房地產(chǎn)行業(yè)各稅種的計(jì)稅收入依據(jù)

1、全面營(yíng)改增后，由于增值稅價(jià)外稅的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅在預(yù)征和清算環(huán)節(jié)的計(jì)稅依據(jù)發(fā)生變化；今天我們來(lái)講講房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)征計(jì)稅依據(jù)和房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)稅收入依據(jù)。一、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法土增稅： 預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年70號(hào)第一條：為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款增值稅：預(yù)收款/（1+5%）政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十一條：應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)

2、算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。所得稅：預(yù)收款/（1+5%）*預(yù)計(jì)毛利率政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào)第九條：企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。一般計(jì)稅方法 土增稅：預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款政策依據(jù)： 國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年70號(hào)第一條：為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)

3、征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款增值稅：預(yù)收款/（1+11%）政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十一條：應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。所得稅：預(yù)收款/（1+11%）*預(yù)計(jì)毛利率政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào)第九條：企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。二、房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)稅收入依據(jù)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法土增稅計(jì)稅收入：全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）政策依據(jù):國(guó)家稅務(wù)總局公告

4、2016年70號(hào)第一條：適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。增值稅計(jì)稅收入：全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）政策依據(jù):國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第九條： 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。所得稅計(jì)稅收入：全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）政策依據(jù):國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào)第五條：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)

5、開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。一般計(jì)稅方法土增稅計(jì)稅收入：全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年70號(hào)第一條：適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。增值稅計(jì)稅收入：（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第四條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地

6、產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。所得稅計(jì)稅收入：全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+11%）政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào)第五條： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法要細(xì)思量。應(yīng)該說(shuō)納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，目的在于節(jié)稅。但不是任何情況下選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法都可以少納稅，因此選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法要通盤考慮，不能一味選擇，而且需要準(zhǔn)確估算未來(lái)36個(gè)月內(nèi)究竟有