市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及趨勢分析

1、17/17長沙房地產(chǎn)市場進展狀況及趨勢分析一、2003年長沙房地產(chǎn)市場差不多狀況近幾年來，長沙房地產(chǎn)市場伴隨國民經(jīng)濟的快速增長，呈現(xiàn)穩(wěn)步進展的勢頭。2003年，其加速進展的態(tài)勢更趨明顯，市場表現(xiàn)更為活躍。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，占固定資產(chǎn)投資比重加大截止2003年11月，長沙市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資107.46億元，與去年同期相比增長57.75%，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資首次超過了100億元。2003年1月-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的28.06%，可能到12月底，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將達到60%以上，占固定資產(chǎn)投資的比重將達1/3。2、商品房供、銷兩旺，銷售價格穩(wěn)中有升從商品房供應(yīng)情況來

2、看，伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的強力增長，房地產(chǎn)施、竣工面積同步上揚，截止2003年11月，長沙市房屋施工面積達1012.73萬，竣工房屋面積256.46萬，較去年同期均有較大幅度增長。從商品房預(yù)售情況來看，2003年，全市共有155個企業(yè)的887棟商品房上市預(yù)售，批準預(yù)售總建筑面積為468.82萬，較去年同期增長18.77%。其中批準預(yù)售的住宅面積為381.82萬，占商品房開發(fā)比重的81.44%，商品房供應(yīng)量較為充足。從銷售情況來看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面積299.27萬，成交金額63.15億元，分不比去年同期增長21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了

3、較高的增幅，市場供、求兩旺。從商品房銷售價格來看，2003年長沙市商品住房銷售均價為2222元/，比去年同期增長3.29%，商品房價格在去年略有下跌的基礎(chǔ)上穩(wěn)步回升，商品房價格差不多保持穩(wěn)定。3、二手房交易放量增長，住房二級市場日趨活躍2003年，全市共辦理二手房交易9189起，成交面積118.79萬，成交金額22.27億元，分不比去年同期增長39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面積28.47萬，成交金額3.33億元，分不比去年同期增長76.96%、81.57%和92.54%。長沙市二手房交易量在60萬左右維持了五年之后，終于實現(xiàn)了突破，達到118萬，增

4、長近一倍。我市住房二級市場通過多年培育之后，在政府宏觀政策的調(diào)控下，特不是2003年10月我市出臺“長沙市人民政府關(guān)于進一步搞活房地產(chǎn)市場若干意見”（市政府58號文）的具體措施的作用下，市場活躍明顯。4、房地產(chǎn)抵押登記保持較高增幅，金融業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供有力保障2003年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記29757起，抵押貸款面積728.65萬，抵押權(quán)利價值194.20億元，比去年同期增長76.82%、36.16%和29.40%。其中，個人住房抵押登記28078起，個人住房抵押貸款面積330.11萬，個人住房抵押權(quán)利價值70.36億元，分不比去年同期增長75.95%、78.24%和58.97%。房地產(chǎn)抵

5、押貸款連續(xù)六年保持了強勁增幅，尤其是直接用于個人消費的個人住房抵押貸款，成交起數(shù)從98年的613起至2003年的28078起，六年間增長了45倍。購房者的消費觀念發(fā)生了全然的變化，國家啟動內(nèi)需，拉動消費的政策由于有了金融業(yè)的支持而得以實現(xiàn)，金融業(yè)同時也成為了房地產(chǎn)業(yè)迅速進展的有力保障。5、都市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長2003年，全市共動遷居民5056戶，拆遷房屋面積85.74萬，分不比去年同期增長78.47%和23.78%。其中，拆遷住宅面積43.86萬，比去年同期增長24.32%。2003年，盡管長沙已差不多實現(xiàn)三年大變樣的都市建設(shè)總目標，但都市房屋拆遷工作仍在大力推進，新

6、一輪都市建設(shè)正在有序的展開。都市房屋拆遷工作直接拉動了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求，它為完善都市功能，加快都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市民的居住水平和質(zhì)量都做出了較大的貢獻。6、經(jīng)濟適用住房建設(shè)全面得到調(diào)控，商品房市場結(jié)構(gòu)更趨合理2003年，全市經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)共完成投資4.28億元，開工房屋面積79.50萬，竣工面積58.60萬，分不比去年同期增長-49.88%、-28.70%和-6.54%。從年初開始，長沙市人民政府堅決停止了公務(wù)員住宅小區(qū)建設(shè)，操縱了經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模，經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模全面壓縮，經(jīng)濟適用房占新增商品房開發(fā)量的比重由調(diào)控前的接近50%到調(diào)控后的20%以內(nèi)，使商品房市場

7、結(jié)構(gòu)趨于合理。經(jīng)濟適用住房大規(guī)模開發(fā)對商品房市場的阻礙差不多消除。二、長沙市房地產(chǎn)市場存在的要緊問題近年來，長沙房地產(chǎn)市場整體是健康的，沒有出現(xiàn)過熱和泡沫。但從市場供、求關(guān)系，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，一、二級市場的協(xié)調(diào)進展來看，也顯露出了一些值得引起關(guān)注和重視的問題，有待進一步探討和解決。1、關(guān)于供求關(guān)系平衡的問題1998年至2003年，長沙商品房上市量與銷售量呈現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。從商品房竣工情況來看，六年共竣工商品房面積1195.95萬，年均遞增25.67%；從批準預(yù)售來看，六年間共有1456.23萬商品房被批準上市銷售，年均遞增75.50%；從商品房銷售情況來看，六年間共銷售商品房908.49萬，年均遞

8、增64.82%。從上述數(shù)據(jù)能夠看出，商品房市場容量在快速增大，需求量持續(xù)增加，其增幅遠大于其他商品銷量的增幅。將竣工量和銷售量進行對比分析，商品房銷售量年均增幅遠大于商品房竣工量的增幅，因此，目前長沙市商品房空置問題并不突出。將批準預(yù)售量與銷售量進行對比分析，商品房批準預(yù)售量明顯大于商品房銷售量，商品房批準預(yù)算的增長幅度也高于銷售的增長幅度，假如有效需求得不到釋放，后市將存在供大于求的矛盾。2、關(guān)于商品房結(jié)構(gòu)的問題長沙市商品房結(jié)構(gòu)矛盾體現(xiàn)在三個方面一是經(jīng)濟適用住房建設(shè)與商品房建設(shè)的矛盾。2002年這一問題十分突出，經(jīng)長沙市人民政府采取有效措施后，這一矛盾已差不多化解。二是高檔商品住房與一般商品

9、住房的比例問題。長沙市目前高檔住宅的建設(shè)量呈上升之勢，樓盤的質(zhì)量、配套、環(huán)境等方面的競爭也日趨激烈，價格不斷上漲，但有效需求不足。而經(jīng)濟適用住房被壓縮之后，由于建材價格也在上揚（據(jù)預(yù)測，長沙磚混結(jié)構(gòu)房屋建筑成本比漲價前增加了80元/M2），價位在2000元/左右的一般商品房的利潤空間專門小，其建設(shè)沒有跟上來，造成低價商品房市場供給斷層。三是商品住宅與經(jīng)營性用房的比例問題。從2003年批準商品房的上市情況來看，住宅占總上市量的比重為81.44%，比去年同期下降了5個百分點；商業(yè)用房占總上市量比重為11.48%，較去年同期上升了2.06個百分點；寫字樓占總上市量的比重為6.28%，較去年同期上升了

10、2.16個百分點。從各類商品房的市場表現(xiàn)來看，據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心最近的抽樣調(diào)查顯示，在售樓盤中（含已批準預(yù)售尚未竣工的商品房）住宅的銷售率為66.04%，寫字樓的銷售率為51.63%，商業(yè)用房的銷售率為69.21%。商業(yè)用房的銷售情況較好，特不是獨立門面，差不多處于脫銷狀態(tài)。目前我市商品房供應(yīng)都有消費需求，但結(jié)構(gòu)性矛盾差不多出現(xiàn)，而且中低價位在減少，高價位在上升，埋伏著結(jié)構(gòu)性供求不平衡的問題。同時，經(jīng)營性用房的比重偏低，相關(guān)于投資性需求擴大的趨勢，也存在供給不平衡的問題。3、關(guān)于房地產(chǎn)金融的問題房地產(chǎn)業(yè)的進展離不開金融的支持。從開發(fā)企業(yè)來看，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力雄厚的不多，在進行房

11、地產(chǎn)開發(fā)時自有資金不足，絕大部分資金靠金融機構(gòu)貸款。據(jù)相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資中有80%的資金來自金融機構(gòu)及商品房的預(yù)售收入。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的支持程度相當高，而相應(yīng)的風險也專門大，一旦銷售困難，資金鏈斷裂，將會造成嚴峻后果。從消費者購房來看，2003年長沙共有19827戶商品房辦理了按揭手續(xù)，占商品房總成交量的74.22%。金融機構(gòu)同時也支撐了商品房市場，只是相關(guān)于開發(fā)貸款來講，個貸的風險相對要小。因此，房地產(chǎn)貸款要加強風險防范措施，要對貸款進行監(jiān)管，完善和規(guī)范信貸政策，使之有利于房地產(chǎn)市場的平衡進展。4、關(guān)于住房二級市場的問題住房二級市場是否活躍，標志著一個都市的房地產(chǎn)市場是否成

12、熟。2003年，在長沙市政府的精心培育下，長沙住房二級市場被迅速激活，交易量猛增。從住房一、二級市場的關(guān)系來看，2003年，長沙住房一、二級市場交易量之比為2.52：1，與2002年相比(2002年住房一、二級市場交易量之比為3.77：1)，住房一、二級市場交易差距明顯縮小。然而與其他先進都市相比(其比值為1：1)，仍有較大差距。因此，長沙住房二級市場才剛剛起步，住房二級市場進展的潛力盡管巨大，但仍存在一些需要解決的問題。如：房地產(chǎn)中介服務(wù)需要進展與規(guī)范的問題；二手房按揭要大力進展的問題；住房梯級消費觀念需要進一步培育的問題等等。三、2004年長沙房地產(chǎn)市場進展分析2004年，長沙房地產(chǎn)市場在

13、投資與需求的雙向拉動下，在政府宏觀政策的調(diào)控和引導(dǎo)下，仍將保持較快的增長速度。1、從產(chǎn)業(yè)投入角度分析長沙市近幾年來經(jīng)濟總量持續(xù)高速增長，GDP保持二位數(shù)的增長，對房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大。98年至2003年11月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資325.45億元，占全市固定資產(chǎn)投資的1/3。2004年開始，長沙市將實施新的“三年大變樣”戰(zhàn)略，都市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將得到極大提升，原有的地域差不不斷縮小，地段升值潛力大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了寬敞的空間。2、從市場角度分析從購房能力分析，伴隨長沙經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，長沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，增

14、幅達36.84%。而近幾年長沙的房價一直較為穩(wěn)定，增幅較小，這使得市民的住房購買能力大為提高，個人購買商品房占市場總銷量的94%以上。從投資角度分析，由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求，長沙目前通過按揭貸款購買商品房的比例為74.22%，據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心最近的一次調(diào)查統(tǒng)計，投資型置業(yè)者在購買各類商品房中的比重為：商品住房為16.10%、寫字樓為40%、商業(yè)用房為59.80%。從消費結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場的進展，居民住房消費觀念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能

15、滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。長沙住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大，長沙人均居住水平迅速提高。至2003年，長沙人均居住建筑面積達22.07。從需求關(guān)系分析，隨著長沙都市化進程的加快，新增都市人口增幅較大。從1998年到2002年末，長沙市凈增都市人口22.08萬人(含自然增長和機械增長)，每年平均增長5.52萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，長沙市每年因人口增長而拉動住房需求將達到120萬( 按目前我市人均居住建筑面積為22.07計算)。實際上2002年長沙市凈增都市人口為8.22萬人，這一理想需求將達到180萬。另外，都市外來人

16、口的購買需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計，長沙市目前外來人口購房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動了商品房需求的增長。3、從政策角度分析從宏觀政策環(huán)境分析，一是國家把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，加大對房地產(chǎn)業(yè)進展的支持力度。二是國家將啟動消費、拉動內(nèi)需作為國民經(jīng)濟增長的重要舉措，采取各種政策和措施，大力進展和啟動住宅消費。三是深化住房制度改革，完全停止了住房實物分配制度，全面推進住房商品化，市場化的進程。四是通過推進經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)，保障中、低收入家庭的住房需求。五是先后出臺了旨在依靠科技進步，提高住房質(zhì)量的一系列標準體系，實施了小康住宅和康居工程試點，為長沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康進展提供了

17、良好的外部環(huán)境。從長沙的政策環(huán)境分析，近幾年來長沙市人民政府十分注重對房地產(chǎn)市場的培育，注重政策的引導(dǎo)，在先后出臺了外地人購房入戶、取消房改房上市審批、簡化辦事程序、降低交易成本、同意經(jīng)濟適用房上市等一系列政策措施的基礎(chǔ)上，2003年10月又出臺了長政發(fā)200358號文件“長沙市人民政府關(guān)于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見”，進一步放寬政策。要緊措施有擴大公房出售范圍；積極妥善處理了產(chǎn)權(quán)發(fā)證中的歷史遺留問題；進一步降低和調(diào)整商品房和二手房交易契稅(二手房交易契稅降為1%)；提高公積金貸款額度，加快住房貨幣化進程 ；堅決停止公務(wù)員小區(qū)建設(shè)，操縱經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模等等。每一項政策和措施都具有極強的操

18、作性，將極大的激活潛在的消費群。四、要緊應(yīng)對措施1、進一步明確房地產(chǎn)市場進展的指導(dǎo)思想。堅持住房市場化的差不多方向，不斷完善市場體系，堅持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要，接著深化改革，落實城鎮(zhèn)居民住房制度改革的各項具體政策措施，進一步完善住房一級市場，搞活住房二、三級市場和租賃市場，發(fā)揮存量和增量住房聯(lián)動效應(yīng)，增強和帶動居民住房消費的積極性。2、進一步調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。依照住房市場化進程的要求，市打算、建設(shè)、國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、財政、物價等各職能部門相互配合，堅持以需求為導(dǎo)向，認真分析市場需求，加強宏觀調(diào)控和政策指導(dǎo)，合理確定年度房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)總量，調(diào)整住宅與非住宅結(jié)構(gòu)

19、，注重加強住宅建設(shè)，操縱寫字樓建設(shè)規(guī)模，特不是高檔寫字樓、高檔商品房營業(yè)用房，嚴格操縱不墅、高檔公寓和大戶型建設(shè)項目，防止出現(xiàn)新的空置。重點進展中低價位的一般商品住房，增加中低價位住房供應(yīng)比例，優(yōu)先滿足大多數(shù)居民的住房需求，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租一般商品房，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的具體標準和范圍，強化住房保障職能，切實做好住房供應(yīng)保障工作。3、進一步深化住房保障制度改革。一是通過深化改革，出臺政策，制定適應(yīng)我市住房實際的保障措施，消除一切阻礙市場進展和居民住房消費的體制性、政策性障礙，完善和落實住房貨幣分配政策，不斷提高職工購買商品房的支付能力，切實解決他們的住房問題。二是開始建立和完善廉租住房制度，合理確定都市住房保障范圍，選準開發(fā)地塊，著手組織建設(shè)一定數(shù)量的廉租住房，滿座都市低保無房戶和進城務(wù)工農(nóng)民的住房需求。三是進一步加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)的規(guī)范治理，嚴格操縱在中小戶型，嚴格審定銷售對象，加大政策支持力度，降低建設(shè)成本，保證建設(shè)質(zhì)量，使都市低收入家庭真正得到實惠。四是逐步推行經(jīng)濟適用房建設(shè)項目招投標