房企項目五大階段稅收籌劃要點

1、房企項目五大階段稅收籌劃要點房地產(chǎn)項目公司按照各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容，對其流程大致可以劃分為：項目設立與項目公司組建土地使用權的取得； 房地產(chǎn)建設工程項目規(guī)劃和審批;項目工程的施工管理;取得預售許可證后開始銷售管理;項目工程竣工;項目公司清算。 這七個階段包括了房地產(chǎn)項目從投資決策、設計施工、銷售、竣工結算和清算整個過程的內(nèi)在事物發(fā)展規(guī)律和對公司的 組織制度的闡述。現(xiàn)結合房地產(chǎn)項目各開發(fā)階段的特點在以下五個節(jié)點對房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃進行分析。一、項目設立階段1、項目公司組織形式的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在選定的投資區(qū)域建立項目公司時，首先要進行稅務籌劃的問題就是內(nèi)部組織 形式的選擇。是選擇母子公司的形式還是總

2、分機構的形式，需要企業(yè)進行比較，因為企業(yè)一旦通過工商注冊成立，很多 問題就是與生俱來的，無論以后各期如何籌劃，也改變不了其性質(zhì)。子公司：具有獨立法人資格，而分公司不具備獨立法人資格，無法對外承擔法律責任和義務，只能由其總公司來承擔。 由于子公司的獨立法人資格，在所設地區(qū)被視為納稅人，承擔納稅義務；分公司由于不具備獨立法人資格，在所設地區(qū)不被視為納稅人，要匯總到總公司進行納稅。根據(jù)國家稅務總局關于印 發(fā)跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法的通知國稅發(fā)200828號文件規(guī)定：企業(yè)實行“統(tǒng)一計算、分 級管理、就地預繳、匯總清算、財政調(diào)庫”的企業(yè)所得稅征收管理辦法。其計算方法為總機構和分支機構

3、應分期預繳企 業(yè)所得稅，50%在各分支機構間分攤預繳，50%由總機構預繳。企業(yè)選擇組織形式時需要考慮的因素主要有：（1）我國地域間稅率差異較大，但這種差異隨著內(nèi)外企業(yè)所得稅法的統(tǒng) 一逐漸減少，目前還是存在，如各自貿(mào)區(qū)存在差異等；對于個別地區(qū)，會有區(qū)域對企業(yè)落戶實行獎勵政策，或者稅款返 還政策。這些對企業(yè)所得稅有優(yōu)惠的地方，選擇子公司還是分公司，哪種形式能給企業(yè)帶來更大的稅收成本的節(jié)約，也 要看項目公司和總公司的具體情況而定。（2）國家或者地方針對房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策較少，若沒有優(yōu)惠政策和稅率， 需要考慮分支機構的盈虧能力，如果是長期虧損，分公司形式能減少盈利的總公司和盈利的其他分公司的應納稅所

4、得額， 節(jié)約了稅收成本。若是短期虧損，子公司的組織形式更適合企業(yè)在當?shù)氐陌l(fā)展。（3）對于法律責任而言，由于分公司 無獨立法人資格，在出現(xiàn)債務或者法律糾紛時，會對總公司影響程度較大，而子公司可以以其出資額對其債務承擔有限 責任。在公司長期虧損的情況下，運用分公司的組織形式能更好的降低金集團的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤， 如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時的虧損，子公司具有獨立法人，在公司 經(jīng)營的很多問題上會具有更大的優(yōu)勢。2、合作項目合作模式的籌劃房地產(chǎn)公司最基礎也是最初始的業(yè)務就是獲取土地，不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運 營的兩大關鍵點：一是

5、主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風險平臺； 二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。目前國內(nèi)獲得土地的市場分為兩個，一是土地交易一級市場，此市場由政府壟斷，土地交易的主要形式為招、牌、掛。 二是土地交易二級市場，土地交易的主要形式為企業(yè)之間土地使用權轉讓。目前國內(nèi)房地產(chǎn)交易有多種操作模式，根據(jù)不同土地的交易形式我們將交易的本質(zhì)或模式分以下幾類：買賣土地、收購 土地持有方、城中村改造、合作開發(fā)模式（合作建房）、買賣樓花、代建。以上模式可能互有交叉，不同的合作模式對 后期成本收入的確認影響重大，從而決定土地增值稅及企業(yè)

6、所得稅的清算，現(xiàn)就情況較為復雜的合作開發(fā)模式（合作建 房）進行分解：合作開發(fā)模式的界定：一方出錢，一方出地，合作開發(fā)，共享收益處理方式：情況復雜，性質(zhì)各異： 設立項目公司模式1-1合作方相互投資模式1-2設立項目部模式1-3（1）雙方投資性質(zhì)：a：雙方成立新的項目公司b:雙方互相真投資c:雖未設立項目公司，但共同設立項目部土地使用權和不動產(chǎn)投資涉稅：a：增值稅（不征收）b： 土地增值稅（房地產(chǎn)企業(yè)需繳納，非房地產(chǎn)公司暫不征收）c： 所得稅（需繳納）（2）出地方賣地性質(zhì)a：項目公司模式中的出地方假投資b：相互投資模式中的出地方假投資c：項目部模式中的固定 （比例）收益與分房賣地涉稅：a：增值稅b

7、： 土地增值稅c：所得稅案例：甲乙兩公司合作開發(fā)住宅，雙方共同設立新房地產(chǎn)公司丙。甲方將原值為3000萬的土地評估5000萬元投資到丙 公司，乙公司投入5000萬元到丙公司，投資協(xié)議約定將來甲分得2萬平方商品房。請問雙方如何繳稅。甲：增稅稅、 土增、所得稅（2萬平米商品房的市場價值）；乙：稅后利潤分紅，不繳納任何稅收；丙：增值稅、土增、所得稅（3）出錢方借款性質(zhì)a、項目公司模式中的出錢方假投資取得固定（比例）收益b、相互投資模式中的出錢方假投資取 得固定（比例）收益c、項目部模式中的出錢方假投資取得固定（比例）收益借款涉稅：出錢方：金融業(yè)增值稅、所得稅出地方：可在限額內(nèi)稅前扣除案例：甲乙公司合

8、作開發(fā)住宅，成立公司丙，甲以土地入股丙公司，折價5000萬元（原賬面價值3000萬元），乙公司 投資5000萬元入股丙企業(yè)，雙方約定兩年內(nèi)項目取得收益后乙方取得固定收益1億元。請問雙方如何繳稅？甲：投資 行為，免征增值稅，計算繳納土地增值稅和所得稅，取得丙公司的利潤分紅，免征增值稅和所得稅乙：投入5000萬元， 得到10000萬元，即5000萬元為利息所得，應按增值稅的金融保險業(yè)6%繳納增值稅300萬元，同時并入應納稅所得額 納稅。丙：正常計算增值稅、土增、所得，但要注意的是付給乙公司，5000萬元視為本金、5000萬元視為利息，即使 乙提供了利息部分的增值稅發(fā)票，丙的稅前扣除不能高于銀行同期

9、利率的限制。（4）出錢方買房性質(zhì)a、項目公司模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn)b、相互投資模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn)c、項 目部模式中的出錢方假投資取得房產(chǎn)買房涉稅：a、賣房方：視同銷售（增值稅、土地增值稅、所得稅），售價多少b、買房方再次銷售：增值稅、土地增值 稅、所得稅，成本多少？案例：甲乙合作開發(fā)住宅，成立丙公司，甲方持有土地，折價5000萬元（原價3000萬元）入股到丙公司，乙方投資5000 萬元入股甲方，約定乙公司分得開發(fā)的2萬平方商品房，請問雙方如何繳稅。甲：投資環(huán)節(jié)免征增值稅，土地增值稅和 所得正常繳納乙：投5000萬元，得到房子，實質(zhì)是房屋買賣，問題涉及2萬平米商品房的市場價格，自

10、用和再次轉讓的歷史成本都應該為5000萬元丙：正常繳納增值稅、土增、所得稅。3、土地取得涉及稅種及要點土地取得時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及契稅、印花稅及土地使用稅穗，同時也影響項目后期 增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理，以下為土地取得涉及的稅務要點：（1）契稅：無論以協(xié)議還是競價方式出讓，契稅計稅價格均應包括土地出讓金、各類安置補償費、市政建設配套費在 內(nèi)，而不僅僅是土地出讓金。必須以取得該土地使用權支付的全部經(jīng)濟利益計算繳納契稅，且不得扣除前期土地開發(fā)成 本。對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。 計稅依據(jù)為改變土地用途應補繳的土

11、地收益金及應補繳政府的其他費用。（2）土地使用稅：出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土 地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。也就是說無論企業(yè)是否取 得土地，是否取得土地使用權證，只要合同作了約定，且合同生效，則應以合同為準。因此：a：拿地小組在簽訂土地 出讓合同時，交地日期原則上不許空置不填寫，應當明確約定交地日期及延遲交地的違約責任（例如按日支付已付地價 款千分之一的違約金）。避免交了土地出讓金后公司長期拿不到地也得不到合理補償b：除因融資需要，在實際交地 前，原則上不辦理土地使用權證，避免被稅務

12、局以“已經(jīng)取得土地使用權”為由征收土地使用稅（未拿地，先交稅）。（3）涉及拆遷補償企業(yè)取得土地的過程中，應特別關注土地使用權連同地面建筑物一起轉讓的狀況，到底簽署土地轉 讓協(xié)議還是不動產(chǎn)轉讓協(xié)議，或者說地面建筑到底由誰來拆是問題的關鍵，決定了這部分到底是拆遷補償還是資產(chǎn)損失， 也決定了土地成本的確認風險。房產(chǎn)企業(yè)同對方企業(yè)簽訂土地使用權轉讓協(xié)議，約定土地轉讓價格，地面建筑物由對 方自形拆除，造成的損失由甲房地產(chǎn)公司給予賠償，這樣的話，房地產(chǎn)公司的土地成本就是預定的土地價格加上補償款， 從而增加相關成本的扣除拆遷過程中，應有完整的拆遷方案，合理的拆遷標準，被予以備案，以備后查。二、項目設計建造階

13、段1、項目分期及戶型選擇的籌劃企業(yè)對同一項目盡量分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，如：別墅、商業(yè)、普通住宅、非普通住宅等，不同的物業(yè)類型的土地增值稅對應不同的稅負。合理的規(guī)劃項目的分期及物業(yè)類型有利于降低企業(yè)土地 增值稅的整體稅負：（1）規(guī)劃分期的要點：a、 展示區(qū)及分期范圍的規(guī)劃土地成本的分攤以確權物業(yè)的占地面積為基 數(shù)，盡量均衡各分期的范圍和容積率，以避免各分期物業(yè)單位土地成本的不均衡。b、規(guī)劃證分期規(guī)劃證為土地增值稅清算單位的重要依據(jù)，規(guī)劃證范圍越小，清算越細，無法均衡增值率，引起稅負的上升。因此建議大規(guī)劃證，分期中 盡量避免過多拆分規(guī)劃證。c、高增值物業(yè)與低增值物業(yè)合理搭配（2）戶型的選擇

14、a、 戶型規(guī)劃中考慮小戶型住宅土地增值稅優(yōu)惠，避免出現(xiàn)危險面積戶型，如119平米、122平米套內(nèi)產(chǎn)品。銷售未溢價，稅負卻增高。（住宅社區(qū)容 積率在1. 0以上、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下，增值額不超過20%，免 土地增值稅）2、各項成本的歸集與控制及合同的訂立執(zhí)行（1）各項成本的歸集a、土地成本歸集：土地出讓金、轉讓款、契稅、市政配套、耕地占用、土地閑置費，拆遷補償、安置費及相關稅費等。b、 前期工程費歸集：前期發(fā)生 的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。注：境外設計費發(fā)票的取得及有效性 注：發(fā)票的開具是否合規(guī)，工程

15、核算的證據(jù)鏈條是否完整，與行業(yè)水平是否合理d、 基礎設施建造費歸集：基礎設施 建設費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通 訊、 照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。e、 公共配套設施費歸集：公共配套設施費專指開 發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套 設施支出。注：根據(jù)產(chǎn)權、盈利，源轉移情況進行成本歸集，建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除; 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有

16、償轉讓的，應 計算收入，并準予扣除成本、費用。f、 開發(fā)間接費歸集：開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且 不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、 修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。（2）成本的分配房地 產(chǎn)相關成本可明確受益對象的直接計入相關物業(yè)，不能區(qū)分則按共同成本歸集后進行分攤c、建筑安裝工程2-1共同成本分配2-2心*1叫M所得分膛方法土地增慎強分隧方_L4LW 本七同反本占地面積法占地面積法圮同厄本建筑面枳法建筑面枳法是牯iMii遂圭!舊睥建筑面積法理筑面積法律云:工谷罟宜揍成亦二說比堂遣胞老七同成不建筑面積法建筑面積法開麥間接費（不言刊怠，甘同應二建筑面積法建筑面積法幣.=.!：曰心予頁復成本法實唏成本法成本法或建筑面積由（3）成本的控制房地產(chǎn)公司稅收籌劃依賴于良好的成本控制，房地產(chǎn)公司須在項目成立之初，根據(jù)對規(guī)劃設計及市場 的的研究與測算，制定合理的目標收入，目標成本，目標稅負率，建立全面預算制度，對目標進行分解、細化、執(zhí)