房地產(chǎn)物業(yè)管理工程維修管理手冊

1、年4月19日房地產(chǎn)物業(yè)管理工程維修管理手冊文檔僅供參考物業(yè)管理工程維修部運(yùn)行手冊編制:審核:批準(zhǔn):北京安佳物業(yè)管理有限公司二零零五年二月目 錄第一章 工程部人員架構(gòu)圖 第二章 工程部管理范圍 第三章 工程部規(guī)章制度 第一節(jié) 公共部分 第二節(jié) 強(qiáng)電專業(yè) 第三節(jié) 空調(diào)專業(yè) 第四節(jié) 弱電專業(yè) 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程 第五章 工程部人員調(diào)配流程 第六章 工程部工作單流程 第七章 設(shè)備節(jié)能辦法 第一章 工程部人員結(jié)構(gòu)圖 部門經(jīng)理部門經(jīng)理維修主管維修主管維修主管維修主管3班電工2班1班3班電工2班1班維修工維修工維修工維修工維修工維修工維修工維修工第二章 工程部管理范圍 工程部負(fù)責(zé)的日常工作有:1對建

2、筑物及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)。2對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。3對客戶的裝修工程方案審核,對施工進(jìn)行監(jiān)督管理。4對客戶進(jìn)行有償服務(wù)。5為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。6公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。一、強(qiáng)電專業(yè)1 負(fù)責(zé)整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。2 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動力電源的供給。一般情況下電機(jī)、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負(fù)責(zé),但當(dāng)對方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時,應(yīng)給予支持配合。3 負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。4 負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。5 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時供電的安排和計劃。6 負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強(qiáng)電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。7 負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計劃

3、方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。8對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。 9為客戶提供有償服務(wù)。二、空調(diào)、給排水專業(yè)1 負(fù)責(zé)整個物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維修、保養(yǎng)工作。2 改進(jìn)空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計,使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境,同時最大限度節(jié)約能源。3 負(fù)責(zé)整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作。4 負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報檢工作。5 負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)(消火栓、噴灑)的維修、保養(yǎng)工作。6 為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。三、綜合維修專業(yè)1 負(fù)責(zé)整個物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。2 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。3 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共

4、范圍的天花、墻、門等項目的修理、調(diào)整。4 負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題,例如滲漏、裂縫等維修、整改。5 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。6 負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。7 負(fù)責(zé)一些臨時性的任務(wù)。8 負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。四、弱電專業(yè)1 負(fù)責(zé)整個物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)工作。2 負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。第三章 工程部規(guī)章制度第一節(jié) 公共部分編號:ZWPM-C-BB-EN-03 版本:C/1通則:一、安全保衛(wèi)制度1工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置,執(zhí)行有關(guān)規(guī)定,協(xié)同保安部認(rèn)

5、真做好安全保衛(wèi)工作。 2各崗位值班人員,必須嚴(yán)守崗位職責(zé),必須對本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查,如發(fā)現(xiàn)有安全隱患,須立即上報領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。 3各班組領(lǐng)班須每日進(jìn)行安全檢查,隨時消除不安全因素,遇有重大安全隱患,須立即上報主管或工程部經(jīng)理。 4主管須每月組織所屬員工對所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查,消除隱患,并將檢查處理結(jié)果書面報告工程部主管。 5未經(jīng)工程部主管批準(zhǔn),任何外來人員(包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo))嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房(包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉庫等),已經(jīng)批準(zhǔn)者,在進(jìn)出變配電室、消防中心、空調(diào)主機(jī)房、危險品倉庫等重要部門時,必須辦理登記手續(xù),記錄來賓姓名、證件號碼、單位、

6、進(jìn)出日期及時間等。 6所有機(jī)房、設(shè)備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。燈光調(diào)至合適程度, 清理好現(xiàn)場。 7各機(jī)房門、設(shè)備門(蓋)、倉庫門之鑰匙的配制,必須向工程部經(jīng)理提出書面申請,經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 8所有機(jī)房、設(shè)備間、工作間等均須在門外適當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志。 9所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好,并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 10所有水池、水箱箱蓋隨時上鎖,鑰匙專人管理,無關(guān)人員不得借用,打開水池或水箱必須經(jīng)主管批準(zhǔn),并進(jìn)行登記。 11高空作業(yè)時,工作人員必須配帶安全帶,并進(jìn)行其它有效保護(hù)措施,作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng),防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 12所有運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、

7、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范,嚴(yán)禁違規(guī)操作,以保證人身及設(shè)備安全,凡違規(guī)操作者,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),均扣除當(dāng)月工資200元人民幣,因違規(guī)操作造成嚴(yán)重后果者,均立即除名。 13 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性,確認(rèn)安全后方可使 用。14所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外,如因工作需要, 須經(jīng)主管書面批準(zhǔn),按規(guī)定辦理放行手續(xù),并做好記錄。15工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。 所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測試,以保證其功能正常,無故障。二、工程驗收制度1所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)

8、展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。2所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下,連續(xù)試運(yùn)行一段時間(需根據(jù)設(shè)備情況詳定),盡量檢查出存在之隱患后,方可進(jìn)行驗收。3在驗收過程中,須以將來運(yùn)行及維修為重點(diǎn),進(jìn)行逐項檢查,如發(fā)現(xiàn)問題,須盡快 以書面形式通報給發(fā)展商,并做出詳細(xì)記錄及拍照。4所有系統(tǒng)之驗收,必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān) 文件為標(biāo)準(zhǔn),并須以此做為驗收合格之必要條件。5 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試 檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料,并建立檔案,以備查用。6 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及

9、保修責(zé)任人及 其聯(lián)系方式,并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。7 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等,清點(diǎn) 入庫,妥為保管并做出詳細(xì)清單。工程接管驗收程序發(fā)展商協(xié)調(diào)承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運(yùn)行物業(yè)工程部進(jìn)行檢查檢查清點(diǎn)備品、備件入庫發(fā)展商提供相關(guān)政府文件副本及相關(guān)技術(shù)資料、竣工圖紙等文件發(fā)現(xiàn)問題 記錄拍照發(fā)文出具清單并由各方簽字發(fā)展商提供保修合約及保修責(zé)任人聯(lián)系表建立技術(shù)檔案檢查完畢提交檢查報告接管驗收完畢三、設(shè)備維修制度 1預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng) 1.1所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程,進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。 1.2相關(guān)工程

10、人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目,以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命,并減少緊急維修之機(jī)會。 1.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實,并須由工程部建立設(shè)備維修檔案,以便分析故障原因,確定責(zé)任。 1.4各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管負(fù)責(zé),并提交工程部經(jīng)理審閱;保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé),并提交主管審閱。 1.5進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時,如對客戶使用產(chǎn)生影響,必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部發(fā)出通告,確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少對客戶之影響范圍),以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 2緊急維修 2.1必須進(jìn)行緊急維修時,須立即通知

11、經(jīng)理,安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況,并按實際情況進(jìn)行處理。 2.2如因緊急維修,必須對客戶使用產(chǎn)生影響時,須立即通知管理處客戶服務(wù)部,并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告,同時,需考慮盡量減少影響范圍。 2.3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi),應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理,以盡量減少對客戶之影響,并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。 2.4緊急維修結(jié)束后,須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄,并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向主管報告,并提交經(jīng)理審閱。此報告由工程助理存入設(shè)備維修檔案,備查。 3設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造3.1出于

12、技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 3.2 設(shè)備更新及改造建議,必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報告,并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。 3.3 由于此類工作一般沒有迫切性,故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進(jìn)行。設(shè)備正常維修程序主管制訂保養(yǎng)計劃、檢修項目及相應(yīng)表格經(jīng)理審批 提前通知 客戶服務(wù)部安排執(zhí)行時間確定客戶影響 確定時間 影響客戶 領(lǐng)班安排工作并填寫相關(guān)記錄主管檢查 維修完畢,恢復(fù)運(yùn)行相關(guān)記錄交工程助理經(jīng)理審閱 設(shè)備緊急搶修程序發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障經(jīng) 理 通知安排人員現(xiàn)場檢查 根據(jù)現(xiàn)場情況安

13、排 搶修工作核實因緊急搶修所需關(guān)閉之系統(tǒng)或設(shè)備及其影響范圍,確定搶修完成時間 通知搶修完成,系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行 客服部通知電話或書面 客服部向受影 響客戶發(fā)出 緊急通告客服部發(fā)出系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行通告 四、報告制度 1各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領(lǐng)班: 1.1所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。 1.2所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 1.3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。 1.4零部件更新、代換、或加工修理。 1.5運(yùn)行人員短時間離崗,須報告離崗時間及去向。 1.6運(yùn)行人員請假、換班、加班、倒休等。 2各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領(lǐng)班: 2.1執(zhí)行維修保

14、養(yǎng)計劃時,發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。 2.3系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障,必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 2.4維修人員請假、加班、倒休等。 3各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報告本主管: 3.1重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 3.2變更運(yùn)行方式。 3.3主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。 3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。 3.5零部件更新、改造、或加工修理。 3.6領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。 3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。 3.8須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。 4主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理: 4.1重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。 4

15、.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。 4.3應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。 4.4系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。 4.5影響本物業(yè)運(yùn)行(如停電、停水、停空調(diào)、停電話等)之任何施工及檢修。 4.6重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。 4.7系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。 4.8人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。 4.9所屬人員請假、換班、倒休、加班等。 4.10對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 4.11領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。 4.12維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。 4.13月度工作總結(jié)報告。 5除以上各項外,所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級

16、人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患,能夠越級匯報。五、工具管理制度 1本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分,公用工具及專業(yè)自用工具由領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管及使用,個人工具由個人自行保管及使用。 2所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具,每月一次,以保證各類機(jī)具的正常使用。 3工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺帳,做到工具與臺帳相符。 4全體員工必須愛護(hù)工具,必須正確使用工具,凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具者,將被扣除當(dāng)月獎金及工資人民幣100元至300元,凡因此造成工具損壞者,將按工具原價賠償,并同時扣罰當(dāng)月工資300元人民幣。 5公用

17、工具的借用,必須執(zhí)行公用工具的臨時借用辦法,工具借用最長時間為三天,如因工作原因,需再繼續(xù)使用時,必須重新辦理借用手續(xù),工具用完后立即主動歸還,不得拖延。 6專業(yè)自用工具必須由領(lǐng)班進(jìn)行每日清點(diǎn),并保持完好,特別是常見小型工具,不得遺失或損壞,如有遺失或損壞,須由使用人照價賠償。 7借用公用工具歸還時,須由領(lǐng)班和使用人共同進(jìn)行檢驗,如有遺失或損壞,須由使 用人負(fù)責(zé)照價賠償,如借用工具時未按規(guī)定填寫,或無法確定使用人時,造成公用工具的遺失或損壞,由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)照價賠償。 8所有工具一律不得外借,如因情況特殊,必須經(jīng)主管批準(zhǔn)后方可借出,員工擅自外借、帶出,經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理,不得用工具干私活。 9所有

18、工具要愛惜使用,工具按規(guī)定的使用年限到期時,無論公用工具還是個人領(lǐng)用工具,一律以舊換新。六、巡檢制度 1巡檢工作是及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷,掌握設(shè)備狀況,確保安全運(yùn)行的重要手段,各巡檢人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等認(rèn)真執(zhí)行,并認(rèn)真記錄。 2在巡檢過程中,如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題,應(yīng)立即用對講機(jī)通知領(lǐng)班,并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時不能處理,則必須做好臨時補(bǔ)救措施后,報告領(lǐng)班,并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。 3巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后,必須做到隨手鎖門。 4巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后

19、,必須將門鎖好。 5各運(yùn)行、維修領(lǐng)班,必須每天對所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查;各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備,發(fā)現(xiàn)問題,書面報告經(jīng)理,并應(yīng)立即組織處理。 七、交接班制度 1接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位,更換工服,做好接班準(zhǔn)備工作。 2接班人員接班時必須檢查以下工作: 2.1查看上一班運(yùn)行記錄是否真實可靠,聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹,交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。 2.2查看上一班巡檢記錄表,聽取上一班值班人員巡檢情況介紹,交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。2.3檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好,是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符,如有不符,應(yīng)記入備注欄,并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。 2.4檢查儀表及公用工具是否有缺、

20、損,是否清潔,并按原位整齊擺放,如有問題, 應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理,如有丟失,應(yīng)記入交接班記錄備注欄,并由上一班人員簽字。 2.5查看交接班記錄中是否有上級領(lǐng)班及主管發(fā)布之特別任務(wù)或安排,并在交接班記錄上簽字。 3交班人員在下列情況時不得交班離崗: 3.1接班人員未到崗時,應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管,須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 3.2接班人員有醉酒現(xiàn)象或其它原因造成精神狀態(tài)不良時,應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管,須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 3.3所轄設(shè)備有故障,影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時,交班人員須加班與接班人員共同排除故障后,方可進(jìn)行交接班,此時,接班人員必須協(xié)助交班人員排

21、除故障。 3.4交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時,接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后,方可進(jìn)行交接班。 八、值班制度 1值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況,必須向主管或部門經(jīng)理請假,經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。 2值班電話為工作電話,不得長時間占用電話聊天,不得打私人電話。3每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備,做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活, 并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄,及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 4須按計劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障,值班人員無力處理時,應(yīng)立即報告上級領(lǐng)班或主管。 5值班人員用餐時,必須輪換進(jìn)行,必須保持值班室內(nèi)24小時有人值

22、班,當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。 6值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生,每班兩次,清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處,隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。7非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室,如有違者,值班人員必須立即制止,否則追究其責(zé)任。如有來訪者,必須進(jìn)行登記。8任何易燃、易爆物品,不準(zhǔn)暫放、存放于值班室,違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。九、材料領(lǐng)取制度1 所有工具、備件、材料必須經(jīng)過領(lǐng)班或主管方可領(lǐng)取。2 領(lǐng)取工具、材料必須填寫領(lǐng)料單。3 材料使用后要在工作單上填寫清楚,并經(jīng)領(lǐng)班或主管確認(rèn)。4 多余材料必須退回庫房。十、機(jī)房鑰匙管理制度 1凡24小時值班機(jī)房,除值班人員掌握一套外,其余鑰匙交工

23、程部統(tǒng)一保管。2. 任何人不得私自配鑰匙。3凡非24小時值班機(jī)房,值班完成后將鑰匙交24小時值班機(jī)房保管,以備發(fā)生緊急情況后,能打開機(jī)房門。 4無關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。 5遺失鑰匙須立即報告。 6無人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。十一、機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 1工程部機(jī)電設(shè)備房包括范圍:1.1 高壓配電室 1.2 空調(diào)機(jī)房 1.3 物業(yè)自控機(jī)房 1.4 水箱間 1.5 各電梯機(jī)房 2以上機(jī)房均為工程部的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行用房,為了確保本大樓內(nèi)各機(jī)電系統(tǒng)正常運(yùn)行, 非工程部工作人員,未經(jīng)許可不得進(jìn)入以上機(jī)電設(shè)備房。 3本公司內(nèi)有關(guān)上級部門因檢查工作,必須要進(jìn)入這些場所時,應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定人員陪同,并通

24、知當(dāng)值領(lǐng)班開門后進(jìn)入,同時在上做好記錄。 4凡外單位人員前來參觀或有關(guān)上級業(yè)務(wù)部門前來檢查工作,必須要進(jìn)入這些場所時, 應(yīng)由部門經(jīng)理或主管陪同,通知當(dāng)值領(lǐng)班開門進(jìn)入,同時在上認(rèn)真做好記錄。5 本部門工作人員需要進(jìn)入以上地點(diǎn)進(jìn)行工作時,必須根據(jù)工作項目所規(guī)定的地點(diǎn),到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后,在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場所。工作結(jié)束后,應(yīng)及時通知當(dāng)值人員辦理驗收離場手續(xù)。6 外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場所時,必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件,到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場,在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后,及時通知當(dāng)

25、值人員辦理驗收離場手續(xù)。7所有人員進(jìn)入這些場所后,都應(yīng)隨手關(guān)門,并不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。8所有施工和檢修人員進(jìn)入現(xiàn)場后,不得進(jìn)行與自己工作無關(guān)的活動。必須在工作中做到文明施工,并認(rèn)真做到工完、料盡、場地清。 9所有人員均不得將任何無關(guān)雜物帶入或貯放于這些機(jī)電設(shè)備房。十二、故障處理制度不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的故障,稱一般故障,由主管調(diào)查與分析原因,提出修理意見和責(zé)任故障原因,吸取教訓(xùn),記錄在案,并匯報工程部經(jīng)理。被迫停止運(yùn)行必須進(jìn)行修理的故障,稱重大故障,應(yīng)及時匯報主管,由主管組織調(diào)查分析,提出修理意見報經(jīng)理批準(zhǔn)后實施,而且對故障做到三不放過,(即:故障原因分析不清不放過;責(zé)任

26、者與群眾沒受到教育不放過;沒有防范措施不放過。)記錄在案,對責(zé)任者做出處理意見,同時以書面材料匯報物業(yè)經(jīng)理。十三、大中修管理制度1. 設(shè)備大修是工作量最大的一種有計劃的預(yù)防性維修,對設(shè)備的全部或大部分解體檢查,稱之為大修。2. 中修是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而定的,對技術(shù)狀態(tài)已達(dá)不到使用要求的設(shè)備,按實際需要進(jìn)行有針對性的修理,恢復(fù)設(shè)備的性能。3. 對中修以上的設(shè)備進(jìn)行修復(fù)前,必須要有書面報告交工程經(jīng)理,說明:設(shè)備安裝日期、使用時間。損壞程度及修復(fù)費(fèi)用等。4. 對設(shè)備大修必須書面得到公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),專業(yè)性、技術(shù)性較強(qiáng)的設(shè)備或進(jìn)口設(shè)備,應(yīng)有專業(yè)公司出具的鑒定報告及預(yù)估的修復(fù)費(fèi)用報告。5. 對非正常情況下

27、出現(xiàn)的設(shè)備大、中修理工作,有關(guān)專業(yè)主管必須在修理工作實施前,出具詳細(xì)的分析報告,必要時追究有關(guān)人員責(zé)任。十四、零維修管理制度1. 值班員必須認(rèn)真執(zhí)行工作單(維修單)。2. 在接到報修單20分鐘內(nèi)必須到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理。3. 遇特殊情況時,必須征得客戶同意,另行約定修理時間,并在工單上注明。4. 遇客戶單元特殊零件損壞,必須講清原因,取得諒解。5. 進(jìn)客戶區(qū)維修時,必須著裝整齊,使用文明語言,不得大聲喧嘩,與客人口角。6. 值班員遇到解決不了的問題,不能講”我不會”、”你找別人”此類的話,要”我?guī)湍覀€人看看”或”我需要拿回去分析一下”。7. 每天要對本班次所有的維修單進(jìn)行登記。8. 每周要對維修

28、單匯總,對耗材、時間、返修等做出統(tǒng)計。十五、綜合維修房屋管理制度1. 職責(zé)工程部維修領(lǐng)班對各類維修情況進(jìn)行檢查,對維保過程進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)。2. 內(nèi)容2.1 做好房屋接管工作,各種手續(xù)資料齊備,各種驗收單與協(xié)議等文件保存好。2.2 為了延長大樓的使用壽命,認(rèn)真執(zhí)行各項維修保養(yǎng)計劃,使各種設(shè)施設(shè)備達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。2.3 定期對房屋設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除,從而保證設(shè)施設(shè)備正常使用。2.4 二裝施工中對施工圖紙嚴(yán)格審驗,對房間改造等項目要嚴(yán)格把關(guān),確保主體結(jié)構(gòu)不被破壞。2.5 樹立安全第一的思想,二裝施工中對動火嚴(yán)格控制,動火必須有動火證方可施工。2.6 裝修竣工驗收必須有電檢、消

29、檢驗收合格報告。2.7 在巡查中發(fā)現(xiàn)重大事故隱患,要及時上報上級領(lǐng)導(dǎo),并采取相應(yīng)措施,防止重大事故的發(fā)生。第二節(jié) 強(qiáng)電專業(yè)編號:ZWPM-C-BB-EN-04 版本:C/1A . 變配電室運(yùn)行管理制度A變配電室值班人員對設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查,巡視檢查分為定期巡視、特殊巡視和夜間巡視三種。B定期巡視,值班人員每天按現(xiàn)場運(yùn)行規(guī)程的規(guī)定時間和項目,對運(yùn)行和備用的設(shè)備及周圍環(huán)境進(jìn)行定期檢查。C特殊巡視,對特殊情況下增加的巡視。如在設(shè)備過負(fù)荷或負(fù)荷有顯著變化時,新裝、檢修或停運(yùn)后的設(shè)備投入運(yùn)行,運(yùn)行中出現(xiàn)可疑現(xiàn)象及天氣時的巡視。D夜間巡視,其目的在于發(fā)現(xiàn)接點(diǎn)過熱和絕緣污穢放電情況,一般在高峰負(fù)荷期。E

30、巡視檢查要精力集中,注意安全,不準(zhǔn)進(jìn)行其它工作。F巡視中若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況要記錄在案,重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。無論電氣設(shè)備帶電與否,未得主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),值班人員不得擅自接近導(dǎo)體進(jìn)行修理或維護(hù)工作。G建立設(shè)備運(yùn)行紀(jì)錄,查出問題及時修理,不能解決的問題及時報告管理處和工程部。每班巡查內(nèi)容:房內(nèi)是否有異味,記錄電壓、電流、溫度、電表運(yùn)行數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音、補(bǔ)償柜運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常,及時修理與報告。H供電器線路操作開關(guān)部位設(shè)明顯標(biāo)示。停電拉閘,檢修停電,掛標(biāo)示牌。I巡視配電裝置,應(yīng)隨手將門關(guān)上并鎖好,巡視中應(yīng)穿絕緣鞋。J配電室出入口及電纜層夾層出入口應(yīng)裝設(shè)擋鼠板防止小動物進(jìn)入。

31、B變配電室工作制度1工作票工作票是允許在配變電設(shè)備上工作的書面命令,根據(jù)安全條件分別使用第一、第二工作票。1.1 第一種工作票的工作為:1.1.1 高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電。1.1.2 高壓室內(nèi)的二次線路或照明等回路上的工作,需將高壓設(shè)備停電或做安全措施。1.1.3 配電站的擴(kuò)充工作,需要停電做安全措施或安全距離不足需裝設(shè)絕緣或一經(jīng)合閘就送電到工作地點(diǎn)設(shè)備上的工作。1.2 第二種工作票的工作為:1.2.1 帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作。1.2.2 控制盤和低壓配電盤、配電箱、電源干線上的工作。1.2.3 不需要高壓設(shè)備停電的二次線路上的工作。1.2.4 用絕緣棒或核相器等高壓回

32、路上和帶電設(shè)備外殼上工作。1.2.5 已投運(yùn)的變配擴(kuò)充工作,只需做簡單的安全措施,向絕無觸電危險的鄰近有電處的工作。1.3 緊急事故搶修可不填寫工作票,但搶修設(shè)備上停電作業(yè)時,仍執(zhí)行安全措施和工作許可。1.4 工作票一式兩份,書寫正確清楚,不得任意涂改,若有更改由簽發(fā)人蓋章。1.5 一個工作負(fù)責(zé)人只能持有一張工作票,并以一個電氣連接部分為限。1.6 一個電氣連接部分或一個配電裝置全部停電,則有不同的工作地點(diǎn),能夠發(fā)一張工作票。2配電室工作許可制度執(zhí)行工作許可任務(wù),可由能夠勝任操作的人員擔(dān)任,工作許可人在完成施工現(xiàn)場的安全措施后,還應(yīng)做到:2.1 工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場再次檢查安全措施,以手觸試,驗明

33、無電。2.2 對工作負(fù)責(zé)人指明帶電設(shè)備的位置和注意事項。2.3 和工作負(fù)責(zé)人在工作票上分別簽名。2.4 必須完成上述工作許可手續(xù)后,工作班方可開始工作。2.5 工作負(fù)責(zé)人、工作許可人任何一方不得擅自變更安全措施,不得變更有關(guān)檢修設(shè)備運(yùn)行結(jié)線方式,特殊需變更時,應(yīng)事先取得對方同意3配電室工作監(jiān)護(hù)制度3.1 完成工作許可手續(xù)后,工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人)應(yīng)向工作班所有人員交待現(xiàn)場安全措施帶電部位和其它注意事項。監(jiān)護(hù)人必須始終在工作現(xiàn)場,對工作班人員認(rèn)真監(jiān)護(hù)及時糾正違反安全的動作3.2 所有工作人員(包括監(jiān)護(hù)人)不許單獨(dú)留在高壓區(qū)內(nèi),若工作需要現(xiàn)場條件許可的情況下,可準(zhǔn)許一名具有實際經(jīng)驗 或幾人同時工作,

34、監(jiān)護(hù)人須將有關(guān)安全注意事項詳盡指示。3.3 監(jiān)護(hù)人在全部停電時能夠參加工作班工作。部分停電時,安全措施絕對可靠時,方能參加工作班。監(jiān)護(hù)人可根據(jù)現(xiàn)場安全條件,施工范圍等情況,增設(shè)專人監(jiān)護(hù),專職監(jiān)護(hù)人不得兼做其它工作。3.4 監(jiān)護(hù)人因故離開現(xiàn)場,應(yīng)指定能勝任者臨時代替。若監(jiān)護(hù)人長時間離開現(xiàn)場應(yīng)由原工作票簽發(fā)人更換新監(jiān)護(hù)人,兩監(jiān)護(hù)人做好必要的交接。3.5 任何人發(fā)現(xiàn)有違反安全規(guī)程和危及人身安全時,應(yīng)向監(jiān)護(hù)人提出整改意見,必要時可暫停工作,并立即報告上級。4.配電室工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度4.1 工作間斷時,工作班人員應(yīng)從現(xiàn)場撤出,安全措施保持不動,工作票仍由負(fù)責(zé)人執(zhí)存。4.2 間斷后繼續(xù)工作,不需經(jīng)

35、過工作許可人。每日工作完畢應(yīng)清掃并開放已封閉的道路,并將工作票交回值班人,次日復(fù)工應(yīng)得到值班人許可,取回工作票。工作負(fù)責(zé)人必須重新檢查安全措施后,才能工作。若無負(fù)責(zé)人和監(jiān)護(hù)人帶領(lǐng),工作人員不得進(jìn)入現(xiàn)場。4.3 在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前,不準(zhǔn)將施工設(shè)備合閘送電。4.4 工作間斷期間,若緊急需要,可將工作班全體人員已經(jīng)離開的工作地點(diǎn)的確切情況通知工作負(fù)責(zé)人,在得到明確能夠送電的答復(fù)后方可執(zhí)行,并應(yīng)采取下列措施:(A)拆除臨時遮攔,接地線和標(biāo)示牌,恢復(fù)常設(shè)遮攔,摘掉”止步、高壓危險”的標(biāo)示。(B)所有通路必須有專人守候,以告訴工作班人員”設(shè)備已經(jīng)合閘送電,不得繼續(xù)工作”。守候人員在工作票未收回以前

36、,不得離開守候地點(diǎn)。4.5 檢修工作結(jié)束,若需將設(shè)備試加工作電壓,應(yīng)按下列條件進(jìn)行:(A)全體工作人員撤離工作地點(diǎn)(B)收回所有工作票,拆除臨時遮攔,接地線和標(biāo)志牌,恢復(fù)常設(shè)遮攔。(C)工作負(fù)責(zé)人和操作人員全面檢查無誤后,才可進(jìn)行加壓試驗。(D)工作班若需繼續(xù)工作時,應(yīng)重新履行工作許可。4.6 同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移工作時,全部安全措施開工前一次做完,不需再辦轉(zhuǎn)移手續(xù),但負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時應(yīng)清楚交代帶電范圍,安全措施和注意事項。4.7 全部工作完畢,應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場,負(fù)責(zé)人應(yīng)先周密檢查,然后交待發(fā)現(xiàn)的問題、試驗結(jié)果和存在問題,并與值班員共同檢查設(shè)備狀況,然后在工

37、作票上填明工作終結(jié)時間,經(jīng)雙方答復(fù)后,工作票方告終結(jié)。4.8 結(jié)束的工作票,保存三個月。5.配電室倒閘操作規(guī)定 倒閘操作是項技術(shù)性較強(qiáng)的重要工作,操作人員必須充分了解有關(guān)電氣設(shè)備相互之間的連接,運(yùn)行情況以及保護(hù)整定值等情況,集中精力,謹(jǐn)慎操作。 5.1 倒閘操作必須按照運(yùn)行領(lǐng)導(dǎo)人的命令或同意后才能進(jìn)行。緊急情況下(火災(zāi)、自然災(zāi)害、人身事故等)才允許不經(jīng)同意,先行操作,但事后盡速匯報。5.2 倒閘操作設(shè)備必須獲得各位運(yùn)行現(xiàn)場領(lǐng)導(dǎo)人同意后進(jìn)行,并應(yīng)規(guī)定事故時和失去通訊聯(lián)系時的操作約定。 5.3 倒閘操作不得在交接班時進(jìn)行,盡可能在負(fù)荷最小時進(jìn)行,緊急情況例外。5.4 倒閘操作須在模擬盤上除表示閘刀

38、,開關(guān)分合閘位置外,還應(yīng)表示出接地線的位置和臨時編號,操作完畢后在模擬盤上標(biāo)明清楚。5.5 必須遵照倒閘操作票的順序進(jìn)行,嚴(yán)禁憑想象、憑記憶。5.6 變配電所內(nèi)的操作范圍包括下列各項5.6.1 開關(guān)、閘刀、熔絲的合上或拉開5.6.2 交直流操作回路的合上或拉開5.6.3 繼電保護(hù)、自動裝置的啟用或停用5.6.4 臨時接地線的拆除和撤出(包括驗、放電)5.6.5 有變壓器分接頭的調(diào)整5.6.6 核相、核相序及用搖表測絕緣5.6.7 保險管的掛上或取下 5.7 操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守下列步驟: 模擬盤演習(xí)安全措施立正就位核對銘牌高聲唱票高聲復(fù)票允許正式操作實際操作逐項勾票、記時間檢查設(shè)備完成匯報6.電

39、氣運(yùn)行倒閘操作規(guī)程6.1 變電室的值班員,必須熟悉本大廈電氣設(shè)備的運(yùn)行狀況,必須熟悉變電室設(shè)備的操作方法。6.2 電氣設(shè)備倒閘操作的技術(shù)要求規(guī)定如下:6.2.1送電時,先合隔離開關(guān),后合負(fù)荷開關(guān); 停電時,先拉負(fù)荷開關(guān),后拉隔離開關(guān); 嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合隔離開關(guān);6.2.2 開關(guān)兩側(cè)的隔離開關(guān)操作順序如下: 送電時,先合電源側(cè)隔離開關(guān),后合負(fù)荷側(cè)隔離開關(guān); 停電時,先拉負(fù)荷側(cè)隔離開關(guān),后拉電源側(cè)隔離開關(guān);6.2.3變壓器兩側(cè)開關(guān)的操作順序如下: 停電時,先停負(fù)荷側(cè)開關(guān),后停電源側(cè)開關(guān); 送電時,先合電源側(cè)開關(guān),后合負(fù)荷側(cè)開關(guān);6.3倒閘操作中,應(yīng)該注意防止經(jīng)過電壓互感器二次返回高壓;6.4當(dāng)采用

40、電動操作合高壓開關(guān)時,應(yīng)觀察直流電流表的變化; 合閘后電流應(yīng)返回,連續(xù)操作高壓開關(guān)時,應(yīng)觀察直流母線電壓的變化。7. 電器設(shè)備的巡視檢查制度7.1 在變電室的高壓配電裝置,每班巡視兩次。7.2 電器設(shè)備發(fā)生重大事故又恢復(fù)送電后,對事故范圍內(nèi)的設(shè)備,應(yīng)進(jìn)行特殊巡視,每班不少于四次。7.3 電器設(shè)備存在缺陷或過負(fù)荷時,應(yīng)適當(dāng)增加巡視次數(shù),每班不少于四次。7.4 巡視檢查時,經(jīng)過人的感覺器官仔細(xì)分析,發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象時,要及時處理,并作好記錄。對于重大異?，F(xiàn)象要及時報告。7.5 新投入運(yùn)行或大修后投入運(yùn)行的設(shè)備,在72小時內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)巡視,每班不少于四次,無異常情況后,可按正常周期進(jìn)行巡視。8. 設(shè)備缺陷管

41、理制度8.1設(shè)備缺陷管理制度要求全面掌握設(shè)備的良好狀態(tài),以便及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷,并盡快補(bǔ)缺。保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài),是確保供電系統(tǒng)安全運(yùn)行的重要環(huán)節(jié),也是妥善安排設(shè)備檢修、校驗和試驗工作的重要依據(jù)。8.2一類缺陷是緊急缺陷,凡可能發(fā)生人身傷亡、大面積停電、主要設(shè)備損壞,或造成有嚴(yán)重影響的停電事故的缺陷稱為一類缺陷,這種缺陷性質(zhì)嚴(yán)重,情況緊急,必須立即處理。8.3二類缺陷是重要缺陷,這類缺陷設(shè)備尚可運(yùn)行,但情況嚴(yán)重,已經(jīng)影響設(shè)備出力,不能滿足系統(tǒng)正常運(yùn)行的需要,短期內(nèi)有發(fā)生事故的可能性,威脅安全運(yùn)行。8.4三類缺陷是一般缺陷,對安全運(yùn)行影響較小且發(fā)展較慢,能夠列入計劃進(jìn)行處理。8.5發(fā)現(xiàn)一

42、類缺陷應(yīng)立即消除,并向本單位主管領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度匯報,二類缺陷應(yīng)及時安排計劃消除,三類缺陷可結(jié)合定期檢修有計劃消除。8.6配電室值班人員應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷填寫在設(shè)備缺陷記錄本內(nèi)。9. 電梯機(jī)房管理制度9. 1 電梯專用機(jī)房應(yīng)做到隨時上鎖,門鎖鑰匙應(yīng)由主管人員或?qū)ｉT人員保管;92 機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好,照明滿足要求,門窗關(guān)閉靈活,任何季節(jié)機(jī)房內(nèi)溫度應(yīng)保持在攝氏5度40度之間;93 機(jī)房內(nèi)應(yīng)保持干凈、整潔,嚴(yán)禁存放易燃醫(yī)爆或危險物品,不準(zhǔn)堆放其它雜物;94 機(jī)房內(nèi)消防器材應(yīng)放在顯著位置,并保證齊備良好,在有效期內(nèi);95 電梯機(jī)房應(yīng)每周打掃一次衛(wèi)生;96 閑雜人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房,若因工作需要,需要確定進(jìn)入時,須經(jīng)主

43、管人員批準(zhǔn),并在專業(yè)人員陪同下進(jìn)入機(jī)房;97 未取得人員,不得隨意動用,操作電梯設(shè)備;98 由專業(yè)人員依據(jù)規(guī)定,保持機(jī)房內(nèi)設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物。保證電梯的正常運(yùn)行;9. 9電梯機(jī)房因維修、保養(yǎng)等造成停梯時,應(yīng)在基站掛出告示牌。10. 乘梯須知10.1注意轎廂內(nèi)是否具有標(biāo)志,未經(jīng)檢驗合格或超過檢驗有效期的電梯不得使用;10.2乘梯時應(yīng)相互禮讓,不得在轎廂內(nèi)打鬧,蹦跳或進(jìn)行其它危害電梯安全運(yùn)行的行為;10.3應(yīng)正確使用轎廂內(nèi)外各按鍵,請勿亂按;10.4電梯門在打開狀態(tài)時請勿使用外力及物品強(qiáng)行阻止電梯門關(guān)閉,電梯運(yùn)行中不得用手或其它物件強(qiáng)扒電梯門,以免發(fā)生停梯事故;10.5請勿

44、在轎廂內(nèi)吸煙、吐痰或從事其它不文明行為,不準(zhǔn)攜帶易燃易爆及腐蝕性物品乘坐電梯;10.6學(xué)齡前兒童及其它無民事行為能力人員搭乘無人職守電梯的,應(yīng)有成年人陪同;電梯運(yùn)行中如發(fā)生任何意外,應(yīng)利用轎廂內(nèi)警鈴和通訊裝置與電梯維修、管理人員聯(lián)系,等待救援,切勿扒門脫離以免發(fā)生危險;10.7本梯為載客電梯,嚴(yán)禁載貨。第三節(jié) 空調(diào)專業(yè)編號:ZWPM-C-BB-EN-05 版本:C/11空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定序號項目要求1運(yùn)行管理規(guī)定1、 空調(diào)值班人員對設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查,包括定期巡視及特殊巡視。2、 工程部經(jīng)理或主管應(yīng)定期檢查、指導(dǎo)冷凍機(jī)房的運(yùn)行管理工作?？照{(diào)領(lǐng)班每天檢查一次運(yùn)行及機(jī)房管理情況,對設(shè)備存在的

45、問題能及時處理并作好記錄。3、 操作工巡視檢查應(yīng)集中精力,若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況應(yīng)記錄在案,重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報,密切監(jiān)視設(shè)備情況,在主管的指導(dǎo)下進(jìn)行設(shè)備的檢修或切換工作。2規(guī)章制度齊全并認(rèn)真執(zhí)行1、 空調(diào)工應(yīng)持證上崗,應(yīng)具有空調(diào)專業(yè)等級證書,并能熟練掌握操作、維護(hù)保養(yǎng)有關(guān)設(shè)備的技能。2、 認(rèn)真執(zhí)行交接班制度、定期巡檢制度、設(shè)備操作規(guī)程的規(guī)定當(dāng)值無違章、違紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。3冷凍機(jī)、空調(diào)設(shè)備運(yùn)行正常無重大事故1、嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作,做到冷凍機(jī)運(yùn)行穩(wěn)定無液擊、咬缸、喘震、超溫、超壓、泄漏等異常顯現(xiàn)象;按時記錄油溫、冷卻水進(jìn)出水溫度及壓力,冷媒水進(jìn)出口溫度及壓力,吸排氣溫度及壓力、電壓、電

46、流等,發(fā)現(xiàn)異常及時處理并上報做記錄。2、做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作,認(rèn)真做好保修期內(nèi)與外包設(shè)備的保養(yǎng)記錄,各種保養(yǎng)記錄保存完好。3、對設(shè)備使用的壓力表、溫度計等測量器具應(yīng)定期檢查,保證其靈敏可靠。4、保證潤滑油、冷媒、傳熱面的清潔,保持良好的傳熱效果。4電氣控制系統(tǒng)完好1、 定期清除電器柜內(nèi)灰塵,檢查個電器元件無燒損,使其接觸良好,且接線符合規(guī)范要求。2、 電機(jī)運(yùn)行正常,無超溫過流現(xiàn)象,接線牢固正常。3、 機(jī)房內(nèi)照明電器等應(yīng)絕緣良好,機(jī)器設(shè)備接地良好。5日常管理1、 機(jī)房內(nèi)應(yīng)有良好的事故排風(fēng)設(shè)備、通風(fēng)照明良好,地面、門窗設(shè)備保持干凈整潔,通道暢通。2、 機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)挪作她用,不準(zhǔn)堆放雜物及易燃、易爆

47、物品,配備相應(yīng)的滅火器具。3、 明火作業(yè)嚴(yán)格遵守勞動和消防部門規(guī)定,嚴(yán)格執(zhí)行持證操作制度。4、 做好操作維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作,提高操作人員的業(yè)務(wù)應(yīng)變能力。5、 做好冷凍機(jī)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,合理供冷,使機(jī)器始終保持良好的安全運(yùn)行狀態(tài)。2 中央空調(diào)運(yùn)行規(guī)程21操作要求冷水機(jī)房是設(shè)備機(jī)房,為保證大廈中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行,必須嚴(yán)格遵照操作規(guī)程進(jìn)行操作。2.1.1 嚴(yán)格遵守要求,保證安全生產(chǎn)。2.1.2 掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備及管路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造和實際運(yùn)行狀況,在規(guī)定時期內(nèi)巡視檢查各運(yùn)行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi),并做好運(yùn)行記錄,保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。2.1.3 發(fā)生異常情況以及設(shè)備故障應(yīng)迅速查明原因

48、、正確處理,及時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門,并認(rèn)真做好記錄(內(nèi)容應(yīng)包括異常情況或故障發(fā)生、過程、原因、處理方式及結(jié)果)。嚴(yán)格遵守設(shè)備檢修記錄歸檔制度。2.1.4 及時掌握外界環(huán)境溫度和大廈內(nèi)各部分空調(diào)負(fù)荷需求,合理調(diào)整機(jī)組、水泵等投入運(yùn)行的數(shù)量及有關(guān)參數(shù),在保證安全生產(chǎn)和用戶需求的前提下,做到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。2.2系統(tǒng)各主要設(shè)備對應(yīng)運(yùn)行方式現(xiàn)有中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備對應(yīng)關(guān)系和管路系統(tǒng)的配置情況如下:2臺冷水機(jī)組、2臺冷卻泵、2臺冷凍泵、2臺冷卻塔,正常運(yùn)行操作請按如下方式對 應(yīng)進(jìn)行:() 1冷水機(jī)組1冷卻塔1冷卻泵1冷凍泵;() 2冷水機(jī)組2冷卻塔12冷卻泵2冷凍泵;2.3運(yùn)行操作步驟2.3.1啟動1冷水機(jī)

49、組2.3.1.1正常操作:、開啟1冷水機(jī)組蒸發(fā)器及冷凝器進(jìn)出水閥門;、開啟1冷卻水泵進(jìn)出水手動蝶閥;、開啟1冷凍水泵進(jìn)出水手動蝶閥;、置1冷卻水泵選擇電源選擇開關(guān)于”手動”位置;、按 1冷卻水泵電源”啟動按鈕”,啟動1冷卻水泵; 、置1冷凍水泵選擇電源選擇開關(guān)于”手動”位置;、按 1冷凍水泵電源”啟動按鈕”,啟動1冷凍水泵;、置冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)電源選擇開關(guān)于”自動”位置,風(fēng)扇將自動啟動運(yùn)轉(zhuǎn)(若置于”手動”位置,要按下電源按鈕手動啟動風(fēng)扇系統(tǒng))。在完成上述步驟后,參照啟動1冷水機(jī)組。2.3.2啟動2#冷水機(jī)組參照1#冷水機(jī)組啟動步驟,相應(yīng)設(shè)備編號為2#冷水機(jī)組;2#冷卻泵;2#冷凍泵;2#冷卻塔;

50、。2.4停機(jī)操作上述冷水機(jī)組的停機(jī)操作程序:在機(jī)組完成停機(jī)后515分鐘,按照先停泵及冷卻塔,再關(guān)閉各管路閥門的原則進(jìn)行,具體步驟如下:、按”停止”按鈕停止冷卻泵、冷凍泵及冷卻塔,、按”關(guān)閉”按鈕關(guān)閉各電動閥,”關(guān)到位”指示燈亮。、關(guān)閉相關(guān)管路之手動閥門。2.5兩臺機(jī)組并聯(lián)運(yùn)行操作要求 2.5.1根據(jù)大廈中央空調(diào)現(xiàn)有配置狀況,操作人員可采用下列幾種運(yùn)行方式來滿足不同時期、不同負(fù)荷的空調(diào)需求,即運(yùn)行:(1)開啟1#冷水機(jī)組;(2)開啟2#冷水機(jī)組;(3)開啟1#冷水機(jī)組 + 2#冷水機(jī)組;2.5.2以上運(yùn)行中,冷凍泵最多只能開啟2臺,非在運(yùn)行中機(jī)組之冷卻、冷凍水進(jìn)出水閥門均必須關(guān)閉,以避免水流旁通

51、。2.5.3運(yùn)行中冷水機(jī)組冷卻、冷凍水進(jìn)出參數(shù)應(yīng)在如下范圍:冷凍水進(jìn)出水壓差 0.1-0.15 Mpa進(jìn)出水溫差 4-5冷卻水進(jìn)出水壓差 0.1-0.15 Mpa進(jìn)出水溫差 4-5 冷凍水出水溫度小于47F(8.5)注:冷凍水系統(tǒng)最大壓力不得1超過1.3 Mpa。冷卻水系統(tǒng)最大壓力不得1超過0.4 Mpa。3. 空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程3.1準(zhǔn)備工作3.1.1檢查欲啟動冷水機(jī)組的蒸發(fā)器及冷凝器進(jìn)出水閥門是否全部開啟。3.1.2檢查冷卻水泵及冷凍水泵系統(tǒng)管路閥門是否全部開啟。3.1.3檢查分水缸及集水缸上的閥門,根據(jù)空調(diào)需要決定是否開啟或關(guān)閉。3.1.4檢查分水缸供水總管閥門及集水缸回水總管閥門是否

52、開啟。3.1.5檢查冷卻水系統(tǒng)及冷凍水系統(tǒng)的水壓力,在正常范圍以內(nèi)為準(zhǔn)。3.1.6非運(yùn)行的冷水機(jī)組蒸發(fā)器及冷凝器出水閥門,確認(rèn)檢查關(guān)閉。3.2機(jī)組啟動程序3.2.1要保證冷水機(jī)組油加熱器提前12小時通電,使油溫保持在比冷凝溫度高27.83.2.2看冷水機(jī)組微電腦控制中心上是否顯示出:”系統(tǒng)準(zhǔn)備啟動”。3.2.3經(jīng)過以上各項檢查確認(rèn)正常后,首先啟動冷凍水泵,按下冷凍水泵啟動按鈕,觀察電流表,電流表顯示穩(wěn)定后,其次啟動冷卻水泵。3.2.4啟動冷卻水泵,待冷卻水泵電流表顯示指針穩(wěn)定后(不 超出正常范圍),啟動冷水機(jī)組。3.2.5啟動冷水機(jī)組,按下壓縮機(jī)啟動開關(guān),它會自動彈回到運(yùn)行位置,當(dāng)啟動開關(guān)接通

53、時,控制中心處于運(yùn)行模式,任何故障都會在顯示屏上顯示出來。3.2.6在啟動程序的頭50秒,微電腦控制中心上將顯示出”系統(tǒng)預(yù)先潤滑”,在完成50秒鐘運(yùn)行之后,壓縮機(jī)將啟動。3.2.7冷水機(jī)組啟動后,要觀察系統(tǒng)冷卻水溫度情況,根據(jù)溫度情況,及時開啟冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng),以確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及制冷效果。3.3機(jī)組運(yùn)行3.3.1機(jī)組運(yùn)行時應(yīng)檢查冷水機(jī)組油槽油位,使確認(rèn)油位在油槽上下視境范圍以內(nèi)。3.3.2注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)負(fù)荷情況,導(dǎo)流葉片開度是否正常。3.3.3聽機(jī)組運(yùn)行的聲音是否有異常聲響。3.3.4觀察機(jī)組是否存在泄漏點(diǎn)及不安全隱患。3.3.5做好機(jī)組運(yùn)行記錄(每小時將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來)。3.4關(guān)機(jī)程序3.

54、4.1首先停冷水機(jī)組。3.4.2停冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)。3.4.3停冷卻水泵。3.4.4停冷凍水泵,為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行并保障客戶利益的情況下,要根據(jù)天氣濕度情況,掌握好停冷水機(jī)組及冷凍水泵的時間差,即停冷水機(jī)組后,冷凍水泵可繼續(xù)運(yùn)行為客戶提供空調(diào),當(dāng)冷凍水溫度回升到一定溫度后,即可停泵操作。3.4.5停機(jī)停泵后,對現(xiàn)場設(shè)備進(jìn)行檢查、確認(rèn)正常后,做好 相應(yīng)記錄。4.中央空調(diào)系統(tǒng)水質(zhì)監(jiān)管規(guī)程為保證大廈空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備和管道的正常運(yùn)行,延長使用壽命,確保水質(zhì)處理合同的履行,制訂如下規(guī)程;4.1 工程部空調(diào)運(yùn)行主管為合同直接監(jiān)管人,須熟悉有關(guān)合同條款及 投藥、取樣、化驗等工作原理和工作過程,積極配合承辦人員的工作

55、,保存并完善監(jiān)管工作。4.2 承辦單位對空調(diào)水系統(tǒng)定期處理工作如下:4.2.1 每年投加粉泥剝離劑,清除管道內(nèi)粉泥、藻菌并排放清洗。4.2.2 每兩月于膨脹水箱補(bǔ)加殺菌滅藻劑一次。4.2.3 對夏季空調(diào)系統(tǒng)冷凍水,進(jìn)行取樣化驗,并提供水質(zhì)化驗報告及加藥指導(dǎo)方案,使系統(tǒng)水質(zhì)藥劑緩蝕劑濃度保持在500ppm。4.2.4 每年冷卻水系統(tǒng)加”清洗預(yù)膜劑”對管道進(jìn)行除銹處理,并清洗排放。4.2.5 每月兩次對冷卻水取樣化驗(必要時增加到每周一次)并提供水質(zhì)化驗報告及加藥指導(dǎo)方案。4.3 承辦單位對冷凍水系統(tǒng)水質(zhì)每月一次、對冷卻水系統(tǒng)水質(zhì)每月2次取樣化驗,并于一周內(nèi)提交檢驗告書,交于物業(yè)空調(diào)主管,其主要指

56、示值須在以下范圍:項目名稱單位冷卻水冷凍水pH值7.09.07.09.0電導(dǎo)率s/cm15001800總硬度mg/L800300總堿度mg/L600400氯根mg/L300150鐵離子mg/L1.01.0銅離子mg/L0.10.1總鐵mg/L1.01.0總銅mg/L0.10.1空調(diào)領(lǐng)班對照以上數(shù)值進(jìn)行驗收,化驗單應(yīng)與工作單一同保存,并在監(jiān)督記錄上做好記錄,工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查。4.4 若發(fā)現(xiàn)承辦單位人員未按合同要求按期、按量、按規(guī)定程序工作,空調(diào)領(lǐng)班有權(quán)拒絕簽收并及時上報主管。4.5 工程部空調(diào)運(yùn)行人員每日按承辦單位提供加藥指導(dǎo)方案進(jìn)行加藥及排污,并做好加藥記錄。4.6 集中保存的工作單及檢

57、驗報告,均應(yīng)在簽收5日內(nèi)交主管審核簽字;于每年12月底報工程部總主管批準(zhǔn)后送交檔案室存檔。5.生活水箱管理規(guī)定5.1 每年應(yīng)對生活飲用水水箱至少進(jìn)行一到兩次全面清洗、消毒和水質(zhì)檢驗,二次供水水質(zhì)經(jīng)衛(wèi)生行政部門認(rèn)定的檢驗機(jī)構(gòu)檢測合格方可使用。凡二次供水水質(zhì)細(xì)菌學(xué)指標(biāo)不合格者,必須進(jìn)行消毒。5.2 從事水箱清洗消毒的單位必須取得當(dāng)?shù)厝嗣裾l(wèi)生行政部門的衛(wèi)生許可后,方可從事清洗消毒工作。5.3 對生活水箱管水人員每年必須進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn),合格后方可上崗。5.4 保持生活水箱周圍環(huán)境清潔,與有毒場所或者污染源保持規(guī)定的距離。5.5 水箱排水管、溢水口、透氣口要做好防護(hù),保障安全使用。5

58、.6 生活水箱設(shè)施檢修要保障水質(zhì)衛(wèi)生不被污染,做好消毒及安全防范工作保障生活用水衛(wèi)生安全。5.7 生活水箱箱蓋隨時上鎖,鑰匙專人管理,不允許隨便外借。6. 供水管理制度6.1 本制度使用空調(diào)水、采暖水、生活水、消防水系統(tǒng)。6.2 未經(jīng)批準(zhǔn)人員不得操作相關(guān)設(shè)備及調(diào)整數(shù)據(jù)。6.3 當(dāng)日值班員必須嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程的有關(guān)規(guī)定。6.4 對生活水系統(tǒng)出現(xiàn)的故障,必須要報告主管經(jīng)理。6.5 對生活水箱的開啟必須得到批準(zhǔn),方可借出鑰匙。6.6 對其它空調(diào)水、消防水、必須在相關(guān)部門的配合下,進(jìn)行檢修、實驗工作。6.7 隨時保持蓄水裝置,水泵等設(shè)備的清潔、有效。7. 供暖管理制度7.1 認(rèn)真執(zhí)行公司、部門的各項規(guī)

59、定。7.2 嚴(yán)格按照運(yùn)行記錄表的內(nèi)容填寫數(shù)據(jù)。7.3 對供暖期間發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn),認(rèn)真記錄,隨時報告。7.4 按時巡視,如實填寫運(yùn)行記錄,保證記錄真實有效。7.5 認(rèn)真執(zhí)行交接班制度,對本班發(fā)現(xiàn)的問題,做到不處理完不交班。7.6 遇惡劣天氣時,要增加巡視密度,適當(dāng)提高供暖溫度,保證大廈設(shè)備安全正常。7.7 非本專業(yè)人員,嚴(yán)禁操作設(shè)備。第四節(jié) 弱電專業(yè)編號:ZWPM-C-BB-EN-06 版本:C/11閉路電視信號 1.1操作規(guī)范 1.1.1遵守國家規(guī)定,不接收、不播放不應(yīng)該看的節(jié)目。 1.1.2操作前應(yīng)細(xì)心閱讀產(chǎn)品說明書和使用手冊,未經(jīng)培訓(xùn)不得操作設(shè)備。 1.1.3仔細(xì)檢查電壓、電流、接地。 1.2

60、巡視檢查 每月一次設(shè)備除塵、信號傳輸連接是否良好,前端設(shè)備從監(jiān)視器查看信號清晰度是否合格。 1.3維護(hù)保養(yǎng)(保修期后執(zhí)行) 每年十月中旬光機(jī)、干放、電源器除塵。2. 保安監(jiān)控2.1巡視檢查(日檢)2.1.1 各監(jiān)視點(diǎn)圖像是否正常,監(jiān)視器、錄像機(jī)工作是否正常。2.1.2 各設(shè)備無異響、異味。2.2 維護(hù)保養(yǎng)(保修期后執(zhí)行)2.2.1每年8月份供電線路檢查,監(jiān)視器除塵,操作平臺檢測。2.2.2探頭點(diǎn)除塵,16分割器、錄像機(jī)、矩陣器除塵。3. 消防3.1 巡視檢查(日檢)3.1.1 交流電壓輸入220V235V,直流電壓輸入26V27V。3.1.2 直流輸出電流0.4A1A。3.1.3 時鐘是否準(zhǔn)確