上海某住宅房地產項目前期開發(fā)策劃案例（共10）

1、上海某住宅房地產項目前期開發(fā)策劃案例住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設計、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設標準，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產咨詢機構完成?，F(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。 某房地產開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物

2、等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設計單位進行規(guī)劃設計之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎上，欲委托咨詢機構進行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。 一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃 1、樓盤價格定位 根據(jù)咨詢人員市場調查，待建地塊附近已建或在

3、建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。具體調查結果見下表： (有關表格請參考本文末的表格,下同) 從從上表可可以看到到，附近近已建和和在建競競爭樓盤盤的均價價多數(shù)分分布在49880-669800元/M2。經過過綜合分分析，擬擬定待建建住宅小小區(qū)購房房戶以上上海本地地工薪階階層中等等偏上收收入家庭庭為主，以以經濟能能力較弱弱群體和和高收入入白領階階層為輔輔，根據(jù)據(jù)自身樓樓盤的特特點，擬擬定樓盤盤住宅商商品房銷銷售均價價在61880元/M2。在銷銷售運作作時，可可根據(jù)市市場的供供求關系系，在已已制定的的銷售價價

4、格基礎礎上，進進行適當當?shù)恼{整整。 22、房型型定位及及占比方方案 近年上上海住宅宅市場新新開發(fā)樓樓盤戶型型面積偏偏大的情情況比較較普遍，根根據(jù)上海海市房地地產交易易中心和和上海市市統(tǒng)計局局聯(lián)合發(fā)發(fā)布的20002年上海海市房地地產市場場商品房房預售結結構分析析數(shù)據(jù)，20002年房地地產市場場商品房房戶型面面積70MM2以下的的僅占2.22%，房型型面積70-1000M2的占16.3%，戶型型面積1000-1550M22占53.9%，戶型型面積在在1500M2以上的的占27.7%，由于于戶型面面積在1000M2以上的的占81.6%，戶型型面積明明顯偏大大，使許許多工薪薪階層家家庭望房房興嘆。實實

5、際上，目目前上海海住宅市市場最為為搶手的的戶型是是中小房房型，它它不是指指傳統(tǒng)意意義上的的50MM2左右戶戶型，而而是指二二房一廳廳面積在在85MM2左右，二二房二廳廳面積在在1000M2左右的的戶型，這這種戶型型實用性性強，總總價適中中，物業(yè)業(yè)管理費費也不高高，對工工薪階層層具有極極大的吸吸引力，經經綜合分分析對比比，擬建建住宅小小區(qū)開發(fā)發(fā)項目的的房型、建建筑面積積和占比比定位如如下: 33、購房房戶購買買力分析析 根據(jù)上上述建筑筑面積定定位與銷銷售價格格，主力力房型二二房一廳廳一衛(wèi)和和二房二二廳一衛(wèi)衛(wèi)每套房房屋銷售售均價為為：52.5萬元-611.8萬元。一一般情況況下購房房者首付付30%

6、，即15.75萬元-188.5萬元左左右，余余款向銀銀行按揭揭分20年償還還，以61.8萬元（二二房二廳廳一衛(wèi)）房房型為例例，首付付18.5萬元，余余款43.3萬元分20年償還還，目前前商業(yè)貸貸款月利利率為0.442%，每萬萬元每月月還本付付息額為為66.216647元，每每月還款款額經計計算為28667元，對對于中等等偏上收收入家庭庭購房戶戶應該有有還款能能力。另另外，如如果購房房戶能夠夠得到部部分公積積金貸款款，由于于公積金金貸款利利率比商商業(yè)貸款款利率低低，則每每月還款款額將有有所下降降，購房房客戶還還款能力力更能得得到保證證。 44、開發(fā)發(fā)方案策策劃及參參考經濟濟指標的的確定 開發(fā)方方

7、案: 社會經經濟的發(fā)發(fā)展和人人民生活活水平的的提高，對對住宅小小區(qū)居住住環(huán)境提提出了更更高的要要求，促促使住宅宅建筑形形態(tài)向舒舒適和實實用方向向發(fā)展，傳傳統(tǒng)的多多層+高層建建筑模式式已不能能滿足土土地緊張張的大城城市的需需求，而而另一種種折衷方方式小高高層板式式結構住住宅（7-113層），因因與多層層住宅相相比具有有節(jié)約土土地資源源的優(yōu)勢勢，與高高層住宅宅相比具具有良好好的通風風、采光光優(yōu)勢，成成為當前前和未來來最受購購房戶歡歡迎的建建筑形態(tài)態(tài)，本次次開發(fā)方方案原則則上選用用12層小高高層板式式結構。 參考經濟指標: （1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算 根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅

8、每戶平均建筑面積： 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2 每幢住宅設5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為： 12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米 已知基地地塊面積為21000M2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設施建筑面積合計為： 21000*2.5=52500M2 根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套設施占5%-6%，假設住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為： 52500M2*95%=49875M2 可建12

9、層小高層住宅幢數(shù)為： 49875/12450=4幢 住宅實際可建建筑面積： 4*12450=49800M2 每戶平均建筑面積為103.75 M2，則 住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶 （2）公建配套設施 公建配套服務設施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設施一般占25%。 公建配套設施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米 幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2 便民商店建筑面積：2700*35%=945M2 其他配套設施建筑面積：2700*25%=6

10、75M2 （3）室外附屬設施 室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網球場等。 停車位： 小區(qū)機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內。 考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設小區(qū)內每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為： 480/3=160個，地面車位數(shù)：160*15%=24個；地下車位數(shù)：160*85%=136個。 獨立式地下停車庫： 每個車位平面尺寸為2.5M*5M，占地面積12.5M2。地下車位包括分攤車道面積一般為30-35M2，本次估算取上限值， 則獨立式地下停車庫面積為： 136*35=4760M2 變電所: 變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個

11、小區(qū)總用電量估算如下： 民用建筑單位面積用電量指標摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60-120W/M2，其他配套設施為80W/M2，車庫為20-30W/M2。在估算時均采用上限值。 住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦 幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦 便民商店用電量：945*120=113.4千瓦 其他配套設施用電量：675*80=54千瓦 小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦 獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦 用電量小計：2957.1千瓦 另外小區(qū)內零星用電量取5%，

12、則整個住宅小區(qū)總用電量為： 2957.1*（1+5%）=3105千瓦 選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個住宅小區(qū)用電要求。擬設10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計200平方米。 網球場： 為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內建造標準網球場1座。 標準網球場規(guī)格：36.58M*18.29M。網球場占地面積：669M2 5、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標估算 建筑覆蓋率： 4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2 公建

13、配套設施(以2層計)占地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2 配電所占地面積：200*（1+10%）=220 M2 建筑物占地面積：6270M2 (考慮到基礎凸出外墻，建筑物占地在標準層基礎上增加10%) 建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9% 綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設中心綠地。 小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2 網球場占地面積：36.58*18.2

14、9=669M2 地面車位占地面積：24*2.5*5=300M2 幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080 M2 居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 M2 小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050 M2（居民室外活動場所）=4281 M2 小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4% 6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標估算： 民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標摘錄如

15、下： 供水指標： 住宅：7-10升/M2日；公建配套設施：6-10升/M2日；綠化：1.5升-2升/M2日。 排污指標： 住宅：6.7-9.5升/M2日；公建配套設施：5.4-9升/M2日。 人工煤氣用量指標： 住宅：4.4M2/戶日；公建配套設施：0.08M3/M2日。 電話容量指標： 住宅：100-154門/萬M2；公建配套設施：25門/萬M2 小區(qū)日最大用水量為：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（綠化）=544M3 小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建

16、配套)=497M3 人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+27000M2*0.08M3/M3=2328M3 電話線數(shù)量：154門/萬M2*4.98萬M2+25門/萬M2*0.27萬M2=774門 7、前期策劃成果匯總如下： 建設規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結構，每幢每層5個單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米 地塊總面積：21000平方米 建筑物占地面積：6270平方米 綠化占地面積：7350平方米 網球場占地面積：669平方米 地面停車位占地面積：300平方米 小區(qū)道占地面積：4281平方米 幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米 小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米總建筑面積：57260平方米 住宅商品房建筑面積：49800平方米 公建配套設