經(jīng)濟地理 蘇寧東街口店區(qū)位因子分析

1、摘要蘇寧電器東街口口店區(qū)位因子子分析 蘇寧電器（00020244）始終保持持穩(wěn)健高速的的發(fā)展，自22004年77月上市以來來，得到了投投資市場的高高度認(rèn)可，是是全球家電連連鎖零售業(yè)市市場價值最高高的企業(yè)之一一。 一提到到福州，最繁繁華的莫過于于東街口。東東街口擁有足足夠的人氣和和良好的商業(yè)業(yè)氛圍。無論論是商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)還是定位，東東街口都是福福州最成熟的的商圈，也是是檔次最高的的商圈。蘇寧寧東街口店所處處位置在東街街口繁華地段段，交通方便便，人流量大大，同時競爭爭也加大了。從從“大福州”的發(fā)展來看看，未來東街街口將不再“一家獨大”，“核心商圈”百花齊放是是發(fā)展趨勢。現(xiàn)在東街口商圈還只有公交、私家車

2、、步行可以進入，未來地鐵在把東街的客流帶往其他商圈的同時，也會把其他商圈的客流聚集至東街。關(guān)鍵詞：蘇寧 東街口 區(qū)區(qū)位因子 基基礎(chǔ)設(shè)施 競競爭 政策TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc280178222 摘要 PAGEREF _Toc280178222 h 1 HYPERLINK l _Toc280178223 關(guān)鍵詞 PAGEREF _Toc280178223 h 1 HYPERLINK l _Toc280178224 蘇寧電器東街口口店區(qū)位因子子分析 PAGEREF _Toc280178224 h 1 HYPERLINK l _Toc280178225 一，簡介

3、 PAGEREF _Toc280178225 h 1 HYPERLINK l _Toc280178226 二，區(qū)位因子分分析 PAGEREF _Toc280178226 h 2 HYPERLINK l _Toc28801782227 （一）分析析交通基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施 PAGEREF _Toc280178227 h 2 HYPERLINK l _Toc280178228 （二）對蘇寧東東街口店周邊邊的競爭環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc280178228 h 3 HYPERLINK l _Toc280178229 （三）分析近期期政策對蘇寧寧的影響 PAGEREF _Toc280178229 h

4、4 HYPERLINK l _Toc280178230 三三，總結(jié) PAGEREF _Toc280178230 h 5蘇寧電器東街口口店區(qū)位因子子分析一，簡介蘇寧電器19990年創(chuàng)立于于江蘇南京，是是中國3C（家家電、電腦、通通訊）家電連連鎖零售企業(yè)業(yè)的領(lǐng)先者，國國家商務(wù)部重重點培育的“全全國15家大大型商業(yè)企業(yè)業(yè)集團”之一一。經(jīng)過200年的發(fā)展，現(xiàn)現(xiàn)已成為中國國最大的商業(yè)業(yè)企業(yè)集團，品品牌價值5008.31億億元。 截至2010年年，蘇寧電器器連鎖網(wǎng)絡(luò)覆覆蓋中國大陸陸300多個個城市，并進進入中國香港港和日本地區(qū)區(qū)，擁有近11500家連連鎖店，員工工15萬人，22010年銷銷售收入近1150

5、0億元元，名列中國國上規(guī)模民營營企業(yè)前三強強，中國企業(yè)業(yè)500強第第50位，入入選福布斯斯亞洲企業(yè)業(yè)50強、福福布斯全球球2000大大企業(yè)中國零零售企業(yè)第一一。 蘇寧電器（0002024）始始終保持穩(wěn)健健高速的發(fā)展展，自20004年7月上上市以來，得得到了投資市市場的高度認(rèn)認(rèn)可，是全球球家電連鎖零零售業(yè)市場價價值最高的企企業(yè)之一。 一提到福州，最最繁華的莫過過于東街口。東東街口擁有足足夠的人氣和和良好的商業(yè)業(yè)氛圍。無論論是商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)還是定位，東東街口都是福福州最成熟的的商圈，也是是檔次最高的的商圈。在東街口核心區(qū)區(qū)域，福州商商業(yè)地產(chǎn)航母母東百、大洋洋、東方、新新華都百貨齊齊集一堂，上上演了一出

6、四四國演義的商商業(yè)戰(zhàn)。并不不寬敞的街道道兩旁林立著著來自國內(nèi)外外的知名品牌牌商店、大量量的特色店、小小吃店應(yīng)有盡有有，共同打造造了一個繁榮榮而充滿活力力的商業(yè)中心心。歷史悠久久的商業(yè)積淀淀給了東街口口商圈足夠的的霸氣，福州州文化又給東東街口添了許許多魅力。坐坐擁三坊七巷巷，東街口濃濃郁的人文氣氣息也吸引了了不少眼光。我們著重分析蘇蘇寧電氣東街街口店的區(qū)位位因子區(qū)位單位是經(jīng)濟濟區(qū)位的布局局主體，那么么區(qū)位因素則則是區(qū)位單位位進行空間配配置的外部約約束因素。在在不同的區(qū)位位上，人口分分布、市場供供求、資源分分布等狀況不不同，從而其其區(qū)位利益就就具有很大差差異，區(qū)位單單位的布局狀狀況也就不同同。 或

7、或稱區(qū)位因子子，對區(qū)位主主體的區(qū)位給給予大的影響響因子是主要要因子，相反反影響比較小小的為次要因因子。二，區(qū)位因子分分析（一）分析交通通基礎(chǔ)設(shè)施：1店面周邊居居民區(qū)分布在蘇寧東街點的的一定范圍內(nèi)內(nèi)就擁有好幾幾十個中等大大小的劇名去去。分別列舉舉有：梅苑小小區(qū)，賢南公公寓，福建日日報東泰路宿宿舍區(qū)，石井井巷新村，福福州一中宿舍舍，安福新村村，公安交警警宿舍，省總總工會宿舍，開開元小區(qū)，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)新村，竹竹林境新村，達(dá)達(dá)明新村，福福州碧玉花園園，軍門社區(qū)區(qū)，省電力局局宿舍，軍門門社區(qū)，金皇皇公寓，省水水電廳宿舍，開開元新村一區(qū)區(qū)，紅霞新城城，金城大廈廈，福鼎公寓寓，仙塔街新新村，衛(wèi)前里里新村，雙拋拋小

8、區(qū)，鼓東東小區(qū)，東泰泰新村，尚賓賓路公寓，衣衣錦華庭等等等。不完全統(tǒng)計東街街口周邊人口口數(shù)量在200萬以上。雖雖然從人流量量上講，居民民區(qū)人口遠(yuǎn)不不如商業(yè)區(qū)和和工業(yè)區(qū)的人人流量大，但但穩(wěn)定性強。人人們可以就近近購買商品。方方便快捷是吸吸引顧客一個個重點方式。居民區(qū)分布的密集給門店帶來穩(wěn)定的客源，也提升了顧客一定的忠誠度。2到達(dá)門店交交通（公交站站點和線路等等）分析交通作為聯(lián)系地地理空間中社社會經(jīng)濟活動動的紐帶，是是社會分工成成立的根本保保證。交通技技術(shù)與手段決決定著空間相相互作用的深深度和廣度，因因而是影響經(jīng)經(jīng)濟活動區(qū)位位選擇的重要要因素之一。在交通要素中有有一個“人和物的移移動”即通常所說說

9、的“交通流”。人和物的的移動必須借借助一定的運運輸工具，蘇蘇寧東街店所所處的位置交交通便利，對對于公交站點點來說，共有有34條線路可可到達(dá)，幾乎乎可以輻射到到整個福州市市區(qū)。形成一一股強大的公公交車流。還還有一個要素素即為“地域”。交通現(xiàn)象象的產(chǎn)生、交交通網(wǎng)的存在在、交通流的的結(jié)果都受到到人口、產(chǎn)業(yè)業(yè)狀況等地域域條件的影響響和制約，地地域條件的影影響和制約，因因而地域也是是交通研究的的重要因素之之一。蘇寧所所處位置在東東街口繁華地地段，交通方方便，人流量量大，同時競競爭也加大了了。受地域因因素的影響不不大，交通便捷程度主主要取決于交交通網(wǎng)的完善善程度。交通通網(wǎng)的密度是是指在某一區(qū)區(qū)域內(nèi)單位面面

10、積的運輸線線路的總長度度，當(dāng)然也必必須考慮到運運輸線路的類類型以及總通通過能力的差差異。在其他他條件不變的的情況下，交交通網(wǎng)密度越越大，交通越越便利。蘇寧寧東街店的公公交線路交通通網(wǎng)密度大，因因此交通也非非常便利。但但并不是交通通網(wǎng)密度大的的地方就一定定便利，衡量量交通便捷程程度還要考慮慮到交通網(wǎng)的的結(jié)構(gòu)，即要要綜合考慮連連接度和通達(dá)達(dá)度指標(biāo)。不不久地鐵也將將會建設(shè)到東東街口，這樣樣大大加強了了交通的便利利性。通過公交站的便便利，提高了了蘇寧顧客對對象的種類，在在不想自駕車車外出的人群群，公交成為為了他們的首首選，然而公公交路線的便便捷成為了優(yōu)優(yōu)勢。此外，對對于一些沒車車族來說，公公交便利使他

11、他們減少了一一些不必要的的麻煩，如轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)車、步行等等。對象中還還包含了一小小部分的學(xué)生生群體，購置置一些電腦等等，除了價格格外，他們也也將交通便利利作為選擇的的一個重要因因素。蘇寧東街店位于于八一七北路路與鼓東路附附近八一七北北路與鼓屏路路相連是福州州市區(qū)的主干干道之一。四四通八達(dá)的好好位置，這么么方便的交通通線路，使顧顧客更樂意并并迅速的到達(dá)達(dá)門店購買商商品。3.門店周邊的的停車場我們調(diào)查了蘇寧寧東街口店附附近的停車場場，一公里范范圍內(nèi)就有大大大小小277個停車場，其其中有：1、聚春園停車車場2、東方大酒店店停車場3、賢南商廈停停車場4、八方大廈停停車場5、錦繡華庭停停車場6、東方花園停停車場

12、7、外貿(mào)酒店停停車場8、華威大酒店店停車場9、榕城大酒店店停車場10、東湖賓館館停車場11、公正酒家家停車場12、省郵電公公寓停車場13、華僑大廈廈停車場14、齊魯賓館館專用停車場場等等。停車場分布多，有有許多的停車車位的供應(yīng)。方方便了消費者者停車，消費費者也就更愿愿意到這里購購物。車輛停停放有保證，使使消費者購物物更放松。方方便選購適合合自己的商品品，減少退貨貨。讓消費者者做出正確決策策。（二）對蘇寧東東街口店周邊邊的競爭環(huán)境境分析競爭環(huán)境是指與與企業(yè)經(jīng)營活活動有現(xiàn)實和和潛在關(guān)系的的各種力量和和相關(guān)因素的的集合，它直直接影響著企企業(yè)的生存和和發(fā)展。商店店周圍的競爭爭態(tài)勢對門店店經(jīng)營的成敗敗產(chǎn)

13、生巨大影影響，如果不不能有效建立立高于對手的的競爭優(yōu)勢，就就不能在該區(qū)區(qū)域站住腳，因因此選擇門店店開設(shè)地點時時必須分析競競爭對手，要要對直接和間間接的競爭者者了如指掌，如如它們?yōu)橄M費者提供商品品和服務(wù)的種種類、它們的的市場占有率率和營銷策略略等。一般來來說，在開設(shè)設(shè)地點附近如如果競爭對手手過多，若改改門店經(jīng)營獨獨具特色，將將會吸引大量量的客流，促促進銷售增長長，增強店譽譽；否則，與與競爭對手相相鄰而設(shè)，將將會難以獲得得發(fā)展。而福州東街口蘇蘇寧店的競爭爭對手在這幾幾年增加了不不少，競爭者者是競爭的參參與者，競爭爭行為的主體體，可劃分為為同業(yè)競爭者者、潛在競爭爭者、替代方方或產(chǎn)品、供供應(yīng)方和購買

14、買方5種主體體。同行業(yè)競爭者：國美。這是是蘇寧在中國國最大的，也也是最主要的的競爭對手。在在東街口分布布著新東街國國美、東方國國美（東方百百貨7樓）、楊楊橋國美三家家國美店，是是蘇寧在這里里的最大競爭爭對手。兩家家賣場所買的的產(chǎn)品幾乎一一樣，經(jīng)營模模式也差不多多，而蘇寧在在這么近的地地區(qū)有三家競競爭對手的賣賣場，壓力將將會很大，但但是依托東街街口的有利地地形和人流量量，銷售也會會有一定的保保證。潛在競爭者：東東街好又多、楊楊橋永輝。這這些超市也在在超市內(nèi)設(shè)置置了一片區(qū)域域，主要出售售小家電、小小電器，依托托于超市本身身是個主要商商圈，人流量量大，所以超超市的購買量量也很大。替代方或產(chǎn)品：周邊有

15、諾基基亞至尊店兩兩家、三星專專賣店一家、蘋蘋果專賣一家家、移動營業(yè)業(yè)廳兩家、聯(lián)聯(lián)通賣場一家家。這些專業(yè)業(yè)的手機或者者是廠商的專專營店，會吸吸引大量的人人流和具有專專業(yè)的優(yōu)勢將將人流轉(zhuǎn)化為為購買力。供貨商：蘇寧的的供貨商主要要是一些大型型的家電企業(yè)業(yè)和公司，隨隨著福州現(xiàn)在在交通的日趨趨完善，物流流業(yè)更加地便便捷和便宜。所所以供貨商的的威脅將逐步步減少。降低低。完善的物物流體系能改改善賣場和供供貨商的關(guān)系系。購買商：完善的的物流配送體體系能減輕購購買方的討價價還價能力。 同一賣賣場的競爭店店：蘇寧電器器福新店、蘇蘇寧電器連鎖鎖華大店、蘇蘇寧電器連鎖鎖南門兜店等等等。市場是是有一定容量量的，在一定定

16、的范圍內(nèi)增增加適當(dāng)數(shù)量量的賣場會增增加企業(yè)知名名度，但是不不能過于密集集，容易形成成互相競爭。（三）分析近期期政策對蘇寧寧的影響福州地鐵1號線線東街口站和和南門兜站拆拆遷公告剛一一公布，雖然然具體搬遷日日期還待定，但但已在福州商商界激起千層層浪。地鐵站建設(shè)給東東街口商圈帶帶來影響，也也給其他商圈圈帶來了新的的發(fā)展機遇，但但從長遠(yuǎn)來看看，東街口商商圈的地位仍仍然不會動搖搖。從“大福州”的發(fā)展來看看，未來東街街口將不再“一家獨大”，“核心商圈”百花齊放是是發(fā)展趨勢。福州房產(chǎn)專家劉福泉。據(jù)了解，東街口口商圈歷來在在福州各大商商圈中處于霸霸主地位。在在上個月剛剛剛結(jié)束的各大大百貨店慶促促銷中，上述述東

17、百高層表表示，東百東東街店三天實實現(xiàn)銷售額再再次過億，在在去年基礎(chǔ)上上遞增30。而臺江萬萬寶商圈的多多家百貨在銷銷售額上與東東街口的百貨貨相比，還有有一定差距?！艾F(xiàn)在東百百地下停車場場，除了寫字字樓租賃配給給車位外，近近200個車車位中，800%-90%都是消費群群體在用。因因此，如果不不讓私家車通通行，肯定會會對我們的商商業(yè)運營造成成影響?！鄙仙鲜鰱|百高層層說。鼓樓區(qū)貿(mào)發(fā)局相相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)認(rèn)為，拆遷開開始后，肯定定會對商圈產(chǎn)產(chǎn)生影響。 那么萬寶商商圈、冠亞商商圈及本月即即將開業(yè)的萬萬達(dá)金融街是是否迎來了發(fā)發(fā)展機遇呢？福建萬象城商商業(yè)管理有限限公司總經(jīng)理理林建德表示示，東街口拆拆遷能否給萬萬寶商

18、圈帶來來發(fā)展機遇，還還無法判斷。“當(dāng)務(wù)之急是借此機會在品牌上進行升級，提升商圈品質(zhì)，引進多元化經(jīng)營業(yè)態(tài)?！惫趤喥髽I(yè)經(jīng)營營管理有限公公司副總經(jīng)理理黃捷則看重重地鐵開通后后的人流量。他他表示，地鐵鐵建設(shè)期間，部部分路段限制制小車行駛對對冠亞的影響響并不大。“今后，冠亞亞將從一個封封閉式商場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_放式式商場，營業(yè)業(yè)時間將完全全由商戶自己己決定。”黃捷說，“冠亞地下商商城負(fù)二層是是可容納5000多輛車的的停車場。我我們希望能向向北京、上海海的地鐵站看看齊，市民可可以在下面停停車，再上來來購物，或者者乘坐地鐵。”“其他商圈圈能否乘機發(fā)發(fā)力，主要還還是看商圈本本身的定位，一一般來說，相相似性越大的的商

19、圈，受益益越大。萬寶寶商圈主要定定位是喝玩樂樂，吸引的大大部分還是學(xué)學(xué)生群體，到到底受益多少少有待考量。反反而是萬達(dá)，從從目前定位來來看，品牌相相對比較高端端，剛好又碰碰上東街口拆拆遷，可以說說是有了一個個相對寬松的的發(fā)展空間?！眲⒏Ｈ羁春萌f達(dá)未來的發(fā)展機遇?！皩嶋H上修建地地鐵對東街口口商圈整體是是利好。現(xiàn)在在東街口商圈圈還只有公交交、私家車、步步行可以進入入，未來地鐵鐵在把東街的的客流帶往其其他商圈的同同時，也會把把其他商圈的的客流聚集至至東街。在這這種情況下，雖雖然消費者的的購物習(xí)慣，客客流結(jié)構(gòu)和特特點將有所變變化，但東街街口商圈的整整體優(yōu)勢仍足足以應(yīng)對。”上述東百高高層人士表示示并不懼

20、怕挑挑戰(zhàn)。他認(rèn)為為經(jīng)過多年的的積淀，東街街口商圈已經(jīng)經(jīng)是福州百貨貨業(yè)代名詞，同同時，東街口口商圈內(nèi)，東東百和大洋一一直都以不同同的定位實現(xiàn)現(xiàn)既競爭又合合作的關(guān)系。周周邊的小型專專賣店也對兩兩大百貨形成成很好的補充充，能夠滿足足各種層次消消費者的需求求。這些優(yōu)勢勢今后仍將確確保東街口商商圈在福州的的領(lǐng)先地位。”劉福泉同時指出，從大福州發(fā)展的角度看，多個“核心商圈”百花齊放，走差異化經(jīng)營，是未來發(fā)展趨勢。最后，我們對東東街口的地租租地價做簡單單的分析東街口的繁華帶帶來的是好的的經(jīng)濟，也帶帶來較高的地地租低價。大大洋百貨附近近服裝商戶盧盧先生是這樣樣介紹東街商商圈店面的搶搶手程度的：以分布在大大洋百貨附近近零零散散的的店鋪為例，一一直都是商家家爭奪的重點點。有些商家家跟房東談判判談了兩三年年，也不一定定能把店面拿拿下。而即使使拿到了這些些鋪位，租金金也不低，以以平方米米為例，每月月租金在七八八萬元左右。據(jù)麥田房產(chǎn)產(chǎn)商鋪科負(fù)責(zé)責(zé)人邱振中介介紹，目前東東街口商圈的的核心地段的的商業(yè)地產(chǎn)售售價一般在萬元平方米，租租金則每月元元平方米。北北段靠近省府府路周邊的租租金，會稍低低一點，每平平方米每月要要四五百元。邱振中說，在在福州，這樣樣的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)價格，已經(jīng)經(jīng)是最高的了了。因為中亭亭街現(xiàn)在最繁繁華的沿街店店鋪售價也僅僅萬元平平方