不動產(chǎn)登記制度研究一

1、不 動 產(chǎn) 記 制 度 研 究 一The was in January 2021我國不動產(chǎn)登記制度究一王賢摘要： 不產(chǎn)登記物權(quán)法中的要制度是指權(quán)利人利害關(guān)系人請，由 家專職門將有關(guān)不產(chǎn)物權(quán)其變動事項載于不產(chǎn)登記簿的實。作物權(quán)公示手 段，不產(chǎn)登記本質(zhì)為產(chǎn)生法效果的事行為而登記機關(guān)的政管理為。目前世 界上存的契據(jù)登記、權(quán)利記制和托倫登記制種模式各有長，我應充分比較 借鑒上登記制度的處，結(jié)我國的現(xiàn)實情，構(gòu)有中國特色不動產(chǎn)權(quán)登記制 度。本回顧了我國動產(chǎn)登的歷史，指我國的記制度存在多缺陷并歸納總結(jié) 了學者關(guān)于完善該度的若建議，認為權(quán)法中登記制度的定，標著我國統(tǒng)一 不動產(chǎn)記制度的正確立。文認為，我的不動登

2、記制度具公示力形成力、推 定力和信力四種法效力，對物權(quán)法中更正登、異議登記預告登三種特殊類 型進行闡述。文章析了我不動產(chǎn)登記關(guān)應履的職責，并登記錯的責任賠償 問題進了分析，指物權(quán)法登記機關(guān)責賠償問上采納了無錯責任則，其目的 是為了少登記錯誤更好地護處于相對勢地位受害人的合權(quán)益。章最后分析 了登記關(guān)賠償責任構(gòu)成要，并對賠償圍及登機關(guān)的追償題進行闡述。不動產(chǎn)記是物權(quán)法的一項要制度。在代市場濟社會中，律在保財產(chǎn)靜 的安全同時，更加重保護產(chǎn)動的交易全。由不動產(chǎn)在財權(quán)體系占據(jù)非常重 要的地，因而作為物權(quán)公手段的不動登記就演了極為重的角色它甚至決定 了基于律行為的不產(chǎn)物權(quán)動能否發(fā)生力。梁星先生在論登記制的

3、重要性時 曾經(jīng)指：“不論物法如何善，如果沒一個好登記制度，你的物法就不會有 好的結(jié)，不會得到實的實?！币虼耍坎粍拥怯浿贫?，于正確解物權(quán)變動 法理，確適用法律保障交安全，維護易秩序都具有重要義。本試就我國不 動產(chǎn)登制度的基本題作一討。一、不產(chǎn)登記概述()不動產(chǎn)登的意義不動產(chǎn)記，是指經(jīng)利人或害關(guān)系人申，由國專職部門將關(guān)不動物權(quán)及 其變動項記載于不產(chǎn)登記的事實。例，某甲過合法建筑造住宅處，經(jīng)甲向 房產(chǎn)管部門申請，房產(chǎn)管部門將其房權(quán)屬狀記載于不動登記簿該項記載就 是不動登記，又稱動產(chǎn)物登記。不動登記具如下含義。1.記是依當人申請行為。當事提出登申請，是不產(chǎn)登記起始環(huán)節(jié)和 經(jīng)步驟是啟動不動登記程的重要

4、法律實。沒當事人的申，就不產(chǎn)生登記法 律關(guān)系但是，并不任何人可以提出登申請。動產(chǎn)登記的接后果產(chǎn)生不動產(chǎn) 登記關(guān)主體之間的利和義，其最終目是為了當事人的不產(chǎn)權(quán)利過法律程序 得到認。因此，只與待登的不動產(chǎn)權(quán)具有直利害關(guān)系的，如權(quán)人和利害關(guān) 系人，能依法定程向不動登記機關(guān)提登記申。2.記是國家職部門活動。不動物權(quán)的動必須登記這是各立法的通例 然而，于登記具有示作用對當事人權(quán)具有重影響，這就求登記關(guān)必須具有 權(quán)威性如果登記機沒有權(quán)性，其所辦的財產(chǎn)記就可能失公信力申請人的權(quán) 利也無得到保障，而不能現(xiàn)財產(chǎn)登記基本目。只有法律定的國專職部門才 能以國行為擔保登的公信，從而擔當記重任因此各國均確規(guī)定專門的登記

5、 機關(guān)辦不動產(chǎn)登記例如，國辦理不動登記的屬于地方普法院系的土地登記 局;在日本為司行政機法務局、地法務局其派所 ;在瑞士大多為州的地法 院。只法律明確規(guī)的登記關(guān)，才享有理不動登記的職權(quán) ;也只在該機進行 登記，記才能發(fā)生律效力3.記內(nèi)容為動產(chǎn)物及其變動事。不動登記的內(nèi)容法律規(guī)要求進行登 的不動權(quán)利。在采同登記式的國家，律對于記內(nèi)容的規(guī)存在重差異?？傮w 而言，采物權(quán)登記度的國，一般由法明確規(guī)應當?shù)怯浀姆N不動權(quán)利。例 如，日不動產(chǎn)登法規(guī)，不動產(chǎn)登的對象括以下權(quán)利 (1) 所權(quán);(2)地上 權(quán);(3)佃權(quán) ;(4)地役權(quán) ;(5)先取特權(quán) (6)權(quán);(7)抵權(quán) ;(8)賃權(quán) (9)采石。我國 臺灣地

6、“土地登記則”第 5 亦有類規(guī)定。我國律明確定不產(chǎn)物權(quán)設立、 變更、讓和消滅，當依照律規(guī)定登記故登記容應為不動物權(quán)及變動事項。4.記事項須載于不產(chǎn)登記簿。動產(chǎn)登簿是登記機依法制的用于登錄 記載不產(chǎn)物權(quán)狀況檔案簿。在采實質(zhì)義登記法的國家，動產(chǎn)登簿乃不動產(chǎn)物權(quán)歸和內(nèi)容的根，它具統(tǒng)一性、權(quán)性、持性、公開性個特征不動產(chǎn)物權(quán) 只有由記機關(guān)記載不動產(chǎn)記簿，才能國家行擔保其公信，并依對不動產(chǎn)物 權(quán)變動可信性作出障，才于由登記機長期保，并為權(quán)利和利害系人查詢提 供方便因此，登記關(guān)在受不動產(chǎn)登記請后，依照法律規(guī)的格式形式、程 序、方和具體要求立登記，對當事人請的不產(chǎn)物權(quán)事項登記簿進行記載， 才能發(fā)不動產(chǎn)物權(quán)立、

7、變、轉(zhuǎn)讓、消的效果()不動產(chǎn)登的性質(zhì)不動產(chǎn)記的性質(zhì)，指不動登記行為的律屬性關(guān)于不動產(chǎn)記的性，大致 有三種說： (1)公法為說。認為動產(chǎn)登屬于一種公上的行行為，它體了國 家對不產(chǎn)物權(quán)關(guān)系干預，預的目的旨明晰各不動產(chǎn)物權(quán)依法保物權(quán)人的合 法權(quán)益 (2)明行為。該說避免、私法質(zhì)上的判斷認為“屋產(chǎn)權(quán)管理關(guān)的 職責范也只是審查賣雙方否具備辦證(交付件，房產(chǎn)權(quán)更登記身，也只是 對買賣方履行買賣同的結(jié)進行確認和示，而是對房屋買合同的查和批 準?！?3)法行為說。為登記質(zhì)上應為私行為。我們認，不動產(chǎn)登并非登機關(guān)的行政理行為其本質(zhì)應為生私法果的事 實行為不動產(chǎn)記是依當事申請，國家專職部實施的動。登記機的職能主要

8、在 于對不產(chǎn)物權(quán)予以示，明權(quán)利歸屬，維護交安全。在不產(chǎn)登記律關(guān)系中， 當事人權(quán)利來源于律法規(guī)規(guī)定，登記過是對權(quán)利的“宣”或“認”。登記 本質(zhì)上一種事實行，它并能賦予任何以權(quán)利即登記本身能創(chuàng)設權(quán)。毋庸諱 言，正由于國家公力介入登記，以國行為作保，才賦予動產(chǎn)登強大的公示 效力。登記制度的源看，最初是隨國征收稅的需要而產(chǎn)的，帶明顯的行政 色彩。隨著商品經(jīng)的發(fā)展登記制度發(fā)了質(zhì)的化，它不再僅與國利益相關(guān)， 而且與會公共利益經(jīng)濟秩緊密相連。不動產(chǎn)權(quán)進行登記目的是過登記向公 眾昭示利，從而表權(quán)利人利的存在，護交易全。登記的要意義于物權(quán)變動 的公示公信，其所生的是法上的效果正如我有學者指出，“土權(quán)利登記， 在

9、財產(chǎn)上的本質(zhì)是土地權(quán)變動的法律認，賦土地權(quán)利變的法律力，即給土 地權(quán)利動提供法律礎?！钡怯洸⒐ㄉ系男行袨?。政行為強調(diào)政機關(guān)方的行政意表示，登記行 為則需當事人和登機關(guān)雙的意思表示包括當人以及相對提出的記申請，登 記機關(guān)登記時所作其他為記必須的意表示，事人或者相人為支和補充登記 申請所的其他意思示。該思表示具有合構(gòu)成，登記效力發(fā)生脫申請人的意 思就難發(fā)生效力。此，登不是登記機的單方政職權(quán)行為事實上登記并非登 記機關(guān)權(quán)力，而是法定職，對于符合律要求形式要件的記申請登記機關(guān)有 登記義，登記效力不受登機關(guān)的意志右。不產(chǎn)物權(quán)登記行政機之行政權(quán)力 的運用有必然聯(lián)系就不動登記機關(guān)的擇而言國家完全可不受有不

10、動產(chǎn)行政 管理權(quán)配置的制約而指定政機關(guān)之外其他機如司法機關(guān)施不動物權(quán)登記。 因此，們必須明確分不動登記與不動的行政理行為，摒那種把動產(chǎn)登記視 為行政理手段，將記行為為公法上行行為的念，確立登為法律務、為當事 人服務立場。二、不產(chǎn)登記模式察近、現(xiàn)各國的不動登記制，大致可歸為三種式：契據(jù)登制度、利登記 制度和倫斯登記制。下面別予以考察()契據(jù)登記度契據(jù)登制度，也稱式主義記，是指不產(chǎn)物權(quán)變動，經(jīng)當人訂立約即發(fā) 生效力但非經(jīng)登記不得對第三人。契登記制以法國為代，日本意大利、比 利時、班牙等國以美國多州也采行此。法民法典第 711 條規(guī)定：“財所 有權(quán)，繼承、生前與或遺，以及因債效力，得與轉(zhuǎn)移。第 條規(guī)

11、定 “當事一經(jīng)對標的與價金議一致，即標的物未交付，價尚未支，買賣即告 完全成，且買受人出賣人法取得標的的所有?！比毡痉ǖ?177 條亦規(guī) 定：“動產(chǎn)物權(quán)的得、喪及變更，除依登記規(guī)定進行登，不得之對抗第三 人。”據(jù)契據(jù)登記度，由家設置的登機構(gòu)在記簿上記載動產(chǎn)物狀況，以便 有利害系的第三人行查閱不動產(chǎn)物權(quán)動并不登記為生效件，只當事人意思 表示一，訂立契約就能發(fā)物權(quán)變動的力。登機關(guān)登記時根據(jù)法規(guī)定應當提 交的有契據(jù)所載內(nèi)予以登，對契據(jù)內(nèi)是否真、是否有瑕等均不實質(zhì)性審 查，因該種登記不有公信，僅具有對第三人效力。契據(jù)登制度具有以法律特： (1)記為權(quán)變動對抗要件。不動產(chǎn)權(quán)變 動因當人合意而生，登記起簡

12、單的公作用，當事人實體利無決影響。 (2) 登記與不予強制。于登記發(fā)生權(quán)利變的效果登記與否對事人的利沒有直接 關(guān)系，事人可以自選擇是登記，法律此并無制性規(guī)定。 (3)記實行式審查 主義。記官吏對于記申請只進行形式查，即審查契約及續(xù)是否備。如手續(xù) 完備，依契據(jù)內(nèi)容載于登簿。至于契所載權(quán)是否真實，無瑕疵則在所不 問。記無公信力登記僅當事人物權(quán)動行為存在進行證和表彰對于已經(jīng) 登記的利，公眾不信賴其真實的權(quán)利交易完后，就第三讓人而，對于已登 記的權(quán)事項，如有主張權(quán)，應依實體確定權(quán)歸屬。 (5)記簿采的編主 義。即記簿以權(quán)利為標準輯而成，而以不動為標準。登完畢后僅在交易契 約上注登記經(jīng)過，發(fā)權(quán)利書。 (

13、6)記不動產(chǎn)權(quán)變動態(tài)，即不僅記不動物 權(quán)的現(xiàn)狀態(tài)，而且記物權(quán)動事項。()權(quán)利登記度權(quán)利登制度，又稱質(zhì)主義記，是指不產(chǎn)物權(quán)法律行為的立、轉(zhuǎn)、變更 和廢止事項非經(jīng)登不得生的立法體制權(quán)利登制度為德國法首創(chuàng)并為瑞士、 奧地利匈牙利等國及我國灣地區(qū)所采。德民法典第 873 條第(1)規(guī)定： “轉(zhuǎn)讓地所有權(quán)、土地設權(quán)利以及轉(zhuǎn)此種權(quán)或者對此種利設定他權(quán)利，需 有權(quán)利與相對人關(guān)權(quán)利變的協(xié)議，并將權(quán)利更在土地登簿中登注冊”。我 國臺灣區(qū)“民法” 758 亦規(guī)定“不產(chǎn)物權(quán)法律行為而得、設、喪失及變 更者，經(jīng)登記，不效力。根據(jù)權(quán)利登制度，何基于法律為的不產(chǎn)物權(quán)變動 都必須記，如果當人僅僅是達成了物變動的意，而沒有成

14、登記續(xù)，則物權(quán) 變動的思表示不僅產(chǎn)生公力，而且也產(chǎn)生物變動的法律果。也是說，不動 產(chǎn)登記僅具有物權(quán)動公示效力，而且具有決物權(quán)變動是生效的力。權(quán)利登制度具有以法律特： (1)記為權(quán)變動生效要件。記為不產(chǎn)物 權(quán)的法行為成立生的必要件，不動產(chǎn)權(quán)依法行為而取得設立、失及變更， 非經(jīng)登，不生效力因此，于依法律行的不動物權(quán)變動，當事人思表示一致 外，還須踐行法定記的形，才能發(fā)生力。 (2)登采實質(zhì)審查義。登官吏對 于申請的登記申請有實質(zhì)查權(quán)，不僅查申請須具備的形要件，要審核不動產(chǎn)物權(quán)動的原因與實是否符、不動產(chǎn)權(quán)界限與他人的產(chǎn)關(guān)系等經(jīng)審查無誤 后，方予以登記。(3)記具有信力。眾可以信賴記權(quán)利真實的權(quán)利登記

15、關(guān) 于權(quán)利態(tài)的表示具絕對效。登記簿上載的權(quán)，即使在實上存在記原因不成 立、無或可撤銷情，也不以其不成立無效或撤銷對抗善第三人 (4)登記采 用強制義。不動產(chǎn)權(quán)的變，不經(jīng)登記發(fā)生效。這就要求事人訂契約后，要 取得物變動的效果還必須法進行登記 登簿采物編成主義。記簿以動 產(chǎn)物權(quán)標準編成，依土地段、地號先次序編而成。登記畢不發(fā)利證書，僅 在契約注記登記經(jīng)。 (6)記以不產(chǎn)權(quán)利的靜為主。記簿先辦理動產(chǎn)權(quán)的 現(xiàn)在狀，再及于不產(chǎn)權(quán)利變動情形。()托倫斯登制度托倫斯記制度，又權(quán)利交主義登記，指經(jīng)實審查后用登機關(guān)發(fā)的權(quán)利 證書確產(chǎn)權(quán)以便利動產(chǎn)物轉(zhuǎn)移的登記度。托斯登記制度生于澳利亞南部。 除澳大亞外，英國愛爾蘭

16、加拿大、菲賓等國及美國的加福尼亞馬薩諸塞等 十余州采用此制度根據(jù)托斯登記制度在初次記不動產(chǎn)時登記機按照一定的 程序確不動產(chǎn)的權(quán)狀態(tài)，成地券。轉(zhuǎn)不動產(chǎn)，當事人之作成讓證書，連同 地券一交給登記機。經(jīng)登機關(guān)審查后在登記上記載權(quán)利轉(zhuǎn)移。于受讓人則 交付新券，或在原券上記權(quán)利的移轉(zhuǎn)從而使三人能夠從地券上確不動產(chǎn)的 權(quán)屬狀。托倫斯記制度具有下法律征： 登記實行全的強制主義并非一土地 都必須政府申請登，登記否，任由當人自行定。但土地經(jīng)登記進入強制狀 態(tài)，日如有土地移或變動非經(jīng)登記不效力。 記采實質(zhì)查主義登記官吏 對于登申請有實質(zhì)查權(quán)，記機關(guān)進行記時須一定程序，細審查記原因及證 明文件以便精確確不動產(chǎn)權(quán)利狀

17、態(tài)。必須公者應經(jīng)公告序，登始能確定。 (3)記具有信力。土地經(jīng)登記即具有不可翻的效。法律保護賴登記記載 的善意三人，故任人皆可賴登記。 (4)交付利證書權(quán)利證書為請人享登記 權(quán)利的定憑證。當?shù)剡M行一次所有權(quán)記時，記機關(guān)依權(quán)狀態(tài)制權(quán)利證書一 式二份一份交申請保存，為確認權(quán)利證明 ;一份由記機關(guān)存，以用來成登 記簿。請人保存的利證書容與登記簿全一致 登記土地的權(quán)利擔。已登記的土上如設有抵權(quán)等他權(quán)利時，應理他項利的設定變登記。 (6)置賠償 基金。記權(quán)利有不推翻的力，如登記遺漏或誤，致使真權(quán)利人受損害時， 登記機負賠償責任登記機以申請人所納的費設置賠償基，以供來賠償之 用。()對三種登模式的析上述三

18、不動產(chǎn)登記式各具色。無論是利登記、契據(jù)登記還是托斯登記 制，均其本國的政、經(jīng)濟文化、歷史統(tǒng)等因緊密結(jié)合，通過各的內(nèi)部調(diào) 整，基上達到自我系的完。如果脫離國的具國情，將很判斷孰孰劣。契據(jù)登制度與法國日本的權(quán)變動債權(quán)思主義適應，物權(quán)易僅憑方當事 人獨立意思表示即發(fā)生實的物權(quán)變動毋需登的繁瑣程序極大地制了國家公 權(quán)力對權(quán)交易和個意思的預，實現(xiàn)了人之意尊重”的社理想，障了交易迅 捷。然，在契據(jù)登制度下由于物權(quán)變完全取于當事人的思，使會不能從外 部認識事人之間物變動的期與有無，權(quán)變動律關(guān)系無法確化，結(jié)果就產(chǎn)生 了當事之間的內(nèi)部系與對三人的外部系不一的問題，有交易安，不符合現(xiàn) 代市場濟重視對動的物權(quán)易安全保護基本要。權(quán)利登制度與托倫登記制，由于將不產(chǎn)登記為物權(quán)變動生效要，并且 采實質(zhì)查主義，克了契據(jù)記制度存在不足。兩種登記模下，因記具有公信 力，使賴登記的善第三人利益