房地產(chǎn)估價工業(yè)房地產(chǎn)估價知識點匯總（共13）

1、第六節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)估價（）知識點一：工業(yè)房地產(chǎn)及其估價4特點定義：工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。1涉及行行業(yè)多進行工業(yè)房房地產(chǎn)估估價時，首首先應該該了解相相應企業(yè)業(yè)生產(chǎn)的的一些基基本知識識。2非標準準廠房多多，建筑筑工程造造價相差差大標準廠房房標準廠房一一般有標標準的柱柱距、層層高、墻墻體與屋屋頂材料料與結構構配件等等等，同同類標準準廠房的的工程造造價相差差不會太太大。非標準廠廠房工業(yè)廠房中中的大部部分為非非標準廠廠房，這這類廠房房的跨度度、柱距距、梁底底標高、（行行車）軌軌頂標高高、樓面面荷載等等等都是是根據(jù)生生產(chǎn)的不不同需要要而定。因此非標準工業(yè)房地產(chǎn)

2、每平方米的造價相差較大。3區(qū)分設設備和建建筑物的的造價有些工業(yè)設設備的安安裝與建建筑物（廠廠房）的的施工是是同時進進行的，例例如，很很多設備備的基座座就和廠廠房的基基礎連為為一體，因因此估價價時要注注意區(qū)分分廠房的的價值和和設備的的價值。如果估價結結果中既既包含了了廠房的的價值，又又包含了了設備的的價值，則則應在估估價報告告中予以以說明。4廠房使使用壽命命受腐蝕蝕性影響響大廠房的工作作環(huán)境常常常有腐腐蝕性，腐腐蝕性強強的廠房房的自然然壽命會會受到影影響，房房屋使用用年限會會縮短。因因此估價價時要詳詳細了解解估價對對象是否否會受到到腐蝕性性影響，根根據(jù)影響響程度確確定廠房房使用年年限。知識點二：

3、影響工工業(yè)房地地產(chǎn)價格格3因素區(qū)位狀況33方面1交通條條件工業(yè)企業(yè)通通常需要要大量運運進原材材料及燃燃料，運運出產(chǎn)品品，因此此必須有有便捷的的交通條條件，例例如：鄰鄰近公路路交通干干線或有有符合運運輸條件件的道路路與公路路干線相相連，有有鐵路專專用線進進入廠區(qū)區(qū)，鄰近近通航河河道（或或海岸）且且有專用用碼頭。以以上公路路、鐵路路和水運運交通條條件若能能同時滿滿足兩項項以上則則更好。2基礎設設施工業(yè)生產(chǎn)對對基礎設設施的依依賴較強強，當?shù)氐氐碾娏獞闆r，生生產(chǎn)用水水能否滿滿足需要要，排污污及污染染治理的的可能性性，通訊訊條件等等等，都都是影響響工業(yè)房房地產(chǎn)價價格的主主要區(qū)位位狀況。3地理位位置

4、有些工業(yè)生生產(chǎn)要求求對地理理位置的的選擇具具有特殊殊性，例例如造紙紙需要大大量排放放污水，所所以通常常需要鄰鄰近河道道且應避避免污染染對下游游造成重重大影響響；化工工企業(yè)則則不應設設在山溝溝里；水水泥廠的的附近若若有煤礦礦和石灰灰礦則可可減少原原材料的的運輸距距離，等等等。工工業(yè)房地地產(chǎn)的地地理位置置符合生生產(chǎn)的要要求是該該類房地地產(chǎn)的顯顯著特點點。實物狀況33方面1用地面面積與形形狀廠區(qū)用地面面積大小小應該合合理，面面積太小小無法滿滿足生產(chǎn)產(chǎn)需要，太太大則多多出的部部分并不不能增加加房地產(chǎn)產(chǎn)的價值值，但有有時要考考慮廠區(qū)區(qū)擴建預預留用地地。2地質(zhì)條條件和水水文條件件廠區(qū)用地的的地質(zhì)條條件應滿

5、滿足廠房房建設和和材料堆堆放場地地對土質(zhì)質(zhì)、承載載力的要要求；當當?shù)厮奈臈l件應應滿足廠廠區(qū)建設設和生產(chǎn)產(chǎn)的要求求，3房地產(chǎn)產(chǎn)用途在進行工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押、清清算、兼兼并等目目的估價價時，由由于房地地產(chǎn)的用用途可能能發(fā)生改改變，因因此要考考慮該房房地產(chǎn)改改作其他他用途以以及用于于其他產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)的可能能性。權益狀況知識點三：工業(yè)房房地產(chǎn)估估價的常常用方法法（一）成本本法（二）市場場法工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)通常缺缺少同類類房地產(chǎn)產(chǎn)的交易易實例，特特別是非非標準廠廠房，更更不易在在同8一供需需圈內(nèi)找找到符合合條件的的可比實實例，所所以一般般不具備備采用市市場法估估價的條條件。但但在一些些新興工工業(yè)地帶帶，往

6、往往有較多多的標準準廠房，這這些標準準廠房的的租售實實例（特特別是出出租實例例）通常常較多，可以考慮采用市場法估價?！菊f白了，“非標不不行、標標的行”】（三）收益益法如果可以從從企業(yè)的的總收益益中剝離離出房地地產(chǎn)的收收益，則則可以考考慮采用用收益法法估價，但但這種剝剝離通常常有一定定的難度度，特別別是難以以準確區(qū)區(qū)分廠房房和設備備各自產(chǎn)產(chǎn)生的收收益。知識點四：工業(yè)房房地產(chǎn)估估價的技技術路線線及難點點處理工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)一般采采用成本本法估價價，在利利用成本本法估價價時，往往往是將將土地、地地上建筑筑物進行行分別估估價，然然后再將將兩部分分價格合合并處理理。土地地的估價價通常采采用基準準地價修修正法

7、和和成本法法，地上上建筑物物采用重重置成本本法。a.在地價價評估時時應注意意：所采采用的基基準地價價應為當當?shù)卣诠嫉模瑢τ谟型镣恋厥褂糜媚昶谙尴拗频?，應應考慮對對地價進進行年期期修正。b.對建筑筑物的估估價時應應注意：根據(jù)建建筑物的的結構、用用途、跨跨度、柱柱距、梁梁底標高高、（行行車）軌軌頂標高高、樓面面荷載等等因素，利利用當?shù)氐亟ㄔO工工程造價價定額管管理部門門公布的的計價標標準確定定估價對對象的工工程造價價。【教材案例例26】房地產(chǎn)產(chǎn)估價報報告封面（略）目錄（略）致估價委托托人函（略略）注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師師聲明（略略）估價假設和和限制條條件（略略）保稅區(qū)區(qū)廠房估估價結果果報告

8、（節(jié)節(jié)選）一、估價委委托人（略略）二、估價機機構（略略）三、估價對對象概況況估價對象為為保稅區(qū)地塊塊及地上上建筑物物。根據(jù)有限公公司提供供的國國有土地地使用證證（國用（）第號），土土地使用用權人為為有限公公司，坐坐落于保稅區(qū)地塊，用用途為工工礦倉儲儲用地，使使用權類類型為出出讓，終終止日期期為20554年6月21日，使用用權面積積為132200。此證證與國房合合字號國國有土地地使用權權有償出出讓合同同書一一起使用用?！炯m錯1】缺缺估價對對象區(qū)位位狀況介介紹。【糾錯2】缺缺少建筑筑物實物物狀況、權權益狀況況說明?！炯m錯3】未未交代估估價對象象是否設設定了他他項權利利、是否否有共有有權等。四、估價

9、目目的為委托人了了解估價價對象市市場價格格提供價價格參考考。五、估價時時點2006年年9月12日?！炯m錯】220111年教材材新要求求：應說說明確定定估價時時點的理理由。六、價值定定義估價中采用用公開市市場價值值標準，即即所評估估出的客客觀合理理價格應應是在公公開市場場上最可可能形成成或成立立的價格格。七、估價依依據(jù)（略略）八、估價原原則（略略）九、估價方方法估價人員在在認真分分析所掌掌握的資資料并對對鄰近類類似房地地產(chǎn)進行行實地查查勘、調(diào)調(diào)查后，根根據(jù)估價價對象的的特點及及本次估估價目的的，遵照照國家有有關法律律、法規(guī)規(guī)、估價價技術標標準，對對估價對對象地塊塊擬采取取基準地地價修正正法，對對

10、估價對對象建筑筑物擬采采取成本本法進行行評估。【糾錯1】缺缺少估價價方法的的定義?！炯m錯2】只只采用了了成本法法一種方方法評估估，（基基準地價價修正法法是隱含含在成本本法中求求取土地地的方法法，并不不得做為為單獨的的一種方方法），未未說明只只選用一一種方法法的理由由。十、估價結結果估價人員經(jīng)經(jīng)過實地地查勘和和嚴密測測算，確確定估價價對象在在估價時時點的市市場價值值為￥2577623358元（人人民幣貳貳仟伍佰佰柒拾陸陸萬貳仟仟叁佰伍伍拾捌元元整），單單價20225元/。十一、估價價人員（略略）十二、估價價作業(yè)日日期2006年年9月12日至20006年9月15日。十三、估價價報告使使用期限限本報

11、告使用用期限為為一年，自2006年9月15日至2007年9月14日止。保稅區(qū)區(qū)廠房估估價技術術報告一、估價對對象實物物狀況描描述與分分析估價對象為為保稅區(qū)地塊及及地上建建筑物。根根據(jù)有限公公司提供供的國國有土地地使用證證（國用（）第號），土土地使用用權人為為有限公公司，坐坐落于保稅區(qū)地塊，用用途為工工礦倉儲儲用地，使使用權類類型為出出讓，終終止日期期為20554年6月21日，使使用權面面積為132200。此此證與國房合合字號國國有土地地使用權權有償出出讓合同同書一一起使用用。根據(jù)建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證（城規(guī)開開建字第號、開規(guī)建建號）及及附件報報建審核核意見書書，建建設單位位為有限公公司，建建

12、設項目目名稱為為廠房工工程，建建設位置置位于保稅區(qū)大道北北側，建建設規(guī)模模詳見下下表：表2533工程項目（用用途）幢數(shù)層數(shù)結構種類占地面積（）建筑面積（）廠房13框架127222據(jù)實地查勘勘，估價價對象地地塊南至至大道，東東、西、北北至相鄰鄰地塊，地地塊形狀狀較規(guī)則則，呈長長方形，地地塊已達達“五通一一平”，地上上有廠房房、門衛(wèi)衛(wèi)室及環(huán)環(huán)保綠化化設施，地地面按工工藝要求求部分硬硬底強化化。據(jù)實地查勘勘，估價價對象建建筑物為為一幢框框架結構構三層的的廠房，外外墻貼方方形釉面面磚。其其內(nèi)部裝裝修情況況詳見下下表：表2544樓層位置層高用途內(nèi)部裝修情情況首層接待區(qū)約55mm辦公天花板：石石膏板造造型

13、；墻墻面：乳乳膠漆；地面：花崗石石；玻璃璃門，鋁鋁合金窗窗；管線線暗裝東區(qū)約55mm食堂天花板：鋁鋁扣吊頂頂；墻面面：乳膠膠漆，15m瓷片；地面：防滑磚磚；鋁合合金窗；管線部部分暗裝裝中區(qū)、西區(qū)區(qū)約55mm車間天花板：ppvc防靜電電塑料；墻面：pvc防靜電電塑料；地面：pvc防靜電電地板；鋁合金金窗；煙煙感系統(tǒng)統(tǒng)，通風風系統(tǒng)；管線暗暗裝二層全層約4m辦公天花板：鋁鋁扣吊頂頂；墻面面：乳膠膠漆；地地面：拋拋光磚；鋁合金金窗；煙煙感系統(tǒng)統(tǒng)；管線線暗裝三層全層約4m空置天花板：水水泥砂漿漿；墻面面：乳膠膠漆；地地面：水水泥砂漿漿；鋁合合金窗二、估價對對象權益益狀況描描述與分分析（略略）三、估價對對

14、象區(qū)位位狀況描描述與分分析（略略）四、市場背背景描述述與分析析（略）五、最高最最佳利用用分析（略略）六、估價方方法適用用性分析析估價人員在在認真分分析所掌掌握的資資料并對對鄰近類類似房地地產(chǎn)進行行實地查查勘、調(diào)調(diào)查后，根根據(jù)估價價對象的的特點及及本次估估價目的的，遵照照國家有有關法律律、法規(guī)規(guī)、估價價技術標標準，對對估價對對象地塊塊擬采取取基準地地價修正正法、對對估價對對象建筑筑物擬采采取成本本法進行行評估?；鶞实貎r價修正法法即根據(jù)據(jù)現(xiàn)行的的同一用用途用地地基準地地價，對對估價對對象宗地地所處級級別的基基準地價價進行交交易日期期、容積積率、個個別因素素及年期期修正從從而求得得估價對對象宗地地的

15、市場場價格。成本法即即首先估估算重新新建造全全新狀態(tài)態(tài)的估價價對象所所需的各各必要成成本費用用和應納納稅金、正正常開發(fā)發(fā)利潤之之和，再再結合成成新率（綜綜合考慮慮年限、實實體性、功功能性和和經(jīng)濟性性貶值求求?。┯嬘嬎愠龉拦纼r對象象的市場場價格。房地產(chǎn)抵押押價值假定未未設立法法定優(yōu)先先受償權權利下的的市場價價值房房地產(chǎn)估估價師知知悉的法法定優(yōu)先先受償款款【糾錯1】不不是抵押押估價目目的，不不需要列列出抵押押價值公公式?！炯m錯2】未未說明不不采用其其他方法法的理由由。七、估價測測算過程程1估價對對象地塊塊市場價價值的確確定基準地價修修正法是是根據(jù)當當?shù)刈钚滦掳l(fā)布的的基準地地價對影影響地價價各因素素

16、進行系系數(shù)修正正，得到到估價對對象地塊塊在正常常情況下下的價格格。該基基準地價價的內(nèi)涵涵為：于于估價時時點20004年12月31日，土地地在正常常市場條條件下、區(qū)區(qū)域平均均土地開開發(fā)程度度（工業(yè)業(yè)五通一一平）和和合理容容積率（工工業(yè)為1）下的的熟地價價格。估估價對象象地塊所所在地塊塊工業(yè)用用途網(wǎng)格格地價為為517元/。pzzppszkaawaaraaoaayssfss其中 pzzz估價對對象總地地價；psz估估價對象象所在位位置工業(yè)業(yè)基準地地價；k期日修修正；aw臨江江修正系系數(shù)；ar容積積率修正正系數(shù)；ao其他他個別因因素修正正系數(shù)；ay使用用年期修修正系數(shù)數(shù)；f開發(fā)程程度修正正；s宗地總總

17、面積。期日修正正（k）該區(qū)域基準準地價于于20006年公布布，估價價時點為為20004年12月31日，該該區(qū)域在在這兩年年內(nèi)工業(yè)業(yè)地價有有一定程程度的上上漲，本本次評估估根據(jù)同同類用地地總體上上漲水平平確定交交易日期期修正系系數(shù)取1110。臨江修正正（aw）估價對象宗宗地不臨臨江，故故不修正正，修正正系數(shù)為為100。容積率修修正（ar）根據(jù)委托人人提供的的資料顯顯示，估估價對象象宗地容容積率1，則修修正系數(shù)數(shù)為100。【糾錯】容容積率修修正系數(shù)數(shù)確定未未說明理理由。其他個別別因素修修正（ao）工業(yè)用地其其他個別別因素修修正系數(shù)數(shù)表：區(qū)位狀況調(diào)調(diào)整 表255指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標說明形狀規(guī)

18、則、面面積大、地地形地質(zhì)質(zhì)狀況好好，對外外交通條條件好形狀較規(guī)則則、面積積較大、地地形地質(zhì)質(zhì)狀況良良好，對對外交通通條件較較好形狀基本規(guī)規(guī)則、面面積適中中、地形形地質(zhì)狀狀況適宜宜、對外外交通條條件能滿滿足需要要形狀不規(guī)則則、面積積偏小、地地形地質(zhì)質(zhì)狀況較較差，對對外交通通條件較較差形狀極不規(guī)規(guī)則、面面積過小小、地形形地質(zhì)狀狀況差、對對外交通通條件差差修正系數(shù)1101051051010100095095090【糾錯】個個別因素素修正未未說明修修正系數(shù)數(shù)，打分分是多少少？只列列出各種種情況分分值，但但沒有評評價估價價對象修修正系數(shù)數(shù)。使用年限限修正（ay）估價對象宗宗地工業(yè)業(yè)用地的的最高出出讓年限

19、限為50年，剩剩余使用用年限為為4775年，取取土地報報酬率為為6%，則則年期修修正系數(shù)數(shù)為：1l（16%）47751l（16%）50099ll 9558 331?！炯m錯】土土地報酬酬率6%缺取值值依據(jù)。開發(fā)程度度修正（f）估價對象地地塊紅線線內(nèi)外已已達五通通一平，且且地塊內(nèi)內(nèi)有環(huán)保保綠化設設施，地地面按工工藝要求求部分硬硬底強化化，價值值增加40元/。估價對象宗宗地紅線線外五通通、宗地地紅線內(nèi)內(nèi)場地平平整。根根據(jù)城城鎮(zhèn)土地地估價規(guī)規(guī)程，基基準地價價修正法法評估宗宗地地價價的計算算公式及及計算過過程見下下表：估價對象宗宗地工業(yè)業(yè)用地計計算過程程：表2566宗地網(wǎng)格地地價517元/計算公式pzz

20、ppszkaawaaraaoaayss-f計算過程其中：pzs估估價對象象總價（元元）83424400pss估估價對象象所在位位置工業(yè)業(yè)網(wǎng)格地地價（元元/）517k期日修修正110aw臨江江修正系系數(shù)100ar容積積率修正正系數(shù)100計算過程ao一其他他個別因因素修正正系數(shù)105ay一使用用年期修修正系數(shù)數(shù)09911958831s一宗地總總面積132000f一開發(fā)程程度修正正（元/）40【糾錯】表表格中所所列計算算公式錯錯誤，應應與p1665給出的的公式相相同。則估價對象象地塊總總地價：8 3342 4000元（取取整）單位地價：8 3342 40001332000632（元/）（取取整）注：

21、由于于建筑面面積小于于用地面面積，按按有關規(guī)規(guī)定，采采用用地地面積作作為地價價計算依依據(jù)。2估價對對象建筑筑物市場場價值的的確定（1）根據(jù)據(jù)省建筑筑工程計計價辦法法、省建筑筑工程綜綜合定額額、省裝飾飾裝修工工程計價價辦法及及省裝飾飾裝修工工程綜合合定額，參參考市同類類型工業(yè)業(yè)廠房建建筑技術術經(jīng)濟指指標及相相關市場場行情，根根據(jù)估價價對象的的實際情情況，土土建單位位造價為為800元/，房屋屋裝修單單位成本本為200元/，設備備安裝單單位成本本為100元/。建安費用（800200100）122722213 9944 2000（元）（2）專業(yè)業(yè)費、管管理費及及不可預預見費根據(jù)項目費費用支出出情況，按

22、建造成本的6%計算（其中專業(yè)費占2%、管理費占2%、不可預見費占2%）即839 652元?！炯m錯1】建建造成本本6%取值無無依據(jù)?！炯m錯2】前前邊交代代是五通通一平為為熟地，不不需要有有基礎設設施建設設費，但但應該有有公共配配套設施施費和其其他工程程費。【糾錯3】缺缺銷售費費用的計計算。（3）投資資利息假設開發(fā)期期為1年，貸貸款利率率按一年年期貸款款年利率率612%測算，資資金在開開發(fā)期均均勻投入入，則投投資利息息為：投資利息（13 9944 20008399 6552）612%1054533 9116（元）【糾錯】投投資利息息應按復復利計算算?！炯m錯】投投資利息息計算基基數(shù)中缺缺銷售費費用的計計算。（4）開發(fā)發(fā)利潤取利潤率110%，即即為1 4483 3855元。【糾錯1】開開發(fā)利潤潤是什么么利潤？不同的的利潤基基數(shù)是不不同的?！炯m錯2】利利潤率10%無取值值依據(jù)。（5）銷售售稅費在銷售中需需支付的的營業(yè)稅