探討如何控制物業(yè)管理人工成本的投入

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔 探討如何控制物業(yè)管理人工成本的投入物業(yè)管理有兩大特點(diǎn)：一是勞動(dòng)密集型；二是管理密集型。勞動(dòng)密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管理行業(yè)所特有的，一個(gè)不被業(yè)內(nèi)所重視的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動(dòng)密集型所引發(fā)的。而是因?yàn)槲飿I(yè)管理知識(shí)密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行業(yè)知識(shí)領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟(jì)等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)襟對(duì)講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。知識(shí)密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。 控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動(dòng)密集型”和“管理密集型”的

2、結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，一個(gè)企業(yè)管理水平如何，說(shuō)到底就是看他的人工成本控制如何。因?yàn)閷?duì)勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)講，人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低。首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類(lèi)型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開(kāi)放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè)面積（含學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、商鋪、酒店等），綠化面積（包括覆蓋率、植物種類(lèi)等）、收費(fèi)面積（不同物業(yè)的收費(fèi)面積）、小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（這一點(diǎn)十分重要）；小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系

3、統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活（消防）水池個(gè)數(shù)、所處位置、容積率、會(huì)所基本情況；游泳池基本情況、活動(dòng)中心等；地下停車(chē)面積、停車(chē)位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況；地上車(chē)位面積、停車(chē)位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、路燈的數(shù)量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池?cái)?shù)量、位置、容積率等。第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2元/的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與3元/的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說(shuō)，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)。不同的服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的人力資源配置標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級(jí)。小區(qū)等級(jí)的確

4、認(rèn)主要依賴(lài)小區(qū)的資源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施（配套）面積、收費(fèi)面積、綠化面積等等。例如1、A1類(lèi)小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：30萬(wàn)以上收費(fèi)面積：20萬(wàn)以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/以上2、A2類(lèi)小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：1520萬(wàn)收費(fèi)面積：13萬(wàn)以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/以下3、B1類(lèi)小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：1015萬(wàn)收費(fèi)面積：8萬(wàn)以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.5元/以上4、B2類(lèi)小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：813萬(wàn)收費(fèi)面積：6萬(wàn)以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/以上5、C1類(lèi)小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：38萬(wàn)收費(fèi)面積：4萬(wàn)以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/以上6、C2類(lèi)

5、小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：25萬(wàn)收費(fèi)面積：2萬(wàn)以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.2元/以上與之配套的是A1類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A2類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B1類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C1類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C2類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細(xì)資源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標(biāo)準(zhǔn)，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。小區(qū)的人力資源配置主要計(jì)算數(shù)據(jù)是人均管理面積/人。如多層不帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是13001400/人；多層帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是12001300/人；高層住宅的物業(yè)，人均管理面積是16001700/人；寫(xiě)字樓物業(yè)，人均管理

6、面積是2000/人左右。同時(shí)我們還要（考慮不同的實(shí)際情況）根據(jù)不同的參考數(shù)據(jù)，乘以一定的系數(shù)。例如，在同等條件下，“開(kāi)放式”小區(qū)的管理難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“封閉式”小區(qū)的管理。所以，對(duì)開(kāi)放式的小區(qū)乘以一定的系數(shù)才能體現(xiàn)出公平合理。參考的數(shù)據(jù)有：1、物業(yè)的種類(lèi)、物業(yè)的建筑面積、公共設(shè)施面積；2、治安防范是“開(kāi)放式”還是“封閉式”；3、物業(yè)的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4、物業(yè)的服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。例如，公司內(nèi)部對(duì)比分析：案例1某公司A管理處與B管理處比較：（1）資源A管理處：小區(qū)客觀資源：小高層物業(yè)6棟、240戶、建筑面積34802，綠化面積4500、收費(fèi)面積24703.76，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅2.8元/.設(shè)備：地下停車(chē)

7、場(chǎng)車(chē)位89個(gè)、游泳池、會(huì)所各一個(gè)；月管理費(fèi)收入69170.53元；目前崗位人數(shù)34人。B管理處：小區(qū)客觀情況：小高層物業(yè)4棟、244戶、建筑面積33038、綠化面積3040、商業(yè)面積1200、收費(fèi)面積26900.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.0元/、商業(yè)3.0元/.設(shè)備：電梯8臺(tái)、水泵房、消防系統(tǒng)、地下停車(chē)位86個(gè)。清潔外包。月管理費(fèi)收入80700.40元，目前崗位人數(shù)29人。（2）對(duì)比A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設(shè)備和地下停車(chē)場(chǎng)、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設(shè)施。不同的是A管理處有游泳池、會(huì)所，B管理處沒(méi)有。B管理處有商鋪，A管理處沒(méi)有。（3）分析a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的

8、情況下，人力成本投入?yún)s出現(xiàn)了很大的差距。一個(gè)用了34人，一個(gè)用了29人。b. B管理處的月管理費(fèi)收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%.c. A管理處人均創(chuàng)收2034.43元/人；B管理處人均創(chuàng)收2782.77元/人。案例2 行業(yè)內(nèi)W公司C管理處與X公司D管理處比較（1）資源：a. X公司D管理處小區(qū)客觀情況：建筑面積29.0萬(wàn)、綠化面積11.96萬(wàn)、商業(yè)面積1萬(wàn)多；物業(yè)：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。設(shè)備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)。設(shè)施：游泳池、學(xué)校、幼兒園、地下停車(chē)場(chǎng)。車(chē)位1180個(gè)，停車(chē)使用率80%左右。b. W公司C管理處小區(qū)客

9、觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬(wàn)、綠化面積4.9萬(wàn)、收費(fèi)面積25.49萬(wàn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一期別墅2.8元/、小高層1.8元/；二期高層住宅3.2元/，別墅3.8元/.設(shè)施設(shè)備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)。會(huì)所、游泳池各一個(gè)，地下停車(chē)位1400個(gè)。清潔外包。目前管理處崗位人數(shù)230人。（2）支出：a. X公司D管理處所有設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修到位，該項(xiàng)花的錢(qián)花到位。該項(xiàng)包給專(zhuān)業(yè)公司維護(hù)的，交由專(zhuān)業(yè)公司維護(hù)。b. X公司D管理處共有人員218人。除負(fù)責(zé)X公司D管理處的物業(yè)管理外，還負(fù)責(zé)附近“G”小區(qū)（2萬(wàn)多）的物業(yè)管理；F中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的保安服務(wù)；附近H宿舍

10、的設(shè)施設(shè)備小修、搶修和應(yīng)急維修等工作。（3）收入X公司D管理處收入：收費(fèi)面積20多萬(wàn)，管理費(fèi)2.6元/，商業(yè)6.0元/；月收入（不含停車(chē)費(fèi)、商業(yè)面積管理費(fèi)收入）約80萬(wàn)元。（4）對(duì)比差距X公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬(wàn)；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個(gè)是218人，一個(gè)是230人。X公司D管理處的人均面積是1577.98.W公司C管理處的人均管理面積是1130.43，相差1.39倍。不含商業(yè)管理費(fèi)收入，X公司D管理處的人均創(chuàng)收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創(chuàng)收為3381.88元/人。X公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。W

11、公司C管理處每平方米管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高出X公司D管理處1.17倍，相差0.45元/的情況下，人均創(chuàng)收卻低出7%.這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據(jù)小區(qū)的服務(wù)等級(jí)確定小區(qū)人員的收入。不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)對(duì)應(yīng)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，員工的勞動(dòng)付出也不同。為了體現(xiàn)同工同酬，多勞多得，不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)員工的收入也不同。例如，1、操作層員工一類(lèi)小區(qū)保安員月工資1400元/人（不含社保）。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.75米，高中畢業(yè)，退伍軍人等。二類(lèi)小區(qū)保安員月工資1200元/人（不含社保）。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.70米，初中畢業(yè)，不一定是退伍軍人等。三類(lèi)小區(qū)其他各類(lèi)操作員工也類(lèi)似。2、管理層員工一類(lèi)小區(qū)管理層的員工薪酬高于二類(lèi)小區(qū)，主管的薪酬與三類(lèi)小區(qū)管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務(wù)等級(jí)的