廊坊市21畝項(xiàng)目商圈定位報(bào)告

1、報(bào)告提供：華夏幸?；鶚I(yè)股份廊分研發(fā)中心廊坊市21畝項(xiàng)目商圈定位報(bào)告廊坊市21畝項(xiàng)目商圈定位報(bào)告2009 商圈概述商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離第一，消費(fèi)人群。第二，有效經(jīng)營(yíng)者。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。第五，商業(yè)形象。第六，商圈功能。商業(yè)集中的地區(qū),其特色為商圈大、流動(dòng)人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等特色成熟商圈分析主要商圈的定位及特征商業(yè)區(qū) 主要商業(yè)核心 定位 特征 明珠商圈 明珠百貨、華聯(lián)商廈、華森商場(chǎng)；林美商廈、萬(wàn)隆珠寶、大方鞋城及特賣廑廣場(chǎng)等 中檔 市級(jí)

2、商業(yè)中心、綜合多元化、全客層大眾化路線，以中低檔次消費(fèi)為主。主要顧客以當(dāng)?shù)鼐用窦跋M(fèi)能力一般的廊坊城郊大眾消費(fèi)者為主 購(gòu)物舒適度一般，休息場(chǎng)所少。新朝陽(yáng)商圈新朝陽(yáng)商城中高檔市級(jí)商業(yè)中心、綜合多元化、以中高檔消費(fèi)為主。主要客戶群消費(fèi)能力較強(qiáng)，購(gòu)物環(huán)境舒適。新世紀(jì)步行街 京客隆、國(guó)美電器宏昌電子城、明珠廣陽(yáng)店、金龍家具店、月光苑裝飾城、金柜、花都KTV、麥當(dāng)勞快餐廳 低檔 市級(jí)商業(yè)中心 整體定位實(shí)現(xiàn)了與明珠商圈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。以東西向3公里約步行街貫穿廊坊北側(cè)主要地區(qū)，主要為銷售型街鋪，商戶、商品組合及營(yíng)運(yùn)無(wú)法統(tǒng)一管理 產(chǎn)品同質(zhì)性高陳設(shè)單調(diào)，步行街空置率極高，缺乏成熟商業(yè)的氛，商戶單打獨(dú)斗 銀河北路商圈

3、 銀河大廈、永通通訊廣場(chǎng)、華龍音像、恒信通訊、德源電器城 低檔 區(qū)域型商業(yè)區(qū) 以滿足周邊居民日常生活購(gòu)物為主，沿街為國(guó)內(nèi)知名高連鎖服飾專賣店、通訊家電商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)集中區(qū)等依托發(fā)展，整體消費(fèi)以中低檔次為主 廊坊商圈發(fā)展的特點(diǎn)城市受鐵路分割而呈二個(gè)對(duì)等三角型格局，對(duì)商圈跨區(qū)發(fā)展造成了很大的抑制作用，商圈氛圍呈東北旺西南淡現(xiàn)象；多集中在交通便利的是中心區(qū)域，商圈輻射力強(qiáng)，且疏散較快；城市商業(yè)空間發(fā)展大致分為路線性商業(yè)區(qū)（呈南北向居多數(shù)），如新華路明珠商圈（和平路新朝陽(yáng)商圈）一般以某個(gè)或幾個(gè)大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的流動(dòng)人口，另商業(yè)步行街商業(yè)

4、區(qū)（呈東西向）；各商圈除了大型商場(chǎng)外，多由各自獨(dú)立的零售商構(gòu)成，專業(yè)店占多數(shù)且具特色較少。 主要商圈租金價(jià)格步行街商圈：元/平方米天新朝陽(yáng)商圈：扣點(diǎn)23%銀河北路商圈：元/平方米天明珠商圈：元/平方米天總結(jié)1、廊坊零售業(yè)以百貨商場(chǎng)為主，成熟度一般；2、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式尚未成形；3、廊坊零售以代理商為主，現(xiàn)階段并不太接受固定租金方式開(kāi)店；4、高端百貨已經(jīng)出現(xiàn)：新朝陽(yáng)購(gòu)物中心5、目前廊坊傳統(tǒng)消費(fèi)依然是在明珠大廈，新興商圈的成功取決于項(xiàng)目的定位是否準(zhǔn)確。廊坊市商圈的特征及現(xiàn)狀一、明珠商圈簡(jiǎn)介傳統(tǒng)的明珠商業(yè)以中低檔次消費(fèi)為主。主要顧客以消費(fèi)能力一般的廊坊當(dāng)?shù)卮蟊娤M(fèi)者為主。 整個(gè)商業(yè)另一大特點(diǎn)是，商業(yè)

5、街內(nèi)的客層定位拉鋸頗大。 坐落在城市中心其外圍的交通相當(dāng)便利，有15條公交路線抵達(dá)或路經(jīng)該商業(yè)街區(qū)。 整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施除明珠外（08年中裝修）基本老舊，消費(fèi)環(huán)境及商品品質(zhì)較差。購(gòu)物舒適度一般，休息場(chǎng)所少，餐飲設(shè)施不齊全。 典型項(xiàng)目明珠大廈樓層 A區(qū) B區(qū) 1F 鐘表皮具珠寶飾品數(shù)碼通信化妝品 副食百貨日用品 洗滌用品 2F 針織紡織 床上用品 鞋城健身用品運(yùn)動(dòng)休閑 3F 男裝 女裝 4F 辦公用品工藝品兒童用品 特色服裝 5F 家用電器影音媒體小家電廚衛(wèi)設(shè)備 美食城 B1 服飾批發(fā) 典型項(xiàng)目華聯(lián)商廈樓層 經(jīng)營(yíng)類型 1F 珠寶、百貨化妝、文化休閑、醫(yī)藥眼鏡、手機(jī)通訊、煙酒 2F 鞋、箱包、家

6、居用品、針織品 3F 男西服、女時(shí)裝、休閑套裝 4F 褲裝、兒童服裝、牛仔系例 5F 娛樂(lè)休閑、兒童用品市場(chǎng) 二、步行街商圈第一、二大街主要商業(yè)核心新東方家居建材城、月光光裝飾城等大型批發(fā)交易市場(chǎng)區(qū)域特征建材家居的專業(yè)市場(chǎng)聚集地，商品內(nèi)容多元化消費(fèi)者來(lái)源周邊居民及購(gòu)買家具建材的消費(fèi)者第三、四大街主要商業(yè)核心國(guó)泰電子城、宏昌電子城、超浩服飾、頂好電子城區(qū)域特征最大的電子消費(fèi)品及科技產(chǎn)品集中地區(qū)域休閑娛樂(lè)、餐飲的主要地段消費(fèi)者來(lái)源年輕化、知識(shí)化，主要是本市購(gòu)買電子科技產(chǎn)品的消費(fèi)者租金水準(zhǔn)元/平方米第五大街以文化藝術(shù)為主題，建有演藝廣場(chǎng)、精品房、美食城、超市等典型項(xiàng)目京客隆京客隆廊坊店是與廊坊華夏房

7、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共同投資，辦了一家大型綜合超市，位于廊坊市第五大街東端新華路黃金地段， 地面1-3層，營(yíng)業(yè)面積9,600多平方米，1F內(nèi)設(shè)小部商店、食品及2F設(shè)小型快餐店，主要經(jīng)營(yíng)以食品、副食、日用百貨、針織服裝、家用電器等人民生活必需品為主的64個(gè)大類、3萬(wàn)余種商品，收銀柜25臺(tái)。同時(shí)設(shè)有麥當(dāng)勞快餐廳、咖啡屋、迪廳等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，是一家集購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)于一體的大型綜合性購(gòu)物商場(chǎng)。 典型項(xiàng)目明珠廣陽(yáng)店 明珠大廈廣陽(yáng)店是明珠集團(tuán)的第五個(gè)連鎖分店。 2004年12月18日布局調(diào)整重裝開(kāi)業(yè)。改裝后為一家小型綜合超市。 地面1F-5F層，建筑面積約10,000平方米，主要經(jīng)營(yíng)副食、日用百貨、男女服裝、

8、針紡用品、鞋類等20大類近30,000種商品，賣場(chǎng)氣氛冷清、裝潢布置一般，只能輻射周邊幾個(gè)小區(qū)。三、新朝陽(yáng)商圈新朝陽(yáng)商圈以新朝陽(yáng)購(gòu)物中心而出名?？偨ㄖ娣e：8萬(wàn)平米層數(shù)：4層一層：局部沃爾瑪（東側(cè)）8000平米新朝陽(yáng)（西側(cè)）萬(wàn)平米（屈臣氏、肯德基等獨(dú)立商業(yè)）二層：局部（東）沃爾瑪10000平米新朝陽(yáng)萬(wàn)平方米（服裝、家居）服裝租金為天/平米三層：家居生活、電器 萬(wàn)平米四層：餐飲及辦公新朝陽(yáng)平面圖一層二層新朝陽(yáng)平面圖三層四層由于廊坊經(jīng)濟(jì)以及商業(yè)的發(fā)展不夠成熟和完善，體現(xiàn)出商業(yè)項(xiàng)目的同質(zhì)性較強(qiáng)。廊坊市場(chǎng)上目前既有的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目定位類同，商品組合類似，無(wú)明確的市場(chǎng)劃分，差異化，特色性不強(qiáng)。 大部分項(xiàng)目

9、以底商銷售為主，難以實(shí)現(xiàn)整體管理和整體營(yíng)銷。最終導(dǎo)致購(gòu)物中心變成小商品市場(chǎng)，商鋪空置率高。以市中心所規(guī)劃之商業(yè)開(kāi)發(fā)而言，預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)在二三個(gè)成熟之商業(yè)區(qū)內(nèi)，均有新增供應(yīng)出現(xiàn)。隨著廊坊市近年來(lái)的商業(yè)用房供給增加，未來(lái)廊坊市的商業(yè)版圖將根據(jù)上述商業(yè)項(xiàng)目不同特色、不同區(qū)位進(jìn)行重新劃分。隨著消費(fèi)者需求水平的提高，使傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)逐步讓位于新興商業(yè)業(yè)態(tài)，并且傳統(tǒng)業(yè)態(tài)內(nèi)部也在進(jìn)行著局部的更新，商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè)等交融更為明顯。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，物業(yè)整體水平有待進(jìn)一步提高，特別是在商品組合、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理等方面，與現(xiàn)代零售業(yè)的需求存在差距，另部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)未能充分適應(yīng)長(zhǎng)期發(fā)展需求，如停車，交

10、通，生活圈之變化等。 廊坊市區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)由于城市格局的限制，部分地區(qū)道路擴(kuò)建現(xiàn)狀無(wú)法改進(jìn)，交通將會(huì)存在較大問(wèn)題。交通問(wèn)題會(huì)給以上商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展的瓶頸。 小結(jié)21畝商業(yè)項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目區(qū)位、現(xiàn)狀項(xiàng)目位置區(qū)域位置河北省廊坊市具體地段廊坊市廣陽(yáng)區(qū)四至范圍東人民公園南人民公園及其西廣場(chǎng)西銀河北路北第五大街商業(yè)街坊區(qū)域位置圖地形四至圖周邊條件配套設(shè)施現(xiàn)狀文脈屬性該地塊沒(méi)有歷史遺跡日常商業(yè)周邊零售、餐飲、銀行等配套齊全教育配套雙語(yǔ)幼兒園、九小、二中娛樂(lè)休閑周邊KTV、餐飲設(shè)施齊全醫(yī)療配套廊坊市中醫(yī)院、婦幼醫(yī)院分中心交通條件公交便利4條公交線路私車交通周邊道路條件良好交通擁堵四周道路基本為居住區(qū)及商業(yè)街

11、出行道路，上下班高峰交通較為擁堵交通噪音項(xiàng)目緊鄰主干道，周邊人車較多，有噪音影響環(huán)境景觀可視景觀廊坊市人民公園距離景觀區(qū)東側(cè)緊鄰人民公園空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，無(wú)工業(yè)污染城市角色土地區(qū)位等級(jí)一類產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好城市發(fā)展趨勢(shì)商品房區(qū)域及商業(yè)區(qū)歷史接受接受度較高規(guī)劃風(fēng)格規(guī)劃風(fēng)格項(xiàng)目SWOT分析（商圈）項(xiàng)目SWOT分析（商圈）項(xiàng)目商圈界定3公里以車行15分鐘，輻射最多人口為標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目總建面區(qū)域項(xiàng)目商業(yè)立項(xiàng)建筑面積（平方米）第五大街（辦公，商業(yè)）72000第六大街（辦公，商業(yè)，酒店式公寓）110000明珠廣陽(yáng)店（商業(yè)）1000021畝（酒店，商業(yè)）30000合計(jì)222000輻射商圈居住人口推算劃

12、定商圈范圍內(nèi)的居住戶數(shù)為72000戶左右，按照本市戶均人口3 人/戶計(jì)算，該范圍居住人數(shù)共有萬(wàn)人。河北工業(yè)大學(xué)廊坊校區(qū)在校師生人數(shù)4100人。 商圈輻射范圍人口約22萬(wàn)人小區(qū)名稱居住戶數(shù)廣陽(yáng)區(qū)成熟小區(qū)57000未入住社區(qū)15000小計(jì)72000小區(qū)名稱在校師生數(shù)量河北工業(yè)大學(xué)廊坊校區(qū)4100目標(biāo)客戶客群類型 客群描述 投資者 實(shí)力型投資者 私營(yíng)業(yè)主、私企高管、個(gè)體工商戶、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有過(guò)成功投資的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)比較關(guān)注。年齡在3055歲之間，居住在本市和廊坊下縣。 中小投資者 個(gè)體工商戶、企事業(yè)單位職工，從事過(guò)商業(yè)活動(dòng)或投資，關(guān)注投資動(dòng)向，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資經(jīng)驗(yàn)，年

13、齡在2845歲之間。 投資兼使用者 從事商業(yè)活動(dòng)多年有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，正在經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)、零售品牌，看好此地段，已經(jīng)有商業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃，同時(shí)有投資傾向和投資實(shí)力。 一般而言商圈在發(fā)展初期，很大程度上依托本區(qū)或當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的購(gòu)買力，因此區(qū)域購(gòu)買力來(lái)自區(qū)域總?cè)藬?shù)和人均購(gòu)買力。廊坊市區(qū)目前常住人口在40萬(wàn)人左右，其中35%月收入在2000元以內(nèi)的工薪族群。對(duì)該工薪族群而言，除去租房費(fèi)用和日常開(kāi)銷，很難有剩余的錢用于購(gòu)物娛樂(lè)消費(fèi)；另10-20%的人屬于高端消費(fèi)群體，由于廊坊目前的商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)施難以滿足他們的需求，他們一般會(huì)開(kāi)車去北京、天津地區(qū)消費(fèi)購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等，以此來(lái)度過(guò)節(jié)假日；唯中間部份消費(fèi)群

14、（45-55%）具有兩極化的特性，即節(jié)省日常開(kāi)銷，但對(duì)于有價(jià)值認(rèn)同感的商品或服務(wù)卻又愿意支付合理或高價(jià)格項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃(暫定)商業(yè)樓層商業(yè)業(yè)態(tài)六層方案一：六層以整體辦公的形式出租方案二：時(shí)尚健身俱樂(lè)部、特色西餐廳、咖啡館、冰激凌店、飲吧。五層“布老虎”音像、圖書(shū)連鎖店，主題婚紗攝影、時(shí)尚寫(xiě)真館、 專業(yè)SPA（美容、美發(fā)、美體、美甲、美足）三層、四層采用店中店的模式，分別由不同的運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)，整個(gè)分為八大部分，分別為不同主題體驗(yàn)店，類似于“超浩”。建議三層或者四層只做女士品牌，目標(biāo)客群統(tǒng)一。每個(gè)店內(nèi)都涵蓋鞋帽、服裝、飾品等等，形成創(chuàng)意組合。一二層聯(lián)體零售：中高檔時(shí)裝品牌店、時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)店、時(shí)尚個(gè)性加盟店；餐飲：中餐、西餐連鎖品牌、酒