個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施

1、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施1.加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商及合作項(xiàng)目審查在通過合作項(xiàng)目批量獲取個(gè)人貸款客戶的情況下，合作項(xiàng)目發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)極易給銀行個(gè)人住房貸款帶來批量風(fēng)險(xiǎn)，因此，對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)重點(diǎn)防范。一是重點(diǎn)審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級(jí)、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽(yù)及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平；已開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等。二要加強(qiáng)對(duì)合作項(xiàng)目的審查。重點(diǎn)審查項(xiàng)目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進(jìn)度情況以及市場(chǎng)定位和銷售前景預(yù)測(cè)等，防止開發(fā)商套取、挪用個(gè)人住房貸款資金，或因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，開發(fā)資金存在缺口等，造成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)提供個(gè)人住房貸款的項(xiàng)目必須

2、取得國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證和商品房(預(yù))銷售許可證。2.加強(qiáng)對(duì)借款申請(qǐng)人所提交材料真實(shí)性、合法性的調(diào)查建立客戶經(jīng)理貸前與借款申請(qǐng)人面談制度，通過與借款申請(qǐng)人當(dāng)面交談，了解借款人家庭、工作、收入情況以及購房真實(shí)性等；查驗(yàn)借款申請(qǐng)人提交的商品房銷(預(yù))售合同或協(xié)議是否經(jīng)房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案、辦理銷售登記手續(xù)；核對(duì)商品房買賣合同中的賣方是否是該房產(chǎn)的所有人，簽字人是否為有權(quán)簽字人或其授權(quán)代理人，所蓋公章是否真實(shí)有效；驗(yàn)證商品房銷(預(yù))售合同或協(xié)議上的房屋座落與商品房銷售許可證上的有關(guān)內(nèi)容是否一致；通過開發(fā)商開出的發(fā)票或收據(jù)、銀行進(jìn)賬單等驗(yàn)證首付款的

3、真實(shí)性、首付款金額是否達(dá)到貸款條件要求、交款單據(jù)上列明的所購房產(chǎn)是否與購房合同或協(xié)議一致。3.加強(qiáng)對(duì)借款申請(qǐng)人還款能力的調(diào)查和分析根據(jù)借款人提交的收入證明、銀行存折、信用卡對(duì)賬單、有價(jià)證券復(fù)印件、納稅單等資料，結(jié)合借款人所從事的行業(yè)、職務(wù)等信息對(duì)借款人收入水平及還款能力作出判斷，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)查、取證；借款人已婚并以其家庭收入為還款來源的，必須提供配偶的收入證明等相關(guān)材料。4.加強(qiáng)對(duì)抵押物審查必須查驗(yàn)抵押物是否屬于擔(dān)保法、物權(quán)法規(guī)定且銀行認(rèn)可的抵押財(cái)產(chǎn)范圍，抵押物是否真實(shí)存在，外觀與結(jié)構(gòu)是否完好、抵押物是否為抵押人所擁有，財(cái)產(chǎn)共有人是否同意抵押，所有權(quán)是否完整，抵押物是否已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)屬，抵押物

4、交易價(jià)格是否合理等。5.加強(qiáng)對(duì)保證人審查要調(diào)查保證人是否具有保證主體資格以及代償能力，要對(duì)保證人進(jìn)行保證責(zé)任核實(shí)，查驗(yàn)保證人是否具有保證意愿并確知其保證責(zé)任，保證人提供的資信證明材料是否真實(shí)、有效等，對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保的，要對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司的營(yíng)業(yè)期限、實(shí)有資本、經(jīng)營(yíng)狀況等進(jìn)行全面調(diào)查，核實(shí)其擔(dān)保能力。6.加強(qiáng)對(duì)質(zhì)押物審查對(duì)于采取質(zhì)押方式的，必須查驗(yàn)出質(zhì)人出具的有價(jià)證券是否在銀行規(guī)定的范圍內(nèi)，是否有偽造跡象，是否辦妥在質(zhì)押期間的凍結(jié)止付手續(xù)，出質(zhì)人與權(quán)利憑證上的所有人是否為同一人，出質(zhì)人是否具有處分有價(jià)證券的權(quán)利，有價(jià)證券的價(jià)值、期限等要素是否與貸款金額、期限相匹配。7.落實(shí)貸款發(fā)

5、放條件一是辦妥有關(guān)貸款擔(dān)保手續(xù)。對(duì)采取抵押方式的貸款，要在貸款發(fā)放前辦妥抵押登記手續(xù)；對(duì)采取抵押加階段性保證方式的貸款，當(dāng)?shù)氐盅旱怯洸块T可以辦理抵押預(yù)登記的，要在貸款發(fā)放前辦妥抵押預(yù)登記手續(xù)，抵押房產(chǎn)在抵押期間竣工的，應(yīng)當(dāng)在借款人取得房屋所有權(quán)證后辦妥正式抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證，抵押預(yù)登記期間必須要求開發(fā)商提供階段性擔(dān)保；對(duì)采取質(zhì)押方式的貸款，在貸款發(fā)放前，貸款行要取得質(zhì)押權(quán)利憑證，并對(duì)質(zhì)押權(quán)利憑證進(jìn)行查詢和認(rèn)證，辦妥凍結(jié)止付手續(xù)；二是要落實(shí)有關(guān)抵押物保險(xiǎn)手續(xù)，并視情況辦理合同公證等。三是落實(shí)借款人已在貸款行開立還本付息賬戶、售房人已在貸款行開立存款賬戶。8.加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款合同文本的管

6、理一是辦理個(gè)人住房貸款要統(tǒng)一使用總部個(gè)人住房貸款辦法所附有關(guān)合同文本；如使用非標(biāo)合同必須經(jīng)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制部審核后報(bào)總部備案。二是合同文本書寫要規(guī)范，內(nèi)容要準(zhǔn)確、完整。三是要認(rèn)真核實(shí)有關(guān)合同文本中除本行以外的其他簽約方簽字、蓋章的合法有效性；借款人必須在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員核驗(yàn)身份證明之后當(dāng)面簽字，借款人如果委托他人代替簽字，簽字人必須出具借款人委托簽字的經(jīng)公證的合法有效的授權(quán)書；擔(dān)保方簽字人應(yīng)為法定代表人或其授權(quán)代理人，授權(quán)代理人必須提供有效的書面授權(quán)文件，信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)核實(shí)簽字人的身份，防止他人假冒。9.加強(qiáng)貸后檢查與管理一是要加強(qiáng)對(duì)貸款歸還情況的跟蹤管理。要按月查看未扣款明細(xì)，及時(shí)掌握借款人還款情況；對(duì)借款人委托扣款賬戶無款可扣，或由開發(fā)商、借款人所在單位統(tǒng)一還款等異常還款情況要進(jìn)行記錄并立即與借款人聯(lián)系，查清原因，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款資金使用的監(jiān)督管理。按照規(guī)定，貸款資金只能劃入借款人或售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，特別是對(duì)期房按揭貸款，貸款資金轉(zhuǎn)入開發(fā)商在貸款行開立的存款賬戶后，其資金使用必須首先保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)防開發(fā)商挪用貸款資金形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。三是加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款支持項(xiàng)目的工程進(jìn)度、銷售情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，對(duì)出現(xiàn)異常情況的要及時(shí)采取防范措施。四是督促開發(fā)商和借款人及時(shí)辦理房屋所有權(quán)證，落實(shí)抵押登記。五是及時(shí)認(rèn)定不良貸款，加強(qiáng)對(duì)不良貸款的催收。特別是在