巴拿馬咖啡海外投資

1、海外投資澳大利亞房地產(chǎn)小組成員： 國一：吳赟、王晶、姚麗、于佳靈、朱碧穎、姚晶 國二：劉倩霞、孫愛蓮目錄一、東道國-澳大利亞概況二、項目-房地產(chǎn)三、澳大利亞房產(chǎn)投資的好處四、$5000萬資金分配五、人事管理制度六、管理分析一、東道國-澳大利亞概況自然地理1.地理位置：全球土地面積第六大的國家。位于太平洋西南部與印度洋之間，四面臨海，物產(chǎn)豐富，是南半球經(jīng)濟最發(fā)達的國家。商業(yè)成本低于美國8%到9%，并可為包括不動產(chǎn)、交通運輸和公共設施在內(nèi)的主要商業(yè)投入提供巨大的經(jīng)濟價值。不動產(chǎn)的價格具有很強的競爭力，悉尼黃金地段的辦公空間成本大約低于倫敦66%，低于東京46%，低于紐約11%。2.自然資源：礦產(chǎn)資

2、源、石油和天然氣都很豐富，礦產(chǎn)資源至少有70余種，其中，鉛土礦儲量居世界首位。同時，還是世界上最大的煙煤、鋁土、鉛、鉆石、鋅及精礦產(chǎn)出口國，第二大氧化鋁、鐵礦石、鈾礦石出口國，第三大鋁和黃金出口國。 經(jīng)濟 1.總括：地處南太平洋和印度洋，是南大地區(qū)經(jīng)濟最發(fā)達的國家。自上個世紀九十年以來，澳大利亞經(jīng)濟保持持續(xù)增長。 2.發(fā)展水平： 技術開發(fā)能力：2006年，澳大利亞私人消費與政府消費分別達到54337億和17185億澳元，占GDP的比重分別為589和 186，消費在澳大利亞經(jīng)濟中處于更重要的地位。人均GDP在OECD國家排名第10位，并連續(xù)被OECD評為世界最具活力的經(jīng)濟體。 生活質(zhì)量：擁有智能

3、交通系統(tǒng)，將現(xiàn)代化計算機和通訊技術融合應用于城市交通管理，從而有效建立的一種在范圍內(nèi)、全方位發(fā)揮作用的，實時、準確、高效的智能綜合交通管理系統(tǒng)。此外，電信工業(yè)也是世界上最先進、最公開和最有競爭力的通信業(yè)之一。 經(jīng)濟活力：金融服務業(yè)是增長最快的產(chǎn)業(yè)之一，自20世紀80年代中期以來一直保持5.3%的年平均增長率。并且，其基金管理產(chǎn)業(yè)排名世界第四，規(guī)范程度位居世界第二，服務質(zhì)量名列全球第三。澳大利亞高度發(fā)達、穩(wěn)健謹慎且流通性強的金融市場使其成為亞洲時區(qū)內(nèi)資本市場活動的主要中心之一。3.穩(wěn)定性：受發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟復蘇緩慢及美國二次定量寬松貨幣政策的影響，澳大利亞國內(nèi)通貨膨脹率走高，但澳央行連續(xù)多次上調(diào)基

4、準利率，并實行了一系列緊縮貨幣政策以應對目前全球通脹勢頭，保證了國家經(jīng)濟金融和社會發(fā)展。政治1.政治制度：澳大利亞是一個聯(lián)邦制的國家。聯(lián)邦是國際交往中的主體,有統(tǒng)一的憲法、法律、立法機關和政府,聯(lián)邦同各州的權限劃分,由聯(lián)邦憲法規(guī)定。其政府體制的機構和作法反映出英國和北美的模式，但也具有自已的獨特性。它以自由民主的傳統(tǒng)為基礎，包含宗教信仰自由和言論及結社的自由。2.政府行政效率：澳大利亞在政府決策實施效率和效果方面居世界前四位，并且贏得民眾充分的支持和信任。3.穩(wěn)定性：是亞太地區(qū)政治不穩(wěn)定性風險最低的國家，在全球風險最低的國家中名列第三位。法律1.完備性：法規(guī)完備、公開、高效，是世界上最容易創(chuàng)業(yè)

5、的國家，完成全部注冊手續(xù)僅需兩個工作日。2.法律性：公開、有效的法規(guī)和財政體系。澳每年5月份公布政府財政預算案，指導全年的政府開支計劃。其法律體系健全，立法程序較為公開。3.在專利權和版權保護方面，具有高效的現(xiàn)代化知識產(chǎn)權保護體系，其先進程度位居亞太地區(qū)之首。4.公民法制意識較強，商業(yè)信用程度較高。社會文化1.官方語言：英語，但因為是移民國家，基本每種大中型語種在這里都有社區(qū)，比如說華人，即使不會說英語一樣也可以在華人社區(qū)內(nèi)生活，不會有困難。2.宗教：一個宗教信仰自由的國家，以基督教為主，天主教、印度教、 猶太教、伊斯蘭教和佛教并存。3.思想文化：文化創(chuàng)新，善于接受新思想，生機勃勃，思想超前。

6、二、項目-房地產(chǎn) 投資房地產(chǎn)可以滿足自身需要、市場需求，還可以作為增值、保值的手段，并且得到稅收方面的好處。1.市場需求：房地產(chǎn)是一種耐用消費品。是人們生活的必需消費品，但不同于一般的消費品。一般情況下，房子的壽命都在上百年以上，最少也可幾十年（產(chǎn)權期限是70年）。這種耐用性，為投資盈利提供了廣闊的時間機會。2.一種增值手段：作為投資者，任何一種投資都是為了獲取一定的利益。而房地產(chǎn)投資是一種很經(jīng)濟、有很高預期潛力的投資。它使用期長，耐用性強，而且由于土地的稀缺性、有限性，以及人們對住房、用房要求的必需性和不斷增長性，使得房地產(chǎn)在較長一段時期內(nèi)是供不應求的商品，也使得房地產(chǎn)尤其是城市房地產(chǎn)的價格

7、長期以來處于不斷上漲的趨勢。 3.一種避免通貨膨脹損失的保值手段：由于房地產(chǎn)是一種資金占用周期較長的投資，資金投入后難免會退到經(jīng)濟的周期性變動。在出現(xiàn)通貨膨脹的情況下，人們?yōu)榱耸棺约菏种械呢泿派偈軗p失，必然會尋找某種“保值”的辦法。從長遠來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產(chǎn)。從我國住宅市場價格的變化情況來分析，在過去的10年中價格的平均增長幅度在20%以上，大大超過了同期通貨膨脹率15%的水平；美國、英國和香港地區(qū)的研究資料表明，房地產(chǎn)價格的年平均上漲率大約是同期通貨膨脹率的兩倍。4.稅收方面好處：建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營收益減少，

8、相應地也就減少了投資者的納稅支出。三、澳大利亞房產(chǎn)投資的好處1.其生活水準屬于世界上較高的國家之一，而生活成本卻大大低于包括美國、英國、德國、日本、香港、新加坡和加拿大等許多國家和地區(qū)。2.澳洲多個城市被評為最適合人類居住城市，經(jīng)濟之都悉尼連續(xù)多年被評為世界五大最佳居住城市，擁有可人的氣候、獨特而舒適的生活環(huán)境、高質(zhì)量的社會與文化基礎建設。同時，文化之都墨爾本也是世界最適合居住的城市之一。3.澳大利亞房地產(chǎn)市場名列世界第一類“高度透明”。澳洲的開發(fā)商樓盤的價格，海外投資者在海外與澳洲本土人士在澳洲購買房產(chǎn)的價格都是統(tǒng)一標準。4.澳洲房地產(chǎn)近40年來平均每七至十年可增值一倍，有著平穩(wěn)的發(fā)展，每年

9、都有一定的增值，相比國內(nèi)房產(chǎn)市場由宏觀經(jīng)濟調(diào)控下的不穩(wěn)定，澳洲房產(chǎn)的投資不失為一種穩(wěn)健的方式。5.購入澳洲房產(chǎn)或地產(chǎn)的投資人可永久地擁有其土地的所有權與繼承權。國內(nèi)近期推出的“70年使用權”到期后可能要有償續(xù)期，而在澳洲則是世代相傳，為子孫后代留一些產(chǎn)業(yè)，同時也是將個人資產(chǎn)合理的分配。6.海外投資人在澳洲銀行最高可獲得80%房地產(chǎn)貸款額。；個人購房消費首付10%，與當?shù)鼐用褚粯酉硎芊课葙J款權。海外投資者可以在當?shù)劂y行用當?shù)匚飿I(yè)進行貸款，方面且實惠。7.澳洲各銀行默認為房地產(chǎn)提供信貸的風險幾乎為零，因此投資物業(yè)較容易獲得銀行信貸的支持。澳洲銀行對客戶的審核條件相比美國或其他同類型國家較嚴格，對客

10、戶的財產(chǎn)和收入都有一定要求，這樣就最大限度的保證貸款的安全。8.專家預測，悉尼、墨爾本、黃金海岸、布里斯班等主要城市的房地產(chǎn)到2012年可能增值一倍以上。此論增值周期由2006年底開始發(fā)起，所以到2012年之前澳洲物業(yè)的增長態(tài)勢較好，而墨爾本作為主要移民城市更是潛力長遠，而黃金海岸和布里斯班作為世界級的旅游勝地優(yōu)勢也較突出。9.政府眼光遠，澳洲政府鼓勵一年以上的房產(chǎn)投資計劃。規(guī)定一年以上的樓宇買賣所得增值稅減半。在澳洲買房或投資，如果您持有一年內(nèi)出售，將會征收高達49%的增值稅，而持有一年以上則為25%。因此在澳洲置業(yè)是一種長遠的投資行為，而不是一種投機行為。10.在澳洲，政府對從事澳洲房地產(chǎn)

11、中介活動的專業(yè)人員有嚴格的監(jiān)管，對他們中某些觸犯法律的行為懲罰是十分嚴厲的，最高達七年刑期。因此如果海外投資者購買下物業(yè)交由當?shù)胤慨a(chǎn)中介管理有嚴格的法律保護，十分有利的保護了海外的投資者。11.在澳洲房產(chǎn)投資，專業(yè)化的一站式成交系統(tǒng)不僅可以令中國投資者避開許多困難，且能快捷地完成購置程序，置業(yè)后還可以連帶獲得全面的出租和管理服務。您可以選擇在中國有合法資質(zhì)的澳洲房產(chǎn)中介公司，從咨詢房屋、看房、成交、律師簽約、貸款、交房、出租都是一站式服務，更有一些本身就具有移民和留學資質(zhì)，更加方便了國內(nèi)客戶在一家就能完成所有想完成的事，可以說是事半功倍。12.澳洲政府大部分州對房地產(chǎn)不征遺產(chǎn)稅，通常在其他許多

12、國家里遺產(chǎn)稅可高達40%以上。四、$5000萬資金分配建立企業(yè)資金鏈，實現(xiàn)現(xiàn)金-資產(chǎn)-現(xiàn)金的不斷良性循環(huán)。1.間接投資：通過$2000萬投資銀行借貸、企業(yè)自有資本、股票或債券融資等，以最小的風險獲得最大的收益，不斷獲取資金來源。2.直接投資：$2000萬投給房屋預售款和售出款，實現(xiàn)資金回流。$500萬用于生產(chǎn)建設資金和經(jīng)營資金。$500萬用作庫存現(xiàn)金。變“土地為王”為“現(xiàn)金為王”，提高流動資產(chǎn)的比重，以備發(fā)生資金緊張的情況。五、人事管理制度1.招聘管理制度目的：及時有效地補充公司需要的人才，健全人才甄選機制，滿足公司的發(fā)展需要。原則：“公開、公平、競爭、擇優(yōu)”。2.培訓管理制度目的：為實施知識

13、新企業(yè)戰(zhàn)略，發(fā)展企業(yè)培訓，規(guī)范培訓管理工作，為公司培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞暮细駟T工。3.薪資管理制度目的：為規(guī)范公司工資管理，確保工資分配的合理、科學、有序，公司依照國家法律法規(guī)等的規(guī)定，建立與公司生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展相適應及個人業(yè)績相符的工資體系。原則：“按勞分配”。4.績效考核制度目的：建立目標管理與績效考核統(tǒng)一的管理體系，公正、公平、合理地考核員工，為薪酬管理、人員調(diào)配、獎懲及培養(yǎng)員工提供依據(jù)，保證公司、部門、員工目標的實現(xiàn)。5.員工福利管理制度目的：為了保障公司員工合法權益，增強企業(yè)吸引力和凝聚力。6.離、辭制度六、管理分析一、政策管理1.澳大利亞投資政策：鼓勵外資進入，但一直保持著較為嚴格的外資審查制

14、度，設立種種投資準入及投資經(jīng)營壁壘。在所有權方面，對外商有限制，特別是在金融服務、媒體、電信、航空燈重要行業(yè)限制更為嚴格。外匯市場活躍，交易及資本流動并無過多限制。稅收優(yōu)惠：a.負扣稅：當所購房產(chǎn)的利息或其他費用高于收益時就可以進行負扣稅。不過，不論稅收如何優(yōu)惠能隨著時間增加收益的投資才是優(yōu)良資產(chǎn)。b.申報折舊費：可在應稅收入的基礎上申報扣除折舊費，有兩種抵扣項可以抵消，可評估收益所產(chǎn)生的稅費，分別是廠房與設備折舊和建筑成本抵扣，充分利用特定抵扣業(yè)主出租場所或在其中進行經(jīng)營活動從而獲得收益的任何房產(chǎn)都可扣除折舊費。2.我國投資政策國家在宏觀調(diào)控、多雙邊經(jīng)貿(mào)政策、外交、財政、稅收、外匯、海關、資

15、源信息、信貸、保險，以及雙多邊合作和外事工作等方面，給予相應政策支持。而對禁止類境外投資項目，國家不予核準并將采取措施予以制止。根據(jù)外商投資企業(yè)的設立地區(qū)、企業(yè)性質(zhì)等項目的不同，分別規(guī)定了可減按24%、15%稅率征稅的規(guī)定，外加“五免五減”、“二免三減”、“一免二減”或減按10%稅率征收和再投資退稅等優(yōu)惠規(guī)定。另外，對涉外企業(yè)課征的稅率為3%的地方所得稅在實踐中大多被減免。二、法規(guī)管理1.無論投資價值如何，所有外國投資者在對澳作出直接投資之前必須通報澳大利亞政府并獲得預先批準；對于某項投資是否需要向政府通報存有疑問時，都必須向政府通報以供審批。2.非居民，即在海外生活的國外買家禁止購買二手住宅

16、房產(chǎn)。3.海外投資審查委員會定期監(jiān)查。任何違反1975條例的行為可能會導致物業(yè)訂單取消，罰款或監(jiān)禁。無資格的購買者可能會被沒收定金或承擔違約賠償。三、風險管理1.市場風險（系統(tǒng)性風險） 市場風險會以類似的方式影響著所有資產(chǎn)類別的投資，因此市場風險不能輕易的通過分散投資來減低。 房地產(chǎn)投資者應該投資其他一般走向與房地產(chǎn)非相關聯(lián)的資產(chǎn)類別，也可集中在一個較長的投資期限，讓市場有更大機會糾正并恢復過來。2.流動性風險 指因市場成交量不足或缺乏愿意交易的對手，導致未能在理想的時點完成買賣的風險。 非流動性是房地產(chǎn)一個顯著的風險，除非是大盤股或政府債券，否則很難在一有需要時馬上售出物業(yè)。澳大利亞房產(chǎn)的流

17、動性風險最好是通過投資供不應求的內(nèi)陸州府市郊來減至最低。3.特定風險（非系統(tǒng)/業(yè)務風險）指與特定證券發(fā)行人相關的風險。同行業(yè)的企業(yè)會有類似的經(jīng)營風險，股票和債券的發(fā)行人可能破產(chǎn)或無力支付利息和債券本金。物業(yè)投資者經(jīng)常采用的策略是在不同的州府購置不同類型的物業(yè)。4.利率風險指由于利率上升，固定利率債務工具貶值的可能性。當投資者買了提供固定回報率的證券，便面臨利率風險。在澳大利亞投資物業(yè)，可變利率抵押貸款存在利率風險，因為債務資本的成本可能隨著儲備銀行上調(diào)利率而大大增加。5.外匯風險（貨幣風險）當澳元升值，投資澳洲的成本增加。相反，如果澳元貶值，投資當?shù)貢兊酶阋?。短期海外投資的貨幣風險往往比較

18、大，因為只有長遠投資才有足夠時間讓匯率恢復平均估值。6.主權風險（社會/政治/法律風險）是政府的不利政策或社會動蕩導致投資損失的可能性。澳大利亞房產(chǎn)投資經(jīng)常強調(diào)的一種立法風險是負資產(chǎn)負債的退稅政策有可能被淘汰。7.信貸風險指債券發(fā)行人無法預期支付利率或償還本金。一般情況下，債券的利率越高信貸風險也越大。在物業(yè)投資方面，信貸風險往往由投資者而不是貸款人承擔；還有一種可能性就是貸款機構如美國次貸危機爆發(fā)般破產(chǎn)。8.贖回風險指對于含有提前贖回條款的公司債券，發(fā)行公司可能在市場利率大幅下降時行使提前贖回權在到期日前贖回債券，從而使投資者因提前贖回導致的利息損失。澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的投資者定期被追繳保證金，被迫透過贖回資產(chǎn)降低債務風險。9.再投資風險指債券持有者在