深圳房地產(chǎn)季度市場(chǎng)發(fā)展小結(jié)與展望

1、23/232009一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展小結(jié)與展望Shenzhen GoFinerShenzhen GoFiner深圳市國(guó)房土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司2009年3月22日目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc225497885 1引言 PAGEREF _Toc225497885 h 3 HYPERLINK l _Toc225497886 2房地產(chǎn)開發(fā)投資 PAGEREF _Toc225497886 h 3 HYPERLINK l _Toc225497887 2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模下降 PAGEREF _Toc225497887 h 3 HYPERLINK l

2、 _Toc225497888 2.2商品住宅投資比重下降 PAGEREF _Toc225497888 h 4 HYPERLINK l _Toc225497889 3房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) PAGEREF _Toc225497889 h 5 HYPERLINK l _Toc225497890 3.1土地出讓成功率大幅提高 PAGEREF _Toc225497890 h 5 HYPERLINK l _Toc225497891 3.2土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 PAGEREF _Toc225497891 h 6 HYPERLINK l _Toc225497892 3.3土地出讓價(jià)格回落 PAGEREF _Toc2

3、25497892 h 6 HYPERLINK l _Toc225497893 4房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) PAGEREF _Toc225497893 h 7 HYPERLINK l _Toc225497894 4.1新建商品住宅銷售量回升 PAGEREF _Toc225497894 h 7 HYPERLINK l _Toc225497895 4.2新建商品住宅銷售價(jià)格持續(xù)回落 PAGEREF _Toc225497895 h 8 HYPERLINK l _Toc225497896 4.3新建商品住宅七層以上集中在關(guān)外 PAGEREF _Toc225497896 h 9 HYPERLINK l _Toc22

4、5497897 4.4供應(yīng)結(jié)構(gòu)以一般住宅為主 PAGEREF _Toc225497897 h 10 HYPERLINK l _Toc225497898 5房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) PAGEREF _Toc225497898 h 10 HYPERLINK l _Toc225497899 5.1全市二手房交易量回升 PAGEREF _Toc225497899 h 10 HYPERLINK l _Toc225497900 5.2各區(qū)二手房成交量較均衡 PAGEREF _Toc225497900 h 11 HYPERLINK l _Toc225497901 62009年1季度后房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢(shì)展望 PAGEREF

5、 _Toc225497901 h 12 HYPERLINK l _Toc225497902 6.1已出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙 PAGEREF _Toc225497902 h 12 HYPERLINK l _Toc225497903 6.2房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc225497903 h 13如欲訂閱深圳國(guó)房每個(gè)月的最新研究文章，請(qǐng)發(fā)郵件與0006GoF聯(lián)系。引言2008 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落，3 季度受金融危機(jī)阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)較快下滑，通縮壓力上升；4 季度，房地產(chǎn)政策核心是加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓舞和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。決策部門決定2009 年

6、施行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，2009年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快進(jìn)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，2008 年以來(lái)，我國(guó)宏觀調(diào)控政策經(jīng)歷了迅速而大幅度的調(diào)整：從“雙防”轉(zhuǎn)向“一保一控”，再轉(zhuǎn)向“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”。金融在操縱投資規(guī)模中的“閘門”作用亦體現(xiàn)得更為充分，一方面金融手段引導(dǎo)著固定資產(chǎn)投資需求與消費(fèi)需求；另一方面金融手段在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)總量平衡和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中更具有重要作用。深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模隨宏觀調(diào)控政策在跌宕變化。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模下降2008 年以來(lái)，我市房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)下降，2007年完成房地產(chǎn)投資金額461.05億元，同比增加0.08%，其中

7、商品住宅完成投資331.73億元，同比增加3.12%；2008年完成房地產(chǎn)投資440.49億元，同比下降4.46%，其中商品住宅完成投資314.98億元，同比下降5.05%； 2009年一至二月完成房地產(chǎn)投資44.83億元，同比下降20.05%，其中商品住宅完成投資28.41億元，同比下降31.22%。保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模則成為政府保經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、平衡房?jī)r(jià)的“蹺蹺板”。附表一：2008年以來(lái)房地產(chǎn)投資情況表時(shí)刻房地產(chǎn)投資其中商品住宅投資金額億元同比%金額億元同比%2008年一季度87.961.9865.4210.642008年上半年194.68-0.83142.844.342008年1-7

8、月231.36-3.63170.41-1.272008年1-8月269.90 -2.32199.10 -1.222008年1-9月305.44-2.46225.381.112008年1-10月343.49-0.90 253.48-1.00 2008年1-11月381.791.71281.030.362008年1-12月440.49-4.46314.98-5.052009年1-2月44.83-20.0528.41-31.22從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)投資除在11月份政策調(diào)整后有所回升外，其他各月累計(jì)投資規(guī)模均呈下降趨勢(shì)，商品住宅投資情況亦呈此趨勢(shì)。附圖一：2008年7月以來(lái)房地產(chǎn)投資狀況圖2008年

9、各月的房地產(chǎn)投資規(guī)模相對(duì)平穩(wěn)，12月份投資額度出現(xiàn)較大增加，但同比是下降的，講明2007年12月份亦存在此情況，即年底結(jié)算直接導(dǎo)致投資額的增加，這或許是統(tǒng)計(jì)制度的阻礙。商品住宅投資比重下降2009年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資僅完成44.83億元，同比下降20.05%，差不多為上年度一個(gè)月的當(dāng)量；其中商品住宅投資完成28.41億元，同比下降31.22%。商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比重由2008年一季度的74.37%下降為63.37%，下降了11個(gè)百分點(diǎn)。附表二：商品住宅占房地產(chǎn)開發(fā)總投資比重變化情況表時(shí) 期房地產(chǎn)開發(fā)投資億元商品住宅開發(fā)投資億元商品住宅占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比重2008年一季

10、度87.9665.4274.37%2008年7月36.6827.5775.16%2008年8月38.5428.6974.44%2008年9月35.5426.2873.94%2008年10月38.0528.10 73.85%2008年11月38.30 27.5571.93%2008年12月58.70 33.9557.84%2009年1-2月44.8328.4163.37%房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)2008年深圳市以招、拍、掛方式推出土地103宗，其中成功出讓的73宗，流拍30宗。住宅用地推出18宗，成功出讓10宗；辦公用地推出10宗，成功出讓9宗；工業(yè)用地推出67宗，成功出讓46宗。以上不同用途土地出讓流拍

11、率最高的為住宅用地區(qū)44%，其次為工業(yè)用31%，辦公用地多數(shù)為企業(yè)總部扶持用地，成功率最高。土地出讓成功率大幅提高2009年一季度政府共推出土地8宗，成功出讓了7宗，其中南山大道以東南山垃圾場(chǎng)北側(cè)T101-0048用地未成交。土地市場(chǎng)一反去年頻繁流拍現(xiàn)象，首季迎來(lái)了開門紅。第一季度土地出讓總面積達(dá)到了321,785.83平方米，不管從出讓數(shù)量依舊從出讓成功率，都有特不大的改觀。附表三：2009年一季度土地出讓情況表土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化上述8宗土地均為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，而居住、辦公等用途的用地未見一塊掛牌。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，阻礙了以后近兩年內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，上述情況講

12、明：(1)2009年，政府須保持合理規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)投資，以保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)；(2)07、08年可能商品住宅存量約在600萬(wàn)平方米左右，09年可能已出讓的土地可新增近500萬(wàn)平方米的建筑面積，也確實(shí)是講市場(chǎng)供應(yīng)總量已達(dá)飽和，減沙商品住宅開發(fā)用地供應(yīng)是必定的趨勢(shì)；(3) 房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅投資適當(dāng)減少，連續(xù)了2008年以來(lái)商品住宅投資比重持續(xù)下降的局面，以消化2007年以來(lái)的市場(chǎng)存量，維持房?jī)r(jià)水平平穩(wěn)；(4)工業(yè)用地的增加，不僅有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化，更有利擴(kuò)大就業(yè)，表明政府在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)下擴(kuò)大投資、拉動(dòng)內(nèi)需促經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的策略。土地出讓價(jià)格回落在不同用地類型中，2008 年以

13、來(lái)全國(guó)居民住宅用地和商業(yè)旅游娛樂用地價(jià)格漲幅下降速度最快，而工業(yè)用地和其他用地價(jià)格各季度漲幅差不多穩(wěn)定。2008 年1-3各季度，居民住宅用地交易價(jià)格指數(shù)分不為121.7、112.2、107.7，商業(yè)旅游娛樂用地交易價(jià)格指數(shù)分不為116.5、114.9、108.9，工業(yè)用地交易價(jià)格指數(shù)分不為103.9、104.7、103.1，其它用地交易價(jià)格指數(shù)分不為104.5、105.1、106.2。深圳在2006、2007年拍賣的工業(yè)用地中，龍崗寶龍工業(yè)區(qū)拍賣工業(yè)用地曾拍出樓面地價(jià)460元/平方米，寶安觀瀾高新區(qū)中工業(yè)用地曾拍出樓面地價(jià)420元/平方米，而上述地塊成交價(jià)格差不多維持在基準(zhǔn)地價(jià)水平。房地產(chǎn)二

14、級(jí)市場(chǎng)從2007年下半年開始，由于銀行收縮銀根，慎重對(duì)待房地產(chǎn)開發(fā)貸款，收緊按揭信貸額度，過熱的房地產(chǎn)投機(jī)行為得到有效抑制。深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)在一年余的時(shí)期內(nèi)價(jià)量齊跌，直至2008年4季度減息降稅政策的調(diào)整才有所復(fù)蘇。新建商品住宅銷售量回升依照深圳市一手房成交公示統(tǒng)計(jì)分析，2009年一月一手房成交39.09萬(wàn)平方米，二月一手房成交48.84萬(wàn)平方米，三月（截止3月21日）一手房成交55.10附圖二：而依照深圳市國(guó)土局公布的2009年1-2月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告：2008年12月份，按照備案登記數(shù)據(jù)，交易規(guī)模出現(xiàn)較大幅度上升，成交面積和套數(shù)分不達(dá)到78.78萬(wàn)平方米和8673套，超出11 0

15、月份平均水平2倍以上。2009年1月，市場(chǎng)接著連續(xù)去年底以來(lái)的回升態(tài)勢(shì)，成交面積和套數(shù)分不達(dá)到52.23萬(wàn)平方米和5873套，盡管與去年l2月份相比出現(xiàn)一定下降，但扣除季節(jié)性因素(春節(jié)期間9天內(nèi)幾乎沒有備案登記記錄)的阻礙，今年1月份的市場(chǎng)交易情況與去年12月份差不多持平；2月份，全幣成交981套、36.49萬(wàn)平方米，春節(jié)假期過后市場(chǎng)成交量逐步回升。盡管一手房公示成交數(shù)據(jù)與公布的備案數(shù)據(jù)存在一定差異，但房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)成交量全面放量上漲的事實(shí)是一致的，市場(chǎng)信心有望進(jìn)一步穩(wěn)定并上升。新建商品住宅銷售價(jià)格持續(xù)回落2008年1月至2009年2月，我市新建商品住宅銷售均價(jià)分不為15080元/平方米、

16、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11159元/平方米、12387元/平方米、12803元/平方米、11721元/平方米、12706元/平方米、13547元/平方米、10979元/平方米、11459元/平方米、10770元/平方米。通過1年余的價(jià)格調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回落明顯，2009年2月價(jià)格水平差不多與2007年1月價(jià)格持平（2007年1月全市新建商品住宅價(jià)格為10872元/平方米）。附圖三：新建商品住宅七成以上集中在關(guān)外依照深圳市一手房成交公示統(tǒng)計(jì)分析：1-3月份（其中3月份數(shù)據(jù)截止21日），羅湖區(qū)成交2.99萬(wàn)平方米,福田區(qū)成交 7

17、.31萬(wàn)平方米,南山區(qū)成交25.87萬(wàn)平方米,鹽田區(qū)成交3.81萬(wàn)平方米,寶安區(qū)成交65.53萬(wàn)平方米,龍崗區(qū)成交37.52萬(wàn)平方米。其中寶安、龍崗兩區(qū)扮演了市場(chǎng)主角，成交量占全市72.04%。附表四：各區(qū)一手房成交面積統(tǒng)計(jì)表區(qū)域合計(jì)1月2月3月（截止21日）面積平方米套數(shù)面積平方米套數(shù)面積平方米套數(shù)面積平方米套數(shù)羅湖29,982.8144910,796.891907,938.9911511,246.93144福田73,129.7381814,406.5918729,329.8231829,393.32313南山258,671.113,19787,991.011,11985,137.271,0

18、8885,542.83990鹽田38,098.634688,989.5911712,980.5415716,128.50194寶安655,254.046,703171,194.561,860216,825.582,199267,233.902,644龍崗375,168.923,84597,482.79958136,202.531,398141,483.601,489總計(jì)1,430,305.2415,480390,861.434,431488,414.735,275551,029.085,774附圖四：各區(qū)一手房成交比例圖供應(yīng)結(jié)構(gòu)以一般住宅為主依照深圳市國(guó)土局公布的2009年1-2月深圳房地產(chǎn)市

19、場(chǎng)分析報(bào)告：2009年12月，9 0平萬(wàn)米以內(nèi)住宅銷售套數(shù)為7243套，占全市銷售規(guī)模的比重為73.5，與2007、2008年的50.56、68.13相比，該比重有所增加。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)2008年 112月，二手住宅交易面積 257.12萬(wàn)m2，同比下降 67.48%。 二手住宅與新建商品住房交易面積的比例降至 1.07：1。各月二手房住宅交易面積分不為 25.22 萬(wàn)m2、12.62 萬(wàn)m2、22.98 萬(wàn)m2、 30.64 萬(wàn)m2、34.74 萬(wàn)m2、35.69 萬(wàn)m2、38.23 萬(wàn)m2、29.04 萬(wàn)m2、27.96 萬(wàn)m2，24.37萬(wàn)m2，28.21萬(wàn)m2，52.36萬(wàn)m2，二手住

20、房市場(chǎng)交易仍比較低迷，但隨著11月份交易稅費(fèi)、按揭利率等政策的調(diào)整，12月份二手住房交易量快速恢復(fù)，成交套數(shù)達(dá)4843套，為全年之最。全市二手房交易量回升2009年12月，二手住房成交規(guī)模為78.2萬(wàn)平方米，同比增加106.28，今年以來(lái)二手住房成交規(guī)模較去年同期增幅較大。二手住房與新建商品房成交比例為0.88:1，相關(guān)于2007、2008年的1.86:1、0.9:1該比例有所下降。依照深圳市二手房成交公示，2009年1月成交42.45萬(wàn)平方米；2月成交47.41萬(wàn)平方米；3月(截止21日)成交 65.27萬(wàn)平方米。不管是二手房依舊二手住房，2009年一季度的成交量連續(xù)了2008年第4季度的增

21、長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。附圖五：各區(qū)二手房成交量較均衡依照深圳市二手房成交公示統(tǒng)計(jì)分析：1-3月份（其中3月份數(shù)據(jù)截止21日），羅湖區(qū)成交30.8萬(wàn)平方米,福田區(qū)成交 39.2萬(wàn)平方米,南山區(qū)成交30.2萬(wàn)平方米,鹽田區(qū)成交0.025萬(wàn)平方米,寶安區(qū)成交21.99萬(wàn)平方米,龍崗區(qū)成交32.79萬(wàn)平方米。各區(qū)二手房成交極不均衡,成交量最大的為福田區(qū),其次為寶安區(qū)，成交量最少的為鹽田區(qū),一季度才成交3套;除鹽田區(qū)外,其他各區(qū)二手房成交量相對(duì)均衡。附表五：區(qū)域合計(jì)1月2月3月（截止21日）面積平方米套數(shù)面積平方米套數(shù)面積平方米套數(shù)面積平方米套數(shù)羅湖308,524.283,96779,873.881,03796,51

22、3.121,250132,137.281,680福田392,312.384,204116,517.941,219111,706.971,310164,087.471,675南山302,500.733,19586,123.1888295,325.861,019121,051.691,294鹽田252.493156.81295.681寶安219,906.772,42260,285.4765769,036.3275990,584.981,006龍崗327,900.623,24681,740.81929101,346.431,040144,813.381,277總計(jì)1,551,397.2717,037

23、424,541.284,724474,085.515,380652,770.486,933附圖六：2009年1季度后房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢(shì)展望已出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙減息和稅費(fèi)優(yōu)惠有利于提高居民住房支付能力從居民購(gòu)房能力來(lái)看，2007 年居民住房可支付性指數(shù)由2006 年的102 下降為85，講明大部分居民住房支付能力不足。2008 年9 月以后，5 年以上貸款利率由7.83%連續(xù)下降為5.94%，加上房貸利率實(shí)行0.7 倍的優(yōu)惠，居民住房支付能力有了較大幅度增加，仍以2007 年的房?jī)r(jià)水平和居民收入水平計(jì)算，僅利率下降就可導(dǎo)致住房可支付性指數(shù)由85 上升為104.5?？梢姡瑴p息對(duì)恢復(fù)住房需求有較

24、大的阻礙效果。此外，10月以來(lái)出臺(tái)的兩次房地產(chǎn)救市政策，減免契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、都市房地產(chǎn)稅等稅費(fèi)，其中90平方米以下住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠力度就能夠達(dá)到3%，其五年以內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓5.5%的營(yíng)業(yè)稅予以減免，均在一定程度上降低了居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高了居民住房支付能力。擴(kuò)大企業(yè)融資途徑有利于緩解開發(fā)企業(yè)資金緊張131號(hào)文中明確指出，“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要依照信貸原則和監(jiān)管要求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型一般商品住房建設(shè)特不是在建項(xiàng)目的信貸支持力度；對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道?！痹谙鄬?duì)寬松貨幣政策下，資信好的大企業(yè)將會(huì)得到一定的資金支持，有利于緩解開發(fā)企業(yè)資金緊張的狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)重組。房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)2009 年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍然與宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境有著緊密關(guān)聯(lián)