物業(yè)保安管理方案

1、物業(yè)保安管理方案目錄、方案目的、儀容儀表、禮節(jié)禮貌、崗位職責、交接班流程、出入人員管控、出入車輛管控、消防設備使用及維護、應急事件處理方案、存在問題及建議、方案目的結合公司對安管隊伍的要求和服務標準，提高服務品質針對小區(qū)治安、交通、消防、等秩序進行規(guī)范化管理，維護小區(qū)業(yè)主的人身及才產安全，確保小區(qū)業(yè)主舒心、省心、安心、開心、放心的生活在我們的園區(qū)。二、儀容儀表、禮節(jié)禮貌；物業(yè)公司安管部的員工更是對外展示的窗口,小區(qū)安管員的儀容儀表,禮節(jié)禮貌,言行舉指的優(yōu)差直接體現(xiàn)了一個公司的品位和形象，代表了物業(yè)公司的管理水平，因此，要求員工做到以下幾點：1，必須保持衣冠整潔，按要求著裝，并將工作卡端正佩戴在

2、胸前。2，在工作場所衣著要整齊，不得穿其他服飾在工作崗位上。3，手部必須保持干爽清潔，不留長指甲口腔清潔，上班前不吃異味食物,修剪胡須，發(fā)不蓋耳遮領，不得剃光頭。4，大庭廣眾之下梳頭，挖鼻孔，搔癢，對人打噴嚏，打哈欠和伸懶腰等不雅行為影響公司形象。5，溝通交流：與各業(yè)主的良好溝通能使廣大業(yè)主充分理解安管的工作并配合安管的工作，避免在工作中和業(yè)主發(fā)生誤會，造成誤解，產生不必要的沖突，使我們的工作能夠正常開展。6，良好的溝通是以微笑開始的，它是體現(xiàn)友善最適當?shù)谋磉_方式。7，禮貌的用語能夠讓對方感到對他的的足夠尊重;以真誠的態(tài)度接待業(yè)主。8，耐心地對業(yè)主的要求認真的聆聽,盡可能為業(yè)主提供熱情服務。三

3、、崗位職責.巡邏崗要服從上級管理聽從指揮，尊守公司相關規(guī)定，做好個人儀容儀表禮節(jié)禮貌，言行舉指相關事項。負責小區(qū)全面治安，交通、消防、整治規(guī)范落實巡查工作，必須做到發(fā)現(xiàn)問題及時報告及時處理，發(fā)現(xiàn)犯罪行為立即制止，并配合公安機關抓捕罪犯、保護現(xiàn)場并做好登記跟蹤。熟.悉小區(qū)各類應急預案，要發(fā)生緊急情況時，按預案和領導指導執(zhí)行工作任務，進行與各崗位聯(lián)絡調度。巡查時要做到人走地凈，遇上可疑人員及時勸轄區(qū)，監(jiān)督檢查業(yè)主、裝修現(xiàn)場及時處理違章裝修，重大違章及時匯報領導處理。勸阻業(yè)主不要亂丟垃圾，小區(qū)內不要踩車飛弛，高空拋物亂攀爬等不良現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)那里有安全陷患、監(jiān)控盲點，及時匯報并提出整改意見和做好登記。.

4、門崗值班前先檢查崗位各設施設備是否正常，查看交班記錄是否有何事項需要跟進處理，有何疑點難點做好交接溝通，并向班長匯報交班情況。班情況。要服從管理、聽從指揮要站立微笑服務，認真遵守公司相關管理規(guī)定，做好個儀容儀表、禮節(jié)禮貌，言行舉指等相關事項。搞好崗位衛(wèi)生、物品擺放、崗內禁止無關閑雜人員逗留，禁止在崗人員打鬧嬉笑、看書報、聽哥、玩手機、吸煙、睡覺及私自離崗違規(guī)行為。認真負責控制門口人員進出、業(yè)戶需刷卡進出、外來人員需禮問清楚事由，核查清楚后跟并做好登記才能進入，肚絕無關閑雜人負進入小區(qū)。確保崗位及周邊的人、物、車安全有序，發(fā)現(xiàn)特別情況及時處理或匯報及領導處理，做好工作相關記錄。認真核查從小區(qū)內進

5、出的物品，來自何方去往那里，主人是誰，有無相關貨單，內容是否一致、或有無相關放行條，有無相關負責人簽名等等做好相關核查登記，確認無誤后才可放行。在能力范圍內積極熱情主動為業(yè)戶提供幫助，搞好友誼關系。3、車庫出入口值班前先檢查崗位各設施設備是否正常，查看交班記錄是否有何事項需要跟進處理，有何疑點難點做好交接溝通，并向班長匯報交要服從管理，聽從指揮，要微笑站立服務，認真尊守公司相關規(guī)定做好個人儀容儀表，禮節(jié)禮貌，言行舉指等相關事項。搞好崗位衛(wèi)生、物品擺放、崗內禁止無關閑雜人員逗留，禁止在崗人員打鬧嬉笑、看書報、聽哥、玩手機、吸煙、睡覺及私自離崗違規(guī)行為。提醒業(yè)主開車注意安全自行刷卡出入，對外來車輛

6、要禮問清楚事由，核查相關資料并確認沒問題后才可進入，并做好登記及跟蹤。肚絕外來閑雜車輛進入車庫。負責維護崗位周邊秩序指導車輛安全有序進出，防止堵塞及交通亂現(xiàn)象發(fā)生。認真核查登記裝修車輛，材料及人員進出場的相關手續(xù)證件，是否正常，發(fā)現(xiàn)違規(guī)亂象及時制止，或匯報給上級領導處理。四，交接班流程交班前先搞好崗位衛(wèi)生，清點崗位物品是否正常做好登記。檢查崗位設施設備是否能正常使用，如不能馬上通知相關維修人員來處理，并做好登記。在崗時自己能處理的事必須自己處理，不能隨意交給下一班，特別情況必須匯報給上級處理。做好崗位工作日志和需跟進的相關事件報告。接班人員在前往值班崗位時要做到人走地凈，看到可疑人員要及時勸離

7、園區(qū)，特別情況要通知中控或巡邏崗做好相關跟進處理。交班與接班人員必須立正相互敬禮后，口頭交班工作情況。一起清點崗位物品，檢查崗位衛(wèi)生，設施設備是否正常，責任分明。接班人員查看交班工作日志內容，有無特別情況需跟進處理，并把接班情況匯報給班長，及時做好相關登記。交班人員下班后在回來集合的路上也要做好人走地凈。五，出入人員管控1，在崗人員要盡職盡責，禮問來訪人員目的，杜絕衣冠不整，神志不清等到閑雜人員進入小區(qū)。2，要禮問來訪人員找誰，有無預約，住幾棟幾號房，被訪人姓名等，做好相關登記后，判斷有無此人或可用門禁對講確認，或叫中控及巡邏到現(xiàn)場跟隨進。3，登記好來訪人員進出小區(qū)時間及有無隨帶物品做好跟進確

8、認。4，施工人員進出小區(qū)必須要核查他的相關資料手續(xù)是否辦齊，施工單是否審批通過，施工內容是什么，施工日期，施工人員有無辦理相關出入證等要禮問嚴查，確認無誤后方可出入。5，小區(qū)內的業(yè)主，實行個人刷卡進出制度，特殊情況特殊處理。六，出入車輛管控1，本小區(qū)實行一車一卡制度，在崗人員要盡職盡責做好相關工作。2，在崗值班人員要確保車庫出入口車輛，進出安全有序，杜絕外來及未經許可進入的車輛進入小區(qū)，造成交通混亂。3，來訪車輛進入時，要禮問有無預約住幾棟幾號房，被訪人姓名等，做好相關登記后，判斷有無此人或可用門禁對講確認或叫中控及巡邏到現(xiàn)場跟隨進。確認無誤后方可進入，并知會其車輛不能占用專車車位及亂停亂放。

9、4，做好車輛進出的時間登記及相關崗位保持溝通。5，巡邏崗及中控24小時對車庫車輛的停放和出入進行跟蹤監(jiān)管，確保車庫內行車安全有序，遇緊急事故要及時處理，以免造成堵塞。七，消防設備維護及使用1、定期檢查所以滅火器的安放位置的是否正確，消防箱是否牢1、固，滅火器的噴嘴是否清潔暢通。定期檢查消防栓的箱門是否靈活，箱內水槍水袋接口是否按正常要求放在正確的位置上。每周檢查一次室外消防栓并定期進行放水檢查。由公司安保部設定計劃，并按計劃分批檢查消防報警器。定時定人在各處進行消防器材的檢查，督促各部門做好消防工作。定時定人在各處進行巡邏查找火險隱患，提出整改建議，及時給予指導糾正，并做好備案記錄。積極開展防

10、火宣傳，努力做好對安保隊伍的消防訓練。安保部要做好重點要害部位和特種工種的有關消防工作。安保部須定期及不定期對各部門消防工作進行檢查并上報主管領導。消火栓使用方法1，先打開箱門，取下水槍，水帶2，敲碎消防報警按鈕防護罩，向消控中心報警3，將水帶一端連接出水口，水帶敷設到燃燒點3米處接好水槍頭4，逆時針旋轉消火栓閥門打開水閥，水槍水流對準燃燒點噴射5，出水后，水帶須晾曬，整理，復位干粉滅火器的使用方法適用范圍：適用于撲救各種易燃、可燃液體和易燃、可燃氣體火災，以及電器設備火災。1右手拖著壓把，左手拖著滅火器底部，輕輕取下滅火器.右手提著滅火器到現(xiàn)場.除掉鉛封.拔掉保險銷.左手握著噴管，右手提著壓

11、把6.在距離火焰兩米的地方，右手用力壓下壓把，左手拿著噴管左右擺動，噴射干粉覆蓋整個燃燒區(qū)八、應急事件處理方案、火警的處理服務處通過員工日常巡查必須保證在3分鐘內發(fā)現(xiàn)火險，立即轉報保安主管，保安主管迅速組織人員趕赴現(xiàn)場，采取自救；當火勢不能在初期撲救時，應迅速撥打119火警。報警時應做到鎮(zhèn)定撥號，詳細說明報警轄區(qū)名稱，地址，聯(lián)系人，電話號碼，燃燒部位，燃燒物質的種類，報警后即派人到路口迎接消防隊。及時切斷火災所在樓宇的電源及電梯電源，向業(yè)主（商戶）發(fā)出火災通報（利用市場廣播，對對講系統(tǒng)，室內電話等），主要說明火災具體位置，著火狀況及疏散路線，并穩(wěn)定業(yè)主情緒。服務處組織義務消防隊（保安和維修人員

12、組成），按消防組織的分工與任務展開滅火活動（平時組織義務消防隊進行訓練，并且分工明確）。啟動消防水泵，鋪設水帶做好滅火準備。關閉防火分區(qū)的防火門。義務消防隊員使用固定滅火裝置和滅火器滅火。義務消防隊員平時要非常熟悉消防栓，消防設施設備的位置，發(fā)生火災時能在第一時間找到消防裝置。當電器設備發(fā)生火災或引燃附近可燃物時，應盡快關閉總開關，斷絕電源，并及時用干粉滅火器材進行撲救。電氣發(fā)生火災時，在一般情況下應切斷電源后才進行撲救。在緊急狀態(tài)下，采用帶電滅火，爭取時間，迅速有效地控制火情，撲滅火災。積極搶救受火災威脅的業(yè)主，是滅火搶險工作的首要任務。當有業(yè)主受到火勢威脅時，根據(jù)救人任務的大小和現(xiàn)有的滅火

13、力量，首先組織人員救人，同時部署一定力量撲救火災。在力量不足的情況下，將主要力量投入救人工作。對受火勢威脅的各種物資以及業(yè)主的貴重物品，車輛，設備以及圖書檔案資料等，是進行疏散還是就地保護，要根據(jù)火場的具體情況決定，其目的是盡量避免或減少個人或共有財產的損失。撲火險時必須注意防爆問題，防止易爆物體受熱而產生爆炸，防止產生轟燃。在撲救火災時，把受到或可能受到火勢威脅的易燃易爆物品迅速清理出樓外；保持對受火勢威脅的液化氣罐，石產品貯罐的冷卻；關閉染氣供應閥。打開著火房間的房門。開門時，一定要站在房門側面，緩慢地開啟房門，同時要使用噴射水流掩護；撲救房間火災，要堅持正確的射流方法，防止轟燃的發(fā)生。消

14、防隊員趕赴現(xiàn)場后，配合消防隊員做好救援工作；配合公安機關做好事后調查，處理等工作。在發(fā)現(xiàn)火災后，必須在5分鐘內完成以上工作的布置并開展工作。對各項過程中的注意點在消防演習和日常培訓中應作出詳細的安排。2、盜竊事件的處理當保安員發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報案時，立即用通訊器材向保安隊長，主管，保安班長，副班長報告現(xiàn)場的具體位置，并通知現(xiàn)場附近的保安員迅速趕赴現(xiàn)場，保安主管接報告后調遣各片區(qū)巡邏崗迅速到各門口嚴格把關防止盜賊逃走；保安員如發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案，立即組織人員當場抓獲，連同證據(jù)（作案工具，贓）送交公安機關處理；盜竊分子已經逃離現(xiàn)場的，保安員在現(xiàn)場立即了解被盜的具體地點，時間及情況，積極組

15、織人員對現(xiàn)場附近認真清查；監(jiān)控聽到報案后，密切關注監(jiān)控顯示屏，發(fā)現(xiàn)情況及時反應，協(xié)助現(xiàn)場保安抓捕盜賊。保安主管帶領主要力量在事發(fā)現(xiàn)場附近進行搜索，與事主一起指認犯罪嫌疑人；如犯罪嫌疑人已匿，立即安排人員對現(xiàn)場進行保護，立即報告公安機關，聽從公安機關處理。對可疑作案人員，采取暗中監(jiān)視和設法約束，交公安人員處理;服務處經理收休有關資料及信息后，根據(jù)案件及影響的大小向公安機關協(xié)調有關的處理工作，并報告分管副總經理。、3、防臺風應急案臺風襲擊前或遇強烈大風的預防措施檢查緊急應用工具（沙袋，雨衣，手電，繩子，鐵鍬，防洪閘等）是否備足并確定其性能良好。檢查通告欄是否張貼預防臺風通告及緊急聯(lián)系電話。檢查責任

16、區(qū)內是否存在安全隱患，漁港，地漏是否暢通，責任要落實到人；搬離放在高處或露天各類可移動物件；將安裝在風口處燈罩，指示牌，信箱等加固或移走。提醒業(yè)主做好預防臺風措施，如關好門窗。檢查并關閉公共區(qū)域所有門窗，做好防水浸措施。控制路面不允許露天停車及人員逗留。中控室配合服務中心通過消防廣播系統(tǒng)發(fā)布臺風警告及預防臺風措施。氣象臺掛紅色，黑色臺風信號時，部門主管須通知非當值員工待命聽候調遣。員工為自身安全應避免逗留在空曠地方，如須執(zhí)行緊急任務時，員工應采取適當?shù)陌踩胧┲獣渌麊T工。臺風來臨后的措施當值人員要認真負責任，勤巡查，善于以現(xiàn)問題，及時做好現(xiàn)場督導工作，真正做到“三個關鍵”，即：在關鍵的時候，

17、出現(xiàn)在關鍵的地方，解決關鍵的問題。加強與各部的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調配合工作。在暴風雨來臨時，如出現(xiàn)緊急維修項目，須及時通知工程部值班人員采取緊急搶修措施。值班人員在執(zhí)勤中若遇到不愿出示證件強行進入，違章停車，亂堆放垃圾等，可采取以下處理措施：1）糾正違章時，注意言行舉止禮貌規(guī)范。2）對不聽勸阻者，要查清姓名，單位，做好記錄，如實記錄并報告上級領導處理。3）發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意方式方法，若遇到蠻橫無理打罵值班人員的立即報告安管主管處理。4）若外來人員進入轄區(qū)地、故意擾亂，不聽勸告，情節(jié)嚴重的，報公安機關處理。當臺風訊號解除時，應及時檢查責任區(qū)并統(tǒng)計臺風造成的損失情況，報服務中心經理，以便

18、安排保險賠償事宜。.3.3臺風中突發(fā)性水浸事故處理當接到水浸情況報告后，及時前往現(xiàn)場現(xiàn)查。抵達現(xiàn)場后，立刻檢查漏水正確位置及所屬水質，水源，設法制止漏水，不能制止的應立即通知客戶服務中心，工程部值班人員，中控室，尋求支持，且盡量控制現(xiàn)場防止范圍擴散。觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項設施設備。利用沙包及可用物料堆筑，防止漏水滲入電力房，電梯等設備，必須將電梯升上最高樓層，以避免被水浸濕而使機件受損。如漏水，滲水可能影響日常操作，保養(yǎng)及可能涉及申報保險金等問題須拍照以作日后存檔及證明。通知保潔人員協(xié)助清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通知受影響業(yè)主。日常巡邏時，如渠道有淤泥，雜物等，立即通知相關部門處理

19、。安管部現(xiàn)場負責人記錄詳細事件過程，由主管提交事件報告。打架斗毆的處理當值保安員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有打架斗毆行為或接到打架斗毆報案時：1，應立即上前制止或迅速趕赴現(xiàn)場進行制止，防止該行為的擴大而造成不必要的損傷。同時，保安員應立即用通訊器材向保安主管報告具體位置，已傷人數(shù)，參與打架斗毆的人數(shù)以及請求支援的范圍。2，將現(xiàn)場圍觀的人員隔離或勸離現(xiàn)場，維護現(xiàn)場的交通秩序，保護好現(xiàn)場；將因打架斗毆造成傷亡的人員，視其傷勢的輕重送醫(yī)院搶救。3，保安主管接報后，立即用通訊器材指揮調遣保安班長，副班長，現(xiàn)場附近的保安員和當值機動對現(xiàn)場進行控制保護，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮。立即了解案情及相關資料，根據(jù)現(xiàn)場的事態(tài)作出布置

20、；調遣機動保安員對打群架的事件進行增援；調派車輛對重傷有生命危險的人員送醫(yī)院搶救。交通意外事故的處理當值保安員在巡邏中發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：1，應立即用通訊器材報告保安主管發(fā)生交通意外事故的具體位置；2，留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通秩序和保護現(xiàn)場，搶救傷者；3，對重大的交通意外事故須請示服務處主任進行支援；4，保安主管接報且迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救，調遣指揮當值的保安員，交通意外事故現(xiàn)場的保安員，機智動保安員維護現(xiàn)場秩序，交通秩序，并送重傷者到醫(yī)院搶救；5，保安主管安排人員報交警大隊，說明事故發(fā)生的時間及地點，事故造成的傷亡及損毀情況，已送搶救情況。九、存在問題及建議安管隊伍的建設；招收一批高素質有熱愛安管工作的青壯年，培養(yǎng)出有道德有理想，有責任有職業(yè)修養(yǎng)，對企業(yè)有奉獻精神的安管隊伍，敢于按原則按規(guī)程向危害公司利益和業(yè)主利益的違法違規(guī)行為做抗爭，創(chuàng)立個人利益服從公司利益，樹立高尚的職業(yè)情操，選拔和安排責任性