房地產(chǎn)行業(yè)某公司華隆小區(qū)前期銷售報(bào)告

1、華 隆 小 區(qū)前期銷售報(bào)告 中房房頤和房房地產(chǎn)顧顧問有限限公司2003年年2月118日華隆小區(qū)前前期銷售售報(bào)告前言周邊項(xiàng)目調(diào)調(diào)研 周邊重重點(diǎn)竟?fàn)帬?zhēng)項(xiàng)目物物業(yè)情況況調(diào)查三、 華隆隆小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目情況況 A、本本項(xiàng)目介介紹 B、本本項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)缺點(diǎn)分分析四、華隆小小區(qū)銷售售建議（1）華隆隆小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策劃建建議 A、項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位 B、客客戶定位位 C、價(jià)價(jià)格定位位 D、銷銷售時(shí)機(jī)機(jī)的選擇擇（2）華隆隆小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑策劃建建議五、銷售執(zhí)執(zhí)行略略六、結(jié)論 （附附代理協(xié)協(xié)議略略）華隆小區(qū)前前期銷售售報(bào)告前言中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)的近期期行走勢(shì)勢(shì)（1）從近近期來看看，主要要城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格還還會(huì)下降降，但幅幅

2、度不會(huì)會(huì)太大。（2）房地地產(chǎn)交易易市場(chǎng)日日趨活躍躍，二手手房交易易逐步增增加，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)也在在逐步飽飽和。（3）買方方市場(chǎng)將將成定局局（4）房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)越來越越規(guī)范，利利澗也越越來越透透明，但但相對(duì)而而言房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的利澗澗還是較較高。北京房地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)域域特點(diǎn)及及走勢(shì) （1）東東城：靠靠政策扶扶持搶先先機(jī) （2）西西城：以以金融街街為龍頭頭 （3）南南城：置置死地而而后生 （4）北北城：依依靠高科科技搶占占灘頭 今今年的北北京市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的竟竟?fàn)幵絹韥碓郊ち伊一?，房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目扎堆堆的現(xiàn)象象也是越越來越明明顯，外外行業(yè)的的資金越越來越多多的流入入房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，北北城由于于開發(fā)較較早

3、，一一手地也也很能找找，開發(fā)發(fā)成本也也居高不不下，并并且中關(guān)關(guān)村，亞亞運(yùn)村的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目扎扎堆嚴(yán)重重，商品品房積壓壓量很大大。由于于市政府府對(duì)南城城開發(fā)的的大力支支持，及及南四環(huán)環(huán)的開工工，玉泉泉營(yíng)立交交橋的修修建，南南城的市市政條件件得到了了很大的的改變，及及有關(guān)政政策的大大力扶持持，南城城的交通通條件也也得到了了改善。人人們對(duì)南南城的認(rèn)認(rèn)知度也也在逐步步的擴(kuò)大大，對(duì)南南城的觀觀念也在在一步步步的改變變，因?yàn)闉榻煌ā⑹惺姓母母纳?，及及物美價(jià)價(jià)廉的一一手地，所所以在豐豐臺(tái)區(qū)，宣宣武區(qū)進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)有有很大的的發(fā)展?jié)摑摿ΑＶ苓呿?xiàng)目調(diào)調(diào)研 周邊重重點(diǎn)竟?fàn)帬?zhēng)項(xiàng)目物物業(yè)情況況調(diào)查（1）、

4、天天緣公寓寓 物業(yè)情況況： 此項(xiàng)項(xiàng)目位于于宣武區(qū)區(qū)最繁華華地域，緊緊臨白紙紙坊橋，及及護(hù)城 河，居居住環(huán)境境較成熟熟，周邊邊人較足足。建筑筑面積有有718869平平 方米，樓樓高311層，地地上一、二二層是商商業(yè)用房房。（五五層以 上分AA、B兩兩幢）。此此項(xiàng)目是是接近現(xiàn)現(xiàn)房時(shí)才才開始發(fā)發(fā)售的。銷售價(jià)格：起價(jià)665000-668000元/平平方米工程進(jìn)度：目前已已是現(xiàn)房房，周邊邊小區(qū)綠綠化還沒沒有搞好好戶型特點(diǎn)：外立面面非常漂漂亮，大大戶型，朝朝南的都都是1337-1993平方方米 （二二、三居居）最小小的戶型型78平平方米/二居基基本都已已銷售完完 畢畢。銷售賣點(diǎn)：商住兩兩用樓，大大廈的外外

5、立面。銷售情況：據(jù)其業(yè)業(yè)務(wù)員講講A號(hào)樓樓（5層層）已銷銷售完，大大戶型的的房屋還還 有部部分剩余余。發(fā)展商為：北京天天創(chuàng)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司代理銷售商商：北京京成業(yè)行行房地產(chǎn)產(chǎn)信息咨咨詢公司司（2）、蓮蓮花小區(qū)區(qū) 物業(yè)情況： 蓮花小小區(qū)位于于西三環(huán)環(huán)路蓮花花橋西南南，交通通很便利利，小 區(qū)占地地面積66.599公頃，總總建筑面面積300.6萬萬平方米米，十棟棟 226228層的的高層塔塔樓，每每五棟聯(lián)聯(lián)成一體體，并一一字排開開，但小小 區(qū)區(qū)容積率率太高，綠綠化面積積和公共共空間相相對(duì)太小小。戶型型相對(duì)而而 言言比較經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用用。蓮花花小區(qū)十十棟塔樓樓同步建建設(shè)，同同步入住住， 但但停車位位不足（

6、戶戶均0.8個(gè)）小小區(qū)已成成規(guī)模，學(xué)學(xué)校等配配套在 規(guī)規(guī)劃中也也十分齊齊 全。大大戶購買買占其客客群的絕絕大多數(shù)數(shù)。該項(xiàng)項(xiàng)目 已已開盤很很久了，前前期報(bào)廣廣投入很很大，最最近由于于銷售已已近尾 聲聲，廣告告投放有有所減少少。蓮花花小區(qū)已已為現(xiàn)房房，并且且規(guī)模還還很 大大，這也也 使其其知名度度無形之之中得到到了提升升。銷售價(jià)格：起價(jià)665800元/平方米米，特惠惠戶型起起價(jià)58880元元/平方米米，按 揭為為 工行行7成15年。 工程進(jìn)度：99年底底全面入入住。戶型特點(diǎn)：戶型全全，適應(yīng)應(yīng)面廣銷售情況：銷售率率已達(dá)近近80%。發(fā)展商為：北京房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司（天鴻鴻集團(tuán)）代理銷售商商：北京京寶

7、信房房地產(chǎn)信信息咨詢?cè)児?（3）、中中加大廈廈物業(yè)情況： 中中加大廈廈地處大大觀園的的西側(cè)，緊緊臨護(hù)城城河，居居住環(huán) 境較成成熟，周周邊人較較足。周周邊的景景色宜人人，視野野較好。大大廈外 立面較較漂亮 ，小區(qū)區(qū)總建筑筑面積5500000平方方米，共共20層層，有底底 HYPERLINK . . 中國(guó)國(guó)最大的的資料庫庫下載 商，小小區(qū)配套套齊全?！爸屑哟髲B”原名是“中加苑”，因地理 位位置雖然然在二環(huán)環(huán)內(nèi)，但但卻在交交通死角角之處，并并且當(dāng)初初開盤時(shí)時(shí)間 和“鵬澗家家園” 的開開盤時(shí)間間相沖突突，而且且價(jià)格又又高，房房屋面 積積大部分分是東西西朝向，只只有二套套房屋是是正南正正北的，戶戶型面

8、積積 又又大，所所以在房房改中沒沒有占到到什么便便宜，房房屋也就就積壓下下來。 此此項(xiàng)目也也是“北京密密云云湖湖度假村村”（該公公司在北北京密云云開發(fā) 的“云湖度度假村”獲得很很大的成成功）進(jìn)進(jìn)軍北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的第 一一 站。銷售價(jià)格： 均均價(jià)67700元元/平方方米 （起起價(jià)）661000元/平平方米-775000元/平平方米（最最高價(jià)）工程進(jìn)度：目前已已是現(xiàn)房房，周邊邊小區(qū)綠綠化還沒沒有搞好好戶型特點(diǎn)：基本全全部房屋屋都是東東西朝向向銷售賣點(diǎn)：大廈的的標(biāo)準(zhǔn)，住住宅的價(jià)價(jià)格銷售情況：已接近近65%，發(fā)展商為：北京中中加苑房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司投資商：北北京密云云云湖度度假村代理銷售商商：

9、自已已銷售（4）、恒恒昌花園園物業(yè)情況： 恒恒昌花園園位于北北京街，西西二環(huán)路路的黃金金交匯點(diǎn)點(diǎn)，周邊邊 國(guó)家家機(jī)關(guān)單單位較多多，其中中小區(qū)內(nèi)內(nèi)有3幢幢樓是由由單位集集體購 買。并并且這幾幾幢的物物業(yè)都是是自管，物物業(yè)費(fèi)用用相當(dāng)?shù)牡牡停恢挥?臨河邊邊的樓才才是真正正的對(duì)社社會(huì)出售售的。其其戶型其其大，并并且都 是是躍層，最最主要的的是其銷銷售價(jià)格格高，但但這些在在前幾年年還有社社 會(huì)會(huì)集團(tuán)購購買力的的支持下下此項(xiàng)目目還可以以運(yùn)作，但但98年年住房改改革 后后 ，由由于此項(xiàng)項(xiàng)目最初初立項(xiàng)是是外銷房房，價(jià)高高，稅高高，房屋屋滯 銷銷，至到到去年初初已將項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)成成內(nèi)銷項(xiàng)項(xiàng)目，此此項(xiàng)目滯滯銷的局局

10、面 才打開開，再加加上一些些新穎的的促銷方方式，及及降價(jià)等等才將剩剩余 房屋銷銷售出。銷售價(jià)格：均價(jià)669800元/平平方米工程進(jìn)度：目前已已是現(xiàn)房房，但周周邊小區(qū)區(qū)綠化還還沒有搞搞好戶型特點(diǎn)：全躍層層銷售賣點(diǎn)：零付款款入住（1100%按揭）所所剩余房房屋按照照不分朝朝向，不不 分樓層層，統(tǒng)一一價(jià)格，外外銷房的的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)內(nèi)銷房的的價(jià)格。銷售情況：基本已已經(jīng)銷售售完畢，目目前剩戶戶型基本本都是大大面積躍躍層，二二 居居1200平方米米，發(fā)展商為：北京坤坤厚房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)股份有有限公司司投資商：北北京國(guó)發(fā)發(fā)興業(yè)投投資中心心 代理銷售商商：北京京建亞房房地產(chǎn)信信息咨詢?cè)児荆?）、華華源小區(qū)區(qū)物業(yè)情況

11、： 華源源小區(qū)地地處宣武武區(qū)廣安安門外太太平橋華華源里，占占地 平平方米，建建筑面積積 平方方米，共共有 幢幢塔樓，周周 邊小區(qū)區(qū)環(huán)境臟臟亂，通通三環(huán)及及廣安門門外大街街的路沒沒有修 建，路路況不好好，售樓樓中心也也搬離“建銀大大廈”進(jìn)駐現(xiàn)現(xiàn) 場(chǎng)。他他們也是是北京市市第一個(gè)個(gè)提出SSOHOO家庭辦辦公概念念 的，但但沒有能能將此概概念堅(jiān)持持到底，期期房銷售售主要是是靠 低價(jià)，大大量直銷銷等方式式打開局局面。并并且此小小區(qū)的裝裝修 標(biāo)準(zhǔn)也也是比較較高的。銷售價(jià)格：均價(jià) 元元/平方方米 （起起價(jià)）446500元/平平方米-774000元/平平方米（最最高價(jià)）工程進(jìn)度：1、22、3號(hào)號(hào)樓目前前已是現(xiàn)

12、現(xiàn)房，戶型特點(diǎn)：外窗弧弧形，單單元三面面采光，三三面通風(fēng)風(fēng)銷售賣點(diǎn)：西二環(huán)環(huán)至西三三環(huán)間最最終的物物業(yè)銷售售價(jià)格，坐坐銷和直直銷兩種種 方式的的結(jié)合銷售情況：1、22、3號(hào)號(hào)樓銷售售率達(dá)778%。發(fā)展商為：北京華華世房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司代理銷售商商：北京京善其事事房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢公公司 ( 66 ) 、廣華華軒物業(yè)情況： 廣華軒軒位于廣廣外大街街地處西西二環(huán)，臨臨街，交交通便利利， 有115 條條公交線線?？偨ńㄖ娣e積900000平平方米，共共4幢塔塔樓， 有商商業(yè) 用用房，此此小區(qū)外外立面做做的是相相當(dāng)漂亮亮。此項(xiàng)項(xiàng)目按正正 常的的速度，早早就應(yīng)該該完工，造造成這種種現(xiàn)象的的原因是是前年的的 下

13、半半年該房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司資金不不足，并并且還想想轉(zhuǎn)讓22幢 樓，最最后沒有有談成。（此此項(xiàng)目在在期房時(shí)時(shí)銷售進(jìn)進(jìn)度非常常的 慢，至至到現(xiàn)房房才開始始打破這這種局面面）銷售均價(jià)：66000元/平方米米 （起起價(jià)）558000元/平平方米-775000元/平平方米（最最高價(jià)）工程進(jìn)度：項(xiàng)目已已全部封封頂，其其中有二二幢樓已已做完外外裝。戶型特點(diǎn)：戶型設(shè)設(shè)計(jì)較好好，面積積適宜，并并且戶型型面積覆覆蓋面較較廣 一居居65-668平方方米，二二居的面面積在778.005-1336平方方米， 一梯梯810戶戶，二居居室的戶戶型比較較大占到到40%。一居居室的 戶型比比占到115%。銷售情況：接近885

14、%，其其中1、22、3號(hào)號(hào)樓基本本售空。發(fā)展商為：北京廣廣華軒房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限責(zé)任公公司代理銷售商商：北京京建亞房房地產(chǎn)信信息咨詢?cè)児荆?）、依依蓮軒物業(yè)情況： 依蓮蓮軒位于于宣武區(qū)區(qū)西二、三三環(huán)之間間的蓮花花池地工工巧 匠，由由四棟高高層獨(dú)立立式碟式式公寓及及 裙樓樓圍合成成半封閉閉式 居住小小區(qū)。占占地面積積1.665萬平平方米，總總建筑面面積9.6萬 平方米米。擁有有55000平方方米的綠綠化面積積，依蓮蓮軒配套套一 般，市市政配套套齊全。南南鄰馬連連道南路路。 到到二環(huán)、三三環(huán)只 5分鐘鐘車程，交交通便利利。銷售價(jià)格：均價(jià)660000元/平平方米 （起價(jià)價(jià)）51100元元/平方方

15、米-85500元元/平方方米（最最高價(jià)） 按按揭最高高可達(dá)七七成十年年。工程進(jìn)度：一期為為一棟樓樓，現(xiàn)已已即將封封頂，其其佘的樓樓座還未未開工戶型特點(diǎn)：戶型種種類較多多，戶內(nèi)內(nèi)功能分分區(qū)十分分合理，動(dòng)動(dòng)靜、干干濕徹底底 分離，戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)注重私私密性，開開放式櫥櫥房和客客廳封閉閉陽臺(tái) 巧妙地地解決客客廳的采采光問題題，臥式式大小合合適，戶戶型實(shí)用用性 較好。 銷售情況況：一期期已售出出近700% 銷售賣點(diǎn)點(diǎn)： 由由于其戶戶型 在在當(dāng)?shù)叵嘞鄬?duì)而言言較合理理，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售大大廳小 巧玲瓏瓏，樣板板房布置置得很有有情調(diào)，考考慮十 分周到到，充分分顯 示了戶戶型的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)。工工地現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)井然有有序，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氣

16、氛氛好，樓樓書 較精美美，推廣廣概念十十分突出出，誘導(dǎo)導(dǎo)性很強(qiáng)強(qiáng)。發(fā)展商為：北京依依蓮軒房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司代理銷售商商：自已已銷售 （8）、紅紅蓮晴園園 物業(yè)情況況： 蓮花花晴園位位于北京京市宣武武區(qū)廣安安門外小小紅廟南南里，小小 區(qū)地處處西二環(huán)環(huán)、三環(huán)環(huán)之間，地地理位置置優(yōu)越，交交通便利利。小 區(qū)西臨臨蓮花河河，東眺眺濱河公公園，北北為連同同二三環(huán)環(huán)的400米 寬 市市級(jí)規(guī)劃劃路及成成片住宅宅區(qū)，環(huán)環(huán)境優(yōu)良良，生活活方便，是是良 好的的家居之之所。此此項(xiàng)目是是19997年8月7日正式式以危改改立 項(xiàng)，目目前已完完成規(guī)劃劃及拆遷遷工作，目目前正在在開工。項(xiàng)項(xiàng)目占 地6公頃，規(guī)規(guī)劃建 筑面積積

17、約255萬平方方米。銷售價(jià)格：均價(jià)663000元/平平方米工程進(jìn)度：正在打打地基（處處在正負(fù)負(fù)零階級(jí)級(jí)）戶型特點(diǎn)：戶型面面積大，二二居都在在1300平方米米銷售賣點(diǎn)：國(guó)企，公公司實(shí)力力強(qiáng)大，周周邊小區(qū)區(qū)配套齊齊全。銷售情況：10%左右發(fā)展商為：北京宣宣興房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司代理銷售商商：自已已銷售（9）、海海潤(rùn)花園園物業(yè)情況： 海潤(rùn)潤(rùn)花園位位于馬連連道北街街,北京京海味品品公司的的舊廠區(qū)區(qū) 上進(jìn)進(jìn)行改造造成的,總面積積280000平平方米,其中1180000平方方米的寫寫 字樓樓,1000000平方米米的住宅宅。小區(qū)區(qū)工期非非常的快快，是因因?yàn)榇诵⌒?區(qū) 的投資資商也是是他的建建筑商。998年其

18、其開盤三三個(gè)月銷銷售500%給 整戶戶，999年銷售售了455%的散散戶。銷售均價(jià)：68000元/平方米米工程進(jìn)度：目前已已是現(xiàn)房房戶型特點(diǎn)：6層板板樓，二二居855平方米米，三居居1255平方米米，沒有有銀行按按 揭銷售賣點(diǎn)：現(xiàn)房，罕罕見的66層板樓樓，面積積合理銷售情況：目前只只剩下66套房屋屋，并且且樓層均均在一、二二層發(fā)展商：北北京天水水房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司投資商：北北京吉潤(rùn)潤(rùn)建筑公公司 代理銷售商商：北京京順馳房房地產(chǎn)信信息咨詢?cè)児救A隆小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目情況況本項(xiàng)目介紹紹 華隆隆小區(qū)位位于西二二環(huán)、三三環(huán)之間間的北京京市宣武武區(qū)廣安安門 外外小紅廟廟北里，處處于成熟熟的大社社區(qū)內(nèi)，人人氣十足

19、足，地理理位 置優(yōu)優(yōu)越，交交通便利利。和西西客站遙遙向呼應(yīng)應(yīng)。北側(cè)側(cè)有“海潤(rùn) 花園園”，南靠靠“依蓮軒軒”同時(shí)銷銷售竟?fàn)帬?zhēng)也很激激烈。 交通通便利：6路、446路、550路、1122路路、3009路、3340路路、 3390路路、4110路、8822路路、5009路等等公交路路線 配套套齊全：廣安門門小學(xué)、北北京市115中學(xué)學(xué)、新安安商場(chǎng)、家家樂 福、本項(xiàng)目?jī)?yōu)缺缺點(diǎn)分析析本項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)點(diǎn)：雖然地處西西南城，屬屬于經(jīng)濟(jì)濟(jì)簿弱地地區(qū)，但但由于西西客站的的開 發(fā)及及市政府府對(duì)南城城經(jīng)濟(jì)的的大力扶扶持，現(xiàn)現(xiàn)在人們們對(duì)該地地區(qū)已 經(jīng)要要逐步認(rèn)認(rèn)可。B、處在成成熟大社社區(qū)中（紅紅蓮小區(qū)區(qū)），周周邊有人人氣。C

20、、社區(qū)配配套齊全全，小學(xué)學(xué)，中學(xué)學(xué)，商場(chǎng)場(chǎng)，公共共汽車站站一應(yīng) 俱全。D、地處西西二環(huán)、三三環(huán)間，黃黃金地點(diǎn)點(diǎn)，交通通四通八八達(dá)。E、本項(xiàng)目目因?yàn)槭鞘瞧诜浚?guī)規(guī)劃及戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)，物業(yè)業(yè)檔次，客客戶定 位、銷銷售價(jià)格格，宣傳傳策略，等等等均能能取長(zhǎng)補(bǔ)補(bǔ)短，吸吸取周邊邊 項(xiàng)目的的優(yōu)點(diǎn)。2本項(xiàng)項(xiàng)目缺點(diǎn)點(diǎn)：、地處西南城城，此區(qū)區(qū)域位置置的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目在全城城的認(rèn)知知度不 是太太高。B、周邊整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)配套較較差，購購買能力力不強(qiáng)。C、周邊同同類房地地產(chǎn)項(xiàng)目目太多。D、竟?fàn)帉?duì)對(duì)手的項(xiàng)項(xiàng)目目前前的工期期都領(lǐng)先先于我們們項(xiàng)目工工期。E、目前項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)手續(xù)續(xù)不全。F、投入到到項(xiàng)目實(shí)實(shí)際運(yùn)作作不有一一段時(shí)

21、間間。四、華隆小小區(qū)銷售售建議華隆小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策劃建建議銷售思路的的建議 目目前宣武武區(qū)正在在開工的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目比比比皆是是，并且且加上前前幾年的的開發(fā)的的老項(xiàng)目目目前均均已是現(xiàn)現(xiàn)房，現(xiàn)現(xiàn)在老項(xiàng)項(xiàng)目在不不斷的低低價(jià)清盤盤，新項(xiàng)項(xiàng)目又在在不斷的的上市，房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目竟?fàn)帬?zhēng)是非常常的激烈烈。 為為減少和和降低投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，將“資金快快速回收收”，這個(gè)個(gè)目的，我我們建議議“華隆小小區(qū)項(xiàng)目目”應(yīng)該是是采取速速戰(zhàn)速?zèng)Q決的態(tài)度度，盡量量將銷售售工作提提前做，項(xiàng)項(xiàng)目提前前開盤，銷銷售準(zhǔn)備備工作做做得充分分些，仔仔細(xì)些，市市場(chǎng)定位位做的到到位些，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)再合理理些！最最主要的的是“薄利多多銷”，出奇

22、奇招占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)。（類類似當(dāng)年年的北三三環(huán)項(xiàng)目目的“太月園園”） B、 項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位建議議 我們的的項(xiàng)目周周邊竟?fàn)帬?zhēng)對(duì)手林林立，最最好的辦辦法就是是“拿來 主義義”和竟?fàn)帬?zhēng)對(duì)手作作比較，取取長(zhǎng)補(bǔ)短短。將我我們的項(xiàng)項(xiàng)目定位位在 市場(chǎng)場(chǎng)薄弱地地區(qū)，真真空地帶帶。我們們的項(xiàng)目目地處小小區(qū)內(nèi)，不不臨街， 做商商業(yè)店鋪鋪的可能能性不大大，并且且周邊的的整體社社區(qū)也不不是很好好， 沒有有大型寫寫字樓，外外企機(jī)構(gòu)構(gòu)及高科科技企業(yè)業(yè)，購買買力不是是很旺 盛，所所以說在在這帶做做外銷房房的可能能性也不不是很大大，眾觀觀周邊房房 地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目也都都是定位位于普通通住宅，所所以說我我們的項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)直直接定 位于普普通

23、住宅宅，并且且從某種種角度上上講應(yīng)該該是周邊邊項(xiàng)目的的一個(gè)補(bǔ)補(bǔ) 充。 C、客戶定位 房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目定定有一定定的地理理性，他他的客戶戶群無非非是他的的周邊人人群。除除非這個(gè)個(gè)地區(qū)的的認(rèn)可度度達(dá)到一一定的程程度，我我們的項(xiàng)項(xiàng)目處在在宣武區(qū)區(qū)廣安門門外，西西客站附附近（西西二環(huán)、三三環(huán)之間間）。這這個(gè)地區(qū)區(qū)目前在在北京的的認(rèn)知度度不是很很高，無無論是寫寫字樓，還還是住宅宅。從整整個(gè)北京京區(qū)域劃劃分來看看，這個(gè)個(gè)地帶應(yīng)應(yīng)是以住住宅為主主。所以以“華隆小小區(qū)”的客戶戶定位也也應(yīng)在普普通住宅宅上。 DD、價(jià)格格定位 目前而而言打開開期房銷銷售的絕絕招就是是好房低低價(jià),所所謂低價(jià)價(jià)就是在在保證發(fā)發(fā)展商合合理

24、的利利澗下,以略低低于市場(chǎng)場(chǎng)上同類類項(xiàng)目的的價(jià)格及及符合市市場(chǎng)價(jià)值值要求向向社會(huì)上上進(jìn)行出出售。以下項(xiàng)目是是本項(xiàng)目目最具有有竟?fàn)幜αΦ?，他他們的價(jià)價(jià)格對(duì)我我們項(xiàng)目目具有非非常強(qiáng)的的沖擊力力：項(xiàng)目 期期房現(xiàn)房（均價(jià)價(jià)）（起價(jià)）（均價(jià)）（起價(jià)）（均價(jià)）廣華軒5800元元6800元元華源小區(qū)4650元元5800元元4800元元依蓮軒4860元元6000元元5100 元 紅蓮晴園 5415元元6300元元海潤(rùn)花園5850元元6200元元6400元元6800元元 目前我我們的項(xiàng)項(xiàng)目還是是期房,要想和和別人成成型的、快快完工的的 項(xiàng)目去去竟?fàn)帲乇仨毼覀儌兊捻?xiàng)目目要有一一定的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，別別人所沒沒有的 長(zhǎng)處

25、。除除了硬件件外還要要在軟件件包裝上上下一番番功夫。在在所有的的竟 爭(zhēng)中價(jià)價(jià)格的竟竟?fàn)幨亲钭钣行У牡模彩鞘亲钣兄敝苯有Ч?。所所以我們?建議“華隆小小區(qū)”的價(jià)格格策略定定在：“低開低低走” 迅速速打開局局 面，搶搶占市場(chǎng)場(chǎng)。以迅迅雷不及及掩耳低低價(jià)傾銷銷。期房房開盤價(jià)價(jià)定45500 元元左右，均均價(jià)定在在55000-58800元元。這種種價(jià)格在在這地帶帶絕對(duì)應(yīng)應(yīng)該 是是屬于傾傾銷，如如果按這這種價(jià)格格銷售：“華隆小小區(qū)”5幢樓樓售完大大 致致需要116-244個(gè)月。 EE、選擇擇銷售時(shí)時(shí)機(jī)的建建議 目前前華隆小小區(qū)的開開發(fā)手續(xù)續(xù)已經(jīng)拿拿到規(guī)劃劃要點(diǎn)及及方案審審定，按按照目前前工期進(jìn)進(jìn)度及

26、開開發(fā)手續(xù)續(xù)的進(jìn)度度，我們們認(rèn)為“華隆小小區(qū)”的時(shí)間間定在55-6月份份，這時(shí)時(shí)工程進(jìn)進(jìn)度有不不一定的的現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛，手手續(xù)也辦辦得有一一定程度度，有一一定的說說服力。并并且56月也也是房地地產(chǎn)銷售售的旺季季。（這這時(shí)間也也能符合合發(fā)展商商盡快在在第一時(shí)時(shí)間回收收資金的的原則） （2）華隆隆小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑策劃建建議1華隆隆小區(qū)規(guī)規(guī)劃現(xiàn)存存優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)華隆小區(qū)由由北京食食品工貿(mào)貿(mào)集團(tuán)總總公司食食品開發(fā)發(fā)公司開開發(fā)，119988年3月月審批的的老項(xiàng)目目，按照照目前小小區(qū)規(guī)劃劃數(shù)據(jù)及及指標(biāo)如如下：規(guī)劃建設(shè)用用地：4408220平方方米，總建筑面積積：13355889平方方米，容積率：33.322、綠地地

27、率：114%，居住總?cè)丝诳冢?2242人人、總戶戶數(shù)：113544戶停車位：4420個(gè)個(gè)每戶所占停停車位：0.331由于本規(guī)劃劃是三年年前設(shè)計(jì)計(jì)的，比比較顯著著的缺點(diǎn)點(diǎn)有：14%的綠綠化率，應(yīng)應(yīng)改進(jìn)規(guī)規(guī)劃使其其達(dá)到330%以以上。戶型設(shè)計(jì)中中功能布布置除少少數(shù)外均均有較大大的缺陷陷。規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶戶型外觀觀較呆板板。汽車在現(xiàn)代代人的生生活中占占有較大大的份量量，平均均每戶所所占停車車位為00.311，比較較緊張。優(yōu)點(diǎn)：戶型型面積比比例較合合理2華隆隆小區(qū)周周圍項(xiàng)目目的規(guī)劃劃要點(diǎn)對(duì)華隆小區(qū)區(qū)有直接接影響的的有依蓮蓮軒、紅紅蓮小區(qū)區(qū)等，有有間接影影響的有有廣華軒軒、華源源新第等等。其中中依蓮軒軒、廣

28、華華軒兩項(xiàng)項(xiàng)目一期期銷售情情況良好好，即將將推出的的二期將將對(duì)華隆隆小區(qū)有有較大的的沖擊。以以下重點(diǎn)點(diǎn)談一下下對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目沖擊擊最大的的依蓮軒軒項(xiàng)目的的規(guī)劃要要點(diǎn)。依蓮軒占地地1.665萬平平方米，建建筑面積積9.66萬平方方米，容容積率高高達(dá)6，小小區(qū)采取取屋頂花花園形式式來彌補(bǔ)補(bǔ)綠化率率的不足足，通過過地下停停車庫來來增加停停車位，達(dá)達(dá)到平均均每戶停停車位00.5，基基本滿足足現(xiàn)代人人的生活活需求。規(guī)規(guī)劃中小小區(qū)動(dòng)靜靜分區(qū)、人人車分流流都解決決的比較較好，戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)也較為為合理，立立面外觀觀生動(dòng)活活潑。依蓮軒屬于于商住樓樓，小區(qū)區(qū)的入口口和商業(yè)業(yè)入口混混在一起起，對(duì)小小區(qū)封閉閉式管理理有較

29、大大影響，屋屋頂花園園在建設(shè)設(shè)中有一一定難度度，工程程造價(jià)相相應(yīng)也會(huì)會(huì)較高，由由于容積積率較高高，地面面的綠化化面積較較少，不不利于小小區(qū)居民民戶外活活動(dòng)。綜上所述，依依蓮軒雖雖然規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)都比較較成功，但但未必是是一個(gè)好好的居住住場(chǎng)所，只只要我們們做華隆隆小區(qū)時(shí)時(shí)，針對(duì)對(duì)依蓮軒軒在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)上上揚(yáng)長(zhǎng)避避短，我我們應(yīng)該該能比依依蓮軒做做的更好好。依蓮軒戶型型特點(diǎn)：戶型名稱戶型優(yōu)點(diǎn)戶型缺點(diǎn)戶型面積（平平方米）使用面積A型動(dòng)靜分區(qū)明明確面積使用率率高朝向最佳銷售情況最最佳現(xiàn)場(chǎng)有樣板板間促進(jìn)進(jìn)銷售無明顯缺點(diǎn)點(diǎn)三居室130880面積適中96455C型經(jīng)濟(jì)實(shí)用動(dòng)靜分區(qū)明明確除一個(gè)臥室室朝向欠欠佳外，其其余較好好銷售情況較較好起居室和餐餐廳共計(jì)計(jì)21。002平方方米，面面積偏小小。兩居室93433面積經(jīng)濟(jì)69000E型各部分使用用方便起居室比較較完整功能布局合合理銷售情況較較好動(dòng)靜分區(qū)不不明確兩居室103993面積適中02G型1客戶平平面改動(dòng)動(dòng)自由既可做家庭庭住宅也也可作為為小的辦辦公室起居室比較較完整朝向