項(xiàng)目前期定位策劃顧問報(bào)告17614M課件

1、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報(bào)告謹(jǐn)呈：煙臺(tái)市城發(fā)置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。：2006GW412006.7.18項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報(bào)告謹(jǐn)呈：煙臺(tái)市城發(fā)置業(yè)有限公司版權(quán)聲項(xiàng)目研究的工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費(fèi)者訪談2006/09/10項(xiàng)目界定及研判問題結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘和分析案例借鑒和分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算2006/06/12第一階段整體定位及發(fā)

2、展戰(zhàn)略2006/06/212006/07/28市場(chǎng)調(diào)研第二階段物業(yè)發(fā)展建議第三階段營銷戰(zhàn)略與策略2項(xiàng)目研究的工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘2006/09/10項(xiàng)目界報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問題界定發(fā)展戰(zhàn)略整體定位經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問題界定發(fā)展戰(zhàn)略客戶目標(biāo)及限制條件項(xiàng)目利潤最大化；兼顧社會(huì)效應(yīng)、政府形象；較好的項(xiàng)目品牌形象；容積率1.2，非限定性指標(biāo)，可調(diào)；客戶目標(biāo)限制條件較強(qiáng)的政府背景，較好的政府資源;首次進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)領(lǐng)域；企業(yè)背景可建設(shè)用地面積2100畝，其中含10萬平米還遷房，10萬平米經(jīng)濟(jì)適用房，總建筑面積約160萬平米；客戶目標(biāo)及限

3、制條件項(xiàng)目利潤最大化；兼顧社會(huì)效應(yīng)、政府形象；較客戶目標(biāo)解釋：非既定剛性要求，項(xiàng)目將從集中解決項(xiàng)目自身與市場(chǎng)之間的關(guān)鍵問題入手，達(dá)成解決客戶問題的根本目的客戶目標(biāo)中“利潤、品牌”，屬常規(guī)性要求，非完全既定的剛性要求；客戶目標(biāo)中“兼顧政府形象”，緣于城發(fā)置業(yè)公司的政府背景及企業(yè)運(yùn)營的政府關(guān)系要求，項(xiàng)目把握一定的尺度即可，非完全既定的剛性要求；項(xiàng)目自身?xiàng)l件與市場(chǎng)之間的問題，是項(xiàng)目唯一的核心問題，項(xiàng)目將完全從解決市場(chǎng)問題的角度入手；客戶目標(biāo)解釋：非既定剛性要求，項(xiàng)目將從集中解決項(xiàng)目自身與市場(chǎng)報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問題界定發(fā)展戰(zhàn)略整體定位經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市

4、場(chǎng)分析核心問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目距離城市核心商業(yè)區(qū)8KM，屬于煙臺(tái)人心目中的城市邊緣區(qū)域項(xiàng)目距離城市核心商業(yè)區(qū)8KM，屬于煙臺(tái)人心目中的城市邊緣區(qū)域項(xiàng)目位置核心商業(yè)區(qū)項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目距離城市核心商業(yè)區(qū)8KM，屬于煙臺(tái)人心目中的城項(xiàng)目交通：紅旗路開通后，交通有較大改善，但進(jìn)入處的電廠形象影響區(qū)域形象項(xiàng)目周邊路網(wǎng)單一，交通有待完善；紅旗路、紅旗南路的修建，對(duì)于項(xiàng)目的交通起著較大的提升作用；但從道路與城市功能區(qū)域的連結(jié)分析，未來即使紅旗路開通，只楚路仍是項(xiàng)目連結(jié)主城區(qū)最主要的道路；從只楚路轉(zhuǎn)入紅旗南路，需經(jīng)過電廠，電廠形象影響整體區(qū)位形象；虛線為待開通道路；項(xiàng)目交通：紅旗路開通后，交通有較大改

5、善，但進(jìn)入處的電廠形象影經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)：周邊區(qū)域成熟度較低，西側(cè)芝罘科技工業(yè)園的發(fā)展速度較慢科技工業(yè)園的發(fā)展目前受到招商引資的影響，效果不明顯；經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)：周邊區(qū)域成熟度較低，西側(cè)芝罘科技工業(yè)園的發(fā)展速度較周邊建設(shè)：周邊三公里范圍僅有107醫(yī)院，少量村屋，人口較少，無上檔次的商業(yè)配套周邊建設(shè)：周邊三公里范圍僅有107醫(yī)院，少量村屋，人口較少，項(xiàng)目四至：東側(cè)有植被較好的山地，西側(cè)是錦繡新城及紅旗南路，南側(cè)是部分農(nóng)房，北側(cè)是電廠在客戶訪談中發(fā)現(xiàn)，除片區(qū)客戶外，對(duì)區(qū)域較陌生，對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí)是“電廠、污染、西郊”；但對(duì)電廠周邊客戶的訪談中發(fā)現(xiàn)，電廠的污染并不明顯；項(xiàng)目四至：東側(cè)有植被較好的山地，西側(cè)是錦繡新城及

6、紅旗南路，南項(xiàng)目本體：超大規(guī)模、低密度、山地特征明顯，項(xiàng)目后期在規(guī)劃上有較大的發(fā)揮空間占地130萬平米，總建筑面積在160萬平米左右容積率1.2左右，可調(diào)；地塊有一定的高差，山地特征明顯，規(guī)劃發(fā)揮的空間較大項(xiàng)目本體：超大規(guī)模、低密度、山地特征明顯，項(xiàng)目后期在規(guī)劃上有項(xiàng)目界定：位于城市邊緣陌生區(qū)域的超大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目條件/事實(shí)項(xiàng)目屬性界定片區(qū)發(fā)展緩慢待發(fā)展區(qū)域距離主城區(qū)10KM，非重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域城市的邊緣交通有較大改善，但進(jìn)入形象較差交通條件一般周邊配套少，人口較少配套少，區(qū)域較陌生項(xiàng)目四周環(huán)境一般無明顯資源優(yōu)勢(shì)占地130萬平米，總建面160萬平米，容積率1.2左右超大規(guī)模、低密度山地特征明顯山

7、地資源項(xiàng)目屬性：位于城市邊緣陌生區(qū)域的超大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目界定：位于城市邊緣陌生區(qū)域的超大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目條件/事報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問題界定發(fā)展戰(zhàn)略整體定位經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問題界定發(fā)展戰(zhàn)略煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)總量2004年1639億元，全國經(jīng)濟(jì)排名19位；城市面積1134平方公里，人口127萬，人口平均密度1120人/平方公里煙臺(tái)生產(chǎn)總值2004年達(dá)1639億元，在總體城市經(jīng)濟(jì)排名中位列第19位；煙臺(tái)市區(qū)2722平方公里，主體市區(qū)1134平方公里，原核心城區(qū)僅169平方公里；城市格局煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)總量2004年1639億元，全國經(jīng)濟(jì)排名19位；城市從發(fā)展

8、的事實(shí)看，向東、向西發(fā)展都取得了顯著成效，向南發(fā)展則無明顯效果，城市的重心東移項(xiàng)目是大型區(qū)域型開發(fā)，區(qū)域型開發(fā)首要戰(zhàn)略是先從城市的發(fā)展、城市的資源中尋求支持，項(xiàng)目需先站在城市的角度，分析項(xiàng)目未來的機(jī)會(huì)；城市總體發(fā)展格局，是向東、西、南三個(gè)方面發(fā)展；向東強(qiáng)化與威海的關(guān)系，向西增強(qiáng)中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)地位，帶動(dòng)福山的發(fā)展，向南強(qiáng)化與青島的聯(lián)系；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)芝罘區(qū)萊山區(qū)牟平區(qū)福山區(qū)從發(fā)展的事實(shí)看，向東、向西發(fā)展都取得了顯著的成效，向南發(fā)展則效果較差；城市的行政、文化等功能重心東移，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)則西移，南部則無明顯產(chǎn)業(yè)或城市功能的促進(jìn)；在規(guī)劃中，項(xiàng)目區(qū)域?qū)僦胁科瑓^(qū)組團(tuán)，功能定位為行政辦公、商業(yè)金融、文體教

9、育、旅游服務(wù)和生活服務(wù)設(shè)施為主；從區(qū)域發(fā)展看，項(xiàng)目將會(huì)享受到交通帶來的較大利好機(jī)會(huì)，但在城市規(guī)劃目標(biāo)的“區(qū)域融合”方面，還未給區(qū)域帶來明顯的利好；東部沿海區(qū)域尚有大量待開發(fā)土地，煙臺(tái)傳統(tǒng)的海資源驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式，使東部沿海區(qū)域占據(jù)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目所在區(qū)域在城市的發(fā)展中處于相對(duì)被動(dòng)地位；城市格局從發(fā)展的事實(shí)看，向東、向西發(fā)展都取得了顯著成效，向南發(fā)展則無在城市整體格局中，可劃為六大部分，項(xiàng)目所在片區(qū)只楚和黃務(wù)片區(qū)的城市建設(shè)相對(duì)落后，是非重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域芝罘老區(qū)是煙臺(tái)傳統(tǒng)的城市經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)、政府中心，是傳統(tǒng)意義上的真正的城區(qū)煙臺(tái)未來城市東移，萊山區(qū)是城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，是未來的行政、文化中心，海岸線長，環(huán)境

10、較好項(xiàng)目所在的大區(qū)域（只楚、黃務(wù)片區(qū)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，城市建設(shè)相對(duì)落后，是一個(gè)有待發(fā)展的區(qū)域，在目前城市規(guī)劃中無明確的定位福山區(qū)原是煙臺(tái)人心目中的“鄉(xiāng)下”，但隨著房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，福山區(qū)的“鄉(xiāng)下”形象正在迅速改變規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，依托較好的環(huán)境和豐富的海景資源，開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，區(qū)域形象迅速上升，人口集聚速度快幸福新橋片區(qū)是比較傳統(tǒng)的居住老區(qū)，人口密集，但建筑密度大，環(huán)境雜亂，城市形象較差對(duì)于超大規(guī)模的項(xiàng)目，明確項(xiàng)目所在區(qū)域在城市宏觀格局中的位置、角色，是制定項(xiàng)目整體戰(zhàn)略的重要前提；城市格局在城市整體格局中，可劃為六大部分，項(xiàng)目所在片區(qū)只楚和黃務(wù)片區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，原有

11、居住人口少，收入較低，消費(fèi)能力有限項(xiàng)目所在片區(qū)只楚片區(qū)，在城市發(fā)展中無明確定位；項(xiàng)目西側(cè)的芝罘科技工業(yè)園，招商引資效果差，園區(qū)建設(shè)速度緩慢；項(xiàng)目東側(cè)的臥龍經(jīng)濟(jì)園區(qū)的建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度同樣較緩慢；臥龍經(jīng)濟(jì)園區(qū)，園區(qū)建設(shè)速度及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較緩慢芝罘科技工業(yè)園的招商引資效果差，園區(qū)建設(shè)速度緩慢；區(qū)域狀況項(xiàng)目所在區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，原有居住人口少，收入較低，煙臺(tái)人習(xí)慣靠海邊居住，東貴西貧的現(xiàn)象短時(shí)間內(nèi)難以改變，項(xiàng)目片區(qū)在受訪者心目中是“電廠、西郊、偏”煙臺(tái)海景資源豐富，2005年被評(píng)為“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”；煙臺(tái)人傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，看重海而不看重山，直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)，使房產(chǎn)開發(fā)也十分依賴于海景資源

12、；沿海風(fēng)光帶政府導(dǎo)向性的低密度開發(fā)及環(huán)境建設(shè)，使沿海的居住環(huán)境明顯高于其它區(qū)域，東貴西貧的現(xiàn)象短時(shí)間內(nèi)難以改變；區(qū)域狀況煙臺(tái)人習(xí)慣靠海邊居住，東貴西貧的現(xiàn)象短時(shí)間內(nèi)難以改變，項(xiàng)目片煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格增長速度較快，交易量增長較快，2005年達(dá)到219萬平米芝罘區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)3596 2988 2455 3394 2005年各區(qū)平均價(jià)格芝罘區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)年開發(fā)量87.4972.4128.9830.22219.12005年年交易量219萬平芝罘區(qū)和開發(fā)區(qū)的交易量歷年來較快上升，萊山區(qū)則相對(duì)持平；房產(chǎn)狀況煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格增長速度較快，交易量增長較快，2005年達(dá)到2房地產(chǎn)開發(fā)可劃分為五大片區(qū)，區(qū)

13、域開發(fā)特征明顯，萊山區(qū)和開發(fā)區(qū)是高檔/中高檔住宅的代表，福山區(qū)則是中低價(jià)位區(qū)域的代表芝罘區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)87.4972.4128.9830.22發(fā)展重點(diǎn)，環(huán)境好，價(jià)格高，高檔次代表，吸引全市客戶及部分外地投資客高密度居住區(qū)，價(jià)格較高，樓盤規(guī)模小，基本無園林，區(qū)內(nèi)及全市客戶環(huán)境好，房產(chǎn)發(fā)展快，人口增長迅速，地產(chǎn)熱點(diǎn)片區(qū)，客戶為就近工作的人士及日韓人士價(jià)位較低，中檔次的代表，在2800-3300之間，以片區(qū)原居民為主，居住氛圍成熟煙臺(tái)城市沿海岸線發(fā)展的態(tài)勢(shì)，使房地產(chǎn)開發(fā)整體格局呈現(xiàn)出相同的特征，除傳統(tǒng)老區(qū)芝罘區(qū)外，萊山區(qū)和開發(fā)區(qū)正成為開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；項(xiàng)目所在片區(qū)周圍三公里內(nèi)，除希望家園外，無商

14、品房開發(fā)中低檔的代表，價(jià)格2500-3200，客戶主要是福山區(qū)及開發(fā)區(qū)人士房產(chǎn)狀況房地產(chǎn)開發(fā)可劃分為五大片區(qū)，區(qū)域開發(fā)特征明顯，萊山區(qū)和開發(fā)區(qū)從潛在供應(yīng)分析，有600萬平米待開發(fā)，與項(xiàng)目區(qū)位條件類似的約250萬平米，未來競爭較激烈從與房產(chǎn)綜合開發(fā)管理辦公室訪談中了解到，煙臺(tái)整體上尚有近600萬平米的待建面積，未來市場(chǎng)競爭激烈；勝利路改造項(xiàng)目，總建面達(dá)90萬平米，供應(yīng)量巨大；上世回堯項(xiàng)目20萬平米；臥龍經(jīng)濟(jì)園區(qū)北約108萬平米；金蘋果項(xiàng)目100萬平米；臥龍經(jīng)濟(jì)園區(qū)南約20萬平米108萬平米商住100萬酒店休閑娛樂20萬商住90萬商?。ㄉ钲谧吭剑┰诮?xiàng)目20萬商住房產(chǎn)狀況從潛在供應(yīng)分析，有600萬

15、平米待開發(fā)，與項(xiàng)目區(qū)位條件類似的約項(xiàng)目周邊尚有大片閑置土地，其未來供應(yīng)量及產(chǎn)品形態(tài)無法預(yù)測(cè)，不可預(yù)見性大沿觀海路以西、港城大街以北、冰輪路以東的大片土地，目前大部分閑置，處于待開發(fā)狀態(tài)，未來其土地開發(fā)的性質(zhì)、土地開發(fā)的時(shí)間、強(qiáng)度均不可預(yù)測(cè)；由于項(xiàng)目是2100畝的超大規(guī)模開發(fā)，其延續(xù)的時(shí)間將較長，因此其未來的競爭不確定性大；房產(chǎn)狀況項(xiàng)目周邊尚有大片閑置土地，其未來供應(yīng)量及產(chǎn)品形態(tài)無法預(yù)測(cè)，不市場(chǎng)總結(jié)：城市整體狀況、片區(qū)狀況及房地產(chǎn)狀況城市狀況煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)全國排名19位，城市規(guī)模一般房地產(chǎn)2005年交易量為219萬平米（四區(qū)）城市沿海帶狀發(fā)展，城市的重心東移未來供應(yīng)量大，競爭激烈，且競爭帶有不確定性受

16、訪者對(duì)片區(qū)的認(rèn)識(shí)為“電廠、西郊、偏”居住人口少，消費(fèi)能力弱區(qū)域城市建設(shè)落后，非重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目片區(qū)三公里內(nèi)無樓盤開發(fā)房產(chǎn)狀況片區(qū)狀況市場(chǎng)總結(jié)：城市整體狀況、片區(qū)狀況及房地產(chǎn)狀況城市狀況煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問題界定發(fā)展戰(zhàn)略整體定位經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問題界定發(fā)展戰(zhàn)略？R1非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2問題界定我們采取S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法？R1非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果項(xiàng)目的事實(shí)背景與市場(chǎng)的事實(shí)背景產(chǎn)生的沖突，是項(xiàng)目必須應(yīng)

17、對(duì)的核心問題項(xiàng)目情景（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）城市的邊緣交通條件一般配套少，區(qū)域較陌生無明顯資源優(yōu)勢(shì)超大規(guī)模，建面約160萬平米項(xiàng)目事實(shí)市場(chǎng)情景（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）城市狀況經(jīng)濟(jì)排名全國第19位，城市規(guī)模一般經(jīng)濟(jì)沿海帶狀發(fā)展，行政文化重心東移房地產(chǎn)2005年交易量為219萬平米未來供應(yīng)量大，競爭激烈項(xiàng)目片區(qū)三公里內(nèi)無樓盤開發(fā)非重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域產(chǎn)業(yè)弱居住人口少，消費(fèi)能力弱受訪者對(duì)片區(qū)認(rèn)識(shí)為“電廠、西郊、偏”房產(chǎn)狀況片區(qū)狀況項(xiàng)目的事實(shí)背景與市場(chǎng)的事實(shí)背景產(chǎn)生的沖突，是項(xiàng)目必須應(yīng)對(duì)的核核心問題界定沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）市場(chǎng)消化量一般供應(yīng)

18、量大，競爭激烈項(xiàng)目超大規(guī)模區(qū)域價(jià)值較低區(qū)域消化能力較弱未來競爭的不確性VSVS城市重心東移，項(xiàng)目處在非城市發(fā)展方向項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)弱，居住人口少VS疑問（ Question ）(分析存在的問題)如何在認(rèn)知價(jià)值較低的區(qū)域成功建立區(qū)域核心驅(qū)動(dòng)價(jià)值？核心問題界定超大規(guī)模項(xiàng)目，采取什么樣的發(fā)展策略，才能打贏市場(chǎng)？ 核心問題界定沖突市場(chǎng)消化量一般供應(yīng)量大，競爭激烈項(xiàng)目超大規(guī)模報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問題界定發(fā)展戰(zhàn)略整體定位經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問題界定發(fā)展戰(zhàn)略如何在認(rèn)知價(jià)值較低的區(qū)域成功建立區(qū)域核心驅(qū)動(dòng)價(jià)值？城市層面項(xiàng)目首先需站在城市的整體格局上，看城市

19、的發(fā)展能給項(xiàng)目提供哪些機(jī)會(huì)，城市有哪些資源能給項(xiàng)目提供直接的支持？如何在認(rèn)知價(jià)值較低的區(qū)域成功建立區(qū)域核心驅(qū)動(dòng)價(jià)值？城市層城市可供利用的價(jià)值有哪些？項(xiàng)目應(yīng)從跳出區(qū)域視野，站在未來城市整體格局來把握機(jī)會(huì)萊山區(qū)核心區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)煙臺(tái)城市現(xiàn)狀是區(qū)域間跨度大，區(qū)域之間的聯(lián)系較松散，城市的整體格局還未完全形成；城市可供利用的機(jī)會(huì)，需站在整個(gè)城市的規(guī)劃發(fā)展的格局、視野上來分析；城市可供利用的價(jià)值有哪些？項(xiàng)目應(yīng)從跳出區(qū)域視野，站在未來城市城市發(fā)展總目標(biāo)“區(qū)域融合、集聚發(fā)展”，處于區(qū)域中心位置的項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹亲畲蟮氖芤嬲呷R山區(qū)核心區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)煙臺(tái)城市的發(fā)展戰(zhàn)略中，首先提到“區(qū)域融合、集聚發(fā)展”；區(qū)域融合的

20、過程中，處于四區(qū)域中間的項(xiàng)目所在區(qū)域，將是城市整體融合過程中最大的受益者；城市的現(xiàn)狀是五個(gè)區(qū)的用地比較分散，中心城市的氛圍較弱，煙臺(tái)整體城市的宏觀格局尚未形成；開發(fā)區(qū)、福山區(qū)規(guī)劃為城市的副中心，東部以牟平區(qū)為核心的東部副中心，以芝罘核心城市及萊山區(qū)為沿海帶為依托的城市中心；城市的中南部因蓁山、南山、塔山而劃分開，中部成空心狀態(tài)的城市格局；城市發(fā)展總目標(biāo)“區(qū)域融合、集聚發(fā)展”，處于區(qū)域中心位置的項(xiàng)目從近幾年的煙臺(tái)城市發(fā)展脈絡(luò)分析，煙臺(tái)將會(huì)由過去的一核單極發(fā)展為未來的一核多極，項(xiàng)目恰好位于幾極的中心位置開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將使開發(fā)區(qū)成為未來煙臺(tái)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要一極；萊山區(qū)在政府主導(dǎo)及天然環(huán)

21、境優(yōu)勢(shì)資源條件下，將發(fā)展為未來的旅游、行政和文化中心，成為煙臺(tái)對(duì)外形象的窗口；芝罘老區(qū)將會(huì)由原來的多功能中心逐漸蛻變?yōu)樯虡I(yè)、商務(wù)和金融中心；福山區(qū)將由過去的“鄉(xiāng)下” 逐漸發(fā)展為依托經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的總后方，在未來規(guī)劃中與開發(fā)區(qū)一起定位為副中心；從近幾年的煙臺(tái)城市發(fā)展脈絡(luò)分析，煙臺(tái)將會(huì)由過去的一核單極發(fā)展為未來的一核多極；高新產(chǎn)業(yè)中心與開發(fā)區(qū)一起成為副中心商業(yè)、商務(wù)和金融中心旅游、行政和文化中心從近幾年的煙臺(tái)城市發(fā)展脈絡(luò)分析，煙臺(tái)將會(huì)由過去的一核單極發(fā)展未來紅旗南路南北連動(dòng)、紅旗路東西貫通后，項(xiàng)目將成為城市干道交通聯(lián)結(jié)的中心，項(xiàng)目的未來交通十分便利紅旗路開通以后，將會(huì)成為第三條貫通整體城市東西的主干道

22、，成為東西聯(lián)系的紐帶；紅旗南路南北貫通后，項(xiàng)目周邊將形成由港城西大街、紅旗南路、紅旗路、只楚路及東側(cè)的機(jī)場(chǎng)延伸路等幾條城市干道織成的發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)；項(xiàng)目將成為交通聯(lián)結(jié)的中心，項(xiàng)目未來的交通將會(huì)十分便利；高新產(chǎn)業(yè)中心高新產(chǎn)業(yè)延伸區(qū)商業(yè)、商務(wù)中心行政、文化中心在城市道路規(guī)劃中，提到“五橫、六射、一環(huán)”，目前已明確的道路系統(tǒng)中，項(xiàng)目處于幾條主干道的包圍之中，項(xiàng)目的未來交通看好；未來紅旗南路南北連動(dòng)、紅旗路東西貫通后，項(xiàng)目將成為城市干道交從城市的發(fā)展及城市功能的補(bǔ)缺上，項(xiàng)目有機(jī)會(huì)發(fā)展成為整個(gè)煙臺(tái)城市未來的居住中心（CLD）城市副中心高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心商業(yè)、商務(wù)和金融中心旅游、行政和文化中心居住中心原傳統(tǒng)

23、城市中心將轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、商務(wù)和金融中心萊山區(qū)將發(fā)展為旅游、行政和文化中心開發(fā)區(qū)和福山區(qū)將按照城市“副中心”的規(guī)劃定位，發(fā)展為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目所在區(qū)域，將依托大量的山地資源，發(fā)展為煙臺(tái)的現(xiàn)代化居住中心項(xiàng)目有機(jī)會(huì)打造為未來整個(gè)煙臺(tái)城市的居住中心！從城市的發(fā)展及城市功能的補(bǔ)缺上，項(xiàng)目有機(jī)會(huì)發(fā)展成為整個(gè)煙臺(tái)城從目前的城市資源安排分析，項(xiàng)目區(qū)域資源對(duì)構(gòu)成未來居住中心的條件還不夠充分，項(xiàng)目需要通過自身努力提升價(jià)值，構(gòu)筑核心競爭力從城市規(guī)劃發(fā)展分析，項(xiàng)目可利用的城市資源僅有未來的交通利好和城市發(fā)展總目標(biāo)的“區(qū)域融合” ；但區(qū)域融合方面，究意怎么融合，目前沒有明確的動(dòng)作，沒有明確的利好因素在推動(dòng)這一發(fā)展目標(biāo)

24、；交通的發(fā)展，目前已有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作，其未來發(fā)展可預(yù)見得到；煙臺(tái)沿海邊還有大量待開發(fā)的土地，項(xiàng)目在本體條件上處于劣勢(shì)，項(xiàng)目靠什么資源驅(qū)動(dòng)，使消費(fèi)者能轉(zhuǎn)而關(guān)注本區(qū)域，形成區(qū)域的競爭力？高新產(chǎn)業(yè)中心與開發(fā)區(qū)一起成為副中心商業(yè)、商務(wù)和金融中心旅游、行政和文化中心居住中心城市的資源傾向于沿海地帶，項(xiàng)目需要通過自身打造競爭力，并通過項(xiàng)目的努力，使政策向本區(qū)域傾斜，政企結(jié)合，打造區(qū)域居住中心的美好遠(yuǎn)景；從目前的城市資源安排分析，項(xiàng)目區(qū)域資源對(duì)構(gòu)成未來居住中心的條在煙臺(tái)依靠海資源發(fā)展，城市重點(diǎn)東移的格局下，僅有交通的利好，對(duì)于驅(qū)動(dòng)客戶朝項(xiàng)目所在區(qū)域轉(zhuǎn)移是不夠的，項(xiàng)目需要通過自身進(jìn)行資源再造，通過自身的努力建立

25、項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)價(jià)值在煙臺(tái)依靠海資源發(fā)展，城市重點(diǎn)東移的格局下，僅有交通的利好，項(xiàng)目價(jià)值驅(qū)動(dòng)模式研究項(xiàng)目是區(qū)域型項(xiàng)目，區(qū)域價(jià)值的提升，需要有重大利好，才能形成足夠強(qiáng)的價(jià)值點(diǎn)，從而形成足夠的驅(qū)動(dòng)力；模式一：教育主題，價(jià)值驅(qū)動(dòng)案例：深圳桃源居（150萬平米）模式二：運(yùn)動(dòng)主題，價(jià)值驅(qū)動(dòng)案例：南國奧園、（南國奧園 1200畝）、美國阿肯色州小巖石郡水獺灣社區(qū) 3000畝）模式三：旅游主題，價(jià)值驅(qū)動(dòng)案例： 深圳華僑城（450萬平米）、美國托樂嘉 （14平方公里）案例選取原則本身無強(qiáng)勢(shì)資源，通過項(xiàng)目自身再造資源；項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式項(xiàng)目價(jià)值驅(qū)動(dòng)模式研究項(xiàng)目是區(qū)域型項(xiàng)目，區(qū)域價(jià)值的提升，需要有地產(chǎn)+教育模式深圳桃源居第一

26、階段第二階段時(shí)間1996-2000年2001年到現(xiàn)在分期規(guī)模10萬平方米140萬平方米物業(yè)類型社區(qū)開發(fā)的總體策略“孩子的教育”分期配置開發(fā)策略：單純以居住和生活為核心的居住區(qū)2002年：學(xué)校一期、步行廣場(chǎng)部分環(huán)境、商場(chǎng)引進(jìn)2003年：學(xué)校二期、體育公園綠化及部分運(yùn)動(dòng)設(shè)施、青少年宮、生態(tài)公園綠化，銀行郵局等生活配套2004-2005年：社區(qū)中心標(biāo)志性建筑,社區(qū)文化建筑,體育公園完善,商業(yè)發(fā)展2006年：生態(tài)公園、山體公園景點(diǎn)價(jià)格走勢(shì)2800元/平方米3800元/平方米年銷售量1.6萬平方米15萬平方米開發(fā)評(píng)價(jià)桃源居要發(fā)展，不能僅僅為住區(qū)，她是一個(gè)以居住為核心功能的一個(gè)基本配置完善的“社區(qū)”，這才

27、是桃源居可能持續(xù)發(fā)展的最基本點(diǎn)。地產(chǎn)+教育模式深圳桃源居第一階段第二階段時(shí)間1996-地產(chǎn)+運(yùn)動(dòng)模式南國奧園（大眾高爾夫生活社區(qū)）南國奧園模式：房地產(chǎn)+體育+教育產(chǎn)業(yè)，成為雙重主題復(fù)合地產(chǎn) ；南國奧園以“運(yùn)動(dòng)就在家門口”、“生活就像高爾夫”為主題，打造運(yùn)動(dòng)社區(qū)模式；南國奧園建立了首個(gè)“大眾高爾夫生活社區(qū)”，占地約7萬平米；南奧占地1200畝，總建筑面積75萬平方米，由洛杉磯奧運(yùn)村、卡薩布蘭卡奧運(yùn)村、雅典奧運(yùn)村、悉尼奧運(yùn)村、北京奧運(yùn)村五個(gè)組團(tuán)構(gòu)成 ；引進(jìn)北師大實(shí)驗(yàn)學(xué)校及部分成人教育機(jī)制；地產(chǎn)+運(yùn)動(dòng)模式南國奧園（大眾高爾夫生活社區(qū)）南國奧園模地產(chǎn)+運(yùn)動(dòng)模式阿肯色州小巖石郡水獺灣社區(qū)（網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)社區(qū)）

28、區(qū)位距離主城區(qū)中心24km，距離工業(yè)區(qū)15分鐘車程 項(xiàng)目規(guī)模：總占地3000畝發(fā)展機(jī)會(huì)：位于郊區(qū)工業(yè)區(qū)附近，但不在城市規(guī)劃方向上，地價(jià)便宜（1972年350美元/畝）。當(dāng)時(shí)網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)風(fēng)靡美國，但工業(yè)區(qū)內(nèi)缺乏相應(yīng)的大型配套設(shè)施。項(xiàng)目定位：小巖石郡最大的網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)核心賣點(diǎn)：體育健康，1973年啟動(dòng)期先建設(shè)以8個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)為核心的網(wǎng)球俱樂部，定位為業(yè)主專享，消費(fèi)水平始終保持在最低。銷售情況：共2000多套住宅，在八十年代中期已經(jīng)成為小巖石郡最有名的運(yùn)動(dòng)社區(qū)地產(chǎn)+運(yùn)動(dòng)模式阿肯色州小巖石郡水獺灣社區(qū)（網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)社區(qū)地產(chǎn)+旅游模式華僑城居住區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)旅游區(qū)旅游區(qū)規(guī)劃理念：自然生態(tài)開發(fā)

29、、在花園中建房子；1996年前，開發(fā)了世界之窗、錦繡中華、民俗文化村三大主題公園，2000年前，開發(fā)了歡樂谷，共四個(gè)主題旅游景區(qū)，從而帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值升值；地產(chǎn)+旅游模式華僑城居住區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居以高爾夫?yàn)橹黝}中心的旅游度假區(qū)域“在家度假”的理念Talega所在的圣克萊門小鎮(zhèn)一帶擁有67.6公里的美麗海灘、兩大港口，廣闊的空間和綠地，多元化的文化藝術(shù)氣息，世界級(jí)的購物中心。氣候宜人。4.9平方公里的自然保護(hù)區(qū)，是一個(gè)活躍的野生保護(hù)區(qū)地產(chǎn)+旅游模式美國托樂嘉街區(qū)住宅用地14.1平方公里，其中2/3保留為空地，包括獨(dú)立式住宅、聯(lián)排式住宅以及集合住宅。社區(qū)中心：迎賓中心、別墅區(qū)中心開放空間

30、：街區(qū)公園、景觀綠化帶、山頂觀景臺(tái)運(yùn)動(dòng)設(shè)施：高爾夫球場(chǎng)及會(huì)所、運(yùn)動(dòng)行道、游泳及運(yùn)動(dòng)俱樂部、溫泉 區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心、臺(tái)球、棋牌室等教育設(shè)施：私立學(xué)校、幼兒園、學(xué)院、女子學(xué)校保健設(shè)施：最好的醫(yī)院坐落于此其他設(shè)施：美術(shù)館、藝術(shù)表演中心、休閑及購物。以高爾夫?yàn)橹黝}中心的旅游度假區(qū)域地產(chǎn)+旅游模式美國托樂結(jié)合項(xiàng)目條件與資源分析，教育主題是項(xiàng)目的首選，其次是運(yùn)動(dòng)模式案例企業(yè)資源項(xiàng)目資源占用土地規(guī)模資金投入擬合度教育主題深圳桃源居要求較高要求較低較小一般運(yùn)動(dòng)主題廣州南國奧園要求一般要求一般一般一般美國水獺灣社區(qū)要求較低要求較低較小一般旅游主題深圳華僑城要求一般要求一般較大較大美國托樂嘉要求一般要求一般較

31、大較大從企業(yè)資源與項(xiàng)目資源分析，目前擁有的資源有兩個(gè)較好的政府、社會(huì)資源有一定的山地資源擬合度最高擬合度最低建議項(xiàng)目以教育為核心，以山地運(yùn)動(dòng)為輔，打造全新的教育主題社區(qū)；結(jié)合項(xiàng)目條件與資源分析，教育主題是項(xiàng)目的首選，其次是運(yùn)動(dòng)模式構(gòu)建核心驅(qū)動(dòng)價(jià)值：以教育主題為主，以運(yùn)動(dòng)為輔，打造全新的教育社區(qū)利用城發(fā)置業(yè)的政府背景，引進(jìn)煙臺(tái)最好的師資力量，打造“一流教育社區(qū)”山地運(yùn)動(dòng)公園煙臺(tái)首個(gè)教育社區(qū)一個(gè)對(duì)市民負(fù)責(zé)任的開發(fā)企業(yè)一流教育社區(qū)（面向整個(gè)區(qū)域）構(gòu)建核心驅(qū)動(dòng)價(jià)值：以教育主題為主，以運(yùn)動(dòng)為輔，打造全新的教育本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目以發(fā)展為未來居住中心（CLD）為目標(biāo)項(xiàng)目資源再造，以教育主題為核心，以運(yùn)動(dòng)為輔

32、，加速推動(dòng)居住中心的形成本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目以發(fā)展為未來居住中心（CLD）為目標(biāo)項(xiàng)目資案例借鑒市場(chǎng)/客戶機(jī)會(huì)分析潛在競爭分析項(xiàng)目應(yīng)采取怎樣的策略，才能打贏未來的市場(chǎng)？項(xiàng)目層面案例借鑒市場(chǎng)/客戶機(jī)會(huì)分析潛在競爭分析項(xiàng)目應(yīng)采取怎樣的策略，從規(guī)模分析，項(xiàng)目建筑面積是煙臺(tái)05年房產(chǎn)銷售總量的73%，其規(guī)模對(duì)于煙臺(tái)城市是真正的造一座新城2004、2005年煙臺(tái)的房地產(chǎn)開發(fā)土地面積分別為189、135萬平米，房地產(chǎn)銷售面積分別為144、219萬平米；項(xiàng)目占地面積180萬平米，可用地面積130萬平米，建筑面積160萬平米；從數(shù)據(jù)對(duì)比分析，項(xiàng)目建筑面積是2005年房地產(chǎn)銷售面積總量的73%；從規(guī)模上分析，項(xiàng)目是

33、真正意義上的造一座新城；從規(guī)模分析，項(xiàng)目建筑面積是煙臺(tái)05年房產(chǎn)銷售總量的73%，其企業(yè)背景和客戶目標(biāo)要求項(xiàng)目需承擔(dān)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)形象兩大職能，項(xiàng)目需跳出單純的商業(yè)行為思維，站在新城/區(qū)域開發(fā)的高度來看待項(xiàng)目城發(fā)置業(yè)是從政府中分離出來新成立的企業(yè)，其職能除承擔(dān)企業(yè)運(yùn)營本身的職能以外，還承擔(dān)著部分政府的公眾職能；企業(yè)背景客戶目標(biāo)項(xiàng)目需跳出單純的商業(yè)行為思維，站在新城/區(qū)域開發(fā)的高度來看待整個(gè)項(xiàng)目；利潤最大化，品牌形象較好；兼顧社會(huì)效應(yīng)和政府形象；企業(yè)背景和客戶目標(biāo)要求項(xiàng)目需承擔(dān)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)形象兩大職能，新城模式研究案例：美國里斯頓新城、上海新浦江城和廣州鳳凰城美國里斯頓新城上海新浦江城我們研究

34、了國內(nèi)外大量的新城開發(fā)案例，選取了美國里斯頓新城、上海新浦江城和廣州鳳凰城三個(gè)案例；是美國新城開發(fā)中最成功的一個(gè)，歷年獲得無數(shù)贊譽(yù)；是國內(nèi)以開發(fā)商行為為主體，將新城開發(fā)理念、開發(fā)手法貫徹最徹底的一個(gè)項(xiàng)目；廣州鳳凰城國內(nèi)規(guī)模最大的以新城手法開發(fā)的項(xiàng)目，市場(chǎng)運(yùn)作較成功；新城模式研究案例：美國里斯頓新城、上海新浦江城和廣州鳳凰城美美國里斯頓（Reston)位置 位于華盛頓市以西35公里，杜勒斯機(jī)場(chǎng)收費(fèi)公路旁，開車至杜勒斯機(jī)場(chǎng)15分鐘，屬于弗吉尼亞州費(fèi)爾菲克斯縣 規(guī)模 占地約45平方公里 規(guī)劃戶數(shù)2.8萬，建成戶數(shù)2.2萬Arce(ha)用地百分比居住3960 （1603）53%市鎮(zhèn)中心1330 （5

35、38）18%開放空間1100（445）15%城市公共設(shè)施330 （134）5%道路/停車680 （275）9%總計(jì)7400 （2995）100%開發(fā)時(shí)間進(jìn)程購買場(chǎng)地：1961年開始規(guī)劃：1962年開工：1963年開盤：1964年開發(fā)階段數(shù)：6（5個(gè)村中心和1個(gè)市鎮(zhèn)中心）完成階段數(shù)：6完成百分比：99%全部竣工日期：2005年人口增長歷程1970.5,723 1980.36,407 1990.48,556 2000.56,407（來源：U.S. Census Bureau ）發(fā)展背景60年代美國開始的以抑制大都市無序蔓延為目標(biāo)的第二代新城運(yùn)動(dòng)美國里斯頓（Reston)位置Arce(ha)用地百分

36、比居住開發(fā)理念：提供各類型的住宅和服務(wù)設(shè)施，為居民建一個(gè)終身的居所畢業(yè)于美國哈佛大學(xué)建筑學(xué)系、美國的第一個(gè)花園城市雷德朋的投資商之子、房地產(chǎn)大亨、從事過城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)學(xué)研究、社會(huì)學(xué)研究； 新城開發(fā)主導(dǎo)者：羅伯特E西蒙要讓人們?cè)谛蓍e時(shí)間有足夠的活動(dòng)可以選擇，這意味著新城中應(yīng)提供各類文化娛樂設(shè)施和私密空間；要把尊重個(gè)人權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)，而不僅是實(shí)現(xiàn)大型構(gòu)想； 從開發(fā)區(qū)建設(shè)之初就為居民提供商業(yè)、文化、娛樂設(shè)施，而不能等幾年之后再建； 不斷創(chuàng)造人造和自然美景，形成良好的生活環(huán)境； 應(yīng)使人們能在同一社區(qū)中工作和生活； 應(yīng)做到每個(gè)人都能終生生活在同一個(gè)鄰里而無需遷移，社區(qū)應(yīng)有不同形式和價(jià)格

37、的住宅以滿足各收入階層人群的需求，并能適應(yīng)不同層次的家庭生活使用需求；開發(fā)理念：提供各類型的住宅和服務(wù)設(shè)施，為居民建一個(gè)終身的居所里斯頓新城的總體特點(diǎn)：容積率較低，產(chǎn)品形式多樣化、社區(qū)功能復(fù)合化它的開發(fā)目標(biāo)是：為居民建設(shè)一個(gè)終身居所。此城的設(shè)計(jì)者羅伯特西蒙本人是第一批居民，他從開發(fā)之初就一直在這里居住，長達(dá)五十多年從未離開，直到八十六歲。里斯頓新城的三大特征：1、整體容積率較低2、社區(qū)功能復(fù)合3、產(chǎn)品形式多樣化里斯頓新城的總體特點(diǎn)：容積率較低，產(chǎn)品形式多樣化、社區(qū)功能復(fù)新城的功能組成部分：以多功能規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，共12個(gè)街區(qū)，一個(gè)市鎮(zhèn)中心，五個(gè)居住村里斯頓的設(shè)計(jì)以一個(gè)多功能規(guī)劃方案作為基礎(chǔ)，其

38、中包括適合各年齡合收入階層的多種戶型的住宅，以及辦公和購物中心；社區(qū)設(shè)施有：學(xué)校、圖書館教堂、日托中心醫(yī)療護(hù)理設(shè)施消防隊(duì)、警察局文化娛樂活動(dòng)設(shè)施、公共交通網(wǎng)和公共開放空間公司總部、商業(yè)辦公、公共機(jī)構(gòu)和政府機(jī)構(gòu)新城的功能組成部分：以多功能規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，共12個(gè)街區(qū)，一居住功能特色：多種住宅形式相結(jié)合，一個(gè)家庭從青年、中年到老年的各個(gè)階段都無需從社區(qū)中搬走社區(qū)中有5個(gè)村：安妮湖村（LAKE ANNE）獵人森林村（HUNTERS WOODS）高橡樹村（tall oaks）南湖村（South lake）和北點(diǎn)村（NORTH POINT）每個(gè)村都圍繞一個(gè)多功能的村中心而建安妮湖村是開發(fā)的第一個(gè)村，它很

39、好地體現(xiàn)了西蒙要把里斯頓建成步行為主的歐洲式社區(qū)的觀點(diǎn)。復(fù)合功能：一個(gè)生活、工作、休閑的場(chǎng)所 擁有6.5萬居民和超過4萬個(gè)工作崗位，實(shí)現(xiàn)了工作和居住的平衡，它是一個(gè)多種功能、基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)設(shè)施和娛樂設(shè)施完善的自給自足的社區(qū)。一生之城：住宅多樣化 通過提供各種類型各種價(jià)位的住房款式從高層的帶有小廚房和衛(wèi)生設(shè)備的小套公寓到6房Townhouse以及獨(dú)立住宅住房能夠滿足不同收入水平，以及家庭生活不同階段的需求。這種混合戶型的存在使得居民能夠在這個(gè)社區(qū)生根，從青年、中年到老年的各個(gè)階段都無需從社區(qū)中搬走。居住功能特色：多種住宅形式相結(jié)合，一個(gè)家庭從青年、中年到老年設(shè)計(jì)特色：城市型景觀與自然資源的融合、

40、地標(biāo)性景觀、市鎮(zhèn)中心的人文藝術(shù)、環(huán)保式道路邊界市鎮(zhèn)中心的人文藝術(shù)里斯頓市鎮(zhèn)中心的核心是噴泉廣場(chǎng)，人文藝術(shù)景觀和水共同交匯在這個(gè)精致的城市空間中； 地標(biāo)性景觀市鎮(zhèn)中心獨(dú)具特色的天際線形成的地標(biāo)性景觀，來自整個(gè)大都會(huì)區(qū)的居民們被吸引到此處的辦公樓、商店和餐館中；道路環(huán)境保護(hù)里斯頓在鄰里和道路交匯處設(shè)施寬闊的自然保護(hù)區(qū)，建設(shè)環(huán)境保護(hù)型社區(qū)，成片的住宅被茂密的樹叢掩映著，從道路上只能依稀看到；城市型景觀與自然資源有機(jī)融合社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了在鄉(xiāng)村環(huán)境中設(shè)置城市型景觀的設(shè)計(jì)概念，有機(jī)的將用地內(nèi)的公共空間、公共活動(dòng)區(qū)和個(gè)人活動(dòng)區(qū)、89公里的小路和寬闊的自然保護(hù)區(qū)結(jié)合在一起；設(shè)計(jì)特色：城市型景觀與自然資源的融合、地

41、標(biāo)性景觀、市鎮(zhèn)中心的創(chuàng)新規(guī)劃手法：將單純的根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)橐匀丝诿芏葹榛A(chǔ)的劃分將劃分土地等級(jí)的根據(jù)從以往單純根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)楦鶕?jù)以人口密度為基礎(chǔ)的開發(fā)強(qiáng)度劃分； 20世紀(jì)80年代初，里斯頓原本開發(fā)時(shí)所采用的PRC區(qū)劃法經(jīng)過修改擴(kuò)展成為一種市鎮(zhèn)中心等級(jí)區(qū)劃法，提供了一種機(jī)制用以開發(fā)集中式、高密度、多功能的中心；適當(dāng)提高了局部地區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，將土地的開發(fā)強(qiáng)度劃分為高（60人/英畝）、中（14人/英畝）、低（3.8人/英畝）三個(gè)等級(jí)，但設(shè)定平均的開發(fā)強(qiáng)度上限（13人/英畝）；允許混合使用土地，如在商業(yè)建筑上面建設(shè)公寓式住宅等 里斯頓市鎮(zhèn)中心是美國唯一一個(gè)根據(jù)等級(jí)區(qū)劃法進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目創(chuàng)新規(guī)劃

42、手法：將單純的根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)橐匀丝诿芏葹榛A(chǔ)的其它特點(diǎn)：政府的支持、強(qiáng)力的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）必不可少里斯頓的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）在新城發(fā)展中起了重要作用，是里斯頓最后成為一個(gè)充滿活力的新城的關(guān)鍵因素之一。以私人開發(fā)商為主導(dǎo)開發(fā)的新城，政府的支持不可少其它特點(diǎn)：政府的支持、強(qiáng)力的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）必不可少里新浦江城：距離市中心人民廣場(chǎng)15公里，占地183萬平，總建面130萬平，規(guī)劃為低密度、生態(tài)型居住城區(qū)占地1.83平方公里總開發(fā)面積逾130萬平方米計(jì)劃2010年前建設(shè)完成基本情況介紹 新浦江城地處浦江鎮(zhèn)中心城區(qū)，至人民廣場(chǎng)15公里距人民廣場(chǎng)約15公里，距陸家嘴約17公里；是規(guī)劃

43、的浦江鎮(zhèn)中心城區(qū)的示范區(qū)，將被建成一個(gè)高尚的、低密度、生態(tài)型的居住城區(qū)；將被60平方公里世博森林（規(guī)劃）環(huán)繞的魅力之城；包括豐富的城市功能醫(yī)院、學(xué)校、圖書館、劇院等一應(yīng)俱全，40萬平米的中心商業(yè)以及完整的鄰里商業(yè)，公共服務(wù)設(shè)施，包括游泳池、健身設(shè)施、早餐及咖啡廳、多功能廳等，商務(wù)寫字樓、藝術(shù)中心、游艇俱樂部的介入，更使得新浦江城成為匯聚居住、工作和休閑娛樂的新上海人的新魅力生活中心。 中心市區(qū)新浦江城：距離市中心人民廣場(chǎng)15公里，占地183萬平，總建面發(fā)展歷程：浦江鎮(zhèn)2001年定位為意大利風(fēng)貌區(qū)，由意大利高蒂建筑事務(wù)所整體規(guī)劃，2004年4月開始規(guī)劃，同年12月展示中心對(duì)外開放2001年1月5

44、日，浦江鎮(zhèn)為意大利風(fēng)貌區(qū)；總面積10平方公里； 2001年6月25日，意大利格里高蒂建筑事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)中標(biāo)；2003年3月，浦江中心城區(qū)總體詳細(xì)規(guī)劃完成。； 2003年4月1 8日，“新浦江城”推廣展示中心一中意文化廣場(chǎng)開工； 2003年4月1 8日，浦江鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)展在上海規(guī)劃展覽館舉辦； 2003年1 1月1 7日，“新浦江城”修建性詳細(xì)規(guī)劃完成； 2004年3月，中意文化廣場(chǎng)建成，“新浦江城”進(jìn)入正式開發(fā)階段；2004年4月29日，“新浦江城”開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；2004年7月29日，“新浦江城”首期項(xiàng)目方案報(bào)批通過；2004年12月9日，“新浦江城”展示中心正式開放。 發(fā)展歷程：浦江鎮(zhèn)20

45、01年定位為意大利風(fēng)貌區(qū)，由意大利高蒂建開發(fā)理念城市運(yùn)營，新城開發(fā)，是一個(gè)完整的城市規(guī)劃的安排項(xiàng)目是更大概念和意義上的開發(fā)與實(shí)踐，它是一個(gè)新城開發(fā)，所涉及到的是一個(gè)完整的城市規(guī)劃的安排，不僅僅是房地產(chǎn)的開發(fā)，而是一個(gè)城市塑造的問題，城市的產(chǎn)業(yè)怎么去構(gòu)筑，整個(gè)城市配套如何布局，這是城市運(yùn)營的概念 ；在規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、設(shè)計(jì)等過程中還要考慮到何種產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，塑造成最適合人居住的、有內(nèi)涵的、一個(gè)正真意義的完整城市，是整個(gè)城市綜合功能的塑造； 開發(fā)理念城市運(yùn)營，新城開發(fā)，是一個(gè)完整的城市規(guī)劃的安排項(xiàng)各功能配套比例：80萬平米低密度住宅、27萬平米產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)、23萬平米綜合商業(yè)各主要功能面積各功能面積面

46、積比例80萬平米住宅61.5%27萬平米辦公20.8%23萬平米商業(yè)17.7%規(guī)劃有商業(yè)、幼兒園、學(xué)校、健身中心、餐飲、娛樂、鄰里商業(yè)、高檔俱樂部、酒店，還規(guī)劃有劇院、圖書館等等,OCT當(dāng)代藝術(shù)中心已于2004年開放 各功能配套比例：80萬平米低密度住宅、27萬平米產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)、規(guī)劃特色：開放性規(guī)劃、直線形道路、城市符號(hào)、外圍邊界線、公共空間共享開放性道路體系，與城市路網(wǎng)連接，將自身納入城市體系，成為城市肌理的一部分；直線形的道路規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)對(duì)現(xiàn)代城市交通特點(diǎn)的尊重；城市標(biāo)志的紅綠燈、斑馬線、市政配套；顯著的城市符號(hào)，擁有強(qiáng)烈的區(qū)域性標(biāo)志；把不同高度的產(chǎn)品散落穿插，打造城市意象的天際線；車道設(shè)在土

47、丘或是花園等自然屏障后面，土丘和花園中間是步行區(qū)；明確的外圍邊界線區(qū)分區(qū)域差別；強(qiáng)調(diào)城市公共空間，區(qū)內(nèi)道路的各個(gè)交叉處是形態(tài)各不相同的廣場(chǎng)；多色系的大面積色塊的運(yùn)用，休現(xiàn)城市現(xiàn)代特征；高層多層穿插排布，以表達(dá)鄰里之間互相守望的理念規(guī)劃特色：開放性規(guī)劃、直線形道路、城市符號(hào)、外圍邊界線、公共項(xiàng)目一期規(guī)劃：產(chǎn)品類型豐富，配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同步開發(fā)首期項(xiàng)目占地0.7平方公里，建筑面積26萬平米；首期物業(yè)類型獨(dú)立別墅（53套）院墅（面積200-500平米）聯(lián)排別墅水景公寓（4層、帶電梯）花園公寓大型商業(yè)（6萬平米、包租期3年）、會(huì)所、幼兒園、中學(xué)（國外私立），06.12前投入使用創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)花園公寓獨(dú)院別

48、墅水景公寓聯(lián)排別墅臨水商業(yè)街北區(qū)廣場(chǎng)、超市、幼兒園國際私立中學(xué)一期項(xiàng)目一期規(guī)劃：產(chǎn)品類型豐富，配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同步開發(fā)首期項(xiàng)目占一期產(chǎn)品特色設(shè)計(jì)新穎，產(chǎn)品類型豐富，整體城市氛圍感覺濃厚；一期產(chǎn)品特色設(shè)計(jì)新穎，產(chǎn)品類型豐富，整體城市氛圍感覺濃厚；鳳凰城：位于廣州市區(qū)下屬的增城市（位于廣州東側(cè)）偏僻區(qū)域，距廣州東市區(qū)天河體育中心20公里新塘鎮(zhèn)鳳凰城鳳凰城位于廣州增城廣園東路,與黃埔交界的增城新塘鎮(zhèn)紫云山下，西距廣州30公里， 離天河體育中心20公里，行廣園快速干線，車程約20多分鐘，從廣深高速公路新塘出口行車大約6、7分鐘；在項(xiàng)目開發(fā)前，鳳凰城所在區(qū)域完全是在“廣州”概念以外；鳳凰城：位于廣州市區(qū)下

49、屬的增城市（位于廣州東側(cè)）偏僻區(qū)域，距廣告語“白領(lǐng)也可以住別墅”，明確地走性價(jià)比路線，在大華南區(qū)域產(chǎn)生極大的影響整體規(guī)模：10000畝首期開發(fā)2500畝，首期建筑面積40萬平米，容積率0.35，現(xiàn)已開發(fā)6000畝；2002年5月第一次發(fā)售定位語：白領(lǐng)也可以住別墅將昂貴的別墅生活以“物美價(jià)廉”的方式進(jìn)入廣州市場(chǎng)，讓更多的人能夠以更適宜實(shí)惠的價(jià)格，享受到超凡的別墅生活，拉開了“廣州別墅生活”新時(shí)代的序幕。以“森林、湖泊、新城市” 定位的鳳凰城，突破了傳統(tǒng)上的小區(qū)概念，開創(chuàng)了“別墅城市”全新的模式 廣告語“白領(lǐng)也可以住別墅”，明確地走性價(jià)比路線，在大華南區(qū)域首期建筑面積40萬平米，數(shù)萬平米配套商業(yè)，

50、典型的規(guī)?；僮鳎滋熹N售7.5億，創(chuàng)造市場(chǎng)奇跡廣州樓市低迷的2002年，鳳凰城一天就售出5個(gè)億，銷售較成功。入市洋房均價(jià)2800元/平米的單價(jià)，聯(lián)排別墅50萬元/套起，獨(dú)棟別墅88萬元/套起；首期建筑面積40萬平米，數(shù)萬平米配套商業(yè)，典型的規(guī)模化操作，產(chǎn)品類型多樣，但隨著資源的改變及社區(qū)的成熟，高檔次的獨(dú)棟產(chǎn)品比例增加，整體檔次提升別墅由起初的80萬元/套到后期的部分別墅總價(jià)達(dá)1000萬元，利潤倍數(shù)增加產(chǎn)品類型多樣，但隨著資源的改變及社區(qū)的成熟，高檔次的獨(dú)棟產(chǎn)品鳳凰城功能配套：總商業(yè)用地面積近20萬平米，建筑面積30萬平米，包括一個(gè)五星級(jí)酒店整個(gè)鳳凰城的商業(yè)用地面積近20萬平方米，總建筑面積

51、為30萬平方米；交通中心占地1.3萬平方米，充分滿足公共交通的需要 五星級(jí)酒店占地7萬平方米，建筑面積17萬平米，有500多間的套房供度假旅游者使用市政文化廣場(chǎng)3萬平米商業(yè)中心2萬平米康體中心占地3萬平方米超市占地1.1萬平方米 食街占地面積就達(dá)11萬平方米；有接近1萬平方米共1000間的商鋪可供經(jīng)營 超大型會(huì)所以及人工湖占地幾萬平方米，在建學(xué)校幼兒園，小學(xué)，初中社區(qū)醫(yī)院 小醫(yī)療站鳳凰城功能配套：總商業(yè)用地面積近20萬平米，建筑面積30萬平新城開發(fā)模式總結(jié)新城開發(fā)道路的開放性規(guī)劃，融入整體城市職能顯著的城市特征符號(hào)、標(biāo)識(shí)明確的區(qū)域邊界界定總體密度適中產(chǎn)品形式多元化尋求政府的支持強(qiáng)力的業(yè)主委員會(huì)

52、組織，發(fā)揮重要作用創(chuàng)新規(guī)劃手法，土地分級(jí)開發(fā)城市景觀與自然資源有機(jī)融合充分利用山地資源，強(qiáng)化豎向設(shè)計(jì)土地功能混合使用社區(qū)功能復(fù)合規(guī)?；_發(fā)，營造氣勢(shì)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)產(chǎn)品高性價(jià)比規(guī)劃層面市場(chǎng)層面新城開發(fā)模式總結(jié)新城開發(fā)道路的開放性規(guī)劃，融入整體城市職能顯項(xiàng)目本體優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)/客戶機(jī)會(huì)分析潛在競爭分析項(xiàng)目應(yīng)采取怎樣的策略，才能打贏未來的市場(chǎng)？項(xiàng)目層面項(xiàng)目本體優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)/客戶機(jī)會(huì)分析潛在競爭分析項(xiàng)目應(yīng)采取煙臺(tái)市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)快速發(fā)展的良好勢(shì)頭，2004年人均GDP達(dá)到25318元199019952000200220032004GDP（億元）148.53539.40879.591115

53、.0013161639 人均GDP(元）2362845113537171312022225183 2004年全國綜合實(shí)力百強(qiáng)城市，山東省共有10個(gè)城市入選，煙臺(tái)居全國第30位；2004年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1639億元，比上年增長18.8%；人均生產(chǎn)總值25183元，比上年增長18.8%；按可比美元匯率換算，則人均在3000美元左右；煙臺(tái)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)統(tǒng)計(jì)年鑒及公報(bào)煙臺(tái)市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)快速發(fā)展的良好勢(shì)頭，2004年人均按經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)分析，煙臺(tái)人均收入超過3000美元，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段，未來交易量將有較快增長2004年煙臺(tái)市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值折合美元為3042，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長

54、率為18.8%比照于國際經(jīng)驗(yàn)，煙臺(tái)房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展階段，未來市場(chǎng)的交易量將會(huì)較快增長；需求總量的增長，使項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模有較大的回旋余地；宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)期快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展期人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型以數(shù)量為主，向注重質(zhì)量方向發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型按經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)分析，煙臺(tái)人均收入超過3000美元，房地產(chǎn)進(jìn)入煙臺(tái)城市化水平滯后于全

55、國平均水平，缺乏發(fā)達(dá)的市區(qū)，城市化步伐必然促使城市外擴(kuò)工業(yè)化率城市化率全市4830.3市區(qū)49.253.1芝罘38.690.8福山49.628.4牟平55.425.4萊山46.933.0開發(fā)區(qū)68.879.2注：2002年數(shù)據(jù)煙臺(tái)的城市化水平落后于全國的城市化平均水平（全國工業(yè)化率50，城市化率 36% ；2002年）煙臺(tái)五區(qū)中城市化率最高，人口、信息等集聚度最高的是芝罘區(qū)，其次是在其東西兩側(cè)的開發(fā)區(qū)與萊山區(qū)萊山區(qū)城市化率高于全市水平，工業(yè)化率低于全市水平，說明第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)市區(qū)雖大，“中心城區(qū)”太小，沒有發(fā)達(dá)的市區(qū)，即不能很好的帶動(dòng)市區(qū)，從而形成了大市區(qū)小城區(qū)的矛盾煙臺(tái)城市化水平滯后于

56、全國平均水平，缺乏發(fā)達(dá)的市區(qū)，城市化步伐煙臺(tái)城區(qū)面積小，人口密度遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，城市功能負(fù)載過重，城市外擴(kuò)是必然的趨勢(shì)，消費(fèi)者必將轉(zhuǎn)向城市外圍尋找居所煙臺(tái)城市核心區(qū)域面積小，核心區(qū)域的人口密度遠(yuǎn)高于其它行政區(qū)的人口密度；芝罘區(qū)人口密度4048人/平方公里；福山區(qū)人口密度518人/平方公里；萊山區(qū)人口密度746人/平方公里；開發(fā)區(qū)人口密度642人/平方公里；牟平區(qū)人口密度298人/平方公里；房地產(chǎn)的發(fā)展必然帶動(dòng)核心城市的人口向外擴(kuò)散，城市外擴(kuò)是必然的趨勢(shì)；核心區(qū)煙臺(tái)城區(qū)面積小，人口密度遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，城市功能負(fù)載過重，城2005-2020城市規(guī)劃，將煙臺(tái)由“增長優(yōu)先”變?yōu)椤熬蜆I(yè)優(yōu)先”，城鎮(zhèn)人口由

57、2003年的316.7萬增長為2010年的410萬；人口的增長將直接促使市場(chǎng)需求增加煙臺(tái)2005-2020年城市發(fā)展總體規(guī)劃中提出，將煙臺(tái)建設(shè)成為北方地區(qū)的“長三角”，作為山東半島和環(huán)渤海兩大板塊鉸接點(diǎn)的區(qū)位，使其由“副中心”上升為“核心城市”；經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：2010年全市生產(chǎn)總值達(dá)4000億元左右，并且變“增長優(yōu)先”為“就業(yè)優(yōu)先”；城市化目標(biāo)：城鎮(zhèn)化水平由2003年的49.04%發(fā)展為2010年的57%，城鎮(zhèn)人口由2003年的316.7萬發(fā)展為2010年的410萬；2005-2020城市規(guī)劃，將煙臺(tái)由“增長優(yōu)先”變?yōu)椤熬蜆I(yè)優(yōu)萬光希望家園開盤時(shí)間一期2004年2月28日，二期還未開始規(guī)模一期2

58、1000平方米的建筑面積，希望家園總建筑面積近10萬平方米產(chǎn)品形式多層 價(jià)格價(jià)格區(qū)間22003400元/平方米，均價(jià)2900戶型面積共有從55平方米的兩居到100平方米的三居共10余種戶型，7080平方米為主力戶型 樓盤特色基本無特色銷售率一期已全部賣完，2005年6月1日交房 客戶特征以片區(qū)為主，客戶比較分散，喜歡多層、高層的都有以項(xiàng)目為半徑，三公里內(nèi)除萬光希望家園外，無樓盤開發(fā)，區(qū)域市場(chǎng)的剛性需求沒有得到釋放從對(duì)市場(chǎng)訪談中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)開始并不看好希望家園，認(rèn)為市場(chǎng)客戶量少，項(xiàng)目銷售將面臨困難，但實(shí)際的銷售卻比較順利，并且價(jià)格一直上漲，從初始的1700元/平米左右攀升到2300元/平米；周邊無

59、開發(fā)，剛性需求被抑制，使項(xiàng)目有機(jī)會(huì)實(shí)施規(guī)模開發(fā)；萬光希望家園開盤時(shí)間一期2004年2月28日，二期還未開始從開發(fā)水平分析，煙臺(tái)房產(chǎn)開發(fā)一是過分依賴天然（海景）資源，二是主要依靠低價(jià)策略，缺乏走性價(jià)比路線的項(xiàng)目，性價(jià)比是項(xiàng)目可進(jìn)行突破的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一煙臺(tái)先天優(yōu)越的海景資源以及煙臺(tái)城市發(fā)展對(duì)海景資源的依賴，使得房地產(chǎn)的發(fā)展也十分依賴于海景資源，把爭取海景資源作為開發(fā)的重點(diǎn)，而對(duì)于產(chǎn)品本身的打造投入的精力十分有限，產(chǎn)品水平仍停留在較低的階段；即使位于沿海風(fēng)光帶的價(jià)位較高的樓盤，如海天名人廣場(chǎng)、銀行怡海山莊，產(chǎn)品的打造水平仍很一般；部分樓盤如天創(chuàng)世紀(jì)城、萬光希望家園、水清木華，則完全走低價(jià)路線；開發(fā)現(xiàn)狀一

60、：依賴海景資源開發(fā)現(xiàn)狀二：依賴低價(jià)策略開發(fā)商尚無性價(jià)比意識(shí)，對(duì)性價(jià)比的研究十分缺乏走大規(guī)模高性比開發(fā)路線，是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一從開發(fā)水平分析，煙臺(tái)房產(chǎn)開發(fā)一是過分依賴天然（海景）資源，二從供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析，除沿海風(fēng)光帶有供應(yīng)低密度住宅外，沒有多層產(chǎn)品的集中供給，多層產(chǎn)品存在市場(chǎng)空缺，是項(xiàng)目可突破的機(jī)會(huì)之一目前市場(chǎng)上供應(yīng)的樓盤中，僅沿海風(fēng)光帶有較集中的供應(yīng)低密度住宅，除此外不存在多層產(chǎn)品集中供給的樓盤；多層產(chǎn)品存在市場(chǎng)空缺，項(xiàng)目應(yīng)在產(chǎn)品形態(tài)上走差異化之路；從調(diào)研中了解，煙臺(tái)政府有相關(guān)規(guī)定，市場(chǎng)不再出讓低密度土地，出讓指標(biāo)都會(huì)達(dá)到小高層產(chǎn)品的密度；從供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析，除沿海風(fēng)光帶有供應(yīng)低密度住宅外，沒有多層