樓盤深度開發(fā)長(zhǎng)期計(jì)劃指導(dǎo)文案

1、-. z.樓盤深度開發(fā)長(zhǎng)期方案指導(dǎo)文案目的：提高樓盤占有率至少10%以上；不浪費(fèi)資源；員工利益最大化。思維：制度是員工行為的導(dǎo)向，如何用制度規(guī)*好員工的行為有效的開發(fā)好樓盤。原則：前期多人快速圍攻，后期專人責(zé)任深入開發(fā)。 樓盤何人何時(shí)介入，做什么？1、什么人可以操作期盤？與售樓物業(yè)建立關(guān)系，可以獨(dú)立獲取信息的家裝參謀優(yōu)先。2、什么時(shí)候開場(chǎng)操作期盤？有條件的地方應(yīng)該從樓盤開盤的時(shí)候即開場(chǎng)介入，但是至少在樓盤交 房6個(gè)月前介入。如果在交房時(shí)才介入就遲了，必定失去先機(jī)，有些戶型圖都沒有了。3、期盤開發(fā)主要工作1了解樓盤的開發(fā)商、售樓、物業(yè)、承建商分別是誰？曾經(jīng)在當(dāng)?shù)刈鲞^哪些樓盤？介入了解的第3天必須

2、完成樓盤的整體規(guī)劃、棟數(shù)、每棟的戶數(shù)、每棟的戶型、分幾期開發(fā)、分別何時(shí)交房、小區(qū)周邊的配套設(shè)施、房?jī)r(jià)、收集每個(gè)戶型的戶型圖。介入了解的第7天必須完成從開盤那天開場(chǎng)每一個(gè)月拍一次樓盤進(jìn)展情況，并且把開盤那天的盛況拍好。把所拍資料做成PPT方便后期跟客戶溝通，表達(dá)我們做事的細(xì)心和每次拍回來給營(yíng)銷總監(jiān)備檔，每*照片的文字說明由營(yíng)銷總監(jiān)把關(guān)。收集所有置業(yè)參謀的聯(lián)系方式介入了解的第3天必須完成并和至少兩個(gè)以上的置業(yè)參謀建立起關(guān)系在樓盤開盤后兩個(gè)月必須完成，以便更快拿到樓盤資源這個(gè)非常重要也快。了解不同階段的房?jī)r(jià)情況方便后期跟客戶溝通，表達(dá)我們做事的細(xì)心，購(gòu)房客戶的群體及買房的用途。每?jī)蓚€(gè)月更新一次房?jī)r(jià)。

3、可以量房的時(shí)候必須馬上告知營(yíng)銷總監(jiān)安排設(shè)計(jì)師、預(yù)算師進(jìn)展量房。在樓盤調(diào)查員告知營(yíng)銷總監(jiān)3天內(nèi)必須量房拍照每個(gè)戶型的外框面積，及每個(gè)戶型的優(yōu)缺點(diǎn)。在做好方案后7天內(nèi)必須全公司組織進(jìn)展學(xué)習(xí)。資源費(fèi)用及投入方式操作此樓盤的家裝參謀自己投資，則所簽此樓盤的業(yè)務(wù)提成按家裝參謀的薪酬制度執(zhí)行。公司借資買兩個(gè)條件同時(shí)到達(dá)家裝參謀在本公司工作3個(gè)月以上，并已簽4設(shè)計(jì)及以上。家裝參謀借資金額分3個(gè)月從工資里面扣除。公司投資買家裝參謀在本公司工作3個(gè)月以上，并已簽4設(shè)計(jì)及以上。家裝參謀所拿之日起至交房后1年，此樓盤所進(jìn)工地每單抽取1個(gè)點(diǎn)返給公司作為公司投資回報(bào)。投資人每個(gè)人都可以做投資人。投資人的回報(bào)：所拿之日起

4、至交房后1年，此樓盤所進(jìn)工地每單抽取1個(gè)點(diǎn)返給投資人。樓盤的資源分配制度樓盤調(diào)查人拿到則可多分所拿的10%-30%根據(jù)實(shí)際情況由營(yíng)銷總監(jiān)來決定百分比，但此樓盤操作最多不能超過300戶，如是本區(qū)其他人拿到可操作20%-40%根據(jù)實(shí)際情況由營(yíng)銷總監(jiān)來決定百分比，但最多不能超過300戶的。分配以棟為原則。交房后6個(gè)月此樓盤交由業(yè)務(wù)簽單最多的家裝參謀操作，但最多不超過400戶未裝的資源，還剩400戶以上未裝修的樓盤交由業(yè)務(wù)簽單最多的兩個(gè)人平分操作除了來過公司的客戶。再安排給此樓盤現(xiàn)在簽單最多的來操作，交房6個(gè)月以后至交房2年這段時(shí)間。后期就是專人深入操作，家裝參謀的資源也比擬集中，原本在這個(gè)樓盤操作的

5、可以，更加自信和充滿激情。如此樓盤業(yè)務(wù)最好的人已有2個(gè)現(xiàn)盤，則安排給此樓盤其他業(yè)務(wù)最優(yōu)人員。兩年以后則給新員工操作除來過公司的客戶。期盤每個(gè)操作人只能操作100-300戶。前期過多就消化不過來。同一家裝參謀最多操作樓盤規(guī)定：家裝參謀級(jí)別期盤現(xiàn)盤尾盤AAA431AA321A221A-01-22多人操作同一樓盤的配合問題選舉一位樓盤的主要負(fù)責(zé)人為頭，一般為片區(qū)經(jīng)理或片區(qū)內(nèi)業(yè)務(wù)精英負(fù)責(zé)工作分工。專人負(fù)責(zé)收集短信，統(tǒng)一后再發(fā)送。專人負(fù)責(zé)戶型圖。專人負(fù)責(zé)活動(dòng)的廣告制作。專人負(fù)責(zé)驗(yàn)房。后期工地每日檢查樓盤操作人輪流檢查，填寫工地檢查表。負(fù)責(zé)守點(diǎn)分工安排和物業(yè)關(guān)系維護(hù)安排。樓盤操作的獎(jiǎng)懲機(jī)制簽訂專屬樓盤業(yè)務(wù)

6、開發(fā)責(zé)任狀，見附件專屬樓盤業(yè)務(wù)開發(fā)責(zé)任狀。在交房前3個(gè)月未到達(dá)1%的占有率，取消其操作資格，沒收除來過公司的所有客戶資源并承當(dāng)此費(fèi)用的50%，此費(fèi)用額外的50%由承受人承當(dāng)，從接手人本樓盤所進(jìn)施工單中扣除，每單1個(gè)點(diǎn)直到返還完費(fèi)用。樓盤開發(fā)的周期為3年拿到新資源的第一個(gè)周末就必須做活動(dòng)，見營(yíng)銷流程交房前1年至交房前6個(gè)月前期做好培育，取得客戶的信任并簽一批浮頭魚 ，為后期開發(fā)打好根底?；顒?dòng)：戶型發(fā)布會(huì)、樣板征集交房前6個(gè)月至交房前3月告知客戶樓盤現(xiàn)在的情況：什么時(shí)候可以看到房、樓盤的進(jìn)度、所用材料的品牌、防水情況、我們量房的圖片、拍好低樓層和高樓層的里面的構(gòu)造情況和每個(gè)房號(hào)發(fā)給客戶等等?；顒?dòng)：

7、工地體驗(yàn)最好找些戶型差不多的，戶型難點(diǎn)解析、樣板房征集這個(gè)時(shí)候公司有大型的活動(dòng)可以消化一批交房就想搞的價(jià)格型客戶交房前3個(gè)月至交房根本綠化都做好了，房子也可以看得到，大量約客戶去看他的房子，在樓盤附近安排工地參觀。效勞到位后主動(dòng)提出成交?；顒?dòng)征集樣板房、驗(yàn)房知識(shí)講座、風(fēng)水講座、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房體驗(yàn)、大型活動(dòng)交房至交房后3個(gè)月之內(nèi)告知客戶我在他小區(qū)的簽單情況。守點(diǎn)：這三個(gè)月的守點(diǎn)很關(guān)鍵。約客戶看本小區(qū)的工地，把工地不同的進(jìn)度告知客戶告知客戶小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況?；顒?dòng)：大型活動(dòng)消化效勞到位的客戶。告知客戶一樣、相似戶型的裝修動(dòng)態(tài)：短信、微信、等。交房后3個(gè)月至交房后6個(gè)月之內(nèi)告知客戶我

8、在概小區(qū)的簽單情況?？垂さ?，上工地守點(diǎn)。掃樓：更新樓盤客戶裝修情況每?jī)芍芤淮?。資源更新?；顒?dòng)：大型活動(dòng)消化效勞到位的客戶。告知客戶一樣戶型的裝修動(dòng)態(tài)：短信、微信、等。告知客戶小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況。交房6個(gè)月以后至交房1年告知客戶我在概小區(qū)的簽單情況。 看工地，上工地守點(diǎn)。掃樓：更新樓盤客戶裝修情況每?jī)芍芤淮巍ＹY源更新?；顒?dòng)：大型活動(dòng)消化效勞到位的客戶。告知客戶一樣戶型的裝修動(dòng)態(tài)：短信、微信、等。告知客戶小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況。交房后1年至2年長(zhǎng)期的跟單效勞告知客戶我在概小區(qū)的簽單情況。 看工地，上工地守點(diǎn)。掃樓：更新樓盤客戶裝修情況每?jī)芍芤淮钨Y源更新?；顒?dòng)

9、：大型活動(dòng)消化效勞到位的客戶。告知客戶一樣戶型的裝修動(dòng)態(tài)：短信、微信、等。告知客戶小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況。樓盤的檔次分類按照地段、房?jī)r(jià)、客戶群體、用途進(jìn)展分析適合我們操作的樓盤檔次，依次分A類、B類、C類。不以樓盤的大小來區(qū)分。前期營(yíng)銷總監(jiān)就要從地段、房?jī)r(jià)、客戶群體、用途、樓盤大小指定表格確定A/B/C類樓盤。新老員工樓盤資源分配新進(jìn)員工前3個(gè)月只能操作現(xiàn)盤，并要簽4個(gè)及以上設(shè)計(jì)才能操作期盤。老家裝參謀的資源要遵循以下兩個(gè)原則：1、現(xiàn)盤：期盤=1：1， 2、6個(gè)月內(nèi)交房：6個(gè)月到1年交房=1:13、老員工盡量安排A類樓盤。員工能力按照每個(gè)人的業(yè)績(jī)?cè)O(shè)計(jì)和施工情況來分級(jí)別，依次A

10、AA、AA、A、A-。統(tǒng)計(jì)每個(gè)家裝參謀本年的平均月度設(shè)計(jì)量和施工量，把家裝參謀分成4個(gè)級(jí)別：AAA：全年業(yè)務(wù)150萬以上或進(jìn)入公司3個(gè)月以上，能吃苦耐勞，月均設(shè)計(jì)4個(gè)以上。AA：全年業(yè)務(wù)100萬以上或進(jìn)入公司3個(gè)月以上，能吃苦耐勞，月均設(shè)計(jì)2個(gè)以上A：全年業(yè)務(wù)70萬以上或進(jìn)入公司3個(gè)月以上，能吃苦耐勞，月均設(shè)計(jì)1個(gè)以上。A-：全年業(yè)務(wù)70萬以下或進(jìn)入公司3個(gè)月以內(nèi)，能吃苦耐勞，不進(jìn)展期盤操作。從別的公司所挖家裝參謀由營(yíng)銷總監(jiān)來決定級(jí)別。AAA員工盡量分配A類樓盤，AA員工盡量分配B類樓盤，A員工盡量分配C類樓盤?？鐓^(qū)操作樓盤交房前6個(gè)月沒有拿到的，如其他區(qū)域的伙伴拿到資源，則所拿資源的50%-

11、100%根據(jù)實(shí)際情況由營(yíng)銷總監(jiān)來決定百分比由拿到資源的伙伴區(qū)域操作。資源分配以第二點(diǎn)樓盤的資源分配制度執(zhí)行。如何讓設(shè)計(jì)師的配合？做什么？前期配合的設(shè)計(jì)師，在派單的時(shí)候以優(yōu)先安排他們?yōu)樵瓌t。用制度規(guī)定每個(gè)設(shè)計(jì)師必須進(jìn)展樓盤戶型設(shè)計(jì)，建立樓盤戶型設(shè)計(jì)排班表。樓盤可以量房的時(shí)候一般在交房前1年左右則要配合量房。樓盤調(diào)查人把樓盤戶型圖拿回來后則需做3個(gè)方案要有承重墻的表達(dá)并找好配套的效果圖交由樓盤調(diào)查人建好樓盤檔案?jìng)錂n，樓盤調(diào)查人還要交一份給營(yíng)銷總監(jiān)。A類樓盤公司可拿1000元1500元來針對(duì)性做效果圖的費(fèi)用。B類樓盤公司可拿500元1000元來針對(duì)性做效果圖的費(fèi)用。設(shè)計(jì)組長(zhǎng)組織做好兩個(gè)戶型以上的戶型

12、難點(diǎn)解析PPT。所有設(shè)計(jì)師要熟悉樓盤調(diào)查人了解的所有信息，每個(gè)戶型的外框面積，及每個(gè)戶型的優(yōu)缺點(diǎn)。如何讓預(yù)算師配合？做什么？預(yù)算師和設(shè)計(jì)師是捆綁的。建立樓盤估算排班輪流制度。每個(gè)方案要做好報(bào)價(jià)，并建立檔案?jìng)錂n交由預(yù)算部主管。所有預(yù)算師要熟悉樓盤調(diào)查人了解的所有信息，及每個(gè)戶型的外框面積。在做好方案后7天內(nèi)必須全公司組織進(jìn)展學(xué)習(xí)。十一、客服部需要了解哪些？所有設(shè)計(jì)師要熟悉樓盤調(diào)查人了解的所有信息，每個(gè)戶型的外框面積，及每個(gè)戶型的優(yōu)缺點(diǎn)。在做好方案后7天內(nèi)必須全公司組織進(jìn)展學(xué)習(xí)。每個(gè)樓盤是哪些家裝參謀在操作，哪些設(shè)計(jì)師做的配合？十二、工程部的配合問題？樓盤的前35戶樣板工地應(yīng)安排公司最優(yōu)秀的工長(zhǎng)。如果客戶參觀樣板工地成交后，獎(jiǎng)勵(lì)該樣板工地工長(zhǎng)200元/戶。專屬樓盤業(yè)務(wù)開發(fā)責(zé)任狀為了更好的提升我們?cè)?樓盤的施工占有率，特制訂以下機(jī)制。獎(jiǎng)勵(lì)樓盤*圍： 樓盤期棟至棟，共計(jì)戶。時(shí)間：年月日至本年12月