XX市XX酒店(四星級)可行性分析報(bào)告(2版)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)XX市XX酒店（四星級）可行性分析報(bào)告2013年03月05日目 錄第一部分 項(xiàng)目簡介1.1 項(xiàng)目思路1.2 項(xiàng)目建筑效果描述第二部分 市場分析2.1 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究2.2 XX市2012年經(jīng)濟(jì)分析2.3 XX市歷年酒店經(jīng)營情況分析2.4 XX市現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況分析2.5 XX市酒店價(jià)格市場調(diào)查第三部分 項(xiàng)目分析及評價(jià)3.1 地塊解析3.2 項(xiàng)目SWOT分析第四部分 投入與成本分析4.1 成本分析 4.1.1 4.1.24.1.34.1.44.1.54.1.64.

2、2 總投入分析第五部分 銷售收入預(yù)測分析5.1 銷售收入預(yù)測5.1.1 酒店客房收入5.1.2 酒店餐飲收入5.1.3 酒店自助餐收入5.2 總體收入分析5.3、投資方式分析第六部分 分析結(jié)論第一部分 項(xiàng)目簡介1.1項(xiàng)目思路“XX市XX酒店”是XXXXXXXX公司投資運(yùn)營的一家便捷式準(zhǔn)四星級商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為準(zhǔn)四星級便捷商務(wù)旅游酒店、提供會(huì)議服務(wù)、承辦種類宴席及自助餐飲服務(wù)。XX酒店按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)實(shí)現(xiàn)電腦化管理。1.2項(xiàng)目建筑效果描述XX市XX酒店，屬于準(zhǔn)四星級便捷商務(wù)旅游酒店，單體4層，單層面積約2000，總建筑面積約8000（

3、不包括地下車庫），停車面積約800，其中三樓、四樓為客房面積共約4000，一樓、二樓為會(huì)議餐飲功能，二樓為可拼拆式多功能的宴飲包箱或會(huì)議室，屏風(fēng)分出可隔音效果較好的包箱2025個(gè)6080/個(gè)的大小包廂，或拆出12001500的大宴會(huì)廳，還可根據(jù)需要拼出若干樂個(gè)100300的會(huì)議室；一樓為酒店大堂及茶吧、自助餐廳、廚房和配菜澡、布草間與洗衣房。分別約300、1000、400、200。第二部分 市場分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究XX市地理優(yōu)勢：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。XX市是一個(gè)XXXX型城市，目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)XX個(gè)，廠房面積達(dá)XXXX

4、萬，“三來一補(bǔ)”、“三資”企業(yè)XXX家，自營工業(yè)XX家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近XX億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。2012年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)XX億元，財(cái)政收入XX億元。XX市良好的投資經(jīng)營環(huán)境為酒店業(yè)生存培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群體，XX市的工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。2.2 XX市2012年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2012年XX市國民經(jīng)濟(jì)呈態(tài)勢。全市經(jīng)濟(jì)總量，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的發(fā)展，總

5、體運(yùn)行形勢良好。主要表現(xiàn)在：1、生產(chǎn)總值呈發(fā)展趨勢，共完成 XXXX萬元，比去年同期增長XX.XX%。2、工業(yè)生產(chǎn)呈發(fā)展趨勢，共完成 XXXX萬元，比去年同期增長XX.XX%，3、市場消費(fèi)，零售總額。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成 XXXX萬元，比去年同期增長XX.XX%。4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成XXXX萬元，比去年同期增長XX.XX%，累計(jì)增幅與去年同期相比呈XXXX。5、市場物價(jià)微升，職工居民收入有所增加。6、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出。7、財(cái)政金融保持穩(wěn)定。8、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2.3 XX市歷年酒店經(jīng)營情況分析以上數(shù)據(jù)需要填寫，進(jìn)行圖表數(shù)據(jù)分析。1、XXXXXXXXXXX

6、XXXXXXXXXX。2、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。3、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2.4 XX市現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況分析酒店名稱星級規(guī)模面積樓層提供服務(wù)年入住率（2012年）房型分布標(biāo)雙單+豪雙單+豪商套客戶構(gòu)成XXXX大酒店X星XX間XXXXXX層餐飲住宿娛樂XX.XX%XX%+XX%+XX%本地為主散客為輔XXXX大酒店X星XX間XXXXXX層餐飲住宿娛樂XX.XX%XX%+XX%+XX%本地為主散客為輔XXXX大酒店X星XX間XXXXXX層餐飲住宿娛樂XX.XX%XX%+XX%+XX%本地為主散客為輔XXXX酒店X星XX間XXXXXX層餐飲住宿娛樂XX.X

7、X%XX%+XX%+XX%本地為主散客為輔XXXX酒店X星XX間XXXXXX層餐飲住宿娛樂XX.XX%XX%+XX%+XX%本地為主散客為輔XXXX酒店X星XX間XXXXXX層餐飲住宿娛樂XX.XX%XX%+XX%+XX%本地為主散客為輔XXXX賓館X星XX間XXXXXX層餐飲住宿XX.XX%XX%+XX%+XX%本地為主散客為輔XXXX賓館X星XX間XXXXXX層餐飲住宿XX.XX%XX%+XX%+XX%本地為主散客為輔XXXX賓館X星XX間XXXXXX層餐飲住宿XX.XX%XX%+XX%+XX%本地為主散客為輔以上數(shù)據(jù)需要填寫，進(jìn)行圖表數(shù)據(jù)分析。1、全市平均年入住率在XX.XX%，其中4星

8、、5星級酒店入住率為XX.XX%，3星級、準(zhǔn)4星酒店入住率為XX.XX%。2、全市針對高端客戶的酒店XX家，中端的約XX家，針對中低端的約XX家。3、全市酒店客戶群分布為：本地企事業(yè)客戶為主，外籍較少，網(wǎng)絡(luò)客戶或散客為輔。4、酒店類餐飲主要針對本地企事業(yè)、家庭宴會(huì)、宴席；自助餐主要針對酒店客戶及周邊企事業(yè)單位為主，根據(jù)酒店餐飲服務(wù)檔次，分別有相對固定的客戶群體的占比。6、全市較大規(guī)模酒店較少，僅有XX家，真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有XX酒店、XX酒店、等XX家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店，以及小型快捷式旅行旅館。從整個(gè)XX市發(fā)展來看，酒店業(yè)市場前景相對樂觀。7、

9、從酒店在規(guī)模上看，大多都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有XX酒店、酒店等XX家，100199間客戶的酒店XX家，100間以下的XX家，從規(guī)模占比上看，200間以上的酒店較少，而100199間的酒店達(dá)到三星以上的僅XX家。8、酒店的入住率都比較高，維持在50%80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶。9、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。2.5 XX市酒店價(jià)格市場調(diào)查酒店名稱五星四星三星以下年入住率（2012年）標(biāo)準(zhǔn)間（單雙）320480220320180280XX.XX%高級間（單雙）360580260360220320XX.XX%豪

10、華間（單雙）420680320420260360XX.XX%豪華/商務(wù)套房 6801280480880380680XX.XX%總統(tǒng)套房3800-5800XX.XX%1、各酒店客房價(jià)格一般在對外公布價(jià)基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在46折左右。標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格一般在220330元之間，套房價(jià)格一般在380800員之間；2、各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營一般，比較好的有娛樂、餐飲偏上檔次或面向社會(huì)大眾設(shè)施。結(jié)論：根據(jù)以上分析，此項(xiàng)目可按準(zhǔn)四星級標(biāo)準(zhǔn)定位，三樓四樓住宿面向本地企事業(yè)單位客戶、旅游團(tuán)體客戶、網(wǎng)絡(luò)散客、周邊單位學(xué)校鐘點(diǎn)客戶；二樓餐飲面向本地企事業(yè)單位、婚事/慶典/會(huì)務(wù)/

11、活動(dòng)/家庭聚會(huì)等餐飲服務(wù)，一樓自助餐飲面向酒店住戶、周邊固定企事業(yè)單位目標(biāo)客戶、及旅游散客服務(wù)。第三部分 項(xiàng)目分析及評價(jià)3.1地塊解析3.1建筑面積：8000（不包括地面停車面積及地下車庫）配套面積：4000（含酒店/會(huì)務(wù)、大堂/茶吧/兼對外自助餐廳）客房面積：4000（含電梯、樓梯、走廊、消防設(shè)施、草布間）其他面積：800（院內(nèi)或門口停車面積）層數(shù)共4層1層：酒店大堂、茶吧、自助餐飲、廚房工作間、布草及洗衣房2層：可分拆組合包箱餐飲（為主）、會(huì)務(wù)、大型宴席多功能房3層：辦公室、酒店客房4層：酒店客戶客房總數(shù)：116間（去掉草布間等輔助房間）標(biāo)準(zhǔn)客房：60套；高級客房：30套豪華客房：20套；

12、豪華套房：6套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：1層：自助餐廳、大堂、茶吧2層：XXX酒樓、2間棋牌室3.11、位于XX市XX位置，各種配套完善。2、項(xiàng)目方圓1000米內(nèi)，固定客戶眾多，集中XX公司、XX單位、等多家可光顧的客戶機(jī)構(gòu)3、緊鄰XXXX、XXXX、XXXX等，人流XXXX，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間非常大。3.2項(xiàng)目SWOT分析3.2.1 SWOT分析優(yōu)勢（S）1、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。3、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

13、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。劣勢（W）1、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。3、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。機(jī)會(huì)（O）1、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。3、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

14、。威脅（T）1、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。3、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。3.2.2應(yīng)對策略四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會(huì)策略）1、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。3、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

15、X。4、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。5、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。6、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）1、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。3、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。4、XXXXXXXXX

16、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。5、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。6、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。評估結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，分析得知：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場表現(xiàn)。第四部分 投入與成本分析4.1 成本分析此項(xiàng)目主要成本及投入內(nèi)容有：物業(yè)租賃

17、成本、物業(yè)裝修成本、資產(chǎn)投入成本、消耗口投入成本、人工培訓(xùn)及工資福利投入成本等。4.1.1 租賃成本物業(yè)租賃按市場價(jià)格22-30元/計(jì)算，每年遞增2%5%，3年、5年、10投入的成本累計(jì)分別為：5年內(nèi)平均200-300萬元，按250萬元/年測算。4.1.2 裝修成本1、3-4樓客房裝修：含天花、墻壁、地面、墻柜、燈具、衛(wèi)生間洗漱設(shè)施等，總費(fèi)用=800元/*4000=320萬元；2、1-2樓包箱餐廳：含天花、墻壁、移動(dòng)隔墻、地面、燈具、大小衛(wèi)生間、移動(dòng)舞臺(tái)等，總費(fèi)用=580元/*3700=214.6萬元。3、1樓大堂及茶吧：總費(fèi)用=850元/*300=25.5萬元。4、合計(jì)裝修成本約：320+2

18、4.5+214.6=560.1萬元。4.1.3 資產(chǎn)投入1、3-4樓客房含桌、椅、柜、茶幾、沙發(fā)、床、席夢思床墊、空調(diào)、彩電、小冰箱等家具電器，8500元/間*116間=98.6萬元。2、2樓餐廳餐桌、靠椅、茶幾、沙發(fā)、配菜配、空調(diào)、彩電等設(shè)施，約16000-18000元/間，18000元/間*27間=48.6萬元。2、1樓大堂、茶吧家具、電器、洗衣房等設(shè)施約50-70萬元。4、1樓自助餐廳，桌椅、電器等150余套，約30-50萬元。5、1樓廚房整體灶具3套，配菜工作臺(tái)、清洗臺(tái)、菜樣柜、酒柜、漁缸、冰凍設(shè)備設(shè)施等，約80-100萬。6、車輛配置：1臺(tái)中巴2臺(tái)商務(wù)車，約70萬元。7、合計(jì)資產(chǎn)投入

19、：98.6+48.6+50+30+100+70=397.2萬元。4.1.4 消耗投入1、3-4樓客房用品：床單、被、枕、枕巾、浴巾、毛巾、服務(wù)手冊等相關(guān)常用物品，880元/間*116間*2套(含備用)=約20.4萬元。2、1-2樓酒店、自助餐廳用品：臺(tái)布、花瓶、中西餐具、茶具等必備消耗品：60-80萬元。3、消耗投入合計(jì)約：20.4+80=100.4萬元。4.1.5 維護(hù)成本1、含物業(yè)維護(hù)成本、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、消耗投入補(bǔ)充，首年維護(hù)不計(jì)，次年按3%左右計(jì)算，之后按5%計(jì)算，5年之后按7%計(jì)算。10年平均按4.8%計(jì)算。2、維護(hù)成本平均為：（560.1+397.2+100.4）*4.8%=51萬元

20、/年。4.1.6 人工成本1、員工人數(shù)：行業(yè)較高配置為按客房數(shù)的1.5-2倍計(jì)算，這里考慮餐飲占比較大，故整體人數(shù)按2倍計(jì)算，但部門人員的配比，餐飲占到50%，客房25%，其他部門25%，故客房部需58人，餐飲部116人，其他部門58人，具體配置按經(jīng)營需要進(jìn)行調(diào)整，共需232人。2、人員工資：平均工資約2500元/人，季度與年終獎(jiǎng)約雙薪，則全年工資約：2500元/人月*232人*14月/年=812萬元。3、初始培訓(xùn)成本：2500元/人月*0.8*232人*2月=92.8萬元。4.2 總投入分析1、一次性投入：裝修成本、資產(chǎn)投入、必用消耗、人員初始培訓(xùn)成本（之后培訓(xùn)為工資），560.1+397.

21、2+100.4+92.8=1150.5萬元。2、客房每日消耗及餐飲每日消耗每年花費(fèi)：物業(yè)租賃成本、維護(hù)成本、人工成本、管理費(fèi)用（約20萬元/年）即：250+51+812+20=1133萬元。3、可變成本，按總收入的19%（按照行業(yè)平均水平估算），按年?duì)I業(yè)額2000-3000萬元計(jì)算，則可變成本約380-570萬元/年。4、按投入、消耗及可變成本粗算，收入?yún)⒖家韵骂A(yù)測部門，這里按2500萬元/年精計(jì)，銀行利息按1分計(jì)息，則：年份第一年第二年第三年第四年第五年期數(shù)12345累計(jì)營業(yè)額2500.005000.007500.0010000.0012500.00固定投入1150.501162.01117

22、3.631185.361197.21日常消耗1133.002266.003399.004532.005665.00可變成本475.00950.001425.001900.002375.00純收益-258.50622.001502.372382.643262.79按上表初步分析，1年4個(gè)月左右收回所有投入，開始純收益，5年內(nèi)平均收益約652.6萬元/年。第五部分 銷售收入預(yù)測分析5.1 銷售收入預(yù)測5.1.1 酒店客房收入此項(xiàng)目按四星標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行投入，客房定價(jià)卻基本于便捷酒店相當(dāng)，目前市場平均出租率在65%-75%之間，部分酒店出租率達(dá)到85%以上，根據(jù)目前項(xiàng)目客戶資源及XX市同類酒店出租率可知，此

23、項(xiàng)目預(yù)期出租率為75%以上，這里保守地按65%進(jìn)行預(yù)測，平均單價(jià)約156元/間月，日收1.8萬元，月入54萬元，年入651萬元，酒店業(yè)成本約50%，年收益約325.5萬元，行業(yè)純利潤為25%-35%，如按25%計(jì)算，則年純利潤為651萬元*25%=126.76萬元。5.1.2 酒店餐飲收入酒店餐飲餐飲業(yè)人工成本占7%，食品成本35%，毛利58%，去掉其他雜費(fèi)等支出，純利為35%-45%，這里按按35%計(jì)算。按酒店規(guī)格及收費(fèi)預(yù)測，中晚就餐情況實(shí)際可達(dá)95%以上，旺季甚至超過100%，一些預(yù)測按1.5進(jìn)行計(jì)算，即同一包間，一餐可能會(huì)招待2次以上的客人，這里僅保守計(jì)算按中餐80%預(yù)先預(yù)期，晚餐90%

24、進(jìn)行預(yù)期，則二樓酒店平均單價(jià)約596元/間月，日收3.2萬元，月入96.6萬元，年入1158.6萬元，酒店業(yè)成本約42%，年收益約672萬元，純利潤按35%計(jì)算，則年純利潤為1158.6萬元*35%=405.52萬元。5.1.3 酒店自助餐收入自助餐、快餐小吃，毛利率58%-70%， 去掉雜費(fèi)，純利可達(dá)45%-55%，這里按40%進(jìn)行計(jì)算。從酒店投資檔次看，這里早中晚餐人均消費(fèi)已低到路邊小吃的費(fèi)用，故這里已經(jīng)非常保守的預(yù)期了，按目前客流資源，為固定客戶約2000人，這里早餐按僅40%、中餐按90%、晚餐按60%來計(jì)算，也是比較保守的計(jì)算，餐廳可設(shè)非常寬的4人座，125個(gè)，每餐每位可4-6人次光

25、顧，這里取4人次，即4人/臺(tái)*125臺(tái)*4次=2000人次，早餐2000*40%=800人就餐，中餐90%為1800人就餐，晚餐60%為1200人就餐，則日收益保守估計(jì)為3.16萬元，則一樓自助餐廳平均人均消費(fèi)約5元/人餐，日收3.16萬元，月入94.8萬元，年入1137.6萬元，成本約42%，年收益約659.8萬元，純利潤按40%計(jì)算，則年純利潤為1137.6萬元*40%=455萬元。5.2 總體收入分析從此表中可分析知：1、此表中已去掉含人工成本的日常消耗及可變成本，年純收益達(dá)1023.31萬元，則約13.5個(gè)月可收回所有投資。2、從收效看客戶投入與產(chǎn)出比最低，年純收益僅162.76萬元，

26、自助類餐飲收益最高，但結(jié)合以上分析，人工成本會(huì)相對較大，故二樓酒店經(jīng)營相對收效更好。故整體經(jīng)營需考慮用4星級的客戶及酒店服務(wù)，低廉實(shí)惠的價(jià)格吸引并穩(wěn)定客源，但達(dá)整體經(jīng)營盈利的目的。但整個(gè)項(xiàng)目的真正盈利點(diǎn)在餐飲，結(jié)合以上定價(jià)來看，5元/人餐的自助餐將是最大的獲利點(diǎn)（按目前到這種酒店消費(fèi)自助餐來看，市場上一般都在10-30元/間）。3、服務(wù)、價(jià)格之間的關(guān)系：以較高檔次的優(yōu)質(zhì)服務(wù)與非常低廉的價(jià)格長期穩(wěn)定客源（特別是自助餐飲），但且不可因優(yōu)惠的價(jià)格而降低星級服務(wù)水準(zhǔn)，這樣做會(huì)很快失去客源導(dǎo)致營利能力迅速下降。5.3 投資方式分析以下從租賃物業(yè)然后裝修經(jīng)營與自購（建）物業(yè)然后裝修經(jīng)營兩種情況進(jìn)行分析，同

27、時(shí)結(jié)合投入源頭成本計(jì)算純收益與經(jīng)營預(yù)測收益計(jì)算純收益，來分析比較幾種情況。在按自購物業(yè)分析時(shí)，則物業(yè)租賃收益按250萬元/年來計(jì)算，暫不計(jì)逐年遞增，20年內(nèi)全部按此收益來保守預(yù)估。所有分析方式中涉及到的投資費(fèi)用均按銀行利息1分計(jì)算（實(shí)際目前均低于1分）。表一、投資方式回報(bào)分析計(jì)算方式年份第1年第2年第3年第4年第5年第8年第9年第12年第13年第16年第18年期數(shù)123458912131618固定投入裝修與資產(chǎn)1150.501162.011173.631185.361197.211233.491245.831283.581296.411335.691362.54投入法（物業(yè)租賃）累計(jì)營業(yè)額25

28、00.005000.007500.0010000.0012500.0020000.0022500.0030000.0032500.0040000.0045000.00累計(jì)日常消耗1133.002266.003399.004532.005665.009064.0010197.0013596.0014729.0018128.0020394.00累計(jì)可變成本475.00950.001425.001900.002375.003800.004275.005700.006175.007600.008550.00累計(jì)回收投入-258.50622.001502.372382.643262.795902.516

29、782.179420.4210299.5912936.3114693.46平均年純收益-258.50311.00500.79595.66652.56737.81753.57785.04792.28808.52816.30收益法（物業(yè)租賃）累計(jì)營業(yè)額2947.255894.508841.7511789.0014736.2523578.0026525.2535367.0038314.2547156.0053050.50累計(jì)經(jīng)營純利1023.312046.623069.934093.245116.558186.489209.7912279.7213303.0316372.9618419.58純利率3

30、5%35%35%35%35%35%35%35%35%35%35%累計(jì)回收投入-127.19884.621896.302907.883919.346952.997963.9610996.1412006.6215037.2717057.04平均年純收益-127.19442.31632.10726.97783.87869.12884.88916.35923.59939.83947.61自購物業(yè)投入成本單價(jià)1.0萬元/8000.008080.008160.808242.418324.838577.088662.858925.359014.609287.759474.44單價(jià)1.5萬元/12000.00

31、12120.0012241.2012363.6112487.2512865.6212994.2813388.0213521.9013931.6314211.65單價(jià)2.0萬元/16000.0016160.0016321.6016484.8216649.6617154.1717325.7117850.6918029.2018575.5018948.87投入法（物業(yè)自購）累計(jì)營業(yè)額2500.005000.007500.0010000.0012500.0020000.0022500.0030000.0032500.0040000.0045000.00累計(jì)日常消耗1133.002266.003399.

32、004532.005665.009064.0010197.0013596.0014729.0018128.0020394.00累計(jì)可變成本475.00950.001425.001900.002375.003800.004275.005700.006175.007600.008550.00物業(yè)管理收入250.00500.00750.001000.001250.002000.002250.003000.003250.004000.004500.001.0萬累計(jì)回收-8008.50-6958.01-5908.43-4859.77-3812.05-674.57369.323495.084534.997648.559719.021.5萬累計(jì)回收-12008.50-10998.01-9988.83-8980.97-7974.46-4963.12-3962.11-967.6027.693004.684981.802.0萬累計(jì)回收-16008.50-15038.01-14069.23-13102.18-12136.88-9251.66-8293.5