房企項(xiàng)目五大階段稅收籌劃要點(diǎn)

1、房企項(xiàng)目五大階段稅收籌劃要點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司按照各階段經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，對(duì)其流程大致可以劃分為：項(xiàng)目設(shè)立與項(xiàng)目公司組建土地使用權(quán)的取得； 房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃和審批;項(xiàng)目工程的施工管理;取得預(yù)售許可證后開(kāi)始銷(xiāo)售管理;項(xiàng)目工程竣工;項(xiàng)目公司清算。 這七個(gè)階段包括了房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資決策、設(shè)計(jì)施工、銷(xiāo)售、竣工結(jié)算和清算整個(gè)過(guò)程的內(nèi)在事物發(fā)展規(guī)律和對(duì)公司的 組織制度的闡述?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)階段的特點(diǎn)在以下五個(gè)節(jié)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃進(jìn)行分析。一、項(xiàng)目設(shè)立階段1、項(xiàng)目公司組織形式的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在選定的投資區(qū)域建立項(xiàng)目公司時(shí)，首先要進(jìn)行稅務(wù)籌劃的問(wèn)題就是內(nèi)部組織 形式的選擇。是選擇母子公司的形式還是總

2、分機(jī)構(gòu)的形式，需要企業(yè)進(jìn)行比較，因?yàn)槠髽I(yè)一旦通過(guò)工商注冊(cè)成立，很多 問(wèn)題就是與生俱來(lái)的，無(wú)論以后各期如何籌劃，也改變不了其性質(zhì)。子公司：具有獨(dú)立法人資格，而分公司不具備獨(dú)立法人資格，無(wú)法對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任和義務(wù)，只能由其總公司來(lái)承擔(dān)。 由于子公司的獨(dú)立法人資格，在所設(shè)地區(qū)被視為納稅人，承擔(dān)納稅義務(wù)；分公司由于不具備獨(dú)立法人資格，在所設(shè)地區(qū)不被視為納稅人，要匯總到總公司進(jìn)行納稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印 發(fā)跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法的通知國(guó)稅發(fā)200828號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分 級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫(kù)”的企業(yè)所得稅征收管理辦法。其計(jì)算方法為總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)

3、應(yīng)分期預(yù)繳企 業(yè)所得稅，50%在各分支機(jī)構(gòu)間分?jǐn)傤A(yù)繳，50%由總機(jī)構(gòu)預(yù)繳。企業(yè)選擇組織形式時(shí)需要考慮的因素主要有：（1）我國(guó)地域間稅率差異較大，但這種差異隨著內(nèi)外企業(yè)所得稅法的統(tǒng) 一逐漸減少，目前還是存在，如各自貿(mào)區(qū)存在差異等；對(duì)于個(gè)別地區(qū)，會(huì)有區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)落戶(hù)實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)政策，或者稅款返 還政策。這些對(duì)企業(yè)所得稅有優(yōu)惠的地方，選擇子公司還是分公司，哪種形式能給企業(yè)帶來(lái)更大的稅收成本的節(jié)約，也 要看項(xiàng)目公司和總公司的具體情況而定。（2）國(guó)家或者地方針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策較少，若沒(méi)有優(yōu)惠政策和稅率， 需要考慮分支機(jī)構(gòu)的盈虧能力，如果是長(zhǎng)期虧損，分公司形式能減少盈利的總公司和盈利的其他分公司的應(yīng)納稅所

4、得額， 節(jié)約了稅收成本。若是短期虧損，子公司的組織形式更適合企業(yè)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。（3）對(duì)于法律責(zé)任而言，由于分公司 無(wú)獨(dú)立法人資格，在出現(xiàn)債務(wù)或者法律糾紛時(shí)，會(huì)對(duì)總公司影響程度較大，而子公司可以以其出資額對(duì)其債務(wù)承擔(dān)有限 責(zé)任。在公司長(zhǎng)期虧損的情況下，運(yùn)用分公司的組織形式能更好的降低金集團(tuán)的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤(rùn)， 如果公司長(zhǎng)期虧損則在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下存在的可能性也很小，所以如果是暫時(shí)的虧損，子公司具有獨(dú)立法人，在公司 經(jīng)營(yíng)的很多問(wèn)題上會(huì)具有更大的優(yōu)勢(shì)。2、合作項(xiàng)目合作模式的籌劃房地產(chǎn)公司最基礎(chǔ)也是最初始的業(yè)務(wù)就是獲取土地，不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運(yùn) 營(yíng)的兩大關(guān)鍵點(diǎn)：一是

5、主體問(wèn)題，也就是運(yùn)作平臺(tái)問(wèn)題，運(yùn)作平臺(tái)是利益平臺(tái)，也是涉稅平臺(tái)和風(fēng)險(xiǎn)平臺(tái)； 二是土地交易本質(zhì)問(wèn)題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。目前國(guó)內(nèi)獲得土地的市場(chǎng)分為兩個(gè)，一是土地交易一級(jí)市場(chǎng)，此市場(chǎng)由政府壟斷，土地交易的主要形式為招、牌、掛。 二是土地交易二級(jí)市場(chǎng)，土地交易的主要形式為企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易有多種操作模式，根據(jù)不同土地的交易形式我們將交易的本質(zhì)或模式分以下幾類(lèi)：買(mǎi)賣(mài)土地、收購(gòu) 土地持有方、城中村改造、合作開(kāi)發(fā)模式（合作建房）、買(mǎi)賣(mài)樓花、代建。以上模式可能互有交叉，不同的合作模式對(duì) 后期成本收入的確認(rèn)影響重大，從而決定土地增值稅及企業(yè)

6、所得稅的清算，現(xiàn)就情況較為復(fù)雜的合作開(kāi)發(fā)模式（合作建 房）進(jìn)行分解：合作開(kāi)發(fā)模式的界定：一方出錢(qián)，一方出地，合作開(kāi)發(fā)，共享收益處理方式：情況復(fù)雜，性質(zhì)各異： 設(shè)立項(xiàng)目公司模式1-1合作方相互投資模式1-2設(shè)立項(xiàng)目部模式1-3（1）雙方投資性質(zhì)：a：雙方成立新的項(xiàng)目公司b:雙方互相真投資c:雖未設(shè)立項(xiàng)目公司，但共同設(shè)立項(xiàng)目部土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資涉稅：a：增值稅（不征收）b： 土地增值稅（房地產(chǎn)企業(yè)需繳納，非房地產(chǎn)公司暫不征收）c： 所得稅（需繳納）（2）出地方賣(mài)地性質(zhì)a：項(xiàng)目公司模式中的出地方假投資b：相互投資模式中的出地方假投資c：項(xiàng)目部模式中的固定 （比例）收益與分房賣(mài)地涉稅：a：增值稅b

7、： 土地增值稅c：所得稅案例：甲乙兩公司合作開(kāi)發(fā)住宅，雙方共同設(shè)立新房地產(chǎn)公司丙。甲方將原值為3000萬(wàn)的土地評(píng)估5000萬(wàn)元投資到丙 公司，乙公司投入5000萬(wàn)元到丙公司，投資協(xié)議約定將來(lái)甲分得2萬(wàn)平方商品房。請(qǐng)問(wèn)雙方如何繳稅。甲：增稅稅、 土增、所得稅（2萬(wàn)平米商品房的市場(chǎng)價(jià)值）；乙：稅后利潤(rùn)分紅，不繳納任何稅收；丙：增值稅、土增、所得稅（3）出錢(qián)方借款性質(zhì)a、項(xiàng)目公司模式中的出錢(qián)方假投資取得固定（比例）收益b、相互投資模式中的出錢(qián)方假投資取 得固定（比例）收益c、項(xiàng)目部模式中的出錢(qián)方假投資取得固定（比例）收益借款涉稅：出錢(qián)方：金融業(yè)增值稅、所得稅出地方：可在限額內(nèi)稅前扣除案例：甲乙公司合

8、作開(kāi)發(fā)住宅，成立公司丙，甲以土地入股丙公司，折價(jià)5000萬(wàn)元（原賬面價(jià)值3000萬(wàn)元），乙公司 投資5000萬(wàn)元入股丙企業(yè)，雙方約定兩年內(nèi)項(xiàng)目取得收益后乙方取得固定收益1億元。請(qǐng)問(wèn)雙方如何繳稅？甲：投資 行為，免征增值稅，計(jì)算繳納土地增值稅和所得稅，取得丙公司的利潤(rùn)分紅，免征增值稅和所得稅乙：投入5000萬(wàn)元， 得到10000萬(wàn)元，即5000萬(wàn)元為利息所得，應(yīng)按增值稅的金融保險(xiǎn)業(yè)6%繳納增值稅300萬(wàn)元，同時(shí)并入應(yīng)納稅所得額 納稅。丙：正常計(jì)算增值稅、土增、所得，但要注意的是付給乙公司，5000萬(wàn)元視為本金、5000萬(wàn)元視為利息，即使 乙提供了利息部分的增值稅發(fā)票，丙的稅前扣除不能高于銀行同期

9、利率的限制。（4）出錢(qián)方買(mǎi)房性質(zhì)a、項(xiàng)目公司模式中的出錢(qián)方假投資取得房產(chǎn)b、相互投資模式中的出錢(qián)方假投資取得房產(chǎn)c、項(xiàng) 目部模式中的出錢(qián)方假投資取得房產(chǎn)買(mǎi)房涉稅：a、賣(mài)房方：視同銷(xiāo)售（增值稅、土地增值稅、所得稅），售價(jià)多少b、買(mǎi)房方再次銷(xiāo)售：增值稅、土地增值 稅、所得稅，成本多少？案例：甲乙合作開(kāi)發(fā)住宅，成立丙公司，甲方持有土地，折價(jià)5000萬(wàn)元（原價(jià)3000萬(wàn)元）入股到丙公司，乙方投資5000 萬(wàn)元入股甲方，約定乙公司分得開(kāi)發(fā)的2萬(wàn)平方商品房，請(qǐng)問(wèn)雙方如何繳稅。甲：投資環(huán)節(jié)免征增值稅，土地增值稅和 所得正常繳納乙：投5000萬(wàn)元，得到房子，實(shí)質(zhì)是房屋買(mǎi)賣(mài)，問(wèn)題涉及2萬(wàn)平米商品房的市場(chǎng)價(jià)格，自

10、用和再次轉(zhuǎn)讓的歷史成本都應(yīng)該為5000萬(wàn)元丙：正常繳納增值稅、土增、所得稅。3、土地取得涉及稅種及要點(diǎn)土地取得時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及契稅、印花稅及土地使用稅穗，同時(shí)也影響項(xiàng)目后期 增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理，以下為土地取得涉及的稅務(wù)要點(diǎn)：（1）契稅：無(wú)論以協(xié)議還是競(jìng)價(jià)方式出讓?zhuān)醵愑?jì)稅價(jià)格均應(yīng)包括土地出讓金、各類(lèi)安置補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)在 內(nèi)，而不僅僅是土地出讓金。必須以取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)算繳納契稅，且不得扣除前期土地開(kāi)發(fā)成 本。對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。 計(jì)稅依據(jù)為改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土

11、地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。（2）土地使用稅：出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土 地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。也就是說(shuō)無(wú)論企業(yè)是否取 得土地，是否取得土地使用權(quán)證，只要合同作了約定，且合同生效，則應(yīng)以合同為準(zhǔn)。因此：a：拿地小組在簽訂土地 出讓合同時(shí)，交地日期原則上不許空置不填寫(xiě)，應(yīng)當(dāng)明確約定交地日期及延遲交地的違約責(zé)任（例如按日支付已付地價(jià) 款千分之一的違約金）。避免交了土地出讓金后公司長(zhǎng)期拿不到地也得不到合理補(bǔ)償b：除因融資需要，在實(shí)際交地 前，原則上不辦理土地使用權(quán)證，避免被稅務(wù)

12、局以“已經(jīng)取得土地使用權(quán)”為由征收土地使用稅（未拿地，先交稅）。（3）涉及拆遷補(bǔ)償企業(yè)取得土地的過(guò)程中，應(yīng)特別關(guān)注土地使用權(quán)連同地面建筑物一起轉(zhuǎn)讓的狀況，到底簽署土地轉(zhuǎn) 讓協(xié)議還是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，或者說(shuō)地面建筑到底由誰(shuí)來(lái)拆是問(wèn)題的關(guān)鍵，決定了這部分到底是拆遷補(bǔ)償還是資產(chǎn)損失， 也決定了土地成本的確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)企業(yè)同對(duì)方企業(yè)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，地面建筑物由對(duì) 方自形拆除，造成的損失由甲房地產(chǎn)公司給予賠償，這樣的話(huà)，房地產(chǎn)公司的土地成本就是預(yù)定的土地價(jià)格加上補(bǔ)償款， 從而增加相關(guān)成本的扣除拆遷過(guò)程中，應(yīng)有完整的拆遷方案，合理的拆遷標(biāo)準(zhǔn)，被予以備案，以備后查。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)建造階

13、段1、項(xiàng)目分期及戶(hù)型選擇的籌劃企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目盡量分期、分區(qū)開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的房產(chǎn)，如：別墅、商業(yè)、普通住宅、非普通住宅等，不同的物業(yè)類(lèi)型的土地增值稅對(duì)應(yīng)不同的稅負(fù)。合理的規(guī)劃項(xiàng)目的分期及物業(yè)類(lèi)型有利于降低企業(yè)土地 增值稅的整體稅負(fù)：（1）規(guī)劃分期的要點(diǎn)：a、 展示區(qū)及分期范圍的規(guī)劃土地成本的分?jǐn)傄源_權(quán)物業(yè)的占地面積為基 數(shù)，盡量均衡各分期的范圍和容積率，以避免各分期物業(yè)單位土地成本的不均衡。b、規(guī)劃證分期規(guī)劃證為土地增值稅清算單位的重要依據(jù)，規(guī)劃證范圍越小，清算越細(xì)，無(wú)法均衡增值率，引起稅負(fù)的上升。因此建議大規(guī)劃證，分期中 盡量避免過(guò)多拆分規(guī)劃證。c、高增值物業(yè)與低增值物業(yè)合理搭配（2）戶(hù)型的選擇

14、a、 戶(hù)型規(guī)劃中考慮小戶(hù)型住宅土地增值稅優(yōu)惠，避免出現(xiàn)危險(xiǎn)面積戶(hù)型，如119平米、122平米套內(nèi)產(chǎn)品。銷(xiāo)售未溢價(jià)，稅負(fù)卻增高。（住宅社區(qū)容 積率在1. 0以上、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下，增值額不超過(guò)20%，免 土地增值稅）2、各項(xiàng)成本的歸集與控制及合同的訂立執(zhí)行（1）各項(xiàng)成本的歸集a、土地成本歸集：土地出讓金、轉(zhuǎn)讓款、契稅、市政配套、耕地占用、土地閑置費(fèi)，拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)等。b、 前期工程費(fèi)歸集：前期發(fā)生 的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。注：境外設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)票的取得及有效性 注：發(fā)票的開(kāi)具是否合規(guī)，工程

15、核算的證據(jù)鏈條是否完整，與行業(yè)水平是否合理d、 基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集：基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi)是指開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通 訊、 照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。e、 公共配套設(shè)施費(fèi)歸集：公共配套設(shè)施費(fèi)專(zhuān)指開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套 設(shè)施支出。注：根據(jù)產(chǎn)權(quán)、盈利，源轉(zhuǎn)移情況進(jìn)行成本歸集，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除; 建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有

16、償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng) 計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。f、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)歸集：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且 不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。在核算中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、 修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。（2）成本的分配房地 產(chǎn)相關(guān)成本可明確受益對(duì)象的直接計(jì)入相關(guān)物業(yè)，不能區(qū)分則按共同成本歸集后進(jìn)行分?jǐn)俢、建筑安裝工程2-1共同成本分配2-2心*1叫M所得分膛方法土地增慎強(qiáng)分隧方_L4LW 本七同反本占地面積法占地面積法圮同厄本建筑面枳法建筑面枳法是牯iMii遂圭!舊睥建筑面積法理筑面積法律云:工谷罟宜揍成亦二說(shuō)比堂遣胞老七同成不建筑面積法建筑面積法開(kāi)麥間接費(fèi)（不言刊怠，甘同應(yīng)二建筑面積法建筑面積法幣.=.!：曰心予頁(yè)復(fù)成本法實(shí)唏成本法成本法或建筑面積由（3）成本的控制房地產(chǎn)公司稅收籌劃依賴(lài)于良好的成本控制，房地產(chǎn)公司須在項(xiàng)目成立之初，根據(jù)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng) 的的研究與測(cè)算，制定合理的目標(biāo)收入，目標(biāo)成本，目標(biāo)稅負(fù)率，建立全面預(yù)算制度，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行分解、細(xì)化、執(zhí)