房地產基礎知識大全（共67）

1、第一章 房地產基本概論第一節(jié) 房產與地產一、 房地產的概念房地產是房房產和地地產的總總稱。其其在物質質上是由由土地及及土地上上的建筑筑物和構構筑物構構成的。在在經濟學學上也叫叫不動產產。二、 地產的的概念與與分類地產：即指指能夠為為其權利利人帶來來收益或或滿足其其權利人人工作或或生活需需要的土土地資產產。地產類型：l 居住住用地：指住宅宅區(qū)內的的居住建建筑本身身用地，以以及與建建筑有關關的道路路用地、綠綠化用地地和相關關的公共共建筑用用地。l 工業(yè)業(yè)用地：主要是是指工業(yè)業(yè)生產用用地，包包括工廠廠、動力力設施及及工業(yè)區(qū)區(qū)內的倉倉庫、鐵鐵路專用用線和衛(wèi)衛(wèi)生防護護地帶等等。l 倉庫庫用地：指專門門用

2、來存存放各種種生活資資料和生生產資料料的用地地、包括括國家儲儲備倉庫庫、地區(qū)區(qū)中轉倉倉庫、市市內生活活供應服服務倉庫庫、危險險品倉庫庫等。l 交通通用地：指城市市對外交交通設施施用地，包包括鐵路路、公路路線路及及相關的的防護地地帶等用用地。l 市政政用地：指用于于建造各各種公共共基礎設設施的用用地，包包括城市市供水、排排水、道道路、橋橋梁、廣廣場、電電力、電電訊、供供熱等基基礎設施施使用的的用地。l 商業(yè)業(yè)服務用用地：指指為整個個城市或或小區(qū)提提供各種種商業(yè)和和服務業(yè)業(yè)的用地地。包括括商店、超超級市場場、銀行行、飯店店、娛樂樂場所等等等。l 公共共綠化用用地：指指城市區(qū)區(qū)域內的的公園、森森林公

3、園園、道路路及街心心的綠化化帶等占占用的地地產。這這類用地地主要是是為改善善城市生生態(tài)環(huán)境境和供居居民休憩憩所用。l 教科科文衛(wèi)設設施用地地：這類類用地包包括各類類大、中中、小學學校，獨獨立用地地的科學學研究機機構、實實驗站、體體育活動動場所、衛(wèi)衛(wèi)生醫(yī)療療機構等等的地產產。l 港口口碼頭用用地：主主要是貨貨運、客客運碼頭頭、民用用機場等等用途的的地產。l 軍事事用地：指提供供為軍事事活動服服務的用用地，屬屬特殊用用地。l 其它它用地：不屬于于以上項項目的其其它城市市用地，包包括市區(qū)區(qū)邊緣的的農田、牧牧場、空空地等。三、土地所所有權的的概念與與劃分土地所有權權：指土土地所有有者在法法律規(guī)定定的范

4、圍圍內，對對其擁有有的土地地享有占占有、使使用、收收益和處處分的權權利。土地所有權權可分為為：國有有土地和和集體土土地兩類類。國有土地：指屬于于國家所所有即全全民所有有的土地地，國家家是國有有土地所所有權的的唯一主主體，用用地單位位或個人人對國有有土地只只有使用用權，沒沒有所有有權。集體土地：屬于農農村居民民集體經經濟組織織所有的的土地，集集體土地地所有權權的主體體是農村村居民集集體經濟濟組織。四、房產的的分類住宅建筑物物：可細細分為普普通住宅宅、高級級公寓、花花園別墅墅等。生產用房：指社會會各類物物質生產產部門作作為基本本生產要要素使用用的房屋屋。包括括工業(yè)、交交通運輸輸和建筑筑業(yè)等生生產活

5、動動中所使使用的廠廠房、倉倉庫、實實驗室等等辦公用房：指政府府行政部部門、事事業(yè)部門門、社會會團體以以及企業(yè)業(yè)公司等等處理日日常事務務和從事事社會經經濟活動動提供服服務的房房屋，亦亦稱寫字字樓。其它樓宇：以上各各類樓宇宇以外的的各種用用途的房房屋，如如外國駐駐華機構構用房、宗宗教用房房等等。五、房產所所有權的的分類占有權：對對于房屋屋的實際際持有和和控制，它它是使用用財產的的前提條條件。使用權：指指按照財財產的性性能和用用途行使使利用的的權利，以以滿足人人們生產產和生活活的需要要。收益權：指指憑借所所有權而而取得的的經濟收收入或利利益，如如房屋所所有權人人將房屋屋出租而而收取的的租金。處分權：

6、決決定財產產事實上上和法律律上存在在形式和和運動方方向的權權能，只只有財產產的所有有人才具具有財產產的處分分權。第二節(jié) 房地產產市場一、 房地產產市場的的概念狹義概念：房地產產商品進進行交易易活動的的地方或或場所。廣義概念：包括土土地的出出讓、轉轉讓、抵抵押、開開發(fā)、房房地產買買賣、租租賃、轉轉讓、互互換、抵抵押以及及一些與與房地產產有關的的開發(fā)、建建筑、修修繕、裝裝飾等勞勞務活動動。二、 房地產產市場的的特點：經營對象的的非流動動性：房房地產主主要經營營對象是是房產和和土地的的使用權權，而房房屋和土土地都是是不動產產，具有有不能作作空間位位移的物物理屬性性。流通形式的的多樣性性：指房房地產流

7、流通的具具體形態(tài)態(tài)和方法法。城市市房屋流流通形式式主要有有買賣、抵抵押、典典當、信信托等，城城市土地地使用權權的流通通形式主主要有出出讓、轉轉讓、出出租等。市場的統(tǒng)一一性：指指房產市市場和地地產市場場的融合合性。在在房地產產交易中中，任何何一筆房房產商品品交易都都必然是是房地合合一的交交易。市場的區(qū)域域性：此此區(qū)域性性是由房房地產商商品的差差異性決決定的。由由于其性性質和其其所處的的城市區(qū)區(qū)域不同同，其市市場供求求狀況和和價格水水平也往往往會有有大的落落差。供給的稀缺缺性：指指房地產產市場是是一個供供給稀缺缺的市場場。一方方面是人人口的不不斷增加加，需求求也相應應增長。另另一方面面是土地地作為

8、不不可再生生資源，其其數量基基本上是是恒定的的。不完全開發(fā)發(fā)性：由由于土地地使用權權和房屋屋所有權權兩種不不同權益益在同一一市場流流通，為為保證市市場的有有效供給給，國家家需要采采取強有有力的措措施抑制制不合理理的市場場需求來來干預市市場。因因此，房房地產市市場活動動在某些些環(huán)節(jié)受受到政府府嚴格限限制，具具有不完完全開放放性。市場的不充充分性：由于房房地產市市場與完完全自由由競爭市市場四個個條件相相差深遠遠，因而而房地產產市場只只是一個個不充分分市場。房地產市場場投機的的巨大可可能性：房地產產市場與與其它市市場相比比具有更更大的投投機性。房房地產商商品供給給的有限限性和需需求的無無限性、由由于

9、對房房地產的的不斷投投資、城城市基礎礎設施建建設和社社會設施施投資引引起的相相鄰效益益以及房房地產的的保值和和增值特特性都決決定著房房地產投投機的巨巨大可能能性。三、 房地產產市場的的分類（1）房地地產一級級市場：是土地地交易市市場，是是土地所所有者與與使用者者間的縱縱向交流流，由政政府直接接控制和和壟斷經經營。（2）房地地產二級級市場：是增量量房地產產交易市市場，指指房地產產經營者者與房地地產使用用者的縱縱向流通通市場。（3）房地地產三級級市場：即存量量房地產產交易市市場，是是房地產產所有者者將房地地產使用用權或所所有權再再轉讓的的市場，是是消費者者間的橫橫向交易易，屬于于消費市市場的重重新

10、配置置。四、 本市房房地產市市場概況況：（1）一級級市場：主管部門：本市的的土地出出讓、轉轉讓交易易核準、審審批部門門。土地規(guī)劃現現狀：本本市現城城市規(guī)劃劃狀況，包包括住宅宅開發(fā)、市市政建設設及生活活配套設施建建設等內內容。土地交易形形式：本本市現行行土地交交易形式式包括哪哪些，如如：招標標、拍賣賣等。（2）二級級市場現上市量：本市已已經注冊冊登記在在案的商商品房數數量。供求關系狀狀況：商商品房供供應量與與本市年年度預計計購買量量的比值值。平均價格：本市注注冊上市市商品房房價格的的平均值值。各檔次房產產銷售概概況：將將現在售售商品房房以價格格標準分分為低、中中、高三三個檔次次，明確確各檔次次價

11、格界界限，并并分析各各檔次商商品房的的銷售狀狀況。（3）三級級市場現上市量：本市已已經注冊冊登記在在案的二二手房數數量。平均價格：現在售售二手房房標價的的平均值值供求關系狀狀況：在在售二手手房數量量與本年年度預計計購買量量的比值值。主流房產銷銷售狀況況：根據據注冊與與交易狀狀況，分分析出主主流價格格二手房房的銷售售狀況。包包括：平平均價格格、坐落落地點特特征、消消費群特特點等。第三節(jié) 房地產產消費一、 房地產產消費的的類型：投資型：房房地產的的消費主主體對房房地產消消費主要要不是為為了自己己使用，而而是為了了作為投資對對象，通通過投入入資金、勞勞動力、技技術等要要素改變變原有的的房地產產性能、

12、結構和形式式，通過過出售或或出租來來獲取利利潤。生產型：對對房地產產的消費費不是為為了用于于消費，而而是作為為生產和和經營場場所，為生產和經經營提供供活動空空間或場場地。消費型：主主要是由由國家機機關、事事業(yè)單位位和個人人為了消消費使用用。此類類物業(yè)主主要是住住宅和辦辦公用房房等。二、 房地產產消費的的特點普遍性：房房地產既既是生活活資料，又又是生產產資料，是是人們生生活必不不可少的的空間條條件和活活動基地地。多樣性：房房地產可可以用于于工業(yè)生生產，可可以用于于商業(yè)經經營活動動及辦公公樓等，也也可作為為城市居居民居住住的地方方等。其其多種使使用價值值和多種種效用為為房地產產消費者者提供了了多種

13、選選擇的機機會，滿滿足了房房地產各各方面的的消費。不可替代與與差別性性：房地地產為人人們提供供的空間間和基地地是其它它產品無無法替代代的。其其不可再再生的性性質決定定了消費費的不可可替代性性，其位位置的固固定不動動性決定定了房產產間的差差別性。連續(xù)性與間間斷性：房地產產消費的的普遍性性和不可可替代性性以及其其使用價價值的耐耐久性決決定了房房地產消消費的連連續(xù)性和和間斷性性。從社社會整體體看只要要社會在在發(fā)展，人人口在增增長，需需求就會會存在，體體現出其其連續(xù)性性。但從從個人來來說，由由于房地地產是耐耐用消費費品，一一次購買買可以滿滿足長期期的消費費，不會會象其他他消費品品一樣需需要不斷斷地反復

14、復地和連連續(xù)地到到市場購購買，它它是間斷斷地。消費彈性的的差異性性：由于于房地產產的特性性及它的的功能和和用途的的不同，決決定著不不同的房房地產具具有不同同的消費費彈性。在在市場經經濟條件件下，房房地產的的消費是是與收入入水平是是呈正比比的，而而其消費費彈性與與價格彈彈性成反反比。增長性：一一般情況況下對房房地產的的消費總總是不斷斷增長的的，這是是由社會會進步和和居民生生活水平平的提高高決定的的。此消消費可以以分為幾幾個層次次：生理理上的消消費、安安全的消消費、社社會交往往的消費費、價值值欲望的的消費等等。三、 影響房房地產消消費的因因素（1）經濟濟社會發(fā)發(fā)展及城城市化的的水平經濟社會越越發(fā)展

15、、城城市化水水平越高高，對房房地產的的消費也也就越大大。隨著著城市的的發(fā)展，城城市土地地面積的的不斷增增加，城城市對土土地和住住宅的消消費也就就越來越越大。（2）城市市人口增增長及生生活水平平城市的發(fā)展展，其人人口也會會相應增增加，加加之生活活水平的的提高，對對城市土土地的消消費就越越來越大大了。（3）房地地產價格格水平與其它市場場一樣，價價格的高高低對于于房地產產的消費費有很大大的影響響。價格格高，就就會限制制對房地地產的消消費，價價格低，就就會增加加對房地地產的消消費。（4）國家家政策國家的政策策對房地地產的生生產性消消費和消消費性消消費都會會有巨大大的影響響。特別別是對房房地產的的總量平

16、平衡和結結構平衡衡有著重重大的調調節(jié)作用用。對于于居民住住房消費費影響最最大的是是國家的的住房政政策以及及與住房房有關的的各項優(yōu)優(yōu)惠政策策。（5）城市市產業(yè)結結構城市產業(yè)結結構發(fā)展展的狀況況，不僅僅決定著著城市對對房地產產消費的的總量，而而且決定定著房地地產產業(yè)業(yè)的消費費結構。（6）消費費者對經經濟發(fā)展展形勢預預測消費者的消消費會受受到外部部環(huán)境的的制約，外外部環(huán)境境影響著著現實支支付能力力能否得得到實現現。如果果消費者者對未來來經濟發(fā)發(fā)展的預預測是樂樂觀的，房房地產消消費就會會增長，如如果是悲悲觀的，消消費會減減少。第二章 房地產產開發(fā)經經營第一節(jié) 房地產產開發(fā)經經營的主主要階段段及基本本程

17、序一、房地產產開發(fā)經經營的主主要階段段：根據房地產產生產和和再生產產運行順順序，以以及各階階段經營營管理的的內容，房房地產開開發(fā)經營營大體上上可以劃劃分為七七個階段段。1、 建建設工程程項目設設立或運運行過程程2、 房房地產建建設工程程項目規(guī)規(guī)劃與審審批3、 土土地使用用權的取取得4、 征征地與拆拆遷5、 工工程建設設與管理理6、 房房地產的的租售管管理7、 房房地產的的物業(yè)管管理二、房地產產開發(fā)經經營的基基本程序序1、 提出立立項意向向書，向向市規(guī)劃劃部門進進行咨詢詢。2、 向本市市計劃委委員會提提交立項項報告書書，申請請立項。如如項目較較大還需需向規(guī)劃劃委員會會申報。3、 市計委委會同市市

18、規(guī)劃管管理部門門經過研研究審批批，如果果同意立立項，發(fā)發(fā)給立項項批復意意見書，并并要求建建設單位位進行項項目可行行性研究究。4、 申請者者向計委委和市建建委提交交項目可可行性研研究報告告。5、 市計委委、建委委、首都都規(guī)劃建建設委員員會（簡簡稱首規(guī)規(guī)委）與與各專業(yè)業(yè)局即自自來水管管理部門門、燃氣氣管理部部門等審審查可行行性研究究報告，如如果同意意可行性性研究的的，即下下達審查查通過的的批復文文件，并并下達規(guī)規(guī)劃設計計任務書書。6、 申請者者根據批批復，辦辦理征地地及前期期規(guī)劃準準備工作作，然后后到城市市規(guī)劃管管理局（簡簡稱市規(guī)規(guī)劃局）領領取規(guī)劃劃設計任任務通知知單，辦辦理征地地意見書書。7、

19、申請者者到土地地所在地地區(qū)的土土地管理理部門及及原土地地使用部部門征求求意見，這這一階段段可分為為兩種情情況：第一種情況況：所使使用的土土地如果果屬于新新征土地地，即農農村集體體所有的的土地：（1） 到區(qū)、縣縣土地管管理局（簡簡稱土地地局）、規(guī)規(guī)劃局，以以及所用用土地的的鄉(xiāng)政府府村公所所征求意意見。（2） 將征求求意見的的結果報報本市土土地管理理局。第二種情況況：如果果屬于舊舊城改造造范圍地地區(qū)的土土地，即即城市國國有的土土地：（1） 到當地地的區(qū)、縣縣的土地地管理部部門征求求意見。（2） 將征求求意見的的結果報報本市房房地產管管理局。8、以上第第七項工工作完成成后，將將結果報報市政府府審批。

20、市市政府審審批后，正正式辦理理用地手手續(xù)。9、收到市市政府關關于土地地使用權權的批文文后，同同時進行行以下三三部分工工作。第一部分：1. 劃劃局辦理理規(guī)劃用用地許可可證2. 申申請確定定規(guī)劃設設計條件件3. 持持規(guī)劃設設計條件件到市公公用局、供供電局、環(huán)環(huán)保及電電信管理理局征詢詢意見4. 規(guī)規(guī)劃局審審查后，下下達規(guī)劃劃條件通通知單5. 根根據規(guī)劃劃條件通通知單，委委托有資資格的規(guī)規(guī)劃設計計單位或或采用招招標投標標方式，選選擇規(guī)劃劃設計單單位進行行歸戶啊啊設計，提提出規(guī)劃劃設計方方案6. 到到規(guī)劃局局領取設設計方案案送審書書7. 規(guī)規(guī)劃局對對規(guī)劃方方案進行行審查，并并提出對對方案審審查的意意見8

21、. 規(guī)規(guī)劃設計計方案設設計出圖圖后，送送規(guī)劃局局審圖，方方案通過過后，可可進行施施工圖設設計，出出圖后報報規(guī)劃局局審圖。方方案圖批批準后，到到城市建建設檔案案館交保保證金，到到規(guī)劃局局領取建建設工程程施工許許可證。第二部分：（1） 畫樁位位，并給給出打樁樁條件（2） 委托測測繪院釘釘樁、并并進行測測繪（3） 將打樁樁收集到到的數據據，提交交設計單單位。第三部分：（1） 持規(guī)劃劃用地許許可證和和征地意意見書以以及用地地申請報報告經市市計委、建建委、規(guī)規(guī)委批準準項目可可行性報報告、規(guī)規(guī)劃設計計方案、市市規(guī)劃局局開據的的設計任任務通知知單、企企業(yè)章程程、營業(yè)業(yè)執(zhí)照副副本、地地形圖等等等，到到市土地地

22、管理局局辦理征征地手續(xù)續(xù)。征地地方式根根據建設設用地性性質的不不同，分分別采用用拍賣方方式，招招標投標標出讓方方式、以以及劃撥撥的方式式等。如如果占用用耕地，還還需要交交納耕地地占用稅稅。（2） 在立項項報告批批準之后后，即可可到建設設項目所所在地的的區(qū)、縣縣地政管管理部門門辦理戶戶口凍結結手續(xù)等等的工作作。（3） 地政管管理部門門審查拆拆遷安置置方案并并發(fā)給拆拆遷許可可證。（4） 對建設設用地進進行三通通一平等等工作，即即通水、通通電、通通路和土土地平整整等。在這里需要要完成的的具體工工作是：a. 到園林林局申請請伐樹許許可證；b. 了解線線路情況況與供電電局協(xié)商商改造、移移線方案案；c.

23、燃氣、道道路、上上下水等等現狀管管線改路路；d. 到供電電局申請請用電報報裝，做做正式供供電方案案，申請請施工臨臨時用電電，委托托施工。10、完成成以上各各項工作作后，即即可進行行施工前前的準備備工作。第一部分：（1） 到稅務務局領取取稅單；（2） 持年度度計劃、稅稅單到區(qū)區(qū)計委領領投資許許可證登登記卡，登登記并領領取許可可證。第二部分：（1） 到市計計委申請請列入計計劃（此此申請須須經建委委會簽）（2） 到市建建委工程程處領取取開工審審批表（3） 持開工工審批表表到各專專業(yè)公司司辦理市市政配套套工程（上上水、下下水、熱熱力、燃燃氣、電電力、電電信）報報裝工作作，報裝裝工作完完畢后，在在開工證

24、證上加蓋蓋公章，并并交納四四源費（四四源費是是指自來來水建設設費、污污水處理理費、供供熱建設設費、燃燃氣建設設費。均均按照建建筑平方方米收取取）如果是公建建部分，則則是根據據使用量量確定收收取的標標準，同同時一般般是在市市政工程程開工前前交納。（4） 到市建建委主管管部門核核實任務務（5） 到市建建委工程程處辦理理招標審審批手續(xù)續(xù)（6） 填寫招招標申請請書，并并到市招招標辦辦辦理招標標登記（7） 組織招招標辦及及投標單單位到現現場勘察察（8） 對施工工單位進進行資格格預審（9） 進行預預算審查查處審查查標底（10） 招標辦辦審查標標底（11） 建設單單位組織織招標辦辦及各投投標單位位召開開開標

25、會議議（12） 編寫評評標報告告，經開開標評標標確定最最佳建設設單位，發(fā)發(fā)出中標標通知書書（13） 經招標標辦同意意正式確確定施工工單位11、完成成以上工工作，施施工準備備工作即即將進入入尾聲，在在這個階階段還需需要做好好以下幾幾項工作作：（1） 委托質質量監(jiān)督督總站和和監(jiān)理公公司進行行工程質質量監(jiān)督督（2） 到市統(tǒng)統(tǒng)計局落落實任務務（3） 市審計計局審核核資金來來源、任任務來源源及一切切手續(xù)（4） 到市開開發(fā)辦秘秘書處登登記備案案12、完成成以上工工作，施施工準備備工作即即告結束束，到市市建委領領取開工工證，進進入項目目施工階階段。第一部分：組織各各項市政政管線的的設計工工作第二部分：通知園

26、園林綠化化主管部部門，辦辦理小區(qū)區(qū)綠化手手續(xù)第三部分：按道路路方案施施工，到到市規(guī)劃劃局主管管部門辦辦理道路路施工許許可證第四部分：（1） 辦理自自來水管管線設計計，到市市規(guī)劃局局市政處處辦理上上水管線線施工許許可證（2） 辦理下下水管線線設計，到到市政規(guī)規(guī)劃局市市政處辦辦理污水水管線施施工許可可證第五部分：委托熱熱力公司司進行熱熱力線路路設計，到到市規(guī)劃劃局市政政處辦理理熱力管管線施工工許可證證。第六部分：委托燃燃氣公司司進行燃燃氣管線線設計，到到市規(guī)劃劃局市政政處辦理理燃氣管管線施工工許可證證。13、土建建工程完完工后，建建設單位位組織各各項市政政配套工工程的施施工。完完工后組組織施工工單

27、位、設設計單位位、質量量監(jiān)督單單位及其其它相關關管理部部門進行行聯(lián)合驗驗收。合合格后即即可交付付使用。第二節(jié) 房地產產開發(fā)經經營的風風險一、房地產產開發(fā)經經營風險險1、房地產產開發(fā)經經營風險險成因（1） 房地產產位置的的不動性性或固定定性，決決定了房房地產在在地域上上對市場場供求的的不可調調劑性（2） 房地產產投資時時間的長長期性決決定了房房地產經經營對市市場供求求變動的的不敏感感性（3） 房地產產投資經經營的固固定性決決定了房房地產投投資經營營的不易易變現性性（4） 房地產產市場信信息的分分散性，在在不同階階段有著著不同的的表現形形式和作作用2、地產開開發(fā)經營營風險的的類型（1） 房地產產經

28、營管管理自然然風險：是由房房地產經經營管理理過程中中自然災災害，諸諸如地震震、洪水水、風暴暴、火災災等造成成的房地地產破壞壞和損害害形成的的風險。（2） 房地產產經營管管理社會會風險：分為兩兩個方面面，一是是由于政政治方面面的原因因引起的的，如國國家政治治狀況和和政治形形式、國國家的宏宏觀經濟濟政策和和房地產產方面的的政策等等。二是是由于集集體和個個人的不不恰當或或錯誤的的行為引引起的，如如：盜竊竊、欺詐詐等形成成的風險險。（3） 房地產產經營管管理經濟濟和市場場風險：是由房房地產市市場狀況況的變動動的不確確定因素素引起的的。（4） 房地產產經營管管理技術術風險：是由于于科學技技術的進進步引起

29、起的風險險。（5） 房地產產經營管管理企業(yè)業(yè)內部的的風險。3、地產經經營風險險的管理理辦法（1）回避避風險。要要求企業(yè)業(yè)在經營營決策時時，盡量量回避有有風險或或風險大大的業(yè)務務，選擇擇無風險險和風險險小的業(yè)業(yè)務，達達到回避避經營風風險的目目的。（2）轉移移風險。是是將經營營可能發(fā)發(fā)生的風風險全部部地或部部分地轉轉移出去去。減輕風險的的損失。經經營風險險一旦發(fā)發(fā)生，企企業(yè)就要要千方百百計采取取各種有有效的措措施，力力求減少少風險帶帶來的損損失。（3）經營營項目實實行保險險。對經經營項目目實行保保險，是是經營者者轉移風風險的一一種比較較好的方方式。保保險雖然然也要支支付費用用即保險險金，但但是與風

30、風險一旦旦發(fā)生帶帶來的損損失相比比要小的的多。第三節(jié) 房地產產開發(fā)經經營的可可行性研研究一、可行性性研究的的概念可行性研究究：是現現代經營營管理活活動重要要環(huán)節(jié)和和經營管管理重要要方法。房房地產經經營管理理可行性性研究是是在房地地產經營營管理決決策前對對經營管管理項目目進行的的綜合技技術和經經濟分析析的一種種科學方方法。二、可行性性研究的的階段可行性研究究大體分分為三個個階段，即即機會可可行性研研究階段段；初步步可行性性研究階階段；。（1）機會會可行性性研究階階段及其其任務其主要任務務是確定定經營方方向，提提出經營營目標。對對房地產產的經營營企業(yè)來來說，就就是對經經營管理理項目提提出建議議。（

31、2）初步步可行性性研究階階段其主要任務務是根據據機會研研究階段段的結果果，進一一步研究究經營管管理項目目的規(guī)模模、建筑筑材料的的供應、投投資地段段的選擇擇和選址址，建筑筑工程的的設計方方案、項項目工程程的施工工進度等等狀況。（3）終可可行性研研究階段段是可行性研研究的最最后一個個階段。其其主要任任務是對對經營管管理項目目的技術術、經濟濟、以及及市場等等方面進進行詳細細的和深深入細致致的分析析論證、確確定經營營管理項項目的有有關主要要因素，并并對這些些因素進進行仔細細的調查查、分析析、計算算、評估估，在這這個基礎礎上提出出一個和和幾個可可供選擇擇的最優(yōu)優(yōu)方案，作作為經營營管理的的決策依依據。三、

32、可行性性研究的的內容房地產經營營管理可可行性研研究由于于包括的的內容很很多，可可以根據據不同的的標準把把他繁的的內容歸歸結為不不同的方方面。但但是，房房地產經經營管理理可行性性研究必必須包括括以下三三方面內內容：1、 地地產市場場問題。在在市場經經濟條件件下，生生產都是是為了滿滿足市場場的需要要。所以以其首要要的就是是研究有有沒有市市場，市市場的容容量有多多大。有有沒有市市場的問問題是解解決房地地產經營營管理有有沒有“必必要性”的的問題。所所以這個個問題就就成為全全部可行行性研究究的基礎礎和前提提。2、 工工程技術術問題。主主要是研研究規(guī)劃劃設計和和工程技技術中的的高科技技含量的的問題，以以及

33、規(guī)劃劃設計工工程技術術中的難難點是否否能夠解解決或克克服的問問題。這這個問題題是解決決房地產產經營管管理的“可可行性”問問題。3、 經經濟效益益問題。就就是通過過房地產產經營管管理的經經濟評價價，研究究是否贏贏利和贏贏利水平平的高低低。這是是解決房房地產經經營管理理“合理理性”的的問題或或企業(yè)經經營的最最終目的的的問題題。四、房地產產開發(fā)項項目可行行性研究究報告1、 房房地產經經營項目目的背景景狀況2、 房房地產經經營管理理項目的的概況3、 可可行性報報告的基基本數據據4、 房房地產經經營項目目的成本本估算5、 資資金籌集集與供給給方式6、 資資源采購購與供應應7、 房房地產經經營管理理項目市

34、市場分析析8、 房房地產經經營管理理項目財財務評價價9、 房房地產經經營管理理風險分分析10、國民民經濟社社會評價價11、房地地產經營營管理項項目開工工日期、竣竣工日期期和竣工工驗收初初步安排排12、結論論。第四節(jié) 商品房房預購預預售管理理 商品房房預購預預售實際際上就是是房地產產的期貨貨交易。它它是在房房地產開開發(fā)商還還沒有把把房屋建建設起來來以前或或房產還還沒有竣竣工以前前以預售售的方式式把房屋屋賣了出出去。也也就是先先付款，后后交貨。在在香港也也叫賣樓樓花或炒炒樓花。一、預售房房屋條件件及程序序 中華華人民共共和國城城市房地地產管理理法第四十十四條規(guī)規(guī)定，商商品房預預售，必必須符合合下列

35、條條件：（1）交付付全部使使用權出出讓金，選選取土地地使用權權證書。（2）有建建設工程程規(guī)劃許許可證（3）按提提供預售售的商品品房計算算，投入入開發(fā)建建設資金金達到工工程建設設總投資資的255%以上上，并已已經確定定施工進進度和竣竣工交付付日期（4）向縣縣級以上上人民政政府房產產管理部部門辦理理預售登登記，取取得商品品房預售售許可證證明。二、房屋預預售的具具體程序序（1）房地地產開發(fā)發(fā)商向市市房地產產管理局局提出房房屋預售售申請，并并提交如如下有關關文件：企業(yè)開開發(fā)資質質等級證證書和營營業(yè)執(zhí)照照；土地地管理部部門出具具的建設設用地批批文和規(guī)規(guī)劃部門門簽發(fā)的的建設許許可證；建筑施施工合同同；已完

36、完成投資資額的證證明和房房屋基礎礎工程驗驗收合格格單；房房屋預售售計劃，包包括商品品房的位位置、總總單元數數、各單單位的建建筑面積積、銷售售時間和和地點等等。（2）經房房地產主主管部門門批準后后，預售售單位與與預購房房者就可可以簽訂訂房屋屋預售合合同。（3）理房房屋登記記、鑒證證。（4）房地地產開發(fā)發(fā)商在房房屋竣工工后，應應當按房房屋預售售合同辦辦理房屋屋交付手手續(xù)，購購房人憑憑房屋屋預售合合同及及房屋交交付憑證證辦理房房產過戶戶手續(xù)，繳繳納手續(xù)續(xù)費用。第三章 建筑學學基礎知知識第一節(jié) 建筑物物的分類類一、建筑物物的用途途分類及及特點民用建筑：供人們們生活、居居住、從從事各種種文化福福利活動動

37、的房屋屋。按其其用途不不同，有有以下兩兩類：（1）居住住建筑：供人們們生活起起居用的的建筑物物，如住住宅、宿宿舍、賓賓館、招招待所。（2）公共共建筑：供人們們從事社社會性公公共活動動的建筑筑和各種種福利設設施的建建筑物，如如各類學學校、圖圖書館、影影劇院等等。工業(yè)建筑：供人們們從事各各類工業(yè)業(yè)生產活活動的各各種建筑筑物、構構筑物的的總稱。通通常將這這些生產產用的建建筑物稱稱為工業(yè)業(yè)廠房。包包括車間間、變電電站、鍋鍋爐房、倉倉庫等。二、按建筑筑結構的的材料分分類1、 磚木結結構：這這類房屋屋的主要要承重構構件用磚磚、木構構成。其其中豎向向承重構構件如墻墻、柱等等采用磚磚砌，水水平承重重構件的的樓

38、板、屋屋架等采采用木材材制作。這這種結構構形式的的房屋層層數較少少，多用用于單層層房屋。2、 磚混結結構：建建筑物的的墻、柱柱用磚砌砌筑，梁梁、樓板板、樓梯梯、屋頂頂用鋼筋筋混凝土土制作，成成為磚鋼筋混混凝土結結構。這這種結構構多用于于層數不不多（六六層以下下）的民民用建筑筑及小型型工業(yè)廠廠房，是是目前廣廣泛采用用的一種種結構形形式。3、 鋼筋混混凝土結結構：建建筑物的的梁、柱柱、樓板板、基礎礎全部用用鋼筋混混凝土制制作。梁梁、樓板板、柱、基基礎組成成一個承承重的框框架，因因此也稱稱框架結結構。墻墻只起圍圍護作用用，用磚磚砌筑。此此結構用用于高層層或大跨跨度房屋屋建筑中中。4、 鋼結構構：建筑

39、筑物的梁梁、柱、屋屋架等承承重構件件用鋼材材制作，墻墻體用磚磚或其他他材料制制成。此此結構多多用于大大型工業(yè)業(yè)建筑。三、按建筑筑結構承承重方式式分類1、承重墻墻結構它的傳力途途徑是：屋蓋的的重量由由屋架（或或梁柱）承承擔，屋屋架支撐撐在承重重墻上，樓樓層的重重量由組組成樓蓋蓋的梁、板板支撐在在承重墻墻上。因因此，屋屋蓋、樓樓層的荷荷載均由由承重墻墻承擔；墻下有有基礎，基基礎下為為地基，全全部荷載載由墻、基基礎傳到到地基上上。2、框架結結構主要承重體體系有橫橫梁和柱柱組成，但但橫梁與與柱為剛剛接（鋼鋼筋混凝凝土結構構中通常常通過端端部鋼筋筋焊接后后澆灌混混凝土，使使其形成成整體）連連接，從從而構

40、成成了一個個整體剛剛架（或或稱框架架）。一一般多層層工業(yè)廠廠房或大大型高層層民用建建筑多屬屬于框架架結構。3、排架結結構主要承重體體系由屋屋架和柱柱組成。屋屋架與柱柱的頂端端為鉸接接（通常常為焊接接或螺栓栓連接），而而柱的下下端嵌固固于基礎礎內。一一般單層層工業(yè)廠廠房大多多采用此此法。4、其他由于城市發(fā)發(fā)展需要要建設一一些高層層、超高高層建筑筑，上述述結構形形式不足足以抵抗抗水平荷荷載（風風荷載、地地震荷載載）的作作用，因因而又發(fā)發(fā)展了剪剪力墻結結構體系系、桶式式結構體體系。四、建筑高高度分類類建筑物可根根據其樓樓層數量量分為以以下幾類類1、低層：2層及2層以下下2、多層：2層以上上，7層以下

41、下3、中高層層：7層以上上，166層以下下4、高層：16層以以上，224層以以下5、超高層層：244層以上上第二節(jié) 房屋構構造概述述一、建筑材材料知識識主要建筑材材料包括括水泥、鋼鋼筋、木木材、普普通混凝凝土、黏黏土磚等等。1、水泥（1）常見見水泥的的種類：硅酸鹽鹽水泥、普普通硅酸酸鹽水泥泥、礦渣渣硅酸鹽鹽水泥、火火山灰質質硅酸鹽鹽水泥及及粉煤灰灰硅酸鹽鹽水泥等等五種（2）水泥泥標號：水泥標標號是表表示水泥泥硬化后后的抗壓壓能力。常常用水泥泥編號例例如：3325、4255、5255、6255等。（3）常用用水泥的的技術特特性l 凝結結時效性性：水泥泥的凝結結時間分分為初凝凝與終凝凝。初凝凝為水

42、泥泥加水拌拌合到水水泥漿開開始失去去可塑性性的時間間。終凝凝為水泥泥漿開始始拌合時時到水泥泥完全失失去可塑塑性開始始產生強強度的時時間。l 體積積安定性性：是指指水泥在在硬化過過程中，體體積變化化是否均均勻的性性質。水水泥硬化化后產生生不均勻勻的體積積變化成成為體積積安定性性不良，不不能使用用。l 水熱熱化性：水泥的的水化反反應為放放熱反應應。隨著著水化過過程的進進行，不不斷放出出熱量稱稱為水熱熱化。其其水熱化化釋放熱熱量的大大小和放放熱速度度的快慢慢主要與與水泥標標號、礦礦物組成成和細度度有關。l 細度度：指水水泥顆粒粒的粗細細程度。顆顆粒越細細，早期期強度越越高。但但顆粒越越細，其其制作成

43、成本越高高，并容容易受潮潮失效。l 標準準稠度用用水量：指水泥泥沙漿達達到標準準稠度時時的用水水量。標標準稠度度是做水水泥的安安定性和和凝結時時間時，國國家標準準規(guī)定的的稠度。2、鋼筋（1）建筑筑鋼筋的的種類：鋼筋是是鋼錠經經熱軋而而成，故故又稱熱熱軋鋼筋筋，是建建筑工程程中用量量最大的的鋼材品品種。按外形可分分為：光光圓鋼筋筋、帶肋肋鋼筋。按鋼種可分分為：碳碳素鋼鋼鋼筋和普普通低合合金鋼鋼鋼筋。按強度可分分為：、四個級級別。其其中級鋼筋筋為低碳碳鋼鋼筋筋，、級為低低合金鋼鋼鋼筋。（2）建筑筑用鋼筋筋的應用用l 級鋼筋筋為熱軋軋光圓鋼鋼筋，其其強度較較低，塑塑性及焊焊接性能能較好。廣廣泛應用用

44、于普通通鋼筋混混凝土結結構中受受力較小小部位。l 變形形鋼筋中中級、級鋼筋筋的強度度、塑性性、焊接接性能等等綜合使使用指標標較好，是是普通鋼鋼筋混凝凝土結構構中用量量最大的的鋼筋品品種，也也可經冷冷拉后做做預應力力筋使用用。l 冷加加工鋼筋筋冷拉鋼筋：冷拉鋼鋼筋的屈屈服程度度會提高高，而塑塑性降低低。冷拉拉級鋼筋筋適用于于普通鋼鋼筋混凝凝土中的的受力部部位，冷冷拉級、級、級鋼筋筋均可作作為預應應力筋使使用。冷拔低碳鋼鋼筋：其其有較高高的抗拉拉強度，是是小型構構件的主主要預應應力鋼材材。3、木材（1）木材材的種類類：分為為針葉樹樹和闊葉葉樹兩類類。其中中針葉樹樹的樹干干長直高高大，紋紋理通直直，

45、材質質較軟，加加工容易易，是建建筑工程程中的主主要用材材。闊葉葉樹材質質較堅硬硬，稱之之為硬材材，主要要用于裝裝修工程程。（2）建筑筑木材的的性能與與用途l 紅松松：材質質較軟，紋紋理順直直，不易易翹曲、開開裂，樹樹脂多，耐耐腐朽，易易加工，主主要用于于制作門門窗、屋屋架、檁檁條、模模板等。l 魚鱗鱗云杉：又名白白松。材材質輕、紋紋理直、結結構細、易易干燥、加加工，主主要用于于制作門門窗、模模板、地地板等。l 馬尾尾松：材材質中硬硬，紋理理直斜不不勻，結結構中至至粗，不不耐腐，松松脂氣味味濃，在在水中很很耐久，主主要用于于制作模模板、門門窗、櫞櫞條、木木柱等。l 落葉葉松：材材質堅硬硬而脆，樹

46、樹脂多，耐耐腐性強強，干燥燥慢，干干燥中易易開裂。主主要用于于檁條、地地板、木木樁等。l 杉木木：紋理理直而均均，結構構中等或或粗，易易干燥、耐耐久性強強。主要要用于制制作屋架架、檁條條、門窗窗、腳手手桿等。l 柏木木：材質質致密，紋紋理直或或斜，結結構細，干干燥易開開裂，堅堅韌耐久久。主要要用于制制作模板板及細木木裝飾等等。l 洋松松：分細細皮和粗粗皮兩種種。細皮皮的結構構精細，不不易變形形，容易易加工，適適于較高高要求的的裝修；粗皮的的結構較較松，但但質料堅堅固，變變形與收收縮量較較小，適適用于要要求不高高的裝修修。（3）木材材的類別別為了合理用用材，木木材按加加工與用用途不同同分為原原木

47、、杉杉原條、板板方材等等。原木是指伐伐倒后經經修枝，并并截成一一定長度度的木材材。分直直接使用用原木和和加工用用原木。杉原條是指指只經修修枝剝皮皮，沒有有加工成成材的杉杉木，長長度5MM以上，梢梢直徑660mmm以上。板方材是指指按一定定尺寸加加工成的的板材和和方材。板板材是指指斷面寬寬為厚的的三倍及及三倍以以上者；方材是是指斷面面寬度小小于厚度度的三倍倍者。4、普通混混凝土（1）普通通混凝土土概念：其主要要是由水水泥、普普通碎石石、砂和和水配置置而成的的混凝土土。其中中石子和和砂子起起骨架作作用，稱稱為骨料料。石子子為粗骨骨料，砂砂為細骨骨料。水水泥加水水后形成成水泥漿漿，包裹裹在骨料料表面

48、并并填滿骨骨料間的的空隙，作作為骨料料之間的的潤滑材材料，使使混凝土土混合物物具有適適于施工工的和易易性，水水泥水化化硬化后后將骨料料膠結在在一起形形成堅固固整體。（2）混凝凝土的性性能：l 混凝凝土的和和易性：是指混混凝土在在施工中中是否適適于操作作，是否否具有能能使所澆澆注的構構件質量量均勻、成成型密實實的性能能。l 混凝凝土的強強度：抗抗壓強度度是混凝凝土的主主要強度度指標，它它比混凝凝土的其其它強度度高得多多，工程程中主要要是利用用其抗壓壓強度，也也是進行行結構設設計的主主要依據據。l 混凝凝土的耐耐久性：混凝土土能抵抗抗各種自自然環(huán)境境的侵蝕蝕而不被被破壞的的能力稱稱為耐久久性。對對

49、混凝土土除要求求具有一一定的強強度安全全承受荷荷載外，還還應具有有耐久性性，如抗抗?jié)B、抗抗凍、耐耐磨、耐耐風化等等。5、黏土磚磚黏土磚是以以黏土為為主要原原料，經經攪拌成成可塑性性，用機機械擠壓壓成型的的。擠壓壓成型的的土塊稱稱為磚坯坯，經風風干后送送入窯內內，在990010000的高溫溫下煅燒燒即成磚磚。（1）黏土土磚的種種類：l 標準準磚：標標準磚是是建筑工工程中最最常用的的磚，它它廣泛使使用于磚磚承重的的墻體中中，也用用于非承承重的填填充墻。黏黏土磚的的尺寸為為：2440mmm1155 mmm53 mm。每每塊磚干干燥時約約重2.5Kgg，吸水水后約為為3 KKg。l 空心心磚和多多孔磚

50、：空心磚磚的規(guī)格格為1990 mmm1900 mmm90 mm，每每立方米米約重111000 Kgg。多孔孔磚的規(guī)規(guī)格為2240 mm1155 mmm90 mm，每每立方米米約重114000 Kgg。（2）黏土土磚的強強度：黏黏土磚的的特點是是抗壓強強度高，可可以承受受較大的的外力。反反映磚承承重外力力的能力力叫做強強度；而而反映強強度大小小稱為強強度等級級。一個個建筑物物選用哪哪一個強強度等級級的磚，應應由設計計單位通通過計算算確定。（3）黏土土磚的吸吸水率：黏土磚磚都有一一定的吸吸水性，能能吸附一一定量的的水分，吸吸水的多多少可以以用吸水水率來表表示。吸吸水率一一般允許許在8%100%的范

51、范圍內。（4）黏土土磚的抗抗凍性：是指磚磚抵抗凍凍害的能能力?？箍箖鲂杂捎蓪嶒炞髯鞒?。（5）黏土土磚的外外觀質量量：普通通黏土磚磚的外形形應該平平整、方方正。外外觀無明明顯彎曲曲、缺楞楞、掉角角、裂縫縫等缺陷陷，敲擊擊時發(fā)出出清脆的的金屬聲聲，色澤澤均勻一一致。二、房屋構構造組成成部分：1、房屋構構成部分分：地基基與基礎礎、墻或或柱、樓樓板與地地面、門門窗、樓樓梯、屋屋頂等組組成。（1）地基基和基礎礎：地基：系建建筑物下下面的土土層。它它承受基基礎傳來來的整個個建筑物物的荷載載，包括括建筑物物的自重重、作用用于建筑筑物上的的人與設設備的重重量及風風雪荷載載等?；A：位于于墻柱下下部，是是建筑物

52、物的地下下部分。它它承受建建筑物上上部的全全部荷載載并把它它傳給地地基。（2）墻和和柱：承承重墻和和柱是建建筑物垂垂直承重重構件，它它承受屋屋頂、樓樓板層傳傳來的荷荷載連同同自重一一起傳給給基礎。此此外，外外墻還能能抵御風風、霜、雨雨、雪對對建筑物物的侵襲襲，使室室內具有有良好的的生活與與工作條條件，即即起圍護護作用；內墻還還把建筑筑物內部部分割成成若干空空間，起起分割作作用。（3）樓板板和地面面：樓板板是水平平承重構構件，主主要承受受作用在在它上面面的豎向向荷載，并并將它們們連同自自重一起起傳給墻墻或柱。同同時將建建筑物分分為若干干層。樓樓板對墻墻身還起起著水平平支撐的的作用。底底層房間間的

53、地面面貼近地地基土，承承受作用用在它上上面的豎豎向荷載載，并將將它們連連同自重重直接傳傳給地基基。（4）樓梯梯：是指指樓層間間垂直交交通通道道。（5）屋頂頂：是建建筑物最最上層的的覆蓋構構造層，它它既是承承重構件件又是圍圍護構件件。它承承受作用用在其上上的各種種荷載并并連同屋屋頂結構構自重一一起傳給給墻或柱柱；同時時又起到到保溫、防防水等作作用。（6）門和和窗：門：是提供供人們進進出房屋屋或房間間以及搬搬運家具具、設備備等的建建筑配件件。有的的門兼有有采光、通通風的作作用。窗：其主要要作用是是通風采采光。一般來說，基基礎、墻墻和柱、樓樓板、地地面、屋屋頂等是是建筑物物的主要要部分；門、窗窗、樓

54、梯梯等則是是建筑物物的附屬屬部件。2、基礎（1）基礎礎的類型型按使用的材材料分為為：灰土土基礎、磚磚基礎、毛毛石基礎礎、混凝凝土基礎礎、鋼筋筋混凝土土基礎。按埋置深度度可分為為：淺基基礎、深深基礎。埋埋置深度度不超過過5M者稱稱為淺基基礎，大大于5MM者稱為為深基礎礎。按受力性能能可分為為：剛性性基礎和和柔性基基礎。按構造形式式可分為為條形基基礎、獨獨立基礎礎、滿堂堂基礎和和樁基礎礎。條形基礎：當建筑筑物采用用磚墻承承重時，墻墻下基礎礎常連續(xù)續(xù)設置，形形成通長長的條形形基礎l 剛性性基礎：是指抗抗壓強度度較高，而而抗彎和和抗拉強強度較低低的材料料建造的的基礎。所所用材料料有混凝凝土、磚磚、毛石

55、石、灰土土、三合合土等，一一般可用用于六層層及其以以下的民民用建筑筑和墻承承重的輕輕型廠房房。l 柔性性基礎：用抗拉拉和抗彎彎強度都都很高的的材料建建造的基基礎稱為為柔性基基礎。一一般用鋼鋼筋混凝凝土制作作。這種種基礎適適用于上上部結構構荷載比比較大、地地基比較較柔軟、用用剛性基基礎不能能滿足要要求的情情況。獨立基礎：當建筑筑物上部部為框架架結構或或單獨柱柱子時，常常采用獨獨立基礎礎；若柱柱子為預預制時，則則采用杯杯形基礎礎形式。滿堂基礎：當上部部結構傳傳下的荷荷載很大大、地基基承載力力很低、獨獨立基礎礎不能滿滿足地基基要求時時，常將將這個建建筑物的的下部做做成整塊塊鋼筋混混凝土基基礎，成成為

56、滿堂堂基礎。按按構造又又分為伐伐形基礎礎和箱形形基礎兩兩種。l 伐形形基礎：是埋在在地下的的連片基基礎，適適用于有有地下室室或地基基承載力力較低、上上部傳來來的荷載載較大的的情況。l 箱形形基礎：當伐形形基礎埋埋深較大大，并設設有地下下室時，為為了增加加基礎的的剛度，將將地下室室的底板板、頂板板和墻澆澆制成整整體箱形形基礎。箱箱形的內內部空間間構成地地下室，具具有較大大的強度度和剛度度，多用用于高層層建筑。樁基礎：當當建造比比較大的的工業(yè)與與民用建建筑時，若若地基的的軟弱土土層較厚厚，采用用淺埋基基礎不能能滿足地地基強度度和變形形要求，常常采用樁樁基。樁樁基的作作用是將將荷載通通過樁傳傳給埋藏

57、藏較深的的堅硬土土層，或或通過樁樁周圍的的摩擦力力傳給地地基。按按照施工工方法可可分為鋼鋼筋混凝凝土預制制樁和灌灌注樁。l 鋼筋筋混凝土土預制樁樁：這種種樁在施施工現場場或構件件場預制制，用打打樁機打打入土中中，然后后再在樁樁頂澆注注鋼筋混混凝土承承臺。其其承載力力大，不不受地下下水位變變化的影影響，耐耐久性好好。但自自重大，運運輸和吊吊裝比較較困難。打打樁時震震動較大大，對周周圍房屋屋有一定定影響。l 鋼筋筋混凝土土灌注樁樁：分為為套管成成孔灌注注樁、鉆鉆孔灌注注樁、爆爆擴成孔孔灌注樁樁三類。（2）基礎礎的埋置置深度：由室外外設計地地面到基基礎底面面的距離離稱為基基礎的埋埋置深度度?；A礎的

58、埋置置要有一一個適當當的深度度，既保保證建筑筑物的安安全、又又節(jié)約基基礎用材材，并加加快施工工進度。決決定建筑筑物基礎礎埋置深深度的因因素應考考慮下列列幾個條條件：l 土層層構造的的影響：房屋基基礎應設設置在堅堅實可靠靠的地基基上，不不要設置置在承載載力較低低、壓縮縮性高的的軟弱土土層上?；A埋深深與土層層構造有有密切關關系。l 地下下水位的的影響：地下水水對某些些土層的的承載力力有很大大影響。如如粘性土土含水量量增加則則強度降降低；當當地下水水位下降降，土的的含水量量減少，則則基礎將將下降。l 冰凍凍線的影影響：凍凍結土與與非凍結結土的分分界線成成為冰凍凍線。當當建筑物物基礎處處在凍結結土

59、層范范圍內時時，冬季季土的凍凍脹會把把房屋向向上拱起起；土層層解凍時時，基礎礎又下沉沉，使房房屋處于于不穩(wěn)定定狀態(tài)。l 相鄰鄰建筑物物的影響響：如新新建房屋屋周圍有有舊建筑筑物時，除除應根據據上述條條件決定定基礎埋埋深外，還還應考慮慮新建房房屋基礎礎對舊有有建筑的的影響。墻體（1）墻體體的分類類：按其在平面面中的位位置可分分為內墻墻和外墻墻。凡位位于房屋屋四周的的墻稱為為外墻，其其中位于于房屋兩兩端的墻墻稱為山山墻。凡凡位于房房屋內部部的墻稱稱為內墻墻。外墻墻主要起起圍護作作用，內內墻主要要分隔房房間作用用。另外外沿建筑筑物短軸軸布置的的墻稱為為橫墻，沿沿建筑物物長軸布布置的稱稱為縱墻墻。按其

60、受力情情況可分分為：承承重墻和和非承重重墻。直直接承受受上部傳傳來荷載載的墻稱稱為承重重墻，而而不承受受外荷載載的墻稱稱為非承承重墻。按其使用的的材料分分為：磚磚墻、石石墻、土土墻及砌砌塊和大大型板材材墻等。對墻面進行行裝修的的墻稱為為混水墻墻；墻面面只做勾勾縫不進進行其它它裝飾的的墻稱為為清水墻墻。根據其構造造又分為為：實體體墻、空空體墻和和復合墻墻。實體體墻由普普通黏土土磚或其其它實心心磚砌筑筑而成；空體墻墻是由實實心磚砌砌成中空空的墻體體或空心心磚砌筑筑的墻體體；復合合墻是指指由磚與與其它材材料組合合成的墻墻體。（2）磚墻墻的厚度度l 磚墻墻的厚度度符合磚磚的規(guī)格格。磚墻墻的厚度度一般以