商商業(yè)街局局部建成成后，其其商業(yè)氛氛圍將有有較大的的提高，由由于商業(yè)業(yè)經(jīng)營戶戶數(shù)量及及資金實實力相對對有限，且且對價格格的敏感感度較高高，僅僅僅依靠本本地人群群將很難難完成招招商工作作，因此此從市場場角度考考慮必須須考慮對對外宣傳傳。并盡盡快完成成整個商商業(yè)街經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)的劃分分和定位位，出租租與出售售并舉，做做活市場場，擴大大商業(yè)街街的影響響力，為為后期的的項目銷銷售建立立良好口口碑。D歐陽修修商業(yè)街街建設(shè)成成本由于歐陽修修商業(yè)街街整體定定位較高高，全部部為以底底商，不不同于以以往的普普通集貿(mào)貿(mào)市場具具有較低低的成本本優(yōu)勢，開開發(fā)建造造成本及及利潤要

52、要求都具具有很強強的剛性性，在這這種情況況下，提提高整體體市場的的檔次，吸吸引商戶戶大量進進駐與提提高商鋪鋪銷售價價格成為為相互制制約的因因素，找找到或發(fā)發(fā)現(xiàn)兩者者利益平平衡點是是項目贏贏利的關(guān)關(guān)鍵點。E差異化化營銷所所需具備備的硬件件條件為形成歐陽陽修商業(yè)業(yè)街的差差異性業(yè)業(yè)態(tài)，我我們必須須使市場場形成特特色，科科學整合合是形成成特色的的必要手手段，地地域商業(yè)業(yè)文化的的融合是是城市文文化濃縮縮的最佳佳體現(xiàn)，如如何打造造出一個個極具復復合特色色并符合合永豐實實際民情情的大型型綜合商商業(yè)街區(qū)區(qū)是項目目成功的的根本條條件。（3）定位位目標A吸引目目標客戶戶群以特色市場場為炒作作點，借借政府支支持進行

53、行炒作，將將歐陽修修商業(yè)街街包裝為為永豐地地區(qū)文化化的縮影影“永永豐之窗窗”，根據(jù)據(jù)當?shù)氐牡奈幕靥攸c和節(jié)節(jié)事活動動的安排排，可以以設(shè)計讓讓永豐城城區(qū)的居居民有參參與性的的活動，是是做旺人人場的一一個很重重要的因因素。以以文化、經(jīng)經(jīng)濟、自自然旅游游（如：文化節(jié)節(jié)、市民民晚會等等）為吸吸引本地地消費人人群及外外來旅游游者，積積極開展展各項公公關(guān)活動動，文化化搭臺，經(jīng)經(jīng)濟唱戲戲，集攏攏人氣，帶帶動商業(yè)業(yè)街的經(jīng)經(jīng)濟。B延長消消費者停停留時間間目標商業(yè)區(qū)的商商氣是否否興旺除除依靠人人流量外外，還得得靠消費費者長時時間停留留來營造造，當?shù)氐匚幕谌诤系目s縮影可吸吸引大量量客戶在在此邊購購物，邊邊休閑，從

54、從而延長長停留時時間，讓讓永豐老老百姓真真正在歐歐陽修商商業(yè)街愿愿逛、愛愛逛、值值得一逛逛。C提高顧顧客消費費水平目目標特色市場對對高收入入顧客及及旅游客客戶有極極強的吸吸引力，并并因此帶帶動了市市場的消消費水平平。以特特色街為為基礎(chǔ)，其其他相關(guān)關(guān)的生活活資料及及農(nóng)業(yè)物物資等業(yè)業(yè)態(tài)為輔，逐步步提高市市場經(jīng)營營品種和和檔次，建建立和完完善永豐豐物流市市場，成成為具有有一定經(jīng)經(jīng)濟輻射射影響力力的區(qū)域域經(jīng)濟中中心。D促銷目目標與當?shù)亟?jīng)濟濟作物融融合的商商業(yè)市場場可有效效擴大目目標客戶戶群，并并可依托托市場特特色，實實施差異異化營銷銷，達到到促銷的的目標。并并有利于于永豐特特有的經(jīng)經(jīng)濟作物物的發(fā)展展，

55、形成成具有一一定規(guī)模模的產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟，推推動當?shù)氐亟?jīng)濟的的健康發(fā)發(fā)展，為為歐陽修修商業(yè)街街營建堅堅固的經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)，從而而本項目目和當?shù)氐亟?jīng)濟互互為促進進，項目目成功運運作就必必有保證證。2產(chǎn)品風風格定位位（1）產(chǎn)品品風格定定位地方性特色色，招牌牌店經(jīng)營營（2）定位位依據(jù)A特色化化經(jīng)營的的必要性性項目建筑設(shè)設(shè)計雖無無任何地地方性建建筑的元元素（事事實上也也是一種種缺失），但但卻可以以依托歐歐陽修本本土品牌牌效應(yīng)，提提煉地方方性特色色，從而而有效地地與永豐豐經(jīng)營者者與消費費者拉近近距離：歐陽修修商業(yè)街街是本土土的，是是永豐的的，是我我們的。B休閑消消費的必必要性歐陽修商業(yè)業(yè)街相對對主城區(qū)區(qū)較偏，如

56、如何吸引引人群前前來購物物？地方方特色成成為主要要吸引點點，借地地方特色色經(jīng)濟凸凸顯本土土文化特特點，倡倡導日常常休閑及及旅游消消費，改改善商業(yè)業(yè)經(jīng)營環(huán)環(huán)境。C招牌店店經(jīng)營的的必要性性。特色經(jīng)營的的最佳體體現(xiàn)就是是招牌店店形式獨門門獨戶，各各具風格格；同時時獨門獨獨戶的經(jīng)經(jīng)營方式式比較適適合永豐豐商戶的的投資及及經(jīng)商心心理，便便于銷售售和租賃賃。3商業(yè)符符號定位位A總目標標涌金旺鋪，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)基地地B傳播符符號集購物、觀觀光、餐餐飲、娛娛樂、健健康、旅旅游于一一體的商商業(yè)街區(qū)區(qū)永豐之窗歐陽陽修商業(yè)業(yè)步行街街整合經(jīng)營的的地方特特色商業(yè)業(yè)街廣場商圈 黃金金要道二、產(chǎn)品功功能部分分1商業(yè)人人流（1）商業(yè)

57、業(yè)街布局局以市民民休閑消消費為理理念，提提供一站站式購物物環(huán)境，商商品種類類多元化化，極大大方便老老百姓的的生活需需求，建建立優(yōu)良良的消費費環(huán)境。 （2）在各各個消費費區(qū)域里里，以店店面的專專業(yè)特色色和各個個專業(yè)市市場劃分分，建立立特色鮮鮮明的消消費環(huán)境境，服務(wù)務(wù)顧客不不同需求求，真正正做到走走百家不不如到一一家。2商業(yè)物物流（1）停車車位歐陽修商業(yè)業(yè)街沒有有規(guī)劃停停車場，無無法解決決機動車車停泊問問題，更更沒有考考慮建設(shè)設(shè)自行車車及摩托托車專屬屬停車區(qū)區(qū)，在今今后的規(guī)規(guī)劃當中中應(yīng)想辦辦法充分分解決停停車問題題。（2）交通通考慮到永豐豐縣現(xiàn)有有的商業(yè)業(yè)水平和和項目整整體規(guī)劃劃，歐陽陽修商業(yè)業(yè)街

58、內(nèi)街街實行全全封閉步步行街管管理不具具備條件件，建議議進行半半封閉管管理，即即出租車車及送貨貨車可入入內(nèi)，其其它車輛輛禁止駛駛?cè)?，以以提供良良好的交交通及購購物環(huán)境境。待商商業(yè)成熟熟后，逐逐步實行行全封閉閉式步行行街。三、建筑內(nèi)內(nèi)部空間間的組織織1如何適適應(yīng)商業(yè)業(yè)形態(tài)需需求從永豐縣未未來商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢而言言，商業(yè)業(yè)步行街街具有良良好的發(fā)發(fā)展前景景，我們們對歐陽陽修商業(yè)業(yè)街的前前景具有有信心。其次，從永永豐縣商商戶獨門門獨戶的的經(jīng)營思思想而言言，商業(yè)業(yè)街的招招牌店滿滿足了市市場需求求，并輔輔以各專專業(yè)市場場，且更更容易形形成地方方商業(yè)特特色及文文化特色色，具備備了長遠遠發(fā)展?jié)摑摿Α?如何適適應(yīng)

59、第一一主力店店在商業(yè)街的的規(guī)劃中中，我們們必須考考慮如何何適應(yīng)第第一主力力店或大大賣場，形形成主導導產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢，我我們的主主導產(chǎn)業(yè)業(yè)主要集集中于特特色風情情商業(yè)、生生活資料料、農(nóng)貿(mào)貿(mào)農(nóng)資、家家電超市市、摩托托批發(fā)專專賣、建建材批發(fā)發(fā)專賣等等，兼顧顧其他小小宗經(jīng)營營，商業(yè)業(yè)步行街街及廣場場沿街鋪鋪面極好好的解決決了第一一主力店店的經(jīng)營營問題，形形成了對對目標客客戶極強強的感召召力。3如何適適應(yīng)不同同經(jīng)營面面積商戶戶的需求求針對商戶對對面積需需求的差差異性和和經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)，我我方建議議除對大大面積用用戶向各各分散商商業(yè)街的的中間商商鋪引導導的同時時，還應(yīng)應(yīng)考慮建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)上中間間隔墻的的拆除問問題，

60、 以適應(yīng)應(yīng)大商戶戶對面積積的不同同要求，直直接帶動動各區(qū)域域商業(yè)街街的人氣氣。4如何形形成街區(qū)區(qū)間的人人流除以中心廣廣場、專專業(yè)市場場形成的的環(huán)形人人流外，還還應(yīng)考慮慮街區(qū)間間的人流流，為解解決街區(qū)區(qū)間的人人流問題題，建議議將整個個商業(yè)街街按街區(qū)區(qū)不同規(guī)規(guī)劃成不不同特色色的專業(yè)業(yè)市場，并并依據(jù)先先購物，后后餐飲娛娛樂的消消費習慣慣形成消消費路線線，促進進顧客游游玩所有有街區(qū)，形形成街區(qū)區(qū)間的人人流。四、建筑環(huán)環(huán)境定位位1 雕塑塑、小品品雕塑建議從從設(shè)計理理念上突突出永豐豐之窗，濃濃縮永豐豐歷史及及本土文文化，并并形成亮亮點，突突出經(jīng)營營環(huán)境的的理想格格局，印印證永豐豐及周邊邊地區(qū)最最具特色色和