行業(yè)變革的驅(qū)動(dòng)因素和行業(yè)關(guān)鍵的成功因素

1、房地產(chǎn)行業(yè)變革驅(qū)動(dòng)因素分析行業(yè)變革驅(qū)動(dòng)因素是指那些改變整個(gè)行業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的主要原 因及因素。敏銳地判斷行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素是為了在制定戰(zhàn)略時(shí)充分考慮幾年后 行業(yè)將發(fā)生的變化對(duì)公司經(jīng)營(yíng)可能產(chǎn)生的影響。行業(yè)中的許多事件都 可能會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生重要的影響，這些都可能成為行業(yè)變革的驅(qū)動(dòng)因 素。驅(qū)動(dòng)因素分析分為兩步：辨認(rèn)各種驅(qū)動(dòng)因素，估量出驅(qū)動(dòng)因素將 會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生的影響。不過，雖然在某一行業(yè)中有許多變革因素在起 作用，但是真正能夠算得上驅(qū)動(dòng)因素的一般只有34種，因?yàn)轵?qū)動(dòng)因 素是行業(yè)變革原因和方式的主要決定因素。面前的房地長(zhǎng)行業(yè)，主要的行業(yè)變革的驅(qū)動(dòng)因素有以下幾點(diǎn)：一、行業(yè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)率的變化。行業(yè)增長(zhǎng)率的上升或下降是行

2、業(yè)變革的一個(gè)因素，因?yàn)樗鼤?huì)影響 行業(yè)供應(yīng)和購(gòu)買需求方面的平衡，進(jìn)入和退出方面的平衡，影響競(jìng)爭(zhēng) 廠商增加銷售量的難度。長(zhǎng)期需求的攀升會(huì)吸引新進(jìn)入者進(jìn)入市場(chǎng)， 鼓勵(lì)既有廠商增加生產(chǎn)能力。市場(chǎng)的收縮則會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的某些公司退 出該行業(yè)，誘使剩下的廠商關(guān)閉最低的生產(chǎn)工廠收縮業(yè)務(wù)量。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，支撐行業(yè)需求增長(zhǎng)的三個(gè)因素不變：城市 化帶來(lái)的新增需求、改善性需求和人民幣升值導(dǎo)致的投資需求。持續(xù)的城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求最堅(jiān)定的基石。我國(guó)的城市 化率1996年為30.48%, 2006年達(dá)到43.90%,以平均每年1.34個(gè) 百分點(diǎn)的速度上升。相對(duì)美歐等發(fā)達(dá)國(guó)家75%88%的城市化率， 我國(guó)的城市化

3、進(jìn)程還將持續(xù)20年，每年帶來(lái)的城市新增人口在1700 萬(wàn)左右。改善性需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要部分。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民可 支配收入的持續(xù)高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民的居住條件不斷改善，城市人均 居住面積超過了 26平方米，在10年時(shí)間里增長(zhǎng)了 50%以上。據(jù)建 設(shè)部政策研究中心發(fā)布的報(bào)告預(yù)測(cè)，到2020年城鎮(zhèn)人均居住面積將 達(dá)到35平方米。城市化帶來(lái)的新增人口需求和城市原有居民的改善性需求將長(zhǎng) 期存在，根據(jù)以上數(shù)據(jù)估算，截至2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房需要 126.44億平方米的新增供應(yīng)量，平均每年約9.73億平方米。二、營(yíng)銷革新。如果競(jìng)爭(zhēng)廠商能夠成功的引入產(chǎn)品銷售的新方式，那么，他們就 可以激起購(gòu)買者的

4、興趣，擴(kuò)大行業(yè)需求，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)度的差別，降 低單位成本。這其中的每一點(diǎn)都可以改變競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)地位，迫使競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手修訂戰(zhàn)略。目前的房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)量還是很大，很多商家為 了將自己的商品房賣出高價(jià)格，不惜用各種營(yíng)銷手段吸引顧客。三、政府政策的變化進(jìn)入2010年后，政府反復(fù)對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲表示關(guān)注，也出臺(tái) 了一系列措施為樓市降溫。這些措施的影響如何及將來(lái)是否可能采取其他措施有很大的不確定性，打壓了上市開發(fā)商的股值，但房地產(chǎn)行 業(yè)活動(dòng)仍相當(dāng)強(qiáng)勁。雖然增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩，但新建商品房的銷量和新開 工面積仍處于歷史高位。除了收入的增長(zhǎng)提高了正常的住房需求外，房地產(chǎn)需求還受到其 他幾個(gè)因素的有力支撐，包括（i）

5、較低的利率，低利率意味著融資 成本低，并且由于其他資產(chǎn)的回報(bào)率較低使得投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本 減小；（ii）地方政府加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化帶來(lái)的舊房改造或農(nóng)村住房拆 遷，這在增加供給的過程中同時(shí)創(chuàng)造了需求；（iii）房?jī)r(jià)不斷上漲 的預(yù)期，再加上持有成本幾乎為零，也助長(zhǎng)了投資需求。供給方面，由于地方政府希望維持高地價(jià)和高房?jī)r(jià)，增加用于普 通商品房建設(shè)的土地有效供給的努力大打折扣。增加大城市郊區(qū)和內(nèi) 陸地區(qū)住房供給的措施已經(jīng)啟動(dòng)，但要轉(zhuǎn)化為供給仍需時(shí)日。房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩但仍然強(qiáng)勁此據(jù)柘晚;因卞米hr, cac-型崇估口房?jī)r(jià)快速攀升7。個(gè)大中城市捋忻同比噌長(zhǎng)率(%)2002 2003 2004 2005 2

6、00S 2007 20)8 200S 2010散據(jù)來(lái)源：國(guó)富統(tǒng)計(jì)局，CEIC-瑞糧估算因此，雖然有一系列的打壓房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，但是房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間巨大，競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵的成功因素一、必要的土地資源儲(chǔ)備土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心生產(chǎn)資料，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命 脈，同時(shí)，地價(jià)也是房地產(chǎn)成本的主要組成部分約占全部成本的三分 之一。獲得位置、環(huán)境優(yōu)越、價(jià)格便宜的土地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)而 言非常關(guān)鍵。二、雄厚的資金實(shí)力房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，投資金額大，回收期限長(zhǎng)，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)發(fā)展需要有雄厚的資金實(shí)力做后盾。雄厚的資金實(shí)力包括兩個(gè) 方面：一是要有充足的自有資金；二是要有良好的融資能力。三、豐富的人力資源房地產(chǎn)業(yè)具有知識(shí)密集型、業(yè)務(wù)門類廣、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，世紀(jì) 投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、企業(yè)管理、成本核算、建筑施工、 法律等諸多專業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就 必須擁有大量高素質(zhì)的復(fù)合型人才。四、誠(chéng)實(shí)可信的品牌國(guó)內(nèi)的一些企業(yè)，如萬(wàn)科、中海、金地以及遠(yuǎn)洋等在公眾中樹立 了良好的品牌形象，因此其產(chǎn)品在市場(chǎng)上也是極受歡迎的，保證了公 司的成長(zhǎng)環(huán)境。五、準(zhǔn)確的市場(chǎng)把握能力房地產(chǎn)可開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)把握能力是指企業(yè)準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)運(yùn)行規(guī) 律和運(yùn)行過程，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市